Daten
Kommune
Wesseling
Größe
505 kB
Datum
14.08.2008
Erstellt
22.06.10, 19:44
Aktualisiert
22.06.10, 19:44
Stichworte
Inhalt der Datei
STADT
WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1
»Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
in Wesseling-Keldenich
Begründung (Teil A)
Ziele, Zwecke, Inhalte und wesentliche Auswirkungen
des Bauleitplanes
– VORENTWURF –
Im Auftrag der Stadt Wesseling,
der LEG Standort- und Projektentwicklung Köln GmbH und
der PARETO GmbH, Köln
Norbert Post • Hartmut Welters
Architekten BDA & Stadtplaner
Arndtstraße 37
44135 Dortmund
Tel.: 0231 - 47 73 48-60
Fax: 0231 - 55 44 44
Hachenburger Straße 20
51105 Köln
0221 - 98 33 43-1
0221 - 98 33 43-2
E-Mail: info@post-welters.de
www.post-welters.de
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Inhalt
1.
1.1
1.2
Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes
Vorgeschichte der Planung
Aktueller Anlass, Ziele und Vorlauf der Planung
4
2.
2.1
2.2
2.3
Bestandssituation
Größe und Abgrenzung des Plangebietes
Das Plangebiet im gesamtstädtischen Kontext
Vorhandene Situation im Plangebiet und städtebauliches Umfeld
6
3.
3.1
3.2
3.3
3.4
Förmliche und informelle Planungen
Übergeordnete förmliche Planungen
Flächennutzungsplan (FNP)
Bebauungspläne
Sonstige informelle Planungen
9
4.
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
Städtebaulicher Entwurf (Gesamtkonzept für beide Bauabschnitte)
Städtebauliche Planungsziele
Städtebauliches Konzept
Erschließungskonzept
Grün- und Freiflächenkonzept
Schallschutzkonzept
14
5.
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
5.10
Planungsrechtliche Festsetzungen
Art der baulichen Nutzung
Maß der baulichen Nutzung
Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksfläche
Stellplätze und Garagen
Größe der Baugrundstücke / Private Grünflächen
Öffentliche Verkehrsflächen / Rückenstützen auf angrenzenden Grundstücken
Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen
Öffentliche Grünflächen
Pflanz- und Erhaltungsgebote
Mit Geh-/Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen – private
Erschließungsflächen
19
6.
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
6.6
6.7
6.8
Gestalterische Festsetzungen
Ziele der gestalterischen Festsetzungen
Doppel- und Reihenhäuser
Fassaden
Dächer
Garagen und Nebenanlagen
Baugrundstück
Einfriedungen / Sichtschutz
Werbeanlagen
31
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 2
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
7.
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
Verkehr
Anbindung an das angrenzend Straßennetz
Anbindung an das örtliche und überörtliche Fuß- und Radwegenetz
Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)
Ruhender Verkehr
Verkehrsuntersuchung
37
8.
8.1
8.2
8.3
Ver- und Entsorgung
Allgemeines
Schmutzwasserentsorgung
Niederschlagswasserentsorgung / Regenwasserkonzept
40
9.
9.1
9.1
9.3
Boden / Realisierung
Bodenordnung
Bodenmanagement
Öffentlich-rechtliche Verträge / Kosten
42
10.
Städtebauliche Zahlenwerte
43
Zu dieser Begründung gehört als Teil B ein gesondert erarbeiteter Umweltbericht!
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 3
STADT WESSELING
1.
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes
1.1 Vorgeschichte der Planung
Bereits in den 1970er Jahren wurde eine städtebauliche Planung erarbeitet, die eine großflächige Wohnentwicklung entlang des südlichen Abschnittes der Eichholzer Straße vorgesehen hat. Mit Beschluss des gültigen Flächennutzungsplanes im Jahre 1977, der hier Wohnbauflächen ausweist, und der Aufstellung entsprechender, hieraus entwickelter Bebauungspläne wurde diese Planung konkretisiert und planungsrechtlich gesichert. Die Gesamtentwicklung gliedert sich in einzelne Teilabschnitte, die zeitlich unabhängig voneinander nach
Bedarf entwickelt werden sollten. Der überwiegende Teil dieser Gesamtplanung wurde bereits in den darauf folgenden Jahren realisiert. Hierzu gehören das sog. »Malerviertel« sowie
die sog. »Vogelsiedlung«. Der südliche Bereich dieser städtebaulichen Gesamtplanung,
südwestlich des »Malerviertels« und südöstlich der »Vogelsiedlung«, ist bisher unbebaut
geblieben.
Die vorliegende Planung bildet nun die städtebauliche Arrondierung und Vervollständigung
dieser in den 1970er Jahren begonnen städtebaulichen Gesamtplanung im südlichen Randbereich des Stadtteils Keldenich.
1.2 Aktueller Anlass, Ziele und Vorlauf der Planung
Aufgrund einer gestiegenen Nachfrage nach Grundstücken für Einfamilienhäuser in hochwertiger Lage, der andernorts in Wesseling nicht in angemessenem Umfang nachgekommen
werden kann, und zur Minderung der demografisch bedingten Rückläufigkeit der Bevölkerungszahlen soll nun der oben genannte Bereich unter dem Projektnamen »Wohngebiet
Eichholz« als hochwertiges Wohngebiet für ca. 400 Einfamilienhäuser entwickelt werden.
Zu diesem Zweck hat die Stadt Wesseling per Ratsbeschluss eine Projektpartnerschaft mit
der LEG Standort- und Projektentwicklung Köln GmbH (LEG Köln GmbH) und der PARETO
GmbH gegründet. Ein wesentliches Ziel der Stadt Wesseling ist hierbei, sich durch anteiligen
Grunderwerb und die Vertragsgestaltung über die Schaffung des Planungsrechtes hinaus
aktiv und entscheidend in die Projektentwicklung einzubringen.
Im Juni 2007 lobten die drei Projektpartner gemeinsam eine Mehrfachbeauftragung von fünf
Planungsbüros zur Ausarbeitung städtebaulicher Entwurfskonzepte für das Plangebiet aus,
um die städtebauliche Planung schon von Beginn an hochwertig zu qualifizieren. Im September 2007 wurde durch ein Auswahlgremium der städtebauliche Entwurf der Planungsbüros Post • Welters (Architekten & Stadtplaner, Dortmund/Köln) und brosk (Landschaftsarchitektur, Essen) ausgewählt und als Grundlage für die städtebauliche Rahmenplanung empfohlen.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 4
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Mit Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz am 24. Oktober 2007 wurde dieser Empfehlung verbunden mit Anregungen und Hinweisen gefolgt und
die städtebauliche Planung der Öffentlichkeit erstmals vorgestellt.
Im Herbst 2007/Frühjahr 2008 erfolgte die Konkretisierung des städtebaulichen Konzeptes in
Form einer städtebaulichen Rahmenplanung unter Berücksichtigung eingegangener Anregungen und Hinweise aus der Bürgerschaft, der Politik und maßgeblicher Fachbehörden. In
diesem Zusammenhang wurde die aktualisierte Planung erneut der Öffentlichkeit vorgestellt.
Am 17. April 2008 wurde die abgestimmte städtebauliche Rahmenplanung vom Ausschuss
für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz als Grundlage für die vorliegende Bauleitplanung und die weitere Projektentwicklung beschlossen.
Unter Zugrundelegung der beschlossenen städtebaulichen Rahmenplanung werden nun mit
der Aufstellung dieses Bebauungsplanes folgende Hauptplanungsziele verfolgt:
•
Realisierung eines hochwertigen Wohngebietes, mit einem vielfältigen, nachfragegerechten Angebot an Eigenheim-Wohnformen und adäquaten Grundstücksgrößen.
•
Gliederung des Wohngebietes in überschaubar dimensionierte Baufelder, die eine abschnittsweise Erschließung und Umsetzung ermöglichen.
•
Räumliche Vernetzung des Wohngebietes mit dem Landschaftsraum Eichholz.
•
Schaffung hoher Wohn- und Wohnumfeldqualitäten.
•
Schaffung hoher Aufenthalts- und Gestaltqualitäten in den öffentlichen Grün- und Freiflächen innerhalb des Wohngebietes.
Aufgrund der Größe der Gesamtentwicklung ist beabsichtigt, das Wohngebiet in vermarktungsfähigen Bauabschnitten zu entwickeln. Die vorliegende Bauleitplanung umfasst den 1.
Bauabschnitt. Der übrige Bereich soll zu einem späteren Zeitpunkt planungsrechtlich konkretisiert werden, um auf zukünftige Entwicklungen des Wohnungsmarktes bedarfsgerecht reagieren zu können.
Zur planungsrechtlichen Sicherung der vorgenannten städtebaulichen Ziele der Stadt Wesseling als Voraussetzung für deren Realisierbarkeit wird somit die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/ 93.1 »Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt« gemäß § 1 Abs. 3 BauGB
erforderlich.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 5
STADT WESSELING
2.
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Bestandssituation
2.1 Größe und Abgrenzung des Plangebietes
Das Plangebiet (=Geltungsbereich des Bebauungsplanes) ist ca. 17,35 ha groß und umfasst
Flächen, die innerhalb der Gemarkungen Wesseling Flur 17, Keldenich Flur 8 und Urfeld Flur
20 liegen. Das Plangebiet wird folgendermaßen umgrenzt:
•
im Nordosten von den Privatgrundstücken der Wohngebietes nordwestlich der Eichholzer Straße (»Malerviertel«),
•
im Nordwesten von den Privatgrundstücken südöstlich der Straße Auf dem Eichholzer
Acker (»Vogelsiedlung«),
•
im Südosten von der Grenze zum geplanten 2. Bauabschnitt,
•
im Südwesten durch eine Grenze im Schutzabstand von 25 m zum Flurstück 1724, in
dem sich mehrere Leitungstrassen befinden.
Das Plangebiet umfasst somit mehr als die Hälfte der Gesamtfläche des geplanten Wohngebietes Eichholz einschließlich des überwiegenden Teiles der hiermit im Zusammenhang stehenden geplanten Grünflächen. Das Plangebiet beinhaltet darüber hinaus im Nordosten Flächen der Eichholzer Straße (K 31) für die Anbindung an das geplante Wohngebiet, sowie im
Südwesten Flächen des geplanten regionalen Freiraumkonzeptes »RegioGrün«, um hier den
naturschutzrechtlichen Ausgleich sicher stellen zu können. Die detaillierte Abgrenzung des
räumlichen Geltungsbereiches dieses Bebauungsplanes ist der Planzeichnung zu entnehmen.
2.2 Das Plangebiet im gesamtstädtischen Kontext
Das Plangebiet ist am südlichen Rand des Stadtteils Keldenich im Grenzbereich zum Stadtgebiet Bornheim gelegen. Der Stadtteil Keldenich wiederum befindet sich im südwestlichen
Bereich des Stadtgebietes Wesseling.
Das Stadtteilzentrum Keldenich liegt ca. 1 km weiter nordwestlich an der Eichholzer Straße.
Hier befinden sich zahlreiche, für ein Ortsteilzentrum typische, öffentliche und private Infrastruktureinrichtungen wie Schulen, Kindergärten, Jugendzentrum, Sporthalle, Kulturzentrum,
(kath.) Kirche und Friedhofsanlagen. Weitere Kindergärten gibt es im näheren Umfeld des
Plangebietes, u.a. unmittelbar nordöstlich des Plangebietes zwischen Eichholzer Straße und
Cranachstraße.
Der Stadtteil Keldenich sowie insbesondere das Plangebiet zeichnen sich aus durch ihre
Siedlungsrandlage und ihrer Orientierung zum östlich sich anschließenden Landschaftsraum
des Naturparks Rheinland mit Sichtverbindung zur Ville. Dieser Freiraumbereich ist darüber
hinaus Bestandteil des regionalen Freiraumkonzeptes »RegioGrün – Korridor Wesseling –
Süd« der Regionale 2010. Aufgrund seines vergleichsweise hohen Freiraumbezuges und
den unmittelbaren Naherholungsmöglichkeiten zählt der Stadtteil Keldenich neben den
rheinnahen Lagen zu den beliebtesten Wohnstandorten in Wesseling.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 6
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Nordöstlich und insbesondere nordwestlich des Plangebietes befinden sich großflächige
Wohnsiedlungsbereiche. Im Osten trennt die parallel zum Rhein verlaufende Autobahn
A 555 den Ortsteil Keldenich von den stark industriell geprägten Flächen der Petrochemie
am Rheinufer. Südöstlich und insbesondere südwestlich des Plangebietes schließen sich die
bereits oben genannten großzügigen Freiraumbereiche an.
Neben dem angrenzenden Freiraumbereich Richtung Bornheim-Sechtem und Brühl bzw.
dem Freiraumkorridor der Regionale 2010 befinden sich nördlich in ca. 2-3 km Entfernung
mit dem Fahrrad gut erreichbare weitere Naherholungsmöglichkeiten wie z.B. das Naturschutzgebiet Entenfang und der hieran angeschlossenen Park- und Freizeitanlage. Darüber
hinaus befindet sich östlich des Plangebietes ca. 2-3 km entfernt der Rhein, dessen unbebauten Bereiche ebenfalls zur Naherholung genutzt werden können.
2.3 Vorhandene Situation im Plangebiet und städtebauliches Umfeld
Das Plangebiet wird geprägt durch eine intensive landwirtschaftliche Nutzung. Ungefähr in
der Mitte zwischen der Bebauung Auf dem Eichholzer Acker und der Urfelder Straße verläuft
parallel hierzu eine Geländesenke, die geologisch das Relikt eines ehemaligen Rheinseitenarmes darstellt. Der Höhenunterschied zwischen der flach geneigten Senke und den gebietsbegrenzenden Straßen beträgt ca. 4 m, was jedoch lediglich im Bereich der Eichholzer
Straße zu einem Geländesprung mit Böschungen führt.
Nordwestlich grenzt die letzte Bauzeile der »Vogelsiedlung« mit ihren Gärten an das Plangebiet. Im Gegensatz zur nordwestlich der Straße Auf dem Eichholzer Acker sich anschließenden verdichteten Reihen- und Atriumhausbebauung handelt es sich hier um eine aufgelockerte ein- bis zweigeschossige Wohnbebauung mit freistehenden Einfamilienhäusern und
vereinzelten Doppelhäusern auf vergleichsweise großen Grundstücken.
Die Straße Auf dem Eichholzer Acker ist für ihre heutige Funktion als untergeordnete Wohnsammelstraße deutlich überdimensioniert und wurde zwischenzeitlich durch verkehrsberuhigende Maßnahmen und Möblierungen bzw. Stellplatzausweisungen gegliedert. Die Straßendimensionierung hat ihren Ursprung in der Planung aus den 1970er Jahren, die hier eine
Hauptverkehrsstraße vorgesehen hatte.
