Beschlussvorlage (Begründung zur frühzeitigen Beteiligung)

Fachbereich III – Planen, Bauen, Umwelt und Verkehr Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Bedburg-Kaster BEGRÜNDUNG 02. MÄRZ 2011 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Begründung INHALTSVERZEICHNIS 1. Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 Beschreibung des Plangebietes Regionalplan Flächennutzungsplan Landschaftsplan Planungsstand Bebauungsplanverfahren Umweltvorprüfung 2. Anlass der Planung 3. Ziel und Zweck der Planung 4. Städtebauliches Konzept 5. Begründung einzelner Planinhalte 5.1 5.1.1 5.1.2 5.1.3 Art der baulichen Nutzung Wohngebiete Mischgebiete Sondergebiet 5.2 5.3 5.4 5.5 Maß der baulichen Nutzung Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen Höchstzahl der Wohnungen Nebenanlagen 5.6 5.6.1 5.6.2 Erschließung Verkehrsflächen Ruhender Verkehr 5.7 5.8 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Ver- und Entsorgung 5.9 5.9.1 5.9.2 5.9.3 Grünordnung Öffentliche Grünflächen Erhaltung von Bäumen und Sträuchern Anpflanzen von Straßenbäumen 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen Lärmschutz Boden- und Wasserschutz Artenschutz Denkmalschutz 6. Ausgleichsmaßnahmen 7. Kosten 2 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Begründung 8. 1. Städtebauliche Kennwerte Derzeitige städtebauliche und planungsrechtliche Situation 1.1 Beschreibung des Plangebietes Das Plangebiet der 12. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 15 liegt innerhalb der Flure 3 und 5 in der Gemarkung Kaster und umfasst im Wesentlichen das Zentrum von Kaster um die St.-Rochus-Straße / Marktplatz, den Bereich um Tennishalle und Parkplatz und den dreiecksförmigen Teilbereich nordwestlich der Hans-Böckler-Straße. Im Südwesten wird das Plangebiet von der Parzelle der GustavHeinemann-Straße begrenzt, im Südosten von der rückwärtigen Grenze der Bebauung an der St.-Rochus-Straße bzw. dem parallel verlaufenden Erschließungsweg. Die nordöstliche Grenze bildet der Weg, der parallel zur alten Bahntrasse verläuft. Im Nordwesten bezieht das Plangebiet die im Landschaftsraum gelegenen Flurstücke 297 und 1736 ein. Das Plangebiet grenzt im weiteren Verlauf an die Straßen ‚Am Sprung’ bzw. ‚Am Tiergarten’ und im westlichen Teilabschnitt der Straße ‚Am Tiergarten’ an die rückwärtigen Grundstücksgrenzen der anliegenden Grundstücke. Die Plangebietsgröße beträgt insgesamt ca. 12,9 ha. Der Bereich der 12. Bebauungsplanänderung ist heute entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 15 und den nachfolgenden Änderungen bis auf die nordwestliche Dreiecksfläche überwiegend bebaut bzw. versiegelt. Innerhalb des Ortsteiles Kaster hat sich aufgrund der Umsiedlungen und der allgemeinen Bevölkerungsentwicklung ein intakter eigenständiger Versorgungsbereich entwickelt. Dieser erstreckt sich entlang der St.Rochus-Straße insbesondere zwischen den Einmündungsbereichen Maximilianstraße und Graf-Wilhelm-Straße und weist eine dreigeschossige straßenbegrenzende, geschlossene Bebauung auf, die durch eingeschossige Vor- und Zwischenbauten in gleichen Abständen rhythmisiert wird. Die Erdgeschossnutzung erfolgt überwiegend durch Einzelhandel und gewerbliche Nutzungen, während die Obergeschosse vorrangig dem Wohnen dienen. Die vorwiegend kleinteilige Geschäftsstruktur dient überwiegend der kurzfristigen Bedarfsdeckung. Östlich dieser Bebauung schließt sich ein REWE-Verbrauchermarkt mit einem Möbelhaus in den Obergeschossen an. Die nördliche Straßenseite zeigt eine stärkere Durchmischung von Wohnen, Einzelhandel und Dienstleistungen. In diesem Bereich liegt nordwestlich des Marktplatzes das zwei- bis dreigeschossige Rathaus. Die östlich angrenzende Bebauung mit gewerblicher Nutzung im Erdgeschoss wurde in dreigeschossiger, geschlossener Bauweise errichtet. In östlicher Richtung schließt sich eine zweigeschossige, giebelständige Wohnbebauung in Form von Doppelhäusern bzw. einer Hausgruppe an der Gustav-Heinemann-Straße an. Die Wohnnutzung setzt sich in nordwestlicher Richtung fort, zunächst in Form von in Reihe stehenden zwei- bis dreigeschossigen Mehrfamilienhäusern, daran anschließend als eingeschossige, giebel- oder traufständige Einzelhäuser. Nordöstlich der Stresemannstraße schließt sich ein dreigeschossiges im Grundriss leicht abgewinkeltes Mehrfamilienhaus in geschlossener Bauweise an. Östlich dieses Gebäudes folgen die Tennishalle mit nördlich angebauter Mehrzweckhalle und sechs Freispielplätzen. Der Tennishalle vorgelagert liegt zwischen Stresemannstraße und St.-Rochus-Straße ein als Parkplatz und Festplatz genutzter Freibereich. Teilflächen des Platzes werden heute als Buswendeplatz 3 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Begründung genutzt. Innerhalb des Plangebietes befindet sich nordöstlich des Rathauses eine Gemeinbedarfsfläche für die Feuerwehr und südöstlich der St.Rochus-Straße eine Gemeinbedarfsfläche für das evangelische Gemeindezentrum. Insgesamt handelt es sich bei dem Plangebiet um einen funktional gut in die Siedlungsstruktur integrierten Standort, der auf geringer Fläche die wesentlichen Funktionen eines Stadtorganismus abdeckt. Die Erschließung des Plangebietes erfolgt über die St.-Rochus-Straße als K 36 und den in nordwestliche Richtung abzweigenden Straßen Gustav-Heinemann-Straße und Stresemannstraße. An die Stresemannstraße sind die Ringstraßen ‚Am Rathaus’ / ‚Adenauerstraße’ und ‚Am Tiergarten’ angehängt. Parallel zur St.-Rochus-Straße verläuft heute zwischen Marktplatz und Stresemannstraße eine zusätzliche Begleitstraße, die zur Erschließung der anliegenden Wohngebäude, der Einzelhandelsgeschäfte und der Senkrechtparkplätze südlich dieser Straße dient. Durch das heutige Straßen- und Wegenetz ist das Ortszentrum für einen großen Teil der Bevölkerung der Ortsteile Kaster und Königshoven fußläufig gut zu erreichen. Das Plangebiet verfügt mit der St.-RochusStraße über eine gute Verkehrsanbindung an das übergeordnete Verkehrsnetz. Die Erreichbarkeit für den ÖPNV ist über die Bushaltestellen Rathaus und Stresemannstraße standortnah gesichert. 1.2 Regionalplan Die Stadt Bedburg wird in der landesplanerischen Hierarchie des Landes Nordrhein-Westfalen als Mittelzentrum eingestuft. Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplanes als Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. 