Beschlussvorlage (BP 16/Kaster, 4. Änderung, Begründung zur erneuten Offenlage)

STADT BEDBURG Bebauungsplan Nr. 16 / Kaster 4. beschleunigte Änderung – ehemaliges Hallenbad – Begründung zur erneuten Offenlage (Stand: 15.11.2010) DER BÜRGERMEISTER Der 4. beschleunigten Änderung des Bebauungsplans Nr. 16 / Kaster – ehemaliges Hallenbad – wird gemäß § 9 Abs. 8 BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585) folgende Begründung beigegeben: Inhaltsverzeichnis 1. 2. 3. 4. 5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7. 5.8. 6. 7. 8. Räumlicher Geltungsbereich .......................................................................................2 Ziel, Zweck und wesentliche Auswirkungen der Planung ........................................2 Verfahren .......................................................................................................................2 Planungsrechtliche Situation, vorhandene Situation, Ziele der Raumordnung .....3 Inhalt des Bebauungsplans .........................................................................................4 Bebauungskonzeption..................................................................................................4 Art der baulichen Nutzung ...........................................................................................5 Maß der baulichen Nutzung / Bauweise / Überbaubare Grundstücksflächen.........5 Erschließung .................................................................................................................6 Ver- und Entsorgung ....................................................................................................6 Bergbau / Boden / Grundwasserverhältnisse ............................................................6 Belange von Natur und Landschaft / Grünordnung ..................................................7 Auswirkungen auf Schutzgüter gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB / Artenschutz ..........7 Immissionsschutz .........................................................................................................8 Bodenordnende Maßnahmen.......................................................................................8 Textliche Festsetzungen / Hinweise............................................................................8 1. Räumlicher Geltungsbereich Der Plangeltungsbereich dieser Bebauungsplanänderung liegt in der Gemarkung Kaster, Flur 5 und umfasst die Fläche des ehemaligen Hallenbads in Bedburg-Kaster, Flurstück 384. Zur geometrisch eindeutigen Plangebietsabgrenzung wird auf den abgedruckten Übersichtsplan sowie den Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 16 / Kaster, 4. beschleunigte Änderung verwiesen. 2. Ziel, Zweck und wesentliche Auswirkungen der Planung Der Änderungsbereich des Bebauungsplans liegt im Bereich des ehemaligen Hallenbades Kaster an der Harffer Schloßallee. Das Hallenbad wurde nach seiner Schließung im Jahr 2004 abgebrochen. Seither liegt die Fläche brach. Mit der Aufstellung der 4. Änderung des Bebauungsplans Nr. 16 / Kaster soll die Fläche einer neuen, adäquaten Nutzung zugeführt werden. Es ist beabsichtigt, entsprechend dem weiter vorhandenen Bedarf nach Wohnraum im Stadtteil Kaster die Fläche der Wohnnutzung zuzuführen. Damit dient der Bebauungsplan insbesondere den aktuellen Wohnbedürfnissen der Bevölkerung sowie der Fortentwicklung des vorhandenen Ortsteils Kaster zu einem attraktiven Wohnstandort. 