Ebenfalls aus dieser Zeit stammen die verhältnismäßig breit dimensionierten Anschlussstücke Brüsseler und Luxemburger Straße. Gemäß der ursprünglichen Planung sollte hierüber
das gesamte heutige Plangebiet erschlossen werden – ähnlich der Straße Meisenweg in der
»Vogelsiedlung«. Aufgrund geänderter Zielvorstellungen der Stadtentwicklung ist bereits vor
längerer Zeit Abstand von dieser Verkehrsplanung genommen worden.
Im Nordosten grenzt die letzte Bauzeile des »Malerviertels« an das Plangebiet. Hierbei handelt es sich überwiegend um eine verdichtete zweigeschossige Reihenhausbebauung auf
kleineren Grundstücken, deren Gärten zur Eichholzer Straße (K 31) bzw. zum Plangebiet hin
ausgerichtet sind. Die Gärten sind zur Eichholzer Straße dicht mit Sträuchern und Bäumen
eingegrünt. Zum Teil reichen die privat genutzten Gärten auf öffentlichem Grund bis unmit-
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 7
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
telbar an die Verkehrstrasse heran. Erschlossen werden die Grundstücke an der Eichholzer
Straße – bis auf zwei ältere Anwesen – nicht über die Kreisstraße sondern über die Cranachstraße bzw. den Vermeerweg und damit über das innere Erschließungssystem des
»Malerviertels«. Aufgrund der örtlichen topografischen Besonderheit liegt im Bereich des
ehemaligen Rheinarmes der Erdgeschossfußboden einiger Gebäudezeilen um ca. 1,0 bis
1,5 m unterhalb des Fahrbahnniveaus der Eichholzer Straße.
In die Bebauung entlang der Eichholzer Straße ist zudem der katholische Kindergarten St.
Andreas integriert, der ebenfalls von der Cranachstraße aus erschlossen wird und fußläufig
unmittelbar vom Plangebiet aus zu erreichen ist.
Die Bedeutung der Eichholzer Straße (K 31) als Hauptsammelstraße für den südwestlichen
wohngeprägten Bereich Keldenichs liegt neben der Funktion als zentrale innerörtliche Verkehrsachse auch in der Zubringerfunktion zur A 555 über die Autobahnanschlussstelle Wesseling-Bornheim. Entsprechend der zentralen Verkehrsfunktion für Keldenich wurde die Eichholzer Straße im Rahmen der städtebaulichen Entwicklung im Südosten Keldenichs mit
breiten, heute begrünten Seitenstreifen für potenzielle Fahrbahnverbreiterungen und auf der
nördlichen Seite zur »Malerviertel« hin mit einem ca. 2,5 m breiten Fuß- und Radweg ausgestattet. Die Eichholzer Straße wird punktuell und unregelmäßig von Einzelbäumen und
Gehölzgruppen gesäumt. Südwestlich der Eichholzer Straße verlaufen darüber hinaus eine
Hauptwasserleitung sowie eine Gasleitung, die im Rahmen der Projektentwicklung verlegt
werden sollen.
Östlich des Plangebietes mündet die Eichholzer Straße in die von Bornheim-Sechtem kommende Urfelder Straße (L 190). Über die Urfelder Straße und die ebenfalls aus Bornheim
kommenden Siebengebirgsstraße (L 192) erfolgt der Anschluss an die Autobahn A 555. In
diesem Bereich Nordöstlich des Plangebietes befindet sich auch der Gewerbepark Eichholz,
welcher über die Urfelder Straße erschlossen ist.
Südöstlich des Plangebietes bzw. südöstlich angrenzend an den geplanten 2. Bauabschnitt
verläuft die Urfelder Straße (L 190), über die ein Teil der Verkehre aus dem Bornheimer
Stadtgebiet zur A 555 abgewickelt wird. Plangebietsseitig verlaufen mehrere überörtliche
Leitungstrassen. Einige dieser Leitungen ändern südwestlich des Plangebietes ihre Richtung
und führen entlang eines Wirtschaftsweges nach Nordwesten. Die Leitungstrassen und ihre
Schutzstreifen befinden sich außerhalb des Geltungsbereiches dieses Bebauungsplanes.
Jenseits der Urfelder Straße liegt das Schloss Eichholz innerhalb eines baumbestandenen
Parks. Das Schloss befindet sich im Besitz der überregional bekannten Konrad-AdenauerStiftung, die hier eines ihrer beiden Bildungszentren unterhält. Das Schloss bildet aufgrund
seines historischen Wertes und der heutigen namhaften Nutzung einen regional bedeutsamen Orientierungspunkt und besitzt damit eine besondere Bedeutung für Keldenich.
Südwestlich des Plangebietes erstreckt sich eine weitläufige landwirtschaftlich genutzte Freifläche, in der sich vereinzelt geschützte Landschaftsbereiche sowie energietechnische Anlagen wie z.B. eine Windenergieanlage und eine Umspannungswerk auf Bornheimer Stadtgebiet befinden.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 8
STADT WESSELING
3.
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Förmliche und informelle Planungen
3.1 Übergeordnete förmliche Planungen
Im derzeit gültigen Regionalplan (ehemals Gebietsentwicklungsplan) der Bezirksregierung
Köln, Teilabschnitt Region Köln (Bekanntmachung vom 21. Mai 2001) wird der Bereich des
Plangebietes als Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB) dargestellt. Die vorliegende Planung
stimmt somit mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung überein.
Das Plangebiet befindet sich im Geltungsbereich des Landschaftsplanes Nr. 8 »Rheinterrassen« (8. Änderung, gültig seit dem 5. Dezember 2006) des Rhein-Erft-Kreises. Für den unmittelbaren Bereich des Plangebietes (1. Bauabschnitt) werden keine Festsetzungen getroffen.
3.2 Flächennutzungsplan (FNP)
3.2.1 Derzeit gültiger Flächennutzungsplan
Der Planungsbereich wird im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling vom 25.
Januar 1977 größtenteils als Wohnbaufläche ausgewiesen. Die Fläche bildet den südlichen
Teil einer zusammenhängenden Wohnbaufläche, die sich nach Norden über weite Teile Keldenichs erstreckt.
Im südwestlichen Bereich des Plangebietes sind Flächen für Landwirtschaft dargestellt, die
sich weiter nach Südwesten bis zur Stadtgrenze fortsetzen. Nordwestlich dieser Fläche
grenzt eine Fläche für landwirtschaftliche Betriebe an.
Südöstlich des Plangebietes wird eine Fläche für Wald ausgewiesen, in der sich auch das
Schloss Eichholz befindet. Diese Fläche ist mit der Schutzbestimmung »Landschaftsschutz«
versehen.
Entlang der Urfelder Straße und entlang des Feldweges südwestlich des Plangebietes stellt
der Flächennutzungsplan eine Trasse für unterirdische Hauptversorgungsleitungen dar. Diese Darstellung findet sich auch nördlich des Plangebietes, wo mehrere Leitungstrassen die
dargestellte Wohnbaufläche diagonal queren.
Die Eichholzer Straße, eine Teilstrecke der Urfelder Straße sowie die Straße Auf dem Eichholzer Acker sind als Hauptverkehrs-/Umgehungsstraßen dargestellt. Hieran angelagert sind
zu den Wohnbauflächen hin Abstandsstreifen mit einer Grünflächendarstellung.
Eine bogenförmige Verlängerung der Straße Auf dem Eichholzer Acker nach Westen/Nordwesten wird als »Verkehrsfläche – geplante Bundes-/Landesstraße« dargestellt. Die
gleiche Darstellung ist im Bereich der Urfelder Straße südlich des Plangebietes zu finden.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 9
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Hierbei schwenkt die dargestellte Verkehrstrasse in Höhe des Schlosses Eichholz von der
bestehenden Trasse nach Nordwesten ab.
Die geplanten Festsetzungen dieses Bebauungsplanes stimmen im Wesentlichen mit den
Darstellungen des Flächennutzungsplanes überein. Abweichungen ergeben sich jedoch in
folgenden Bereichen:
•
Im Bebauungsplan rückt die Wohngebietsausweisung bis unmittelbar an die Eichholzer
Straße heran. Die als Abstandsgrün gedachte straßenbegleitende Grünflächendarstellung im Flächennutzungsplan wird lediglich in Form eines Pflanzgebotes berücksichtigt.
•
Die geradlinige Grenzziehung zwischen der Wohnbaufläche und der Fläche für Landwirtschaft wird im Bebauungsplan anhand des zugrunde liegenden städtebaulichen
Konzeptes modifiziert und geringfügig nach Südwesten verschoben.
•
Eine Teilfläche der im Flächennutzungsplan südwestlich angrenzend an die Wohnbaufläche dargestellte Fläche für die Landwirtschaft wird im Einklang mit dem hier geplanten
regionalen Freiraumkonzept »RegioGrün – Korridor Wesseling – Süd« im Bebauungsplan als öffentliche Grünfläche festgesetzt, die auch dem internen naturschutzrechtlichen Ausgleich dient.
Im Rahmen der 45. Änderung des Flächennutzungsplanes, die im Parallelverfahren nach § 8
Abs. 3 BauGB durchgeführt wird, sollen die Darstellungen in diesem Bereich den heutigen
Entwicklungszielen der Stadt angepasst werden und dabei auch die vorliegende städtebauliche Planung berücksichtigen. Die Festsetzungen dieses Bebauungsplanes entsprechen somit den Darstellungen der 45. Flächennutzungsplanänderung und folgen dem Entwicklungsgebot nach § 8 Abs. 2 BauGB.
3.2.2 Geplante 45. Änderung des Flächennutzungsplanes
Die Darstellungen des seit 1977 wirksamen Flächennutzungsplanes entsprechen im Planungsbereich nicht mehr den städtebaulichen, verkehrs- und landschaftsplanerischen Zielen
der Stadt Wesseling und sollen daher geändert werden.
Insbesondere das in den 1970er entwickelte Konzept des örtlichen/überörtlichen Hauptverkehrsnetzes mit den, aus heutiger Sicht, nicht mehr erforderlichen Hauptverkehrs-/
Umgehungsstraßen für den Stadtteil Keldenich wird seit längerer Zeit nicht weiter verfolgt
und soll auch zukünftig nicht umgesetzt werden. Die Verkehrsflächen-Darstellungen der veralteten Verkehrsplanung sollen deshalb im Planbereich entfallen.
Der ehemals geplante Ausbau der K 31 Eichholzer Straße, auf ca. 25 m Gesamtbreite, wird
ebenfalls nicht mehr weiter verfolgt, so dass der 45. Änderung der aktuelle Ausbauzustand
einschließlich der vorhandenen und geplanten Kreisverkehre zugrunde gelegt wird.
In Anbetracht der Verkehrsfunktion der Eichholzer Straße als innerörtliche Hauptverkehrsstraße ist die Darstellung einer ca. 20 m tiefen, straßenbegleitenden Grünfläche (Abstandsgrün zum vormals geplanten Ausbau der K 31) aus heutiger Sicht entbehrlich bzw. städte-
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 10
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
baulich störend. Auch diese Flächendarstellung soll daher entfallen und durch eine bis an die
Eichholzer Straße heranrückende Wohnbauflächendarstellung ersetzt werden.
Aufgrund der regionalen Planung, den das Plangebiet tangierenden »Landschaftsraum
Eichholz« in das regionale Freiraumkonzept »RegioGrün – Grünachse Süd« einzubeziehen
und zu einem hochwertigen Grün- und Landschaftsraum umzugestalten, ergibt sich hier ebenfalls die Erforderlichkeit zur Änderung des Flächennutzungsplanes. Dementsprechend
soll die Darstellung als »Fläche für die Landwirtschaft« im südwestlichen Bereich entfallen
und zukünftig als »Grün- und Ausgleichsfläche« (Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur
Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft) dargestellt werden. In diesem Zusammenhang soll auch die Grenze zur Wohnbauflächendarstellung anhand der vorliegenden
Planung angepasst werden.
Schließlich sollen die im Geltungsbereich der 45. Flächennutzungsplan-Änderung verlaufenden Fernleitungstrassen, die zwischenzeitlich hinzugekommenen sind, entsprechend dargestellt werden. Es handelt sich hierbei um unterirdische Mineralöl- und Gasfernleitungstrassen, die parallel zu dem Landwirtschaftsweg (Gas-/Mineralöltrasse) bzw. parallel zur L 190
Urfelder Straße (Mineralöltrasse) verlaufen.
3.3 Bebauungspläne
Die Eichholzer Straße und das sich nordöstlich hieran anschließende »Malerviertel« liegen
im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 1/73, 2. Änderung, (rechtswirksam seit dem
12. März 1979). Der Bebauungsplan setzt für die Eichholzer Straße bis zur nordöstlichen
Außenkante des Geh- und Radweges eine öffentliche Verkehrsfläche fest. Der Streifen zwischen Geh- und Radweg und Fahrbahn wird als öffentliche Grünfläche ausgewiesen. Im
südwestlichen Randbereich der festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche wird eine Leitungstrasse (RWE-Kabel) nachrichtlich dargestellt.
Der Bereich nordöstlich der festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche wird im Bebauungsplan Nr. 1/73, 2. Änderung, als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Angrenzend an die Verkehrsfläche wird ein 13,0 m breiter Streifen als Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und
Sträuchern ausgewiesen. In diesem Bereich gilt ebenfalls ein Anbauverbot.
Das Plangebiet dieses Bebauungsplanes umfasst Teilbereiche der Eichholzer Straße sowie
nordöstlich angrenzende Grundstücksflächen, die sich im Eigentum des Rhein-Erft-Kreises
befinden, bis zur nordöstlich angrenzenden privaten Grundstücksgrenze. Somit werden in
diesem Bereich des Bebauungsplanes Nr. 1/73, 2. Änderung, festgesetzte
•
öffentliche Verkehrs- und Grünfläche sowie
•
ein zum festgesetzten allgemeinen Wohngebiet gehörender Randstreifen, der zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern ausgewiesen ist,
durch die vorliegende Planung überplant. Mit Rechtsverbindlichkeit dieses Bebauungsplanes
verlieren die überplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 1/73, 2. Änderung, ihre
Gültigkeit.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 11
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Für den übrigen Bereich des Plangebietes südwestlich der Eichholzer Straße gibt es keine
verbindlichen Bebauungspläne.
3.4 Städtebauliche Rahmenplanung
Ende 2007/Anfang 2008 wurde auf der Grundlage des städtebaulichen Entwurfes, der im
Herbst 2007 im Rahmen einer Mehrfachbeauftragung ausgewählt wurde, eine städtebauliche
Rahmenplanung durch die Büros Post • Welters (Architekten & Stadtplaner, Dortmund/Köln)
und brosk (Landschaftsarchitektur, Essen) für den in Rede stehenden Bereich erarbeitet.