1.3 Flächennutzungsplan Die Darstellungen des heute gültigen Flächennutzungsplanes entsprechen den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 15. Die St.-RochusStraße ist als innerörtliche Hauptverkehrsstraße dargestellt. Markt- und Park-/Festplatz sind ebenfalls als Verkehrsflächen mit der Zweckbestimmung ‚Parkplatz’ dargestellt. Rathausstandort, Feuerwehr und evangelisches Gemeindezentrum sind als Flächen für den Gemeinbedarf mit entsprechendem Symbol dargestellt. Die im Flächennutzungsplan als gemischte Bauflächen gekennzeichneten Bereiche südlich der St.-Rochus-Straße und östlich des Rathausstandortes entsprechen der Festsetzung ‚Kerngebiet’ innerhalb des heutigen Bebauungsplanes. Der Bereich zwischen Stresemannstraße und alter Bahntrasse ist als Sonderbaufläche mit der Zweckbestimmung ‚Tennis’ dargestellt. Der dreiecksförmige Teilbereich nordwestlich der Hans-Böckler-Straße ist im heutigen Flächennutzungsplan als Grünfläche bzw. als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Da die 12. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 15 in Abstimmung mit dem RP Köln im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt werden soll, bedarf es keines gesonderten Verfahrens zur Änderung des Flächennutzungsplanes. Der Flächennutzungsplan, dessen 4 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Begründung entgegenstehende Darstellungen ‚Verkehrsfläche’ mit der Zweckbestimmung ‚Parkplatz’, Sonderbauflächen mit der Zweckbestimmung ‚Tennis’ und Grünflächen bzw. Flächen für die Landwirtschaft mit Inkrafttreten des Bebauungsplanes obsolet werden, wird im Wege der Berichtigung entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 15/Kaster, 12. Änderung angepasst. 1.4 Landschaftsplan Das Plangebiet liegt vorwiegend innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteiles im Bereich des Landschaftsplanes Nr. 1 des RheinErft-Kreises. Lediglich der Teilbereich nordwestlich der Hans-BöcklerStraße liegt heute im Außenbereich. Der Landschaftsplan setzt für den Bereich des Plangebietes keine Entwicklungsziele fest und sieht keine Entwicklungs- und Pflegemaßnahmen vor. 1.5 Planungsstand Der Stammplan des Bebauungsplanes Nr. 15 / Kaster wurde 1970 als Satzung beschlossen. Innerhalb seiner 3. Änderung, Satzungsbeschluss 14. März 1974, wurden Teilbereiche der angrenzenden Bebauungspläne Nr. 5a und 8 in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 15 einbezogen. Gemäß der 3. Änderung wurde seinerzeit im Bereich der St.-Rochus-Straße eine wesentlich dichtere Bebauung vorgesehen: Die heute östlich des Rathauses gelegene Blockbebauung sollte in gleicher Weise zwischen dem vorgenannten Block und der Stresemannstraße mit der Nutzung Kerngebiet dupliziert werden. Nördlich schloss sich eine straßenparallele geschlossene zweigeschossige Bebauung ebenfalls mit Kerngebietsnutzung an. Zwischen dieser Bebauung und dem nördlich angrenzenden Landschaftsrand wurde eine Wohnbebauung mit insgesamt 14 Solitärbauten mit bis zu fünf Vollgeschossen angeordnet. Der Bereich zwischen Stresemannstraße, Landschaftsrand, Bahntrasse und St.-Rochus-Straße war komplett als Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung ‚Schule’ vorgesehen. Zwischen dem heutigen REWE-Markt und der Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung ‚Kirche’ war eine weitere maximal viergeschossige Kerngebietsbebauung in geschlossener Bauweise geplant. Innerhalb der 5. Änderung, Satzungsbeschluss am 25. Oktober 1977, mit weiteren gravierenden Modifikationen der Grundzüge der bisherigen Planung wurde das im nördlichen Bereich vorgesehene allgemeine Wohngebiet dahingehend geändert, dass anstelle mehrgeschossiger Geschosswohnungsbauten eingeschossige Gebäude in offener Bauweise festgesetzt wurden. Des Weiteren wurde die überbaubare Fläche zwischen heutigem REWE-Verbrauchermarkt und dem evangelischen Gemeindezentrum ausgedehnt. Im Rahmen der 6. Änderung mit Satzungsbeschluss am 29. November 1983, wurde das Kerngebiet nordöstlich der St.-Rochus-Straße und zwischen Adenauerstraße und der Straße ‚Am Rathaus’ zugunsten einer Wohnbebauung aufgegeben. Innerhalb weiterer Änderungen wurde das Ziel der Realisierung einer Schule zwischen Stresemannstraße und Bahntrasse nicht weiterverfolgt. 5 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Begründung Die in den Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 15, 12. Änderung einbezogene Fläche der ehemaligen Bahntrasse ist momentan Inhalt des Bebauungsplanes Nr. 4. Aufgrund unterschiedlicher Planungsanlässe wurde am 26.02.2008 der Aufstellungsbeschluss für die 12. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 15 gefasst, nachdem zuvor ein städtebaulicher Realisierungswettbewerb zwecks Ermittlung eines optimalen städtebaulichen Gesamtkonzeptes durchgeführt worden war. 1.6 Bebauungsplanverfahren Die Berechnung der städtebaulichen Kennwerte für die 12. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 15 ergab, dass die zulässige Grundfläche i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO entsprechend der getroffenen GRZ-Festsetzungen bei insgesamt ca. 44.100 m² liegt. Auch bei Überschreitung des Grenzwertes von 20.000 m² überbaubarer Grundfläche kann gemäß § 13a (1) Nr. 2 BauGB trotzdem das beschleunigte Verfahren angewandt werden, wenn in einer überschlägigen Vorprüfung nachgewiesen wird, dass die Änderung des Bebauungsplanes voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen haben wird. Eine weitere Voraussetzung für die Durchführung gemäß § 13a BauGB ist die Lage des Gebietes innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles mit nahezu allseitiger Angrenzung an Bestandsbebauung. Bebauungspläne können mit einem entsprechenden Verfahren aufgestellt werden, wenn es sich um die Wiedernutzbarmachung von Flächen, eine Nachverdichtung oder andere vergleichbare Maßnahmen handelt. Erfasst werden insbesondere Bebauungspläne zur Erhaltung, Erneuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile. Das Gesetz zielt insbesondere auf Gebiete, die im Zusammenhang bebaute Ortsteile i.S.d. § 34 BauGB darstellen, auf innerhalb des Siedlungsbereiches befindliche brach gefallene Flächen oder Flächen, die aus anderen Gründen einer neuen Nutzung zugeführt werden sollen. Das beschleunigte Verfahren ist allerdings ausgeschlossen, wenn durch den Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die der Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen. Durch die Änderung der Art der Nutzung für den Bereich