3. Verfahren Der Bebauungsplan dient entsprechend § 13a Abs. 1 Satz 1 der Wiedernutzbarmachung von Flächen; die Größe der festzusetzenden Grundfläche liegt entsprechend § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 deutlich unter 20.000 m². Mit dieser Planänderung werden weder UVP-pflichtige Vorhaben vorbereitet oder begründet, noch bestehen Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genann- ten Schutzgüter. Damit sind die Voraussetzungen für die Aufstellung dieser Planänderung als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB erfüllt. Es wird darauf hingewiesen, dass im Verfahren gemäß § 13 Abs. 3 i. V. m. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB von der Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB abgesehen wird. Die frühzeitige Beteiligung gemäß § 13a Abs. 3 BauGB fand in der Zeit vom 14. Juli 2010 bis einschließlich 13. August 2010 bzw. gemäß § 13a Abs. 2 i.V.m. § 4 Abs. 1 BauGB vom 21. Juli 2010 bis einschließlich 23. August 2010 statt. In der Zeit vom 06. Oktober 2010 bis einschließlich 08. November 2010 wurde der Entwurf der Bebauungsplanänderung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB. öffentlich ausgelegt. Die Träger Öffentlicher Belange wurden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 07. Oktober 2010 bis zum 09. November 2010 beteiligt. Nach der Offenlage führten konkrete Bauabsichten zur Änderung der Planung, so dass die Bebauungsplanänderung erneut offen gelegt wird. 4. Planungsrechtliche Situation, vorhandene Situation, Ziele der Raumordnung Im Regionalplan der Bezirksregierung Köln ist das Plangebiet als allgemeiner Siedlungsbereich festgelegt. Der Flächennutzungsplan der Stadt Bedburg stellt den Bereich als Fläche für Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Hallenbad“ als Punktsymbol dar. Da mit der Bebauungsplanänderung das Gebiet entsprechend der Umgebung als Wohnbaufläche genutzt werden soll, wird damit die geordnete städtebauliche Entwicklung der Stadt nicht beeinträchtigt. Daher wird der Bebauungsplan gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB ohne Änderung des Flächennutzungsplans aufgestellt. Eine Anpassung des Fläzungsplans erfolgt im Rahmen einer Berichtigung. Derzeit gilt für den Planänderungsbereich der Bebauungsplan Nr. 16 / Kaster, 1. Änderung, rechtskräftig seit Bekanntmachung der Genehmigung vom 24.08.1970. Der Bebauungsplan Nr. 16 / Kaster, 1. Änderung setzt für den Planänderungsbereich Fläche für Gemeinbedarf, Zweckbestimmung Hallenbad fest. Weitere Festsetzungen enthält der Plan nicht. Für das südlich angrenzende Wohngebiet setzt dieser Plan ein Allgemeines Wohngebiet mit 2 Vollgeschossen, GRZ von 0,4 und GFZ von 0,8 fest. Seit dem Abbruch des Hallenbades liegt die ehemals bebaute Fläche brach und ist mit Wiesenbewuchs bestanden. Im nordwestlichen Teil des Planänderungsbereichs ist ein Grünstreifen mit Einzelbäumen (Lindenreihe) vorhanden. Daran schließt sich die ehemalige Parkplatzfläche des Hallenbades mit einer Fahrgasse und beidseitig gelegenen Stellplätzen sowie die Fläche der früheren Fahrradstellplätze an. Das Plangebiet ist zur Harffer Schlossallee, zur Wohnbebauung im Südosten sowie entlang eines Fußweges im Nordosten mit einem Grünstreifen aus frei wachsenden Sträuchern sowie Bäumen eingefasst. Im Nordwesten schließt sich die Fläche der Grundschule Kaster an, nordöstlich liegt der katholische Kindergarten St. Martinus, im Süden befindet sich eine Gaststätte sowie Wohnbebauung. Westlich befindet sich jenseits der Harffer Schlossallee neben der Kirche St. Georg ein Pfarrheim sowie entlang der Straße Wohnbebauung. 