Hierbei wurden zahlreiche Anregungen aus der Bürgerschaft und der Politik aufgenommen,
fachlich geprüft und inhaltlich sachgerecht eingearbeitet. Darüber hinaus wurden wesentliche
Aspekte zu den Themen Erschließung, Verkehrsanbindung, Verkehrsaufkommen und Verkehrslärm fachlich geprüft, wenn möglich optimiert und mit den relevanten Fachbehörden
abgestimmt.
Zu den wesentlichen Konkretisierungen der städtebaulichen Rahmenplanung gehören:
•
die Verkehrsanbindung an die Eichholzer Straße, die in Form zweier Kreisverkehre erfolgen soll,
•
die Weiterentwicklung der Baustrukturen entlang der Eichholzer Straße in Hinblick auf
die städtebaulich-architektonische Gestaltung (stärker aufgelockerte Gliederung, maßvolle Geschossigkeit),
•
die allgemeine Baustruktur in den Quartieren sowie die Grundstücksgrößen,
•
die Dimensionierung und der Zuschnitt der einzelnen Baufelder,
•
die Vernetzung des Landschaftsraumes mit dem geplanten Wohngebiet,
•
die Gestaltung der öffentlichen Freiflächen und der Plätze,
•
die Erarbeitung eines Konzeptes zur weitgehend offenen Regenwasserableitung,
•
die verkehrsgünstige Lage und Anordnung von besonderen Wohnformen bzw. möglicher
öffentlicher Gemeinbedarfeinrichtungen,
•
die Berücksichtigung der Belange des Lärmschutzes sowohl der bestehenden als auch
der geplanten Wohnbereiche.
Die städtebauliche Rahmenplanung dient nun mit Beschluss des Ausschusses für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz vom 17. April 2008 als Grundlage für die Bauleitplanung
und die weitere Projektentwicklung.
Inhalte und Planungsziele der städtebaulichen Rahmenplanung stimmen im Wesentlichen
mit denen der vorliegenden Bauleitplanung überein, da letztere hieraus entwickelt wurde.
Daher wird diesbezüglich auf Punkt 4 »Städtebaulicher Entwurf« dieser Begründung verwiesen.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 12
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
3.5 Sonstige informelle Planungen
kulturlandschaftsnetzwerk „masterplan:grün“
Im Rahmen der Regionale 2010 ist die Entwicklung eines Kulturlandschaftsnetzwerkes für
die Region Köln / Bonn geplant. Hierbei werden neue Freiraumkorridore entwickelt, die in
radialer Ausprägung die Kölner Grüngürtel mit der Erftaue, der bewaldeten Ville und dem
Bergischen Land verbinden. Einer dieser Freiraumkorridore, »Die rheinischen Gärten«, tangiert auch Wesseling und insbesondere den Stadtteil Keldenich.
Hier wird zwischen dem Naturschutzgebiet »Entenfang« nordwestlich und dem »Schloss
Eichholz« südöstlich des Plangebietes der Grünzug »Wesseling-Süd« geschaffen. Der südwestliche Teil des Plangebietes befindet sich innerhalb dieses geplanten Grünzuges. Teilflächen des Bebauungsplanes stellen sich somit in Zukunft als integrierter Bestandteil einer
überregionalen Grünverbindung dar, die neue freiraumbezogene Angebote zum Inhalt hat.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 13
STADT WESSELING
4.
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Städtebaulicher Entwurf
(Gesamtkonzept für beide Bauabschnitte)
In diesem Kapitel werden die Grundzüge und Leitideen der städtebaulichen Konzeption, welche die städtebauliche Grundlage für die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen bildet, in zusammenhängender und zusammenfassender Form erläutert. Vertiefende Betrachtungen zu Einzelthemen bzw. zu den einzelnen Festsetzungen erfolgen in den nachfolgenden Kapiteln bzw. im Umweltbericht.
4.1 Städtebauliche Planungsziele
Aufgrund einer anhaltenden Nachfrage im Einfamilienhaussektor, die mit den in Wesseling
zu Verfügung stehenden Flächen nicht ausreichend befriedigt werden kann, soll mit dieser
Planung ein entsprechendes nachfragegerechtes Wohngebiet entwickelt werden. Ziel ist
hierbei die Realisierung eines hochwertigen Wohngebietes mit einem vielfältigen Angebot an
Eigenheim-Wohnformen und adäquaten Grundstücksgrößen.
Die hochwertige Standortqualität für eine Wohnbebauung ergibt sich insbesondere durch die
Ortsrandlage mit dem angrenzenden Landschaftsraum, der geplanten Aufwertung im Rahmen des regionalen Freiraumkonzeptes »RegioGrün – Korridor Wesseling – Süd« sowie der
verkehrsgünstigen Lage an der Eichholzer Straße (K 31). Über die Eichholzer Straße ist sowohl die Wesselinger Innenstadt als auch die Autobahn A 555 gut erreichbar.
Aus der besonderen, freiraumgeprägten Lage am »RegioGrünzug« werden folgende wesentliche Ziele der städtebaulichen Planung abgeleitet:
•
räumliche und funktionale Vernetzung des geplanten Wohngebietes mit dem Landschaftsraum Eichholz (»Wohnen am Landschaftspark Eichholz«),
•
Schaffung hoher freiraumgeprägter Wohn- und Wohnumfeldqualitäten,
•
Berücksichtigung vielfältiger Blickbeziehungen in die Landschaft und zur Ville.
Zu den weiteren wesentlichen Planungszielen zählen:
•
umfeldverträgliche Verkehrsanbindung an das vorhandene Hauptverkehrsstraßennetz,
•
robuste Erschließungsstruktur mit klarer innerer Orientierung, die eine flexible Bebauung
zulässt,
•
Gliederung des Wohngebietes in überschaubar dimensionierte und flexibel nutzbare
Baufelder, die eine abschnittsweise Erschließung und Umsetzung des Wohngebietes
ermöglichen,
•
umfeldintegrierte und maßstäbliche Ausbildung des baulichen Überganges zur Eichholzer Straße,
•
Berücksichtigung der guten Erreichbarkeit für mögliche der Versorgung des Gebietes
dienenden (Dienstleistungs-) Einrichtungen und Läden,
•
Berücksichtigung der Schallschutzbelange der bestehenden sowie der geplanten Wohngebiete,
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 14
STADT WESSELING
•
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Berücksichtigung der Belange des Klimaschutzes, insbesondere der städtebaulichen
Voraussetzungen zur privaten Nutzung erneuerbarer Energien.
4.2 Städtebauliches Konzept
Das städtebauliche Konzept gliedert sich in zwei räumlich durch einen zentralen Grünzug
getrennte und jeweils eigenständig von der Eichholzer Straße erschlossene Wohnsiedlungsbereiche. Dieser Bebauungsplan umfasst hiervon den nordwestlichen Teilbereich, welcher
den 1. Bauabschnitt der Projektentwicklung Wohngebiet Eichholz darstellt. Die Gesamtplanung geht derzeit von ca. 380-400 Einfamilienhäusern aus, vorwiegend freistehend oder als
Doppelhäuser, von denen ca. 210 im 1. Bauabschnitt realisiert werden können.
Städtebauliche Grundstruktur
Die U-förmige, nach Südwesten ausgerichtete städtebauliche Grundstruktur ermöglicht eine
gute Vernetzung mit dem südlich angrenzenden Landschaftsraum Eichholz und darüber hinaus zwei eigenständige Bau- und Entwicklungsabschnitte. Durch die gewählte städtebauliche Struktur wird gewährleistet, dass
•
die Erschließung der beiden Bauabschnitte unabhängig voneinander funktioniert,
•
vergleichsweise viele Grundstücke an den bis tief in das Wohngebiet hineingezogenen
Freiraum grenzen,
•
die Besonderheiten der vorhandenen Topografie berücksichtigt wird (Geländesenke auf
Grund eines Alt-Rheinarmes),
•
die Größe und innere Aufteilung der durch »grüne Fugen« getrennten, eigenständigen
Baufelder flexibel gestaltet werden kann.
Im Vordergrund des Entwurfskonzeptes steht die Berücksichtigung und Inszenierung der
spezifischen Standortqualität: der Blick in den Freiraum und zur Ville. Sowohl vom öffentlichen Straßenraum, von zahlreichen Plätzen sowie von den zahlreichen Baugrundstücken,
die unmittelbar an den Freiraum grenzen, ergeben sich vielfältige Blickbeziehungen ins Grüne.
Qualität des öffentlichen Raums
Insbesondere bei aufgelockerten Wohngebieten kommt dem öffentlichen Raum eine wichtige
integrierende Aufgabe zu. Folgende besondere Merkmale sind hier maßgebend für die Qualität des öffentlichen Raumes und damit auch image- bzw. adressbildend für das zukünftige
Wohngebiet:
•
räumliche Verbindung der beiden Haupterschließungsachsen mit dem zentralen Grünzug zu einem vernetzten Erlebnisraum (z.B. im Bereich der »Gelenkplätze« der Haupterschließung),
•
Platzaufweitungen jeweils am Ende der Haupterschließungsachsen, die im Norden den
Eingang in das Wohngebiet und im Süden den Übergang vom baulichen in den landschaftlichen Bereich markieren,
•
Quartiers-/Nachbarschaftsplätze innerhalb der einzelnen Baufelder,
•
erleb- und bespielbare Grünflächen (unmittelbare Naherholungsmöglichkeiten),
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 15
STADT WESSELING
•
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
räumliche Fassung/Eingrünung des Übergangbereiches zwischen öffentlichem und privatem Grünraum.
Baustruktur entlang der Eichholzer Straße
Der Abschnitt entlang der Eichholzer Straße wird langfristig der Bereich sein, über den das
neue Wohnquartier öffentlich wirksam wahrgenommen wird und ist daher imagebildend. Aus
diesem Grunde wird zur Straße hin eine besonders hochwertige und ansprechende Gestaltung erforderlich.
Das neue Wohnquartier soll sich zur Eichholzer Straße zunächst einmal durch einen breit
gelagerten, großzügigen und begrünten Freiraum darstellen. Baumreihen und Heckeneinfriedungen bilden die erste Vorzone südwestlich der Eichholzer Straße und somit den ersten
Eindruck von der Straße aus. Funktional dient diese Zone der Aufnahme privater Stellplätze,
welche plangebietsseitig über eine private Erschließungsfläche erreicht werden können. Im
großzügigen Abstand von der heutigen Fahrbahn der Eichholzer Straße beginnt die erste
Baureihe. Das städtebauliche Konzept sieht hier hochwertige Stadthäuser mit mindestens
zwei Geschossen vor, einem weiterentwickelten Reihenhaustyp. Durch entsprechende Fassaden- und Baukörpergliederungen (Treppenaufgänge, Gebäudevor- und Rücksprünge, Materialwechsel) kann der Gebäudereihe eine ortstypische Kleinteiligkeit und Maßstäblichkeit
verliehen werden. Aufgrund des großzügigen Abstandes von mehr als 50 m sind keine
nachteiligen Verschattungen bei der gegenüberliegenden vorhandenen Wohnbebauung zu
erwarten.
Flexibilität
Die additive Gliederung in einzelne überschaubare Baufelder sowie die baufeldinterne Gliederung durch Ringerschließungen ermöglichen
•
unterschiedliche Wohnformen (z. B. auch Mehr-Generationen-Wohnen),
•
unterschiedliche Grundstücksbreiten, -größen und Haustypen,
•
weitestgehend variabler Anteil/Anordnung von freistehenden Einfamilien- und Doppelhäusern.
Baustufen
Die Gesamtplanung soll in zwei Bauabschnitten und mehreren Unterabschnitten baufeldweise entwickelt werden, beginnend mit dem südwestlichen Baufeld und fortlaufend im Uhrzeigersinn. Die zeitliche Abfolge richtet sich nach der entsprechenden Nachfragesituation.
4.3 Erschließungskonzept
Die Anbindung des geplanten Wohngebietes erfolgt von Norden über die Eichholzer Straße
(K 31) durch zwei Kreisverkehre, welche die beiden geplanten Bauabschnitte jeweils getrennt erschließen. Stadträumlich bilden Eingangsplätze, die angerartig mit getrennten Fahrstreifen gestaltet sind, den Übergang in das Wohngebiet.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 16
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Zum westlich bestehenden Wohngebiet und zur Straße Auf dem Eichholzer Acker gibt es mit
der Brüsseler Straße sowie der Luxemburger Straße zwei zusätzliche deutlich untergeordnete Anbindungspunkte für Anlieger und Notverkehre.
Das gesamte innere Erschließungskonzept basiert auf einer Kombination aus Stich- und
Ringstraßen. Die beiden Bauabschnitte erhalten jeweils eine zentrale Erschließungsstraße,
die als Wohnsammelstraßen im Trennprinzip ausgebildet werden. Vorgesehen sind hier
beidseitig Gehwege, die jeweils durch einen Stellplatz- und Pflanzstreifen von der Fahrbahn
verkehrssicher getrennt sind.
Die innere Erschließung der einzelnen Baufelder erfolgt in der Regel über ein Ringstraßensystem, welches den Belangen der Nutzungsflexibilität, Ver- und Entsorgung sowie der gebietsinternen Orientierung angemessen gerecht wird. Beabsichtigt sind hier als Mischverkehrsfläche ausgebildete Wohnwege.
Zum Erschließungskonzept gehören darüber hinaus die Einrichtung eines Fuß- und Radwegenetzes, welches die einzelnen Baufelder, Quartiere und Grünzüge miteinander wie auch
mit der angrenzenden Umgebung verbindet. Insbesondere sei hierbei auf die Anbindung an
das regionale Radwegenetz des »RegioGrünzuges« verwiesen.
Die Unterbringung der privaten Stellplätze kann angesichts ausreichender Grundstücksgrößen auf den privaten Baugrundstücken erfolgen. Hierbei bietet sich in der Regel der seitliche
Grenzabstand der Gebäude an (Bauwich). Im Bereich der geplanten Reihen- und Stadthäuser sind kleinteilig gegliederte Stellplatzanlagen vorgesehen. Die Anordnung der öffentlichen
Parkplätze erfolgt im öffentlichen Straßenraum und ist vorwiegend im Seitenstreifen entlang
der beiden Haupterschließungsachsen bzw. untergeordnet im Bereich der Quartiersplätze
beabsichtigt.