des heutigen REWE-Marktes von ‚Kerngebiet’ in ‚Sonstiges Sondergebiet’ gemäß § 1 BauNVO könnte eine derartige Pflicht notwendig werden. Diese Pflicht besteht aber gemäß Anlage 1 ‚Liste der UVP-pflichtigen Vorhaben’ zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung unter 18.6 in Verbindung mit 18.8 nur für großflächige Einzelhandelsbetriebe, die mehr als 5.000 m² Geschossfläche aufweisen. Für Geschossflächen zwischen 1.200 m² und 5.000 m² ist lediglich eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalles vorzunehmen. Das zukünftige Sondergebiet ist eindeutig der letztgenannten Kategorie zuzuordnen. Die maximale Größe wird durch eine entsprechende textliche Festsetzung abgesichert. Die nachfolgend unter 1.7 zusammengefasste Allgemeine Vorprüfung, die sich sowohl auf die Umweltauswirkungen des Bebauungsplans als auch auf die Auswirkungen des großflächigen Einzelhandelsbetriebes bezieht, kommt zu dem Ergebnis, dass keine erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten sind und damit auch keine Pflicht zur Durchführung einer UVP zu begründen ist. Durch die Änderung des Bebauungsplanes liegt keine Beeinträchtigung von Gebieten mit gemeinschaftlicher 6 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Begründung Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete vor. Somit sind alle Voraussetzungen für eine Aufstellung des Bebauungsplans im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB gegeben. Es gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB. Auf die Durchführung einer umfassenden Umweltprüfung und der Erstellung eines Umweltberichtes gemäß § 2a BauGB kann demnach verzichtet werden. Allerdings ist eine Ausgleichsbilanzierung zu erstellen und ein entsprechender Ausgleich zu realisieren, weil sich der Verzicht auf eine naturschutzrechtliche Eingriffsregelung gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB lediglich auf diejenigen Bebauungspläne bezieht, die weniger als 20.000 m² Grundfläche aufweisen. Zur umfassenden Information über die Auswirkungen der Planung wird ein reguläres zweistufiges Beteiligungsverfahren durchgeführt. 1.7 Umweltvorprüfung Die Vorprüfung des Einzelfalles gemäß § 17 UVPG für bauplanungsrechtliche Vorhaben bezieht sich einerseits auf den Bau eines Städtebauprojektes gemäß Nr. 18.7 bzw. 18.8 der Liste der UVP-pflichtigen Vorhaben der Anlage 1 zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung, andererseits auf den Bau eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes i.S.d. § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO gemäß Nr. 18.6 der vorgenannten Liste. Da es sich bei der Planung weitestgehend um eine Überplanung und Festschreibung des vorhandenen Bestands handelt, wird gemäß Vorprüfung davon ausgegangen, dass Einzelhandelsbetrieb und der Bebauungsplan in seiner Gesamtheit keine erheblichen Umweltauswirkungen auf die untersuchten Schutzgüter haben werden. Dies wird insbesondere durch die bereits heute umfassende Bodenversiegelung im Bereich des Schützenplatzes, der Tennisanlage und der Multifunktionshalle begründet. Auf die der Begründung beigefügte Vorprüfung des Einzelfalls wird verwiesen. 2. Anlass der Planung Die Stadt Bedburg erwägt, die Rathausfunktionen eventuell an einem Standort innerhalb der Stadt Bedburg zu konzentrieren. Für die Rathausnutzung oder für eine Folgenutzung sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden, um auch zukünftig eine geordnete städtebauliche Entwicklung in diesem Bereich zu gewährleisten. Zur Vorbereitung der Rathausentscheidung wurde im Herbst 2007 ein städtebaulicher Realisierungswettbewerb durchgeführt. Im Vorfeld dieses Wettbewerbes wurden für den Bereich Kaster-Zentrum zwei Bürgerworkshops durchgeführt. Innerhalb dieser Workshops wurde insbesondere die mangelnde ‚Urbanität’ und ‚Aufenthaltsqualität’ des Zentrums angemahnt. Die Zunahme der Bevölkerung durch die Wohngebiete ‚Im Spless’ und ‚Mühlenkreuz’ führt zu einer Erhöhung der Kaufkraft. Deswegen soll insbesondere der Einzelhandel für den täglichen Bedarf gestärkt werden, ohne jedoch die bestehende gewachsene Versorgungslage zu beeinträchtigen. Zur Befriedigung der anhaltenden Nachfrage nach integrierten Wohnstandorten und zur Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung soll im Bereich um die Tennishalle zwischen Stresemannstraße und ehemaliger Bahntrasse und nordwestlich der Hans-Böckler7 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Begründung Straße ein neues Wohngebiet entstehen. Dafür soll die heutige Multifunktionshalle nördlich der Tennishalle aufgegeben und überplant werden. Das neue Wohngebiet kann insbesondere zukünftigen Mitarbeitern neuer Industriebetriebe im Industriepark Mühlenerft dienen. Durch die zentrumsnahe Lage des Wohngebietes soll zusätzlich der Einzelhandel gestärkt und die Auslastung der vorhandenen Infrastruktur sichergestellt werden. 3. Ziel und Zweck der Planung Bezüglich des zukünftigen Standortes des Rathauses wurde bisher keine Entscheidung herbeigeführt. Um flexibel auf eine ausstehende Standortwahl reagieren zu können, sollen die im heutigen Bebauungsplan als Flächen für den Gemeinbedarf mit Zweckbestimmung ‚Rathaus’ festgesetzten Flächen dahingehend geändert werden, dass hier sowohl eine Rathauserweiterung als auch eine anderweitige standortverträgliche Nutzung ermöglicht wird. Zur Stärkung insbesondere des vorhandenen Einzelhandels und zur Verbesserung der Aufenthaltsqualität soll der zentrale Bereich um den Marktplatz und St.-Rochus-Straße städtebaulich aufgewertet werden. Zur Erreichung dieses Zieles soll der Bereich geringfügig verdichtet werden, um damit die heute überdimensionierte Ausgestaltung der Verkehrsflächen zu reduzieren. Durch diese Verdichtung wird ein Stadtraum geschaffen, der im Gegensatz zur heutigen Weitläufigkeit den menschlichen Dimensionen entspricht. Zusätzliche überbaubare Flächen sollen im zentralen Bereich zukünftig eindeutige Straßen- und Platzräume definieren. Gemäß dem Ziel des BauGB, vorhandene Baugebiete zu verdichten und zentrumsnahe Wohnstandorte zu entwickeln, soll um die heutige Tennishalle ein hochwertiges Wohngebiet mit einer unverwechselbaren örtlichen Identität geschaffen werden. Das Wohngebiet wird über die Gartenflächen und durch eine Grünverbindung in Verlängerung der Straße ‚Am Rathaus’ mit der waldartigen Gehölzstruktur im Bereich der ehemaligen Bahntrasse vernetzt. Bezüglich der Lage der zukünftigen Baufenster werden energetische Aspekte berücksichtigt, um sowohl eine aktive als auch eine passive Nutzung der Sonnenenergie zu ermöglichen. 