Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage WP8-182/2010)

Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg Köln, Oktober 2010 Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg Wirtschaftsgeogr. Joachim Schulte, M.A. Dipl.-Volksw. Angelina Sobotta Geschäftsführende Gesellschafter: Dipl.-Geogr. Ursula Mölders Stadt- und Regionalplanerin SRL Dipl.-Ing. Dominik Geyer Stadtplaner AK NW, Bauassessor Stadt- und Regionalplaner SRL HRB Köln 62236 Gesellschafter/Seniorpartner: Dr. Paul G. Jansen Bachemer Str. 115, 50931 Köln-Lindenthal Postfach 41 05 07, 50865 Köln Fon 02 21.940 72-0 Fax 02 21.940 72-18 info@stadtplanung-dr-jansen.de www.stadtplanung-dr-jansen.de Inhalt 1 1.1 1.2 1.3 EINLEITUNG Ziele und Ausgangssituation Methodische Vorgehensweise Beteiligung 2 2.1 2.2 2.3 2.4 RAHMENBEDINGUNGEN Lage im Raum und regionalplanerische Einstufung Bevölkerungs- und Siedlungsentwicklung Wirtschaftsstruktur und Arbeitsplätze Regionale Wettbewerbssituation 5 5 7 10 11 3 ALLGEMEINE ENTWICKLUNGSTENDENZEN IM EINZELHANDEL Bedeutung des Einzelhandels für die Stadtentwicklung Entwicklungen auf der Angebotsseite Entwicklungen auf der Nachfrageseite Auswirkungen auf die Stadtentwicklung 14 14 14 17 18 3.1 3.2 3.3 3.4 4 4.1 4.2 4.3 1 1 2 4 ECKDATEN DES EINZELHANDELS DER STADT BEDBURG Einzelhandel nach Angebotsschwerpunkt Verkaufsflächenausstattung im Vergleich Bereinigte Einzelhandelsausstattung der Stadt Bedburg Struktur und Verteilung großflächiger Einzelhandelsbetriebe 20 20 23 5 5.1 5.2 5.3 5.4 EINZUGSBEREICH, KAUFKRAFT UND ZENTRALITÄT Einzugsbereich des Bedburger Einzelhandel Kaufkraftpotenzial Zentralität des Bedburger Einzelhandels Kaufkraftbewegungen in Bedburg 27 27 28 30 31 6 6.3.1 6.3.2 6.4 6.5 BEDBURG ALS EINZELHANDELSSTANDORT AUS KUNDENSICHT Vorgehensweise und Methodik Einkaufshäufigkeit und Einkaufsorientierung Einkaufshäufigkeit Einkaufsorientierung nach Sortimentsgruppen Bewertung der Einkaufsmöglichkeiten aus Kundensicht Einkaufsmöglichkeiten Verkehrs- und Parkplatzsituation Dienstleistungs- und Gastronomieangebot Vermisste Angebote und Verbesserungsvorschläge 40 40 42 44 45 7 PROGNOSE DES VERKAUFSFLÄCHENBEDARFS BIS 2020 48 8 8.1 8.1.1 8.1.2 8.2 8.3 8.4 ZENTRENKONZEPT FÜR DIE STADT BEDBURG Grundsätzliche Anmerkungen Zentrenkonzept als räumliches Steuerungsinstrument Rahmenbedingungen für lebendige Zentren Ziele für die Einzelhandelsentwicklung in Bedburg Abgrenzung der „Bedburger Liste“ Anwendung der „Bedburger Liste“ 53 53 53 55 56 58 61 4.4 6.1 6.2 6.2.1 6.2.2 6.3 24 25 35 35 35 35 38 Inhalt 8.5 8.6 8.7 8.7.1 8.7.2 8.7.3 8.7.4 8.7.5 8.7.6 8.8 8.8.1 8.8.2 8.8.3 8.8.4 8.8.5 9 9.1 9.2 10 11 Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche Zentrenhierarchie Hauptzentrum Innenstadt Bedburg Rahmenbedingungen der Stadt Bedburg für die räumliche Festlegung Räumliche Festlegung des Hauptzentrums Bedburg Angebotssituation des Hauptzentrums Bedburg Prüfstandorte im Hauptzentrum Bedburg Stärken-Schwächen-Profil Handlungsempfehlungen Stadtteilzentrum Kaster Übergeordnete Rahmenbedingungen Einzelhandelsausstattung und Nutzungsstruktur Räumliche Abgrenzung des Stadtteilzentrums Kaster Stärken-Schwächen-Profil Handlungsempfehlungen ERGÄNZENDE NAHVERSORGUNG Ergänzende Nahversorgungsstandorte in der Stadt Bedburg Exkurs: Standortentscheidungen und Tragfähigkeit von frequenzstarken Nahversorgungsbetrieben 61 63 65 65 67 69 72 73 74 75 75 76 78 78 79 81 82 83 EMPFEHLUNGEN ZUR EINZELHANDELSSTEUERUNG IN BEDBURG 87 ZUSAMMENFASSUNG DER UNTERSUCHUNG 89 ANHANG 93 „BEDBURGER LISTE“ 94 ERHEBUNGSBOGEN DER EINZELHANDELSERHEBUNG IN DER STADT BEDBURG 98 FRAGEBOGEN BÜRGERBEFRAGUNG ZUM EINKAUFSVERHALTEN 99 GLOSSAR 103 Abbildungsverzeichnis Abbildung 1 Bausteine des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts 1 Abbildung 2 Lage der Stadt Bedburg im Raum und zentralörtliche Gliederung 5 Abbildung 3 Ausschnitt aus dem Landesentwicklungsplan NRW 6 Abbildung 4 Bevölkerungsprognose für die Stadt Bedburg in drei Varianten zum Stichtag 2003 sowie die tatsächliche Bevölkerungsentwicklung 8 Inhalt Abbildung 5 Aktualisierte Bevölkerungsprognose für die Stadt Bedburg sowie die Nullvariante 9 Abbildung 6 Beschäftigtenstruktur im Vergleich 11 Abbildung 7 Verkaufsflächenentwicklung im Einzelhandel 1980 - 2010 (in Mio. qm) 14 Abbildung 8 Umsatzanteile des Lebensmitteleinzelhandels nach Betriebstypen von 1991 bis 2007 (in %) 15 Abbildung 9 Einzelhandelsausstattung der Stadt Bedburg nach Angebotsschwerpunkt (in %) 20 Abbildung 10 Relative Verkaufsfläche in qm pro 1.000 Einwohner im Vergleich 23 Abbildung 11 Anzahl und Struktur der großflächigen Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Bedburg 26 Abbildung 12 Wohnorte der Bedburger Einzelhandelskunden in % 27 Abbildung 13 Kaufkraftbewegungen in Bedburg 32 Abbildung 14 Kaufkraftbewegungen nach Warengruppen (in Mio. EUR) 33 Abbildung 15 Einkaufshäufigkeiten in den Ortskernen der Ortsteile Bedburg und Kaster in % der Befragten 36 Abbildung 16 Veränderung der Einkaufshäufigkeit in % der Befragten in der Ortsmitte von Bedburg 36 Abbildung 17 Veränderung der Einkaufshäufigkeit in % der Befragten im Ortsteil Kaster 37 Abbildung 18 Einkaufshäufigkeit außerhalb der Stadt Bedburg 38 Abbildung 19 Bevorzugte Einkaufsstandorte nach Sortimentsgruppen in % der Befragten 39 Abbildung 20 Beurteilung der Einkaufsmöglichkeiten in Bedburg aus Kundensicht 41 Abbildung 21 Beurteilung der Einkaufsmöglichkeiten in Kaster aus Kundensicht 42 Abbildung 22 Beurteilung der Verkehrs- und Parkplatzsituation in Bedburg aus Kundensicht 43 Abbildung 23 Beurteilung der Verkehrs- und Parkplatzsituation in Kaster aus Kundensicht 43 Abbildung 24 Beurteilung des Gastronomie- und Dienstleistungsangebot in Bedburg aus Kundensicht 44 Abbildung 25 Beurteilung des Gastronomie- und Dienstleistungsangebot in Kaster aus Kundensicht 45 Abbildung 26 Zentrenhierarchie gemäß § 24 a LEPro 53 Abbildung 27 Städtebaulicher Wettbewerb Bedburg Wettbewerbsidee 66 Inhalt Abbildung 28 Empfehlungen für die Bedburger Mitte 67 Abbildung 29 Räumliche Festlegung des Hauptzentrums Innenstadt Bedburg 69 Abbildung 30 Sortimentsstruktur des Hauptzentrums Bedburg 70 Abbildung 31 Prüfstandorte im Hauptzentrum Bedburg 72 Abbildung 32 Sortimentsstruktur des Stadtteilzentrums Kaster 77 Abbildung 33 Räumliche Festlegung des Stadtteilzentrums Kaster 78 Abbildung 34 Nahbereiche der strukturprägenden Lebensmittelanbieter 84 Tabellenverzeichnis Tabelle 1 Tabelle 2 Bevölkerung nach Stadtteilen/ Wohnplätzen in der Stadt Bedburg 2009 7 Einwohnerentwicklung Stadt Bedburg 1999 2009 8 Tabelle 3 TOP Ten Textileinzelhandelsumsatz 2007 16 Tabelle 4 Einzelhandelsausstattung der Stadt Bedburg nach Angebotsschwerpunkt 21 Bereinigte Einzelhandelsausstattung der Stadt Bedburg 24 Tabelle 6 Wohnorte der Bedburger Einzelhandelskunden 28 Tabelle 7 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial nach Warengruppen im Einzugsbereich des Bedburger Einzelhandels im Jahr 2008 29 Zentralitätskennziffern nach Sortimentsgruppen in Bedburg im Jahr 2008 30 Tabelle 9 Kaufkraftbewegungen nach Warengruppen 34 Tabelle 10 Vermisste Angebote in Bedburg 46 Tabelle 11 Vermisste Angebote in Kaster 47 Tabelle 12 Szenarien für die Umsatzprognose in der Stadt Bedburg 49 Tabelle 13 Umsatzprognose für die Stadt Bedburg bis 2020 49 Tabelle 14 Verkaufsflächenzusatzbedarf in der Stadt Bedburg bis zum Jahr 2020 nach Warengruppen 51 Verkaufsflächenzusatzbedarf bis zum Jahr 2020 nach Warengruppen und Standortlagen 52 Angeb0tsstruktur eines Nahversorgungszentrums 56 Einzelhandelssituation im Hauptzentrum Bedburg 70 Tabelle 5 Tabelle 8 Tabelle 15 Tabelle 16 Tabelle 17 Inhalt Tabelle 18 Tabelle 19 Tabelle 20 Komplementärnutzungen und Leerstände im Hauptzentrum Bedburg 71 Nutzungsstruktur im Hauptzentrum Neue Stadtmitte 71 Angebotssituation im Stadtteilzentrum Kaster (Erdgeschossnutzungen) 77 In dem nachfolgenden Text verwenden wir eine geschlechtsneutrale Sprache. Bei der konkreten Ansprache von Personen werden sowohl die weiblichen als auch die männlichen Personen genannt, z. B. „Bewohnerinnen und Bewohner“. Sollte aus Versehen oder aus Gründen der besseren Lesbarkeit an einigen Stellen nur die männliche Form, z. B. „Akteure“ gewählt sein, meinen wir aber immer auch die weiblichen Personen, nämlich die Akteurinnen. Selbstverständlich sind für uns immer Männer und Frauen gleichzeitig, gleichgestellt und chancengleich angesprochen. Dieses Gutachten unterliegt dem Urheberrecht. Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung des Gutachtens in Teilen oder als Ganzes sind nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt, soweit mit dem Auftraggeber nichts anderes vereinbart ist. Einleitung 1 1 Einleitung 1.1 Ziele und Ausgangssituation Im Rahmen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts für die Stadt Bedburg sollen Daten und Empfehlungen zusammengestellt werden, die aufbauend auf einer Betrachtung der aktuellen Situation eine Umsetzungsstrategie aufzeigen, die genutzt werden kann, alle zukünftig erforderlichen handelsbezogenen und bauleitplanerischen Entscheidungen treffen zu können. Dabei sind Aussagen über das künftig zu erwartende Kaufkraftpotenzial nach Sortimenten, die anzustrebende Ausstattung mit Einzelhandelsflächen und sinnvolle Veränderungen bzw. Ergänzungen der Sortimente sowie der Standorte zu treffen. In diesem Zusammenhang ist insbesondere den aktuellen Veränderungen im Baugesetzbuch, im nordrheinwestfälischen Landesentwicklungsprogramm und im Einzelhandelserlass Nordrhein-Westfalen Rechnung zu tragen. Das Konzept kann damit sowohl der Stadt Bedburg als auch Investoren und Betreibern eine aktuelle Positionsbestimmung des Bedburger Einzelhandels aufzeigen und gibt insbesondere der Stadt Bedburg Handlungsempfehlungen für eine städtebaulich ausgerichtete Standortpolitik. Abbildung 1 Grundlage für zielgerichtete handelsbezogene und bauleitplanerische Entscheidungen Bausteine des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts Situationsanalyse Rahmenbedingungen Einzelhandelsangebot Städtebaul. Situation Nachfrage KONZEPT Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Der Verfassungsgerichtshof für das Land Nordrhein-Westfalen hat § 24 a Abs. 1 Satz 4 LEPro mit Urteil vom 26. August 2009 VerfGH 18/08 für verfassungswidrig erklärt. Mit dem Urteil des OVG NRW vom 30. September 2009 (10A 1676/08) existieren momentan keine verbindlichen Zielvorgaben des Landes für die Verortung von Sondergebieten für großflächigen Einzelhandel. Auf Grundlage der Erhebung und der Bewertung der aktuellen einzelhandelsrelevanten Angebots- und Nachfragesituation werden alle für die Steuerung der Einzelhandelsentwicklung notwendigen planungsrechtlichen Voraussetzungen erarbeitet. Dabei finden die aktuelle Bedeutung des § 24 a LEPro Einleitung 2 zukünftigen ökonomischen Rahmenbedingungen der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung ebenso Berücksichtigung wie die städtebauliche Situation in Bedburg und die übergeordneten rechtlichen Vorgaben. 1.2 Methodische Vorgehensweise Im März 2009 wurde der gesamte Ladeneinzelhandel der Stadt Bedburg durch Vor-Ort-Begehungen erfasst, da die aktuelle Bestandsstruktur eine wesentliche Entscheidungsgrundlage für die Konzeption der Zentrenstruktur und die Zentrenabgrenzung darstellt. Einzelhandelsbestandserhebung Von allen Einzelhandelsbetrieben wurden Name, Adresse, Standort und Verkaufsfläche erhoben. Die Verkaufsfläche wurde mit elektronischen Messgeräten erfasst, wobei eine detaillierte Aufgliederung nach neun Branchengruppen und 37 Sortimentsgruppen erfolgte. Die fortschreibungsfähige Datei wird der Stadt Bedburg übergeben. Unter zusätzlicher Verwendung sekundärstatistischer Materialien, z. B. Flächenproduktivitäten nach Branchen, erfolgte im Anschluss unter Berücksichtigung der betriebs- und standortbezogenen Attraktivität sowie der Befragungsergebnisse die Berechnung der Umsätze für das Jahr 2008. Berechnung der Umsätze für das Jahr 2008 Bei der textlichen, tabellarischen und kartographischen Darstellung des Einzelhandelsbestands werden im Rahmen des Einzelhandelsentwicklungs- und Zentrenkonzepts die einzelnen Sortimente in neun Gruppen zusammengefasst, so dass sich der gesamte Bestand in folgende Branchen untergliedert: Gruppierung der Sortimente          Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Zoobedarf Bücher, Schreibwaren, Büro Bekleidung, Schuhe, Schmuck Sport, Freizeit, Spiel Elektrowaren Möbel, Einrichtung Bau-, Gartenbedarf, Autozubehör Da neben den Betrieben des Einzelhandels und Ladenhandwerks auch publikumsorientierte Dienstleistungen, kulturelle Einrichtungen und eine Reihe weiterer Nutzungen die Attraktivität eines Standorts und dessen Zentralität wesentlich mitbestimmen sowie bei der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche von Bedeutung sind, wurden auch diese im Rahmen der Bestandsaufnahme innerhalb der wesentlichen siedlungsstrukturell integrierten Einzelhandelslagen aufgenommen, jedoch nicht weitergehend analysiert und damit ausschließlich im Hinblick auf die Erfüllung ihrer Komplementärfunktionen zum Einzelhandel bewertet. Komplementärnutzungen Einleitung Publikumsorientierte Dienstleistungen zeichnen sich dadurch aus, dass ihre Existenz von einer hohen Besucherfrequenz einer breiten Zielgruppe abhängig ist. Sie belegen häufig Standorte in Zentren, um von der durch die umliegenden Nutzungen erzeugten Passantenfrequenz zu profitieren. Umgekehrt ermöglichen publikumsorientierte Dienstleistungen aber auch den umgebenden Nutzungen, an der durch sie erzeugten Frequenz zu partizipieren. Damit kommt auch den publikumsorientierten Dienstleistungen eine Zentren prägende Funktion zu. Insbesondere gastronomische Einrichtungen verstärken die Belebung eines Zentrums und tragen dazu bei, so genannte Synergieeffekte auszulösen. 3 Publikumsorientierte Dienstleistungen Neben den auf die Frequenz eines Geschäftsquartiers eher kontraproduktiv wirkenden Leerständen wurden daher folgende Nutzungen (ohne Flächenangaben) in der Innenstadt und in ihrem unmittelbaren Umfeld erhoben:                 Restaurants, Cafés, Eisdielen, Gaststätten, etc. Arzt- und Anwaltspraxen sowie Notare Bank- bzw. Sparkassenfilialen Massagepraxen und Physiotherapeuten Chemische Reinigungen, Waschsalons Friseure Lotto/ Toto, Copy-Shops CD-/ Video-Verleih Reisebüros Saunas und Bräunungsstudios Schuh- und Schlüsselservices Versicherungs- und Maklerbüros Kinos, Theater, Galerien und sonstige kulturelle Einrichtungen Spielotheken, Billardcenter Internetcafés Postdienstleistungen Für diese Komplementärnutzungen wurden Name, Adresse und Standort erhoben, wobei eine Zuordnung zu folgenden vier Obergruppen erfolgte:     Gruppierung der Komplementärnutzungen Gastronomie und Hotellerie Dienstleistungen Kultur und Freizeit Bildung und Gesundheit Zur Ermittlung der Einkaufsorientierungen und der -zufriedenheit wurden 1.500 Bürger in der Stadt Bedburg befragt. Zudem wurde zur Bewertung der Bedeutung des Bedburger Einzelhandels eine Kundenwohnorterhebung durchgeführt. Methodische Hinweise hierzu finden sich im Kapitel 6, Bedburg als Einzelhandelsstandort aus Kundensicht. Bürgerbefragung und Kundenwohnorterhebung Einleitung 1.3 4 Beteiligung Eine projektbegleitende und fachbezogene Mitarbeit unterschiedlicher Akteure stößt schon während der Gutachtenerstellung einen Diskussionsprozess an und verbessert die Qualität der Untersuchung. Zudem kann mit einer breiten Akzeptanz der Ergebnisse und Empfehlungen gerechnet werden, so dass die Umsetzung in Zusammenarbeit mit den Akteuren gewährleistet ist. Kommunikationsstruktur Dem Vorschlag von Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH entsprechend wurde eine projektbegleitende Arbeitsgruppe gegründet, in der folgende Institutionen und Organisationen vertreten waren: Zusammensetzung der Arbeitsgruppe       Bezirksregierung Köln Industrie- und Handelskammer Köln Werbegemeinschaft Bedburg Werbegemeinschaft Kaster Vertreter der Politik und Stadtverwaltung Bedburg Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH In diesem Gremium wurden in vier Sitzungen die wichtigsten Arbeitsschritte, Zwischen- und Endergebnisse besprochen und diskutiert. Damit wurde sichergestellt, dass die für die Umsetzungsphase bedeutsamen Entscheidungsträger von Anfang an eng eingebunden waren. Zudem ist eine Beteiligung („Partizipation“) der Bürger und der Träger öffentlicher Belange vorgesehen. Durch die Beteiligung der Öffentlichkeit sollen insbesondere die Bürger die Möglichkeit haben, ihre Interessen und Rechtspositionen im Beschlussverfahren einzubringen. Bürgerbeteiligung Rahmenbedingungen 2 Rahmenbedingungen 2.1 Lage im Raum und regionalplanerische Einstufung Die Stadt Bedburg liegt im Nordwesten des Rhein-Erft-Kreises in der Kölner Bucht. Sie grenzt im Nordwesten an die Gemeinde Jüchen, im Norden an die Stadt Grevenbroich, im Nordosten an die Gemeinde Rommerskirchen, im Osten an die Stadt Bergheim, im Süden an die Gemeinde Elsdorf und im Westen an die Gemeinde Titz. Die Stadt Bedburg ist dem Regierungsbezirk Köln zugeordnet und wird in der landesplanerischen Hierarchie als Mittelzentrum eingestuft. Nach einer Gemeindereferenz des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung wird die Stadt Bedburg als „Kleine Mittelstadt“ klassifiziert.1 Abbildung 2 5 Lage der Stadt Bedburg Lage der Stadt Bedburg im Raum und zentralörtliche Gliederung Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2010. Kartengrundlage: Geobasisdaten Landesvermessungsamt Nordrhein-Westfalen, Bonn, ST/8/2004 Der Einkaufsstandort Bedburg steht insbesondere in Wettbewerb zu den nächstgelegenen Mittelzentren, insbesondere Grevenbroich, Bergheim und Kerpen sowie den Oberzentren Aachen, Düsseldorf, Köln und Mönchengladbach. Wettbewerbsituation Nach dem Landesentwicklungsplan Nordrhein Westfalen (Stand Entwurf 22.02.1994) liegt die Stadt Bedburg bezogen auf die Landesentwicklungsplan (LEP) 1 Ober- oder Mittelzentrum, unter 50.000 Einwohner Rahmenbedingungen 6 Einwohnerdichte in einem Gebiet mit überwiegend ländlicher Raumstruktur an einer großräumigen, die Oberzentren Mönchengladbach und Koblenz verbindenen Entwicklungsachse. Abbildung 3 Ausschnitt aus dem Landesentwicklungsplan NRW Quelle: Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen, Teil B, Düsseldorf Juni 1995 Neben der Lage und Wettbewerbssituation wird die Entwicklung des Bedburger Einzelhandels u. a. durch die Verkehrsanbindung beeinflusst. Die Stadt Bedburg liegt im Städtedreieck Aachen, Düsseldorf und Köln. Die Fahrzeit nach Aachen beträgt mit dem Auto ca. 40 Minuten, nach Düsseldorf ca. 35 Minuten und nach Köln ca. 30 Minuten. Bedburg ist unmittelbar an das Autobahnnetz angeschlossen. Mit der Anschlussstelle Bedburg, welche sich ca. 3,5 km vom Stadtzentrum Bedburg entfernt, ist ein direkter Autobahnanschluss an die BAB 61 vorhanden. Des Weiteren sind die Autobahnen A 4 (Aachen - Köln, in ca. 20 km Entfernung), A 44 (Aachen - Düsseldorf, in ca. 13 km Entfernung) sowie A 540 (ca. 13 km Entfernung) in wenigen Minuten Fahrtzeit zu erreichen. Ein direkter Anschluss an eine Bundesstraße liegt in Bedburg nicht vor. Jedoch befinden sich die Bundesstraßen B 477 (in ca. 5 km Entferung), B 55 (in ca. 5 km Entfernung) und B 59 (in ca. 14 km Entfernung) nahe der Stadt. An das Netz der Deutschen Bahn AG ist Bedburg durch die Erftbahn (RB 38) über die Regionalverbindung Köln - Bergheim - Düsseldorf angebunden. Zudem existiert eine weitere Regionalverbindung der Erftbahn von Bedburg nach Horrem. Diese Verbindungen werden stündlich bedient, zu den Hauptverkehrszeiten auch halbstündlich. verkehrliche Erschließung Rahmenbedingungen 7 Zudem bestehen von Bedburg aus Busverbindungen der Rhein-ErftVerkehrsgesellschaft mbH (REVG) durch die Linien 924, 975, 987 und 988, welche die Stadt mit den umliegenden Städten und Gemeinden verbinden. Insgesamt kann die verkehrliche Anbindung der Stadt Bedburg in lokaler und regionaler Hinsicht als gut eingestuft werden. 2.2 Bevölkerungs- und Siedlungsentwicklung Für die aktuelle Einzelhandelssituation, aber auch die Entwicklungspotenziale des Bedburger Einzelhandels, sind auch die Bevölkerungsverteilung, die Bevölkerungsstruktur und die Bevölkerungsentwicklung wichtig. Die Stadt Bedburg weist zum 31.01.2009 eine Einwohnerzahl von 24.245 Einwohnern auf. Das Stadtgebiet von Bedburg umfasst insgesamt 14 Ortschaften Stadtteile und Wohnplätze. Die Stadtteile Kaster und Bedburg stellen mit ca. 5.790 bzw. ca. 4.700 Einwohnern die einwohnerstärksten Stadtteile (ca. 24 % bzw. 19,4 % der Gesamtbevölkerung) dar. In den übrigen Stadtteilen leben jeweils weniger Einwohner. Tabelle 1 Bevölkerung nach Stadtteilen/ Wohnplätzen in der Stadt Bedburg 2009 Stadtteil Bedburg Blerichen Broich Grottenherten Kaster Kirchherten Kirchtroisdorf Kirdorf Kleintroisdorf Königshoven Lipp Oppendorf Pütz Rath Summe Einwohnerzahl und Stadtgliederung Einwohner abs. 4.698 2.453 1.049 352 5.785 2.034 1.016 1.221 164 1.889 2.258 102 296 929 Einwohner in % 19,4 10,1 4,3 1,5 23,9 8,4 4,2 5,0 0,7 7,8 9,3 0,4 1,2 3,8 24.246 100 Quelle: Stadt Bedburg, Stand: 31.01.2009 (nur Hauptwohnsitze) In den vergangenen zehn Jahren ist insgesamt eine positive Einwohnerentwicklung der Stadt Bedburg festzustellen. Die Einwohnerzahl stieg um 774 Personen, gleichbedeutend um ca. 3 %, so dass in diesem Zeitraum diesbezüglich günstige Rahmenbedingungen für die Weiterentwicklung der Einkaufsstadt Bedburg vorgelegen Einwohnerentwicklung in den vergangenen 10 Jahren Rahmenbedingungen 8 haben. Allerdings entwickelte sich die Einwohnerzahl im Zeitraum von 2007 bis 2008 rückläufig und ist seitdem konstant. Tabelle 2 Einwohnerentwicklung Stadt Bedburg 1999 - 2009 Einwohner Jahr absolut 1999=100 1999 23.472 100,0 2001 23.765 101,2 2003 24.156 102,9 2005 24.334 103,6 2007 24.297 103,5 2008 24.262 103,3 2009 24.246 103,3 Quelle: Darstellung und Berechnung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2009 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen) Datengrundlage: Stadt Bedburg, Stand: 31.12. des jeweiligen Jahres. Nur Einwohner mit Hauptwohnsitz Für die Ermittlung der künftigen Bevölkerungsgröße wurde bereits im Jahr 2004 eine Prognoserechnung in unterschiedlichen Varianten vorgelegt. Bevölkerungsprognose Abbildung 4 Bevölkerungsprognose für die Stadt Bedburg in drei Varianten zum Stichtag 2003 sowie die tatsächliche Bevölkerungsentwicklung 26000 25500 25000 24500 24000 Variante A Variante B Variante C 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 23500 tats. Entwicklung Quelle: Landesamt für Information und Technik NRW, Berechnung und Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2009 In der aktuellen Überprüfung der tatsächlichen Entwicklung hat sich gezeigt, dass bis zum Jahr 2005/06 eine relativ genaue Übereinstimmung mit der mittleren Prognosevariante B vorliegt. Danach zeichnet sich ein etwas negativerer Trend ab, der sich zwischen der Variante B und C bewegt. Langfristige Bevölkerungsentwicklung Rahmenbedingungen 9 In einer Aktualisierung der Prognoserechnung ist darauf aufbauend mit der in folgender Abbildung dargestellten Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Bedburg zu rechnen. Gleichzeitig ist die so genannten Nullvariante abgebildet, in der die Wanderungsbewegungen unberücksichtigt bleiben und nur die natürliche Bevölkerungsbewegung (Geburten und Sterbefälle) die demographische Entwicklung bestimmt. Abbildung 5 Aktualisierte Bevölkerungsprognose für die Stadt Bedburg sowie die Nullvariante 26000 25000 24000 23000 22000 21000 Variante B 2025 2023 2021 2019 2017 2015 2013 2011 2009 2007 2005 2003 2001 1999 1997 1995 1993 1991 1989 1987 20000 Nullvariante Quelle: Landesamt für Information und Technik NRW, Berechnung und Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2009 Es zeigt sich, dass die Zahl von ca. 25.000 Einwohnern voraussichtlich nicht langfristig gehalten werden kann und die Stadt ab dem Jahr 2020 ca. 24.000 Einwohner zählen wird. Insgesamt lässt sich im Hinblick auf die Bevölkerungsprognose festhalten, dass für den Einzelhandelsstandort Bedburg keine positiven Impulse durch die Bevölkerungsentwicklung zu erwarten sind. Neben einer Veränderung der genauen Einwohnerzahlen wird sich auch in der Stadt Bedburg der demographische Wandel insbesondere im zukünftigen Altersaufbau der Bevölkerung widerspiegeln.2 Es ist davon auszugehen, dass sich der Bevölkerungsanteil von Kindern und Jugendlichen zukünftig verringern wird, während der Anteil der älteren Menschen ansteigen wird. Ansteigen wird der Anteil der Personen mit Migrationshintergrund. Eine weitere qualitative Veränderung ergibt sich aus der Differenzierung von Lebensstilen und Haushaltstypen. 2 Die Zahl der Personen im heute üblichen Erwerbsalter zwischen 20 und 60 Jahren wird bis 2050 um mehr als ein Fünftel abnehmen, die der unter 20Jährigen sogar um 30 Prozent. Gleichzeitig steigt der Anteil der über 60Jährigen an der Gesamtbevölkerung von heute 25 auf dann 37 Prozent. (Quelle: Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung des Statistischen Bundesamtes, Variante fünf, 2007) allgemeiner Alterungsprozess Rahmenbedingungen Einhergehend mit einem Alterungsprozess und einem geringeren Anteil an Familien mit Kindern wird es zu Veränderungen in der Bedürfnisstruktur kommen. Dieses betrifft insbesondere die Anforderungen an eine wohnungsnahe Grundversorgung, autounabhängige Einzelhandelsstandorte sowie die Anpassung der Einzelhandelsangebote an die Bedarfsstruktur kleinerer Haushaltsgrößen bzw. Singlehaushalte. 2.3 10 Veränderung in der Bedarfsstruktur Wirtschaftsstruktur und Arbeitsplätze Die mittelzentralen Versorgungsfunktionen der Stadt Bedburg resultieren in erster Linie aus dem Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz der Stadt, sowie aus dem Arbeitsplatzangebot im gewerblichen Sektor. Des Weiteren ist insbesondere dem Dienstleistungssektor eine hohe Bedeutung zuzumessen. mittelzentralen Versorgungsfunktionen Im Industriepark Mühlenerft sowie im Gewerbegebiet AdolfSilberberg-Straße haben viele Firmen ihre Existenz gegründet. Dies sind vor allem mittelständische Unternehmen, aber auch Großunternehmen, wie beispielsweise ein chinesischer Baumaschinenhersteller. Während in der Vergangenheit Energiegewinnung, die chemische Industrie und die Braunkohlegewinnung den Wirtschaftsstandort Bedburg prägten, sind die ansässigen Unternehmen heute in der Produktion und Verarbeitung, der Logistik oder als Dienstleister in vielfältigen Bereichen, wie IT, Medien, oder Umweltschutztechnologien tätig. Die Arbeitslosenquote im Rhein-Erft-Kreis lag im Juni 2010 bei ca. 7,9 % und somit leicht über dem Bundesdurchschnitt von ca. 7,5 %, jedoch unter dem Durchschnitt des Landes Nordrhein-Westfalen (ca. 8,6 %). Arbeitslosenquote Die Stadt Bedburg wies im Jahr 2006 2.872 sozialversicherungspflichtig Beschäftigten auf.3 Von den versicherungspflichtig Beschäftigten in Bedburg sind rund 23,3 % im produzierenden Gewerbe und rund 76,7 % im Dienstleistungssektor beschäftigt. Der Anteil der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in dem Bereich Land-, Forstwirtschaft, Fischerei belegt in Bedburg weniger als einen Prozent. Gemessen an der Zahl der Beschäftigten ist die Wirtschaftsstruktur der Stadt Bedburg im Landesvergleich im produzierenden Gewerbe als unterdurchschnittlich und im Dienstleistungssektor überdurchschnittlich ausgeprägt. sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 3 Quelle: Quelle: Landesbetrieb für Information und Technik NordrheinWestfalen, Stand: 30. Juni 2009. Rahmenbedingungen 11 Abbildung 6 Beschäftigtenstruktur im Vergleich 100% 80% 39,1% 37,9% 43,6% 60% 30,4% 40% 24,0% 37,6% 20% 30,5% 31,5% Rhein-Erft-Kreis Nordrhein-Westfalen 23,3% 0% Stadt Bedburg Land- und Forstwirtschaft, Fischerei Handel, Gastgewerbe, Verkehr Produzierendes Gewerbe Sonstige Dienstleistungen Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2009. Datenbasis: LDS NRW, in % der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, Stand: 30.06.2007 Insgesamt liegt der Anteil der in Bedburg arbeitenden sozialversicherungspflichtig Beschäftigten unter dem der in Bedburg wohnenden. Mit 1.455 Einpendlern und 6.184 Auspendlern weist die Stadt Bedburg einen deutlich negativen Pendlersaldo (- 4.729) auf.4 Diese Zahlen zeigen eine vergleichsweise geringe Bedeutung der Stadt Bedburg als Arbeitsstandort im Rhein-Erft-Kreis. Pendlerbewegungen Pendlerbewegungen sind deshalb von so hohem Interesse, weil viele Beschäftigte ihren Einkauf (auch) am Arbeitsort tätigen oder die Fahrten zum Arbeitsort mit dem Einkauf verknüpfen. 