Beschlussvorlage (Bebauungsplan Nr. 2/ 93.1 "Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt" hier: - Beratung über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß §§ 3 (1), 4 (1) BauGB - Beschluss zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB )

Sitzungsvorlage Nr.: 11/2009 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung 66 80 Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Bebauungsplan Nr. 2/ 93.1 "Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt" hier: - Beratung über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß §§ 3 (1), 4 (1) BauGB - Beschluss zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche 66 80 10.02.2009 Namenszeichen Verwaltungsdirektor/in Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 11/2009 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Ursula Schneider 10.02.2009 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz Betreff: Bebauungsplan Nr. 2/ 93.1 "Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt" hier: - Beratung über das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß §§ 3 (1), 4 (1) BauGB - Beschluss zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB Beschlussentwurf: 1. Die Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß §§ 3 (1), 4 (1) BauGB (Listen 1- 4 - Auswertung/ Abwägungsvorschläge) wird zur Kenntnis genommen. 2. Die öffentliche Auslegung des in der Sitzung vorliegenden Entwurfs des Bebauungsplanes Nr. 2/ 93.1 „Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt“ gemäß § 3 (2) BauGB wird beschlossen. Der in der Sitzung vorliegende Entwurf der gemäß §§ 2 a, 9 (8) BauGB beigefügten Begründung (einschließlich Umweltbericht) wird zur Kenntnis genommen. Sachdarstellung: 1. Problem Der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz der Stadt Wesseling hat in seiner Sitzung am 14.08.2008 beschlossen, die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß §§ 3 (1), 4 (1) BauGB zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/ 93.1 „Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt“ sowie zur 45. Änderung des Flächennutzungsplanes (FNP) „Landschaftsraum Eichholz“ durchzuführen. Die Beschlüsse sind am 20.08.2008 im Amtsblatt der Stadt Wesseling ortsüblich bekannt gemacht worden, die beiden Bauleitplanverfahren werden gemäß § 8 (3) BauGB im Parallelverfahren durchgeführt. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit zu den beiden Bauleitplanverfahren ist vom 25.08.2008 bis einschließlich 26.09.2008 im Neuen Rathaus der Stadt Wesseling erfolgt. Am 27.08.2008 sind interessierte Bürgerinnen und Bürger im Infomobil vor Ort über die beiden Bauleitplanverfahren informiert worden. Zusätzlich hat am 02.09.2008 eine Bürgerinformation in Keldenich (Aula der Grundschulen Schillerschule/ AlbertSchweitzer- Schule) stattgefunden, bei der Ziele, Inhalte und Auswirkungen sowohl der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/ 93.1 „Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt“ als auch der 45. FNP- Änderung „Landschaftsraum Eichholz“ ausführlich erläutert worden sind. Die Behörden/ Träger öffentlicher Belange sind parallel zur Öffentlichkeitsbeteiligung mit Schreiben vom 19.08.2008 entsprechend § 4 (1) BauGB an den Bauleitplanverfahren beteiligt worden. Im Oktober/ November 2008 ist die Entwurfsfassung des Bebauungsplanes Nr. 2/ 93.1 Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt“ erarbeitet worden. Vorgesehen war, die Beschlussfassung über die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes Nr. 2/ 93.1 gemäß § 3 (2) BauGB in der 32. Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz am 03.12.2008 einzubringen (Beschlussvorlage 244/ 2008). Die Projektpartner LEG S Köln GmbH und PARETO GmbH haben im Vorfeld dieser Ausschuss- Sitzung nochmals Beratungsbedarf in Bezug auf den Bebauungsplanentwurf Nr. 2/ 93.1 „Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt“ gesehen und die Stadt Wesseling mit Schreiben vom 24.11.2008 gebeten, die Beschlussvorlage zurück zu ziehen. Die Stadt Wesseling ist diesem Wunsch gefolgt, die Verwaltung hat die Beschlussvorlage 244/ 2008 (Tagesordnungspunkt 5 der 32. Sitzung) zurück gezogen. Ziel der von den Projektpartnern gewünschten Überprüfung des städtebaulichen Konzeptes/ Bebauungsplanentwurfes „Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt“ war es, für einige Baufelder die Lage und den Zuschnitt der überbaubaren Flächen zu optimieren. Zum einen, um eine günstigere Orientierung der Gartenbereiche und damit eine bessere Vermarktung der Wohngrundstücke zu erreichen, zum anderen, um vor dem Hintergrund des seit 01.01.2009 gültigen Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG) die Möglichkeiten zur Energieeinsparung zu verbessern. Weiteres Ziel war eine größere und bedarfsorientierte Flexibilität