4.4 Grün- und Freiflächenkonzept
Der Entwurf geht in besonderem Maße auf den südwestlich gelegenen Landschaftsraum
Eichholz sowie auf den geplanten »RegioGrünzug« mit der Ville im Hintergrund ein. Zwischen den beiden Bauabschnitten wird im Senkenbereich des Plangebietes ein zentraler
Grünzug angeordnet, welcher der Linienführung des Alt-Rheinarmes folgt und sich zum
Landschaftsraum hin V-förmig öffnet. Diese »grüne Mitte« wird durch folgende Aspekte charakterisiert:
•
starke Freiraumverzahnung und Gliederung der einzelnen Baufelder durch fingerartige
Grünstreifen (»grüne Fugen«),
•
Verbindungsfunktion zwischen den Hauptbauabschnitten
•
Abrundung des ersten Bauabschnittes sowie der Siedlungsflächen Keldenichs, falls wider Erwarten kein weiterer realisiert wird,
•
Spielmöglichkeiten für Kinder überall auf den öffentlichen Grünflächen,
•
hoher Anteil privater Grundstücke mit Blick in die Landschaft durch die versetzte Anordnung der Baufelder,
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 17
STADT WESSELING
•
•
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Vernetzung/Überlagerung der Straßen- und Grünräume im Bereich der »Verkehrsplätze« der Haupterschließungsachsen,
Gestaltungskonzept, welches den Grünzug stufenweise in unterschiedlich gestaltete
Grünräume gliedert und über die »grünen Fugen« die Verbindungsfunktion zwischen
den beiden Bauabschnitten stärkt.
4.5 Schallschutzkonzept
Das Wohngebiet wird im Norden von der Eichholzer Straße (K 31) und im Osten von der
Urfelder Straße (L 190) begrenzt. Da beide Straßen als Autobahnzubringer dienen, entsteht
hier eine erhöhte Verkehrslärmbelastung. Überlagert wird dies durch die diffuse Lärmbelastung der nahe gelegenen Autobahn A 555. Auf Grund dieser Rahmenbedingungen soll folgendes bauliches Schallschutzkonzept für das geplante Wohngebiet realisiert werden:
•
Entlang der Eichholzer Straße erfolgt eine Bebauung mit zwingend zweigeschossigen
Stadthäusern. Schallschützende Grundrisse (Nebenräume und Erschließungsflächen
zur Straße) gewährleisten den Lärmschutz für die Stadthäuser. Aufgrund der für Schallreflektionen weiten Entfernung von mehr als 50 m ergeben sich durch die geplanten
Stadthäuser bei der gegenüberliegenden vorhandenen Wohnbebauung lärmtechnisch
keine Veränderungen.
•
Die Abschirmung des Wohngebietes von der stärker frequentierten Urfelder Straße ist
durch einen begrünten Schallschutzwall beabsichtigt. Die Anordnung der Bauabschnitte
wie auch die Entwicklungsabfolge ist so gewählt, dass der Wall erst zu einem späteren
Zeitpunkt erforderlich wird. Für den 1. Bauabschnitt ist aus fachgutachterlicher Sicht die
Schallsituation auch ohne Wall für die geplanten Nutzungen verträglich.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 18
STADT WESSELING
5.
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Planungsrechtliche Festsetzungen
(gemäß § 9 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit der BauNVO)
5.1 Art der baulichen Nutzung
(gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit §§ 1 und 4 BauNVO)
Im Sinne der Ziele der Stadtentwicklung werden alle Baugebiete im Geltungsbereich als allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Die allgemeinen Wohngebiete
dienen vorwiegend dem Wohnen. Zulässig sind hier:
• Wohngebäude,
• die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störenden Handwerksbetriebe,
• Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
Ausnahmsweise können zugelassen werden:
• Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
• sonstige nicht störende Gewerbebetriebe,
• Anlagen für Verwaltungen.
Diese Festsetzung mit der vorwiegenden Ausrichtung auf das Wohnen nimmt Bezug auf den
vorherrschenden bzw. festgesetzten Nutzungscharakter im angrenzenden Umfeld des Plangebietes, der hier entsprechend weiter entwickelt werden soll. Ebenfalls ist diese Festsetzung aus den Darstellungen des gültigen Flächennutzungsplanes entwickelt.
Die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen
• Gartenbaubetriebe,
• Tankstellen
werden gemäß § 1 Abs. 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes und sind somit
unzulässig.
Da diese Nutzungen untypisch sind für die örtliche Situation und somit störend auf die Nutzungen im Umfeld wie auch auf die beabsichtigten Wohnnutzungen im Plangebiet wirken
würden, sollen diese Nutzungen ausgeschlossen werden.
Im Unterschied zu einem vollständig auf das Wohnen ausgerichteten Gebietscharakter sollen durch die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes Nutzungsspielräume planungsrechtlich gesichert werden, wie sie auch im bestehenden Umfeld herrschen und insbesondere in Hinblick auf die städtebaulich gewünschte Ansiedelung wohnverträglicher kleinteiliger
Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen im Bereich der Eichholzer Straße ermöglicht
werden sollen.
Mit der oben genannten Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes werden auch geringe
Teilflächen des gültigen Bebauungsplanes Nr. 1/73, 2. Änderung, überplant (vgl. Punkt 3.3).
Hierbei handelt es sich um im Eigentum des Rhein-Erft-Kreises befindliche Grundstücksflächen, die nordöstlich an die Trasse der Eichholzer Straße angrenzen und als erweiterte private Hausgärten der nordöstlich sich anschließenden Wohnbebauung genutzt werden. Um
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 19
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
die bestehenden privaten Nutzungen auf diesen öffentlichen Flächen, soweit sie aus
verkehrstechnischen Gründen nicht benötigt werden, planungsrechtlich zu sichern, wird
dieser Bereich analog zum gültigen Planungsrecht in diesem Bebauungsplan weiterhin als
allgemeines Wohngebiet festgesetzt und somit die Art der baulichen Nutzung in den
Grundzügen übernommen. Die im gültigen Bebauungsplan hier getroffene Festsetzung einer
»Fläche zum Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern« entfällt, da dieser Bereich
inzwischen intensiv mit Sträuchern und Bäumen bepflanzt wurde und damit diese
Festsetzung heute entbehrlich ist.
5.2 Maß der baulichen Nutzung
gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 18 bis 20 BauNVO
5.2.1
Konzept zur Gliederung der städtebaulichen Dichte
Der geplanten Struktur der baulichen Dichte liegt folgendes Konzept zugrunde:
• geringere bauliche Dichte im Sinne einer stärker aufgelockerten Einzelhausbebauung im
Übergang zum nordwestlich angrenzend vorhandenen Wohngebiet an der Straße Auf
dem Eichholzer Acker sowie zum geplanten Grün- und Freiraum,
• im überwiegenden Teil des Plangebietes eine für eine aufgelockerte Bebauung mit Einfamilienhäusern ortsübliche bauliche Dichte, die eine angemessene Flexibilität hinsichtlich
verschiedener Wohnformen ermöglicht,
• punktuell bzw. entlang der Eichholzer Straße eine höhere bauliche Dichte, die im Innern
des Wohngebietes der städtebaulichen Betonung der geplanten Quartiersplätze und entlang der Eichholzer Straße der städtebaulichen Betonung und repräsentativen Darstellung
des neuen Wohngebietes (ortsbildprägende Adressbildung) sowie der Schallabschirmung
für die dahinter liegende Bebauung dient.
Von diesem Konzept werden nachfolgend die wesentlichen Festsetzungsgliederungen zum
Maß der baulichen Nutzung bzw. zur Bauweise abgeleitet.
Im Bereich des festgesetzten allgemeinen Wohngebietes nordöstlich der Eichholzer Straße
werden die gültigen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 1/73, 2. Änderung, zum Maß
der baulichen Nutzung in den Grundzügen und abgestimmt auf die heutige Situation übernommen.
5.2.2
Grundflächenzahl (GRZ)
Für das allgemeine Wohngebiet wird bis auf wenige Ausnahmen eine Grundflächenzahl von
0,3 festgesetzt. Die Festsetzung der Grundflächenzahl ist auf den Flächenbedarf der beabsichtigten aufgelockerten Einfamilienhausbebauung abgestimmt. Eine darüber hinausgehende Grundflächenzahl soll vermieden werden, um unter ökologischen Gesichtspunkten den
Versiegelungsgrad im Baugebiet zu minimieren und der städtebaulichen Zielsetzung nach
einem durchgrünten aufgelockertem Wohnquartier mit vergleichsweise großen Grundstücken
Rechnung zu tragen.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 20
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Lediglich in einigen wenigen Bereichen, in denen städtebaulich eine höhere Dichte erwünscht bzw. aus schalltechnischer Sicht sinnvoll ist, wird eine Grundflächenzahl von 0,4
festgesetzt. Hierbei handelt es sich um die Bereiche, in denen das städtebauliche Konzept
eine Reihen- oder Stadthausbebauung vorsieht (erste Baureihe entlang der Eichholzer Straße bzw. südliche/südöstliche Randbebauung der geplanten Quartiersplätze).
Insgesamt unterschreitet die festgesetzte Grundflächenzahl die in § 17 der Baunutzungsverordnung genannte Obergrenze für Allgemeine Wohngebiete.
5.2.3
Zahl der Vollgeschosse
Die Festsetzungen zur Zahl der Vollgeschosse orientieren sich an dem unter Punkt 5.2.1
aufgeführten Konzept zur Gliederung der baulichen Dichte sowie an der ortsüblichen Geschossigkeit im Umfeld.
Für die Bebauung am Grün- und Freiraum wird im Sinne der hier geplanten geringeren Dichte maximal ein Vollgeschoss als zulässig festgesetzt. Ausnahmsweise darf diese festgesetzte Zahl um ein weiteres Vollgeschoss im Dachraum von Wohngebäuden überschritten werden, wenn dabei die festgesetzte zulässige Geschossfläche (Geschossflächenzahl) nicht
überschritten wird. Durch diese Überschreitungsmöglichkeit wird der allgemeinen Praxis
Rechnung getragen, den Dachraum von Einfamilienhäusern als zusätzlichen Wohnraum
auszubauen. Insbesondere bei einem nachträglichen Dachausbau, z.B. wegen Vergrößerung des Haushaltes, kann hierdurch ein zusätzlicher Freiflächenverbrauch verhindert und
ressourcenschonendes Bauen gefördert werden. Die Bindung dieser ausnahmsweisen Geschosserhöhung an ein Dachgeschoss und die Einhaltung der zulässigen Geschossfläche
dient dazu, dass keine Maßstab sprengenden Baukörper entstehen, die den rechtlichen Begriff Vollgeschoss in städtebaulich nicht gewünschter Form ausnutzen.
Für das übrige Baugebiet wird festgesetzt, dass Gebäude maximal zwei Vollgeschosse haben dürfen bzw. punktuell zwingend aufweisen müssen. Die getroffenen Festsetzungen ermöglichen die Realisierung verschiedener Gebäudetypologien im Einfamilienhaussektor und
nehmen Bezug auf die vorhandene ein- bis zweigeschossige Baustruktur im Umfeld. Die
verpflichtende Festsetzung zweier Vollgeschosse erfolgt in den Bereichen, für die das städtebauliche Konzept eine höhere bauliche Dichte vorsieht (vgl. Punkt 5.2.1).
Die Höhenentwicklung der Gebäude wird neben den Festsetzungen zur Geschossigkeit
durch Festsetzungen zur Trauf- und Firsthöhe geregelt, die im Nachfolgenden näher erläutert werden.
5.2.4
Geschossflächenzahl (GFZ)
Die Festsetzungen zur Geschossflächenzahl erfolgen auf der Grundlage der jeweils festgesetzten Grundflächenzahl in Verbindung mit der festgesetzten Zahl der Vollgeschosse.
Demnach gilt eine Geschossflächenzahl
• GFZ 0,5 für Teilgebiete, in denen bei einer Grundflächenzahl von 0,3 maximal ein Vollgeschoss zulässig ist, verbunden mit der bereits erläuterten Ausnahmeregelung für Dachgeschosse,
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 21
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
• GFZ 0,6 für Teilgebiete, in denen bei einer Grundflächenzahl von 0,3 bis zu zwei Vollgeschosse zulässig sind,
• GFZ 0,8 für Teilgebiete, in denen bei einer Grundflächenzahl von 0,4 zwei Vollgeschosse
vorgesehen sind.
Die festgesetzten Werte ermöglichen die beabsichtigten Gebäudetypologien und ermöglichen eine ausreichende Flexibilität bei der Gebäudegestaltung. Die Werte unterschreiten
deutlich die im § 17 Abs. 1 BauNVO aufgeführten Obergrenzen für allgemeine Wohngebiete.
5.2.5
Höhe baulicher Anlagen
Traufhöhe
Die Festsetzungen zur Höhe baulicher Anlagen sind gekoppelt mit den Festsetzungen zur
zulässigen Zahl der Vollgeschosse. Hierbei gilt eine Traufhöhe von
• maximal 5,0 m in Teilgebieten, in denen nur ein Vollgeschoss zulässig ist,
• maximal 7,5 m in Teilgebieten, in denen bis zu zwei Vollgeschosse zulässig oder in denen
zwingend zwei Vollgeschosse festgesetzt sind.
Abweichend hiervon darf in den gekennzeichneten Bereichen an der Eichholzer Straße (Torhäuser an der Gebietszufahrt) die Traufhöhe maximal 10,0 m betragen. Hier sollen zur städtebaulichen Betonung höhere Gebäude bzw. Gebäudefassaden zugelassen werden, z.B.
ausgestattet mit einem zusätzlichen Staffelgeschoss, das bauordnungsrechtlich nicht als
Vollgeschoss angerechnet wird.
Als unterer Bezugspunkt für die Höhenfestsetzungen, wie er gemäß § 18 Abs. 1 BauNVO
gefordert ist, wird die Höhenlage der fertig ausgebauten an das Grundstück angrenzenden
Verkehrsfläche (Oberkante Gehweg bzw. Straße) in Höhe der Mitte der überbaubaren
Grundstücksfläche festgesetzt. Bei Eckgrundstücken ist die höher gelegene Verkehrsfläche
maßgebend.
Als Traufhöhe gilt die Differenz der Höhe vom unteren Bezugspunkt zur Wandhöhe im Sinne
von § 6 Abs. 4 BauO NW (Schnittlinie der Außenfläche der Außenwand mit der Außenfläche
der Dachhaut oder bis zum oberen Abschluss der Außenwand). Wird baulich keine Traufe
ausgebildet, so gilt das festgesetzte Maß für den oberen Abschluss von Gebäudeaußenwänden (Oberkante Attika).
Firsthöhe
Ähnlich wie die Festsetzungen zur Traufhöhe sind auch die Festsetzungen zur Firsthöhe von
Gebäuden mit den Festsetzungen zur zulässigen Zahl der Vollgeschosse gekoppelt. Darüber
hinaus sind die Festsetzungen im Sinne einer städtebaulich angemessenen und gestaffelten
Höhenentwicklung auf das unter Punkt 5.2.1 aufgeführte Konzept zur Gliederung der baulichen Dichte sowie auf die städtebaulich beabsichtigte Gebäudetypologie abgestimmt. Hierbei gilt eine Traufhöhe von
• maximal 9,5 m in Teilgebieten, in denen nur ein Vollgeschoss zulässig ist,
• maximal 10,5 m in Teilgebieten, in denen bis zu zwei Vollgeschosse zulässig sind,
• maximal 11,5 m in Teilgebieten, in denen zwei Vollgeschosse verpflichtend sind.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 22
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Analog zu Traufhöhenfestsetzung darf in den gekennzeichneten Bereichen an der Eichholzer
Straße (Torhäuser an der Gebietszufahrt) die Firsthöhe maximal 13,5 m betragen
Als Firsthöhe gilt die Differenz der Höhe vom unteren Bezugspunkt zum höchstgelegenen
Punkt eines Gebäudes.