2.4 Regionale Wettbewerbssituation Die Einzelhandelsposition der Stadt Bedburg in der Region wird durch ihre Lage in einem Gebiet mit überwiegend ländlicher Raumstruktur und durch die Nähe zu den Oberzentren Köln, Aachen, Mönchengladbach und Düsseldorf geprägt. Als weitere wichtige Einkaufsstadt im unmittelbaren Umland ist das im Südosten gelegene Mittelzentrum Bergheim einzuschätzen, das das potenzielle Kerneinzugsgebiet des Bedburger Einzelhandels eingrenzt. Lage in Gebiet mit überwiegend ländlicher Raumstruktur Aufgrund ihrer Lagebeziehung, Größe und Ausstattung sind das Oberzentrum Köln und das Mittelzentrum Bergheim als wichtigste Wettbewerbsstandorte für die Stadt Bedburg anzusehen, weshalb wichtige Wettbewerbsstädte 4 Quelle: Information und Technik Nordrhein-Westfalen, Stand: 30. Juni 2006. Rahmenbedingungen 12 diese zwei Städte im Folgenden im Hinblick auf ihre Einzelhandelsbedeutung genauer betrachtet werden: Laut ersten Ergebnissen aus dem Einzelhandelskonzept für die Stadt Köln aus dem Jahr 2009 ist in der Stadt Köln eine einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche von ca. 1,5 Mio. qm verortet, auf der ein jährlicher Einzelhandelsumsatz von ca. 6.173,1 Mio. EUR erwirtschaftet wird. Der Hauptanteil der Verkaufsfläche entfällt auf die Sortimentsgruppen Nahrungs- und Genussmittel (ca. 24,9 % der Gesamtverkaufsfläche), Bekleidung/ Wäsche (ca. 17,8 % der Gesamtverkaufsfläche) und Einrichtungsbedarf (ca. 17,4 % der Gesamtverkaufsfläche). Mit mehr als einem Viertel der Gesamtverkaufsfläche liegt der Angebotsschwerpunkt in der Kölner City, in der eine hohe Anzahl an Magnetbetrieben (u. a. Galeria Kaufhof, Karstadt, P & C, C & A, Media Markt, Globetrotter) ergänzt um eine differenzierte Struktur kleiner und mittlerer Anbieter ansässig ist. Bedingt durch das vielfältige Angebotsspektrum und ansprechende Angebotsniveau verfügt die Kölner City über eine hohe Einkaufsattraktivität, die maßgeblich die Umlandbedeutung als Einkaufsstadt begründet. Köln Außerhalb der Kölner City ist auf ein differenziertes Netz an nachgeordneten zentralen Versorgungsbereichen (u. a. Ehrenfeld/ Venloer Straße, Lindenthal/ Dürener Straße) und große Fachmarktstandorte (u. a. Köln-Ossendorf/ Am Butzweiler Hof, Köln-Marsdorf), die teilweise überörtliche Versorgungsfunktionen erfüllen, hinzuweisen. Im Zusammenhang mit Köln-Marsdorf ist zudem auf eine Fachmarktagglomeration in Frechen im Bereich Europastraße hinzuweisen. Bedingt durch die Nähe zu Bedburg und das umfassende Einzelhandelsangebot übernimmt Köln zu wesentlichen Teilen oberzentrale Versorgungsfunktionen für die Einkaufsstadt Bedburg und ist als Hauptwettbewerbstandort für Bedburg einzustufen. Das im Südosten an die Stadt Bedburg angrenzende Mittelzentrum Bergheim verfügt über ca. 360 Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund 95.600 qm, auf der ein jährliches Umsatzvolumen von ca. 264,6 Mio. EUR erwirtschaftet wird.5 Innerhalb der Innenstadt lässt sich die zur Fußgängerzone ausgebaute Kölner Straße mit einem gewachsenen beidseitigen Handelsbesatz als Haupteinkaufslage mit der größten Einzelhandelskonzentration und der höchsten Passantenfrequenz charakterisieren. Aufgrund eines umfassenden Branchenmixes mit Schwerpunkt bei Nahrungs- und Genussmitteln sowie im Bekleidungsbereich übernimmt die Innenstadt von Bergheim mittelzentrale Versorgungsfunktionen. Zu den Ankerbetrieben in der Bergheimer Innenstadt zählen vor allem die Verbrauchermärkte Kaufland und HIT. Zudem sollen auf dem Bahnhofsgelände der Stadt Bergheim neue Einzel5 Quelle: Gesamtstädtisches Einzelhandelskonzept Bergheim, Februar 2009. Bergheim Rahmenbedingungen 13 handelsangebote („Bahnhofsarkaden Bergheim“) realisiert werden sollen. Ergänzt wird das Einzelhandelsangebot durch eine Vielfalt und Dichte übriger Angebote (v. a. Kultur- und Medienzentrum Medio.Rhein.Erft, Maria-Hilf-Krankenhaus sowie Amtsgericht und Finanzamt im näheren Umfeld). Neben der Innenstadt von Bergheim ist auf eine Sonderlage des großflächigen Einzelhandels in Zieverich hinzuweisen, die ebenfalls über die Stadtgrenze hinausgehende Versorgungsfunktionen einnimmt. Insgesamt verfügt die Innenstadt von Bergheim über eine höhere Attraktivität auch für auswärtige Kunden aus angrenzenden Kommunen, so dass die Stadt Bergheim innerhalb des Kreises Bergheim als Hauptwettbewerbsstandort anzusehen ist. Durch Wettbewerbsplanungen in umliegenden Kommunen ist zu erwarten, dass sich die Wettbewerbssituation für die Einkaufsstadt Bedburg zudem in nächster Zeit verschärfen wird. Als wichtigste Planung ist in diesem Zusammenhang auf die Ansiedlung eines Fachmarktzentrums mit insgesamt ca. 15.000 qm Verkaufsfläche in der Stadt Kerpen, Am Falder/ Auf dem Bürrig hinzuweisen. Wettbewerbsplanung Allgemeine Entwicklungstendenzen im Einzelhandel 14 3 Allgemeine Entwicklungstendenzen im Einzelhandel 3.1 Bedeutung des Einzelhandels für die Stadtentwicklung Die Entwicklung des Einzelhandels und der Stadtstrukturen beeinflussen einander. Einzelhandel bewirkt in integrierten Lagen oftmals Baudichte, Passantenfrequenz und Nutzungsmischung und ist wichtige Voraussetzung für Urbanität und eine „vitale Stadt“. Umgekehrt verbessern attraktive städtebauliche Rahmenbedingungen die Anziehungskraft von Einzelhandelslagen. Mit der zunehmenden Ansiedlung von Einzelhandel an peripheren Standorten hat sich diese „stadtbildende“ Funktion des Einzelhandels in der Vergangenheit deutlich reduziert. Daher bedarf es heute der gezielten Steuerung des Einzelhandels im Rahmen einer nachhaltigen Stadtentwicklungspolitik, um die stadtbildende Funktion des Einzelhandels aufrecht zu erhalten. Die Zentren sind dabei auf Einzelhandelsnutzungen angewiesen, um Frequenzen zu sichern. Stadtbildende Funktion des Einzelhandels Die Entwicklung des Einzelhandels wird von Veränderungen in Angebot und Nachfrage beeinflusst. Es wird davon ausgegangen, dass sich einige der nachfolgend skizzierten Entwicklungstendenzen unabhängig von öffentlichen Eingriffen fortsetzen, andere wiederum sind durch gezielte Stadtentwicklungspolitik beeinflussbar. Angebot und Nachfrage 3.2 Entwicklungen auf der Angebotsseite Eine Reihe handelsendogener Faktoren wird auch in Zukunft die Einzelhandelsentwicklung in Bedburg beeinflussen: Seit 1970 hat sich in Deutschland die Verkaufsfläche des Ladenhandels auf aktuell ca. 122 Mio. qm mehr als verdreifacht.6 In annähernd allen Branchen ist diese Tendenz seit Jahren ungebrochen. Abbildung 7 Verkaufsflächenentwicklung im Einzelhandel 1980 - 2010 (in Mio. qm) 150 120 109 90 116 122 95 60 77 63 30 0 1980 1990 1995 2000 2005 Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Datengrundlage: EHI. Handel aktuell 2009/2010 6 Vgl. EHI Handel aktuell 2009/2010 S.174 2010 Verkaufsflächenwachstum und steigende Betriebsgrößen Allgemeine Entwicklungstendenzen im Einzelhandel 15 Das starke Verkaufsflächenwachstum führt bei einem begrenzten Marktvolumen zu einem Rückgang der Verkaufsflächenproduktivität. Die Folgen sind steigender Wettbewerb um Marktanteile, aber auch die Tendenz zur stärkeren Reduzierung der Betriebskosten (Lieferantenkonditionen, Personalkosten). Hieraus resultieren eine Verschlechterung von Serviceleistungen sowie die weitere Verdrängung von Kleinstrukturen, die aufgrund ungünstigerer Einkaufskonditionen im Preiskampf nicht mehr mithalten können. Verkaufsflächenproduktivitäten Ein Wandel der Betriebsformen und Betriebskonzepte führt zu steigendem Wettbewerbsdruck v. a. bei inhabergeführten Geschäften. Dieser Wandel verläuft häufig in Verbindung mit einer zunehmenden Großflächigkeit und Discounterisierung. Beispielhaft ist hierzu der Lebensmitteleinzelhandel aufzuführen, bei dem im europäischen Vergleich der Preiskampf in Deutschland mit am größten ist. Die steigende Dominanz des Discountbereichs wird anhand der Entwicklung des Umsatzanteils am gesamten Lebensmitteleinzelhandel deutlich: Seit 1990 hat sich der Umsatzanteil der Discounter von 23,7 % auf 42,2 % im Jahre 2007 fast verdoppelt - Tendenz weiter steigend.7 Wesentliche Einbußen mussten neben den traditionellen kleineren SB-Lebensmittelgeschäften auch die Supermärkte hinnehmen. Discountorientierung Abbildung 8 Umsatzanteile des Lebensmitteleinzelhandels nach Betriebstypen von 1991 bis 2007 (in %) 50 40 30 20 10 0 199 1 199 2 1993 19 94 19 95 19 96 199 7 199 8 1999 2 000 2 001 20 02 20 03 200 4 200 5 2 00 6 2 007 SB -W arenhaus/ V erb rauchermarkt Disco unt er Supermarkt rest liche Leb ensmit t elgeschäf t e Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Datengrundlage: EHI. Handel aktuell 2009/2010 und frühere Ausgaben In anderen Branchen, z. B. Drogeriewaren, Textilien, Schuhe, Sportartikel, verläuft diese Entwicklung zu Gunsten von Fachmärkten und zu Lasten kleiner und mittelständischer Fachgeschäfte. Auf dem deutschen Elektronikmarkt werben die Filialketten Media Markt, 7 EHI: Handel aktuell 2009/2010, S. 192. Allgemeine Entwicklungstendenzen im Einzelhandel 16 Saturn und Pro Markt massiv mit Niedrigpreisen und erwirtschaften mittlerweile einen Umsatzanteil von fast 40 % am Gesamtmarkt.8 In dem angespannten Wettbewerb um Umsatzanteile haben Preisdumping und Unternehmensübernahmen zu immer stärkeren Konzentrationsprozessen und höherem Filialisierungsgrad im Einzelhandel geführt. Konzentration und Filialisierung Die Vertriebsstrukturen im Einzelhandel verändern sich mit deutlichen Auswirkungen auf die bestehende Einzelhandelslandschaft und deren Entwicklung. Neue Standorte (Tankstellen, Bahnhöfe, Flughäfen) verschärfen den Wettbewerb des stationären Einzelhandels. Hersteller versuchen, die Bedeutung der Händler zu mindern und realisieren Shops in Eigenregie. Mit E-Commerce erobern virtuelle Einkaufsplätze die Gunst der Kunden. So stieg der Umsatz des Online-Handels von 1,0 Mrd. EUR im Jahre 2000 auf 13,4 Mrd. EUR im Jahre 2008. Dies entspricht bereits über 7 % des Gesamtumsatzes im Einzelhandel. Für das Jahr 2009 wird ein weiterer Anstieg des Umsatzes auf 15,4 Mrd. EUR prognostiziert.9 Anfänglich waren es hauptsächlich Bücher und Unterhaltungselektronik/IT, die über ECommerce nachgefragt wurden. Mittlerweile ist der Online-Handel in fast allen Branchen spürbar. Auch der Bereich Teleshopping weist kontinuierliche Umsatzzuwächse von jährlich ca. 20 % auf. Damit verliert der stationäre Einzelhandel kontinuierlich Marktanteile. Veränderungen der Vertriebsstrukturen Tabelle 3 TOP Ten Textileinzelhandelsumsatz 2007 Unternehmen Arcandor, Essen 4.170 Otto, Hamburg 3.406 Metro, Düsseldorf 3.077 C & A Mode, Düsseldorf 2.933 Hennes & Mauritz, Hamburg 2.395 Peek & Cloppenburg, Düsseldorf 1.511 Tengelmann, Mülheim Ruhr 1.498 Aldi-Gruppe ,Essen/Mühlheim/R. 1.050 Lidl, Neckarsulm 1.050 Tchibo, Hamburg 1.077 Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Datengrundlage: EHI. Handel aktuell 2009/ 2010 Zudem kommt es zu einer Art „Aufweichung“ der bisherigen Betriebstypenstrukturen. Die Firma Tchibo hat sich lange Zeit als Mehrbranchenanbieter positioniert, der Kaffee-Verkauf degradierte 8 9 EHI: Handel aktuell 2009/2010, S. 236. EHI. Handel aktuell 2009/2010, S. 232. Allgemeine Entwicklungstendenzen im Einzelhandel 17 zur Nebeneinnahme. Die Lebensmitteldiscounter Aldi und Lidl erreichen hohe Umsatzanteile und Marktbedeutung mit Aktionsware, beispielhaft dafür ist die Betrachtung der umsatzbezogenen TOPTen im Textileinzelhandel. Aufgrund des fortwährenden Kampfes um Marktanteile nimmt die Vertikalisierung im Einzelhandel zu, sie steht für die Ausklammerung von Zwischenstufen (z. B. Großhandel) des Handels durch Realisierung eigener Shops oder enger Zusammenarbeit mit anderen Handelspartnern (z. B. Esprit, H & M, Ikea, Aldi), um sich hierdurch vor allem gegenüber anderen Filialisten, dem Fachhandel und dem Versandhandel behaupten zu können. 3.3 Entwicklungen auf der Nachfrageseite Verantwortlich für die Entwicklungstendenzen im Einzelhandel sind auch die Verbraucher. So hat sich auf der Nachfrageseite in den letzten Jahrzehnten ein demographischer und gesellschaftlicher Wandel vollzogen, der sich in einer Veränderung der Altersstrukturen und der Tendenz zu kleineren Haushalten sowie in einer gestiegenen Mobilität niederschlägt. Zudem ist zu berücksichtigten, dass die Bevölkerungszahl - mit erheblichen regionalen Unterschieden - in den kommenden Jahren zunehmend sinken wird. Die immer stärkere Preis- und Pkw-Orientierung der Kunden hat zu den heutigen Strukturen geführt. Das so genannte Smartshopping10 hat die traditionelle Kundenbindung an ein Unternehmen abgelöst mit der Folge, dass Preis- sowie Rabattierungsaktionen weiter zunehmen. Preis- und Pkw-Orientierung der Kunden In Verbindung von wachsenden Ausgaben in anderen Bereichen (z. B. Energie) und zunehmender Preisorientierung der Verbraucher sinkt der Ausgabenanteil der Kunden für Einzelhandel seit Jahren. Lag der Anteil des Einzelhandels an den privaten Konsumausgaben im Jahr 1995 noch bei über 35 %, wurde im Jahr 2008 nur noch ein Anteil von ca. 28 % erreicht.11 Insgesamt wird die Einzelhandelskaufkraft in den nächsten Jahren voraussichtlich nur in geringem Maße ansteigen. Anteil Einzelhandelsumsatz an privaten Konsumausgaben Die Kunden verlangen aber trotz Umsatzrückgängen eine möglichst große Vielfalt. Dazu fordern die Tendenz zu mehr Ein- und Zweipersonenhaushalten sowie der demografische Wandel (Steigerung der Lebenserwartung und Reduzierung der Gesamtbevölkerung) eine größere Diversifizierung im Hinblick auf Sortiments- und Angebots- Einkaufsverhalten 10 11 Smart Shopper: Die Kaufentscheidung orientiert sich ausschließlich an Preisgünstigkeit und Preiswürdigkeit; die Folgen im Kundenverhalten sind eine intensive Informationssuche vor dem Kauf, Vorratskäufe bei Angeboten, Internetshopping, Nutzung von Coupons und Kundenkarten. Quelle: Statistisches Bundesamt, HDE-Berechnungen 2007 (Einzelhandel ohne Kfz-Handel, Kraft- und Brennstoffe sowie Apotheken). Allgemeine Entwicklungstendenzen im Einzelhandel 18 strukturen. Alle Waren eines Bedarfsbereichs sollen zudem nach Möglichkeit an einem Einkaufsstandort verfügbar sein (One-StopShopping), damit möglichst wenig Zeit für die Versorgung bzw. möglichst viel Zeit für die Freizeitgestaltung investiert werden kann. Eine größere Entfernung zum Einkaufsort wird von dem mobilen Teil der Bevölkerung in Kauf genommen. „Erlebniseinkauf“ und „Versorgungseinkauf“ werden immer stärker getrennt. Insgesamt geht mit der Steigerung der Mobilität und einer immer bedeutsamer werdenden Erlebniskomponente des Einkaufens eine sinkende Standort- und Betriebstreue der Verbraucher einher. Hierdurch hat sich der Wettbewerb um den Kunden intensiviert. Auch hat das veränderte Kundenverhalten zu einer Neubewertung von Standortfaktoren und Standortqualitäten sowie der Entwicklung neuer Betriebstypen und Vertriebsysteme durch die Einzelhandelsunternehmen geführt. 3.4 Auswirkungen auf die Stadtentwicklung Aus der Vernetzung der Entwicklungen von Angebots- und Nachfrageseite resultieren zum Teil erhebliche Auswirkungen auf die Stadtentwicklung. Durch die Konzentration auf periphere, autoorientierte Einkaufsorte haben die gewachsenen Zentren v. a. in der Vergangenheit an Bedeutung. Die erfolgte Ausweitung von zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten an nicht integrierten Standorten hat wichtige Magnetbetriebe sowie Kaufkraft aus den Zentren abgezogen. In den Innenstädten haben die Warenhäuser und der Fachhandel als Leitbetriebe an Bedeutung eingebüßt. Allerdings ist hinsichtlich der Shopping-Center festzuhalten, dass hier in den letzten Jahren eine Trendwende eingesetzt hat: Funktionsverluste in den Stadtzentren Während Einkaufszentren seit den 60er Jahren vorzugsweise außerhalb bestehender Versorgungsstrukturen auf der „Grünen Wiese“ angesiedelt wurden, hat in den letzten Jahren eine Trendwende eingesetzt, in deren Folge neue Einkaufszentren zum überwiegenden Teil innerhalb von Innenstädten bzw. Nebenzentren in Oberund Mittelzentren realisiert wurden. Der Forderung von Handelsunternehmen nach größeren Ladeneinheiten ist in vielen Zentren schwer nachzukommen. Vielfach fehlen notwendige Entwicklungsflächen für neue Handelsimmobilien oder Erweiterungen bestehender Betriebe; die Zuschnitte bestehender Ladeneinheiten entsprechen vielerorts nicht mehr aktuellen Ansprüchen. Die eigentümerübergreifende Vergrößerung von bestehenden Ladeneinheiten stellt eine besondere Herausforderung dar, die u. a. in Immobilien- und Standortgemeinschaften gelöst werden können. Flächenansprüche Allgemeine Entwicklungstendenzen im Einzelhandel 19 Leistungsfähige Lebensmittelanbieter fragen heute Standorte mit mindestens 800 qm Verkaufsfläche nach. Es muss daher davon ausgegangen werden, dass Lebensmittelanbieter ohne Erweiterungsmöglichkeiten in vielen Fällen aufgeben werden. Bei fehlenden Entwicklungsflächen in den kleineren Zentren kann dann die Funktionsfähigkeit des gesamten Zentrums gefährdet sein. Beim Verlust des Lebensmittelmagnetbetriebs entsteht i. d. R. ein Trading-DownProzess, und weitere Geschäfte müssen aufgrund fehlender Laufkundschaft schließen. Auch andere Infrastruktureinrichtungen (z. B. Poststellen, Bankfilialen) ziehen sich aus den (ehemaligen) Versorgungsschwerpunkten zurück. Diese Entwicklungen verlaufen entgegen einem stadtpolitischen Ziel der „kurzen Wege“. In der Bedburger Bevölkerung sind insbesondere immobile Bevölkerungsteile betroffen, die auf eine wohnungsnahe Grundversorgung angewiesen sind. Mit dem demografischen Wandel steigt dieser betroffene Bevölkerungsteil weiter an. Nahversorgung Das Verkaufsflächenwachstum an nicht integrierten Standorten führt zu erhöhten Aufwendungen zur Bereitstellung der dort monofunktional genutzten Infrastruktur. Zudem verursacht das Ausbleiben von Einzelhandelsinvestitionen in den Zentren öffentliche Revitalisierungs- und Entwicklungsmaßnahmen. Der Flächenverbrauch für großflächige, oft eingeschossige Verkaufsräume an peripheren Standorten mit großzügigen Stellplatzanlagen belastet die Umwelt. Infrastrukturkosten Die durch die steigenden Betriebsgrößen hervorgerufenen größeren Einzugsbereiche der Betriebe fördern den Anstieg des Individualverkehrs. Die Realisierung einer städtischen Funktionsmischung von Wohnen und Versorgung - und damit die Möglichkeit zur Reduzierung von Verkehr - wird immer schwieriger. Die schwindende Attraktivität von Zentren kann darüber hinaus zur Vernachlässigung von Investitionen in den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) führen. Individualverkehr In Gewerbe- und Industriegebieten bieten Entwicklungsflächen entlang von Hauptverkehrsstraßen aufgrund ihrer guten PkwErreichbarkeit für viele Einzelhandelsunternehmen attraktive Alternativstandorte zu den Stadtzentren. Einzelhandelsunternehmen sind im Vergleich zu anderem Gewerbe zur Zahlung höherer Bodenrenten fähig, was zur Verdrängung des vorhandenen Gewerbes führen kann. Gewerbe- und Industriegebieten Diese übergeordneten Entwicklungen nimmt auch auf das Zentrengefüge der Stadt Bedburg Einfluss, wodurch Versorgungsschwerpunkte in ihrer Qualität und Existenz beeinträchtigt werden können. Eine gesamtstädtische Steuerung der Einzelhandelsentwicklung ist notwendig, um die dadurch verursachten städtebaulichen, wirtschaftlichen und ökologischen Folgewirkungen verträglich zu halten und dem Bedeutungsverlust gewachsener Zentren entgegenzuwirken. Eckdaten des Einzelhandels der Stadt Bedburg 20 4 Eckdaten des Einzelhandels der Stadt Bedburg 4.1 Einzelhandel nach Angebotsschwerpunkt Im Bedburger Stadtgebiet wurden im März 2009 154 Betriebe des Ladeneinzelhandels und des Ladenhandwerks mit insgesamt 37.490 qm Verkaufsfläche erhoben. Auf dieser Verkaufsfläche wurde im Jahr 2008 ein Bruttoumsatz von ca. 113,8 Mio. EUR erwirtschaftet. Einzelhandelsbestand der Stadt Bedburg Die Umsatzleistung der Einzelhandelsbetriebe wurde gutachterlicherseits auf Basis durchschnittlicher Betriebskennziffern (z. B. Flächenproduktivitätswerte) eingeschätzt, wobei die Ergebnisse der Einzelhandelsbefragung sowie unternehmenseigene Erfahrungswerte aus zahlreichen Befragungen des Einzelhandels zugrunde gelegt wurden. Umsatzeinschätzung In der folgenden Tabelle bzw. Abbildung „Einzelhandelsausstattung der Stadt Bedburg nach Angebotsschwerpunkt“ ist die Einzelhandelsausstattung nach dem Umsatzschwerpunkt der Betriebe dargestellt. Somit werden hier die Betriebe, die unterschiedliche Sortimente führen (z. B. SB-Warenhäuser), ihrem Umsatzschwerpunkt zugeordnet. Dabei zeigt sich die Branchenstruktur der Stadt, die auch mit Vergleichsdaten anderer Kommunen gleicher Einwohnerzahl abgeglichen werden kann. Einzelhandelsausstattung der Stadt Bedburg nach Angebotsschwerpunkt Abbildung 9 Einzelhandelsausstattung der Stadt Bedburg nach Angebotsschwerpunkt (in %) Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Zoobedarf Bücher/Schreibwaren, Büro Bekleidung, Schuhe Sport, Freizeit, Spiel Elektrowaren Möbel, Einrichtung Bau- und Gartenbedarf 0,0 10,0 Umsatz (112,1 Mio. EUR) Anzahl der Betriebe (n=154) 20,0 30,0 40,0 Verkaufsfläche (n=35.615 qm) Verkaufsfläche (n=37.490 qm) Quelle: Darstellung und Berechung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2009, Datengrundlage: eigene Erhebung März 2009 50,0 60,0 Anzahl der Betriebe (n=151) Umsatz (113,8 Mio. EUR) Eckdaten des Einzelhandels der Stadt Bedburg Tabelle 4 21 Einzelhandelsausstattung der Stadt Bedburg nach Angebotsschwerpunkt Anzahl der Betriebe Warengruppe abs. in % Verkaufsfläche in qm in % Umsatz in Mio. in % EUR Nahrungs- und Genussmittel 50 32,5 14.910 39,8 61,5 54,0 Gesundheit, Körperpflege 21 13,6 1.785 4,8 15,8 13,9 Blumen, Zoobedarf 11 7,1 2.535 6,8 2,5 2,2 8 5,2 480 1,3 2,2 1,9 24 15,6 3.335 8,9 8,0 7,0 Sport, Freizeit, Spiel 5 3,2 900 2,4 2,3 2,0 Elektrowaren 6 3,9 1.350 3,6 5,3 4,7 Möbel, Einrichtung 18 11,7 5.450 14,5 6,6 5,8 Bau-, Gartenbedarf, Autozubehör 11 7,1 6.745 18,0 9,6 8,4 154 100 37.490 100 113,8 100 Bücher, Schreibwaren, Büro Bekleidung, Schuhe, Schmuck Summe Anm.: Verkaufsflächen auf 5 qm gerundet Quelle: Darstellung und Berechung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2009, Datengrundlage: eigene Erhebung März 2009 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen) Für die Einzelhandelsausstattung nach Warengruppen sind folgende Ergebnisse festzuhalten: Einzelhandelsausstattung nach Warengruppen  Im Nahrungs- und Genussmittelbereich werden von 50 Betrieben (= ca. 33 % der ansässigen Betriebe) auf rund zwei Fünfteln der Gesamtverkaufsfläche (ca. 14.910 qm) mehr als die Hälfte des Einzelhandelsumsatzes (ca. 61,5 Mio. EUR) der Stadt Bedburg erzielt. Die Betriebsstruktur weist eine Mischung aus kleinstrukturierten Betrieben und großflächigen Lebensmittel-SB-Märkten auf. Das Angebot im Lebensmitteleinzelhandel wird in Bedburg derzeit im Wesentlichen durch sechs Märkte (ein SB-Warenhaus, zwei Supermärkte, drei Discounter) geprägt. Der größte Anbieter im Stadtgebiet ist mit mehr als 6.000 qm Verkaufsfläche das real,- SB-Warenhaus an der Bahnstraße. Mit einer durchschnittlichen Verkaufsfläche je Betrieb von über 300 qm ist im Vergleich zu Mittelzentren ähnlicher Größe eine überdurchschnittliche Betriebsgröße festzustellen. Nahrungs- und Genussmittel  Der Sparte Gesundheit und Körperpflege sind rund 14 % der Betriebe (21 Betriebe) mit einem Verkaufsflächenanteil von ca. 5 % (ca. 1.785 qm) und einem Umsatzanteil von rund 14 % (ca. 15,8 Mio. EUR) zuzuordnen. Im Vergleich der Warengruppen verfügen die Betriebe über eine kleinteilige Struktur, die in erster Linie durch Fachgeschäfte und Apotheken gekennzeichnet ist. Da- Gesundheit, Körperpflege Eckdaten des Einzelhandels der Stadt Bedburg 22 bei weist die Warengruppe Gesundheit/ Körperpflege die höchste Flächenproduktivität (EUR je qm Verkaufsfläche) auf.  