hinsichlich der späteren Grundstücksanordnung. Hierzu gehört auch die Ermöglichung von Sonderwohnformen an einigen geeigneten Stellen. Zwischenzeitlich sind das städtebauliche Konzept und der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 2/ 93.1 „Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt“ entsprechend der vorgenannten Zielsetzung überarbeitet worden. Das städtebauliche Konzept ist in seiner hohen Qualität beibehalten und nochmals optimiert worden, insbesondere im Hinblick auf die höhere Vielfalt anspruchsvoller Wohnformen und großzügiger Grundstücke in den einzelnen Wohnquartieren des 1. Bauabschnittes. Sowohl das städtebauliche Konzept als auch der vorliegende Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 2/ 93.1 „Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt“ tragen mit ihren Planungsinhalten und Festsetzungen den Qualitätsanforderungen der drei Projektpartner LEG S Köln GmbH, PARETO GmbH und Stadt Wesseling zur Schaffung eines hochwertigen Wohngebietes optimal Rechung und bilden eine tragfähige Grundlage für den 2009 geplanten Beginn der Erschließung und Vermarktung des Wohngebietes Eichholz. Das Bebauungskonzept sowie die bauliche Dichte des Wohngebietes sind im Wesentlichen unverändert geblieben: - Ringerschließung der einzelnen Quartiere mit jeweils einem Quartiersplatz, kleine Wohnhöfe in den Baufeldern zur „Grünen Mitte“. - Gliederung der Bebauungsdichte großzügige Grundstücke an den Rändern zum bestehenden Wohngebiet sowie zum öffentlichen Grünzug mit der Festsetzung von Mindestgrößen für Wohngrundstücke von 500 qm bzw. 400 qm, teils kleinere Grundstücke in den inneren Wohnquartieren sowie zur Eichholzer Straße. - Grundstücksgrößen für Einfamilienhäuser sie variieren zwischen ca. 250- 330 qm (Hausgruppen) und ca. 800 qm (freistehende Villen), die durchschnittliche Größe liegt bei ca. 425 qm pro Wohngrundstück. - überwiegend niedrige Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 (GRZ = Verhältnis von bebaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen). - Anzahl der geplanten Einfamilienhäuser ca. 380- 400 Einfamilienhäuser in beiden Bauabschnitten, davon sind ca. 215 Einfamilienhäuser im 1. Bauabschnitt vorgesehen. Die Überarbeitung des städtebaulichen Konzeptes bzw. des Bebauungsplanentwurfes Nr. 2/ 93.1 „Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt“ beeinhaltet im Wesentlichen folgende Aspekte: - Stärkere Südorientierung der wohnungsnahen Freiflächen (Terrasse, Hausgarten) und gleichmäßigere Anordnung der Gebäude (weniger Verschattungen). Um dies zu erreichen, werden die überbaubaren Grundstücksflächen bei den von Süden erschlossenen Grundstücken möglichst auf den jeweils nördlichen Grundstücksteil verlagert. Dies erfordert u.a. auch eine Neuregelung des ruhenden Verkehrs auf den privaten Grundstücksflächen. - Flexiblere Nutzbarkeit und Einteilung der Grundstücke um individueller auf die Nachfrage reagieren zu können. Dies erfordert zusammenhängende Baufelder (flexible Grundstücksparzellierung) sowie gleichmäßigere Grundstückstiefen (Flexibität der Grundstücksgrößen durch variable Grundstücksbreiten). - Anpassung des Geltungsbereiches an die neuen Grundstückstiefen durch geringfügige Erweiterung in Richtung des 2. Bauabschnittes. - Ermöglichung einer größeren Bandbreite an Wohnformen. An wenigen ausgewählten Stellen berücksichtigt der Bebauungsplan für den Bedarfsfall gezielt die Anforderungen von Sonderwohnformen (Hausgruppen/ Reihenhäuser an den Quartiersplätzen, hochwertige Stadtvillen an den „Gelenkplätzen“ zwischen Haupterschließung und „Grüner Mitte“, Senioren-/ Mehrgenerationenwohnen in den „Torhäusern“ am Eingangsanger). Die Sonderbauformen dienen an den ausgewählten Stellen auch der städtebaulichen Betonung bzw. Gliederung des Gesamtgebietes. - Erweiterung der „Torhäuser“ am Gebietseingang um hier eine flexible und vermarktungsfähige Nutzungsmischung (Sonderwohnformen wie Senioren-/ Mehrgenerationenwohnen, Dienstleistungen und ggf. kleiner Einzelhandel/ Nahversorgung) zu ermöglichen, was mit einem entsprechend höheren Flächenbedarf verbunden ist. Denkbar wären an dieser zentralen und verkehrsgünstigen Stelle auch Gemeinbedarfseinrichtungen wie Bürgerhaus, Stadtteiltreff, Vereinsheim, Kinderbetreuung, Seniorenbegegnungsstätte usw. Die überarbeiteten Planungsunterlagen des städtebaulichen Konzeptes sowie des Bebauungsplanentwurfes Nr. 2/ 93.1 „Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt“ sind der Beschlussvorlage 11/ 2009 beigefügt. Die zurückgezogene Beschlussvorlage 244/ 2008 wird nicht erneut eingebracht, sondern durch die vorliegende Beschlussvorlage 11/ 2009 ersetzt. 