Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage 160/2008)

STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt« in Wesseling-Keldenich Textliche Festsetzungen – VORENTWURF – Im Auftrag der Stadt Wesseling, der LEG Standort- und Projektentwicklung Köln GmbH und der PARETO GmbH, Köln Norbert Post • Hartmut Welters Architekten BDA & Stadtplaner Arndtstraße 37 44135 Dortmund Tel.: 0231 - 47 73 48-60 Fax: 0231 - 55 44 44 Hachenburger Straße 20 51105 Köln 0221 - 98 33 43-1 0221 - 98 33 43-2 E-Mail: info@post-welters.de www.post-welters.de STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt« Textliche Festsetzungen (Vorentwurf) Textliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit der BauNVO 1. Art der baulichen Nutzung – Zulässigkeit von Nutzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 1 und 4 BauNVO Allgemeine Wohngebiete (WA) Die allgemeinen Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen. Zulässig sind hier: • Wohngebäude, • die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe, • Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Ausnahmsweise können zugelassen werden: • Betriebe des Beherbergungsgewerbes, • sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, • Anlagen für Verwaltungen. Die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen • Gartenbaubetriebe, • Tankstellen werden gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes und sind somit unzulässig. 2. Maß der baulichen Nutzung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 18 und 20 BauNVO 2.1 Erdgeschossfußbodenhöhe (gemäß § 18 BauNVO) Die Höhe des Erdgeschossfußbodens darf minimal 0,2 m und maximal 0,7 m über dem jeweiligen Bezugspunkt (BP) liegen. Als Fußbodenhöhe ist die Oberkante des fertig gestellten Fußbodens anzusehen (OKFF). 2.2 Traufhöhe (gemäß § 18 BauNVO) In dem festgesetzten Baugebiet darf die Traufhöhe baulicher Anlagen den jeweiligen Bezugspunkt (BP) um folgendes Höhenmaß überschreiten: • in Teilgebieten, in denen nur ein Vollgeschoss zulässig ist, um maximal 5,0 m, • in Teilgebieten, in denen bis zu zwei Vollgeschosse zulässig oder in denen zwingend zwei Vollgeschosse festgesetzt sind, um maximal 7,5 m. Abweichend hiervon darf in den mit 1 gekennzeichneten Bereichen die Traufhöhe den jeweiligen Bezugspunkt um maximal 10,0 m überschreiten. Als Traufhöhe gilt die Differenz der Höhe vom unteren Bezugspunkt (BP) zur Wandhöhe im Sinne von § 6 Abs. 4 BauO NW (Schnittlinie der Außenfläche der Außenwand mit der Außenfläche der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Außenwand). Wird baulich keiBearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln Seite 2 STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt« Textliche Festsetzungen (Vorentwurf) ne Traufe ausgebildet, so gilt das festgesetzte Maß für den oberen Abschluss von Gebäudeaußenwänden (Oberkante Attika). 2.3 Firsthöhe (gemäß § 18 BauNVO) In dem festgesetzten Baugebiet darf die Firsthöhe baulicher Anlagen den jeweiligen Bezugspunkt (BP) um folgendes Höhenmaß überschreiten: • in Teilgebieten, in denen nur ein Vollgeschoss zulässig ist, um maximal 9,5 m, • in Teilgebieten, in denen bis zu zwei Vollgeschosse zulässig sind, um maximal 10,5 m, • in Teilgebieten, in denen zwingend zwei Vollgeschosse festgesetzt sind, um maximal 11,5 m. Abweichend hiervon darf in den mit 1 gekennzeichneten Bereichen die Firsthöhe den jeweiligen Bezugspunkt um maximal 13,5 m überschreiten. Als Firsthöhe gilt die Differenz der Höhe vom unteren Bezugspunkt (BP) zum höchstgelegenen Punkt eines Gebäudes. 2.4 Festlegung des Bezugspunktes (BP) (gemäß § 18 BauNVO) Bezugspunkt (BP) für die Bemaßung der Höhe baulicher Anlagen ist die Höhenlage der fertig ausgebauten an das Grundstück angrenzenden Verkehrsfläche (Oberkante Gehweg bzw. Straße) in Höhe der Mitte der überbaubaren Grundstücksfläche. Bei Eckgrundstücken ist die höher gelegene Verkehrsfläche maßgebend. 2.5 Zusätzliches Vollgeschoss im Dachraum (gemäß § 20 BauNVO) In den Teilgebieten, in denen nur ein Vollgeschoss zulässig ist, darf die zulässige Zahl der Vollgeschosse ausnahmsweise um ein weiteres Vollgeschoss im Dachraum von Wohngebäuden überschritten werden, wenn dabei die festgesetzte zulässige Geschossfläche nicht überschritten wird. 3. Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen (gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB sowie §§ 12, 14, 16 und 23 BauNVO) 3.1 Überschreitung der hinteren Baugrenze (gemäß § 23 Abs. 3 BauNVO) Eine Überschreitung der hinteren Baugrenze durch Anbauten untergeordneter Bauteile (z.B. Wintergärten, Balkone, Vorbauten oder Kellerersatzräume) ist in einer Tiefe von maximal 3,0 m und einer Breite von maximal 50 % der Fassadenbreite des Gebäudekörpers zulässig, soweit landesrechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. 3.2 Unzulässigkeit von Nebenanlagen (gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO) Nebenanlagen und Einrichtungen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO sind in dem Bereich zwischen der vorderen bzw. seitlichen Baugrenze und der Straßenbegrenzungslinie (Vorgarten) nicht zulässig. Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln Seite 3 STADT WESSELING 3.3 Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt« Textliche Festsetzungen (Vorentwurf) Der Ver- und Entsorgung dienende Nebenanlagen (gemäß § 14 Abs. 2 BauNVO) Die der Ver- und Entsorgung dienenden Nebenanlagen sind gemäß § 14 Abs. 2 BauNVO als Ausnahme zulässig, auch wenn für sie keine besonderen Flächen im Bebauungsplan festgesetzt sind. 3.4 Stellplätze und Garagen (gemäß § 12 BauNVO) Private Stellplätze (St) und Garagen (Ga) sind gemäß § 12 Abs. 6 BauNVO nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sowie innerhalb der im Bebauungsplan nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB festgesetzten Flächen zulässig. Carports (Cp) sind hierbei wie Garagen zu behandeln. Darüber hinaus sind Carports in den entsprechend ausgewiesenen Flächen zulässig, soweit landesrechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Die hintere Baugrenze kann durch private Stellplätze und Garagen/Carports um maximal 3,0 m überschritten werden. Zudem sind ebenerdige Stellplätze auf den Stellplatz-/Garagenzufahrten auch außerhalb der oben angeführten Flächen zulässig, soweit landesrechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. 4. Größe der Baugrundstücke (gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) In den entsprechend gekennzeichneten Teilen des festgesetzten Baugebietes hat die Fläche eines Baugrundstückes eine Mindestgröße in der jeweils dargestellten Größenordnung aufzuweisen. Zum anrechenbaren Baugrundstück können auch Teilflächen der festgesetzten privaten Grünfläche gehören. 5. Öffentliche Grünflächen (gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) Die öffentlichen Grünflächen dienen unter anderem auch der Aufnahme von Fuß- und Radwegen, möblierten Aufenthaltsbereichen, Spielgelegenheiten für Kinder und Jugendliche, künstlerisch gestalteten Objekten, Mulden und Rinnen für die oberirdische Wasserableitung sowie unterirdischen Entsorgungsleitungen. 6. Pflanzgebote (gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b BauGB) 6.1. Gehölzanpflanzungen entlang der Eichholzer Straße Innerhalb der zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzten Flächen entlang der Eichholzer Straße sind private Stellplätze straßenseitig mit Sträuchern mit einer Mindesthöhe von 1,3 m einzufrieden. Darüber hinaus ist hier je zwei Stellplätze mindestens ein Laubbaum anzupflanzen. Für die Anpflanzungen sind standortge- Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln Seite 4 STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt« Textliche Festsetzungen (Vorentwurf) rechte Arten zu verwenden. Die Anpflanzungen sind dauerhaft fachgerecht zu pflegen und bei Ausfall zu ersetzen. 6.2. Baumanpflanzungen innerhalb der Verkehrsflächen Innerhalb der festgesetzten Verkehrsflächen sind mindestens 40 Laubbäume standortgerechter Arten anzupflanzen. Lage und Anordnung der Baumanpflanzungen bleiben der späteren Ausführungsplanung überlassen. 7. Mit Geh-/ Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen (gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Die mit »Gr/Fr/Lr« gekennzeichneten Flächen sind mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit, einem Fahrrecht zugunsten der Anlieger und der Stadt Wesseling sowie einem Leitungsrecht zugunsten der Stadt Wesseling und der zuständigen Ver- und Entsorgungsträger belastet. Das festgesetzte Leitungsrecht umfasst die Befugnis der Ver- und Entsorgungsunternehmen (Leitungsträger) sowie sonstiger Leitungseigentümer, die unterirdischen Ver- und Entsorgungsleitungen anzulegen und zu unterhalten. 