Für den Bereich Blumen/ Zoobedarf ist bei Anteilen von rund 7 % der Betriebe, rund 7 % der Verkaufsfläche und rund 2 % des Umsatzes auf mehrere - teilweise großflächigere - Fachmärkte hinzuweisen. Beim Zoobedarf ist in Bedburg v. a. auf den Fachmarkt Fressnapf zu verweisen. Die Umsatzleistung der gesamten Warengruppe spiegelt relativ geringe branchenbezogene Flächenproduktivitäten wider. Blumen, Zoobedarf  Der Bereich Bücher, Schreibwaren, Büro ist durch mehrere kleinstrukturierte Betriebe (ca. 5 % der Betriebe, ca. 1 % der Verkaufsfläche und ca. 2 % des Umsatzes) mit höherer Spezialisierung geprägt. Bücher, Schreibwaren, Büro  Im überwiegend mittelfristigen Bedarfsbereich ist in der Warengruppe Bekleidung, Schuhe, Schmuck (inkl. Sportbekleidung, Sportschuhe) eine Ausstattung mit ca. 16 % der Betriebe (24 Betriebe), ca. 9 % der Verkaufsfläche (ca. 3.335 qm) und ca. 7 % des Umsatzes (ca. 8,0 Mio. EUR) festzustellen. Das Angebot ist durch inhabergeführte Fachgeschäfte und Fachmarktfilialen gekennzeichnet. Als größter Anbieter dieser Warengruppe ist der im Ortskern Bedburg ansässige Betrieb KiK Textildiskont zu nennen. Bekleidung, Schuhe, Schmuck  In der Sortimentsgruppe Sport, Freizeit, Spiel liegen ca. 3 % der Betriebe, ca. 2 % der Verkaufsfläche und ca. 2 % des Einzelhandelsumsatzes in der Stadt Bedburg vor. Größte Anbieter in dieser Sparte ist der Fachmarkt real,- Sport und Spiel. Sport, Freizeit, Spiel  Im langfristigen Angebotsbereich sind die Elektrowaren mit einer Ausstattung überwiegend kleinerer und mittelgroßer Fachgeschäfte (ca. 4 % der Betriebe, ca. 4 % der Verkaufsfläche und ca. 5 % des Umsatzes) enthalten. Als größerer strukturprägender Anbieter in dieser Warengruppe ist der Betrieb MediMax in der Bahnstraße hervorzuheben. Elektrowaren  Die Warengruppe Möbel, Einrichtung weist ca. 12 % der Betriebe und ca. 15 % der Verkaufsfläche auf. Diese Warengruppe erzielt jedoch nur ca. 6 % des Gesamtumsatzes des Bedburger Einzelhandels, so dass branchenüblich vergleichsweise geringe Flächenproduktivitäten zu konstatieren sind. Mit dem Anbieter Europa Möbel Conrads in Kaster ist ein größeres Einrichtungshaus in Bedburg ansässig. Möbel, Einrichtung  Auf die dem langfristigen Bedarf zugeordnete Warengruppe Bau- und Gartenbedarf entfallen rund 7 % der Betriebe, rund 18 % der Verkaufsfläche und ca. 8 % des Umsatzes. Als flächenintensive Betriebstypen mit vergleichsweise geringer Raumleistung sind in dieser Sparte die Bau- und Gartenbedarfsanbieter mit teilweise sehr großen dem Verkauf dienenden Freiflächen festzuhalten. Bau- und Gartenbedarf Eckdaten des Einzelhandels der Stadt Bedburg 4.2 23 Verkaufsflächenausstattung im Vergleich Zur Bewertung des Einzelhandelsbestandes der Stadt Bedburg wird die Verkaufsflächenausstattung bezogen auf die Einwohnerzahl der Stadt Bedburg dem Durchschnittswert aus Vergleichskommunen gegenübergestellt. Vergleichskommunen Abbildung 10 Relative Verkaufsfläche in qm pro 1.000 Einwohner im Vergleich 700 600 615 581 500 442 400 395 300 306 278 200 225 100 138 105 74 77 46 0 Nahrungs- und Gesundheit, Blumen, Genussmittel Körperpflege Zoobedarf 20 37 23 Bücher, Bekleidung, Schreibwaren Schuhe, 55 Sport, Freizeit, Spiel 56 74 Elektro- Möbel, Bau- und waren Einrichtung Gartenbedarf Schmuck Bedburg Anm.: Durchschnitt Vergleichsstädte 20.001-30.000 Einwohner Zur Bewertung wird die Verkaufsflächenausstattung - bezogen auf die Einwohnerzahl der Stadt Bedburg - dem Durchschnittswert aus 55 Vergleichskommunen mit 20.001 bis 30.000 Einwohnern gegenübergestellt. Quelle: Darstellung und Berechnung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2009. Eigene Erhebung März 2009, GMA, Kennziffern des Einzelhandels in Deutschland und Österreich 2007, Ludwigsburg 2007 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen) Bei einer Einwohnerzahl von rund 24.250 und einer Verkaufsflächenausstattung von ca. 34.490 qm ergibt sich eine Verkaufsfläche pro 1.000 Einwohner von ca. 1.546 qm. Dieser Wert liegt deutlich unter dem Vergleichswert von ca. 1.999 qm Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner. Verkaufsflächenausstattung insgesamt Differenziert nach Branchen ergibt sich für die Verkaufsflächenausstattung der Stadt Bedburg ein heterogenes Bild: So ist in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Blumen/ Zoobedarf eine überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung gegeben. Dagegen weisen die Warengruppen Bekleidung/ Schuhe/ Schmuck, Sport/ Freizeit/ Spiel, Elektrowaren, Möbel/ Einrichtung und Bauund Heimwerkerbedarf eine unterdurchschnittliche Verkaufsflä- Verkaufsflächenausstattung nach Branchen Eckdaten des Einzelhandels der Stadt Bedburg 24 chenausstattung auf. In allen übrigen Warengruppen (Gesundheit, Körperpflege und Bücher, Schreibwaren, Büro) liegt bezogen auf die Einwohnerzahl dagegen eine weitgehend durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung vor. Insgesamt ergeben sich die größten Abweichungen der Bestandsdaten zu den Werten der Vergleichsstädte in den Warengruppen Bekleidung/ Schuhe/ Schmuck, Möbel/ Einrichtung sowie Bau- und Gartenbedarf. In den Warengruppen mit einer unterdurchschnittlichen Verkaufsflächenausstattung sind die Abweichungen unter Berücksichtigung aktueller Einkaufsorientierungen, der Wettbewerbssituation und -entwicklung in der Region sowie der Bevölkerungsentwicklung bis zum Jahr 2020 in die Überprüfung der benötigten zusätzlichen Verkaufsfläche einzustellen. 4.3 Bereinigte Einzelhandelsausstattung der Stadt Bedburg Im Folgenden werden die Verkaufsflächen und Umsätze auf der Ebene der Warengruppen betrachtet. Hierbei werden die bereinigten Verkaufsflächen bzw. Umsätze aufgeführt. So wird beispielsweise der bei Lebensmittel-SB-Märkten (z. B. SB-Warenhäuser, Lebensmitteldiscounter, Supermärkte) erwirtschaftete Umsatz mit Konsumgütern (z. B. Drogeriewaren) den jeweiligen Warengruppen zugeordnet. Tabelle 5 bereinigte Einzelhandelsausstattung Bereinigte Einzelhandelsausstattung der Stadt Bedburg Verkaufsfläche Warengruppe in qm Nahrungs- und Genussmittel 11.305 30,2 50,1 44,0 Gesundheit, Körperpflege 2.345 6,3 19,1 16,8 Blumen, Zoobedarf 1.905 5,1 3,0 2,6 575 1,5 3,9 3,4 Bekleidung, Schuhe, Schmuck 4.455 11,9 9,0 7,9 Sport, Freizeit, Spiel 1.895 5,1 3,5 3,1 Elektrowaren 2.050 5,5 7,2 6,3 Möbel, Einrichtung 5.995 16,0 9,0 7,9 Bau-, Gartenbedarf, Autozubehör 6.965 18,6 9,0 7,9 37.490 100 113,8 100 Bücher, Schreibwaren, Büro Summe Anm.: in % Umsatz in Mio. EUR in % Ergebnisse auf 5 qm gerundet Quelle: Darstellung und Berechung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2009. Datengrundlage: eigene Erhebung März 2009 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen) Im Hinblick auf die bereinigte Verkaufsflächenausstattung und bereinigten Umsätze der Stadt Bedburg ist festzuhalten, dass die An- Bereinigte Verkaufsflächenausstattung und Umsätze Eckdaten des Einzelhandels der Stadt Bedburg 25 teile der einzelnen Warengruppen sich im Vergleich zur Einzelhandelsausstattung nach Angebotsschwerpunkt im Saldo nur geringfügig verändern. Die größten Abweichungen liegen in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel vor, was darauf zurückzuführen ist, dass die in dieser Gruppe enthaltenden strukturprägenden Anbieter (Lebensmittel-SB-Märkte) neben Nahrungs- und Genussmittel auch einen größeren Anteil an Nonfoodsortimenten in ihrem Angebot aufweisen, die bei der Darstellung der bereinigten Einzelhandelsausstattung den entsprechenden Warengruppen zugeordnet werden. 4.4 Struktur und Verteilung großflächiger Einzelhandelsbetriebe Im folgenden wird eine separate Betrachtung der großflächigen Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Bedburg durchgeführt, da diese je nach sortimentsbezogener Ausrichtung und Standortlage wichtige Magnetfunktionen für den kleinstrukturierten Facheinzelhandel in ihrem Standortumfeld übernehmen können. Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind in Abgrenzung zum sonstigen Einzelhandel planungsrechtlich eine eigenständige Nutzungsart. Nach der aktuellen Rechtsprechung ist bei einer Verkaufsfläche von mehr als 800 qm von der Großflächigkeit eines Einzelhandelsbetriebes auszugehen. großflächige Einzelhandelsbetriebe Der großflächige Einzelhandel in Bedburg nimmt im Rahmen der gesamtstädtischen Handelsstruktur eine wichtige Stellung ein. Auf den großflächigen Einzelhandel entfallen hier rund 5 % der Betriebe (= 8 Betriebe) mit einem Verkaufsflächenanteil von rund 50 % (= 18.890 qm) und einem Umsatzanteil von ca. 44 % (= 50,6 Mio. EUR), so dass im interkommunalen Vergleich eine durchschnittliche Bedeutung der Großbetriebe festzustellen ist. durchschnittliche Bedeutung der Großbetriebe Die großflächigen Einzelhandelsbetriebe verteilen sich auf folgende Betriebstypen: Struktur des großflächigen Einzelhandels      1 SB-Warenhaus 2 Supermärkte 1 Lebensmitteldiscounter 2 Möbelfachmärkte 2 Bau-/ Heimwerker-/ Gartenfachmärkte. Im Hinblick auf die Sortimentsstruktur der großflächigen Einzelhandelsbetriebe der Stadt Bedburg ist festzuhalten, dass von den oben genannten Betrieben vier Betriebe überwiegend nahversorgungsrelevante Sortimente und vier Betriebe überwiegend nicht zentrenrelevante Sortimente anbieten.12 12 Einordnung der Sortimentsstruktur der großflächigen Betriebe gemäß „Bedburger Sortimentsliste“, vgl. Kapitel 8. Eckdaten des Einzelhandels der Stadt Bedburg 26 Abbildung 11 Anzahl und Struktur der großflächigen Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Bedburg nahversorgungs-/zentrenrelevantes Fachmarkt Kernsortiment mit nicht zentrenrele- Lebensmittel- Warenhaus, anbieter* Kaufhaus 2 - - 1 3 Wohngebietslage - - - 1 1 dezentrale Lage 2 4 - - 2 4 4 8 Kategorie zentrale Versorgungsbereiche Summe *Anm.: Fachmarkt vantem Kernsortiment Summe SB-Warenhaus, Verbrauchermarkt, Supermarkt, Discounter Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2009. Datengrundlage: eigene Erhebung März 2009 Im Hinblick auf mögliche Verbundeffekte ist darauf zu verweisen, dass drei der acht großflächigen Einzelhandelsbetriebe den zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Bedburg zugeordnet sind, so dass hierbei zum Teil erhebliche Kopplungseffekte für den Einzelhandel zu unterstellen sind.13 Vier Betriebe sind darüber hinaus in dezentralen/ Pkw-orientierten Lagen ansässig. Ein Fachmarkt mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment hat seinen Standort in einer Wohngebietslage. 13 vgl. hierzu die Erläuterungen im Berichtsteil „Zentrenkonzept“. Verbundeffekte Einzugsbereich, Kaufkraft und Zentralität 5 Einzugsbereich, Kaufkraft und Zentralität 5.1 Einzugsbereich des Bedburger Einzelhandel 27 Als einzelhandelsrelevanter Einzugsbereich wird der Raum bezeichnet, in dem sich die Konsumenten überwiegend zum Einkauf nach Bedburg orientieren. Da das Nachfrageverhalten im Marktgebiet durch die spezifische Konsumentenstruktur beeinflusst wird, werden im Rahmen der Kaufkraftberechnungen bzgl. der Konsumentenstruktur u. a. das Alter, das Pendlerverhalten sowie das Kaufkraftniveau auf Basis der Einkommensstatistik berücksichtigt. Definition: Einzugsbereich Die Abgrenzung des Einzugsbereichs des Bedburger Einzelhandels erfolgt unter Berücksichtigung folgender Erhebungen bzw. Bewertung folgender Rahmenbedingungen: Abgrenzungskriterien      Ergebnisse der Kundenwohnorterhebung durch die Bedburger Einzelhändler und der Bürgerbefragung im April 2009 Bewertung der verkehrsinfrastrukturellen Situation Bewertung der spezifischen topographischen, siedlungsstrukturellen und stadträumlichen Gegebenheiten Bewertung der derzeitigen und zukünftigen lokalen und regionalen Wettbewerbssituation Bewertung der Pendlerbewegungen (Ein- und Auspendler). Bei der im April 2009 durch die Bedburger Einzelhändler durchgeführten Kundenwohnorterhebung wurden die Wohnorte von 19.240 Kunden erfasst, um eine realistische Einschätzung der übergemeindlichen Verflechtungen aufzeigen zu können. Insgesamt stammen rund 84 % der erfassten Kunden aus der Stadt Bedburg. Auf andere Städte und Gemeinden entfällt entsprechend ein Kundenanteil von ca. 16 % aller erfassten Kunden. Abbildung 12 Wohnorte der Bedburger Einzelhandelskunden in % Stadt Bedburg 84% Stadt Bergheiim 5% Gemeinde Elsdorf 5% Stadt Grevenbroich 2% 1% 3% Gemeinde Titz Sonstige Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2009. Datengrundlage: Kundenwohnorterhebung April 2009 Kundenwohnorterhebung Einzugsbereich, Kaufkraft und Zentralität 28 Anhand des Kundenanteils an der Gesamtkundenzahl sowie des Kundenanteils an der Einwohnerzahl der Herkunftsgemeinde ist die Intensität der übergemeindlichen Verflechtungen mit benachbarten Städten und Gemeinden zu bewerten. Diese übergemeindliche Verflechtungsintensität ist in Bedburg eher gering ausgeprägt. Tabelle 6 Wohnorte der Bedburger Einzelhandelskunden Wohnort der Kunden Anzahl der Anzahl der Einwohner Kunden Kunden in % der Gesamtkundenzahl Kunden in % der Einwohner Bedburg 24.246 16.310 84,4 67,3 Bergheim 62.100 1.103 5,7 1,8 Elsdorf 21.306 873 4,5 4,1 Erkelenz 44.606 39 0,2 0,1 Grevenbroich 64.197 303 1,6 0,5 Jüchen 22.732 42 0,2 0,2 Rommerskirchen 12.956 61 0,3 0,5 8.366 115 0,6 1,4 Sonstige ./. 394 2 ./. Summe ./. 19.240 100 ./. Titz Quelle: Darstellung und Berechung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2009. Datengrundlage: Kundenwohnorterhebung April 2009 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen) Besonders vor dem Hintergrund der Ergebnisse der Kundenwohnorterhebung ist davon auszugehen, dass der Kerneinzugsbereich des Einzelhandels der Stadt Bedburg nicht über das eigene Stadtgebiet hinausreicht. Die benachbarten Kommunen sind aufgrund der geringen Verflechtungsintensitäten nicht dem Einzugsbereich zuzuordnen. Kerneinzugsbereich des Einzelhandels der Stadt Bedburg Bei der Würdigung des dargestellten Einzugsbereichs für die Stadt Bedburg ist zur berücksichtigen, dass davon auszugehen ist, dass insbesondere der qualifizierte und spezialisierte Einzelhandel der Stadt (z. B. das SB-Warenhaus real,- oder der Elektrofachmarkt MediMax) teilweise auch größere Marktgebiete erschließt. Das abgegrenzte Areal ist somit als Kerneinzugsbereich zu verstehen. Die Umsätze aus sporadischen Einkaufsbeziehungen mit Personen, die außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes wohnhaft sind (z. B. Pendler, Touristen), sind als Streuumsätze zu bezeichnen. 5.2 Kaufkraftpotenzial Die Kaufkraft ist der wichtigste Indikator für das Konsumpotenzial der in einem abgegrenzten Raum lebenden Bevölkerung. Sie wird abgeleitet aus dem Einkommen privater Haushalte. Unter Berück- Ermittlung des Kaufkraftpotenzials Einzugsbereich, Kaufkraft und Zentralität 29 sichtigung der Ausgaben für Wohnen, Versicherungen, Pkw-Kosten, Reisen und Dienstleistungen wird das „einzelhandelsrelevante“ Kaufkraftpotenzial ermittelt und auf sortimentsbezogene Pro-KopfAusgaben aufgeschlüsselt. Nach Berechnungen der GfK GeoMarketing GmbH, Bruchsal, sowie eigenen Berechnungen, verfügt jeder Bundesbürger im Jahr 2008 über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von ca. 5.320 EUR. Pro-Kopf-Ausgabenwerte Bei Unterteilung des gesamten Bedarfsgüterbereichs in die Nahrungs- und Genussmittel einerseits und in die Nichtlebensmittel andererseits, entfallen ca. 1.810 EUR (ca. 34 %) auf den Lebensmittelbereich und ca. 3.510 EUR (ca. 66 %) auf Nonfoodangebote. Regionale Unterschiede in der Wirtschaftskraft bzw. im Einkommensniveau spiegelt die von der GfK GeoMarketing GmbH, Bruchsal, publizierte regionale Kaufkraftkennziffer, die die Abweichung zum Bundesdurchschnitt in Zahlen fasst, wider. Übersteigt die örtliche Kaufkraftkennziffer den Bundeswert, verfügen die Bürger der Kommune über ein um den entsprechenden Prozentsatz höheres Kaufkraftniveau und umgekehrt. regionale Kaufkraftkennziffer Diese einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer für Bedburg liegt bei ca. 101,3, d. h. die durchschnittliche einzelhandelsrelevante Kaufkraft liegt um ca. 1,3 Prozentpunkte über dem Bundesdurchschnitt. Unter Berücksichtigung der Einwohnerzahl von rund 24.246 (Stand: 31. Dezember 2008) ergibt sich eine örtliche einzelhandelsrelevante Kaufkraft in Bedburg von ca. 130,7 Mio. EUR. Tabelle 7 Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial nach Warengruppen im Einzugsbereich des Bedburger Einzelhandels im Jahr 2008 Stadt Bedburg Warengruppe in Mio. EUR in % Nahrungs- und Genussmittel 44,5 34,0 Gesundheit, Körperpflege 19,0 14,5 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 2,3 1,8 Bücher, Schreibwaren, Büro 4,8 3,7 17,1 13,1 4,2 3,2 Elektrowaren 12,4 9,5 Möbel, Einrichtung 12,3 9,4 Bau-, Gartenbedarf, Autozubehör 14,1 10,8 130,7 100 Bekleidung, Schuhe, Schmuck Sport, Freizeit, Spiel Summe Quellen: Darstellung und Berechnung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2009 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen) Kaufkraftpotenzial Einzugsbereich, Kaufkraft und Zentralität 30 Mittelfristig ist die Entwicklung des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials der Stadt Bedburg eng an ihrer Bevölkerungsentwicklung gebunden. So ist bei Zugrundelegung der Bevölkerungsprognose der Stadt Bedburg davon auszugehen, dass bei abnehmender Einwohnerzahl auch das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial in Bedburg bis zum Jahr 2020 abnehmen wird. 5.3 Entwicklung der Kaufkraft Zentralität des Bedburger Einzelhandels Stellt man die im Bedburger Einzelhandel erzielten warengruppenspezifischen Umsätze der in Bedburg vorhandenen einzelhandelsrelevanten Kaufkraft gegenüber, ergibt sich die so genannte Zentralität14 für die einzelnen Sortimentsgruppen. Definition: Zentralität Liegt die Zentralität über 100, so ist der Umsatz des Bedburger Einzelhandels in dem jeweiligen Sortiment höher als die in Bedburg vorhandene Kaufkraft. Damit fließt im Saldo mehr Kaufkraft von außen zu als aus dem Stadtgebiet ab. Bei einer Zentralität unter 100 ist der im jeweiligen Sortiment generierte Umsatz geringer als die in Bedburg vorliegende sortimentsbezogene Kaufkraft. Tabelle 8 Zentralitätskennziffern nach Sortimentsgruppen in Bedburg im Jahr 2008 Daten Warengruppe Umsatz Kaufkraft Zentralität in Mio. EUR* in Mio. EUR Nahrungs- und Genussmittel 50,1 44,5 112,6 Gesundheit, Körperpflege 19,1 19,0 100,5 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 3,0 2,3 130,4 Bücher, Schreibwaren, Büro 3,9 4,8 81,3 Bekleidung, Schuhe, Schmuck 9,0 17,1 52,6 Sport, Freizeit, Spiel 3,5 4,2 83,3 Elektrowaren 7,2 12,4 58,1 Möbel, Einrichtung 9,0 12,3 73,2 Bau-, Gartenbedarf, Autozubehör 9,0 14,1 63,8 113,8 130,7 87,1 Summe * bereinigte Umsätze; Umsätze eines Mehrbranchenunternehmen werden der jeweiligen Branchengruppe zugeordnet Quellen: Darstellung und Berechnung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2009. Datengrundlage: eigene Berechnungen (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen) 14 vgl. Definition im Glossar Einzugsbereich, Kaufkraft und Zentralität Bei einem Mittelzentrum wie Bedburg und der spezifischen Lage im Spannungsfeld der Oberzentren Köln, Aachen und Düsseldorf sowie mehreren Mittelzentren, vor allem Bergheim, ist eine Gesamtzentralität von rund 87 ein Wert, der als zufriedenstellend bezeichnet werden kann. Jedoch liegen innerhalb der Warengruppen deutliche Unterschiede vor. Während in den Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit/ Körperpflege und Blumen/ Pflanzen/ zoologischer Bedarf) überdurchschnittliche Zentralitätswerte erreicht werden, liegen die Zentralitätswerte in den übrigen Warengruppen teilweise deutlich unter 100. Insgesamt ist festzuhalten, dass der Einzelhandel der Stadt Bedburg in mehreren Warengruppen seine mittelzentrale Versorgungsfunktion derzeit nur eingeschränkt erfüllt, so dass sich hieraus weitere Hinweise auf Entwicklungspotenziale ergeben (vgl. hierzu Kapitel 7). 5.4 31 Bewertung der mittelzentralen Versorgungsfunktion Kaufkraftbewegungen in Bedburg Die Zentralität trifft noch keine Aussage darüber, in welchem Umfang die örtliche Kaufkraft gebunden werden kann. Hierzu ist eine Differenzierung zwischen Umsätzen, die mit Kunden aus dem Stadtgebiet erzielt werden, und Kunden von außerhalb erforderlich. Die Einschätzung dieser Aufsplittung erfolgt wiederum mit Hilfe der durchgeführten Befragungsaktionen (Kundenwohnorterhebung, Bürgerbefragung) unter Berücksichtigung der Wettbewerbssituation in der Region und mit Hilfe von Erfahrungswerten. Die Ergebnisse der Einzelbetriebe werden wiederum auf der Ebene der Warengruppen zusammengeführt. Ermittlung der Kaufkraftbindung Bei der Darstellung der Kaufkraftbewegungen wird der Umsatz des Bedburger Einzelhandels zugrunde gelegt. Der Umsatz mit auswärtigen Kunden wird abgezogen, so dass im Ergebnis der Umsatz, der durch die Bedburger Bürger generiert wird, der Kaufkraft der Bevölkerung der Stadt Bedburg gegenübergestellt werden kann. Kaufkraftbewegungen Der Einzelhandel in der Stadt Bedburg hat im Jahr 2008 insgesamt ca. 71 % der in Bedburg vorhandenen Kaufkraft gebunden. Somit fließt ein Anteil von ca. 29 % der Kaufkraft in konkurrierende Einkaufsorte ab. Eine übergemeindliche Versorgungsbedeutung des Bedburger Einzelhandels lässt sich aus einem Anteil von rund einem Fünftel des Einzelhandelsumsatzes (ca. 21,1 Mio. EUR) mit auswärtigen Kunden ableiten. Kaufkraftbindung nach Warengruppen Die Kaufkraftbewegungen differenziert nach Warengruppen sind der folgenden Tabelle zu entnehmen. Die höchsten Kaufkraftbindungsquoten in der Stadt Bedburg werden erwartungsgemäß in den Warengruppen des kurzfristigen Bedarfs (ca. 82- 90 %) erreicht. Für die dem mittelfristigen Bedarf zugehörigen Warengruppen sind die Kaufkraftbindungsquoten mit ca. 45 - 73 % als vergleichsweise gering zu beziffern. Im langfristigen Bedarfsgüterangebot liegen die Einzugsbereich, Kaufkraft und Zentralität 32 Kaufkraftbindungsquoten mit ca. 53 - 57 % ebenfalls auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau. Abbildung 13 Kaufkraftbewegungen in Bedburg Kaufkraftabfluss Kaufkraftpotenzial in Bedburg 38,0 Mio. EUR (ca. 29 % der Kaufkraft) 130,7 Mio. EUR Kaufkraftbindung 92,7 Mio. EUR (ca. 71 % der Kaufkraft) Umsatz mit Bedburger Kunden 92,7 Mio. EUR (ca. 81 % vom Gesamtumsatz) Zentralität 87 Kaufkraftzufluss Einzelhandelsumsatz in Bedburg 21,1 Mio. EUR (ca. 19 % vom Gesamtumsatz) 113,8 Mio. EUR Quelle: Darstellung und Berechnung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2009 Absolut liegen die höchsten Kaufkraftbindungen in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit/ Körperpflege, Bekleidung/ Schuhe/ Schmuck, Elektrowaren, Möbel/ Einrichtung und Bau-/ Gartenbedarf vor. In diesen Warengruppen sind auch die größten Kaufkraftzuflüsse von außerhalb nach Bedburg zu verzeichnen. Kaufkraftbindungen in Mio. EUR Einzugsbereich, Kaufkraft und Zentralität 33 Abbildung 14 Kaufkraftbewegungen nach Warengruppen (in Mio. EUR) Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Zoobedarf Bücher, Schreibwaren, Büro Bekleidung, Schuhe Sport, Freizeit, Spiel Elektrowaren Möbel, Einrichtung Bau- und Gartenbedarf -10 0 Kaufkraftabfluss 10 20 30 Kaufkraftzufluss Quellen: Darstellung und Berechnung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2009 40 50 Kaufkraftbindung 60 Einzugsbereich, Kaufkraft und Zentralität Tabelle 9 34 Kaufkraftbewegungen nach Warengruppen Kaufkraft Umsatz in Mio. EUR in Mio. EUR Sortimentsum- Kaufkraftbindung in Bedburg Umsatz mit Kaufkraftabfluss auswärtigen satz in Mio. EUR in Mio. EUR Warengruppe in % der Kaufkraft in Mio. EUR in % der Kaufkraft Kunden in Mio. EUR Nahrungs- und Genussmittel 44,5 61,5 50,1 40,1 90 4,4 10 10,0 Gesundheit, Körperpflege 19,0 15,8 19,1 15,7 82 3,3 18 3,4 2,3 2,5 3,0 2,1 89 0,2 11 0,9 65,8 79,8 72,2 57,9 88 7,9 12 14,3 4,8 2,2 3,9 3,5 73 1,3 27 0,4 17,1 8,0 9,0 7,7 45 9,4 55 1,3 4,2 2,3 3,5 2,8 67 1,4 33 0,7 überwiegend mittelfristiger Bedarf 26,1 12,5 16,4 14,0 54 12,1 46 2,4 Elektrowaren 12,4 5,3 7,2 5,8 47 6,6 53 1,4 Möbel, Einrichtung 12,3 6,6 9,0 6,9 57 5,4 43 2,1 Bau-, Gartenbedarf, Autozubehör 14,1 9,6 9,0 8,1 57 6,0 43 0,9 überwiegend langfristiger Bedarf 38,8 21,5 25,2 20,8 53 18,0 47 4,4 130,7 113,8 113,8 92,7 71 38,0 29 21,1 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf überwiegend kurzfristiger Bedarf Bücher, Schreibwaren, Büro Bekleidung, Schuhe, Schmuck Sport, Freizeit, Spiel Summe Quellen: Darstellung und Berechnung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2009 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen) Bedburg als Einzelhandelsstandort aus Kundensicht 6 Bedburg als Einzelhandelsstandort aus Kundensicht 6.1 Vorgehensweise und Methodik 35 Eine Bürgerbefragung dient dazu, ein repräsentatives Bild des Einkaufsverhaltens und der Einkaufszufriedenheit aller Bürger der Stadt Bedburg zu erhalten. Von den verfügbaren Befragungsmethoden hat sich die schriftliche Befragung unter Kosten-/ NutzenAspekten bewährt, da sie mit geringem finanziellen Aufwand die meisten Daten erwarten lässt und zudem eine statistisch einwandfreie Auswahl per Zufall aus der Einwohnerdatei gezogen werden kann. Befragungsmethodik In der Stadt Bedburg wurden im März 2009 nach dem Intervallverfahren ausgewählte 1.500 Bürger der Stadt Bedburg angeschrieben. Dabei wurde der Fragebogen mit einem Begleitschreiben des Bürgermeisters und einem frankierten Rückumschlag versandt. Die Rücklaufquote von ca. 36 % (543 Fragebögen) ist als gut zu bewerten. Rücklaufquoten Der eingesetzte Fragebogen umfasst überwiegend geschlossene Fragen zum Einkaufsverhalten und zur Einkaufszufriedenheit. Offene Fragen wurden zur Abfrage der vermissten Angebote, zu Verbesserungsvorschlägen zum Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot sowie für sonstige Anregungen zur Verbesserung der Einkaufssituation in der Stadt Bedburg ergänzt. Mit den offenen Fragen wurde den Befragten die Möglichkeit gegeben, ausführlich und ohne Vorgaben ihre Wünsche und Verbesserungsvorschläge zu nennen.15 Aufbau der Fragebögen Die nachfolgende Kommentierung bezieht sich auf die wichtigsten Ergebnisse zur Einkaufshäufigkeit, Einkaufsorientierung in den jeweiligen Sortimenten und Bewertung der Einkaufsmöglichkeiten sowie zu den zentralen Versorgungsbereiche sowie den vermissten Angebote und Verbesserungsvorschläge. 6.2 Einkaufshäufigkeit und Einkaufsorientierung 6.2.1 Einkaufshäufigkeit Knapp 84 % der befragten Bürgerinnen und Bürger der Stadt Bedburg kommen zum Einkaufen oder zur Erledigung ihrer Besorgungen mindestens einmal wöchentlich in den Ortsteil Bedburg. Im Vergleich dazu wird der Ortsteil Kaster lediglich von ca. 37 % der Befragten mindestens einmal in der Woche zum Einkaufen oder zur Erledigung ihrer Besorgungen aufgesucht. Bezogen auf den Ortsteil Bedburg gaben ca. 9 % der befragten Personen an, dass sie alle ein bis zwei Wochen den Stadtteil Bedburg für einen Einkauf nutzen, was in etwa dem Wert für den Ortsteil Kaster entspricht. Beim Ortsteil Kaster ist auffallend, dass ein Anteil von ca. 27 % der Befrag15 Der Fragebogen der Bürgerbefragung ist dem Anhang zu entnehmen. Einkaufshäufigkeiten in den Ortskernen Bedburg als Einzelhandelsstandort aus Kundensicht 36 ten angibt, diesen selten oder nie zum Einkaufen aufzusuchen, während selbiges lediglich von rund 2 % der Befragten für den Ortsteil Bedburg angeführt wurde. Abbildung 15 Einkaufshäufigkeiten in den Ortskernen der Ortsteile Bedburg und Kaster in % der Befragten 100 keine Angabe 80 selten / nie 60 alle 1-2 Monate alle 1-2 Wochen 40 mind. 1 x wöchtentlich 20 täglich 0 Ortsteil Bedburg Ortsteil Kaster Quelle: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, Bürgerbefragung in Bedburg, März 2009 In Bezug auf die Veränderung der Besuchshäufigkeit gaben ca. 60 % der Befragten an, den Bedburger Ortskern gleich häufig im Vergleich zu vor fünf Jahren für ihre Einkäufe oder Erledigungen aufzusuchen. Mehr als ein Fünftel der Befragten (ca. 21 %) gab an, häufiger in die Ortsmitte von Bedburg einzukaufen als noch vor fünf Jahren. Ungefähr 15 % der Befragten kommen heute seltener in den Bedburger Ortskern, um ihre Einkäufe zu erledigen, als vor fünf Jahren. Abbildung 16 Veränderung der Einkaufshäufigkeit in % der Befragten in der Ortsmitte von Bedburg 3,5 seltener aufgesucht 15,1 häufiger aufgesucht 60,4 21,0 unverändert keine Angabe Quelle: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, Bürgerbefragung in Bedburg, März 2009 Veränderung der Einkaufshäufigkeit in der Ortsmitte von Bedburg Bedburg als Einzelhandelsstandort aus Kundensicht 37 Im Vergleich dazu ergibt sich für den Geschäftsbereich Kaster ein anderes Bild: Veränderung der Einkaufshäufigkeit in der Ortsmitte von Kaster Abbildung 17 Veränderung der Einkaufshäufigkeit in % der Befragten im Ortsteil Kaster seltener aufgesucht 25,2 häufiger aufgesucht 48,6 17,9 unverändert 8,3 keine Angabe Quelle: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, Bürgerbefragung in Bedburg, März 2009 Bei einem Anteil von rund der Hälfte der befragten Bürger hat sich die Einkaufshäufigkeit im Ortsteil Kaster in den vergangenen fünf Jahren nicht verändert. Lediglich ca. 8 % der Befragten geben an, dass sie die Ortsmitte von Kaster häufiger für Einkäufe und Erledigungen nutzen. Dagegen liegt der Anteil der Befragten, die den innerörtlichen Geschäftsbereich Kaster seltener zum Einkaufen nutzen mit ca. 18 % höher als dies beim Ortsteil Bedburg der Fall ist. Auffallend ist, dass ungefähr jeder Fünfte hierzu keine Angabe gemacht hat. Insgesamt haben beide Einkaufsbereiche in den letzten fünf Jahren an Attraktivität verloren. Vor allem bei den jüngeren Altersgruppen ist die Orientierung auf die Ortskerne Bedburg und Kaster rückläufig. Die befragten Bürger wurden des Weiteren gebeten, Auskunft darüber zu geben, wie oft sie außerhalb der Stadt Bedburg einkaufen. Lediglich ein Anteil von ca. 1 % kauft täglich außerhalb der Stadt Bedburg ein. Fast jeder Zehnte (ca. 9,5 %) der Befragten gibt an, mindestens einmal wöchentlich Einkaufsstandorte außerhalb der Stadt Bedburg aufzusuchen. Ein Drittel der Befragten (ca. 33,0 %) führt an, alle ein bis zwei Monate außerhalb der Stadt Bedburg ihre Einkäufe und Erledigungen zu tätigen, wobei ein identischer Anteil von ebenfalls einem Drittel (ca. 33,0 %) seine Einkäufe seltener oder nie außerhalb der Stadt Bedburg abwickelt. Einkaufshäufigkeit außerhalb der Stadt Bedburg Bedburg als Einzelhandelsstandort aus Kundensicht 38 Abbildung 18 Einkaufshäufigkeit außerhalb der Stadt Bedburg 2 1 täglich mind. 1x wöchentlich 9,5 33,0 21,5 alle 1-2 Wochen alle 1-2 Monate seltener/nie 33,0 keine Angabe Quelle: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, Bürgerbefragung in Bedburg, März 2009 Somit ist insgesamt der Rückschluss zulässig, dass bei weiten Teilen der Bedburger Bürgerschaft eine relativ starke Identifikation mit der Stadt Bedburg als Einkaufs- und Versorgungsstandort vorliegt. 