Beschlussvorlage (textliche Festsetzungen zur frühzeitigen Beteiligung)

Fachbereich III – Planen, Bauen, Umwelt und Verkehr Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Bedburg-Kaster TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 02. MÄRZ 2011 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Textliche Festsetzungen TEXTLICHE FESTSETZUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES NR. 15, 12. Änderung ‚Kaster’, Bedburg-Kaster Gemäß § 9 Baugesetzbuch (BauGB) sowie der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Bauordnung NW (BauONW), jeweils in der derzeit geltenden Fassung wird festgesetzt: 1. 1.1 Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Allgemeine Wohngebiete (WA) (§ 4 BauNVO) 1.1.1 In den WA 1, 2 und 8 sind die in § 4 Abs. 3 BauNVO aufgeführten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen 4. Gartenbaubetriebe 5. Tankstellen gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. 1.1.2 In den WA 3 - 7 sind sämtliche in § 4 Abs. 3 BauNVO aufgeführten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. 1.2 Mischgebiete (MI) (§ 6 BauNVO) 1.2.1 Die in § 6 Abs. 2 BauNVO aufgeführten allgemeinen zulässigen Nutzungen „Tankstellen“ sind gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO nicht zulässig. 1.2.2 Die in § 6 Abs. 2 BauNVO aufgeführte zulässige Nutzung ‚Vergnügungsstätte im Sinne des § 4a Abs. 3 BauNVO’ ist gemäß § 1 Abs. 5 BauNVO im gesamten Mischgebiet nur ausnahmsweise zulässig. 1.2.3 Die in § 6 Abs. 1 BauNVO aufgeführte allgemein zulässige Nutzung ‚Wohnungen’ ist gemäß § 1 Abs. 7 Nr. 2 BauNVO in den Erdgeschossen unzulässig. 1.3 Sonstiges Sondergebiet (SO) (§ 11 BauNVO) 1.3.1 Das Sonstige Sondergebiet wird gemäß § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO mit der Zweckbestimmung ‚großflächiger Einzelhandel’ festgesetzt. Im festgesetzten Sondergebiet ist ein Lebensmittelmarkt mit maximal 1.500 m² Verkaufsfläche für nahversorgungsrelevante Kernsortimente entsprechend der Bedburger Liste zulässig. 1.3.2 Das zentrenrelevante Nebensortiment wird auf maximal 10 % der Verkaufsfläche, höchstens jedoch auf 150 m² je Betrieb begrenzt. 1.3.3 Zusätzlich sind zulässig: 1. 2. 3. 4. sonstige Gewerbebetriebe i. S. d. § 6 Abs. 2 Nr. 4 BauNVO Bürogebäude Schank- und Speisewirtschaften Betriebe des Beherbergungsgewerbes 2 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Textliche Festsetzungen 1.3.4 In den Geschossen oberhalb des Erdgeschosses sind zudem ausnahmsweise großflächige Einzelhandelsbetriebe i. S. d. § 11 Abs. 3 BauNVO mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten der Bedburger Liste zulässig. 2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Höhe baulicher Anlagen (§ 9 Abs. 2 BauGB; § 18 BauNVO) 2.1 In Teilen der festgesetzten Baufenster wird durch Einschrieb neben der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse zusätzlich die maximale Traufund Firsthöhe festgesetzt. 2.2 Bezugshöhe der Höhenfestsetzungen ist die Oberkante der Straßengradiente der mittig vor dem Grundstück liegenden endausgebauten Verkehrsfläche. Es gilt jeweils die Verkehrsfläche, die vor der Haupteingangsseite des Gebäudes liegt. 2.3 Die Traufhöhe ergibt sich aus der Differenz zwischen der Schnittlinie der Außenwandaußenfläche mit der Oberkante Dachhaut und der Bezugshöhe. 2.4 Die Firsthöhe ergibt sich aus der Differenz zwischen dem obersten Gebäudeabschluss und der Bezugshöhe. 2.5 Bei Pultdächern entspricht die Traufe der Schnittlinie des niedrigeren aufgehenden Mauerwerks mit der Dachhaut, der First der Schnittlinie des höheren aufgehenden Mauerwerks mit der Dachhaut. 3. Grundflächenzahl (§ 19 BauNVO) 3.1 Die zulässige Grundfläche darf gemäß § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO durch die Grundfläche von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO bis zu 50 % überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8. Ausgenommen hiervon ist der Bereich des MI 3, der bis zu einer Grundflächenzahl von 1,0 überbaut werden darf. 3.2 Eine Überschreitung durch bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, ist bis zu einer Grundflächenzahl von 1,0 zulässig. 4. Überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB; § 23 Abs. 2 und 3 BauNVO) 4.1 Innerhalb der MI-Gebiete ist ein Vorspringen von Vordächern und Balkonen vor den festgesetzten Baulinien und Baugrenzen bis zu einer Tiefe von 1,50 m gestattet. 4.2 Innerhalb der WA-Gebiete dürfen die hinteren Baugrenzen der überbaubaren Flächen für Terrassen und Terrassenüberdeckungen bis zu 2,00 m überschritten werden. Die gemäß Landesbauordnung notwendigen Abstandsflächen bleiben davon unberührt. 3 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Textliche Festsetzungen 5. Nicht überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 23 Abs. 5 BauNVO) 5.1 Innerhalb der WA 1 - 4 und 6 - 8 sind in den Vorgartenflächen Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO sowie Anlagen, die nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind mit Ausnahme von nicht überdachten Stellplätzen und ihren Zufahrten, Stützmauern, Einfriedungen und Abfallbehältern ausgeschlossen. 5.2 Der Anteil der Stellplatzflächen in Vorgärten darf 50 % der Gesamtfläche nicht überschreiten. Hiervon ausgenommen sind Grundstücke, auf denen Gebäude beidseitig ohne seitlichen Grenzabstand errichtet werden. 5.3 Vorgartenflächen werden begrenzt durch die Straßenbegrenzungslinie und die Vorderkante der Gebäude und deren seitliche Verlängerung bis zur Grundstücksgrenze. 6. Beschränkung der Zahl der Wohnungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) Innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete WA 3 und 4 sind maximal 2 Wohnungen je Wohngebäude zulässig. Die Doppelhaushälfte gilt dabei als ein Gebäude. 7. Flächen für Stellplätze und Garagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB; § 12 Abs. 6 BauNVO) 7.1 Garagen sind nur innerhalb der überbaubaren Flächen und deren seitlichen Verlängerungen bis zur Grundstücksgrenze und bis zu 2,00 m hinter den vorgenannten Flächen zulässig. 7.2 In Gebieten mit festgesetzten Flächen für Stellplätze sind innerhalb des MI und des SO Stellplätze nur in diesen entsprechenden Flächen zulässig. Garagen sind in der festgesetzten Stellplatzfläche im Sondergebiet unzulässig. In den übrigen Gebieten mit festgesetzten Flächen für Stellplätze sind Stellplätze und Garagen auch innerhalb der überbaubaren Flächen zugelassen, außerhalb jedoch ausgeschlossen. 7.3 Garagen und Carports müssen von ihrer Zufahrtsseite mindestens 5,00 m hinter der Straßenbegrenzungslinie zurückliegen. 7.4 Tiefgaragen sind generell zulässig und dürfen maximal 50 cm über angrenzendem Terrain liegen. 8. Nebenanlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB; § 14 BauNVO) Nebenanlagen sind im Bereich der Vorgärten zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze mit Ausnahme von Mülltonnenbehältern unzulässig. Auf den sonstigen nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind nur Nebenanlagen zulässig, die der Eigenart des Baugebietes nicht widersprechen. 4 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ 9. Textliche Festsetzungen Geh-, Fahr- und Leitungsrechte (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Für die mit GFL gekennzeichnete Fläche werden folgende Rechte festgesetzt: Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit Leitungsrecht zugunsten der örtlichen Versorgungsträger 10. Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Außenbauteile, die zu Baufensterbegrenzungen ausgerichtet sind, die mit Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen markiert sind, sind derart herzustellen, dass das resultierende Schalldämmmaß für den jeweils angegebenen Lärmpegelbereich gemäß DIN 4109 eingehalten wird. Im Bereich der gekennzeichneten Baufensterbegrenzungen sollten schutzbedürftige Räume nicht der Lärmquelle zugewandt sein. Alternativ sollten die Fenster mit schallgedämmten Lüftungseinrichtungen versehen oder die öffenbaren Fenster von schutzbedürftigen Räumen zu den der Schallquelle abgewandten Hausseiten vorgesehen werden. (nach Lärmgutachten zu ergänzen) 11. Grünordnerische Festsetzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 und Nr. 25 BauGB) 11.1 Öffentliche Grünflächen 11.1.1 Die öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Lärmschutzwall A ist zu 30 % mit Sträuchern und Gehölzen der Pflanzliste 1 im Verband von 1,50 m x 1,50 m zu bepflanzen. Die unbepflanzten Flächen bleiben der natürlichen Entwicklung von Wildkrautfluren überlassen. 11.1.2 Die öffentlichen Grünflächen mit der Festsetzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern B sind flächendeckend mit Sträuchern und Gehölzen der Pflanzliste 1 im Verband von 1,50 m x 1,50 m zu bepflanzen. In die Fläche sind insgesamt 12 Bäume der Pflanzliste 2, StU 14 - 16 cm zu integrieren, dauerhaft zu erhalten und zu pflegen. 11.1.3 Innerhalb der mit C gekennzeichneten Grünfläche ist die Anlage eines maximal 4 m breiten Weges zur Erreichbarkeit der Tennishalle zulässig. 11.2 Erhaltung von Bäumen und Sträuchern Auf den Grünflächen mit der Zweckbestimmung Parkanlage D und E sind innerhalb der festgesetzten Fläche mit Bindungen für die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern die vorhandenen Gehölzstrukturen und Bäume dauerhaft zu erhalten, zu pflegen und bei Abgang durch entsprechende Pflanzungen zu ersetzen. 12. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen (§ 9 Abs. 4 BauGB; § 86 Abs. 4 BauONW) 5 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Textliche Festsetzungen 12.1 Fassadengestaltung Innerhalb der WA 6 - 8 sind die Gebäude als Baukuben ohne Vor- und Rücksprünge, die mehr als 25 % der Fassadenflächen ausmachen, auszubilden. Die Wandflächen sind entsprechend der Ausrichtung zur Sonne zu gestalten: Bei den vorwiegend nördlich orientierten Fassaden überwiegt der Wandflächenanteil gegenüber dem Öffnungsflächenanteil, bei den vorwiegend südlich orientierten Fassaden überwiegt der Öffnungsanteil. Ausgenommen von dieser Regelung sind Treppenhäuser. Fenster und Eingangsöffnungen sind in Größe, Maßverhältnis und Gestaltung dem Charakter des Gebäudes sowie dem Straßenbild anzupassen. 12.2 Dachformen und -neigungen Die zulässigen Dachformen und Dachneigungen sind jeweils dem Einschrieb in den Baufenstern zu entnehmen. 12.3 Dachgestaltung 12.3.1 Die Dacheindeckungen geneigter Dächer sind in den Farbtönen der RAL-Skala ‚dunkelbraun’ bis ‚schwarz’ oder ‚grau’ bis ‚schwarz’ zulässig. Andere Farbtöne sind als Ausnahme zugelassen. Glasierte Dacheindeckungen sind generell unzulässig. 12.3.2 Bei geneigten Dächern darf die Summe der Zwerchhäuser, Dachaufbauten und Dacheinschnitte 2/3 der Trauflänge nicht überschreiten. 12.4 Werbeanlagen Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zur Kennzeichnung der Inhaber sowie der Art und des Gegenstandes des Gewerbes im Bereich des Erdgeschosses bis zur Fenstersohlbank des ersten Obergeschosses zulässig. Art, Form, Größe, Lage, Material und Anordnung der Werbeanlagen müssen sich in die Maßstäblichkeit der Architektur einfügen. 12.5 Abfallbehälter Innerhalb der Vorgartenbereiche sind Abfallbehälter derart mit heimischen Pflanzen und Sträuchern zu umstellen, dass sie von der öffentlichen Verkehrsfläche aus nicht sichtbar sind. Alternativ sind die Behälter einzuhausen. 12.6 Flächen für Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Die mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten belastete Fläche ist entsprechend der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche zu gestalten. 12.7 Freiflächengestaltung Erschließungswege und -zufahrten innerhalb der WA 4 und 6 - 8 sind in wassergebundener Decke, versickerungsfähigem Pflaster, Rasengitter6 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Textliche Festsetzungen steinen o. ä. zu befestigen. Dachflächen von Tiefgaragen sind mit Erdreich in mindestens 0,5 m Höhe zu überdecken und gärtnerisch anzulegen. 