Die Festsetzung maximal zulässiger Trauf- und Firsthöhen bedeutet nicht, dass hier ausschließlich geneigte Dächer vorzusehen sind. Vielmehr orientieren sich die Festsetzungen
und die verwendete Begrifflichkeit an einer ortsüblichen Einfamilienhausbauweise. Für Gebäude mit Flachdächern und Attiken gelten die Festsetzungen entsprechend.
Höhe des Erdgeschossfußbodens
In den Bebauungsplan wurden Festsetzungen zur Regelung der Erdgeschossfußbodenhöhe
aufgenommen, um zu gewährleisten, dass die Erdgeschosse von Gebäuden sich oberhalb
der Regenrückstauebene befinden (angrenzendes Straßenniveau). Darüber hinaus wird mit
der Festsetzung der Erdgeschossfußbodenhöhe im Bereich von 0,2 bis 0,7 m über Straßenniveau vermieden, dass Gebäude mit städtebaulich unerwünschten und für Einfamilienhäuser unüblich hohen Sockelgeschossen ausgeführt werden, die auf den angrenzenden öffentlichen Raum eine abweisende Wirkung haben würden.
5.3 Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen
(gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB sowie §§ 22 und 23 BauNVO)
5.3.1
Bauweise
Die Festsetzungen der Bauweise im Sinne des § 22 BauNVO orientieren sich analog der
Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung an dem Strukturkonzept zur baulichen Dichte. Bis auf die erste Baureihe an der Eichholzer Straße wird im gesamten Plangebiet eine
offene Bauweise festgesetzt, was der beabsichtigten aufgelockerten Einfamilienhausstruktur
entspricht.
Zum Grün- und Freiraum hin bzw. im Übergangsbereich zum nordwestlich angrenzenden
Wohngebiet wird die offene Bauweise durch die verpflichtende Festsetzung von Einzelhäusern im Sinne einer noch stärker aufgelockerten Bauweise konkretisiert.
Entlang der Eichholzer Straße wird für die geplante Stadthausbebauung eine geschlossene
Bauweise festgesetzt, so dass hier im verkehrlich höher frequentierten Randbereich des
Plangebietes eine stärker verdichtete Bebauung als städtebauliche Gebietsabrundung zur
Eichholzer Straße gesichert wird. Darüber hinaus dient die Festsetzung der Schallabschirmung des Verkehrslärms auf der Eichholzer Straße für die dahinter liegende Wohnbebauung.
Für den mit einem allgemeinen Wohngebiet überplanten Bereich des Bebauungsplanes Nr.
1/73, 2. Änderung, wird keine Bauweise festgesetzt, da hier auch keine überbaubaren Flächen festgesetzt sind und somit die Festsetzung einer Bauweise entbehrlich ist.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 23
STADT WESSELING
5.3.2
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Überbaubare Grundstücksflächen
Die überbaubaren Grundstücksflächen werden gemäß § 23 BauNVO durch Baugrenzen
festgesetzt.
In den allgemeinen Wohngebieten werden im Sinne der beabsichtigten Straßenrandbebauung üblicherweise 14,0 m tiefe Baufelder festgesetzt. Die Baufelder besitzen in der Regel
3 m Abstand zur Straßenbegrenzungslinie. Punktuell besitzen die überbaubaren Flächen
eine größere Tiefe, wenn sich dies aus dem zugrunde liegenden städtebaulichen Konzept
ergibt (z.B. bei den geplanten Torhäusern an der Eichholzer Straße bzw. bei der südwestlichen Fortsetzung der bestehenden Bebauung entlang der Straße Auf dem Eichholzer
Acker). Darüber hinaus wird für die Bebauung im Randbereich zum zentral geplanten Grünund Freiraum eine größere Bautiefe gewährt, um hier – da es sich hier nicht um eine Straßenrandbebauung handelt – im rückwärtigen Bereich eine größere Flexibilität zu ermöglichen.
Mit der vorgenommenen Dimensionierung der überbaubaren Grundstücksflächen besteht
einerseits ausreichend Spielraum bei der Anordnung und Gestaltung der beabsichtigten Einfamilienhausbebauung, andererseits dient die Tiefenbeschränkung einer geordneten, aufeinander abgestimmten und regelmäßigen Anordnung der Baukörper entlang des jeweiligen
Straßenverlaufes. Durch die festgesetzte Tiefe der Baufelder werden die ansonsten möglicherweise erfolgenden größeren Vor- und Rücksprünge der vorderen Bauflucht minimiert,
welche ansonsten den gewünschten geordneten Gesamteindruck stören würden.
Insgesamt orientieren sich Größe und Geometrie der überbaubaren Flächen an den beabsichtigten Gebäudetypen, verbunden mit einer angemessenen Flexibilität bei der späteren
detaillierten Anordnung, Ausrichtung und Gestaltung der Gebäude.
5.3.3
Nicht überbaubare Grundstücksflächen
Eine Überschreitung der hinteren, von der Erschließungsfläche abgewandten Baugrenze
durch eingeschossige Anbauten (z.B. Wintergärten, Balkone, Vorbauten oder Kellerersatzräume) ist in einer Tiefe von max. 3,0 m und einer Breite von max. 50 % der Fassadenbreite
des Gebäudekörpers als Ausnahme zulässig, soweit landesrechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen.
Die Überschreitungsmöglichkeiten dienen einer angemessenen Flexibilität bei der Anordnung von gegenüber dem Hauptgebäude vortretenden untergeordneten baulichen Anlagen
und Bauteilen. Der öffentlichkeitswirksame erschließungsseitige Gestaltungseindruck soll
demgegenüber durch das Hauptgebäude geprägt werden.
Nebenanlagen und Einrichtungen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO sind im Bereich zwischen der
vorderen bzw. seitlichen Baugrenze und der Straßenbegrenzungslinie (Vorgarten) nicht zu-
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 24
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
lässig. Diese Festsetzung soll dazu dienen, dass untergeordnete Nebenanlagen wie Gartenund Abstellhäuser im rückwärtigen Grundstücksteil untergebracht werden und diese Anlagen
nicht im Vorgartenbereich den öffentlichen Straßenraum negativ prägen. Städtebauliches
Ziel ist es, dass der öffentliche Straßenraum durch die Hauptgebäude im Sinne einer Straßenrandbebauung verbunden mit begrünten Vorgartenzonen geprägt wird.
Die der Ver- und Entsorgung dienenden Nebenanlagen sind gemäß § 14 Abs. 2 BauNVO als
Ausnahme zulässig, auch wenn für sie keine besonderen Flächen im Bebauungsplan festgesetzt sind. Aufgrund des öffentlichen Interesses an diesen Anlagen, deren funktionalen Erforderlichkeit für das Baugebiet und der derzeit nicht absehbaren technischen Entwicklung
und deren Erfordernissen im Versorgungssektor soll für zukünftige Standorte dieser Anlagen
eine ausreichende Flexibilität geschaffen werden.
5.4 Stellplätze und Garagen
(gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB sowie § 12 BauNVO)
In den allgemeinen Wohngebieten sind private Stellplätze und Garagen gemäß § 12 Abs. 6
BauNVO nur innerhalb der überbaubaren sowie innerhalb der im Bebauungsplan nach § 9
Abs. 1 Nr. 4 BauGB festgesetzten Flächen zulässig. Carports sind hierbei wie Garagen zu
behandeln. Darüber hinaus sind Carports in den entsprechend ausgewiesenen Flächen zulässig, soweit landesrechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen.
Die hintere Baugrenze kann durch private Stellplätze und Garagen/Carports um maximal
3,0 m überschritten werden.
Zudem sind ebenerdige Stellplätze auf den Stellplatz-/Garagenzufahrten auch außerhalb der
oben angeführten Flächen zulässig, soweit landesrechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen.
Ausgegangen wird, wie bei der geplanten Einfamilienhausstruktur ortsüblicherweise zu erwarten, von zwei erforderlichen Stellplätzen je Wohnung (abgedeckt z.B. durch eine Garage
und einen offenen Stellplatz im Stauraum vor der Garage).
Private Stellplätze und Garagen/Carports sind innerhalb der oben angeführten privaten
Grundstücksflächen bzw. den entsprechend gekennzeichneten Flächen zulässig,
• um Beeinträchtigungen durch ungeordnetes Parken auf den öffentlichen Erschließungsflächen entgegen zu wirken,
• ein Zuparken zu vermeiden und
• die privaten Freiflächen vor ungeordnetem Parken und übermäßiger Versiegelung zu
schützen.
Insgesamt ist aus ökologischer Sicht eine übermäßige Grundstücksversiegelung sowie aus
städtebaulicher Sicht eine übermäßige Akkumulation von Stellplätzen zu vermeiden.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 25
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Die Überschreitungsmöglichkeiten der überbaubaren Grundstücksflächen dienen analog zu
den Festsetzungen bezüglich möglicher Anbauten einer angemessenen Flexibilität bei der
Anordnung der gegenüber dem Hauptgebäude untergeordneten baulichen Anlagen.
Mit der Möglichkeit ebenerdige Stellplätze auch auf den Garagenzufahrten anordnen zu können, soll der Minimierung der Bodenversiegelung Rechnung getragen werden, da hierdurch
die Errichtung eines gesonderten zweiten Stellplatzes und dessen Zufahrt entfallen kann.
5.5 Größe der Baugrundstücke / Private Grünflächen
(gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 3 und Nr. 15 BauGB)
Angrenzend zum öffentlichen Grün- und Freiraum sieht die städtebauliche Planung vergleichsweise größere und tiefere Grundstücksflächen vor (vgl. Konzept zur baulichen Dichte
unter Punkt 5.2.1). Daher wird hier eine Mindestgröße für Baugrundstücke von 400 qm festgesetzt.
Für die Grundstücke an der zentralen Grünfläche gilt, dass hier eine stärker aufgelockerte
Bebauung vorgesehen ist, die u.a. durch die Festsetzung von Grundstückmindestgrößen
gesichert wird.
Darüber hinaus wird im Übergangsbereich zum nordwestlich angrenzenden Wohngebiet des
geplanten Baugebietes eine Mindestgröße für Baugrundstücke von 500 qm festgesetzt.
Hiermit wird auf die vorhandene Bau- und Grundstücksstruktur entlang der Straße Auf dem
Eichholzer Acker Bezug genommen, die ebenfalls vergleichsweise große und tiefe
Grundstücke und eine stärkere Begrünung an der hinteren Grundstücksgrenze aufweist. Bei
der Berechnung der Größe des Baugrundstück werden auch die Teilflächen eines Grundstückes angerechnet, für die eine Grünfläche festgesetzt ist, da es sich hierbei um ein zusammenhängendes Grundstück handelt, auf dem zumindest bereichsweise auch gebaut werden
kann.
Im Bereich der privaten Grünflächen dürfen keine größeren baulichen Anlagen errichtet werden sondern nur Anlagen, die der Nutzung und Unterhaltung des Grundstückes dienen.
5.6 Öffentliche Verkehrsflächen / Rückenstützen auf angrenzenden Grundstücken (gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 und Nr. 26 BauGB)
Die festgesetzten Verkehrsflächen im Plangebiet dienen der planungsrechtlichen Sicherung
der Anbindung und Erschließung des geplanten Wohngebietes im Sinne des zugrunde liegenden städtebaulichen Konzeptes. Die Dimensionierung der Verkehrsflächen orientiert sich
an den verkehrlichen Erfordernissen bzw. an den bestehenden Verhältnissen.
Für die Haupterschließungsachse ist eine 12,5 m breite Verkehrsfläche festgesetzt. Hier ist
ein Trennsystem angedacht, welches eine ca. 5,5 m breite Fahrbahn vorsieht, die beidseitig
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 26
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
von einem ca. 2,0 m breiten Park- und Grünstreifen sowie einem ca. 1,5 m breiten Gehweg
flankiert wird. Für die Ringerschließungen der Quartiere sind 5,5 m breite Verkehrsflächen
festgesetzt. Nach derzeitigem Stand der Erschließungsplanung sollen diese Bereiche als
Mischverkehrsflächen ausgebildet werden.
An zwei Stellen im Plangebiet wird eine fußläufige Verbindung zwischen dem geplanten
Wohnquartier und dem angrenzenden Umfeld gezielt durch die Festsetzung einer Verkehrsfläche für Fußgänger und Radfahrer gesichert. Ansonsten werden die Verkehrsflächen neutral als Straßenverkehrsfläche festgesetzt, um eine weitestgehende Flexibilität bei der späteren Nutzung und Ausgestaltung zu gewährleisten.
Die genaue Aufteilung der öffentlichen Verkehrsflächen und die genaue Lage von Baumpflanzungen sowie der öffentlichen Stellplätze innerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen
wird nicht verbindlich festgesetzt und bleibt der späteren Erschließungs- und Ausbauplanung
überlassen. Mit den getroffenen Festsetzungen sollen ausreichend Spielräume für die weitere Planungskonkretisierung geschaffen werden, die es erlaubt, auch auf derzeit noch nicht
absehbare Entwicklungen eingehen zu können (z.B. die genaue Anordnung der zukünftigen
Bebauung und damit die Lage der Grundstückszufahrten sowie Lage und Umfang der Verund Entsorgungsleitungen im Straßenquerschnitt).
Ebenfalls ist zu berücksichtigen, dass die Verkehrsflächen gemäß Regenwasserkonzept
auch der oberflächigen Ableitung von Niederschlagswasser in die zentrale Grünfläche dienen sollen. Dies betrifft sowohl das auf den öffentlichen Verkehrsflächen als auch das auf
den privaten Grundstücken anfallende Niederschlagswasser (Dächer und versiegelte Flächen).
Zur Herstellung des Straßenkörpers sind an allen an öffentliche Verkehrsflächen angrenzenden Grundstücken oberirdische Randeinfassungen entlang der Grundstücksgrenze zulässig.
Die dafür erforderlichen unterirdischen Stützbauwerke (Hinterbeton) sind bis maximal 15 cm
Breite und maximal 30 cm Tiefe auf den angrenzenden Grundstücken zulässig und zu dulden. Bei diesen sog. Rückenstützen handelt es sich um technisch erforderlich werdende
Bauwerke zur Herstellung des Straßenkörpers. Um die Größe der öffentlichen Verkehrsfläche auf das verkehrlich notwendige Maß zu minimieren und damit nicht erforderliche Flächenversiegelungen zu vermeiden, sind diese unterirdischen Stützbauwerke auf den angrenzenden Privatgrundstücken zu dulden. Für die Nutzung der Privatgrundstücke sind
hiermit keine unzumutbaren Flächeneinbußen oder Nutzungseinschränkungen verbunden.