6.2.2 Einkaufsorientierung nach Sortimentsgruppen Neben der Einkaufshäufigkeit wurde auch die Einkaufsorientierung, differenziert nach Sortimenten, erfasst. Die Ergebnisse zeigen somit die bevorzugten Einkaufsstandorte und lassen daher Rückschlüsse auf die sortimentsbezogene Bedeutung des Bedburger Einzelhandels, wie auch auf die Rolle der umliegenden Einkaufsstandorte im Wettbewerb, zu. Der Einkaufsstandort Bedburg weist in der Einkaufsorientierung erwartungsgemäß bei den Sortimentsgruppen des überwiegend kurzfristigen Bedarfs wie Lebensmittel (ca. 94 %), Zeitungen/ Zeitschriften (ca. 90 %), Schreibwaren (ca. 86 %) und Drogerie-/ Parfümerie-/ Apothekenwaren (ca. 77 %) die größten Anteile auf. Bei den Sortimenten des mittelfristigen bis langfristigen Bedarfs zeigt sich im Hinblick auf die Sortimentsgruppen ein differenziertes Bild, das den Einzelhandelsbesatz der Stadt Bedburg widerspiegelt. So kauft nur noch ungefähr als die Hälfte der Kunden Artikel aus den Warengruppen Bau- und Gartenbedarf (ca. 58 %), Optik, Akustik (ca. 57 %) und Hausrat, Porzellan (ca. 53 %) in Bedburg. In den weiteren Sortimenten Elektrowaren und Unterhaltungselektronik (ca. 47 %), Spielwaren (ca. 42 %), Schuhe, Lederwaren (ca. 34 %), Heimtextilien (ca. 33 %), Uhren, Schmuck (ca. 33 %), Computer, Telekommunikation, Foto (ca. 32 %), Sport, Freizeit (ca. 23 %), Bekleidung (ca. 22 %) und Möbel (ca. 7 %) lässt die Einkaufsorientierung auf Bedburg deutlich nach. Bevorzugte Einkaufsstandorte nach Sortimentsgruppen Bedburg als Einzelhandelsstandort aus Kundensicht 39 Abbildung 19 Bevorzugte Einkaufsstandorte nach Sortimentsgruppen in % der Befragten Lebensmittel Drogerie-, Parfümerie-, Apothekenwaren Optik, Akustik Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf Zeitungen, Zeitschriften Bücher Schreibwaren Bekleidung Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck Sport, Freizeit Spielwaren Elektrowaren, Unterhaltungselektronik Computer, Telekommunikation, Foto Hausrat, Glas, Porzellan, Keramik Möbel Heimtextilien Bau-, Gartenbedarf 0 10 20 Bedburg Grevenbroich Internet / Versand 30 40 50 Bergheim Elsdorf Sonstige 60 70 Kerpen Frechen/Marsdorf 80 Quelle: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, Bürgerbefragung in Bedburg, März/ April 2009 Wichtigster Konkurrenzstandort des Bedburger Einzelhandels ist die Großstadt Köln. Das nahe gelegene Oberzentrum wird in einigen Sortimentsgruppen des mittelfristigen bis langfristigen Bedarfs von mehr als einem Drittel der Befragten als bevorzugter Einkaufsstandort genannt. So entfällt auf Köln insbesondere in den Sortimenten Sport, Freizeit (ca. 43 %), Bekleidung (ca. 41 %) und Uhren, Schmuck (ca. 36 %) ein großer Anteil der Nennungen. Bei diesen Sortimentsgruppen liegt seitens der Bedburger Bürger somit eine größere Einkaufsorientierung auf die Stadt Köln als auf Bedburg vor. Weiterhin besteht eine große Orientierung auf Köln in den Sortimentsgruppen Schuhe, Lederwaren (ca. 29 %), Computer, Telekommunikation, Foto (ca. 26 %), Möbel (ca. 25 %), Spielwaren (ca. 24 %), Elektrowaren und Unterhaltungselektronik (ca. 24 %), Heimtextilien (ca. 20 %) sowie Bücher (ca. 16 %). Als Nachbarkommunen kann die Stadt Bergheim in einzelnen Sortimentsgruppen ebenfalls nennenswerte Einkaufsorientierungen aufweisen. Knapp ein Drittel der Befragten kaufen Waren aus der Sortimentsgruppe Bau- und Gartenbedarf bevorzugt in Bergheim. 90 Köln Mönchengladbach Konkurrenzstandorte 100 Bedburg als Einzelhandelsstandort aus Kundensicht 40 Auch bei der Sortimentsgruppe Möbel besteht mit rund 29 % eine Einkaufsorientierung auf die Stadt Bergheim. Des Weiteren weisen die Sortimentsgruppen Optik, Akustik (ca. 23 %), Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf (ca. 14 %), Hausrat, Glas, Porzellan, Keramik (ca. 13 %), Heimtextilien (ca. 13 %), und Uhren, Schmuck (ca. 10 %) Einkaufsorientierungen von mehr als 10 % auf. Zudem bestehen größere Einkaufsverflechtungen mit den Pkw-orientierten Fachmarktstandorten Frechen-Europastraße und Köln-Marsdorf. An diesen Einkaufsstandorten werden von den Befragten insbesondere in die Sortimentsgruppen Möbel (ca. 19 %), Computer, Telekommunikation, Foto (ca. 13 %) und Elektrowaren, Unterhaltungselektronik (ca. 11 %) nachgefragt. In dem Sortimentsbereich Schuhe, Lederwaren liegt zudem bei rund 11 % der Befragten eine primäre Orientierung auf die Stadt Kerpen vor. Auch darf die Bedeutung des Internet- und Versandhandels bei den Sortimentsgruppen des mittelfristigen bis langfristigen Bedarfs nicht unterschätzt werden. Bei den Sortimenten Bücher (ca. 20 %), Computer, Telekommunikation, Foto (ca. 18 %), Heimtextilien (ca. 17 %), Sport, Freizeit (ca. 13 %), Bekleidung (ca. 12 %) sowie Elektrowaren und Unterhaltungselektronik (ca. 12 %) erreicht der Internet- und Versandhandel jeweils mehr als 10 % der Nennungen als bevorzugter „Einkaufsort“. 6.3 Bewertung der Einkaufsmöglichkeiten aus Kundensicht In Ergänzung der aktuellen Einkaufsorientierungen der Bürgerschaft der Stadt Bedburg bietet eine Erfassung der Einkaufs- und Standortzufriedenheit die Möglichkeit, Informationen über Stärken und Schwächen, damit auch potenzielle „Abwanderungstendenzen“ in Folge einer Unzufriedenheit, zu gewinnen. Daher wurden die Bürger gebeten, die Einkaufsituationen in den Ortsteilen Bedburg und Kaster zu bewerten. Anhand des bekannten Schulnotenprinzips sollten - zunächst bezogen auf den Einzelhandel - vorgegebene Kriterien wie Bedienungsfreundlichkeit, Angebotsvielfalt und Ladenöffnungszeiten, benotet werden. 6.3.1 Bedeutung des Internet- und Versandhandels Erfassung der Einkaufs- und Standortzufriedenheit Einkaufsmöglichkeiten Die Gegenüberstellung von positiven und negativen Beurteilungen lässt für den Bedburger Ortskern folgendes Image erkennen: Die Bedienungsfreundlichkeit (ca. 57 %), die Ladenöffnungszeiten (ca. 55 %) und die Warenqualität (ca. 55 %), werden von der Mehrheit der Befragten als sehr gut/ gut beurteilt. Auch mit der qualifizierten Beratung, den Serviceleistungen sowie dem Preis-/ Leistungsverhältnis zeigt sich der Großteil der Bürgerinnen und Bürger zufrieden. Diese Kategorien werden von mehr als drei Vierteln der Befragten zumindest als befriedigend bewertet. Bewertung des Ortskerns Bedburg Bedburg als Einzelhandelsstandort aus Kundensicht 41 Negative Bewertungen dagegen entfallen besonders auf das modische Angebot. Dieses wird von rund 46 % der Befragten mit ausreichend/ mangelhaft benotet. Auch die Angebotsvielfalt, die Gestaltung der Geschäfte und die Einkaufsatmosphäre werden von mehr als einem Drittel der Bürger nur mit ausreichend/ mangelhaft bewertet. Die Kriterien, wie Bedienungsfreundlichkeit, qualifizierte Beratung und Serviceleistungen, die Kunden an einzelne Fachgeschäfte und somit auch an den Einkaufsstandort binden können, werden damit überwiegend positiv eingeschätzt. Die kritische Benotung der Angebotsvielfalt und des zeitgemäßen Angebots sowie das ambivalente Votum zur Frage der Ladenöffnungszeiten entspricht der typischen Bewertung eines Mittelzentrums im Spannungsfeld benachbarter größerer und leistungsstärkerer Einkaufsstandorte - hier insbesondere Köln. Abbildung 20 Beurteilung der Einkaufsmöglichkeiten in Bedburg aus Kundensicht Bedienungsfreundlichkeit Ladenöffnungszeiten Warenqualität qualifizierte Beratung Serviceleistungen Preis-/Leistungsverhältnis Angebotsvielfalt Gestaltung der Geschäfte Einkaufsatmosphäre modisches Angebot 0 20 sehr gut / gut 40 befriedigend 60 80 100 ausreichend / mangelhaft Quelle: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, Bürgerbefragung in Bedburg, März/ April 2009 Die Bewertungen der Einkaufsmöglichkeiten im Ortskern von Kaster fallen im Vergleich negativer aus als in Bedburg. Die Bedienungsfreundlichkeit wird hier von ca. 52 %, die Ladenöffnungszeiten und die Warenqualität werden von ca. 39 % beziehungsweise von ca. 40 % mit sehr gut/ gut bewertet. Auch die Bewertung der weiteren für den Einkaufsstandort wichtigen Kriterien, wie qualifizierte Beratung (ca. 33 % sehr/ gut) und Serviceleistungen (ca. 30 % sehr/ gut) zeigen eine geringere Zufriedenheit der Kunden. Die Angebotsvielfalt und das modische Angebot werden nur von einer vergleichsweise geringen Zahl der Kunden positiv bewertet. Rund 62 % beziehungsweise rund 76 % benoten diese Kategorien mit ausreichend/ mangelhaft. Die Einkaufsatmosphäre wird von etwas mehr als der Bewertung des Ortskerns Kaster Bedburg als Einzelhandelsstandort aus Kundensicht 42 Hälfte der Befragten (ca. 54 %) zumindest als befriedigend bewertet, die Gestaltung der Geschäfte von ca. 50 %. Insgesamt zeigt die Gegenüberstellung der Befragungsergebnisse zu den Einkaufsmöglichkeiten in den Ortskernen von Bedburg und Kaster, dass die Konsumenten für Bedburg in allen erfragten Kategorien bessere Bewertungen vornehmen. Mit Kaster dagegen zeigt sich ein Großteil der Kunden weniger zufrieden. Besonders kritische Bewertungen erfahren die Kategorien modisches Angebot, Angebotsvielfalt, Gestaltung der Geschäfte und Einkaufsatmosphäre. Abbildung 21 Beurteilung der Einkaufsmöglichkeiten in Kaster aus Kundensicht Bedienungsfreundlichkeit Ladenöffnungszeiten Warenqualität qualifizierte Beratung Serviceleistungen Preis-/Leistungsverhältnis Angebotsvielfalt Gestaltung der Geschäfte Einkaufsatmosphäre modisches Angebot 0 20 sehr gut / gut 40 befriedigend 60 80 100 ausreichend / mangelhaft Quelle: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, Bürgerbefragung in Bedburg, März/ April 2009 6.3.2 Verkehrs- und Parkplatzsituation Weiterhin sollte die Verkehrs- und Parkplatzsituation in den Ortskernen von Bedburg und Kaster beurteilt werden, da die verkehrliche Erreichbarkeit eine wichtige Rolle für die Akzeptanz einer Einkaufslage übernimmt. In der Beurteilung der Verkehrs- und Parkplatzsituation in Bedburg zeigt sich, dass eine überwiegende Mehrheit (ca. 86 %) die PKWErreichbarkeit für sehr gut/ gut hält. Auch die allgemeine Parkplatzsituation, ausgedrückt durch die Kategorien Parkplatzangebot (ca. 64 %), Lage der Parkplätze zu den Geschäften (ca. 62 %) und Ausschilderung der Parkmöglichkeiten (ca. 56 %) wird mehrheitlich mit sehr gut/ gut benotet. Im Gegensatz dazu steht eine negativere Bewertung der Verkehrsbelastung, der Fahrradfreundlichkeit und der Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Verkehrs- und Parkplatzsituation in Bedburg Bedburg als Einzelhandelsstandort aus Kundensicht 43 Abbildung 22 Beurteilung der Verkehrs- und Parkplatzsituation in Bedburg aus Kundensicht PKW-Erreichbarkeit Parkplatzangebot Lage der Parkplätze zu den Geschäften Ausschilderung Parkmöglichkeiten Fußgängerfreundlichkeit Verkehrsbelastung Fahrradfreundlichkeit ÖPNV-Angebot 0 20 sehr gut / gut 40 befriedigend 60 80 100 ausreichend / mangelhaft Quelle: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, Bürgerbefragung in Bedburg, März/ April 2009 In Kaster wird die PKW-Erreichbarkeit genauso wie in Bedburg vom Großteil der Befragten (ca. 86 %) mit sehr gut/ gut bewertet. Die Bewertung der Parkplatzsituation zeigt im Vergleich zu Bedburg ein tendenziell negativeres Ergebnis. Das Parkplatzangebot wird von ca. 55 %, die Lage der Parkplätze zu den Geschäften von ca. 60 % und die Ausschilderung der Parkmöglichkeiten von ca. 50 % der Befragten mit sehr gut/ gut benotet. Abbildung 23 Beurteilung der Verkehrs- und Parkplatzsituation in Kaster aus Kundensicht PKW-Erreichbarkeit Parkplatzangebot Lage der Parkplätze zu den Geschäften Ausschilderung Parkmöglichkeiten Fußgängerfreundlichkeit Verkehrsbelastung Fahrradfreundlichkeit ÖPNV-Angebot 0 20 sehr gut / gut 40 befriedigend 60 80 100 ausreichend / mangelhaft Quelle: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, Bürgerbefragung zum in Bedburg, März/ April 2009 Die Zufriedenheit der Kunden mit dem öffentlichen Personennahverkehr stellt sich in Kaster noch geringer dar als in Bedburg. Eine Verkehrs- und Parkplatzsituation in Kaster Bedburg als Einzelhandelsstandort aus Kundensicht 44 negative Bewertung mit ausreichend/ mangelhaft erfolgt durch rund 62 % der Befragten. Eine bessere Bewertung als in Bedburg erfährt die Situation des nicht motorisierten Verkehrs: Die Fußgängerfreundlichkeit wird von ca. 58 % und die Fahrradfreundlichkeit von ca. 49 % mit sehr gut/ gut benotet. Etwa 81 % der Kunden in Kaster bewerten die Verkehrsbelastung, durch die Benotung mit sehr gut/gut oder befriedigend, als zufriedenstellend. Hier zeigt sich eine leicht positivere Bewertung als in Bedburg. 6.4 Dienstleistungs- und Gastronomieangebot Dienstleistungs- und Gastronomieangebot in Bedburg Während an einer nachfolgenden Stelle in diesem Gutachten die tatsächlichen Ausstattung der Ortskerne von Bedburger und Kaster mit Gastronomie und Dienstleistungsbetrieben aufgezeigt und bewertet wird, sollte die Bürgerbefragung auch ermitteln, mit welchen diesbezüglichen Angeboten die Bürger zufrieden sind. Das Dienstleistungs- und Gastronomieangebot in Bedburg wurde von einem Großteil der Bürger als sehr gut bzw. gut eingeschätzt. Vor allem mit dem Angebot an Friseuren (ca. 83 % sehr gut/ gut), Banken und Sparkassen (ca. 81 %) und (Eis-)Cafés (ca. 81 %) zeigen sich die Bürger sehr zufrieden. Abbildung 24 Beurteilung des Gastronomie- und Dienstleistungsangebot in Bedburg aus Kundensicht Friseur Bank / Sparkasse (Eis-) Café Allgemeinmediziner Reisebüro Restaurant Fachärzte 0 20 sehr gut / gut 40 befriedigend 60 80 100 ausreichend / mangelhaft Quelle: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, Bürgerbefragung in Bedburg, März/ April 2009 Etwas schlechter, aber dennoch grundsätzlich positiv fällt die Bewertung des Angebots an Allgemeinmedizinern, Reisebüros und Restaurants aus. Diese Kategorien werden von ca. 83 % bis ca. 87 % zumindest als befriedigend bewertet. Bedburg als Einzelhandelsstandort aus Kundensicht 45 Nicht zufriedenstellend aus Sicht der meisten Bürger ist das Angebot an Fachärzten in der Ortsmitte von Bedburg. Etwa die Hälfte der Befragten (ca. 50 %) bewertet dieses nur mit auseichend/ mangelhaft. Dienstleistungs- und Gastronomieangebot in Kaster Wie bei der Bewertung der Einzelhandelsausstattung in Kaster wird auch das Gastronomie- und Dienstleistungsangebot in diesem Ortsteil tendenziell kritischer bewertet als im Ortsteil Bedburg. Abbildung 25 Beurteilung des Gastronomie- und Dienstleistungsangebot in Kaster aus Kundensicht Friseur Bank / Sparkasse (Eis-) Café Allgemeinmediziner Reisebüro Restaurant Fachärzte 0 20 sehr gut / gut 40 befriedigend 60 80 ausreichend / mangelhaft Quelle: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, Bürgerbefragung in Bedburg, März/ April 2009 Dabei werden allerdings die Ausstattung mit Banken und Sparkassen (ca. 84 % sehr gut/ gut) sowie das Angebot an Allgemeinmedizinern (ca. 59 %) als zufriedenstellend bewertet. Auch das Angebot an Friseuren (ca. 68 %) und an (Eis-) Cafés (ca. 58 %) werden von mehr als der Hälfte der Befragten mit sehr gut/gut benotet. Dagegen wird die Ausstattung des Ortskerns von Kaster mit Restaurants (ca. 40 %) und Reisebüros (ca. 35 %) von weniger als der Hälfte der Befragten mit sehr gut/gut benotet. Noch kritischer als in Bedburg zeigt sich die Zufriedenheit der Kunden mit dem Angebot an Fachärzten in Kaster. Rund 70 % der Befragten bewerten diese Kategorie mit ausreichend/ mangelhaft. 6.5 Vermisste Angebote und Verbesserungsvorschläge Die insgesamt kritisch bewertete Angebotsvielfalt und Ausstattung im Einzelhandel der Stadt Bedburg spiegelt sich auch in den von den Bürgern vermissten Einzelhandelsangeboten und ihren Verbesserungsvorschlägen wider. 100 Bedburg als Einzelhandelsstandort aus Kundensicht 46 Ein Großteil der antwortenden Bürgerinnen und Bürger vermisst in der Bedburger Innenstadt die Sortimente Bekleidung, Schuhe und Schmuck (ca. 36 % der Nennungen der Bürger). Eine allgemeine Erweiterung des Warenangebotes wird von ca. 13 % der Bürger als eine gewünschte Verbesserung des Angebots genannt. Weitere Ergänzungswünsche entfallen beispielsweise auf Nahrungs- und Genussmittel, Gastronomieangebote. medizinische Angebote sowie auf Gastronomieangebote. Tabelle 10 Vermisste Angebote in Bedburg Vorschläge absolut in % 245 35,9 erweitertes Warenangebot 88 12,9 Nahrungs- und Genussmittel 55 8,1 Gastronomieangebote 53 7,8 medizinische Angebote 42 6,2 Freizeitangebote 40 5,9 Gesundheit, Körperpflege 33 4,8 sonstiger Einzelhandel* 32 4,7 Elektrowaren 31 4,5 Hausrat, Einrichtung, Möbel 21 3,1 Bücher, Schreib-/ Spielwaren 21 3,1 Dienstleistung und Handwerk 17 2,5 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf 4 0,6 682 100 Bekleidung, Schuhe, Schmuck Summe * Vermisste Angebote in Bedburg Zusammenfassung von Vorschlägen mit weniger als drei Nennungen. Quelle: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, Bürgerbefragung in Bedburg, März/ April 2009 Die Antworten der Bürgerinnen und Bürger bezüglich der vermissten Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote in Kaster sowie möglichen Verbesserungsvorschlägen zeigen ein ähnliches Bild wie in Bedburg. Die häufigsten Nennungen fallen auf den Bereich Bekleidung, Schuhe und Sport (ca. 36 %). Eine Erweiterung des Warenangebots wird von rund 13 % gewünscht und Gastronomieangebote sowie Elektrowaren werden von weiteren ca. 8 % genannt. Insgesamt hat die Frage nach vermissten Einzelhandels- und Dienstleistungsangeboten in der Stadt Bedburg bei den befragten Gruppen eine hohe Resonanz gefunden, so dass subjektive Angebotsdefizite gegeben sind, die jedoch nicht mit der tatsächlichen Angebotssituation in Bedburg übereinstimmen müssen. Bei der Würdigung der Ergebnisse sollte berücksichtigt werden, dass insbesondere die von den Verbrauchern gewünschten Ergänzungen Vermisste Angebote in Kaster Bedburg als Einzelhandelsstandort aus Kundensicht 47 des Einzelhandels- und Dienstleistungsangebotes aus gutachterlicher Sicht dahin gehend kritisch zu überprüfen sind, ob die Tragfähigkeit einer Angebotserweiterung (insbesondere stark spezialisierter Sortimente) im Einzelfall vorliegt (vgl. hierzu Kapitel 4 und 7). Zudem ist zu berücksichtigen, dass vermeintliche Angebotslücken ggf. auch darauf zurückzuführen sind, dass Präsentation und Werbung der jeweiligen Anbieter unzureichend sind und der Konsument über die Angebote nicht ausreichend informiert wird. Tabelle 11 Vermisste Angebote in Kaster Vorschläge in % Bekleidung, Schuhe, Schmuck 95 35,8 erweitertes Warenangebot 33 12,5 Gastronomieangebote 21 7,9 Elektrowaren 21 7,9 Nahrungs- und Genussmittel 19 7,2 Bücher, Schreib-/ Spielwaren 17 6,4 Hausrat, Einrichtung, Möbel 12 4,5 sonstiger Einzelhandel* 13 4,5 Freizeitangebote 11 4,2 medizinische Angebote 9 3,4 Gesundheit, Körperpflege 7 2,6 Dienstleistung und Handwerk 7 2,6 265 100 Summe * absolut Zusammenfassung von Vorschlägen mit weniger als drei Nennungen. Quelle: Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, Bürgerbefragung in Bedburg, März/ April 2009. Prognose des Verkaufsflächenbedarfs bis 2020 7 48 Prognose des Verkaufsflächenbedarfs bis 2020 Der zukünftige Verkaufsflächenbedarf in Bedburg hängt von einer Reihe unterschiedlicher Parameter ab; dazu zählen die betriebstypenbezogene Verkaufsflächenentwicklung, die Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung im Einzugsgebiet und die Entwicklung der Flächenproduktivitäten. Von folgenden Annahmen wird bei der Prognose der Verkaufsflächenbedarfe in Bedburg bis zum Jahre 2020 ausgegangen: Ausgangsannahmen  Verkaufsflächenentwicklung im Einzelhandel: In den Jahren 2000 bis 2008 lag der Verkaufsflächenanstieg in Westdeutschland bei durchschnittlich 1,1 % pro Jahr.16 Es wird davon ausgegangen, dass dieser Anstieg aufgrund der Flächenansprüche in Zukunft verhaltener mit 0,5 bis 1,0 % pro Jahr ausfallen wird.  Bevölkerungsentwicklung: Nach Angaben der der Stadt Bedburg wird sich die Einwohnerzahl der Stadt Bedburg bis zum Jahr 2020 rückläufig entwickeln.  Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft: Die reale einzelhandelsrelevante Kaufkraft stagniert. Für die kommenden Jahre wird weiterhin eine Stagnation der realen einzelhandelsrelevanten Verbrauchsausgaben angenommen.  Umsatzentwicklung/ Verkaufsflächenproduktivität: Das reale Umsatzvolumen hat sich in den vergangenen Jahren rückläufig entwickelt. In vielen Branchen ist die untere Schwelle der durchschnittlichen Flächenproduktivität erreicht. Mit der Intensivierung der Konzentrations- und Marktverdrängungsprozesse wird es zukünftig zu weiteren Betriebsaufgaben und Filialnetzoptimierungen kommen, die teilweise auch wieder steigende Flächenleistungen auslösen werden. Für die Situation in Bedburg wird allerdings zunächst eine Konstanz der Flächenleistungen angenommen. Bei der Annahme eines „natürlichen“ Verkaufsflächenwachstums von 0,5 bis 1,0 % pro Jahr würde die heutige Gesamtverkaufsfläche von 37.490 qm um 2.250 qm bis 4.500 qm auf im Jahre 2020 ca. 39.740 qm bis 41.990 qm ansteigen. Um die örtlichen Besonderheiten der Stadt Bedburg bei der Berechnung des zukünftigen Verkaufsflächenbedarfs zu berücksichtigen, werden für Umsatz- (und damit Verkaufsflächen-) Prognose bis zum Jahr 2020 unterschiedliche Annahmen im Hinblick auf die Bevölkerungsentwicklung und die erreichbaren Marktanteile getroffen. Dabei differieren die Annahmen über die erreichbaren Marktanteile. Im Szenario A werden bei einer rückläufigen Bevölkerungsentwicklung der Stadt Bedburg konstante Marktanteile zugrunde gelegt, während in Szenario B bei gleicher Bevölkerungsabnahme von steigenden Marktanteilen ausgegangen wird. 16 Hauptverband des Deutschen Einzelhandels (HDE): Zahlenspiegel 2008, s. 22. Szenarien der Umsatzprognose Prognose des Verkaufsflächenbedarfs bis 2020 Tabelle 12 Szenario Szenario A Szenario B 49 Szenarien für die Umsatzprognose in der Stadt Bedburg Prämissen rückläufige Bevölkerungsentwicklung, konstante Marktanteile rückläufige Bevölkerungsentwicklung, moderat steigende Marktanteile Quellen: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2009 Bei Ansatz folgender Annahmen kann demnach der Gesamtumsatz des Bedburger Einzelhandel bis zum Jahre 2020 prognostiziert werden:  rückläufige Bevölkerungsentwicklung bis 2020  rückläufige Kaufkraftentwicklung bis 2020  Stagnation der Marktposition bzw. Ausbau der Marktposition v. a. durch eine Verbesserung der Angebotsstruktur, des Branchenmixes und der absatzpolitischen Maßnahmen  konstanter bzw. steigender Kaufkraftzufluss aus dem Umland der Stadt Bedburg. Tabelle 13 Umsatzprognose für die Stadt Bedburg bis 2020 Szenario Kaufkraft in Mio. EUR im Jahr 2020 Kaufkraftbindung in % im Jahr 2020 Kaufkraftbindung in Mio. EUR im Jahr 2020 Kaufkraftzufluss in Mio. EUR im Jahr 2020 Gesamtumsatz in Mio. EUR im Jahr 2020 Szenario A 129,4 71 91,9 21,1 113,0 Szenario B 129,4 76 98,2 21,7 119,9 Quellen: Darstellung und Berechnung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2009 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen). Im Hinblick auf die unterschiedlichen Szenarien der Umsatzprognose ergeben sich folgende Ergebnisse:  Unter der Annahme des Szenarios A, dass die Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2020 abnimmt und der Einzelhandel in der Stadt Bedburg seine Versorgungsbedeutung für die Verbraucher der Stadt und des Umlandes bis zum Jahre 2020 erhalten kann, ist ein leicht rückläufiges Umsatzvolumen von ca. 113,0 Mio. EUR (zu aktuellen Preisen) zu erwarten. Im Vergleich zu heute wird der Umsatz um rund ein Prozent abnehmen (ca. - 0,8 Mio. EUR).  