5. Inhalt des Bebauungsplans 5.1. Bebauungskonzeption Im Vorfeld des Bebauungsplanverfahrens wurden verschiedenste Varianten der Erschließung des Bereichs diskutiert: z.B. kompletter Erhalt der bestehenden Parkplatzfläche, vollständige Überplanung dieser Verkehrsanlage, Erschließung von der Harffer Schloßallee sowie unterschiedliche Bebauungsdichten. Aufgrund der optimalen Grundstückszuschnitte, der Ausrichtung der Gebäude und Gärten sowie des Verkehrsanteils hat sich die Stadt für die Variante B entschieden. In der leicht geänderten Fassung, die im Bebauungsplanentwurf dargelegt ist, wurde nunmehr die nordwestliche Parkplatzreihe erhalten und die südliche Reihe den Wohngrundstücken zugeschlagen. Durch den Verzicht der ohnehin aufgrund der Einfahrten eingeschränkt nutzbaren südlichen Parkplatzreihe sind so vermarktbare Grundstücksgrößen und Zuschnitte entsprechend der heutigen Nachfragesituation entstanden. Abbildung 1: Vorzugsvariante B als Grundlage für den BP-Entwurf Aufbauend auf diesem Konzept gliedert sich der Bebauungsplan in ein Allgemeines Wohngebiet zur Deckung des Bedarfs an Wohnbauflächen, Verkehrsfläche für die Erschließung und zu erhaltende Parkplatzfläche. Änderungen nach der Offenlage: Aufgrund konkreter Bauabsichten für Teilbereiche des Areals wurde die Planung nach der Offenlage wie folgt geändert: ƒ Die überbaubare Fläche wurde im Bereich des nordöstlichen Grundstücks erweitert, um hier ein Wohnprojekt mit besonderen Wohnformen zu ermöglichen. Das Maß der baulichen Nutzung wird auf 3 Vollgeschosse erweitert, jedoch eine Geschossflächenzahl (GFZ) von max. 1,0 festgelegt. Die Festsetzung zur Gebäudehöhe bleibt bei 10,0 m erhalten. Somit wird eine „rechnerische“ Dreigeschossigkeit ermöglicht, die entweder als Staffelgeschoss ausgeführt wird oder der Baukörper weist eine geringere Grundfläche auf. Insgesamt bleibt somit die Gesamtkubatur des Baukörpers verträglich. Für dieses Wohnprojekt wird die gesamte Grundstückstiefe benötigt. ƒ Von den ursprünglich 2 südlichen Grundstücken verbleibt ein Grundstück, das über die Harffer Schloßallee erschlossen wird. Die überbaubaren Grundstücksfläche dieses südlichen Bereiches wird in Anlehung an das nordwestliche Baufenster angepasst. ƒ Der Erschließungsstich ist nicht mehr erforderlich und entfällt. Die geänderte Planungskonzeption gewährleistet auch weiterhin eine geordnete städtebauliche Entwicklung und harmonische Einfügung in die umgebende Bebauung. 5.2. Art der baulichen Nutzung Die Festsetzungen des Wohngebietes orientieren sich an der beabsichtigten Entwicklung und der heutigen Prägung der unmittelbaren Umgebung. Die Liste der nicht zulässigen Nutzungen ergibt sich aus der städtebaulichen Zielvorstellung für das Plangebiet. Die in § 4 Abs. 3 BauNVO genannten Verwaltungen, Tankstellen und Gartenbaubetriebe sollten aufgrund der Verkehrsfrequentierung eher an besser geeigneter Stelle im Stadtgebiet angesiedelt werden und sind daher hier unzulässig. Für diese Nutzungen sind im Stadtgebiet genügend Alternativstandorte in besserer städtebaulicher Zuordnung vorhanden. Zudem sind diese Nutzungen aufgrund ihrer großvolumigen Ausprägung und auffallenden Gestaltung (insbesondere Tankstellen) in diesem künftig durch Wohngebäude geprägten Gebiet zur Wahrung des Ortsbildes unerwünscht. 