2. Lösung Bauleitplanverfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/ 93.1 „Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt“ und zur 45. FNP- Änderung „Landschaftsraum Eichholz“ Aus Gründen der Nachvollziehbarkeit und Verfahrensvereinfachung ist die Auswertung der im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden eingegangenen Stellungnahmen nicht für die jeweiligen Planverfahren separat dargestellt, sondern in gemeinsamen Listen (Listen 1- 4) für die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/ 93.1 „Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt“ und die 45. FNP- Änderung „Landschaftsraum Eichholz“ zusammengefasst und mit Abwägungsvorschlägen versehen worden. Die zu beiden Planverfahren gehörende Auswertung (Listen 1- 4) der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden sind sowohl dieser Beschlussvorlage als auch den Beschlussvorlagen 243/ 2008 bzw. 243/ 2008 1. Ergänzung (45. FNP- Änderung) beigefügt. Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 (1) BauGB Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung sind drei schriftliche Stellungnahmen aus der Bürgerschaft eingegangen. Die inhaltliche Zusammenfassung der Stellungnahmen sowie entsprechende Abwägungsvorschläge sind der beigefügten Liste 1 zu entnehmen. Sowohl bei der Infomobil- Veranstaltung als auch bei der Bürgerinformation sind zahlreiche Anregungen und Hinweise zur Bauleitplanung „Landschaftsraum und Wohngebiet Eichholz“ vorgetragen worden (vgl. Vermerk/ Niederschrift). Die inhaltliche Zusammenfassung der Anregungen und Hinweise sowie entsprechende Abwägungsvorschläge sind den beigefügten Listen 2 und 3 zu entnehmen. Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB Im Rahmen der Beteiligung haben 26 Behörden/ Träger öffentlicher Belange Stellungnahmen zu den Bauleitplanverfahren abgegeben. Die inhaltliche Zusammenfassung der Stellungnahmen sowie entsprechende Abwägungsvorschläge sind der beigefügten Liste 4 zu entnehmen. Es liegen umweltrelevante Stellungnahmen vor, die gemäß § 3 (2) BauGB öffentlich ausgelegt werden. Verfahren Es wird vorgeschlagen, dass der Ausschuss für Stadtentwicklung, Bau und Umweltschutz die Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß §§ 3 (1), 4 (1) BauGB mit den entsprechenden Abwägungsvorschlägen (Listen 1- 4) zur Kenntnis nimmt. Weiterhin wird vorgeschlagen, die vorliegende Entwurfsfassung des Bebauungsplanes Nr. 2/ 93.1 „Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt“ gemäß § 3 (2) BauGB öffentlich auszulegen. Die begleitend zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/ 93.1 erarbeiteten Fachgutachten mit umweltrelevanten Informationen (Schalltechnische Untersuchung, Verkehrsgutachten) werden gemäß § 3 (2) BauGB öffentlich ausgelegt. 3. Alternativen Keine 4. Finanzielle Auswirkungen Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 2/ 93.1 „Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt“ werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung dieses Wohngebietes durch die Projektpartner Stadt Wesseling, LEG S Köln GmbH und PARETO GmbH geschaffen. Unter Berücksichtigung des geplanten Zeitraums für die Erschließung und Vermarktung des 1. Bauabschnittes des „Wohngebietes Eichholz“ (2009- 2013) sind Einnahmen für die Stadt Wesseling aus dem Verkauf attraktiver Wohngrundstücke zu erwarten. Auf Grund der Projektpartnerschaft mit der LEG S Köln GmbH und der PARETO GmbH ist die Stadt Wesseling mit einem 1/ 3- Anteil an den Kosten und Erlösen der Projektentwicklung des „Wohngebietes Eichholz“ beteiligt. Der Rat der Stadt Wesseling hat Haushaltsmittel für die Projektentwicklung „Wohngebiet Eichholz“ auf dem Auftragssachkonto M01200690 7852690 bereitgestellt. Anlagen: - Übersichtsplan - Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 2/ 93.1 „Wohngebiet Eichholz 1. Bauabschnitt“ - Städtebauliches Konzept „Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt“ (Verkleinerung DIN A 4 zur Information) - Vermerk über die Infomobil- Veranstaltung - Niederschrift über die Bürgerinformation - Listen 1- 4 – Auswertung der im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden eingegangenen Stellungnahmen/ Abwägungsvorschläge - Bebauungsplan Nr. 2/ 93.1 „Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt“ (Entwurf - Verkleinerung DIN A 3) und Erläuterung der Planzeichen - Textliche Festsetzungen (Entwurf) - Begründung (einschließlich Umweltbericht (Teile A/ B - Entwurf)) Anmerkung: Die Begründung (einschließlich Umweltbericht (Teile A/ B - Entwurf)) wird kurzfristig nachgereicht. Anmerkung: Die Fraktionen erhalten je eine Farbfassung des Städtebaulichen Konzeptes und des Bebauungsplanes Nr. 2/ 93.1 „Wohngebiet Eichholz - 1. Bauabschnitt“ (Entwurf) im Maßstab 1 : 1.000. Den Fraktionen werden je zwei Exemplare der gutachterlichen Stellungnahmen zur vorliegenden Fassung des Bebauungsplanentwurfes (Schall-/ Verkehrsgutachten) kurzfristig nachgereicht.