In Szenario B wird die Annahme getroffen, dass der Einzelhandel in der Stadt Bedburg bei einer rückläufigen Bevölkerungsentwicklung seine Marktposition bis zum Jahre 2020 ausbauen kann. Diese Annahme führt zu einer Erhöhung der angesetzten Marktanteile, wobei diese Werte aus einer warengruppenbezogenen Abschätzung der Marktchancen resultieren. Die Entwicklungspotenziale werden aus der Versorgungsbedeutung des Ein- Umsatzprognosen Prognose des Verkaufsflächenbedarfs bis 2020 50 zelhandelsstandortes und der regionalen Wettbewerbssituation sowie unter Berücksichtigung spezifischer betriebswirtschaftlicher Anforderungen für die einzelnen Warengruppen abgeleitet. Unter Berücksichtigung der erweiterten Marktanteile des Einzelhandels kann in der Stadt Bedburg bis zum Jahr 2020 ein Umsatzvolumen (zu aktuellen Preisen) von bis zu ca. 119,9 Mio. EUR erreicht werden. Dies entspricht einer Umsatzsteigerung um ca. 6,1 Mio. EUR, gleichbedeutend einem Anstieg um ca. 5 % gegenüber dem Basisjahr 2008. Der Verkaufsflächenzusatzbedarf wird unter Verwendung durchschnittlicher Verkaufsflächenproduktivitätswerten aus der prognostizierten Umsatzerwartung bis zum Jahr 2020 errechnet. Hierbei basieren die einzelnen Prognoserechnungen auf eine auf die Stadt Bedburg abgestimmten, versorgungsstrukturell sinnvollen Entwicklung der sortimentsbezogenen Verkaufsflächenausstattung, bei der keine Umsatzumverteilungen für bestehende Einzelhandelsbetriebe zu erwarten sind. Somit handelt es sich insgesamt um Orientierungswerte für eine strukturverträgliche Weiterentwicklung der Einkaufsstadt Bedburg. Bei einem Überschreiten der Werte werden Umverteilungseffekte für den bestehenden Einzelhandel ausgelöst, die im Rahmen einer vorhabenbezogenen Wirkungsanalyse unter versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Aspekten im Einzelfall zu bewerten sind. Berechnung des Verkaufsflächenzusatzbedarfs Die gegenwärtige Verkaufsflächenausstattung in der Stadt Bedburg lässt keinen Verkaufsflächenzusatzbedarf erkennen, wenn man den prognostizierten Umsatzleistungen im Jahre 2020 in Szenario A rückläufige Bevölkerungsentwicklung der Stadt Bedburg bei konstanten Marktanteilen - den durchschnittlichen Verkaufsflächenproduktivitätswerten des leistungsfähigen Einzelhandels gegenüberstellt. Eine Gegenüberstellung der prognostizierten Umsatzleistungen im Jahre 2020 in Szenario B - rückläufige Bevölkerungsentwicklung der Stadt Bedburg bei steigenden Marktanteilen - mit den notwendigen Flächenproduktivitäten ergibt dagegen einen zusätzlichen Verkaufsflächenbedarf von insgesamt ca. 2.500 qm bis zum Jahr 2020, was einen Verkaufsflächenzuwachs von ca. 6 - 7 % gegenüber dem Basisjahr entspricht. Der errechnete Verkaufsflächenzusatzbedarf in der Stadt Bedburg bis zum Jahr 2020 nach Warengruppen dient der Verbesserung des Einzelhandelsangebots in der Stadt. Die Prognoseergebnisse variieren aufgrund unterschiedlicher Annahmen im Hinblick auf die zukünftige Marktbedeutung. Aus gutachterlicher Sicht wird empfohlen, die weitere Ausrichtung der Einzelhandelsentwicklung bis zum Jahr 2020 an Szenario B zu orientieren. Daher sollte die Einzelhandelsentwicklungspolitik zunächst auf eine Expansion der Verkaufs- Verkaufsflächenzusatzbedarf Prognose des Verkaufsflächenbedarfs bis 2020 51 fläche um ca. 2.500 qm bis zum Jahre 2020 mit den bis dahin erforderlichen Angebotsergänzungen ausgerichtet sein.17 Tabelle 14 Verkaufsflächenzusatzbedarf in der Stadt Bedburg bis zum Jahr 2020 nach Warengruppen Warengruppen Verkaufsflächenzusatzbedarf in qm* Nahrungs- und Genussmittel 450 Gesundheit, Körperpflege 150 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, Schreibwaren, Büro Bekleidung, Schuhe, Schmuck Sport, Freizeit, Spiel 50 750 50 Elektrowaren 250 Möbel, Einrichtung 400 Bau-, Gartenbedarf, Autozubehör 400 Summe * 2.500 Verkaufsflächenzusatzbedarf gegenüber Bestand im März 2009 Quelle: Darstellung und Berechnung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2009 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen) Eine Aufschlüsselung des Ergänzungsbedarfs nach Warengruppen verdeutlicht die Entwicklungspotenziale in einer Vielzahl von Warengruppen. Die Standortplanung der Stadt Bedburg sollte sich in ihrer Ansiedlungspolitik an der Zentrenrelevanz der Sortimente orientieren (vgl. Bedburger Liste, vgl. Kapitel 8). Bei den Ergänzungspotenzialen im Segment der zentrenrelevanten Sortimente wird empfohlen, Ansiedlungen und Erweiterungen auf die zentralen Versorgungsbereiche der Stadt zu lenken. 17 Die Ergänzungsflächen beziehen sich auf die Verkaufsflächenausstattung zum Zeitpunkt der Erhebung im März 2009. Durch Betriebsaufgabe nach Abschluss der Erhebung frei gewordenen Verkaufsflächen können somit dem errechneten Verkaufsflächenzusatzbedarf nach entsprechender Warengruppe hinzugefügt werden. Andererseits sind ggf. zwischenzeitlich durch Betriebsansiedlungen bzw. -Vergrößerungen hinzugewonnenen Verkaufsflächen der jeweiligen Warengruppe abzuziehen. Lenkung des Einzelhandels auf zentralen Versorgungsbereich Prognose des Verkaufsflächenbedarfs bis 2020 Tabelle 15 52 Verkaufsflächenzusatzbedarf bis zum Jahr 2020 nach Warengruppen und Standortlagen zentrale Versorgungsbereiche Warengruppen dezentrale Standorte Summe Verkaufsflächenzusatzbedarf in qm* Nahrungs- und Genussmittel 450 - 450 Gesundheit, Körperpflege 150 - 150 - - - 50 - 50 750 - 750 50 - 50 Elektrowaren 250 - 250 Möbel, Einrichtung 100 300 400 - 400 400 1.800 700 2.500 Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf Bücher, Schreibwaren, Büro Bekleidung, Schuhe, Schmuck Sport, Freizeit, Spiel Bau-, Gartenbedarf, Autozubehör Summe *Anm.: Verkaufsflächenzusatzbedarf gegenüber Bestand im März 2009 Quelle: Darstellung und Berechnung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2009 (ca.-Werte, ggf. Rundungsdifferenzen Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg 8 Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg 8.1 Grundsätzliche Anmerkungen 8.1.1 Zentrenkonzept als räumliches Steuerungsinstrument 53 Ein Zentrenkonzept soll die vielfältigen Nutzungs- und Entwicklungsansprüche seitens der Betreiber, der Kunden sowie der Stadtentwicklung mit der Einzelhandelsentwicklung in Einklang bringen und zugleich die gesetzlichen Rahmenbedingungen zur Steuerung des Einzelhandels auf der Grundlage der ortsspezifischen Gegebenheiten erfüllen. Die rechtliche Notwendigkeit eines solchen Konzepts zur Steuerung des Einzelhandels i. S. v. § 1 (6) Nr. 11 BauGB wurde in Urteilen des Oberverwaltungsgerichts für das Land NordrheinWestfalen18 betont. Denn erst durch die gesamtstädtische Untersuchung und Konzeption der Einzelhandelssituation und -entwicklung sind Steuerungen in der weiteren Bauleitplanung transparent und nachvollziehbar. Dies betrifft insbesondere auch Steuerungsmöglichkeiten i. S. v. §§ 9 (2a) und 34 (3) BauGB. Notwendigkeit eines Zentrenkonzepts Kernelement eines Zentren- und Einzelhandelskonzepts ist ein räumlich-funktionales Zentrenmodell, das die planerisch gewollte Zentrenhierarchie einer Gesamtstadt darstellt. Neben der vorhandenen Standortstruktur hat das Zentrenmodell auch Entwicklungsperspektiven zu berücksichtigen. Nach dem neuen § 24 a Landesentwicklungsprogramm (LEPro) Nordrhein-Westfalen werden folgende drei Hierarchiestufen unterschieden: Zentrenhierarchie  Hauptzentren  Nebenzentren  Nahversorgungszentren. Abbildung 26 Zentrenhierarchie gemäß § 24 a LEPro Hauptzentrum (Innenstadt bzw. Ortsmitte) Nebenzentren Nahversorgungs-/ Stadtteilzentren Quellen: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH gemäß § 24 a LEPro 18 Vgl. OVG NRW, Urteil vom 30. Januar 2006 - 7 D 8/04.NE; vgl. OVG NRW, Urteil vom 28. August 2006 - 7 D 112/05.NE. Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg 54 Dabei versorgen die Hauptzentren (Innenstädte bzw. Ortsmitten der Gemeinden) die gesamte Kommune bzw. bei mittel- oder oberzentraler Funktion der Gesamtstadt auch umliegende Städte und Gemeinden. Nebenzentren sind zuständig für die Versorgung funktional zugeordneter Ortsteile, während die Versorgungsaufgaben von Nahversorgungszentren auf die unmittelbar umliegenden Wohnsiedlungsbereiche ausgerichtet sind. Die Einstufung erfolgt nach quantitativen Kriterien (z. B. Verkaufsflächenbestand, Anzahl der Dienstleister) und qualitativen Aspekten (z. B. räumlich-funktionale Gliederung, Einkaufsorientierung), die nachfolgend konkretisiert werden. Das hat zur Folge, dass nicht jede Stadt oder Gemeinde über alle drei Zentrentypen verfügt. Wichtig für die Zentrenkonzeption ist die Formulierung von städtebaulichen und stadtentwicklungsrelevanten Zielvorstellungen für jedes Zentrum, welche die Grundlage späterer stadtpolitischer Entscheidungen bilden. So sollte ein Zentren- und Einzelhandelskonzept auch Aussagen zur Einzelhandelsentwicklung außerhalb der Zentren treffen. Die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche hat mit den Novellierungen des BauGB 2004 und 2007 sowie mit dem § 24 a LEPro eine zentrale Stellung für die Steuerung des Einzelhandels bekommen. Die räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche ergibt sich aus den tatsächlichen örtlichen Verhältnissen (z. B. Bestand, Leerstände, städtebauliche Anbindung) sowie aufgrund planerischer Konzeptionen zur Entwicklung des Standorts (z. B. Einbezug von Entwicklungsflächen). Wichtig ist eine parzellenorientierte Abgrenzung, um klare Vorgaben der zukünftigen Entwicklung zu schaffen. räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche Die planungsrechtliche Steuerung des Einzelhandels ist nur in Kombination mit der Entwicklung und Verabschiedung einer ortsspezifischen Auflistung der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente möglich. Diese ortsspezifische Differenzierung berücksichtigt den Status quo in den Zentren wie auch deren perspektivische Entwicklung. Der bloße Verweis auf § 24 a LEPro reicht nach der Rechtsprechung nicht aus. Nach § 24 a LEPro dürfen großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten i. S. v. § 11 (3) BauNVO nur noch in zentralen Versorgungsbereichen von Haupt- und Nebenzentren angesiedelt werden. Demnach ist die ortsspezifische Sortimentsliste zur Feinsteuerung im Rahmen der Bauleitplanung sowohl in den Zentren als auch zur Sortimentsbindung an Sonderstandorten für Vorhaben i. S. v. § 11 (3) BauNVO mit zentrenatypischen Kernsortimenten wichtig, da diese weiterhin außerhalb der Zentren angesiedelt werden können. ortsspezifische Sortimentsliste Aus den jüngsten Gerichtsurteilen lässt sich ableiten, dass zurzeit keine verbindlichen Zielvorgaben des Landes für die Verortung und den Besatz von Sondergebieten für großflächigen Einzelhandel existieren. Wenngleich ein Urteil des OVG NRW (10 A 1676/08) vom 30.09.2009 den Zielcharakter der Vorschriften von § 24 a LEPro ver- aktuelle Bedeutung des § 24 a LEPro Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg 55 neint, stellen diese jedoch nach wie vor in der Abwägung zu berücksichtigende Grundsätze der Raumordnung dar. Die benannten Elemente eines Einzelhandels- und Zentrenkonzepts bilden die wesentliche Orientierungs- und Entscheidungshilfe für Verwaltung und Politik. Nur mit der konsequenten Einhaltung der Zielvorstellungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts bei politischen Entscheidungen über zukünftige Projekte und Bauvoranfragen kann eine nachhaltige Einzelhandelsentwicklung und Investitionssicherheit für den Handel erreicht werden. Es gilt allerdings im Einzelfall zu prüfen, welche bauleitplanerischen Festsetzungen städtebaulich gerechtfertigt werden können und mit dem Abwägungsgebot vereinbar sind. 8.1.2 Rahmenbedingungen für lebendige Zentren Ein vielfältiges und attraktives Einzelhandelsangebot ist wesentliche Voraussetzung für lebendige Zentren. Allerdings sind auch andere Elemente für lebendige Zentren wichtig, die sich wiederum gegenseitig positiv beeinflussen:  Dienstleistungs-, Gastronomie-, Freizeit- und Kulturangebote ermöglichen den Kunden Kombinationsmöglichkeiten mit dem Einkauf und verlängern den Aufenthalt in den Zentren.  Die Gestaltung des öffentlichen Raums kann attraktive Aufenthaltsmöglichkeiten für Jung und Alt schaffen. Zusammen mit einer ansprechenden Gestaltung von Fassaden und Schaufenstern und einem einladenden Gesamteindruck wird eine angenehme Einkaufsatmosphäre gefördert.  Gute Erreichbarkeit mit dem öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) und motorisierten Individualverkehr (MIV) und für Fußgänger und Fahrradfahrer ist Grundvoraussetzung, dass alle Bevölkerungsgruppen die Zentren erreichen können.  Wohnen und Arbeiten in direkter Nachbarschaft (Nutzungsmischung) verschafft dem Einzelhandel unmittelbaren Zulauf als Basispotenzial und belebt die Zentren auch außerhalb der Geschäftszeiten. Für Haupt- und Nebenzentren ist neben der Größe des Einzugsbereichs eine gewisse Besatzdichte mit Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben charakteristisch. Aber auch die Ausstattung eines Nahversorgungszentrums in einem Ortsteil oder Quartier sollte idealtypisch nicht nur Einzelhandelsangebote des täglichen Bedarfs, sondern auch Angebote aus dem Dienstleistungssektor wie z. B. Post, Bankfiliale, Ärzte und Frisör umfassen. Je breiter der Angebotsund Nutzungsmix strukturiert ist, umso höher sind die Versorgungsqualität und damit die Attraktivität des Zentrums. Orientierungs- und Entscheidungshilfe Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg Tabelle 16 56 Angeb0tsstruktur eines Nahversorgungszentrums Grundausstattung Lebensmittelhandwerk (Bäcker, Metzger) Post und Geldinstitut (mindestens Postagentur und Geldautomat) Frisör Kiosk, Schreibwarengeschäft Apotheke Arzt zungen wünschenswerte Ergän- Einzelhandel und Dienstleistungen Vollsortimenter/ Discounter Blumengeschäft Reformwaren Gastronomiebetrieb Reinigung Reisebüro Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2010 8.2 Ziele für die Einzelhandelsentwicklung in Bedburg Grundvoraussetzung für eine räumliche Steuerung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung ist die Formulierung allgemeingültiger Ziele für die Stadt Bedburg. Nur unter konsequenter Einhaltung dieser Ziele bei zukünftigen Entscheidungs- und Genehmigungsprozessen kann eine nachhaltige Einzelhandelsentwicklung in Bedburg gelingen. Konsequente Entscheidungen schaffen Investitionssicherheit für Investoren und Betreiber. Daher sollten die nachfolgenden Ziele vom Rat der Stadt Bedburg beschlossen werden, um die darauf aufbauende bauleitplanerische und genehmigungsrelevante Steuerung zu legitimieren. Grundvoraussetzung für räumliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung Vorrangige Ziele der Einzelhandelsentwicklung sind die Sicherung und der Ausbau der landesplanerischen Funktion als Mittelzentrum. Der Einzelhandel der Stadt Bedburg kommt dieser Versorgungsfunktion in den Warengruppen derzeit unterschiedlich stark nach. Es gilt, die Versorgung in den Warengruppen zu verbessern, in denen eine vergleichsweise geringe kommunale und regionale Strahlkraft vorhanden ist. Die Verbesserung der mittelzentralen Versorgungsfunktion umfasst auch die Ansiedlung weiterer zentrenprägender Dienstleistungsangebote, die zu einer Stärkung der zentralörtlichen Bedeutung beitragen. Erhalt und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion Priorität hat die Entwicklung zentrenrelevanter Einzelhandelsangebote im Hauptzentrum Bedburg. Dabei geht es sowohl um eine quantitative als auch um eine qualitative Verbesserung der Versor- Stärkung und Entwicklung des Hauptzentrums Bedburg Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg 57 gung, um die Attraktivität des Hauptzentrums zu erhalten bzw. weiter steigern zu können. Die wesentlichen Handelsentwicklungen sind somit auf das Hauptzentrum zu konzentrieren, um die Zentralität des Stadtzentrums perspektivisch zu erhöhen. Solche Funktionsverluste des Hauptzentrums könnten aus einer Ansiedlung zentrenrelevanter Sortimente außerhalb des Hauptzentrums Bedburg resultieren. Aufgrund bestehender Leerstände und Mindernutzungen, aber insbesondere der Verfügbarkeit von Entwicklungsstandorten im Hauptzentrum, werden umfassende Anknüpfungspunkte für eine Funktionsstärkung gesehen, die es zu nutzen gilt. In Kaster hat sich entlang der St.-Rochus-Straße eine Einzelhandelslage etabliert, die über eine gute Pkw-Gunst und Außenwirkung verfügt. Aufgrund der (Nah-) Versorgungsbedeutung des Stadtteilzentrums Kaster für den Siedlungsraum Kaster ist dieses als Nahversorgungszentrum zu charakterisieren. Hier sollten die Bemühungen auf eine Bestandssicherung und Stärkung der vorhandenen Versorgungseinrichtungen gerichtet werden. Stabilisierung und Sicherung des Stadtteilzentrums Kaster Um die Entwicklungschancen des Bedburger Einzelhandels auf die beiden Ortskerne zu lenken, sollten künftig auch möglichst viele Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevantem Kernsortiment unterhalb der Grenze zur Großflächigkeit i. S. des § 11 Abs. 3 BauNVO in diesen zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt werden. Um die Funktionsteilung zwischen den beiden zentralen Versorgungsbereichen zu sichern und insbesondere die Bedeutung des Hauptzentrums Bedburg zu stärken, sollten großflächige Anbieter mit zentrenrelevanten Sortimenten auf den Ortskern Bedburg gelenkt werden. In Kaster sind v. a. großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten sinnvoll. Zudem sind weitere Sortimente des periodischen Bedarfs sowie auch kleinteilige Ergänzung mit Sortimenten weiterer Bedarfsstufen vorzuhalten. Konzentration der zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsentwicklung auf die beiden Zentren Ziel ist grundsätzlich eine möglichst flächendeckende wohnungsnahe Grundversorgung, insbesondere im Bereich Nahrungs- und Genussmittel; dies auch unter dem Gesichtspunkt der demographischen Entwicklung. Dieses Ziel umfasst neben der Sicherung und Stärkung des definierten Nahversorgungszentrums auch die Verbesserung des Nahversorgungsangebots an integrierten Lagen in Wohnquartieren soweit keine Verbesserung der wohnungsnahen Versorgung durch Maßnahmen innerhalb des Nahversorgungszentrums erreicht werden kann. Sicherung einer fußläufig erreichbaren Nahversorgung, auch durch Stärkung in den Wohnquartieren Aufgrund der Siedlungsstruktur im Stadtgebiet Bedburg wird die für die Tragfähigkeit moderner Lebensmittel-SB-Betriebe erforderliche Einwohnerzahl in vielen Stadtteilen allerdings nicht erreicht. Bestehende kleinteilige Anbieter sollten daher erhalten und ggf. alternative Versorgungskonzepte geprüft werden, um dieses Ziel umzusetzen. Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg Mit der Konzentration des großflächigen Einzelhandels mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten auf ausgewählte Sonderstandorte sollen im Wesentlichen zwei Ziele verfolgt werden. Zum einen kann hierdurch eine Konzentration des Einzelhandels auf ausgewählte Einzelhandelsstandorte ohne weitere Streuung des Einzelhandels innerhalb des Stadtgebiets erzielt werden. Zum anderen kann durch Konzentration des großflächigen Einzelhandels mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten auf ausgewählte Sonderstandorte erreicht werden, dass bestehende großflächige Einzelhandelsstandorte mit nahversorgungs- und/ oder zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb des Hauptzentrums nicht ausgeweitet werden oder von der Ansiedlung nicht zentrenrelevanter Frequenzbringer nicht profitieren. 8.3 58 Konzentration des großflächigen Einzelhandels mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten auf ausgewählte Sonderstandorte Abgrenzung der „Bedburger Liste“ Um die Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche der Städte und Gemeinden nicht zu beeinträchtigen, spielt die Sortimentsausstattung von geplanten Einzelhandelsprojekten bei der Bewertung möglicher Auswirkungen eine maßgebliche Rolle. Gemäß § 24 a Abs. 2 LEPro des Landes Nordrhein-Westfalen ist zur Steuerung von Einzelhandelsvorhaben die Definition der in Bedburg als nahversorgungs- und zentrenrelevant zu bewertenden Sortimente („Bedburger Liste“) erforderlich. Die im Einzelhandelserlass gegebenen Empfehlungen sind als Auslegungshilfe zu verstehen und müssen auf die spezifischen Besonderheiten einer Stadt oder Gemeinde zugeschnitten werden, wobei der Bestand in den Zentren, aber auch die städtebauliche Entwicklungskonzeption zu berücksichtigen sind. Erst mit Vorliegen einer solchen spezifischen „Bedburger Liste“ kann die Bauleitplanung oder kann im Baugenehmigungsverfahren über zulässige, begrenzt zulässige oder nicht zulässige Vorhaben entschieden werden. Ziel der „Bedburger Liste“ Bei der Abgrenzung der „Bedburger Liste“ sind die bestehende räumliche Flächenverteilung der Sortimente sowie die Entwicklungsziele im zentralen Versorgungsbereich von Bedeutung. Zudem ist bei der Herleitung der nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimente zu berücksichtigten, dass Sortimente nicht nur separat betrachtet und bewertet werden sollten, sondern dass die Nahversorgungs- und Zentrenrelevanz einzelner Sortimente ggf. auch mit der Koppelung mit anderen Sortimenten begründet werden kann. Des Weiteren sind planerische Überlegungen zur weiteren Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche in die Argumentation einzubeziehen. Somit können auch solche Sortimente als zentrenrelevant eingestuft und begründet werden, die derzeit noch nicht oder nur in geringem Maße in den zentralen Versorgungsbereichen vorhanden sind, wenn diese im Rahmen der Entwicklungsziele künftig dort verstärkt angesiedelt werden sollen. Abgrenzung der „Bedburger Liste“ Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg Als rechtliche Vorgaben sind das Landesentwicklungsprogramm und der Einzelhandelserlass NRW heranzuziehen. Als zentrenrelevante Leitsortimente sind die in der Anlage des § 24 a LEPro des Landes Nordrhein-Westfalen aufgeführten Sortimente zu beachten:        59 Leitsortimente als rechtliche Vorgabe des Landes Nordrhein-Westfalen Bücher, Zeitschriften, Papier, Schreibwaren Bekleidung, Lederwaren, Schuhe Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik, Computer, Elektrohaushaltswaren (Kleingeräte) Foto, Optik Haus- und Heimtextilien, Haushaltswaren, Einrichtungszubehör (ohne Möbel) Uhren, Schmuck Spielwaren, Sportartikel (ohne Sportgroßgeräte). Diese Leitsortimente gelten u. a. nach dem neuen Einzelhandelserlass NRW stets, d. h. in allen Gemeinden des Landes als zentrenrelevant, bedürfen aber ggf. der Konkretisierung. Zentrenrelevante Sortimente zeichnen sich dadurch aus, dass sie einen geringen Flächenanspruch haben, viele Besucher anziehen, häufig im Zusammenhang mit anderen Innenstadtnutzungen nachgefragt werden und in der Innenstadt oder in den Nebenzentren am stärksten vertreten sind. Es handelt sich meistens um ein sog. Handtaschensortiment. Weiterhin sind sie häufig für einen attraktiven Branchenmix notwendig und benötigen - sofern sie auf kleinteiliger Fläche angeboten werden - einen Frequenzbringer sowie weitere Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe im Standortumfeld, um das notwendige Absatzpotenzial zu erreichen. Unter Berücksichtigung der o. a. Kriterien sind für die Stadt Bedburg folgende Sortimente als zentrenrelevant abzugrenzen:        Bücher, Papier, Schreibwaren Bekleidung, Lederwaren, Schuhe Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik, Computer, Elektrohaushaltswaren (Kleingeräte) Foto und Optik Haus- und Heimtextilien (einschl. Kurzwaren und Nähzubehör), Haushaltswaren (Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat), Einrichtungszubehör (ohne Möbel) Uhren, Schmuck Spielwaren, Sportartikel (ohne Sportgroßgeräte). Aus der Bestandssituation ergeben sich für die Stadt Bedburg zudem folgende weitere zentrenrelevante Sortimente:      Orthopädische Artikel, Sanitätswaren (Hörgeräte-) Akustik Antiquitäten, Kunstgegenstände, Bilder, Rahmen Bastelbedarf Fahrräder und Fahrradzubehör zentrenrelevante Sortimente Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg  60 Parfümerieartikel. Die vor allem auf den Bestandsdaten der Stadt Bedburg basierende „Bedburger Liste“ zeigt, dass der Großteil der Sortimentsgruppen in der Stadt Bedburg als zentrenrelevant einzustufen ist. Die vorgegebenen Einzelhandelsstrukturen sollten nach gutachterlicher Empfehlung um die Sortimente    Leuchten Musikinstrumente und Musikalien abgepasste Teppiche und Läufer ergänzt werden, auch wenn sie gegenwärtig im Untersuchungsgebiet der Stadt Bedburg (noch) keinen zentrenprägenden Charakter aufweisen. Als grundsätzliche Begründung wird hierfür aufgeführt, dass vor dem Hintergrund eines rezessiven Einzelhandels im Bundesgebiet perspektivisch auch in den zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Bedburg Flächenaufgaben nicht auszuschließen sind. Um weiterhin möglichst viele (Quantität) und unterschiedliche (Qualität) Angebote in diesen Standortbereichen vorhalten zu können, wird eine weitere Diversifizierung angestrebt. Nahversorgungsrelevante Sortimente sind Waren des täglichen Bedarfs, die wohnungsnah angeboten werden sollen. Nahversorgungsrelevante Sortimente sind aufgrund ihrer Eigenschaften nahezu immer auch als zentrenrelevant einzustufen. Jedoch kommt diesen Sortimenten im Hinblick auf die Gewährleistung einer adäquaten wohnungsnahen Grundversorgung mit Waren des kurzfristigen Bedarfs im Rahmen der kommunalen Daseinsvorsorge eine besondere Aufgabe zu. nahversorgungsrelevante Sortimente Als nahversorgungsrelevante Sortimente werden in Bedburg eingestuft:       Nahrungs- und Genussmittel einschließlich Reformwaren Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel Körperpflegemittel Pharmazeutische Artikel (Arzneimittel) Zeitungen und Zeitschriften Schnittblumen und -grün. Nicht zentrenrelevante Sortimente stellen im Gegensatz zu nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten auch an Standorten außerhalb der Zentren keine wesentliche Gefährdung für die zentralen Versorgungsbereiche dar. Zentrenatypische Sortimente prägen i. d. R. nicht die zentralen Standorte, weisen eine niedrige Flächenproduktivität auf und induzieren nur im geringen Umfange Kopplungskäufe. Aufgrund ihrer Größe und Beschaffenheit und dem hiermit zu begründenden großen Platzbedarf sowie der Notwendigkeit des Transportes mit Pkw oder Kleintransporter und der hierdurch hervorgerufenen Verkehrsfrequenz werden sie aus planerischer Sicht in der Regel außerhalb der Zentren angeboten und sind nicht zentrenrelevante Sortimente Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg 61 unter Umständen an dezentralen Standorten sogar erwünscht. Hierzu zählen in Bedburg        Bau- und Gartenmarktsortimente Kfz-Zubehör Sport- und Freizeitgroßgeräte, Campingartikel Elektrogr0ßgeräte („weiße Ware“) Möbel Tapeten und Bodenbeläge (ohne abgepasste Teppiche und Läufer) Tiernahrung, Tiere und zoologischer Bedarf. Eine ausführliche „Bedburger Liste“ findet sich im Anhang. 8.4 Anwendung der „Bedburger Liste“ Der Stadt Bedburg wird empfohlen, die vorliegende „Bedburger Liste“ durch den Rat der Stadt zu beschließen (Selbstbindung der Stadt) und die Sortimente in die textlichen Festsetzungen bzw. Begründungen der entsprechenden Bauleitpläne zu übernehmen. Selbstbindung der Stadt Ein weiteres Element zur Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen und versorgungsstrukturellen Entwicklung ist die Festlegung zentrenrelevanter Randsortimente in großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment. Dem zu beobachtenden Trend, die nicht zentrenrelevanten Kernsortimente in Einzelhandelsbetrieben an dezentralen Standorten durch zentrentypische Warenbereiche zu ergänzen oder zu ersetzen, kann nur durch eine exakte Festlegung der Randsortimente und eine flächenmäßige Beschränkung durch Festsetzungen in den Bebauungsplänen entgegengewirkt werden. Auch hierfür wurde der oben aufgezeigte gutachterliche Vorschlag zur Gliederung der Sortimente in nahversorgungs-, zentren- und nicht zentrenrelevante Sortimente erarbeitet. So darf der Anteil der zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimente gemäß § 24 a LEPro des Landes NordrheinWestfalen maximal 10 % der Gesamtverkaufsfläche, nicht jedoch mehr als 2.500 qm Verkaufsfläche eines Betriebs betragen. Festlegung zentrenrelevanter Randsortimente Gleiche Regelungen sind ggf. auch für andere Nutzungsarten (z. B. Autohäuser, Handwerk) zu treffen. Unter Umständen sind vorhabenbezogene Einzelprüfungen vorzulegen, um die Vereinbarkeit mit den Zielen der Einzelhandelsentwicklung in Bedburg zu belegen. 8.5 Abgrenzungskriterien für zentrale Versorgungsbereiche Durch die Novellierung des Landesentwicklungsprogramms NRW (LEPro § 24 a) und des Baugesetzbuches (insbesondere §§ 34(3) und 2(2)) kommt der Identifikation, Einstufung und der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche im Stadtgebiet Bedburg eine zentrale Rolle zu. Bedeutung zentraler Versorgungsbereiche Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg Zentrale Versorgungsbereiche von Haupt- und Nebenzentren zeichnen sich nach § 24 a LEPro NRW durch folgende Merkmale aus:          19 20 21 22 23 24 Merkmale von Haupt- und Nebenzentren Ein vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen der Verwaltung, der Bildung, der Kultur, der Gesundheit, der Freizeit und des Einzelhandels. Eine städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereichs. Eine gute verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz. Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen hat in neuen Urteilen den Begriff „zentraler Versorgungsbereich“, hier im Sinne den §§ 2 (2) und 34 (3) BauGB konkretisiert:  62 Räumlich abgegrenzter Bereich einer Gemeinde, dem eine bestimmte Versorgungsfunktion für die Gemeinde zukommt.19 Neben Einzelhandelsbetrieben, deren Warenangebote aller Art für die Einwohner der Gemeinde oder eines Teils des Gemeindegebiets von Bedeutung sind, sollten in aller Regel auch Dienstleistungsbetriebe verschiedener Art und gastronomische Angebote vorhanden sein.20 Der Charakter eines zentralen Versorgungsbereichs bestimmt sich nicht nur aus den örtlichen Gegebenheiten, sondern auch durch konkrete Planungen (aus sonstigen nicht planungsrechtlich verbindlichen raumordnerischen und städtebaulichen Konzeptionen).21 Der Begriff „Zentral“ ist funktional zu verstehen: Die Gesamtheit der auf eine Versorgung der Bevölkerung ausgerichteten baulichen Nutzungen haben aufgrund ihrer Zuordnung und verkehrsmäßigen Erschließung die Funktion eines Zentrums. Eine bloße Agglomeration von Einzelhandelsnutzungen reicht demnach nicht für einen „zentralen“ Versorgungsbereich aus.22 Agglomerationen von Fachmärkten, die häufig in ehemals bzw. noch gewerblich genutzten Bereichen angesiedelt wurden, sind in der Regel nicht als zentrale Versorgungsbereiche einzustufen.23 Einzelhandelsbetriebe in Randbereichen von zentralen Versorgungsbereichen können einbezogen werden, wenn diese ein hohes Verknüpfungspotenzial aufweisen und über eine barrierefreie fußläufige Anbindung verfügen.24 Zentrale Versorgungsbereiche müssen nicht unbedingt den Charakter von Kerngebieten im Sinne des § 7 BauNVO haben. Sie OVG NRW, Urteil vom 11.12.2006 - 7 A 964/05. Ebd. Ebd. Ebd. Ebd. OVG NRW, Urteil vom 13.06.2007 – 10 A 2439/06. Konkretisierung des Begriffs „zentraler Versorgungsbereich“ Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg 63 umfassen Versorgungsbereiche unterschiedlicher Stufen: Innenstadtzentren, Nebenzentren in Stadtteilen sowie Grund- und Nahversorgungszentren in Stadt- und Ortsteilen und Gemeinden. Je nach Stufe erfüllen die Zentren unterschiedliche Versorgungsbedarfe.25 Innenstadtzentren erreichen einen größeren Einzugsbereich, in der Regel das gesamte Stadtgebiet und gegebenenfalls darüber hinaus das weitere Umland. Sie bieten ein breites Spektrum von Waren für den lang-, mittel- und kurzfristigen Bedarf. Nebenzentren erfüllen eine Teilfunktion des eigentlichen Innenstadtzentrums. Nahversorgungszentren versorgen in der Regel nur bestimmte Stadtteile größerer Städte mit einigen tausend Einwohnern bzw. gesamte kleinere Orte mit Waren des kurz- und mittelfristigen Bedarfs.26  Aus der Literatur lassen sich folgende weitere Hinweise zur Identifikation und Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche ableiten:  Die für die Funktion eines Zentrums relevanten Nutzungen können auch durch andere Nutzungen, insbesondere Wohnnutzung, zu einem gewissen Anteil durchmischt sein.27 Nebenzentren müssen 1.000 qm und mehr Verkaufsfläche aufweisen.28  8.6 Zentrenhierarchie Zur Untersuchung der Zentrenstruktur der Stadt Bedburg wurden umfangreiche handelswirtschaftliche und städtebauliche Analysen durchgeführt. Diese geben Aufschluss über Stärke, Ausstrahlung und Bedeutung von zentralen Versorgungsbereichen und der räumlichen Verteilung weiterer Versorgungsangebote. Darüber hinaus wurden der (handelswirtschaftliche) Handlungsbedarf und die hieraus ggf. abzuleitende Einbeziehung von Potenzialflächen berücksichtigt. Im Folgenden werden die wichtigsten Ergebnisse zur zentralörtlichen Bedeutung und der Erfüllung der aufgeführten Kriterien aufgezeigt. In der Stadt Bedburg prägen mit dem Hauptzentrum Bedburg und dem Stadtteilzentrum Kaster zwei zentrale Versorgungsbereiche unterschiedlicher Ausstattung die Versorgungsbedeutung des Mittelzentrums. Somit konzentrieren sich die einzelhandelsbezogenen Versorgungsfunktionen in Bedburg im Wesentlichen auf zwei Zentren: Bedburg und Kaster. Diese Bipolarität äußert sich unter anderem darin, dass im Stadtteil Bedburg der Einkaufsschwerpunkt im mittelzentralen Bedarf liegt, sich das kulturelle Angebot der Stadt 25 26 27 28 OVG NRW, Urteil vom 11.12.2006 – 7 A 964/05. OVG NRW, Urteil vom 13.06.2007 – 10 A 2439/06; OVG NRW, Urteil vom 11.12.2006 – 7 A 964/05. Kuschnerus, Ulrich: Der standortgerechte Einzelhandel. Mai 2007, S. 80. ebd. Bipolarität: Bedburg und Kaster Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg 64 hier bündelt (z. B. im Schloss Bedburg) und die Erschließungsqualität in der ÖPNV-Anbindung sehr hoch ist. Im Stadtteil Kaster dominiert dagegen die Wohnfunktion. Gleichzeitig befinden sich hier das Rathaus und diverse (Nah-)Versorgungseinrichtungen. Das Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot ist somit im Hauptzentrum deutlich größer und vielfältiger als im Stadtteilzentrum, das im Wesentlichen Nahversorgungsfunktionen übernimmt. Es wird ein breites und tiefes Warenangebot in vielen Bedarfsbereichen vorgehalten. Dabei übernimmt das Hauptzentrum auch eine wichtige Nahversorgungsfunktion. Das Stadtteilzentrum in Kaster übernimmt vorwiegend Versorgungsfunktionen für Kaster und benachbarte Ortsteile. Ziel der Einzelhandelsentwicklung der Stadt Bedburg sollte es sein, die vorliegende bipolare Zentrenstruktur unter Berücksichtigung der gegebenen Funktionsteilung dieser Zentren zu erhalten. Darüber hinaus ist auf weitere Einzelhandelsstandorte im Stadtgebiet zu verweisen, die ebenfalls (Nah-)Versorgungsfunktionen übernehmen, aber aufgrund der fehlenden Einzelhandelsausstattung und/ oder der zu geringen Ausstattung mit Komplementärnutzungen in ihrem Standortumfeld, ihrer Lage und siedlungsräumlichen Einbindung oder des fehlenden ÖPNV-Anschlusses nicht den Anforderungskriterien eines Versorgungszentrums gerecht werden. Hierzu zählen    der Fachmarktstandort Bahnstraße (u. a. real,-, Dänisches Bettenlager, MediMax) der Fachmarktstandort Wiesenstraße (u. a. Lidl, Aldi, Fressnapf) der Fachmarktstandort Adolf-Silverberg-Straße (u. a. mobau Erft Bauzentrum, Plus).29 Für die o. g. sonstigen Einzelhandelsstandorte im Stadtgebiet wurde eine detaillierte Bewertung anhand einer Bewertungsmatrix vorgenommen. Im Ergebnis dieser Bewertungen zeigt sich, dass es sich bei diesen Standortlagen aufgrund der Struktur und Dichte der Komplementärnutzungen, der ÖPNV-Anbindung bzw. der Lage und siedlungsräumlichen Einbindung um keine zentralen Versorgungsbereiche handelt. 29 Da über die zentralen Versorgungsbereiche hinaus in der Stadt Bedburg weitere Versorgungsstandorte vorliegen, die die nahversorgungsrelevante Angebotsstruktur stärken, erfolgt in Kapitel 9 die Bewertung der nahversorgungsrelevanten Ergänzungsstandorte. weitere Einzelhandelsstandorte im Stadtgebiet Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg 8.7 Hauptzentrum Innenstadt Bedburg 8.7.1 Rahmenbedingungen der Stadt Bedburg für die räumliche Festlegung 65 Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs des Hauptzentrums Innenstadt der Stadt Bedburg kann nicht allein mit den tatsächlichen örtlichen Verhältnissen (z. B. Bestand, Leerstände, städtebauliche Anbindung) und der funktionalen Zusammenhänge begründet werden. Vielmehr sind auch folgende Ziele für die Innenstadtentwicklung, die der Ausschuss für Struktur und Stadtentwicklung aufbauend auf den vorläufigen Ergebnissen des Stadtentwicklungskonzeptes für die Stadt Bedburg bereits im Mai 2007 beschlossen hat, zu berücksichtigen:30 Abgrenzungskriterien  Ziele für das Stadtzentrum Bedburg     Stärkung des Einzelhandels durch nachhaltige Sicherung des Versorgungsstandorts im zentralen Bereich von Bedburg; Ergänzung der Angebote und Stärkung des Profils punktuelle Entwicklung und Umgestaltung der Verkehrsführung von der oberen Lindenstraße bis zum Kölner Platz, unter Einbeziehung der sich anschließenden Bereiche Bahnübergang Lindenstraße, Gartenstraße, Schloss und Marktplatz städtebauliche Umgestaltung verschiedener Quartiere und damit die Inszenierung und Vernetzung von Platzfolgen: Eckbereich Bahnstraße/ Lindenstraße, Eckbereich Lindenstraße/ Gartenstraße, ehemaliger toom-Markt mit Parkplatz, Ausbau des hervorgehobenen kulturellen Bereichs Schloss mit Parkanlagen, Marktplatz mit Fläche Krankenhaus Bedburg Ergänzung und Anreicherung des Stadtzentrums mit dem Schwerpunkt Kultur im Bereich von Schloss Bedburg und dem alten Rathaus an der Friedrich-Wilhelm-Straße Attraktivitätssteigerung der Innenstadtbereiche und damit Erhöhung der Nutzungsvielfalt des öffentlichen Raums als Erlebnisraum sowie eine Steigerung der wirtschaftlichen Funktionen Aus dieser Beschlusslage ergab sich eine Entwicklungsreihenfolge, die zunächst in der Erhebung und Auswertung der städtebaulichen Strukturdaten für die Innenstadt mündete. Darauf aufbauend wurde ein städtebaulicher Rahmenplan als Grundlage für einen städtebaulichen Realisierungswettbewerb erarbeitet. Mit dem Ergebnis des Wettbewerbs stehen nunmehr konkrete Maßnahmen an, die geeignet sind, den schleichenden trading-down Prozess aufzuhalten und neue Nutzungen und Qualitäten in die Innenstadt von Bedburg zu bringen. 30 vgl. Beschluss des Ausschusses für Struktur und Stadtentwicklung der Stadt Bedburg vom 22. Mai 2007 Entwicklungsreihenfolge Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg 66 Abbildung 27 Städtebaulicher Wettbewerb Bedburg - Wettbewerbsidee Quelle: HJP Planer 2009 Die Erschließung der Graf-Salm-Straße soll über eine neue Zufahrt ermöglicht werden. Die neue Zufahrtsmöglichkeit von Süden über den Kreisverkehr zum Schlossparkplatz ist leistungsfähig und erschließt die zentrale Lage in Bedburg sehr gut. Erschließungsmaßnahmen In diesem Zusammenhang wird der Schlossparkplatz zum neuen Stadteingangsbereich. Hierbei soll der Schlossparkplatz Teil eines „Rundlaufs“ zwischen Parkplatz, Schloss und Graf-Salm-Straße werden. Voraussetzung ist, das Schloss in seinem publikumswirksamen und touristischen Profil zu stärken, Sichtbeziehungen herzustellen und den Durchgang vom Parkplatz zur Graf-Salm-Straße als Stadteingang zu gestalten. Rundlauf Auch im Positionspapier Bedburg Mitte aus dem Jahr 2007 wird für die durchgehende Einzelhandelsfunktion eine Konzentration auf einen zentralen Bereich empfohlen. Durch die Entwicklung eines „Rundlaufs“ und die Positionierung eines Frequenzbringers in zentraler Lage kann dieser Fokus unterstützt werden. Gastronomie auf kleinen Platzräumen und die touristische Funktionen des Schlosses sowie des Parks flankieren diesen konzeptionellen Ansatz. Positionspapier Bedburg Mitte Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg 67 Abbildung 28 Empfehlungen für die Bedburger Mitte Marktplatz Schwerpunkt Gastronomie Altes Rathaus Platzräume Nutzungsprogramm erarbeiten Schloss Bedburg touristische Nutzung sowie (Außen-)Gastronomie Vollsortimenter zent rale r Ein kauf sber eich (REWE/ EDEKA) zentraler Rundlauf Platzräume P EingangsSituation “Erftbrücke” Durchgang gestalten Service- und Dienstleistung Haupterschließung MIV möglicher Bezug zur Erft Formulierung einer Eingangssituation neue Fuß- und Radwege Unterführung Neugestaltung Lindenstraße Potenzialflächen Schließung Bahnübergang Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2007 8.7.2 Räumliche Festlegung des Hauptzentrums Bedburg Das Wachstum an Verkaufsflächen außerhalb des Ortskerns Bedburg und die zunehmenden Leerstände innerhalb des Ortskerns lassen erwarten, dass sich die aktuell noch genutzten Verkaufsflächen im Kernbereich weiter reduzieren werden. Die Gründe für diese Entwicklungen sind vielschichtig gelagert und bewegen sich zwischen ökonomischen bzw. flächenspezifischen Motiven der großen Anbieter und den sich verändernden Verhaltensmustern zu Wohn-, Arbeits- und Versorgungsschwerpunkten seitens der Nachfrager. So hat in der Lindenstraße bereits im Jahr 2007 ein Discounter geschlossen, der wichtige Magnetfunktionen für das Hauptzentrum eingenommen hat. Ein weiterer größerer Leerstand ist mit der Schließung eines großen Möbelanbieters in der Bedburger Innenstadt entstanden, ein fortwährender Rückgang des Einzelhandelsangebots ist perspektivisch zu erwarten. Abnahme der innerstädtischen Verkaufsfläche Aufgrund dieser übergeordneten Entwicklungsfaktoren lässt sich eine Umkehrung des Trends nicht allein durch gestalterische und/ Konzentration des zentralen Einkaufsbereichs Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg 68 oder organisatorische Maßnahmen im Kernbereich erreichen. Der Prozess kann hierdurch lediglich verlangsamt werden. Insoweit ist vorgesehen, den zentralen Einkaufsbereich perspektivisch zu konzentrieren und den Einzelhandelsfokus auf einen zentralen Kern zu legen. Dort sollten Entwicklungsflächen für den Einzelhandel in modernen Betriebsgrößen verfügbar sein. Damit kann auf klar vorgezeichnete Entwicklungsperspektiven frühzeitig reagiert werden und Unterbrechungen von wichtigen Lauflagen werden vermieden. Die richtige Lage und insbesondere die Größe eines Einkaufsbereichs sind entscheidend für die Attraktivität. Gerade in Mittelstädten wird heute keine zu lange Einkaufszone akzeptiert. Zielsetzung sollte es sein, eine Konzentration auf diejenigen Bereiche vorzunehmen, für die ein durchgehender und gut frequentierter Geschäftsbesatz langfristig realistisch erwartet werden kann. Durchgehende Schaufensterfronten bzw. die Dominanz von Einzelhandelsgeschäften sorgen für ein angenehmes Einkaufserlebnis und unterstützen somit eine gleich bleibende Passantenfrequenz. Die Herausbildung und räumliche Konzentration eines Stadtzentrums im geographischen Mittelpunkt der Stadt, im Wesentlichen entlang der Graf-Salm-Straße unter Einbeziehung der Lindenstraße bis zur Erftstraße, sollte in diesem Zusammenhang erklärtes Ziel der Bedburger Stadtentwicklung sein. Abgrenzung des Hauptzentrums Im Hinblick auf die räumlichen Entwicklungsmöglichkeiten gilt es zu beachten, dass einzelne derzeit un- oder mindergenutzte Flächen bereits heute oder perspektivisch für eine Einzelhandelsnutzung zur Verfügung stehen.31 Aufgrund des insgesamt begrenzten ökonomischen Entwicklungsspielraums wird empfohlen, nur die unmittelbar an den bisher schon durch Einzelhandel geprägten Bereich gelegenen Flächen in den zentralen Versorgungsbereich einzubeziehen. Unter der Ägide, noch vorhandene Potenziale optimal zu nutzen, sollte die zukünftige Einzelhandelsentwicklung auf den zuletzt genannten Teilabschnitt der Graf-Salm-Straße bzw. Lindenstraße beschränkt bleiben. Das bedeutet, dass zukünftig großflächige Einzelhandelsbetriebe - also Betriebe mit mehr als 800 qm Verkaufsfläche - mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten nur noch innerhalb dieser Abgrenzung angesiedelt werden dürfen. Durch diese Zielsetzung der Einzelhandelsentwicklung sollen Fehlentwicklungen - wie z. B. die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben in der Wiesenstraße - in der Stadt Bedburg in Zukunft verhindert werden. 31 Eine detaillierte Bewertung der innerhalb des Hauptzentrums vorliegenden Entwicklungsflächen erfolgt an späterer Stelle innerhalb dieses Kapitels. Bedeutung der Abgrenzung Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg 69 Abbildung 29 Räumliche Festlegung des Hauptzentrums Innenstadt Bedburg Abgrenzung der erweiterten Zentrenbereiche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, 2009, Erhebungsstand März 2009 Es wird davon ausgegangen, dass hierdurch keine Nachteile für die nördlich und südlich angrenzenden Abschnitte (Friedrich-WilhelmStraße, Lindenstraße) entstehen. Vielmehr ist die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben in diesen Standortbereichen aufgrund der kleinteiligen Flächenstruktur und Besitzverhältnissen nicht zu erwarten. Dennoch soll versucht werden, die sich aus den hier vorliegenden Versorgungseinrichtungen ergebene Wertigkeit dieser Lagen durch eine Einstufung als erweiterter Zentrenbereich darzustellen. In diesem Zusammenhang sollte nach Schließung des Bahnübergangs eine Erhöhung der Aufenthaltsqualität in der Lindenstraße durch städtebauliche Aufwertungsmaßnahmen eingeleitet werden. 8.7.3 erweiterte Zentrenbereiche Angebotssituation des Hauptzentrums Bedburg Innerhalb der Stadt Bedburg übernimmt das Hauptzentrum Innenstadt wesentliche Versorgungsfunktionen. Es stellt mit einen differenzierten Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz - ergänzt um Gastronomie - das größte zusammenhängende Versorgungszentrum der Stadt Bedburg dar. Somit kommt dem Hauptzentrum im Vergleich zum Stadtteilzentrum Kaster und anderen Standortbereichen im Stadtgebiet die größte Versorgungsbedeutung zu Versorgungsbedeutung Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg 70 Insgesamt sind im Hauptzentrum Bedburg 33 Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks ansässig (ca. 21 % aller Betriebe der Stadt Bedburg), die einen Umsatz von ca. 14,5 Mio. EUR pro Jahr (ca. 13 % des Gesamtumsatzes in der Stadt Bedburg) erwirtschaften und mit ca. 4.990 qm Verkaufsfläche einen Anteil von ca. 13 % an der im Stadtgebiet durch Einzelhandel genutzten Fläche darstellen. Tabelle 17 Einzelhandelssituation im Hauptzentrum Bedburg Sortimentsgruppe nahversorgungsrelevant zentrenrelevant nicht zentrenrelevant Summe Angebotssituation Betriebe Betriebe Verkaufsfläche Verkaufsfläche abs. 7 (in %) 21 (in qm) 780 (in %) 16 19 58 2.730 55 7 21 1.480 29 33 100 4.990 100 Quelle: Darstellung und Berechnung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, 2009, Erhebungsstand März 2009 Der Angebotsschwerpunkt der Betriebe im Hauptzentrum Bedburg liegt bei den zentrenrelevanten Sortimenten, auf die ca. 58 % der Betriebe und ca. 55 % der Verkaufsfläche im Versorgungszentrum entfallen. Auch Betriebe mit nicht zentrenrelevantem Kernsortiment sind mit ca. 21 % Betriebsstätten- und ca. 29 % Verkaufsflächenanteil bedeutsam. Angebote des nahversorgungsrelevanten Bedarfs hingegen sind demgegenüber etwas nachgeordnet. Angebotsschwerpunkte Abbildung 30 Sortimentsstruktur des Hauptzentrums Bedburg nahversorgungsrelevant zentrenrelevant nicht zentrenrelevant Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, 2009, Erhebungsstand März 2009 Als Magnetbetriebe fungieren im Hauptzentrum Bedburg v. a. ein größerer Textilfachmarkt (KiK) sowie weitere Fachgeschäfte und märkte aus dem Drogerie-, Bekleidungs- und Schuhsegment. Spezialisierte filialisierte oder inhabergeführte Betriebe mit mittelgroßen Verkaufsflächen sind in weiteren Sortimenten (z. B. Drogeriewaren, Fahrräder, Spielwaren) zu finden. Ein Magnetbetrieb des Nahrungs- Magnetbetriebe im Hauptzentrum Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg 71 und Genussmittelsektors, der eine hohe Frequenz entfalten kann, ist im Hauptzentrum nicht verortet. Ergänzt werden die Einzelhandelsangebote im Hauptzentrum Bedburg durch 39 Komplementärnutzungen, die - allerdings nachgeordnet - auch als Frequenzbringer für das Hauptzentrum anzusehen sind. Tabelle 18 Komplementärnutzungen Komplementärnutzungen und Leerstände im Hauptzentrum Bedburg Anzahl der Betriebe Sortimentsgruppe Ausgewählte Angebote davon EG* gesamt 3 3 Cafés, Fast Food 20 14 Kultur, Freizeit 2 2 Friseure, Versicherungen, Banken, Reisebüros Schloss Bildung, Gesundheit 14 5 Gesamt 39 24 Gastronomie, Hotellerie Dienstleistungen * Fachärzte, sonstige gesundheitsbezogene Dienstleistungen Erdgeschoss Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, 2009, Erhebungsstand März 2009 Im Hauptzentrum befinden sich insgesamt 57 Erdgeschossnutzungen (Einzelhandel und Komplementärnutzungen). Darüber hinaus ist auf vier Leerstände hinzuweisen. Aus dem Verhältnis der vier Leerstände und der insgesamt 57 in den Erdgeschossen befindlichen Gewerbeflächen des Hauptzentrums ergibt sich eine Leerstandsquote von ca. 7 %, die deutlich unter dem Durchschnittswert vergleichbarer Einkaufsstädte liegt.32 Tabelle 19 Nutzungsstruktur im Hauptzentrum Neue Stadtmitte Anzahl der Nutzungen Art der Nutzung Summe davon EG* Einzelhandel 33 33 Komplementärnutzungen 39 24 4 4 76 61 Leerstände Summe *Anm.: Erdgeschoss Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, 2009, Erhebungsstand März 2009 32 Nach Erfahrungswerten der Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH ist bei einer Leerstandsquote von bis zu ca. 10 % von einer „normalen“ Geschäftsfluktuation auszugehen. Leerstandsquote Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg 8.7.4 72 Prüfstandorte im Hauptzentrum Bedburg Bei der Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs wurden für die Weiterentwicklung der Einzelhandelsstruktur der Stadt Bedburg neben dem tatsächlichen Einzelhandelsbestand auch städtebaulichfunktional vertretbare Potenzialflächen für Erweiterungszwecke berücksichtigt. Hintergrund der Bewertung Abbildung 31 Prüfstandorte im Hauptzentrum Bedburg Prüfstandorte Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, 2009, Erhebungsstand März 2009 Bei der Bewertung der Eignung von Potenzialstandorten für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung im Hauptzentrum Bedburg sind folgende Aspekte zu berücksichtigen:  Für die Stadt Bedburg konnte ein nur begrenzter Verkaufsflächenbedarf von insgesamt ca. 2.500 qm bis zum Jahr 2020 errechnet werden.33 In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei den Empfehlungen um Prognosedaten einer Modellrechnung handelt, die den Entwicklungsrahmen grob abstecken und als Orientierungswerte gelten. So sind v. a. im Bereich der zentrenrelevanten Sortimente die ermittelten 33 Wie bereits angeführt, bezieht sich die Ergänzungsfläche auf die Verkaufsflächenausstattung zum Zeitpunkt der Erhebung im März 2009. Durch Betriebsaufgabe nach Abschluss der Erhebung frei gewordenen Verkaufsflächen können somit dem errechneten Verkaufsflächenzusatzbedarf hinzugefügt werden. Andererseits sind ggf. zwischenzeitlich durch Betriebsansiedlungen bzw. vergrößerungen hinzugewonnenen Verkaufsflächen abzuziehen. übergeordnete Prüfaspekte Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg 73 Verkaufsflächenbedarfe dann auszuweiten, wenn damit eine deutliche (jedoch mit der landesplanerisch zugewiesenen Funktion als Mittelzentrum zu vereinbarende) Stärkung der Marktbedeutung des Bedburger Einzelhandels zu erwarten ist. Über die Prognosewerte hinausgehende Erweiterungen können jedoch ggf. stärkere Umverteilungseffekte bei ansässigen Betrieben auslösen, so dass für größere Ansiedlungsvorhaben eine vorhabenbezogene Wirkungsanalyse heranzuziehen ist.  Auch sollte der Wiederbelegung vorhandener Leerstände mit Einzelhandel eine größere Priorität eingeräumt werden als der Erschließung neuer Einzelhandelsstandorte. In Abstimmung mit der Stadt Bedburg werden nachfolgend zwei Standorte im Hauptzentrum im Hinblick auf ihre Standorteignung für Einzelhandelsnutzungen bewertet. Die nachfolgende qualitative Bewertung der Prüfstandorte ersetzt jedoch keine Einzelfallprüfung eines konkreten Ansiedlungsvorhabens. zwei innerstädtische Prüfstandorte Der Prüfstandort 1 ist aufgrund seiner zentralen Lage innerhalb des Hauptzentrums aus gutachterlicher Sicht in besonderem Maße für ein einzelhandelsbezogene Nutzungen geeignet. Diese Entwicklungsfläche sollte bis 2020 für die Einzelhandelsentwicklung in der Neue Stadtmitte größte Priorität haben. Bewertung der Prüfstandorte Der Standort 2 befindet sich südlich von Planstandort 1. Aufgrund der Standortvoraussetzungen und der städtebaulichen Zielsetzungen ist dieser Standort ebenfalls für die Ansiedlung von Einzelhandel geeignet. Alternativ besteht die Möglichkeit, hier ein Serviceund Dienstleistungszentrum anzusiedeln. 8.7.5 Stärken-Schwächen-Profil In der Gesamtbetrachtung der Angebots- und Standortqualitäten des Hauptzentrums Bedburg ergeben sich folgende prägenden Stärken: + + + + Gewachsener Ortskern mit identifikationsstiftender Bebauung breiteres und tieferes Versorgungsangebot Potenzialflächen zur Ergänzung des Einzelhandels und weiterer Nutzungen vorhanden Impulse aus Umsetzung des städtebaulichen Entwicklungskonzepts Hingegen lassen sich folgende Schwächen feststellen, deren Effekte derzeit die Stärken zu überlagern scheinen: - Verkehrsbelastung derzeit fehlender Rundlauf räumliche Trennung von Ortskern und dem touristisch bedeutsamen Bereich Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg - 74 Leerstände und Mindernutzungen im zentralen Versorgungsbereich langgezogene Bandstruktur mit Versorgungsangeboten 8.7.6 Handlungsempfehlungen Für die künftige Weiterentwicklung des Einzelhandels in Bedburg wird eine Konzentration der - v. a. großflächigen - zentrenrelevanten Sortimente auf das Hauptzentrum empfohlen, damit optimale Verbundwirkungen entstehen und Erledigungen im Rahmen des fußläufigen Einkaufs getätigt werden können. Auch im Hinblick auf die Verbraucherwünsche erscheint eine solche Angebotsbündelung sinnvoll und notwendig, damit unnötige Verkehrsvorgänge vermieden und eine größtmögliche Angebotsvielfalt in fußläufiger Erreichbarkeit innerhalb des Hauptzentrums ermöglicht wird. Angebotskonzentration Das bedeutet, dass die aufgezeigten möglichen Angebotsergänzungen bei den zentrenrelevanten Sortimenten im Hauptzentrum von Bedburg realisiert werden sollten. Orientiert man sich an dem Positiv-Szenario (B), so sind folgende Entwicklungen zur Arrondierung des Angebots innerhalb des abgegrenzten zentralen Versorgungsbereichs sinnvoll: Angebotsergänzungen  Ansiedlung eines größeren Lebensmittelmarktes mit Magnetfunktionen für das gesamte Zentrum.  Ergänzung von Lebensmittelspezialanbietern, möglichst frischeorientiert und mit angeschlossener (Schnell-)Gastronomie  Ausweitung des Angebots im Bereich Gesundheit und Körperpflege  Umfassende Angebotsergänzungen, v. a. in den innenstadtprägenden Sortimenten Bekleidung und Schuhe  Geringfügige Ausweitung des Angebots bei Spiel und Freizeit  Größere Angebotsergänzungen bei Elektrowaren  Ausweitung des Angebots bei Hausrat/ Geschenken, Haus- und Heimtextilien, ggf. Kunst/ Antiquitäten Es sollte die Zielsetzung verfolgt werden, in den innerstädtischen Schlüsselbranchen (hier: Lebensmittel, Drogerie, Textil, Schuhe, Hausrat) nicht nur kleinteilige Betriebe anzusiedeln oder auszuweiten, sondern auch größere Betriebseinheiten mit Magnetwirkung zu platzieren. Es ist darauf zu verweisen, dass eine erfolgreiche Realisierung dieser Marktchancen auch kundenorientierte und zeitgemäße Betriebskonzepte voraussetzt. Zudem sollten einzelbetriebliche Marketingaktivitäten genutzt werden, um die Marktausschöpfung zu verbessern und die Kundenanbindung zu intensivieren. In Ergänzung des Angebotsausbaus ist eine qualitative Verbesserung der Versorgung anzustreben, um die Attraktivität des Hauptzentrums zu steigern. Nur wenn sich die bestehenden Betriebe neu Ansiedlung von Magnetbetrieben Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg 75 positionieren, wird es ihnen gelingen, an der Impulswirkung neuer Angebote zu partizipieren. Neben den Veränderungen im Einzelhandelsbestand sind folgende Aufwertungsmaßnahmen zu empfehlen: Aufwertungsmaßnahmen  Schaffung markanter Eingangssituationen für den zentralen Versorgungsbereich Hauptzentrum Bedburg; Vereinheitlichung von Oberflächengestaltung und Möblierung, um die Geschlossenheit der Versorgungslage zu dokumentieren  Verbesserung der fußläufigen Erlebbarkeit des gesamten Hauptzentrums  Gestaltung eines Rundlaufs und Erhöhung der Aufenthaltsqualität durch kommunikationsfördernde Plätze, z. B. Ruhebereiche und Spielmöglichkeiten für Kinder  systematische Unterstützung kleinstrukturierter Einzelhandelsbetriebe (Wirtschaftsförderung, Netzwerke)  Unterstützung von Außengastronomie, insbesondere von Betrieben mit höherwertigem außenwirksamen Erscheinungsbild (Bestuhlung, Begrünung, Markisen/ sonst. Sonnenschutz) Aufgrund des hohen Handlungsbedarfs im öffentlichen Raum wird die Umsetzung des städtebaulichen Handlungs-/ Entwicklungskonzepts für den zentralen Versorgungsbereich empfohlen. In Ergänzung könnte eine Werbe- oder Gestaltungssatzung auch privaten Eigentümern und Betreibern Hilfestellungen an die Hand geben. 