Darüber hinaus dienen die Stützbauwerke der technisch einwandfreien Erschießung des
Wohngebietes und damit dem Interesse der Allgemeinheit wie auch der Anlieger.
Geringe Teilflächen des gültigen Bebauungsplanes Nr. 1/73, 2. Änderung, werden mit der
Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche überplant (vgl. Punkt 3.3). Hierbei handelt es
sich um Grundstücksflächen, die sich im Eigentum des Rhein-Erft-Kreises befinden, und die
durch die Eichholzer Straße inkl. des straßenbegleitenden Geh- und Radweges und des
Straßenbegleitgrüns sowie im südöstlichen Abschnitt durch Erweiterungen der nordöstlich
angrenzenden privaten Hausgärten genutzt werden. Im gültigen Bebauungsplan Nr. 1/73, 2.
Änderung, wird im Bereich der überplanten Flächen eine öffentliche Verkehrsfläche, öffentliche Grünfläche (Trennstreifen zwischen Fahrbahn und Geh- und Radweg) sowie allgemeines Wohngebiet festgesetzt.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 27
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Zur Klarstellung der Eigentumssituation sowie zur flexiblen Nutzung im Funktionszusammenhang der Eichholzer Straße wird im vorliegenden Bebauungsplan die festgesetzte öffentliche Straßenverkehrsfläche nach Nordosten auf die übrigen Grundstücksflächen des RheinErft-Kreises ausgeweitet und somit ein bisher als allgemeines Wohngebiet ausgewiesener
Randstreifen überplant. Darüber hinaus entfällt die festgesetzte öffentliche Grünfläche, da
der hiermit beabsichtigte Grünstreifen zwischen der Fahrbahn und dem Geh- und Radweg
bereits angelegt ist und durch die Ausweisung als öffentliche Verkehrsfläche ausreichend
gesichert bleibt.
Für einen Teilbereich der sich im Eigentum des Rhein-Erft-Kreises befindlichen Grundstücksflächen, die heute als Erweiterung der angrenzenden private Hausgärten genutzt werden,
wird angesichts der vorhandenen Nutzungen auf die Ausweitung der Verkehrsflächenfestsetzung so weit wie möglich verzichtet. Lediglich kleinere Teilflächen hiervon, die zum verkehrsgerechten Anlegen eines Mini-Kreisverkehres erforderlich sind, werden als öffentliche
Verkehrsfläche festgesetzt. Die Lage der Straßenbegrenzungslinie orientiert sich hierbei an
der Verlängerung der bestehenden Grundstückparzellierung der nordöstlich angrenzenden
Grundstücke. Die Lage und Größe des geplanten Kreisverkehres ergeben sich aus den verkehrstechnischen Erfordernissen und wurden mit dem Rhein-Erft-Kreis als zuständigen
Straßenbaulastträger abgestimmt. Dazu gehört neben der minimierten Dimensionierung der
Kreisverkehrsanlage auch die so weit wie mögliche Beibehaltung der bestehenden Straßentrasse bzw. Straßenachse.
5.7 Flächen für Ver- und Entsorgungsanlagen
(gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)
Im zentralen Bereich des Plangebietes, im Übergang zwischen der Haupterschließungsachse und der zentralen Grünfläche ist aus versorgungstechnischer Sicht eine Trafostation erforderlich. Zur planungsrechtlichen Sicherung dieses Standortes wird hier eine 2,5 x 5,0 m
große Fläche für die Versorgung mit Elektrizität im Bebauungsplan festgesetzt.
5.8 Öffentliche Grünflächen
(gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)
Die öffentlichen Grünflächen sind dauerhaft zu begrünen und werden entsprechend unter
landschaftsgestalterischen und ökologischen Aspekten angelegt. Sie dienen unter anderem
auch der Aufnahme von
• Fuß- und Radwegen,
• möblierten Aufenthaltsbereichen wie z. B. Platzaufweitungen mit Sitzbänken,
• Spielgelegenheiten für Kinder und Jugendliche, die dezentral verteilt innerhalb der gesamten Grünfläche nach Bedarf angeordnet werden sollen,
• künstlerisch gestalteten Objekten,
• Mulden und Rinnen für die oberirdische Niederschlagswasserableitung sowie
• unterirdischen Entsorgungsanlagen mit entsprechenden Zuwegungen für Wartung und
Betrieb.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 28
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Die festgesetzten Zweckbestimmungen Parkanlage, Spielflächen/dezentrale Spielstationen
sowie Anlagen zur Niederschlagswasserrückhaltung und Niederschlagswasserableitung dienen der planungsrechtlichen Sicherung des geplanten Grün- und Freiraumkonzeptes sowie
der oben angeführten Nutzungen.
Die öffentlichen Grünflächen stehen darüber hinaus in Verbindung mit Maßnahmen zum
Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft nach § 9 Abs. 1 Nr. 20
BauGB.
5.9 Pflanz- und Erhaltungsgebote
(gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25 a und b BauGB)
5.9.1
Allgemeines
Der Bebauungsplan setzt Pflanz- und Erhaltungsgebote fest, die im Einzelnen nachfolgend
aufgeführt und im Umweltbericht näher erläutert werden.
Diese Festsetzungen dienen dazu, die durch die Planung verursachten Eingriffe in Natur und
Landschaft innerhalb des Plangebietes zu mindern bzw. auszugleichen, Erschließungs- und
Verkehrsflächen ökologisch und gestalterisch aufzuwerten und insgesamt die Planung in den
angrenzenden Frei- und Landschaftraum zu integrieren.
5.9.2
Gehölzanpflanzungen entlang der Eichholzer Straße
Innerhalb der zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzten Flächen entlang der Eichholzer Straße sind private Stellplätze straßenseitig mit
Sträuchern mit einer Mindesthöhe von 1,3 m einzufrieden. Darüber hinaus ist hier je zwei
Stellplätze mindestens ein Laubbaum anzupflanzen. Für die Anpflanzungen sind standortgerechte Arten zu verwenden. Die Anpflanzungen sind dauerhaft fachgerecht zu pflegen und
bei Ausfall zu ersetzen.
Die Festsetzung dient dazu, eine ökologische und gestalterische Mindestqualität in einem
Bereich des Plangebietes zu sichern, der in erhöhtem Maße öffentlichkeitswirksam ist. Mit
dieser Festsetzung soll eine maßstäbliche Gliederung des großflächigen Frei- und Straßenraumes der Eichholzer Straße in Form einer geordneten Einfriedung der geplanten privaten
Stellplätze und einer »grünen« Abgrenzung zwischen öffentlichem Raum und privatem Erschließungsbereich erzielt werden. Mit dieser Festsetzung wird der begrünte, freiraumorientierte Charakter des Übergangsbereiches Eichholzer Straße – geplantes Wohngebiet unterstrichen.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 29
STADT WESSELING
5.9.3
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Baumanpflanzungen innerhalb der Verkehrsflächen
Innerhalb der festgesetzten Verkehrsflächen sind mindestens 40 Laubbäume standortgerechter Arten anzupflanzen. Lage und Anordnung der Baumanpflanzungen bleiben der späteren Ausführungsplanung überlassen.
Mit dieser Festsetzung soll eine ökologische und gestalterische Mindestqualität innerhalb der
öffentlichen Verkehrsflächen gesichert werden. Auf die Festsetzung bestimmter Standorte für
die Anpflanzungen wird verzichtet, um ausreichend Spielräume für die nachfolgende
Erschließungs- und Ausbauplanung offen zu halten und flexibel auf den Ausbau der Straßenräume und die detaillierte Anordnung der Bebauung und der Grundstückszufahrten reagieren
zu können.
5.10 Mit Geh-/ Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Flächen – Private Erschließungsflächen
(gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
Zwischen der ersten Baureihe und der Eichholzer Straße werden im Bebauungsplan östlich
und westlich der Hauptanbindung zwei streifenförmige Flächen festgesetzt, die mit einem
Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit, einem Fahrrecht zugunsten der Anlieger und der
Stadt Wesseling sowie einem Leitungsrecht zugunsten der Stadt Wesseling und der zuständigen Ver- und Entsorgungsträger zu belasten sind.
Diese Festsetzungen dienen der Sicherung der inneren, von der Eichholzer Straße aus verkehrstechnischen Gründen getrennten Erschließung der ersten Baureihe entlang der Eichholzer Straße inklusive der angrenzend geplanten privaten Stellplätze. Die beiden festgesetzten Flächen sollen als private Erschließungsfläche für die angrenzenden Anlieger im
Zuge der Entwicklung der ersten Baureihe erstellt und später den Anliegern zur Nutzung und
Unterhaltung übertragen werden.
Durch die Festsetzungen wird darüber hinaus die Ver- und Entsorgung der ersten Baureihe
gewährleistet (Müllfahrzeuge/Leitungstrassen). Das für die Allgemeinheit festgesetzte
Gehrecht sichert die Wegeverbindung zwischen der in das Wohngebiet hineinführenden öffentlichen Fuß- und Radwegefläche und dem geplanten Fuß- und Radweg südwestlich entlang der Eichholzer Straße.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 30
STADT WESSELING
6.
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Gestalterische Festsetzungen
(gemäß § 86 Abs. 1 und 4 BauO NW in Verbindung mit § 9 Abs. 4 BauGB)
6.1 Ziele der gestalterischen Festsetzungen
Ziel der gestalterischen Festsetzungen ist die gestalterische Integration von baulichen Anlagen und Freiflächen in das örtliche Umfeld. Hierbei sollen städtebaulich erforderliche Mindestanforderungen an den gestalterisch wirksamen Gesamteindruck des Neubaugebietes
die Integration in das Orts- und Landschaftsbild gewährleisten. Die Regelungen betreffen
daher die äußere Gestaltung insbesondere solcher Bereiche, welche von öffentlich zugänglichen Flächen wahrgenommen werden. Die übergeordneten Ziele der gestalterischen Festsetzungen sind im Einzelnen:
• die gestalterische Integration in das vorhandene Orts- und Landschaftsbild,
• die gestalterische Integration in das bauliche Umfeld,
• die Förderung der gestalterischen Qualität des öffentlichen Straßenraumes,
• die Förderung bestimmter Quartiersmerkmale (Identität) mit Hilfe verbindender, aufeinander abgestimmter oder einheitlicher Gestaltungselemente,
• die Förderung von Begrünungen im Sinne des Umweltschutzes.
Die getroffene Regelungsdichte ist hierbei so gewählt, dass sowohl stadtgestalterischen und
der Allgemeinheit dienenden Belangen als auch den individuellen Belangen zukünftiger
Grundstückseigentümer angemessen Rechnung getragen wird.
6.2 Doppel- und Reihenhäuser
Doppel- und Reihenhäuser sind jeweils bezüglich der Fassaden- und Dachmaterialien sowie
Fassaden- und Dachfarben, der Dachneigung, der Dachaufbauten (Dachgauben) und Dacheinschnitte, der Zwerchhäuser/-giebel sowie bei geneigten Dächern bezüglich der Ausbildung der Traufe und des Firstes einheitlich zu gestalten.
Zwei Doppelhaushälften oder einzelne Reihenhäuser können zwar eigentumsrechtlich getrennt sein, sie werden jedoch als zusammenhängender Gebäudekörper wahrgenommen.
Doppelhäuser oder aneinander gebaute Reihenhäuser sind daher gestalterisch als Einheit
anzusehen und entsprechend einheitlich zu gestalten.
6.3 Fassaden
Fassadenoberflächen sind nur in Putz, Verblendmauerwerk, Holz oder in Glas auszuführen.
Zulässig sind helle, abgetönte Farben oder Naturfarben. Intensive, reine und leuchtende
Farben sind ausgeschlossen. Für Fassadenflächen untergeordneter Bauteile, Dachgeschosse oder für solarenergetische Maßnahmen sind Abweichungen zur Gliederung der Gesamtfassade möglich.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 31
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Durch diese Festsetzung soll im Hinblick auf eine stadtgestalterische Ordnung und im Sinne
eines gestalterischen Leitkonzeptes für das neue Wohngebiet eine ortsuntypische und gestalterisch störende, aufdringliche bzw. unruhige Material- und Farbvielfalt ausgeschlossen
werden.
Für die genannten Bauteile sind Abweichungen möglich, da es sich hierbei quantitativ sowie
von ihrer Lage her nicht um die prägenden Fassadenflächen handelt und ein maßvoller gestalterischer Spielraum offen gehalten werden soll. Darüber hinaus soll der Förderung solarenergetischer Maßnahmen Rechnung getragen werden.
6.4 Dächer
6.4.1
Hauptfirstrichtung bei geneigten Dächern
Das städtebauliche Konzept sieht vorwiegend eine Straßenrandbebauung vor. Die Straßenräume werden hierbei insbesondere von der südlich und westlich angrenzenden Bebauung
geprägt, die in der Regel bis zu 3 m an die Straße heranrückt. Die bis unmittelbar an die
Straße heranrückenden Bauzeilen bilden daher automatisch eine Art räumliches Rückgrat
mit verstärkter gestalterischer Präsenz im Straßenraum aus.
Die Festsetzung zur Hauptfirstrichtung sieht daher im Bereich dieser als Rückgrat wirkenden
Bauzeilen eine verbindliche Traufständigkeit vor. Durch die grundstücksübergreifende Festlegung der Stellung baulicher Anlagen bekommt das Straßenbild hier einen geordneten Charakter. Der Festlegung der Hauptfirstrichtung für Hauptgebäude liegt folgende Systematik
zugrunde:
• Traufständigkeit der Gebäudezeilen, die jeweils südwestlich oder südöstlich der Ringerschließung der Quartiere angeordnet sind,
• Traufständigkeit der ersten Baureihe zur Eichholzer Straße,
• Traufständigkeit straßenbegleitender Baureihen beidseitig entlang der Haupterschließungsachse innerhalb des Wohngebietes.
Die Festsetzungen dienen somit dazu, zumindest einseitig entlang der stärker frequentierten
Straßen eine Bauzeile im Sinne eines gestalterischen Rückgrates mit geordneter traufseitiger Stellung der Hauptbaukörper auszubilden. Die traufseitige Gebäudestellung bietet sich
bei den an die Straße näher heranrückenden Gebäude an, da somit die in der Regel breitere
Hausfront mit den wohnungsnahen Freiflächen (Terrasse u.ä.) in südlicher bzw. westlicher
Richtung orientiert werden kann.
Für die übrige, in der Regel etwas vom Straßenraum abrückende Bebauung bzw. die rückwärtigen Bebauung an den Stichwegen wird keine Hauptfirstrichtung festgelegt, so dass insgesamt im Wohngebiet eine ausreichende Flexibilität bei der Dachgestaltung gewährleistet
ist.