4. Städtebauliches Konzept Tragende Idee des der Rechtsplanänderung zugrunde liegenden städtebaulichen Konzeptes ist die Einfügung von drei zusätzlichen Baukörpern im Bereich Marktplatz / St.-Rochus-Straße, um damit die Zentralität dieses Abschnittes zu signalisieren und um eine dieser Bedeutung entsprechende Dichte zu erzeugen. Damit wird der Bereich zwischen den Einmündungen der Gustav-Heinemann-Straße und der Graf-WilhelmStraße als zentraler Bereich definiert und kann für den Fußgänger adäquat aufgewertet werden. So können der Bereich zwischen den beiden kleineren eingestellten Gebäuden und der Bereich auf der Nordseite des Marktplatzes als Aufenthaltbereiche ausgebildet und aufgrund der guten Lage zur Sonne als Ruhezone für eventuelle Außenbewirtungen ausgestaltet werden. Zur Schaffung einer angemessenen Platzrandbebauung wird das Bau8 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Begründung fenster des heutigen Rathausgebäudes in Richtung Gustav-HeinemannStraße erheblich vergrößert. Eine ebensolche bauliche Fassung ist durch den östlich angrenzenden Baublock erwünscht. Hier soll im mittleren Gebäudeabschnitt wie in den Seitenteilen zudem eine zwingende Dreigeschossigkeit festgesetzt werden. Zur Sicherung des gemäß dem Leitbild gewünschten Stadtraumes werden die Grenzen der Baufenster zum Marktplatz und zur St.-Rochus-Straße hin als Baulinie festgesetzt. Als Art der Nutzung wird im zentralen Bereich Mischgebiet festgesetzt. Durch diese Festsetzung sind insbesondere im Bereich des heutigen Rathauses alle bisher angedachten Optionen und Nutzungen wie Rathauserweiterung, medizinisches Versorgungszentrum oder Einzelhandel möglich. Durch die bauliche Einengung des Straßenraumes soll der Autofahrer zu einer angemessenen Fahrgeschwindigkeit animiert werden. Arkaden auf den der Straße zugewandten Gebäudeseiten dienen einer zusätzlichen optischen Einengung des Straßenraumes. Im Bereich nordöstlich der Einmündung der Graf-Wilhelm-Straße bleibt der heutige großzügige Straßenquerschnitt erhalten. Auch die parallel verlaufende Begleitstraße wird in diesem Straßenabschnitt nicht überplant. Entlang der südlichen Seite der St.-Rochus-Straße werden Standorte für Bäume vorgeschlagen, die jeweils zwei Pkw-Stellplätze zwischen zwei Bäumen ermöglichen. Für die nördliche Seite der St.-Rochus-Straße ist eine abschnittsweise, engere Baumstellung vorgesehen. Der Platzbereich wird durch die Baumstellung derart dimensioniert, dass hier nach wie vor der Wochenmarkt stattfinden kann, der erheblich zur Belebung des Zentrums beiträgt. Entsprechend dem Konzept, den Bereich um Marktplatz und südwestlicher St.-Rochus-Straße städtebaulich aufzuwerten, werden im Umkehrschluss zukünftig zwischen REWE-Markt und evangelischem Gemeindezentrum keine überbaubaren Flächen mit kerngebietsähnlichen Nutzungen festgesetzt. Vielmehr ist hier eine erhebliche Erweiterung der vorhandenen Stellplatzfläche vorgesehen, die zukünftig unmittelbar von der St.-Rochus-Straße angefahren werden soll. Die Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes für das zukünftige Wohngebiet zwischen Stresemannstraße und Bahntrasse und nordwestlich der Hans-Böckler-Straße setzt voraus, dass die Multifunktionshalle nördlich der Tennishalle und die vorhandenen Tennisplätze, die heute nordöstlich der Halle liegen, an diesem Standort aufgegeben werden. Die Tennishalle selbst wird als Fläche für Sportanlagen mit entsprechender Zweckbestimmung in das Gesamtkonzept integriert. Unmittelbar südlich der Tennishalle wird in Verlängerung der Straße ‚Am Rathaus’ eine angerartige Grünfläche angeordnet, die das zukünftige Wohngebiet gliedert und eine unmittelbare Verbindung zur ehemaligen Bahntrasse und zum östlich verlaufenden Weg herstellt. Die Erschließung der Wohnbauflächen erfolgt über zwei Innenringnetze, in die von außen insgesamt sechs Stichstraßen einbinden. Der südliche Innenring umschließt den zukünftigen in der Gesamtfläche reduzierten Park-/Festplatz. Der nördliche Innenring umschließt die Tennishalle und den bumerangartig gekrümmten Baukörper westlich der Tennishalle. Der Ring mündet wie der südliche Ring ebenfalls in die Stresemannstraße. Die einzelnen unterschiedlich lang ausgebildeten Stichstraßen 9 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Begründung im Osten werden derart angeordnet, dass die erschlossenen Baufenster jeweils einseitig südöstlich der Stichstraßen und damit günstig zur Sonne liegen. Aus dieser Anordnung ergibt sich eine homogene, im Detail aber differenzierte Ausbildung der städtebaulichen Struktur. Die nordwestlich der Hans-Böckler-Straße abzweigende Stichstraße erschließt ein eigenständiges Quartier mit größeren Grundstücken, die lediglich für Einzelhäuser konzipiert sind. Die Grundstücke werden beidseitig der Stichstraße angeordnet oder werden unmittelbar von der Hans-Böckler-Straße aus erschlossen. 5. Begründung einzelner Planinhalte 5.1 Art der baulichen Nutzung 5.1.1 Wohngebiete Die Wohnbauflächen werden generell als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt, um neben dem Wohnen einen Spielraum für ergänzende wohnverträgliche Nutzungen wie z.B. Büroflächen zu gewähren. Die generelle Festsetzung ‚Allgemeines Wohngebiet’ dient dabei dem Ziel, ein qualitativ hochwertiges Wohngebiet zu schaffen, dass sich an dem vorhandenen Bedarf orientiert. Innerhalb der nordwestlich gelegenen Wohngebiete werden alle ausnahmsweise im Allgemeinen Wohngebiet zulässigen Nutzungen ausgeschlossen, weil sie in das kleinteilig strukturierte Gebiet gestalterisch und funktional nicht zu integrieren sind und dem angestrebten Gebietscharakter widersprechen. In den in Nachbarschaft zu den angrenzenden Misch- und / oder Sondergebieten gelegenen Wohngebieten WA 1, 2 und 8 werden lediglich die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen Gartenbaubetriebe und Tankstellen ausgeschlossen, um einen harmonischen Übergang zu den vorgenannten angrenzenden Nutzungen zu schaffen. Die im Gegensatz zu den Wohngebieten WA 3 - 7 hier zusätzlich ausnahmsweise zugelassenen Nutzungen ‚Betriebe des Beherbergungsgewerbes’, ‚Sonstige nicht störende Gewerbebetriebe’ und ‚Anlagen für Verwaltungen’ zählen zu den allgemein zulässigen Nutzungen innerhalb der Mischgebiete. 