8.8 Stadtteilzentrum Kaster 8.8.1 Übergeordnete Rahmenbedingungen Die Gründung von (Alt-)Kaster geht in das 12. Jahrhundert zurück und vermittelt noch heute ein geschlossenes Bild einer mittelalterlichen Stadt mit Burg, alten Giebelhäusern und einer Stadtbefestigung aus Wall, Graben, Stadttoren und Rundtürmen. Neben der Ortschaft Alt-Kaster entstand ab 1960 der Stadtteil Kaster als Wohnsiedlung mit einem Geschäfts- und Verwaltungszentrum für die umliegenden Ortsteile. Der neue Stadtteil entstand im Zuge weitgreifender Umsiedlungsmaßnahmen als Ersatz für umliegende Ortschaften, die dem Braunkohleabbau weichen mussten. Für Kaster haben verschiedene aktuelle und raumbedeutsame Entwicklungen, Bürgerinteressen, die entwicklungsstrategischen Ziele der Stadt sowie die insgesamt unbefriedigende städtebauliche Struktur im Stadtteilzentrum Kaster Anlass gegeben, einen städtebaulichen Realisierungswettbewerb auszuloben. Den Wettbewerb „St.-Rochus-Straße Marktplatz Kaster“ konnte das Büro RAUMPLAN aus Aachen für sich entscheiden. Im Rahmen des Wettbewerbs waren die Planer aufgefordert, Entwicklungsperspektiven für das Stadtteilzentrum aufzuzeigen. Historie Städtebaulicher Realisierungswettbewerb St.-Rochus-Straße Marktplatz Kaster Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg Die Ergebnisse des Wettbewerbs dienen im Sinne eines städtebaulichen Entwicklungskonzepts als Grundlage für die Bestimmung notwendiger Maßnahmen (integriertes Handlungskonzept) im Rahmen des Aufwertungsprozesses. Mit diesem Prozess werden verschiedene Zielsetzungen verfolgt:       76 Wettbewerbsergebnisse Attraktivitätssteigerung des Stadtteilzentrums und damit Erhöhung der Nutzungsvielfalt des öffentlichen Raums als Erlebnisraum sowie eine Steigerung der wirtschaftlichen Funktionen städtebauliche Aufwertung und Umgestaltung der St.-RochusStraße im zentralen (Einkaufs-)Bereich um Marktplatz und Rathaus, Erhöhung der Aufenthaltsqualität, Stärkung des Einzelhandels durch nachhaltige Sicherung des Versorgungsstandorts im zentralen Bereich von Kaster, Ergänzung der Angebote und Stärkung des Profils Erweitertes Angebot an Flächen für Dienstleistungs- und Serviceeinrichtungen zur Steigerung der Zentralität Erschließung von Wohnbauflächen in zentraler Lage durch Ausschöpfung vorhandener Flächenpotenziale, Nutzungsoptimierung im Bereich heutiger Sport- und Freizeitanlagen am nordöstlichen Rand des Stadtteilzentrums und Verbesserung der Verknüpfung des Stadtteilzentrums mit AltKaster. Die städtebauliche Struktur im Ortsteilzentrum ist an der St.Rochus-Straße aktuell geprägt durch eine durchgehende Einzelhandelsnutzung auf der südlichen Straßenseite, die im Westen durch ein Möbelhaus sowie einen Supermarkt begrenzt ist und Wohnnutzungen im Wechsel mit Einzelhandel sowie das Rathaus auf der nördlichen Seite. Der (Straßen-) Raum ist insgesamt sehr weitläufig gefasst, eine klassische Lauflage im Sinne einer zentralen Versorgungsfunktion (wie z. B. bei Fußgängerzonen oder verkehrsberuhigten Geschäftsstraßen in Stadtzentren) ist wegen der Barrierewirkung der Verkehrsflächen nur eingeschränkt vorhanden. Die Einzelhandelsnutzung ist im Wesentlichen auf die Nahversorgung, d. h. den kurzfristigen Bedarf ausgelegt. 8.8.2 städtebauliche Struktur Einzelhandelsausstattung und Nutzungsstruktur Insgesamt 16 Einzelhandelsbetriebe sind dem Stadtteilzentrum Kaster zugeordnet. Dies ist mit ca. zehn Prozent der Betriebe in Bedburg gleichzusetzen. Die Verkaufsfläche von ca. 4.035 qm stellt ca. elf Prozent der Gesamtverkaufsfläche der Stadt dar. Der jährliche Bruttoumsatz liegt bei ca. 14,3 Mio. EUR, was ca. 12 - 13 % des Gesamtumsatzes entspricht. Die durchschnittliche Betriebsgröße liegt bei ca. 250 qm pro Betrieb, was für ein Stadtteilzentrum als durchschnittlich zu bewerten ist und die tatsächliche Angebotsstruktur mit zwei großflächigen An- Angebotssituation Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg 77 bieter und einer größeren Anzahl kleinstrukturierter Einzelhandelsbetriebe widerspiegelt. Tabelle 20 Angebotssituation im Stadtteilzentrum Kaster (Erdgeschossnutzungen) Einzelhandelsbetriebe 16 gesamtstädtischer Betriebsanteil 10 % Verkaufsfläche 4.035 qm gesamtstädtischer Verkaufsflächenanteil 11 % Umsatz 14,3 Mio. EUR gesamtstädtischer Umsatzanteil 12 - 13 % Komplementärnutzungen 18 Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, 2009, Erhebungsstand März 2009 Der Angebotsschwerpunkt liegt mit mehr als der Hälfte der Gesamtverkaufsfläche im Stadtteilzentrum Kaster bei den nahversorgungsrelevanten Angeboten. Der Anteil der zentrenrelevanten Sortimente liegt bei ca. elf Prozent. Der Verkaufsflächenanteil der nicht zentrenrelevanten Sortimente liegt bei ca. 38 %. Diese große Bedeutung der nicht zentrenrelevanten Sortimente lässt sich v. a. mit dem hier ansässigen großflächigen Möbelanbieter (Europa Möbel Conrads) begründen. Angebotsschwerpunkte Abbildung 32 Sortimentsstruktur des Stadtteilzentrums Kaster nahversorgungsrelevant zentrenrelevant nicht zentrenrelevant Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, 2009, Erhebungsstand März 2009 Die Frequenz im Stadtteilzentrum wird durch einen großflächigen Lebensmittelvollsortimenter (Rewe) und einem kleineren Drogeriemarkt (Schlecker) gesichert. Kleinteilige Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe runden das Angebot ab. Das Angebot an Komplementärnutzungen ist mit 18 Anbietern im Vergleich zum Einzelhandelsangebot hoch. Leerstände lagen zum Zeitpunkt der Erhebung im März 2009 nicht vor. Magnetbetriebe Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg 8.8.3 Räumliche Abgrenzung des Stadtteilzentrums Kaster Das Stadtteilzentrum Kaster liegt im Stadtteil Kaster. Das Zentrum erstreckt sich entlang der St.-Rochus-Straße zwischen der HarferSchloss-Allee im Westen und Barbarastraße im Osten. Die Abgrenzung orientiert sich am tatsächlich vorliegenden Handelsbesatz und der vorliegenden Entwicklungsfläche (Rathausparkplatz). Mit der Definition des zentralen Versorgungsbereichs in Kaster wird das städtebauliche Ziel verfolgt, die stadtteilbezogenen Angebote zu bündeln, um langfristig einen klar ablesbaren Ortskern und eine erkennbare Mitte für den Stadtteil Kaster zu erhalten und zu stärken. Abbildung 33 Räumliche Festlegung des Stadtteilzentrums Kaster Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2010, Erhebungsstand März 2009, Kartengrundlage: Stadt Bedburg 8.8.4 Stärken-Schwächen-Profil Die aktuelle Situation im Stadtteilzentrum Kaster ist durch folgende prägenden Stärken gekennzeichnet: + + 78 ausgeprägter nahversorgungsrelevanter Besatz mit privaten Handels- und Dienstleistungsangeboten Rathaus als frequenzerzeugende öffentliche Einrichtung Lage und räumliche Festlegung Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg + + + Konzentration der Versorgungseinrichtungen auf fußläufig erlebbaren Raum Platzbereich/ Gehwegbreiten, die Außengastronomie ermöglichen Impulse aus Umsetzung des städtebaulichen Entwicklungskonzepts Auch für das Ortszentrum Kaster ergeben sich Schwächen, die die Ausstrahlungskraft dieser Einkaufslage mindern: - hohe Verkehrsbelastung keine identifikationsstiftende Bebauung aktuell nur eingeschränkte Urbanität und Aufenthaltsqualität 8.8.5 Handlungsempfehlungen Die Bestandsbewertung hat gezeigt, dass das Zentrum des Stadtteils Kaster überwiegend Nahversorgungsfunktionen übernimmt. Das Zentrum wird aufgrund des guten Betriebstypenmixes als funktional bewertet, wenngleich eine über die Nahversorgung hinausgehende Versorgungsfunktion aufgrund der vergleichsweise geringen Einwohnerzahlen im siedlungsräumlichen Einzugsbereich Stadtteile Kaster und Königshoven mit ca. 7.600 Einwohner - der zu erwartenden Konkurrenz mit dem Hauptzentrum und aufgrund eingeschränkter Angebote im mittel- und langfristigen Bedarfsgüterbereich nicht zu definieren ist. Die handelswirtschaftlichen Spielräume für eine Angebotsausweitung im Stadtgebiet Bedburg sind insgesamt gering. Die Funktionsteilung zwischen den beiden zentralen Versorgungsbereichen sieht vor, dass sich Kaster künftig vornehmlich auf die Wahrnehmung von Nahversorgungsaufgaben konzentriert. Daher wird empfohlen, den Angebotsausbau v. a. im Segment der nahversorgungsrelevanten Sortimente zu konzentrieren. Eine moderate Angebotsarrondierung durch kleinere Handels- und Dienstleistungsbetriebe im abgegrenzten Teilbereich im Sinne einer Verdichtung ist auch weiterhin sinnvoll, sollte aber - um eine stärkere Fluktuation zu vermeiden - die begrenzten Kaufkraftpotenziale im Einzugsbereich dieses Zentrums berücksichtigen. Für die Funktionsstärkung dieses zentralen Versorgungsbereichs ist zudem eine städtebauliche Aufwertung besonders wichtig; sie dürfte auch den Impuls für weitere Ansiedlungen geben bzw. den Bestand stärken. Insgesamt sind folgende Einzelschritte zu empfehlen:  Erhalt und Stärkung der Versorgungsstrukturen durch Ansiedlung eines weiteren nahversorgungsrelevanten Magnetbetriebs  Aufwertung des öffentlichen Raums innerhalb des abgegrenzten Versorgungsbereichs, um dem Anspruch an eine zentrale Versorgungslage gerecht zu werden ( Erhöhung der Urbanität und Aufenthaltsqualität) 79 Zentrenkonzept für die Stadt Bedburg Es sollte die Zielsetzung verfolgt werden, den abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich so zu gestalten, dass er dem umfassenden Anspruch an die Versorgungslage gerecht wird. 80 Ergänzende Nahversorgung 9 81 Ergänzende Nahversorgung Unter „Nahversorgung“ wird die Versorgung der Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs verstanden. Zur Grund- und Nahversorgung zählen in erster Linie Einzelhandelsbetriebe mit dem Sortimentsschwerpunkt Nahrungs- und Genussmittel einschließlich der Betriebe des Nahrungsmittelhandwerks sowie mit Drogerie- und Kosmetikwaren. Die Nahversorgung umfasst im weiteren Sinne auch Dienstleistungen des täglichen Bedarfs wie Postdienste, Geldinstitute und Gastronomieangebote. Nahversorgung Die Nahversorgung ist ein wichtiger Bestandteil der gesellschaftlichen Teilhabe. Ihre Sicherstellung gewährleistet die im Grundgesetz geforderte „Gleichwertigkeit der Lebensverhältnisse“. Fehlen Möglichkeiten der täglichen Versorgung, ist zumeist der übrige Bestand an Dienstleistungen und Einrichtungen gefährdet, weil Kundenfrequenzen sich verringern und die Leerstandsquote zunimmt. Diese Abhängigkeiten nehmen mit der Größe und Leistungsfähigkeit eines Lebensmittel-SB-Betriebs als Frequenzträger zu, da der umliegend kleinteilig strukturierte ergänzende Handels- und Dienstleistungsbereich i. d. R. keine ausreichende Publikumswirkung entfaltet. Die Zentren verlieren mit dem Weggang ihres Frequenzträgers ihre Funktion als Knotenpunkt des Handels, der Dienstleistungen, der Wirtschaft sowie als Orte der Kommunikation (Sozialfunktion der Nahversorgung). Das Wegbrechen von Versorgungsstrukturen geht daher mit einem Verlust an Lebensqualität einher. Entscheidend für die Funktionsfähigkeit von Nahversorgungszentren ist eine integrierte Lage mit städtebaulicher Qualität sowie die gute Erreichbarkeit. Nur in integrierter Lage sind Nahversorgungsangebote auch für weniger mobile Bevölkerungsteile zu erreichen. Je nach städtebaulicher Qualität des Standorts nimmt die Attraktivität der Erreichbarkeit ab oder zu. Gerade ältere Bevölkerungsteile oder junge Familien sind neben der fußläufigen Erreichbarkeit insbesondere auf eine gute Anbindung des öffentlichen Personennahverkehrs angewiesen. Für die Bewertung der Nahversorgungssituation ergeben sich folgende Kriterien:     Verkaufsflächenausstattung Vielfalt des Angebots, unterschiedliche Betriebsformen Erreichbarkeit Integrierte Lage und städtebauliche Qualität Die Bewertung konzentriert sich auf die Lebensmittelbranche, da sie Leitfunktion für die Nahversorgungsqualität und die Funktionsfähigkeit von Nahversorgungslagen übernimmt. Zudem kann in diesem Sektor auf bundesweite Vergleichsdaten zurückgegriffen werden. Bewertungskriterien Ergänzende Nahversorgung Im Hinblick auf die Zentrenhierarchie übernehmen die beiden zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Bedburg wesentliche Nahversorgungsfunktionen. Darüber hinaus ist in der Stadt Bedburg auf weitere Versorgungsstandorte hinzuweisen. 9.1 82 Nahversorgungsfunktionen der zentralen Versorgungsbereiche Ergänzende Nahversorgungsstandorte in der Stadt Bedburg Über die zentralen Versorgungsbereiche hinaus bestehen in der Stadt Bedburg weitere Versorgungsstandorte, die die nahversorgungsrelevante Angebotsstruktur stärken. Für die Bewertung solcher nahversorgungsrelevanten Ergänzungsstandorte sind folgende Kriterien von Bedeutung: Kriterien nahversorgungsrelevanter Ergänzungsstandorte  Angebote des täglichen Bedarfs sollten vorgehalten werden: Besatz besteht aus Solitärbetrieb (Discounter, Supermarkt) oft mit ergänzenden kleinteiligen Angeboten (z. B. Bäckerei, Metzgerei)  evtl. können einzelne wohnungsnahe Dienstleister und/ oder gastronomische Betriebe vorhanden sein  fußläufige Erreichbarkeit ist gegeben; wünschenswert (weil perspektivisch zur Tragfähigkeit eines größeren Nahversorgungsbetriebs erforderlich) sind ca. 4.000 Einwohner im Nahbereich.34 In Bezug auf die fußläufige Erreichbarkeit wird in der Stadt Bedburg ein 700 m-Radius als maximal zumutbare fußläufige Entfernung zu einem Lebensmittelanbieter definiert, dies entspricht ca. 10 15 Gehminuten.35 Der tatsächliche Zeitaufwand hängt dabei auch vom Alter, gesundheitlichen Zustand der Kunden und den tatsächlichen Wegebeziehungen ab. fußläufige Erreichbarkeit In der folgenden Karte wurden 700 m-Radien aller strukturprägenden Lebensmittelanbieter dargestellt, um auch die Nahversorgungsangebote unter Entfernungsaspekten bewerten zu können. Der Karte ist zu entnehmen, dass sich alle strukturprägenden Lebensmittelanbieter in Bedburg auf den Siedlungskörper Bedburg/Kaster konzentrieren, so dass hier weite Teile des Siedlungsgebiets über einen „wohnungsnahen“ Lebensmittelanbieter verfügen. Hier überschneiden sich die Einzugsbereiche der LebensmittelSB-Betriebe, so dass dort mehr als ein Anbieter fußläufig entfernt liegt. Da sich alle strukturprägenden Lebensmittelanbieter der Stadt strukturprägende Lebensmittelanbieter 34 35 Aus datentechnischen Gründen konnten die Einwohnerzahlen im Nahbereich der strukturprägenden Lebensmittelanbieter in der Stadt Bedburg zur Bewertung der Nahversorgungsrelevanz der Anbieter nicht hinzugezogen werden. Die zumutbare Grenze von 10 Gehminuten wird auch im Einzelhandelserlass des Landes Nordrhein-Westfalen genannt. Legt man eine durchschnittliche Laufgeschwindigkeit von ca. 5,5 km/ h bzw. ca. 1,5 m/ sec zu Grunde, kann in 10 Minuten eine Distanz von ca. 900 m zurückgelegt werden. Vgl. Gem. Rd. Erl. d. Ministeriums für Umwelt, Raumordnung und Landwirtschaft u. d. Ministerium für Bauen und Wohnen: Ansieldung von Einzelhandelsgroßbetrieben; Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass) vom 07.05.1996, in: Ministerialblatt für das Land NRW. Ergänzende Nahversorgung 83 Bedburg auf die Kernstadt konzentrieren, verfügen die weiter abgelegen Siedlungsbereiche, wie Kirchtroisdorf, Kleintroisdorf, Pütz, Grottenherten, Kirchherten und Rath, über keinen adäquaten Nahversorger. Insgesamt gibt es in der Stadt Bedburg im Stadtgebiet folgende Versorgungsstandorte, die auf ihre Nahversorgungsbedeutung zu überprüfen sind:       nahversorgungsrelevante Versorgungsstandorte REAL, Bahnstraße (ASB) Rewe, St.-Rochus-Straße (ASB) Rewe, Neusser Straße (ASB) Lidl, Wiesenstraße (ASB) Aldi, Wiesenstraße (ASB) Plus, Adolf-Silverberg-Straße (ASB).36 Die o. a. strukturprägenden Lebensmittelanbieter sind alle dem Allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) zugeordnet. Hierbei erreichen vor allem der Aldi und der Lidl in der Wiesenstraße und der Plus in der Adolf-Silverberg-Straße nur ein sehr eingeschränktes fußläufiges Einzugsgebiet. Insgesamt sind diese Standorte als autokundenorientierte Standorte einzustufen sind. 9.2 Exkurs: Standortentscheidungen und Tragfähigkeit von frequenzstarken Nahversorgungsbetrieben Die Größe der Betriebseinheiten, die im Zusammenhang mit den gestiegenen Anforderungen an die Tragfähigkeit steht, hat sich in den letzten Jahren sukzessive erhöht. Neue Lebensmitteldiscounter fordern heute eine Verkaufsfläche von 800 bis 1.200 qm, 5.000 qm Grundstücksfläche und die Lage an einer Hauptverkehrsstraße mit umfangreichem Parkplatzangebot. Vollsortimenter werden aktuell meist in Größenordnungen zwischen 1.200 qm und 2.500 qm Verkaufsfläche realisiert. Für diese Betriebsgrößen ist es zunehmend schwierig geworden, adäquate Entwicklungsflächen in den gewachsenen Zentren zu finden. Dies betrifft auch mögliche Erweiterungsflächen bestehender Betriebe. Derzeit verlaufen im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel folgende vier Entwicklungstrends parallel: Entwicklungstrends Das Ernährungs- und Einkaufsverhalten der Verbraucher ist im Umbruch. Immer mehr Anbieter profilieren sich mit hochwertigem Food-Service für den Sofortverzehr mit einer so genannten MarktGastronomie. große Vollsortimenter 36 Vgl. Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Köln, 2. Auflage (Stand: 2006) Ergänzende Nahversorgung Abbildung 34 Nahbereiche der strukturprägenden Lebensmittelanbieter 84 Ergänzende Nahversorgung 85 Neue City-Märkte werden auf einer Verkaufsfläche von ca. 500 bis 1.000 qm etwa 8.000 Artikel anbieten, darunter ein überdurchschnittliches Angebot an Obst, Gemüse und ConvenienceProdukten. Auch Bedientheken für Fleisch, Wurst und Käse werden wieder eingeführt. Das Unternehmen Rewe sieht in Deutschland ein Potenzial von 400 innerstädtischen Supermärkten. neue Konzepte für innerstädtische Supermärkte Es wurde eine Reihe von Ansätzen entwickelt, um in Siedlungsbereichen, in denen die Tragfähigkeit für einen Lebensmittelvollsortimenter nicht gegeben ist, die gewünschte Nahversorgung mit so genannten Nachbarschaftsläden zu sichern. Erfolgreich sind solche Modelle dann, wenn ein hohes Engagement der Betreiber gegeben ist, eine Ergänzung des Nahrungsmittelangebotes durch Kooperation mit Ladenhandwerkern erfolgt und ergänzende Leistungen wie z. B. Postagentur, Reinigungsannahme, Pflegedienst, Bankautomaten, Lotto- und Totoannahme, Dienstleistungen der Stadtverwaltung bereitgestellt werden. Funktionierende Beispiele belegen, dass die Konzepte immer auf die jeweilige örtliche Situation zugeschnitten und angepasst werden müssen.37 Nachbarschaftsläden Beispiele für Integrationsmärkte sind CAP-Märkte. Hierbei werden die Märkte teilweise mit behinderten Mitarbeitern betrieben. Dennoch unterliegen sie den gleichen ökonomischen Gesetzmäßigkeiten wie der klassische Supermarkt. Voraussetzung für die Realisierung eines solchen Marktes sind eine Mindesteinwohnerzahl im Einzugsbereich, eine ausreichende Verkaufsfläche und direkt zugeordnete Parkplätze. Allerdings steht bei den Integrationsmärkten anders als bei herkömmlichen Angebotsformen Zielsetzung der Integration behinderter Menschen in den Arbeitsmarkt und weniger die reine Gewinnmaximierung im Vordergrund. Integrationsmärkte Unter sozialen Gesichtspunkten ist von Interesse, dass durch einen Lebensmittel-SB-Betrieb der Fa. CAP bis zu 15 neue Arbeitsplätze für Menschen mit Behinderung geschaffen werden. Hierbei ist der Grundgedanke des CAP-Konzeptes die Verbesserung der Arbeitsplatzsituation und die Erweiterung der Möglichkeiten für die Beschäftigung von Menschen mit Behinderung, wobei durch die Eröffnung von zentrumsnahen Lebensmittelmärkten unter dem Namen "CAP ...der Lebensmittelpunkt" eine neue Chance erschlossen wird, geeignete Arbeitsplätze für Menschen mit Behinderung außerhalb der Werkstatt zu schaffen und diese auch langfristig zu sichern. In Ergänzung der Lebensmittel-SB-Betriebe übernehmen auch Drogeriemärkte eine wichtige Funktion für die Angebotssicherung und Frequenz von Nahversorgungslagen. Während die Verkaufsstellen der Fachdrogerien von 12.500 im Jahr 1975 auf etwa 3.400 im Jahre 2006 gesunken sind, ist die Anzahl der Drogeriemärkte im Zeit37 DSSW-Leitfaden, Nahversorgung als Basis der Zentrenbildung. Aktuelle Modelle, Strategien und Konzepte gegen weg brechende Handels- und Dienstleistungsnutzungen, DSSW-Schriften 56, Berlin 2007 Drogeriemärkte Ergänzende Nahversorgung raum von 1980 bis 2006 von fast 1.500 auf 14.300 angestiegen. Gleichzeitig haben sich aber auch die Anforderungen an die Flächengröße deutlich verändert. So sieht z. B. das Anforderungsprofil der leistungsstarken Drogeriemarktkette dm 20.000 Einwohner im Einzugsbereich, Nahversorgungszentren mit Geschäften des täglichen Bedarfs, eine Mindestgröße von ca. 300 qm ebenerdiger Verkaufsfläche zuzüglich 80 bis 100 qm Nebenfläche vor. Dagegen wählt der Betreiber Schlecker für seine Kleinflächenkonzepte bislang Standorte ab ca. 130 qm in Orten ab ca. 2.000 Einwohnern. 86 Empfehlungen zur Einzelhandelssteuerung in Bedburg 10 87 Empfehlungen zur Einzelhandelssteuerung in Bedburg Die Formulierung von Zielvorstellungen und strategischen Ausrichtungen für die Stadt Bedburg ist Grundlage für die weitere funktionale und räumliche Entwicklung des Einzelhandels und damit für die Standort- und Zentrenkonzeption sowie deren Umsetzung. Dabei ist zu klären, wie sich die Stadt bezüglich ihrer Handelslandschaft entwickeln will und welche faktischen und realistischen Handlungsspielräume zur Umsetzung dieser Ziele bestehen. Um das neue Instrumentarium, das sich aus der Novellierung des § 24 LEPro, dem überarbeiteten Einzelhandelserlass sowie aus dem neuen § 9 Abs. 2 a BauGB ergibt, erfolgreich einsetzen zu können, wurden folgende Schritte erarbeitet: Formulierung von Zielvorstellungen und strategischen Ausrichtungen  Die Entwicklungsziele für die zentralen Versorgungsbereiche wurden formuliert.  Eine räumliche Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Bedburg ist nicht nur unter Einzelhandelsaspekten, sondern auch unter Berücksichtigung der komplementären Dienstleistungsangebote/ Infrastruktur, der städtebaulichen Situation und Zielsetzung sowie der Entwicklungspotenziale erfolgt.  Die „Bedburger Liste“ mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten, die vorrangig in den zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Bedburg anzusiedeln sind, wurde erstellt. Aufbauend auf diesen Arbeitsgrundlagen sollte die systematische Umsetzung des Konzepts erfolgen. Hierzu zählen: systematische Umsetzung des Konzepts  Weiterentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche in handelswirtschaftlicher, nutzungsstruktureller und städtebaulicher Hinsicht, um die gewünschte Konzentration zentren- bzw. nahversorgungsrelevanter Sortimente zu erzielen  die Bereitstellung geeigneter Flächen für Verlagerungen oder Ansiedlungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe  der Einsatz des bauplanungsrechtlichen Instrumentariums zur Steuerung unerwünschter Entwicklungen im Stadtgebiet  und die Beobachtung der Einzelhandelsentwicklung und Einzelhandelsplanungen im Umland sowie die Nutzung der dabei gegebenen Einflussmöglichkeiten. Der Handlungsbedarf in den zentralen Versorgungsbereichen wurde dargestellt. Darauf aufbauend sind im Folgenden Bereiche zu definieren, in denen Steuerungsbedarf aufgrund eines akuten Ansiedlungsdrucks oder eines perspektivischen Handlungsdrucks gegeben ist. Die Bebauungspläne der Standortbereiche, die als potenziell gefährdend eingestuft wurden, sollten auf ihre einzelhandelsbezogenen Entwicklungsmöglichkeiten überprüft werden. Insbesondere Bereiche mit GE-Festsetzungen und BauNVO vor 1990 sollten mög- Überprüfung von Bebauungsplänen Empfehlungen zur Einzelhandelssteuerung in Bedburg lichst kurzfristig im vereinfachten Verfahren auf die aktuelle BauNVO umgestellt werden.  In Gewerbegebieten sollte grundsätzlich von der Steuerungsmöglichkeit des Einzelhandels Gebrauch gemacht werden, um auch keine bodenrechtlichen Spannungen hervorzurufen. Die Skala der planungsrechtlichen Steuerungsmöglichkeiten reicht vom völligen Ausschluss über die ausnahmsweise Zulässigkeit zur Versorgung der dort Beschäftigten (Kiosk oder Tankstellenshop) bis zur Zulässigkeit räumlich und funktional untergeordneten Einzelhandels.  Festgesetzte Kerngebiete sollten dahin gehend überprüft werden, ob sie der gesteuerten Unterbringung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben und anderen kerngebietstypischen Nutzungen dienen sollen.  Unbeplante Innenbereiche gemäß § 34 BauGB, die einem potenziellen Ansiedlungsdruck aufgrund ihrer Lage oder wegen des bereits vorhandenen Einzelhandelsbestands unterliegen, sollten auf planerischen Handlungsbedarf, insbesondere bei Ansiedlungsvorhaben und die Steuerungsmöglichkeiten im Rahmen des § 9 Abs. 2 a BauGB überprüft werden. Zu empfehlen ist dabei der vollständige Ausschluss nahversorgungs- und zentrenrelevanter Sortimente außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche in den Standortlagen, die durch hohen Ansiedlungsdruck geprägt sind. Hierzu zählen Standorte an den Einfallstraßen bzw. in Nähe der Autobahnabfahrt und dezentrale Lagen mit einer Vorprägung durch Betriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten. Auch die direkt an die zentralen Versorgungsbereiche angrenzenden Lagen sollten konsequent überplant werden, um einer weiteren Ausdehnung der zentralen Versorgungsbereiche vorzubeugen. 