12.8 Einfriedungen 12.8.1 Innerhalb der WA 1 - 3 sind die Vorgartenbereiche mit Rasenkantensteinen bis 10 cm Höhe über der angrenzenden Verkehrsfläche einzufrieden. 12.8.2 Innerhalb der WA 4 - 8 sind Grundstückseinfriedungen zu öffentlichen Verkehrsflächen aus standorttypischen einheimischen Heckenpflanzungen in maximal 0,9 m Höhe, zu seitlich liegenden Verkehrsflächen bis zu 2 m Höhe vorzusehen. In die Hecke kann eine offene Zaunkonstruktion integriert werden. Kennzeichnungen 1. Baugrundverhältnisse 1.1 Das Plangebiet wird aufgrund der Baugrundverhältnisse gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 1 BauGB als Fläche gekennzeichnet, bei deren Bebauung besondere bauliche Maßnahmen, insbesondere im Gründungsbereich erforderlich sind. Erdberührende Bauteile sind aufgrund des aufstauenden Sickerwassers gemäß DIN 18195 Teil 6 druckwasserdicht auszubilden. 1.2 Die gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 1 BauGB gekennzeichneten Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen erforderlich sind, liegen teilweise im Einflussbereich der tektonischen Störung. Hier sind ebenfalls besondere bauliche Maßnahmen, insbesondere auf der Gründungsebene erforderlich, die mit dem bergbautreibenden Unternehmen abzustimmen sind. Hinweise 1. Bodendenkmäler Die Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes NRW, insbesondere die Anzeigenpflicht gemäß §§ 15 und 16 DschG NRW, sind bei Bodenbewegungen und Baumaßnahmen zu beachten. Beim Auftreten archäologischer Bodenfunde oder Befunde ist die Gemeinde als Untere Denkmalbehörde oder das Rheinische Amt für Bodendenkmalpflege, Außenstelle Nideggen, Zehnthofstraße 45, 52385 Nideggen, Tel. 02425/90390, Fax 02425/9039-199 unverzüglich zu informieren. Die Weisung des Rheinischen Amtes für Bodendenkmalpflege für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten. 2. Grundwasserverhältnisse Das Plangebiet liegt im Bereich der durch den Braunkohletagebau 7 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Textliche Festsetzungen bedingten Grundwasserabsenkung. Nach Beendigung der Sümpfungsmaßnahmen steigt der Grundwasserstand wieder an. Bei den Abdichtungsmaßnahmen ist der Wiederanstieg des Grundwassers auf das natürliche Niveau zu berücksichtigen. Die Vorschriften der DIN 18195 ‚Bauwerksabdichtungen’ sind zu beachten. 3. Kampfmittel Dem Kampfmittelräumdienst liegen Hinweise auf das mögliche Vorhandensein von Kampfmitteln oder Bombenblindgängern vor. Es wird darauf hingewiesen, dass beim Auffinden von Bombenblindgängern oder Kampfmitteln Erdarbeiten unverzüglich einzustellen sind und umgehend die nächste Polizeidienststelle oder der Kampfmittelbeseitigungsdienst bei der Bezirksregierung Düsseldorf zu benachrichtigen ist. 4. Erdbebengefährdung Gemäß der DIN 4149 liegt das Plangebiet in der Erdbebenzone 2. Entsprechend dem Abschnitt 5.2 der vorgenannten DIN befindet sich das Baugebiet in der Untergrundklasse S und im Bereich des gewachsenen grobkörnigen Bodens in der Baugrundklasse B. Die Vorgaben der DIN 4149 sind zu beachten. Pflanzlisten ● Pflanzliste 1 Lärmschutzwall / Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern Sträucher und Gehölze Vogelkirsche Hainbuche Weißdorn Schlehe Hasel Kornelkirsche Roter Hartriegel Pfaffenhütchen Eberesche Wolliger Schneeball Liguster ● Prunus avium Carpinus betulus Crataegus monogyna Prunus spinosa Corylus avellana Cornus man Cornus sanguinea Euonyms europaeus Sorbus aucuparia Niburnum lantana Ligustrum vulgare Pflanzliste 2 8 Stadt Bedburg Bebauungsplan Nr. 15, 12. Änderung ‚Kaster’ Textliche Festsetzungen Flächen zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern Bäume (StU 18 - 20 cm) Vogelkirsche Hainbuche Eberesche Prunus avium Carpinus betulus Sorbus aucuparia 9