5.1.2 Mischgebiete Gemäß der heutigen Nutzung ist das Versorgungszentrum Kaster vorwiegend durch Einzelhandelsbetriebe gekennzeichnet, die der kurzfristigen Bedarfsdeckung dienen. Somit handelt es sich um einen siedlungsintegrierten Standort, der überwiegend Nahversorgungsfunktionen wahrnimmt. Gemäß den konzeptionellen Leitlinien der Stadt Bedburg bezüglich der Einzelhandelsentwicklung soll der mittel- bis langfristige Bedarf vorrangig innerhalb des Stadtzentrums von Bedburg abgedeckt werden. Deswegen sollen die im Stammplan als Kerngebiet festgesetzten Flächen zukünftig als Mischgebiet ausgewiesen werden. Gleichzeitig wird damit das für Mischgebiete typische Nebeneinander von Wohnen und kleinteilig strukturiertem Einzelhandel festgeschrieben. Die im Mischgebiet allgemein zulässige Nutzung Tankstellen wird ausgeschlossen, weil sie nicht dem vorhandenen und auch nicht dem zukünftig geplanten Gebietscharakter entspricht. Die Nutzung Vergnügungsstätte ist in den Mischgebieten nur ausnahmsweise zulässig. So 10 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Begründung soll einerseits der Bestandsschutz zweier Spielhallen gewahrt, andererseits eine weitere Zunahme an Spielhallennutzungen entgegengetreten werden. Gemäß der Festsetzung des Stammplanes, dass innerhalb der Kerngebiete im Erdgeschoss Wohnungen ausgeschlossen sind, wird innerhalb der 12. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 15 festgesetzt, dass die allgemein zulässige Nutzung Wohnen in den Erdgeschossen innerhalb der Mischgebiete nicht zulässig ist, um damit dem Einzelhandel Vorrang einzuräumen. Damit wird die Wesensart des Mischgebietes, nämlich die Gleichrangigkeit unterschiedlicher Nutzungen nicht aufgehoben, weil in den Obergeschossen entsprechend der heutigen Situation die Wohnfunktion nicht eingeschränkt wird. 5.1.3 Sondergebiet Das zukünftig als ‚Sonstiges Sondergebiet’ festgesetzte Gebiet im Bereich des REWE-Marktes wurde im Stammplan als Kerngebiet ausgewiesen. Da der hier vorhandene großflächige Einzelhandel innerhalb eines Mischgebietes nicht zulässig ist, wird gemäß § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ein ‚Sonstiges Sondergebiet’ mit einer maximalen Verkaufsfläche von 1.500 m² festgesetzt. Neben der großflächigen Einzelhandelsnutzung sind in den Obergeschossen zur Bestandssicherung ebenfalls ausnahmsweise großflächige Einzelhandelsbetriebe zulässig. Des Weiteren sind mischgebietstypische Nutzungen möglich. 5.2 Maß der baulichen Nutzung Für die Bestandsflächen im Bereich der Allgemeinen Wohngebiete wird eine Grundflächenzahl von 0,4 entsprechend den vorangegangenen Änderungen des Bebauungsplanes und damit auch entsprechend der realisierten Bebauungsdichte festgesetzt. Der Wert von 0,4 spiegelt als Höchstwert für Allgemeine Wohngebiete die zentrale Lage innerhalb des Ortsteiles Kaster wieder. Ausgenommen sind die Grundstücksflächen des bumerangartig gekrümmten Gebäudes. Aufgrund der Lage des Gebäudes im Verbindungsbereich zwischen St.-Rochus-Straße / Parkplatz und Landschaftsraum wird die Grundflächenzahl hier auf 0,3 reduziert. Für die bisher unbebauten Flächen wird aufgrund der zentralen Lage ebenfalls eine Grundflächenzahl von 0,4 entsprechend den Bestandsflächen festgesetzt. Ausgenommen ist hiervon zum einen die überbaubare Fläche, die zwischen Stresemannstraße und Tennishalle im vorgenannten Verbindungsbereich zwischen St.-Rochus-Straße und Landschaftsraum liegt. Entsprechend dem nordwestlich angrenzenden Bestandsgrundstück wird die GRZ mit 0,3 festgesetzt. Zum anderen wird für das Wohngebiet nordwestlich der Hans-Böckler-Straße ebenfalls die GRZ auf 0,3 reduziert, um einen harmonischen Übergang zum freien Landschaftsraum zu schaffen. Für die bisher im Stammplan mit Kerngebiet festgesetzten und nunmehr als Mischgebiet normierten Flächen wird die Grundflächenzahl von 1,0 auf 0,8 reduziert. Innerhalb der Baufenster für die zentrale Neubebauung wird die Grundflächenzahl auf 1,0 festgesetzt. Diese Werte überschreiten die Obergrenze für Mischgebiete gemäß § 17 BauNVO um 0,2 bzw. 0,4. Dies wird im Bereich des MI 1 damit begründet, dass durch die Überschreitung die Realisierung des zentralen Rathauses an dieser Stelle ermöglicht wird. Die Überschreitungen innerhalb der MI 1 - 4 resultieren insgesamt aus dem städtebaulichen Ziel, den Bereich entspre11 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Begründung chend dem Bestand festzusetzen und darüber hinaus angemessen zu verdichten, um einen der zentralen Funktion entsprechenden Stadtraum zu schaffen. Die Überschreitungen werden durch großzügige Freiflächen wie den Marktplatz und durch allseitige Umfassung durch Verkehrsflächen ausgeglichen. Dadurch wird sichergestellt, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden. Durch die Überschreitung der Grundflächenzahl wird automatisch auch die gemäß § 17 BauNVO vorgegebene Geschossflächenzahl überschritten. Da ohne Festsetzung automatisch diese Höchstwerte gelten würden, werden für die normierten MI Gebiete entsprechende Höchstwerte für die Geschossflächenzahl festgesetzt, die sich aus der Grundflächenzahl und der durchschnittlichen Geschossigkeit ergeben. Im Bereich des im Stammplan als Kerngebiet und nun als Sondergebiet festgesetzten Baugebietes des heutigen REWE-Marktes wird die Grundflächenzahl ebenfalls von 1,0 auf 0,8 reduziert. Diese Reduzierung entspricht dem heutigen Bestand und ist möglich, weil östlich angrenzende Baufenster innerhalb dieses Baugebietes aufgegeben werden. In allen Baugebieten darf die zulässige Grundfläche durch Garagen, Stellplätze und ihren Zufahrten und Nebenanlagen bis zu 50 % überschritten werden, maximal jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8. Ausgenommen hiervon ist der Bereich des MI 3, der bereits durch die Hauptanlage die maximale Grundflächenzahl von 1,0 ausschöpfen darf. Generell ist eine Überschreitung durch bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche wie z.B. Tiefgaragen bis zu einer Grundflächenzahl von 1,0 zulässig. Die Zahl der Vollgeschosse wird innerhalb des Plangebietes differenziert festgesetzt. Im Bereich der Bestandsbebauung werden vorrangig die im Stammplan festgesetzten Geschosszahlen übernommen. So wird für die in eine eingeschossige, geschlossene Bebauung eingestellten Baukörper südlich der St.