Die Festlegung der Firstrichtung betrifft ausschließlich geneigte Dächer. Da aus Gründen der
Flexibilität im Baugebiet keine Regelungen zur Dachform getroffen werden, sind auch grund-
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 32
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
sätzlich Flachdächer zulässig, die von der Festsetzung der Hauptfirstrichtung nicht betroffen
sind. Da Gebäude mit Flachdächern keinen Giebel besitzen, haben alle Gebäudeseiten einen geradlinig-horizontalen Dach- bzw. Wandabschluss, der mit der Geradlinigkeit/Horizontalität einer Traufe gestalterisch korrespondiert.
6.4.2
Dacheindeckung
Die Dachflächen sind in Material, Form und Farbe einheitlich einzudecken. Geneigte Dächer
von Gebäuden (Neigung größer 10°) sind nur einheitlich farbig (nicht changierend) mit einer
Eindeckung aus Dachpfannen in rot, rotbraun, anthrazit oder schwarz auszubilden, was ortsund einfamilienhaustypischen Materialien entspricht. Ausgenommen hiervon sind Dachgauben sowie außerdem Flächen, die für eine aktive oder passive solarenergetische Nutzung
erforderlich sind (z.B. Solarkollektoren und Fotovoltaikzellen).
Diese Festsetzungen sind im Interesse des sich Einfügens in das vorhandene Orts- und
Landschaftsbild und einer geordneten Gesamtgestaltung erforderlich. Gerade weil das Baugebiet vom Landschaftsraum gut eingesehen werden kann, besitzen Dächer eine große
Fernwirkung und unterliegen daher besonderen gestalterischen Anforderungen. Für Dächer
mit einer Neigung kleiner/gleich 10° gilt diese Festsetzung nicht, da es sich hierbei in der
Regel um bauliche Anlagen handelt, die eine untergeordnete Bedeutung besitzen (z.B. Garagen) und deren Dachflächen aufgrund der geringen Neigung kaum Fernwirkung besitzen
bzw. vom Straßenraum aus nicht in Erscheinung treten.
6.4.3
Dachaufbauten, -einschnitte, -flächenfenster und Zwerchhäuser/-giebel
Dachaufbauten (Dachgauben), Dacheinschnitte, Dachflächenfenster und Zwerchhäuser/Zwerchgiebel sind bei geneigten Dächern in ihrer Summe je Dachseite bis maximal 50 %
der Firstlänge eines Gebäudes zulässig.
Die ortstypische Dachlandschaft wird durch ruhige, geschlossene Dachflächen geprägt. Angesichts der Fernwirkung von Dachflächen soll mit der vorgenannten Festsetzung einerseits
eine gestalterische »Überladung« und Zergliederung der Dachflächen vermieden, andererseits jedoch auch der angemessenen Belichtungsmöglichkeit bei Nutzung von Dachgeschossen z.B. für Wohnzwecke Rechnung getragen werden.
6.5 Garagen und Nebenanlagen
Fassadenoberflächen von Garagen und Nebenanlagen innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind in Material und Farbe auf das Hauptgebäude abzustimmen.
Damit wird im Sinne einer stadtgestalterischen Ordnung eine ortsuntypische und gestalterisch störende Materialvielfalt und Heterogenität minimiert. Stadtgestalterisches Ziel ist es,
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 33
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
dass Haupt- und Nebengebäude möglichst als eine gestalterische Einheit wirken, im Mindesten jedoch einen gestalterischen Bezug zueinander besitzen.
6.6 Baugrundstück
6.6.1
Nicht überbaute Fläche der bebauten Grundstücke
Die nicht überbauten Flächen der bebauten Grundstücke sind mit Ausnahme der erforderlichen Zufahrten und Zuwegungen wasseraufnahmefähig zu belassen bzw. herzustellen, zu
begrünen und dauerhaft zu unterhalten.
Mit dieser Festsetzung wird ökologischen und wasserwirtschaftlichen Belangen Rechnung
getragen, indem die im neuen Wohngebiet entstehende Bodenversiegelung auf ein realisierungsfähiges Mindestmaß reduziert werden soll.
6.6.2
Vorgärten
Vorgärten (Fläche zwischen der vorderen bzw. der seitlichen Baugrenze und der Straßenbegrenzungslinie) sind mit Ausnahme der Zufahrten und Zugänge zu begrünen. Vorgärten dürfen nicht als Abstell- oder als Lagerplatz hergerichtet oder benutzt werden.
Städtebauliches Ziel ist es, einen durch Vorgärten begrünten Straßenraum zu entwickeln. Es
soll mit der Festsetzung daher ausgeschlossen werden, dass die unmittelbar an die öffentlichen Verkehrsflächen angrenzenden privaten Grundstücksflächen, die mit dem öffentlichen
Straßenraum im engen räumlichen und gestalterischen Zusammenhang stehen und damit
einen besonders sensiblen öffentlichkeitswirksamen Übergangsbereich darstellen, nicht
wohngebietsuntypisch und flächenintensiv genutzt bzw. versiegelt werden.
6.6.3
Geländeabgrabungen
Innerhalb der Vorgärten sind Geländeabgrabungen nicht zulässig.
Ziel dieser Festsetzung ist es, zu gewährleisten, dass – wie bei einem Einfamilienhausgebiet
üblich – der Vorgartenbereich als Teil des öffentlichkeitswirksamen Straßenraumes keinen
abweisenden Charakter erhält, sondern als verbindendes gestalterisches Element zwischen
Straße und Gebäude dient. Geländeabgrabungen wirken hierbei kontraproduktiv und führen
zu einem distanzierenden Eindruck im Straßenraum. Im baulichen Zusammenhang betrachtet, würde durch Abgrabungen der städtebaulich gewünschten geordneten Gestaltung der
straßenseitigen Gebäudefassaden zuwider gehandelt.
Darüber hinaus erhöht sich durch Abgrabungen die sichtbare Fassadenhöhe. Der hierdurch
entstehende Eindruck vergleichsweise hoher Gebäude widerspricht den Zielen dieser Pla-
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 34
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
nung, die ein kleinteiliges aufgelockertes und geringgeschossiges Einfamilienhausgebiet
vorsieht.
6.7 Einfriedungen / Sichtschutz
6.7.1
Vorgarteneinfriedungen
Einfriedungen privater Grundstücke im Bereich des Vorgartens sind als lebende Hecke bis
zu einer Höhe von 1,3 m, auch in Verbindung mit einem transparenten Zaun oder als Mauer
bis zu einer Höhe von 0,8 m zulässig. Für Hecken sind standortgerechte Laubgehölze zu
verwenden. Die Oberfläche der Mauer ist in Farbe und Material auf die Fassadenoberfläche
des zugehörigen Hauptgebäudes abzustimmen.
Mit der maximalen Höhenfestsetzung für Einfriedungen an öffentlichen Verkehrsflächen wird
dem städtebaulichen Ziel Rechnung getragen, insbesondere bei minimierten und verkehrsberuhigt konzipierten Erschließungsanlagen Sicht- und Kontaktverbindungen zwischen dem
öffentlichen Straßenraum und den angrenzenden privaten Freiräumen und Wohnhäusern im
Sinne eines offenen, durchgrünten und nachbarschaftlichen Quartiers zu ermöglichen. Enge,
räumlich stark begrenzte Straßenräume (»Gassen«), welche zu »Angsträumen« werden und
die Verkehrssicherheit einschränken können, sollen vermieden werden. Darüber hinaus ist
der mit kopfhohen Einfriedungen verbundene abweisende Charakter, der die Attraktivität des
öffentlichen Straßenraumes negativ beeinträchtigt, hier städtebaulich nicht gewünscht.
Demgegenüber werden mit dem festgesetzten Höhenmaß auch die Belange der zukünftigen
Grundstückseigentümer berücksichtigt, indem eine grundsätzliche Abschirmung gegenüber
dem direkten Einwirkungsbereich des öffentlichen Straßenraumes gewährleistet ist.
Die Bevorzugung der Einfriedungen mit Hecken unter Verwendung standortgerechter
Gehölzarten dient der Förderung der ökologischen Wertigkeit der Freiflächen des Wohngebietes sowie des Mikroklimas im Bereich der ansonsten überwiegend versiegelten
Verkehrsflächen.
Mit der möglichen hausseitigen Ergänzung durch Zäune soll in angemessener Form dem
Sicherheitsbedürfnis der Grundstückseigentümer entgegengekommen werden, ohne dass
der stadtgestalterisch gewünschte, straßenseitige Eindruck einer Heckeneinfriedung verloren
geht.
6.7.2
Abfallbehälter auf privaten Grundstücksflächen
Abfall- und Wertstoffbehälter sowie Mülltonnen sind derart einzuhausen oder mit Rank- und
Kletterpflanzen einzugrünen, so dass sie von öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen aus
nicht einsehbar sind.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 35
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Für dauerhafte Standorte der Abfallbehälter und Mülltonnen gilt, dass sie möglichst außerhalb des Blickfeldes von öffentlichen Straßen und Wegen angeordnet werden sollten. Ist dies
nicht möglich, so sollten sie zumindest durch Einfriedung bzw. Eingrünung den Blicken der
Öffentlichkeit entzogen werden, um den positiven Charakter eines Wohnumfeldes nicht unangenehm zu stören.
6.8 Werbeanlagen
Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung zulässig. Werbeanlagen an der Stätte der
Leistung sind auch als freistehende Anlagen mit einer Größe von maximal 2,0 qm mit einer
Höhe von maximal 2,5 m über Gelände zulässig.
Werbeanlagen sowie Beschriftung auf Dachflächen oder Fensterflächen sind unzulässig.
Weiterhin sind Werbeanlagen mit Wechsel-, Lauf-, Blinklicht oder anderen ablenkenden
Lichteffekten unzulässig.
Werbeanlagen können ebenso wie Fassadenelemente prägend auf den öffentlichen Straßenraum wirken. Insbesondere wegen ihrer Absicht, Aufmerksamkeit zu erregen, können
Konflikte gegenüber den festgesetzten Nutzungen und den gestalterischen Zielen für das
geplante Wohngebiet auftreten. Bei den Festsetzungen zu Werbeanlagen wird berücksichtigt, dass der inhaltliche Zweck von Werbeanlagen (das Anpreisen von Waren und Dienstleistungen) grundsätzlich gewahrt bleibt. Gleichwohl müssen sich diese Anlagen in das gestalterische Gesamtbild des Straßenraumes einfügen und dürfen Gebäude, Gebäudefassaden bzw. Freiflächen nicht dominieren.
Die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen zu Werbeanlagen umfassen:
• Die zwingende räumliche Verbundenheit von Werbeanlagen und der Stätte der Leistung.
• Die Zulässigkeiten von Werbeanlagen an Gebäuden und in den Freiflächen mit bestimmter Lage und Größe zur gestalterischen Ordnung und zum Schutz des Gebäudes vor Verunstaltung bzw. zum Schutz der Nachbargrundstücke.
• Der Ausschluss von Werbeanlagen mit Lichteffekten, da diese besonders ablenkend im
Straßenraum wirken und zu einer Beeinträchtigung der Wohnnutzung bzw. des Verkehrsablaufes führen können.
Beim Maß der Beschränkung von Werbeanlagen wird insbesondere dem primären Nutzungscharakter dieser städtebaulichen Planung – dem schutzbedürftigen Wohnen – Rechnung getragen.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 36
STADT WESSELING
7.
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Verkehr
7.1 Anbindung an das angrenzende Straßennetz
Eichholzer Straße (K 31)
Die Anbindung des geplanten Wohngebietes an das übergeordnete Verkehrsnetz erfolgt von
Nordosten über die Eichholzer Straße (K 31) mittels eines Kreisverkehres.
Gemäß den Vorgaben des Straßenbaulastträgers, des Rhein-Erft-Kreises, sind aus Gründen
der Verkehrssicherheit bei drei kurz hintereinander folgenden Einmündungen in die Eichholzer Straße (Einmündungen 1. BA / Rembrandtstraße / 2. BA) Linkseinbieger aus den Wohngebieten in die Kreisstraße auszuschließen. Während der städtebaulichen Rahmenplanung
im Frühjahr 2008 wurde die Thematik der Anbindung an die K 31 intensiv mit dem RheinErft-Kreis als Straßenbaulastträger diskutiert, mehrere Alternativen mit Untervarianten erarbeitet und fachlich geprüft. Städtebauliches Ziel hierbei war es, alle denkbaren Verkehrsbeziehungen ohne größere Richtungseinschränkungen sicherzustellen.
Hierbei wurden folgende grundsätzliche Alternativen betrachtet:
• Anordnung eines mittigen Mehrzweck- und Fahrbahntrennstreifens, der auch Linksabbiegespuren beinhaltet,
• Anordnung eines zentralen Kreisverkehres für beide Bauabschnitte in Höhe der Rembrandtstraße,
• Anordnung zweier Kreisverkehre für die bauabschnittsweise getrennte Anbindung des
Wohngebietes, die Einmündung Rembrandtstraße bleibt unverändert erhalten.
Um allen wichtigen verkehrstechnischen, städtebaulichen und entwicklungslogistischen Anforderungen gerecht zu werden, wurde in Einvernehmen mit dem Straßenbaulastträger die
vorliegende Lösung ausgewählt, welche die getrennte Anbindung der beiden geplanten
Bauabschnitte über jeweils einen Kreisverkehr in Verlängerung der Haupterschließungsachse vorsieht. Hierbei sind für die Gesamtentwicklung zwei Mini-Kreisverkehre mit einem reduzierten Fahrbahndurchmesser von 22 m geplant, deren Innenbereiche teilweise überfahrbar
sein müssen.
Die Gestaltung und Anordnung des Kreisverkehres im 1. Bauabschnitt sowie der damit verbundenen Fahrbahnaufweitungen sind in den Grundzügen nachrichtlich im Bebauungsplan
dargestellt. Die genaue Ausgestaltung wird parallel zu diesem Bebauungsplanverfahren in
Abstimmung mit dem Rhein-Erft-Kreis im Rahmen der Erschließungsplanung erarbeitet.
Die zusätzliche Anordnung von Kreisverkehren an diesem Straßenabschnitt der Eichholzer
Straße wird sich darüber hinaus nach fachlicher Einschätzung positiv auf die Verkehrsgeschwindigkeit und die damit verbundene Immissionsbelastung auswirken.
Auf dem Eichholzer Acker
Zum westlich bestehenden Wohngebiet und zur Straße Auf dem Eichholzer Acker gibt es mit
der Brüsseler Straße sowie der Luxemburger Straße zwei zusätzliche Anbindungspunkte.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 37
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Um Belastungen der Anwohner zu minimieren, sollen diese Anbindungen jedoch deutlich
untergeordneten Zwecken dienen (für Anlieger der unmittelbar angrenzenden Teilbereiche
des Wohngebietes sowie als Notanbindungsmöglichkeit bei Ausfall/Sperrung der Anbindung
an die Eichholzer Straße). Bedingt durch die abseitige Lage und der beabsichtigten wohnorientierten Gestaltung der Verkehrsflächen innerhalb der Wohnquartiere sind hier aus fachlicher Sicht nur geringe Verkehre zu erwarten.