5.3. Maß der baulichen Nutzung / Bauweise / Überbaubare Grundstücksflächen Entsprechend der umgebenden Bebauung und zur Gewährleistung einer dem Standort entsprechenden Verdichtung, die gesamtstädtisch einen schonenden Umgang mit Grund und Boden sichert, werden im Plangebiet folgende Festsetzungen getroffen: Aufgrund des kleinen Plangebietes in integrierter, zentrumsnaher Lage ist das städtebauliche Ziel einer harmonischen und einheitlichen Baustruktur besonders wichtig. Daher wird für das Plangebiet eine First- bzw. Gebäudehöhe von max. 10,0 m festgesetzt. Dabei wird bestimmt, dass als zulässige Dachform nur das Pultdach (PD) und Flachdach (FD) festgesetzt wird. U.a. wird mit dieser Festsetzung vermieden, dass innerhalb des Plangebietes eine zu heterogene Gebäudestruktur entsteht. Die zulässige Grundflächenzahl wird auf 0,4 begrenzt und ermöglicht so eine der Umgebung angepasste Überbauung. Entlang der Harffer Schloßallee (WA 2) gewährt eine maximale 2-Geschossigkeit ebenfalls eine harmonische Einfügung in die umgebende Bebauung. Im rückwärtigen, nordöstlichen Plangebietsteil (WA 1) ermöglichen darüber hinaus die Zulässigkeit von 3 Vollgeschossen und eine Geschossflächenzahl von 1,0 m ein dreigeschossiges Objekt, das entweder als Staffelgeschoss ausgeführt wird oder eine geringere Grundfläche aufweist, so dass die Gesamtkubatur des Baukörpers sich ebenfalls verträglich einfügen wird. Die Festsetzung gewährt ausreichend Spielraum für die Bauherren bei gleichzeitiger Wahrung des Ortsbildes durch Vermeidung überdimensionierter Gebäude. Die Festsetzung der First- bzw. Gebäudehöhe unterstützt das dem städtebaulichen Konzept zugrunde liegende Prinzip gut abgestimmter und verträglicher Baugruppen durch Ausschluss übermäßig herausragender Gebäude. In Anlehnung an den umgebenden Gebäudebestand ist im Plangebiet eine offene Bauweise mit der Möglichkeit für Einzel-, Doppel- und Reihenhausbebauung festgesetzt. Die Planung des zugrunde liegende Bebauungskonzepts wird im BP-Entwurf relativ eng mit Baugrenzen umfahren und durch zusammenhängende überbaubare Flächen umgesetzt. Damit besteht die Möglichkeit einer flexiblen Ausparzellierung. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden derart auf dem Grundstück platziert, dass die Gärten überwiegend nach Süd bzw. Südwesten ausgerichtet sind und die Fassung des Straßenraumes gewährleistet ist. 5.4. Erschließung Mit der dem Bebauungsplanentwurf zugrunde liegenden Variante ist ein teilweiser Erhalt der Parkplatzfläche verbunden. Diese wird entsprechend festgesetzt als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung Parkfläche. Der Erhalt der Parkplatzfläche ist insbesondere zur Deckung des Parkraumbedarfs aufgrund der nahe gelegenen Schule und Kindergarten bzw. Ortszentrum wichtig. Die Erschließung der nördlichen Grundstücke erfolgt über die heutige Parkplatzzufahrt, die als Straßenverkehrsfläche festgesetzt wird. Die Erschließung des südwestlich gelegenen Grundstücks erfolgt über die Harffer Schloßallee. Die Unterbringung des ruhenden Verkehrs der künftigen Bewohner erfolgt grundsätzlich auf den Privatgrundstücken. Zur Unterstützung der Durchgrünung und verträglichen Aufenthaltsqualität in den Gartenbereichen sind Garagen und überdachte Stellplätze nur innerhalb der dafür festgesetzten Flächen und Baugrenzen zulässig und somit in den rückwärtigen Grundstücksteilen ausgeschlossen. Sonstige Stellplätze sind uneingeschränkt zulässig. 