-Rochus-Straße (MI 2) eine zwingende Dreigeschossigkeit festgesetzt. Eine entsprechende Festsetzung wird für den Bereich MI 3 übernommen. Dadurch wird sichergestellt, dass bei Neubebauung dieser Baufenster eine der Zentrumsfunktion adäquate Stadtraumbildung gewährleistet ist. Zur flexiblen Ausnutzbarkeit des Rathausgrundstücks wird hier eine maximal dreigeschossige Bebauung festgesetzt. Für das am Landschaftsrand gelegene Wohngebiet WA 4 wird aufgrund seiner Lage lediglich ein Vollgeschoss vorgesehen. Für das neue Wohngebiet WA 7 wird durchgehend eine maximale Zweigeschossigkeit festgesetzt. Damit soll einerseits die Möglichkeit geboten werden, für jedes einzelne Gebäude die Außenhülle im Verhältnis zum Gebäudevolumen zu optimieren. Andererseits wird dadurch eine in sich harmonische Bebauung sichergestellt. Für das parallel zur St.-RochusStraße gelegene Wohngebiet WA 8 wird die zulässige Geschosszahl aufgrund der Lage auf maximal drei erhöht. Die konkrete mögliche Höhe der baulichen Anlagen wird für einzelne relevante und städtebaulich bedeutende Baufenster zusätzlich durch die Festsetzung der Trauf- und Firsthöhen bestimmt. Die Trauf- und Firsthöhen ergeben sich aus der Differenz zwischen den festgesetzten Höhen und den Höhenwerten der Oberkante der Straßengradiente der mittig vor dem Grundstück liegenden endausgebauten Verkehrsfläche. Zur Schaffung einer in sich harmonischen Neubebauung werden innerhalb der WA 4 und 6 - 8 für sämtliche Baufenster Trauf- und Firsthöhen bzw. bei Flachdächern nur 12 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Begründung Traufhöhen festgesetzt. 5.3 Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen Die Bauweisen für die Bestandsflächen werden vorrangig gemäß dem Stammplan festgesetzt. So ist z.B. für die Bereiche des MI 2 eine geschlossene Bauweise vorgesehen, um die der zentralen Funktion entsprechende Bebauung und Bebauungsdichte langfristig zu sichern. Für die Wohngebiete wird mit Ausnahme der WA 5 und WA 8 eine offene Bauweise festgesetzt. Dabei wird auf eine Differenzierung nach Einzelund Doppelhäusern oder Hausgruppen verzichtet, um flexibel auf die jeweilige Nachfrage reagieren zu können. Ausgenommen ist das WA 4, für das lediglich eine Einzelhausbebauung zugelassen wird, um einen fließenden Übergang in die angrenzende freie Landschaft zu schaffen. Zudem ist aufgrund der Randlage des neuen Wohngebietes WA 7 die konkrete Bauweise städtebaulich unerheblich. Für das WA 8 wird eine geschlossene Bebauung festgesetzt, weil diesem Riegel gleichzeitig eine Schallschutzfunktion gegenüber der St.-Rochus-Straße zukommt. Diese Funktion ist bei einer geschlossenen Bebauung am ehesten gewährleistet. Die Planung des städtebaulichen Vorentwurfes wird relativ eng mit Baugrenzen umfahren und durch zusammenhängende überbaubare Flächen umgesetzt. Die überbaubaren Flächen werden innerhalb der WA 7 derart platziert, dass die Gartenseiten generell auf der Südostseite liegen, um damit eine geordnete und homogene jeweils einseitige Straßenrandbebauung zu gewährleisten. Gleichzeitig wird dadurch die aktive und passive Nutzungsmöglichkeit der Sonnenenergie begünstigt. Die Tiefe der überbaubaren Flächen wird im Bereich des Bestandes entsprechend des Stammplanes mit geringfügigen Aufweitungen für eventuelle Erweiterungen festgesetzt. Im Bereich der WA 7 und WA 8 ist die Tiefe einheitlich mit 12,50 m vorgesehen, um eine möglichst homogene Lage zu den Verkehrsflächen zu sichern. Im Bereich der MI 1 - 3 werden die Richtung Marktplatz oder St.Rochus-Straße gelegenen Baufenstergrenzen als Baulinien definiert, um entlang des Hauptaufenthaltsraumes eine homogene und geordnete Randbebauung zu gewährleisten. Innerhalb der MI-Flächen wird ein Vorspringen von Vordächern und Balkonen vor den festgesetzten Baulinien und Baugrenzen bis zu einer Tiefe von 1,50 m gestattet. Innerhalb der WA-Flächen wird eine Realisierung von Terrassenüberdachungen außerhalb der Baufenster bis zu 2,00 m ausnahmsweise als vertretbar angesehen, um eine den aktuellen Wohnansprüchen gerecht werdende Gartennutzung zu ermöglichen. Zur Schaffung homogener Vorgartenbereiche werden in den Vorgartenflächen innerhalb der WA 1 - 4 und WA 6 - 8 Nebenanlagen mit Ausnahme von nicht überdachten Stellplätzen und ihren Zufahrten, Stützmauern und Einfriedungen und Abfallbehältern ausgeschlossen. Stellplatzflächen dürfen 50 % der Vorgartenflächen nicht überschreiten, um eine übermäßige Versiegelung innerhalb dieses Bereiches zu vermeiden. 5.4 Höchstzahl der Wohnungen 13 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Begründung Zur Sicherung der Bestandssituation und einer daraus resultierenden kalkulierbaren Dichte soll im Bereich des bestehenden Wohngebietes WA 3 und innerhalb des geplanten WA 4 die Zahl der Wohneinheiten je Hauseinheit auf maximal zwei beschränkt werden. Diese Festsetzung verhindert eine übermäßige Verdichtung und ein entsprechendes Verkehrsaufkommen innerhalb dieses Bereiches. Für die übrigen bestehenden Wohngebiete wird keine maximale Wohnungszahl festgesetzt, weil hier bereits Geschosswohnungen realisiert wurden oder eine Erhöhung der Wohnungszahl sowohl städtebaulich als auch verkehrstechnisch unerheblich wäre. Im Bereich der neuen Wohngebiete WA 6 - 8 wird ebenfalls auf eine Beschränkung der Wohnungszahlen verzichtet, um eine flexible Ausgestaltung der zukünftigen Wohnbauten zu ermöglichen. 5.5 Nebenanlagen Nebenanlagen werden zur Sicherstellung der Durchgrünung und zur Vermeidung einer übermäßigen Versiegelung in ihrer Art eingeschränkt. Sie sind nur unter der Voraussetzung zugelassen, dass sie der Eigenart des Baugebietes nicht widersprechen. 5.6 Erschließung 5.6.1 Verkehrsflächen Die heute gemäß des Stammplanes realisierten Verkehrsflächen werden im Bereich zwischen den Einmündungen der Gustav-HeinemannStraße und der Graf-Wilhelm-Straße dahingehend geändert, dass die nord- westliche Seite der St.-Rochus-Straße und der heutige Marktplatz zukünftig als Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung ‚Fußgängerbereich’ festgesetzt werden. Gleichzeitig werden in diesem Bereich insgesamt drei neue Baukörper integriert. Die Fahrbahnbreite der St.-RochusStraße soll in dem vorgenannten Abschnitt auf 6,50 m reduziert werden, wobei die südöstliche Begrenzung des Gehweges exakt der heutigen Begrenzung entspricht. In der planungsrechtlich nicht relevanten Ausführungsplanung ist beabsichtigt, die Fahrbahn durch zwei Seitenstreifen zusätzlich optisch zu verschmälern und insgesamt fünf teppichartige Übergänge anzubieten, um die heute mangelhafte Verknüpfung der beiden Gehwegseiten aufzuheben. Die übrigen Verkehrsflächen wie Gustav-Heinemann-Straße, Stresemannstraße und östliche St.