8. Flächen auf angrenzenden Grundstücken zur Herstellung des Straßenkörpers (gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 26 BauGB) Zur Herstellung des Straßenkörpers sind an allen an öffentliche Verkehrsflächen angrenzenden Grundstücken oberirdische Randeinfassungen entlang der Grundstücksgrenze zulässig. Die dafür erforderlichen unterirdischen Stützbauwerke (Hinterbeton) sind bis maximal 15 cm Breite und maximal 30 cm Tiefe auf den angrenzenden Grundstücken zulässig und zu dulden. Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln Seite 5 STADT WESSELING Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt« Textliche Festsetzungen (Vorentwurf) Gestalterische Festsetzungen gemäß § 86 Abs. 1 und 4 BauO NW in Verbindung mit § 9 Abs. 4 BauGB 1. Doppel- und Reihenhäuser Doppel- und Reihenhäuser sind jeweils bezüglich der Fassaden- und Dachmaterialien sowie Fassaden- und Dachfarben, der Dachneigung, der Dachaufbauten (Dachgauben) und einschnitte, der Zwerchhäuser/-giebel sowie bei geneigten Dächern bezüglich der Ausbildung der Traufe und des Firstes einheitlich zu gestalten. 2. Fassaden Fassadenoberflächen sind nur in Putz, Verblendmauerwerk, Holz oder in Glas auszuführen. Zulässig sind helle, abgetönte Farben oder Naturfarben. Intensive, reine und leuchtende Farben sind ausgeschlossen. Für Fassadenflächen untergeordneter Bauteile, Dachgeschosse oder für solarenergetische Maßnahmen sind Abweichungen zur Gliederung der Gesamtfassade möglich. 3. Dacheindeckung Die Dachflächen sind in Material, Form und Farbe einheitlich einzudecken. Geneigte Dächer von Gebäuden (Neigung größer 10°) sind nur einheitlich farbig (nicht changierend) mit einer Eindeckung aus Dachpfannen in rot, rotbraun, anthrazit oder schwarz auszubilden. Ausgenommen hiervon sind Dachgauben sowie außerdem Flächen, die für eine aktive oder passive solarenergetische Nutzung erforderlich sind (z.B. Solarkollektoren und Fotovoltaikzellen). 4. Dachaufbauten, -einschnitte, -flächenfenster und Zwerchhäuser/giebel Dachaufbauten (Dachgauben), Dacheinschnitte, Dachflächenfenster und Zwerchhäuser/Zwerchgiebel sind bei geneigten Dächern in ihrer Summe je Dachseite bis maximal 50 % der Firstlänge eines Gebäudes zulässig. 5. Garagen und Nebenanlagen Fassadenoberflächen von Garagen und Nebenanlagen innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind in Material und Farbe auf das Hauptgebäude abzustimmen. Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln Seite 6 STADT WESSELING 6. Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt« Textliche Festsetzungen (Vorentwurf) Nicht überbaute Fläche der bebauten Grundstücke Die nicht überbauten Flächen der bebauten Grundstücke sind mit Ausnahme der erforderlichen Zufahrten und Zuwegungen wasseraufnahmefähig zu belassen bzw. herzustellen, zu begrünen und dauerhaft zu unterhalten. 7. Vorgärten Vorgärten (Fläche zwischen der vorderen bzw. der seitlichen Baugrenze und der Straßenbegrenzungslinie) sind mit Ausnahme der Zufahrten und Zugänge zu begrünen. Vorgärten dürfen nicht als Abstell- oder als Lagerplatz hergerichtet oder benutzt werden. 8. Geländeabgrabungen Innerhalb der Vorgärten sind Geländeabgrabungen nicht zulässig. 9. Einfriedungen Einfriedungen privater Grundstücke im Bereich des Vorgartens sind als lebende Hecke bis zu einer Höhe von 1,3 m, auch in Verbindung mit einem transparenten Zaun, oder als Mauer bis zu einer Höhe von 0,8 m zulässig. Für Hecken sind standortgerechte Laubgehölze zu verwenden. Die Oberfläche der Mauer ist in Farbe und Material auf die Fassadenoberfläche des zugehörigen Hauptgebäudes abzustimmen. 10. Standorte für Abfallbehälter auf privaten Grundstücksflächen Abfall- und Wertstoffbehälter sowie Mülltonnen sind derart einzuhausen oder mit Rank- und Kletterpflanzen einzugrünen, so dass sie von öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen aus nicht einsehbar sind. 11. Werbeanlagen Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig. Werbeanlagen an der Stätte der Leistung sind auch als freistehende Anlagen mit einer Größe von maximal 2,0 qm mit einer Höhe von maximal 2,5 m über Gelände zulässig. Werbeanlagen sowie Beschriftung auf Dachflächen oder Fensterflächen sind unzulässig. Weiterhin sind Werbeanlagen mit Wechsel-, Lauf-, Blinklicht oder anderen ablenkenden Lichteffekten unzulässig. Wesseling, den 18. Juli 2008 Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln Seite 7