Urfelder Straße (L 190)
Ebenfalls wurde während der städtebaulichen Rahmenplanung geprüft, inwiefern eine Anbindung über die Landesstraße Urfelder Straße (L 190) möglich und verkehrstechnisch sinnvoll wäre. Der Landesbetrieb Straßen NRW als zuständiger Straßenbaulastträger hat in diesem Zusammenhang mehrfach eine dauerhafte Anbindung des geplanten Wohngebietes
Eichholz an die anbaufreie L 190 aus verkehrstechnischer Sicht abgelehnt, da hierdurch der
auf der Landesstraße zu gewährleistende Verkehrsfluss und die Verkehrssicherheit empfindlich beeinträchtigt würden. In Hinblick auf eine mögliche temporäre Baustellenzufahrt über
den südwestlich des Plangebietes verlaufenden Wirtschaftsweg mit Anbindung an die L 190
gibt es derzeit fachliche Abstimmungen.
7.2 Anbindung an das örtliche und überörtliche Fuß- und Radwegenetz
Entlang der nordöstlichen Seite der Eichholzer Straße führt ein getrennter Fuß- und Radweg
zum Zentrum Keldenich mit Anschluss an das Zentrum Wesseling. In südöstlicher Richtung
führt der Fuß- und Radweg nach Urfeld mit Anschluss an das Rheinufer.
Südwestlich des Plangebietes gibt es auf den Trassen vorhandener Wirtschaftwege Fußund Radwegeverbindungen in Richtung Bornheim bzw. Bornheim-Sechtem. Im Rahmen der
Planung des Freiraumkorridors »Die rheinischen Gärten« der Regionale 2010, der Keldenich
und insbesondere auch das Plangebiet im Südwesten tangiert, ist eine zusammenhängende
regionale Radwegeverbindung zwischen Köln und Bonn geplant. Das Wohngebiet Eichholz
ist somit zukünftig unmittelbar an diesen regional bedeutsamen Radweg angebunden.
7.3 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)
Das Wohngebiet Eichholz ist über die Haltestelle »Akademie Eichholz« der Buslinie 721 östlich des Plangebietes an das ÖPNV-Netz des Verkehrsverbundes Rhein-Sieg angebunden.
Die Buslinie verbindet werktäglich im 20/40-min-Takt das Plangebiet mit dem Zentrum Wesseling und der Stadtbahnlinie 16, Haltestelle Wesseling (Mitte), die werktags im 10 bis 20min-Takt zwischen Köln Hbf und Bonn Hbf verkehrt.
Überlegungen zur Ausweitung des ÖPNV-Angebotes im Zuge der Realisierung der Planung
werden derzeit angestellt.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 38
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
7.4 Ruhender Verkehr
Private Stellplätze
Die Unterbringung der privaten Stellplätze erfolgt auf den privaten Baugrundstücken: in der
Regel seitlich der Gebäude (Bauwich), ansonsten bei Reihen- und Stadthäusern innerhalb
kleinteilig gegliederter Stellplatzanlagen. Aufgrund der aufgelockerten Nutzungsstruktur und
den geplanten vergleichsweise großen Grundstücken sind zwei Stellplätze je Wohnung auf
den Baugrundstücken in der Regel realisierbar. Der Stauraum vor der Garage/dem Carport
kann ebenfalls die Funktion eines zweiten Stellplatzes übernehmen, was vor allem für Doppelhäuser relevant ist und die Flächenversiegelung minimiert.
Öffentliche Stellplätze
Die Anordnung der öffentlichen Parkplätze erfolgt im öffentlichen Straßenraum und ist vorwiegend im Seitenstreifen entlang der beiden Haupterschließungsachsen beabsichtigt. Ergänzend werden einige Parkplätze in die Freiraumgestaltung der Nachbarschaftsplätze integriert, um auch ein dezentrales Parkplatzangebot zu ermöglichen. Insgesamt ist beabsichtigt, einen ortsüblichen Stellplatzschlüssel anzubieten, d.h. mindestens ein öffentlicher Stellplatz je fünf Wohneinheiten. Im Hinblick auf die beabsichtigte Bebauungsstruktur und der zur
Verfügung stehenden öffentlichen Flächen sind somit öffentliche Stellplätze in ausreichender
Anzahl realisierbar.
7.5 Verkehrsuntersuchung
Im Rahmen dieser Bauleitplanung wird derzeit durch emig-vs • Ingenieurgesellschaft für Verkehrs- und Stadtplanung mbH, Düsseldorf auf der Grundlage von Verkehrszählungen und
Verkehrssimulationen ein verkehrstechnisches Gutachten erarbeitet. Die Verkehrsuntersuchung beinhaltet auf der Grundlage der Bestandsanalyse und der beabsichtigten Planung
eine verkehrstechnische Prognose und Beurteilung der verkehrlichen Situation vor und nach
Realisierung der Planung.
Das Gutachten befindet sich derzeit in Arbeit und liegt bis zur öffentlichen Auslegung vor.
Gleiches gilt für das hierauf aufbauende Gutachten zum Verkehrslärm.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 39
STADT WESSELING
8.
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
Ver- und Entsorgung
8.1 Allgemeines
Zur Trinkwasser-, Strom- und Gasversorgung ist ausgehend von vorhandenen Leitungen im
Umfeld ein neues Leitungsnetz im Plangebiet zu erstellen. Hierbei soll die Trinkwasserversorgung der einzelnen Quartiere möglichst im Ringleitungssystem organisiert werden.
Für die Versorgung des zukünftigen Wohngebietes mit Strom, wird eine Trafostation im
Plangebiet erforderlich. Diese wird daher entsprechend im Bebauungsplan planungsrechtlich
gesichert (vgl. Punkt 5.3.3).
Die Bundesregierung hat für 2009 die Einführung des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) beschlossen. Das Gesetz schreibt privaten Bauherren dann verbindlich den Einsatz von Solaranlagen, Wärmepumpen oder Biomasseheizanlagen vor. Vor diesem Hintergrund sollen im Rahmen des weiteren Planverfahrens die Auswirkungen der neuen gesetzlichen Regelungen auf die Belange der Versorgung vorausschauend geprüft werden.
Entlang der Eichholzer Straße befindet sich im südlichen Böschungsbereich (Böschungsfuß)
der Straße eine Hauptwasserleitung DN 300 der Stadtwerke Wesseling GmbH sowie eine
Gasleitung DN 250 der Gasversorgungsgesellschaft mbH Rhein-Erft (GVG). Im Zuge der
Realisierung der Planung sollen diese Leitungen verlegt werden.
Bei baulichen Maßnahmen, welche die Belange der Träger der Ver- und Entsorgungsleitungen berühren, ist eine frühzeitige Abstimmung herbeizuführen.
Das Erschließungskonzept bzw. die Dimensionierung der öffentlichen Verkehrs- und privaten
Erschließungsflächen berücksichtigen die Entsorgung durch ein 3-achsiges Müllfahrzeug.
Die Ringstraßen der einzelnen Quartiere sind mit 5,5 m Breite für die Befahrung durch Müllfahrzeuge ausreichend ausgelegt. Im Bereich der kurzen schmalen Wohnstichwege zur zentralen Grünfläche hin ist eine Befahrbarkeit durch Müllfahrzeuge nicht gegeben. Hier sind im
Einmündungsbereich in die Haupterschließung innerhalb der geplanten Park- und Grünstreifen dezentral kleine Müllstandplätze vorgesehen, wo an Abfuhrtagen die Mülltonnen zur Leerung aufgestellt werden können.
Parallel zur Aufstellung dieses Bebauungsplanes wird derzeit von der Ingenieurgemeinschaft
Eichholz, bestehend aus der Ingenieurgesellschaft Spitzlei & Jossen mbH aus Siegburg sowie dem Ingenieurbüro Ennenbach aus Lohmar, das Konzept zur Ver- und Entsorgung des
zukünftigen Wohngebietes erarbeitet, konkretisiert und mit den zuständigen Fachbehörden
abgestimmt.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 40
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
8.2 Schmutzwasserentsorgung
Die Entwässerung des neuen Baugebietes wird im Trennsystem geplant. Das Schmutzwasser der geplanten Wohnbebauung entwässert über die geplanten gebietsinternen Kanalleitungen zum umliegenden Kanalnetz, welches noch ausreichend Kapazität besitzt. Nach erster Prüfung ist es wahrscheinlich, dass der weitaus überwiegende Teil des Plangebietes im
freien Gefälle entwässert werden kann.
Zwei mögliche Anschlusspunkte für die Entwässerung stehen zur Verfügung:
• ein großvolumiger, tief liegender Kanal im nordöstlichen Bereich der Eichholzer Straße,
• ein großvolumiger Kanal innerhalb und entlang der Straße Auf dem Eichholzer Acker
westlich des Plangebietes (Anschluss über die Luxemburger und/oder die Brüsseler Straße), der in den erstgenannten Kanal mündet.
8.3 Niederschlagswasserentsorgung / Regenwasserkonzept
Gemäß § 51a Landeswassergesetz (LWG) ist das Niederschlagswasser von Grundstücken,
die nach dem 1. Januar 1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation
angeschlossen werden, zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten.
Aufgrund der in der Voruntersuchung ermittelten sehr guten Durchlässigkeit der anstehenden Bodenarten im Plangebiet, insbesondere im zentralen Senkenbereich, soll das Niederschlagswasser innerhalb des Plangebietes in einer flach auslaufenden großflächigen Rasenmulde im zentralen Grünflächenbereich versickert werden. Die detaillierten Untersuchungen befinden sich derzeit in Arbeit.
Hierbei soll das auf den öffentlichen Verkehrsflächen sowie auf den Privatgrundstücken anfallende Niederschlagswasser (Dächer/Zuwegungen) über Rinnen oberflächennah in die
geplanten öffentlichen Grünflächen geleitet und dort versickert werden. Die zukünftige Unterhaltung der für die Ableitung/Versickerung erforderlichen öffentlichen Grünflächen erfolgt
durch die Stadtwerke Wesseling.
Derzeit wird im Rahmen der Aufstellung dieses Bebauungsplanes ein Regenwasserkonzept
für die oberflächennahe Niederschlagswasserableitung erarbeitet. Zu den Grundzügen des
geplanten Regenwasserkonzeptes gehören folgende Aspekte:
•
Ableitung des auf den privaten Grundstücksflächen anfallenden Regenwassers über
offene Entwässerungsrinnen entweder gartenseitig in Rasenmulden innerhalb der »grünen Fugen« oder andernfalls straßenseitig in offene Pflastermulden der angrenzenden
Wohnwege,
•
weitgehend oberflächige Ableitung des auf den Verkehrsflächen innerhalb des geplanten
Gebietes anfallenden Niederschlagwassers über offene Muldenrinnen innerhalb der
Straßen und Wege,
•
Einleitung des über die Verkehrsflächen abgeleiteten Regenwassers in die zentrale öffentliche Grünfläche (aufgrund des als gering zu erwartenden Verkehrsaufkommens ist
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 41
STADT WESSELING
•
•
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
eine gesonderte Behandlung des auf den Verkehrsflächen des Wohngebietes anfallenden Regenwassers nicht erforderlich),
die teilweise Versickerung des Wassers bereits innerhalb der »grünen Fugen« in Rasenmulden, soweit es das Platzangebot hier zulässt und keine Konflikte mit anderen
Nutzungsansprüchen bestehen,
die großflächige Versickerung des Regenwassers innerhalb der zentralen Grünfläche
bzw. des südlich hieran sich anschließenden Freiraumes unter Ausnutzung der topografischen Gegebenheiten (Senke Alt-Rheinarm).
Die Entwässerung des plangebietsseitigen Teiles der Eichholzer Straße kann in Abstimmung
mit der unteren Wasserbehörde wie bisher über eine Versickerung im Seitenbereich über die
belebte Bodenzone erfolgen.
9.
Boden / Realisierung
9.1 Bodenordnung
Die überplanten Grundstücksflächen befinden sich im Besitz der Stadt Wesseling und der
LEG Standort- und Projektentwicklung Köln GmbH (Projektpartner) bzw. des Rhein-ErftKreises (Eichholzer Straße). Maßnahmen zur Bodenordnung werden somit nicht erforderlich.
9.2 Bodenmanagement
Parallel zu dieser Bauleitplanung wird ein Bodenmodellierungskonzept erarbeitet, welches
die Grundlage für die oberflächennahe Regenwasserableitung bildet sowie die niveaugleiche
Anbindung des Plangebietes an die Eichholzer Straße gewährleistet. Ziel dabei ist es, die
Bodenbewegungen zu minimieren und möglichst wenig Boden aus dem Entwicklungsgebiet
abfahren zu müssen. Hierbei wird ebenfalls berücksichtigt, eventuelle Beeinträchtigungen
der angrenzenden Wohngebiete und der Akademie Eichholz durch Bautätigkeiten möglichst
gering zu halten.
9.3 Öffentlich-rechtliche Verträge / Kosten
Die Projektentwicklung des Wohngebietes Eichholz soll durch eine Projektgesellschaft, bestehend aus der LEG Standort- und Projektentwicklung Köln GmbH (LEG Köln GmbH) und
der PARETO GmbH aus Köln, gemeinsam mit der Stadt Wesseling durchgeführt werden. Im
Rahmen der Vertragsgestaltung zwischen den Projektpartnern werden der anteilige Grunderwerb sowie die Aufteilung der Kosten und Erlöse bei Planung und Realisierung geregelt.
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 42
STADT WESSELING
Bebauungsplan Nr. 2/93.1 »Wohngebiet Eichholz – 1. Bauabschnitt«
Begründung (Vorentwurf)
10. Städtebauliche Zahlenwerte
Plangebiet insgesamt:
davon
Allgemeines Wohngebiet:
Öffentliche Verkehrsflächen (Eichh. Str.):
Öffentliche Verkehrsflächen (Wohngebiet):
Öffentliche Grünflächen (Wohngebiet):
Öffentliche Grünflächen (»RegioGrün«):
Private Grünflächen:
Flächen für die Ver- und Entsorgung:
Flächengröße
Flächenanteil
ca. 17,35 ha
100 %
ca. 9,31 ha
ca. 0,77 ha
ca. 2,14 ha
ca. 2,31 ha
ca. 2,47 ha
ca. 0,35 ha
ca. 0,00 ha
rd. 54 %
rd. 5 %
rd. 12 %
rd. 13 %
rd. 14 %
rd. 2 %
rd. 0 %
Wesseling, den 18. Juli 2008
Bearbeitung im Auftrag: Norbert Post • Hartmut Welters – Architekten BDA & Stadtplaner – Dortmund/Köln
Seite 43