5.5. Ver- und Entsorgung Anschlüsse für die Versorgung mit Gas, Strom und Wasser stehen am Plangebiet zur Verfügung. Aufgrund der vormaligen Nutzung „Hallenbad“ befinden sich im Grundstück noch zahlreiche Kanäle und Leitungstrassen. Im Vorfeld der Baurealisierung ist daher eine Leitungsverlegung nach Vorabstimmung und Beteiligung der Versorgungsträger erforderlich. Sofern oberirdische Ver- und Entsorgungsanlagen wie Transformatoren im Zuge der Realisierung erforderlich werden, werden diese in Abstimmung mit den Bedarfsträgern angeordnet. Die Entwässerung des Gebietes erfolgt im Mischsystem: Unmittelbar am Grundstück befinden sich innerhalb der öffentlichen Fußwege (Parzelle 383 und 243) Mischwasserkanäle DN 300. Ein Anschluss an diese Kanäle ist möglich, Kapazitätsprobleme werden durch die geplante Wohnbebauung nicht entstehen. Das Kanalnetz ist zudem aufgrund der Vornutzung Hallenbad bereits hierfür ausgelegt. Eine Verpflichtung zur Versickerung von unbelastetem Niederschlagswasser oder der ortsnahen Einleitung in ein Gewässer gemäß § 51a Landeswassergesetz besteht für den Planbereich nicht, da die Entwässerung im Mischsystem aufgrund der örtlichen Gegebenheiten und wirtschaftlicher Aspekte gerechtfertigt ist. Eine Einleitungsmöglichkeit in ein Gewässer ist nicht gegeben. Als Empfehlung wird jedoch aufgenommen, dass zur Entlastung der Kanalisation und zur Verringerung der nachfolgenden Gewässerbelastung versickerungsfördernde Maßnahmen erfolgen oder Zisternen zur Speicherung und Nutzung von Niederschlagswasser errichtet werden sollten. Sind Versickerungsmaßnahmen geplant, ist rechtzeitig die erforderliche wasserrechtliche Erlaubnis bei der Unteren Wasserbehörde zu beantragen. Hierfür ist eventuell aufgrund der Vornutzung ein Bodengutachten erforderlich. 5.6. Bergbau / Boden / Grundwasserverhältnisse Der Planungsbereich liegt über dem auf Braunkohle verliehenen Bergwerksfeld „Arnold Josef“. Nach Unterlagen der Bezirksregierung Arnsberg, Abt. 6 Bergbau und Energie, ist Eigentümerin des Bergwerksfeldes die RV Rheinbraun Handel und Dienstleistungen GmbH, hier vertreten durch die RWE Power AG, Köln. Innerhalb der Planmaßnahme hat kein Abbau von Rohstoffen stattgefunden. Der Bereich des Planungsgebietes ist von durch Sümpfungsmaßnahmen des Braunkohlenbergbaus bedingten Grundwasserabsenkungen betroffen. Diese Grundwasser- absenkungen werden noch über einen längeren Zeitraum wirksam bleiben, bedingt durch den Braunkohletagebau. Eine Zunahme der Beeinflussung der Grundwasserstände in den nächsten Jahren ist nicht auszuschließen, nach Beendigung der bergbaulichen Sümpfungsmaßnahmen ist ein Grundwasserwiederanstieg zu erwarten. Im Zuge der Grundwasserabsenkung als auch bei einem späteren Grundwasseranstieg sind hierdurch bedingte Bodenbewegungen möglich. Die Änderungen der Grundwasserflurabstände sowie die Möglichkeit von Bodenbewegungen sollten bei Planungen und Vorhaben Berücksichtigung finden. Gemäß der Stellungnahme des Erftverbandes im Rahmen des Bebauungsplanes sollte bei der anschließenden Detailplanung folgende Hinweise berücksichtigt werden: Bei natürlicher – vom Bergbau unbeeinflusster Grundwassersituation – wurden im Bereich des Bebauungsplanes flurnahe Grundwasserstände gemessen. In der Erftaue zwischen Türnich und Bedburg allerdings wird das Grundwasser dauerhaft durch geeignete wasserwirtschaftliche Maßnahmen einige Meter unter der Geländeoberfläche gehalten. Bei erforderlichen Fragen in der Detailplanung steht die Abteilung G1 des Erftverbandes zur Verfügung. 