-RochusStraße entsprechen in ihren Querschnitten gemäß 12. Änderung den im Stammplan festgesetzten Verkehrsflächen. Die Wohngebiete WA 4 - 8 werden über zwei Ringstraßen mit insgesamt sechs von außen einmündenden Stichstraßen erschlossen. Der südliche Innenring wird in 6,00 m Breite festgesetzt. Da die südliche Zufahrt lediglich in Einbahnrichtung vorgesehen ist, ist hier lediglich eine Breite von 4,00 m berücksichtigt. Der nördliche Innenring weist ebenfalls vorrangig 6,00 m Breite auf, die im NW / SO-Abschnitt auf 8,00 m aufgeweitet wird, um hier straßenparallel Längsparken zu ermöglichen. Die heutige Wendemöglichkeit für Busse auf der Fläche am Park- und Festplatz soll aufgegeben werden zugunsten einer Wendemöglichkeit im Einmündungsbereich der Straße ‚Am Rathaus’ in die Stresemannstraße. Entsprechend sollen die Busse zukünftig im Straßenraum der 14 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Begründung Stresemannstraße halten. 5.6.2 Ruhender Verkehr Der Bereich um Marktplatz und St.-Rochus-Straße zeichnet sich heute durch ein hohes Angebot an öffentlichen Parkplätzen aus. Dieses Angebot in zentraler Lage soll zugunsten der Aufenthaltsqualität geringfügig reduziert und im Bereich zwischen REWE-Markt und evangelischem Gemeindezentrum hinreichend ausgeglichen werden. Die vorhandenen öffentlichen Parkplätze im Bereich der GustavHeinemann-Straße und im östlichen Abschnitt der St.-Rochus-Straße bleiben weitestgehend erhalten. Im Bereich des neuen Wohngebietes werden nordöstlich angrenzend an den neu gestalteten zentralen Platz sowohl öffentliche Parkplätze als auch private Stellplätze angeboten. Weitere öffentliche Parkplätze vorwiegend für die Tennishallennutzer werden nordöstlich der geplanten Wendeanlage für den öffentlichen Personennahverkehr angeordnet. Weitere öffentliche Parkplätze sind innerhalb der nördlichen Ringerschließung straßenbegleitend vorgesehen. Die Unterbringung des privaten ruhenden Verkehrs soll innerhalb der WA 7 jeweils in den parallel zu den Ringstraßen festgesetzten Stellplatzflächen bzw. in der oben genannten Parkplatzfläche entlang des zentralen Platzes erfolgen. Für den Bereich des WA 8 ist eine Tiefgarage geplant, die unmittelbar von der St.-Rochus-Straße angefahren werden kann. Für die bereits bestehenden Wohngebiete werden detailliert Stellplatzund Garagenflächen definiert, um insbesondere die rückwärtigen Grundstücksbereiche vor einer übermäßigen Versiegelung durch eine entsprechende Nutzung zu schützen. 5.7 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Entlang der St.-Rochus-Straße wird innerhalb des südlich gelegenen MI 2 ein 2,00 m breiter Streifen mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit und mit Leitungsrechten zugunsten der örtlichen Leitungsträger definiert. Bauordnungsrechtlich wird festgesetzt, dass diese Flächen entsprechend der angrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen zu gestalten sind. 5.8 Ver- und Entsorgung Die Ver- und Entsorgung der Bestandsflächen ist durch entsprechende Leitungstrassen gesichert. Das Schmutzwasser der projektierten Wohngebiete WA 4 und 6 - 8 kann ebenfalls dem Kanal unterhalb der St.Rochus-Straße zugeleitet werden. Gemäß § 51a Landeswassergesetz ist das Niederschlagswasser von Grundstücken, die erstmals bebaut werden, vor Ort zu versickern oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten. Zur Klärung der Versickerungsfähigkeit des Untergrundes ist eine entsprechende gutachterliche Stellungnahme vorzulegen. Alternativ ist zu prüfen, ob das Niederschlagswasser unterirdisch oder in einem offenen Gewässergraben dem nörd15 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Begründung lich gelegenen Hohenholzer Graben zugeführt werden kann. 5.9 Grünordnung 5.9.1 Öffentliche Grünflächen Die mit A gekennzeichnete öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung ‚Lärmschutzwall’ ist beidseitig anteilig mit standorttypischen Gehölzen zu bepflanzen. In Fortsetzung der südwestlich angrenzenden Grünflächen wird das WA 4 allseits eingegrünt. Hier sind an der westlichen und an der südöstlichen Seite Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern vorgesehen. Die öffentlichen Grünflächen mit der Kennzeichnung D liegen auf einer ehemaligen Bahntrasse und zeichnen sich heute durch eine üppige, erhaltenswerte Vegetation aus. Diese Flächen bilden gewissermaßen das Rückgrat des zukünftigen neuen Wohngebietes und definieren eine deutliche Grenze zwischen dem ehemaligen Umsiedlungsstandort Kaster und Alt-Kaster. Die senkrecht dazu angeordnete Grünfläche C strukturiert das zukünftige neue Wohngebiet und ermöglicht eine Wegeverbindung in Richtung Alt-Kaster. Die öffentliche Grünfläche E verläuft parallel zur Gustav-HeinemannStraße und umschließt im südlichen Bereich die heutige RochusKapelle. Die Grünfläche wird durch eine Reihung von erhaltenswerten Bäumen geprägt. Zusätzlich wird die Kapelle von wertvollem Baumbestand umringt. 5.9.2 Erhaltung von Bäumen und Sträuchern Innerhalb der Grünflächen D und E werden die vorhandenen Gehölzstrukturen und Baumreihen mit Flächen mit Bindungen für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern markiert, um die Erhaltung der ökologisch wertvollen Strukturelemente langfristig zu sichern. 5.9.3 Anpflanzen von Straßenbäumen Im Bereich der öffentlichen Straßenverkehrsflächen und im Bereich der Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung (Marktplatz und Schützenplatz) soll eine größere Zahl an Bäumen gepflanzt werden. Die Bäume sollten in den einzelnen Abschnitten jeweils einer Art sein. Bei den im Plan dargestellten Baumstandorten handelt es jeweils um Vorschläge. Die tatsächlichen Standorte sind im Rahmen der Ausführungsplanung abzustimmen. Durch die Pflanzung der Bäume wird der Straßenraum in das durchgrünte städtebauliche Gesamtbild eingebunden und die Aufenthaltsqualität zusätzlich erhöht. 