88 Zusammenfassung der Untersuchung 11 89 Zusammenfassung der Untersuchung Als Fazit der vorliegenden Untersuchung werden nachfolgend die vorrangigen Ergebnisse der Bestandsanalyse und die Handlungsempfehlungen zusammengefasst:  Die Stadt Bedburg, die über ein Bevölkerungspotenzial von rund 24.250 Einwohnern verfügt, wird in der landesplanerischen Hierarchie als Mittelzentrum eingestuft. Die verkehrliche Erreichbarkeit mit dem MIV und dem ÖPNV lassen sich als gut bezeichnen. Durch eine positive Einwohnerentwicklung in den letzten zehn Jahren haben in diesem Zeitraum günstige Rahmenbedingungen für die Weiterentwicklung der Einkaufsstadt vorgelegen. Aufgrund einer prognostizierten rückläufigen Einwohnerentwicklung sind diesbezüglich keine positiven Effekte für den Einzelhandelsstandort Bedburg zu erwarten. Übergeordnete Rahmenbedingungen  Die Einzelhandelsposition der Stadt Bedburg in der Region wird durch ihre Lage in einer Ballungsrandzone geprägt. Begründet durch ihrer Lagebeziehungen, Größen und Ausstattungen sind die Einkaufsstädte Köln und Bergheim als Hauptwettbewerbsstädte einzuschätzen, so dass das potenzielle Kerneinzugsgebiet des Bedburger Einzelhandels insgesamt begrenzt ist. regionale Wettbewerbssituation  Die Einzelhandelsausstattung der Stadt Bedburg umfasst aktuell insgesamt 154 Betriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 37.490 qm und einer Bruttoumsatzleistung von ca. 113,8 Mio. EUR (im Jahr 2008). Das größte flächenbezogene Angebot in der Stadt Bedburg erstreckt sich auf die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel. Der großflächige Einzelhandel nimmt mit einem Flächenanteil von ca. 50 % im interkommunalen Vergleich in Bedburg eine durchschnittliche Bedeutung ein. Einzelhandelsausstattung der Stadt Bedburg  Die Verkaufsflächenausstattung der Stadt Bedburg liegt einwohnerbezogen deutlich unter dem Durchschnitt der herangezogenen Vergleichsstädte. Differenziert nach Branchen ergibt sich im Hinblick auf die Verkaufsflächenausstattung ein heterogenes Bild. Während in den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel sowie Blumen/ Zoobedarf eine überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung vorliegt, ist in den Warengruppen Bekleidung/ Schuhe/ Schmuck, Sport/ Freizeit/ Spiel, Elektrowaren, Möbel/ Einrichtung und Bau- und Heimwerkerbedarf die Verkaufsflächenausstattung als unterdurchschnittlich zu bewerten. Die Warengruppen Gesundheit, Körperpflege und Bücher, Schreibwaren, Büro weisen in der Stadt Bedburg im Vergleich zu den Kommunen mit 20.001 bis 30.000 Einwohnern eine durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung auf. Verkaufsflächenausstattung im Vergleich  Die Versorgungsfunktionen des Mittelzentrums Bedburg beziehen sich auf das Stadtgebiet von Bedburg. Dieses Einzugsgebiet des Bedburger Einzelhandels umfasst derzeit insgesamt rund Einzugsbereich, Kaufkraftpotenzial und Zentralität Zusammenfassung der Untersuchung 90 24.250 Einwohner. Diese Einwohner verfügen über ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial von insgesamt ca. 130,7 Mio. EUR. Eine Gesamtzentralität von rund 87, die sich aus dem Verhältnis von Umsatz zur Kaufkraft errechnet, ist für ein Mittelzentrum wie Bedburg mit seiner spezifischen Lage im Spannungsfeld der Oberzentren Köln, Düsseldorf und Mönchengladbach sowie leistungsfähigen Mittelzentren (v. a. Bergheim) als gut zu bewerten.  Von dem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotential in der Stadt Bedburg (ca. 130,7 Mio. EUR) werden durch den ansässigen Einzelhandel aktuell ca. 71 % gebunden. Mit auswärtigen Kunden wird ein Umsatzanteil von ca. 19 % erzielt. Der Kaufkraftabfluss aus der Stadt Bedburg bewegt sich im gesamten Einzelhandel in einer Größenordnung von ca. 38,0 Mio. EUR (ca. 29 % der in Bedburg vorliegenden Kaufkraft). Kaufkraftbewegungen in Bedburg  Die derzeitige Einzelhandelsausstattung und Einzelhandelsstruktur lässt bis zum Jahr 2020 einen Entwicklungskorridor von ca. 2.500 qm zusätzlicher Verkaufsfläche zu, der insbesondere zur Diversifizierung der Einzelhandelsangebote und zur Ansiedlung von Betrieben in den integrierten Versorgungszentren - hier vor allem im Hauptzentrum Bedburg - genutzt werden sollte. Ziel zusätzlicher Einzelhandelsansiedlungen sollten Angebotsergänzungen in Sortimentsbereichen mit Defiziten, die Ergänzung bislang nicht vertretener Betriebstypen und die Ansiedlung von Magnetbetrieben sein. Verkaufsflächenzusatzbedarf bis 2020  Im Rahmen des Zentrenkonzepts konnten mit dem Hauptzentrum Bedburg und dem Stadtteilzentrum Kaster zwei zentrale Versorgungsbereiche unterschiedlicher Ausprägung abgegrenzt werden. Neben den zentralen Versorgungsbereichen liegen Fachmarktstandorte (Bahnstraße, Wiesenstraße, Adolf-SilverbergStraße) mit ebenfalls größerer Versorgungsbedeutung vor. Zentrenkonzept  Die räumliche Abgrenzung des Hauptzentrums berücksichtigt die neben den tatsächlichen örtlichen Verhältnissen (z. B. Bestand, Leerstände, städtebauliche, Anbindung) und der funktionalen Zusammenhänge auch die Ziele für die Innenstadtentwicklung, die der Ausschuss für Struktur und Stadtentwicklung aufbauend auf den vorläufigen Ergebnissen des Stadtentwicklungskonzeptes für die Stadt Bedburg bereits im Mai 2007 beschlossen hat. Insoweit ist vorgesehen, den zentralen Einkaufsbereich zu konzentrieren. Das Hauptzentrum Bedburg stellt mit einem Anteil von ca. 21 % der Betriebe, ca. 13 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche und ca. 13 % des Gesamtumsatzes den mittelzentral bedeutsamen Angebotsschwerpunkt der Einkaufsstadt dar. Ergänzt werden die Einzelhandelsangebote im Ortzentrum Bedburg durch eine Vielzahl von Komplementärnutzungen, die auch als Frequenzbringer für das Hauptzentrum fungieren. Die Leer- Hauptzentrum Bedburg Zusammenfassung der Untersuchung 91 standsquote liegt mit ca. 7 % unter dem Durchschnittswert vergleichbarer Einkaufsstädte. Ziele für die zukünftige Entwicklung des Stadtzentrums sollten die Sicherung und Stärkung der Versorgungsfunktion als Hauptzentrum mit gesamtstädtischer und regionaler Bedeutung und die Konzentration der Versorgungseinrichtungen auf einen fußläufig erlebbaren Bereich sein. Dem Erhalt und der Weiterentwicklung des Hauptzentrums als Einkaufsschwerpunkt der Gesamtstadt ist eine Schlüsselrolle für die künftige Positionierung des Mittelzentrums im regionalen Wettbewerb beizumessen. Zur Stabilisierung und Stärkung des Hauptzentrums sollten vor allem weitere großflächige Magnetbetriebe angesiedelt werden, um der Gefahr eines Frequenz- und Substanzverlustes entgegenwirken zu können.  Im Stadtteilzentrum Kaster existiert ein großflächiger Lebensmittel-SB-Betrieb. Weitere Einzelhandelsnutzungen, Gastronomie und publikumsorientierte Dienstleistungen ergänzen das Versorgungsangebot. Dem Stadtteilzentrum, das im Wesentlichen die Funktion eines Nahversorgungszentrums übernimmt, kommt im Vergleich zum Hauptzentrum eine nachgeordnete versorgungsstrukturelle Bedeutung zu. So versorgt das Stadtteilzentrum Kaster primär den umliegenden Wohnsiedlungsbereich. Handlungsbedarf ergibt sich in Bezug auf den Erhalt der nahversorgungsrelevanten Magnetbetriebe und eine moderate Angebotsarrondierung (v. a. periodischen Bedarf). Stadtteilzentrum Kaster  In weiten Teilen des Siedlungsgebiets ist innerhalb eines 700 mRadius (maximal zumutbare fußläufige Entfernung zu einem Lebensmittelanbieter, was ca. 10 - 15 Gehminuten entspricht) ein wohnungsnaher Lebensmittelanbieter ansässig. Ziel der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung der Stadt Bedburg sollte eine räumliche Verteilung der Standorte des Lebensmitteleinzelhandels entsprechend der zu versorgenden Bevölkerung sein. Nahversorgungskonzept  Für die räumliche Steuerung der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung wurden folgende Zielsetzungen für die Stadt Bedburg formuliert: Ziele der Einzelhandelsentwicklung       Erhalt und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktionen Stärkung und Entwicklung des Hauptzentrums Bedburg Stabilisierung und Sicherung des Stadtteilzentrums Kaster Konzentration der zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsentwicklung auf die zentralen Versorgungsbereiche Sicherung einer fußläufig erreichbaren Nahversorgung, auch durch Stärkung in den Wohnquartieren Konzentration des großflächigen Einzelhandels mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten auf ausgewählte Sonderstandorte Zusammenfassung der Untersuchung  Zur Sicherung und Stärkung der städtebaulich integrierten Versorgungszentren ist eine konsequente bauleitplanerische Steuerung der Einzelhandelsentwicklung, insbesondere in Bezug auf die Standorte von Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungsund zentrenrelevanten Sortimenten erforderlich. So kommt der Reglementierung nah- und zentrenversorgungsrelevanter Sortimente an Standorten außerhalb der abgegrenzten städtebaulich integrierten Versorgungsbereiche in Anbetracht der verschärften gesetzlichen Vorschriften des Baugesetzbuches und des novellierten Landesplanungsgesetzes (LEPro § 24 a, Einzelhandelserlass) eine Schlüsselrolle für eine städtebaulich ausgerichtete Einzelhandels- und Standortentwicklung zu. Der Stadt Bedburg wird daher empfohlen, die Zentrenhierarchie, die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche und die „Bedburger Liste“ durch den Rat der Stadt zu beschließen (Selbstbindung der Stadt). 92 bauleitplanerische Steuerung der Einzelhandelsentwicklung ANHANG ANHANG 93 „Bedburger Liste“ 94 „Bedburger Liste“ Nahversorgungsrelevante Sortimente Nr. nach Sortiment WZ* 2008 Bezeichnung nach WZ 2008 (Anmerkung) Nahrungs- und Genussmittel 47.11.1 Einzelhandel mit Nahrungs- und Genussmitteln, Getränken u. Tabakwaren ohne ausgeprägten Schwerpunkt 47.2.0 Einzelhandel mit Nahrungs- und Genussmitteln, Getränken u. Tabakwaren Gesundheit, Körperpflege 47.75.0 Einzelhandel mit kosmetischen Erzeugnissen und Körperpflegemitteln 47.78.9 sonstiger Einzelhandel anderweitig nicht genannt (hier nur Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel, Bürstenwaren und Kerzen) Blumen 47.73.0 Apotheken 47.76.1 Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Düngemitteln (hier nur Blumen) Zeitungen, Zeitschriften 47.62.1 Einzelhandel mit Zeitschriften und Zeitungen Zentrenrelevante Sortimente Nr. nach WZ Sortiment 2008 Bezeichnung nach WZ 2008 (Anmerkung) Bücher 47.61.0 Einzelhandel mit Büchern 47.79.2 Antiquariate Papier-, Büro-, Schreibwaren, Büroartikel 47.62.2 Einzelhandel mit Schreib- und Papierwaren, Schul- und sowie Künstler- und Bastelbedarf Büroartikeln 47.78.9 sonstiger Facheinzelhandel, anderweitig nicht genannt (hier nur Einzelhandel mit Organisationsmitteln für Bürozwecke) Sanitätswaren/ orthopädische Artikel 47.74.0 Einzelhandel mit medizinischen und orthopädischen Artikeln Optik, (Hörgeräte-) Akustik 47.78.1 Augenoptiker (hier zzgl. Akustiker) Uhren/Schmuck 47.77.0 Einzelhandel mit Uhren und Schmuck Sportartikel (ohne Sportgroßgeräte) 47.64.2 Einzelhandel mit Sport- u. Campingartikeln ohne Campingmöbel (hier ohne Campingartikel u. Sportgroßgeräte) Bekleidung (inkl. Sport-, Arbeitsschutz- 47.71.0 Einzelhandel mit Bekleidung (inkl. Babybekleidung) 47.72.1 Einzelhandel mit Schuhen 47.72.2 Einzelhandel mit Lederwaren und Reisegepäck und Berufsbekleidung) Schuhe (inkl. Sportschuhe), Lederwaren „Bedburger Liste“ 95 Zentrenrelevante Sortimente Nr. nach WZ Sortiment 2008 Bezeichnung nach WZ 2008 (Anmerkung) sonst. Bekleidung, Kurzwaren, Schneide- 47.79.9 Einzelhandel mit sonstigen Gebrauchtwaren reibedarf, Handarbeiten (hier nur Bekleidung) 47.51.0 Einzelhandel mit Textilien (hier nur Kurzwaren, Schneiderei- u. Handarbeitsbedarf, Meterware für Bekleidung) Freizeit, Spielwaren 47.65.0 Einzelhandel mit Spielwaren 47.78.9 sonstiger Facheinzelhandel anderweitig nicht genannt (hier nur Einzelhandel mit Handelswaffen u. Munition) 47.64.2 Einzelhandel mit Sport- u. Campingartikeln ohne Campingmöbel (hier nur Anglerbedarf) 47.78.3 Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern, kunstgewerblichen Erzeugnissen, Briefmarken, Münzen u. Geschenkartikeln (hier nur Briefmarken u. Münzen) Elektrokleingeräte 47.59.3 Einzelhandel mit Musikinstrumenten und Musikalien 47.54.0 Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (hier nur Elektrokleingeräte) Unterhaltungselektronik, Musik, Video Leuchten, Lampen 47.43.0 Einzelhandel mit Geräten der Unterhaltungselektronik 47.63.0 Einzelhandel mit bespielten Ton- und Bildträgern 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig nicht genannt (hier nur Leuchten, Lampen) Computer und Zubehör 47.41.0 Einzelhandel mit Datenverarbeitungsgeräten, peripheren Geräten und Software Foto 47.78.2 Einzelhandel mit Foto- u. optischen Erzeugnissen (hier ohne Augenoptiker) Telekommunikationsartikel 47.42.0 Einzelhandel mit Telekommunikationsgeräten Sportartikel 47.64.1 Einzelhandel mit Fahrrädern, Fahrradteilen u. -zubehör Haushaltswaren 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig (inkl. GPK, Geschenkartikel) nicht genannt (hier ohne Einzelhandel mit Bedarfsartikeln für den Garten, Möbeln u. Grillgeräten für Garten u. Camping, Kohle-, Gas- u. Ölöfen) 47.59.2 Einzelhandel mit keramischen Erzeugnissen u. Glaswaren 47.78.3 Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern, kunstgewerbl. Erzeugnissen, Briefmarken, Münzen u. Geschenkartikeln (hier nur Geschenkartikel) „Bedburger Liste“ 96 Zentrenrelevante Sortimente Nr. nach Sortiment WZ 2008 Bezeichnung nach WZ 2008 (Anmerkung) Haus-/ Bett-/ Tischwäsche 47.51.0 Einzelhandel mit Textilien (hier nur Haus-/ Bett-/ Tischwäsche) Heimtextilien/ Gardinen, abge- 47.53.0 Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen und passte Teppiche und Läufer Tapeten 47.51.0 Einzelhandel mit Textilien (hier nur Möbel- und Dekorationsstoffe u. Ä.) Wohneinrichtungsbedarf, Kunst, 47.78.3 Einzelhandel mit Kunstgegenständen, Bildern, kunstgewerblichen Antiquitäten Erzeugnissen, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikeln (ohne Möbel) (hier nur Kunstgegenstände, Bilder, kunstgewerbliche Erzeugnisse) 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig nicht genannt (hier nur Holz-, Kork-, Flecht- oder Korbwaren) 47.79.1 Einzelhandel mit Antiquitäten und antiken Teppichen (hier nur Antiquitäten) Nicht zentrenrelevante Sortimente Nr. nach Sortiment WZ 2008 Bezeichnung nach WZ 2008 (Anmerkung) Bau- und Gartenmarktsortimente 47.52.1 Einzelhandel mit Metall- und Kunststoffwaren anderweitig nicht genannt 47.52.3 Einzelhandel mit Anstrichmitteln, Bau- und Heimwerkerbedarf 47.53.0 Einzelhandel mit Vorhängen, Teppichen, Fußbodenbelägen und Tapeten (hier nur Fußbodenbeläge und Tapeten) 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig nicht genannt (hier nur: Einzelhandel mit Bedarfsartikeln für den Garten, Möbeln u. Grillgeräten für Garten u. Camping, Kohle-, Gas- u. Ölöfen 47.76.1 Einzelhandel mit Blumen, Pflanzen, Sämereien und Düngemitteln (hier nur Pflanzen, Sämereien und Düngemitteln) Kfz und Kraftradzubehör 45.32.0 Einzelhandel mit Kraftwagenteilen und -zubehör 45.40.0 Handel mit Krafträdern, Kraftradteilen und -zubehör (hier nur Einzelhandel mit Kraftradteilen und -zubehör) Sport- und Freizeitgroßgeräte, 47.64.2 Campingartikel Elektrogroßgeräte Einzelhandel mit Sport- u. Campingartikeln ohne Campingmöbel (hier nur Sport- u. Campinggroßgeräte ohne kleinteilige Sportartikel) 47.54.0 Einzelhandel mit elektrischen Haushaltsgeräten (hier nur Elektrogroßgeräte) Zoologischer Bedarf 47.76.2 Einzelhandel mit zoologischem Bedarf u. lebenden Tieren (inkl. Tiernahrung) „Bedburger Liste“ 97 Nicht zentrenrelevante Sortimente Nr. nach Sortiment WZ 2008 Bezeichnung nach WZ 2008 (Anmerkung) Möbel 47.59.1 Einzelhandel mit Wohnmöbeln (inklusive Büro- und Babymöbel, Kinderwagen) 47.59.9 Einzelhandel mit Haushaltsgegenständen anderweitig nicht genannt (hier nur Garten- u. Campingmöbel) 47.79.9 Einzelhandel mit sonstigen Gebrauchtwaren (hier nur Möbel) 47.79.1 Einzelhandel mit Antiquitäten und antiken Teppichen (hier nur Möbel) 47.51.0 Einzelhandel mit Textilien (hier nur Matratzen und Bettwaren wie z. B. Oberbetten und Kopfkissen) *Anm.: Klassifikation der Wirtschaftszweige, Statistisches Bundesamt, Wiesbaden, Dezember 2008 Anm.: Unterstrichene Sortimentsgruppen sind zentrenrelevante Leitsortimente gemäß LEPro NRW Anlage zu §24 a Quelle: Darstellung Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2010 auf Basis der Einzelhandelsbestandserhebung im März 2009 Erhebungsbogen der Einzelhandelserhebung in der Stadt Bedburg Erhebungsbogen der Einzelhandelserhebung in der Stadt Bedburg 98 Fragebogen Bürgerbefragung zum Einkaufsverhalten Fragebogen Bürgerbefragung zum Einkaufsverhalten 99 Fragebogen Bürgerbefragung zum Einkaufsverhalten 100 Fragebogen Bürgerbefragung zum Einkaufsverhalten 101 Fragebogen Bürgerbefragung zum Einkaufsverhalten 102 Glossar Glossar Betriebsform / -typ Betriebsformen/-typen des Einzelhandels werden im institutionellen Sinne mit Bezug auf die von ihnen eingesetzten absatzpolitischen Instrumente (z. B. Bedienungsform), Branche, Fläche und Standort definiert. So gibt es deutliche Ähnlichkeiten der Betriebe innerhalb einer Betriebsform, während sich Betriebsformen in einem oder mehreren Merkmalen stark voneinander unterscheiden. Durch eine Dynamik in den Betriebsformen entstehen neue Betriebsformen während alte ausscheiden. Zu den Betriebsformen im Einzelhandel zählen z. B. das Fachgeschäft, das Spezialgeschäft, der Fachmarkt, das Warenhaus, das Kaufhaus, der Discounter, der Supermarkt, der Verbrauchermarkt und das SB-Warenhaus. Einkaufslagen Einkaufslagen werden u. a. nach folgenden Kriterien abgegrenzt:      Passantenfrequenz Besatzdichte Attraktivität des Besatzes Branchen- und Betriebstypenmix Ladenleerstandsquote, nichtadäquate Nutzungen u. Ä. Einzelhandel Im funktionalen Sinne liegt Einzelhandel vor, wenn Marktteilnehmer Güter, die sie i. d. R. nicht selbst be- oder verarbeiten von anderen Marktteilnehmern beschaffen und an private Haushalte absetzen. Im institutionellen Sinne umfasst der Einzelhandel jene Institutionen, deren wirtschaftliche Tätigkeit ausschließlich oder überwiegend dem Einzelhandel im funktionellen Sinne zuzurechnen sind. Ein Betrieb wird dem Einzelhandel zugerechnet, wenn die Wertschöpfung der Einzelhandelstätigkeit größer ist als aus sonstigen Tätigkeiten. Fachgeschäft Das Fachgeschäft ist ein Einzelhandelsbetrieb, der ein branchenspezifisches oder bedarfsspezifisches Sortiment in großer Auswahl und in unterschiedlichen Qualitäten und Preislagen anbietet. Entscheidender Unterschied zu Fachmärkten sind die hier angebotenen ergänzenden Serviceleistungen (z. B. Kundendienst). Die Verkaufsfläche liegt i. d. R. deutlich unter 800 qm. 103 Glossar Fachmarkt Der Fachmarkt ist ein meist großflächiger und im allgemeinen ebenerdiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und tiefes Sortimentsangebot aus einem Warenbereich (z. B. Bekleidungsfachmarkt, Elektrofachmarkt), einem Bedarfsbereich (z. B. Sportfachmarkt, Baufachmarkt) oder einem Zielgruppenbereich (z. B. Möbelund Haushaltswarenfachmarkt für designorientierte Kunden) in übersichtlicher Warenpräsentation bei tendenziell niedrigen bis mittlerem Preisniveau anbietet. Die Standorte sind meist autokundenorientiert, davon einige Sortimente innenstadtnah (Drogeriewaren), andere isoliert in gewachsenen oder geplanten Zentren. Die Größenordnung variiert je nach Fachmarkttyp (z. B. Drogeriefachmärkte ca. 800 qm, Elektrofachmärkte 1.500 bis 4.000 qm, Möbelmarkt bis zu 50.000 qm). Filialunternehmen Ein Filialunternehmen (Filialbetrieb) verfügt über (mindestens fünf) unter einheitlicher Leitung stehenden Verkaufsfilialen an unterschiedlichen Standorten. Bei 10 und mehr Filialen gilt das Unternehmen als Großbetriebsform des Einzelhandels. Großflächigkeit von Einzelhandelsbetrieben Der Begriff der Großflächigkeit von Einzelhandelsbetrieben orientiert sich am § 11 Abs. 3, Satz 3, BauNVO 1990. Bei einer Geschossfläche von mehr als 1.200 qm werden in der hierin enthaltenen Vermutungsregel Auswirkungen auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung unterstellt. Nach einem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 24. November 2005 ist die Großflächigkeit eines Handelsbetriebes über 800 qm Verkaufsfläche gegeben. Kaufhaus Ein Kaufhaus ist ein größerer Einzelhandelsbetrieb, der überwiegend im Wege der Bedienung Waren aus zwei oder mehr Branchen, davon wenigstens eine Branche in tiefer Gliederung, anbietet. Am stärksten verbreitet sind Kaufhäuser mit Textilien, Bekleidung und verwandten Bedarfseinrichtungen. Im Vergleich zum Warenhaus erfolgt eine stärkere Konzentration auf ausgewählte Warengruppen, wobei ein größeres Lebensmittelangebot i. d. R. nicht vorhanden ist. Die Verkaufsfläche liegt bei mehr als 1.000 qm. Kaufkraft Die Geldmenge, die den privaten Haushalten innerhalb eines bestimmten Zeitraums zur Verfügung steht. Errechnet wird die Kaufkraft aus den Nettoeinnahmen zuzüglich der Entnahmen aus Ersparnissen und aufgenommenen Krediten abzüglich der Bildung von Ersparnissen und der Tilgung von Schulden. 104 Glossar Kaufkraftbindung Der Teil der Kaufkraft einer Region, der in dieser Region im hier ansässigen Einzelhandel ausgegeben wird. Ein Kaufkraftzufluss liegt vor, wenn Kaufkraftanteile von außerhalb der Region zufließen; ein Kaufkraftabfluss liegt vor, wenn ein Teil der regionalen Kaufkraft außerhalb ausgegeben wird. Kaufkraftkennziffer Die Kaufkraftkennziffer stellt das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial einer Kommune im Vergleich zum Bundesdurchschnitt dar. Übersteigt die örtliche Kaufkraftkennziffer den Bundesdurchschnitt von 100, verfügt die Kommune über ein um den entsprechenden Prozentsatz höheres Kaufkraftniveau und umgekehrt. Ladenhandel Der Ladenhandel umfasst alle Ladengeschäfte des institutionellen Einzelhandels ohne Berücksichtigung der Branchen „Kraftstoffe, Fahrzeuge und Brennstoffe“; hinzu kommen Geschäfte des Ladenhandwerks wie Bäcker, Fleischer, Optiker/Akustiker (hier nur die reine Verkaufsfläche ohne Café oder Werkstatt) und Apotheken und Sanitätshäuser/Orthopädietechnik, Tankstellenshops, Kioske und Hofläden. Lebensmitteldiscounter Lebensmitteldiscounter bieten ein spezialisiertes, auf raschen Umschlag ausgerichtetes Sortiment zu niedrigen Preisen an. Bei hoher Werbeintensität ähnelt die Angebotsstrategie einer permanenten Sonderangebotsstrategie. Weitere Merkmale sind Selbstbedienung, funktionale Ladenausstattung und aggressive Marketingstrategien. Die Verkaufsfläche liegt pro Betrieb in der Regel bei 500-800 qm mit steigender Tendenz. Der Umsatzanteil mit Nonfood-Artikeln liegt zwischen 10 und 15 %. SB-Warenhaus Das SB-Warenhaus ist ein großflächiger und meist ebenerdiger Einzelhandelsbetrieb. Das Sortiment ist umfassend und bietet im Bereich des kurz-, mittel- und langfristigen Bedarf bis zu 100.000 Artikel an. Der Umsatzschwerpunkt liegt mit mindestens 50 % im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel. Der Nonfood-Anteil beim Umatz liegt bei ca. 35-50 %, bei der Verkaufsfläche bei ca. 60-75 %. Das SB-Warenhaus bietet seine Waren ganz oder überwiegend in Selbstbedienung ohne kostenintensiven Kundendienst mit hoher Werbeaktivität in Sonderangebotspreispolitik an. Der Standort ist grundsätzlich autokundenorientiert, entweder isoliert oder in ge- 105 Glossar wachsenen und geplanten Zentren. Die Verkaufsfläche liegt nach der amtlichen Statistik bei mindestens 3.000 qm.38 Supermarkt Der Supermarkt ist ein Einzelhandelsbetrieb, der auf einer Verkaufsfläche von mindestens 400 qm Nahrungs- und Genussmittel einschließlich Frischwaren (z. B. Obst, Gemüse, Südfrüchte, Fleisch) und ergänzend Waren des täglichen und des kurzfristigen Bedarfs anderer Branchen vorwiegend in Selbstbedienung anbietet. Nach der amtlichen Statistik hat der Supermarkt höchstens eine Verkaufsfläche von 1.000 qm, wobei hinsichtlich der Verkaufsflächenobergrenze in der Handelsfachliteratur divergierende Auffassungen erkennbar sind.39 Trading-Down Beim Trading-Down handelt es sich um Maßnahmen, durch die sich ein Handelsbetrieb geänderten Präferenzen der Konsumenten (z. B. aufgrund eines konjunkturellen Nachfragerückgangs) anpassen kann. Zu den Maßnahmen zählen u. a. Senkung des Qualitäts- und Preisniveaus, Reduzierung der Auswahl und Dienstleistungen, Verminderung der Mitarbeiterzahl als Voraussetzung für niedrigere Kosten und möglicherweise eine niedrigere Handelsspanne. Weiterhin ist der Begriff im Zusammenhang mit der Beschreibung der Entwicklung von Einkaufslagen zu gebrauchen. Hier bezeichnet Trading-Down den Trend zum Ersatz hoch- bzw. höherwertiger und durch niedrigpreisige Anbieter. Damit verbunden ist die Verflachung des Angebots, der Warenpräsentation, des Qualifikationsniveaus der Beschäftigten und der Außenwirkung im Hinblick auf die Werbung. Verbrauchermarkt Der Verbrauchermarkt ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der ein breites und tiefes Sortiment an Nahrungs- und Genussmitteln und an Ge- und Verbrauchsgütern des kurz- und mittelfristigen Bedarfs überwiegend in Selbstbedienung anbietet; häufig wird entweder auf eine Dauerniedrigpreispolitik oder auf eine Sonderangebotspolitik abgestellt. Die Verkaufsfläche liegt nach der amtlichen Statistik bei mindestens 1.000 qm.40 Der Standort ist in der Regel autokundenorientiert, entweder in Alleinlage oder innerhalb von Einzelhandelszentren. 38 39 40 Laut Definition des EHI, Handel aktuell 2008/09, liegt die Verkaufsfläche eines SB-Warenhauses bei mindestens 5.000 qm. Laut Definition des EHI, Handel aktuell 2008/09, liegt die Verkaufsflächenobergrenze eines Supermarktes bei mindestens 1.500 qm. Laut Definition des EHI, Handel aktuell 2008/09, liegt die Verkaufsfläche eines Verbrauchermarktes bei mindestens 1.500 qm. 106 Glossar Verkaufsfläche Das Bundesverwaltungsgericht hat den Begriff Verkaufsfläche für diejenigen Fälle präzisiert, in denen in der verbindlichen Bauleitplanung keine Begriffsbestimmung erfolgte. Nach dem Urteil des BVerwG (4 C 10.04 vom 24. November 2005) umfasst die Verkaufsfläche die Fläche, auf der die Verkäufe abgewickelt werden und die vom Kunden zu diesem Zwecke betreten werden darf. Zusätzlich zu der durch die Kunden zu betretenden reinen Flächen umfasst die Verkaufsfläche die Flächen für Warenpräsentation, die vom Kunden zwar aus betrieblichen und hygienischen Gründen nicht betreten werden dürfen, in denen aber die Ware für ihn sichtbar ausliegt (z. B. Thekenbereiche). Zudem sind der Kassenvorraum mit „Packund Entsorgungszone“ und der Windfang zur Verkaufsfläche zu zählen. Nicht dazu gehören reine Lagerflächen und Flächen, die der Vorbereitung/Portionierung der Waren dienen sowie Sozialräume, WC-Anlagen etc. Warenhaus Das Warenhaus ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb, der in der Regel auf mehreren Etagen breite und überwiegend tiefe Sortimente mehrerer Branchen mit tendenziell hoher Serviceintensität und eher hohem Preisniveau an Standorten in der Innenstadt oder in Einkaufszentren anbietet. Die Warensortimente umfassen überwiegend Nichtlebensmittel der Bereiche Bekleidung, Heimtextilien, Sport, Hausrat, Möbel, Einrichtung, Kosmetik, Drogeriewaren, Schmuck, Unterhaltung sowie oft auch Lebensmittel. Dazu kommen Dienstleistungssortimente der Bereiche Gastronomie, Reisevermittlung und Finanzdienstleistungen. Zentrale Versorgungsbereiche In Anlehnung an die Rechtsprechung (z. B. § 34 Abs. 3 BauGB und § 11 Abs. 3 BauNVO) sind zentrale Versorgungsbereiche gesetzlich begründeter Gegenstand der Bauleitplanung. Zu den zentralen Versorgungsbereichen zählen die Innenstadt-, Neben-, Stadtteil- oder Ortsteilzentren und die Nahversorgungszentren. Zentralität Verhältnis zwischen Umsatz- und Kaufkraftpotenzial in einem Gebiet. Werte über 100 % weisen bei Städten auf eine Anziehungskraft hin, die diese auf ihr Umland ausübt und dessen Bewohner stärker zum Einkauf in ihrem Einzelhandel bewegt als umgekehrt die eigene Bevölkerung ihre Kaufkraft nach außen trägt. 107