5.7. Belange von Natur und Landschaft / Grünordnung Grünordnung Das Plangebiet ist heute zu allen Seiten eingegrünt. Zwischen Parkplatz und nördlichem Fußweg (Parzelle 243) besteht ein Grünstreifen mit einer Linden-Baumreihe, der als öffentliche Grünfläche mit Erhaltungsgebot gesichert wird. Ebenso werden die heute vorhandenen Gehölze zwischen den künftig privaten Grundstücken und dem östlichen Fußweg (Parzelle 383) erhalten und durch weitere Pflanzmaßnahmen ergänzt (Festsetzung als Fläche zum Erhalt und Anpflanzen von Gehölzen). Angesichts der zugrunde liegende Konzeption mit Definition der Baufelder und Gartenbereichen wird auch künftig eine Ein- und Begrünung des Plangebietes erfolgen. Eingriffe in Natur und Landschaft Das Plangebiet war Standort des ehemaligen Hallenbades, das zwischenzeitlich abgerissen ist. Die heute freie Fläche ist begrünt (Wiese), am Rand bestehen Gehölze, die teilweise erhalten werden. Aufgrund der Nutzung als Wohngebiet wird auch in Zukunft das Plangebiet einen Anteil an Grün- und Gehölzbeständen aufweisen. Die bauliche Wiedernutzbarmachung dieser innerörtlichen Freifläche entspricht vorbildhaft den Planungsgrundsätzen einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung, denn hierdurch wird der Freiraum durch Nichtinanspruchnahme anderer ökologisch und landschaftspflegerisch wertvoller Standorte geschont. Durch die integrierte Lage mit Nähe zur sozialen Infrastruktur und Einzelhandelseinrichtungen werden zudem Verkehrswege reduziert. Gem. § 13 a (2) BauGB gelten Eingriffe als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Eine detaillierte Eingriffs-Ausgleichsbilanzierung ist daher nicht erforderlich. 5.8. Auswirkungen auf Schutzgüter gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB / Artenschutz Auch wenn mit der Neuplanung zurzeit unbebaute Flächen wieder versiegelt werden, bleiben nach Realisierung Freiflächen (Gartenflächen) bestehen, so dass für Tiere und Pflanzen Lebensräume in Teilbereichen erhalten bleiben. Aufgrund der heutigen Bestandssituation mit der überwiegend urbanen Überprägung sind keine wesentlichen Beeinträchtigungen für Flora und Fauna zu erwarten. Mit der Bebauung sind Beeinträchtigungen des Bodens und des Wasserhaushaltes durch Mehrversiegelung verbunden, die aufgrund der Geringfügigkeit keine gravierenden negativen Auswirkungen haben werden. Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt sind durch die Bebauungsplanung nicht zu erwarten. Die Beeinträchtigung der Wohnnutzung im Bereich der Parkplatzfläche durch Fahrbewegungen wird als vertretbar eingestuft, zumal diese vorwiegend tagsüber genutzt werden. Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter sind nicht bekannt, Beeinträchtigungen der Schutzgüter Klima und Luft werden nicht vorbereitet. Sonstige Auswirkungen, die gegen die Verwirklichung der Planung stehen, sind zum jetzigen Zeitpunkt nicht erkennbar. Hinweise auf prioritäre Lebensräume und Arten gemäß der Fauna-Flora-HabitatRichtlinie (FFH-Richtlinie), der EG-Vogelschutzrichtlinie sowie auf potenzielle FFHLebensräume (die ggf. in einer Schattenliste der Naturschutzverbände enthalten sind) liegen für das Plangebiet und die nähere Umgebung nicht vor. Flora-Fauna-Habitat-Gebiete, Vogelschutzgebiete und sonstige Schutzgebiete (Natura 2000 