5.10 Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 16 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Begründung Die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen dienen dem Ziel, architektonisch unharmonische Gestaltungen im städtebaulichen Maßstab zu minimieren und ein homogenes Erscheinungsbild zu schaffen. Die Festsetzungen zur Baukörpergestaltung lassen den privaten Bauherren weitestgehende Freiheit der Baustoff- und Formenwahl. Dachformen und richtungen, Dachfarben und Dachaufbauten werden eingegrenzt, um eine möglichst homogene Dachlandschaft zu erzeugen. Zur Vereinheitlichung der Grundstückseingrenzungen zu öffentlichen Verkehrsflächen werden nur Heckenpflanzungen oder Hecken in Verbindung mit Zäunen zugelassen. Die Höhe wird auf 0,90 m begrenzt, um eine Abgrenzung der Gebäude zum öffentlichen Straßenraum auszuschließen. 5.11 Lärmschutz Im Bereich der WA 1 und 5 - 8 werden für Gebäudefronten, die den Lärmquellen St.-Rochus-Straße oder Tennishalle zugewandt sind, Lärmpegelbereiche mit entsprechenden Schalldämmmaßen für die Außenbauteile gemäß DIN 4109 festgesetzt. Darüber hinaus ist sicher zu stellen, dass überwiegend zum Schlafen genutzte Räume nicht unmittelbar der Lärmquelle zugewandt sind. Als Alternative wird die Möglichkeit eröffnet, die Fenster schutzbedürftiger Räume mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen auszustatten oder die öffenbaren Fenster zu den der Schallquelle abgewandten Hausseiten vorzusehen. Es ist davon auszugehen, dass mit Baukonstruktionen entsprechend dem heutigen Stand der Technik die Anforderungen gegen die Lärmeinwirkungen bereits teilweise erfüllt werden. Für die Errichtung, Beschaffenheit und den Betrieb von Sportanlagen gilt die 18 BImSchV, die strengere Anforderungen an den Schallschutz aufgrund der Berücksichtigung von Ruhezeiten stellt. Aufgrund der heranrückenden Wohnbebauung sind die Anforderungen der 18. BImSchV zu erfüllen. Sofern die Immissions-beurteilungspegel die Richtwerte der 18. BImSchV einhalten, werden automatisch auch die Orientierungswerte gemäß DIN 18005 nicht überschritten. Nördlich des WA 4 wird zum Schutz vor Lärmemissionen des nördlich gelegenen Sportplatzes ein Lärmschutzwall mit einer Höhe von 3,00 m über dem Gelände festgesetzt. Auch hier sind die Anforderungen der 18. BImSchV zugrunde zu legen. (Wird nach Vorlage des Lärmgutachtens ergänzt). 5.12 Boden- und Wasserschutz Aufgrund der örtlichen Bodenverhältnisse wird das Plangebiet gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 1 BauGB als Fläche gekennzeichnet, bei deren Bebauung besondere bauliche Maßnahmen, insbesondere im Gründungsbereich erforderlich sind. Erdberührende Bauteile sind deswegen aufgrund des aufstauenden Sickerwassers druckwasserdicht auszubilden. Durch Sümpfungsmaßnahmen im Rahmen des Tagebaus liegt der derzeitige Grundwasserspiegel bei etwa 30,00 m über NN gegenüber dem natürlichen Grundwasserspiegel von etwa 57,00 m über NN. Um eine dauerhafte Vernässung der Gebäude im Raum Bedburg zu vermeiden, soll der Grundwasserstand langfristig 5,00 m unter dem natürlichen Grundwasserstand gehalten werden. Trotzdem wird darauf hingewiesen, dass im Gründungsbereich besondere bauliche Maßnahmen zur 17 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Begründung Bauwerksabdichtung erforderlich sind. Die gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 1 BauGB darüber hinaus gekennzeichneten Baufenster des WA 3 liegen im Einflussbereich der tektonischen Störung, die das Plangebiet in NW / SO-Richtung quert. Hier sind ebenfalls besondere bauliche Maßnahmen auf der Gründungsebene erforderlich. Die hier festgesetzten Baufenster überschreiten die Grenze der Störzone um maximal 3,00 m, so dass eine Bebauung entsprechend der Baugrenze nur mit einer auskragenden Bodenplatte realisiert werden kann. Aufgrund der Bodenverhältnisse ist voraussichtlich davon auszugehen, dass eine Versickerung des Niederschlagswassers im Bereich der Neubebauung ausgeschlossen ist. Entsprechend § 51a Landeswassergesetz ist zu prüfen, ob das Niederschlagswasser alternativ dem nördlich gelegenen Hohenholzer Graben zugeleitet werden kann. Versickerungsfähigkeit und Regenwasserzuleitung in das offene Gewässer sind im weiteren Verfahren gutachterlich zu prüfen. 5.13 Artenschutz Aufgrund der vorhandenen Nutzungen im Bereich der WA 7 und WA 8 wie Multifunktionshalle, Tennisplätze und Parkplatz ist nicht davon auszugehen, dass durch die Überplanung gesetzlich geschützte Arten beeinträchtigt werden. Eine Betroffenheit von Fledermäusen oder einzelnen Vogelarten durch die heranrückende Wohnbebauung an die Gehölzstrukturen der ehemaligen Bahntrasse kann nicht in Gänze ausgeschlossen werden. Weitere Erkenntnisse werden gegebenenfalls während des Verfahrens ergänzt. 5.14 Denkmalschutz Innerhalb des Plangebietes liegen keine konkreten Indizien bezüglich eventuell vorhandener Bodendenkmäler vor. Aufgrund der bisher lediglich oberflächennahen Nutzung im Bereich der geplanten Wohngebiete WA 7 und WA 8 können archäologische Funde bei der zukünftigen Bebauung nicht ausgeschlossen werden. Die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes NRW sind entsprechend zu beachten. 6. Ausgleichsmaßnahmen Die durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes ermöglichten Eingriffe in den Naturhaushalt werden im Rahmen des landschaftsökologischen Fachbeitrages in Anlehnung an das vereinfachte Verfahren des Landes NRW - Bewertung von Eingriffen in Natur und Landschaft, Stand 2006 bilanziert. Die Eingriffsbilanz ergibt ein Ausgleichsdefizit von ca. … ökologischen Werteinheiten. (Wird nach Vorlage des Landschaftspflegerischen Fachbeitrages ergänzt) 7. Kosten Für die Stadt Bedburg fallen im Rahmen der Bebauungsplanentwicklung Kosten für die Planung und Vermessung und Gutachtenerstellung an. 18 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Begründung Im Rahmen der Erschließung entstehen Kosten für die Erschließungsplanung und Realisierung. 19 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ 8. Begründung Städtebauliche Kennwerte • Plangebiet • Baugebiete 73.752 m² 57,2 % - Allgemeine Wohngebiete 1 - 3 (davon unbebaut: 4.702 m²) - Allgemeine Wohngebiete 4 - 8 (davon unbebaut: 22.724 m²) - Mischgebiete - Sondergebiet 18.377 m² Flächen für den Gemeinbedarf 5.224 m² - Feuerwehr - Ev. Gemeindezentrum 1.950 m² 3.274 m² Flächen für Sport- und Spielanlagen 4.999 m² - Tennishalle 4.999 m² • • • • 128.852 m² 100 % 28.372 m² 18.358 m² 8.645 m² 4,1 % 3,9 % Verkehrsflächen 34.447 m² 26,7 % - Straßenverkehrsflächen - Verkehrsflächen bes. Zweckbestimmung 24.324 m² 10.123 m² Öffentliche Grünflächen 10.430 m² - Grünfläche A Grünfläche B Grünfläche C Grünfläche D Grünfläche E Verkehrsgrün 8,1 % 1.529 m² 1.232 m² 740 m² 5.806 m² 803 m² 320 m² 20