Gebiete) sind von der Planung nicht betroffen. Gesetzlich geschützte Biotope liegen für das Plangebiet nicht vor, das Vorkommen planungsrelevanter Tierarten ist nicht bekannt. Aufgrund der bestehenden Vorbelastungen, der geringfügigen Eingriffe, der zu erhaltenden Gehölzbestände (insbesondere Linden) und der ausreichend zur Verfügung stehenden Ausweichmöglichkeiten in die umgebenden und neuen Gärten würde zudem bei vorkommenden relevanten Arten kein Betroffenheit gegeben sein. Allerdings sind zur Vermeidung artenschutzrechtlicher Tatbestände die teilweise notwendigen Fällarbeiten der Gehölze in den Wintermonaten vom 01.10 bis 28. Februar durchzuführen. Dies wird als Hinweis entsprechend aufgenommen. 6. Immissionsschutz In der Umgebung des Plangebietes bestehen keine Nutzungen, die die Wohnruhe im Plangebiet beeinträchtigen könnten. Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass durch die bestehende benachbarte Gastronomie mögliche Gerüche (z.B. Abluft der Küche) und Lärm, insbesondere durch eine Außenbewirtschaftung, subjektiv als Störung empfunden werden können. 7. Bodenordnende Maßnahmen Besondere bodenordnende Maßnahmen sind neben der Ausparzellierung der zu vermarktenden Baugrundstücke nicht erforderlich. 8. Textliche Festsetzungen / Hinweise Die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen gem. § 86 BauO NW ergänzen die oben begründeten planungsrechtlichen Festsetzungen nach § 9 BauGB, um das ortstypische Erscheinungsbild und eine städtebaulich / gestalterische Ordnung und Qualität innerhalb der Plangebietes zu sichern. Die Festsetzungen orientieren sich dabei an den Planungsideen für das Plangebiet ƒ Dachgestaltung: zur Einpassung in die bauliche Umgebung sind innerhalb des Planungsgebietes Festsetzungen zu Dachaufbauten und Zwerchgiebel, Dacheindeckungsmaterialien sowie zur Dachform (Pult- / Flachdach) getroffen. Dies gewährleistet bei einer Neubebauung eine ortsgerechte Bebauung und harmonische Angleichung der Gebäude untereinander. Im Rahmen der kommunalen Abwägung wird der Zulässigkeit der Photovoltaikanlagen zur Nutzung von Sonnenenergie ein noch höheres Gewicht eingeräumt als der Sicherung des Ortsbildes, daher sind diese hier zulässig. ƒ Zur Sicherung eines einheitlichen Erscheinungsbildes werden für Doppelhaus- und Hausgruppenbebauung einheitliche Dachneigung und Höhen vorgeschrieben. ƒ Werbeanlagen: um das Ortsbild störende Werbeanlagen zu vermeiden, sind Werbeanlagen mit beweglichem Licht oder Blinklicht ausgeschlossen. Zudem sind Werbeanlagen auf die Stätte der Leistung reduziert. ƒ Fassadengestaltung: die oben aufgeführten Erläuterungen zur einheitlichen und ortsbildgerechten Gestaltung begründen auch die Festsetzungen zu der Fassadengestaltung: nicht zulässig sind untypische und grell leuchtende Materialien. Ebenso sind überdimensionierte Werbeanlagen an der Fassade ausgeschlossen. ƒ Einfriedungen: zur Durchgrünung und Gewährleistung eines einheitlichen Erscheinungsbildes insbesondere im Straßenraum sind Einfriedungen in den Vorgartenbereichen nicht zulässig mit Ausnahme von Hecken. Zudem ist entlang des öffentlichen östlichen Fußwegs das Errichten von Holzflechtzäunen und Mauern nicht erlaubt, um auch hier eine entsprechende Qualität zu sichern und den Raum optisch nicht einzuengen. Des Weiteren sind Hinweise zum Umgang mit Niederschlagswasser, Gehölzfällungen, Bodendenkmalschutz, Erdbebenzone und Grundwassersituation / Bodenbewegungen enthalten.