Beschlussvorlage (Zurückstellung eines Baugesuchs für ein 8-Familienwohnhaus mit acht Stellplätzen an der Gotenstraße)

Sitzungsvorlage Nr.: 49/2010 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung - 80 - - 60 - - 66 - Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) Zurückstellung eines Baugesuchs für ein 8-Familienwohnhaus mit acht Stellplätzen an der Gotenstraße Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche - 80 - - 60 - - 66 - 22.02.2010 Namenszeichen Verwaltungsdirektor/in Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 49/2010 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Silke Rheinschmidt 22.02.2010 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betreff: Zurückstellung eines Baugesuchs für ein 8-Familienwohnhaus mit acht Stellplätzen an der Gotenstraße Beschlussentwurf: Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz der Stadt Wesseling beschließt die Zurückstellung eines Baugesuchs für den Neubau eines 8-Familienwohnhauses mit acht Stellplätzen an der Gotenstraße (Bauvoranfrage) gem. § 15 Abs. 1 BauGB. Sachdarstellung: 1. Problem Am 21.1.2010 ist bei der Stadt Wesseling eine Bauvoranfrage (Antrag auf Vorbescheid) eingegangen, mit der Absicht, ein 8-Familienwohnhaus mit acht Stellplätzen in Verlängerung der Gotenstraße zu errichten (siehe Anlage). Das Vorhaben ist durch das Flurstück 528 (Grundstück nördlich des Einzelhandels-Discounters Aldi), das sich ebenfalls im Eigentum des Bauantragsstellers befindet, an die öffentliche Straßenverkehrsfläche der Gotenstraße angeschlossen. Das Vorhabengrundstück liegt im unbeplanten Innenbereich gem. § 34 Abs. 1 BauGB. Weitere unbebaute Freiflächen, die nicht an öffentliche Verkehrsflächen angebunden sind, sind in dem Bereich vorhanden. Die gesamte Umgebung ist durch eine sehr heterogene Baustruktur gekennzeichnet, die verschiedenste Nutzungen mit unterschiedlicher Störanfälligkeit aufweist. Im direkten Umfeld des geplanten Vorhabens befindet sich Einzelhandelsnutzung im Süden, ein größerer Gewerbehof im Westen sowie weitere einzelne Gewerbebetriebe im Norden und Nordosten. Zur Bonner Straße hin ist auch Wohnnutzung vorhanden. Weiterhin liegt ein Bauantrag vor (Eingang am 9.2.2010) für die Errichtung eines Parkhauses mit 277 Stellplätzen am Dreifaltigkeitskrankenhaus in ca. 50 m Entfernung zum geplanten Wohnhaus. Das Parkhaus soll den Stellplatzbedarf des Krankenhauses decken. Die Vorbereitung der Antragsunterlagen für den Neubau der Großgarage erfolgte in enger Abstimmung mit der Verwaltung. Nach den Zulässigkeitskriterien für Vorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB ist mit hinreichender Sicherheit davon auszugehen, dass für das geplante Wohnbauvorhaben ein positiver Bauvorbescheid zu erteilen wäre, obgleich es als Einzelvorhaben die städtebauliche Gesamtentwicklung dieses Quartiers beeinträchtigen würde. Die gewachsene Gemengelage lässt aber auf Grundlage von § 34 Abs. 1 BauGB keine geordnete städtebauliche Entwicklung in diesem Bereich erwarten. Um die städtebaulich sinnvolle Nutzung aller Grundstücksflächen in diesem Bereich zu gewährleisten, besteht ein Planungserfordernis nach § 1 Abs. 3 BauGB. Aus diesem Grund hat der Ausschuss am 27.9.2005 für den Bereich zwischen Keltenstraße, Dreilindenstraße, Konrad-Adenauer-Straße (L300) und dem Schwesternheim des Dreifaltigkeitskrankenhauses einen Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan 1/106 „Gotenstraße“ gefasst (vgl. Vorlage Nr. 193/2005). Die genaue Abgrenzung des Plangebietes ist der Anlage zu entnehmen. Der Aufstellungsbeschluss wurde am 5.10.2005 im Amtsblatt der Stadt Wesseling ortsüblich bekanntgemacht. Wegen der vorhandenen heterogenen Nutzungs-, Erschließungs- und Grundstücksstruktur bedarf es einer konzeptionellen Überplanung des Gebietes, um eine zukünftige städtebaulich sinnvolle Entwicklung sicherzustellen und Fehlentwicklungen zu vermeiden. Das geplante Wohnbauvorhaben steht einer geordneten städtebaulichen Entwicklung entgegen und löst in Anbetracht der städtebaulichen und eigentumsrechtlichen Strukturen innerhalb der engeren Umgebung ein Konfliktpotential aus, das nur im Rahmen eines Bebauungsplanverfahrens gelöst werden kann. Die Durchführung des geplanten Vorhabens würde dazu führen, dass Grundstücke teilweise nicht mehr sinnvoll nutzbar bzw. erschließbar sind. Darüber hinaus würde das Vorhaben auch zu einer weiteren Verschärfung der Situation durch sich gegenseitig störende Nutzungen führen. Eine städtebaulich sinnvolle Nachverdichtung und Nutzung der Innenbereichsfläche ist aus stadtplanerischer Sicht geboten. Das Entstehen von nicht erschließbaren, baulich nicht mehr nutzbaren Grundstücken sowie von Nutzungskonflikten und damit einhergehenden städtebaulichen Fehlentwicklungen widerspricht den Zielen der Stadtentwicklung. Es steht damit nicht im Einklang mit einer sozialgerechten Bodenordnung, die nach §1 Abs. 4 BauGB ein Planungsziel der Bauleitplanung darstellt. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/106 „Gotenstraße“ besteht die Möglichkeit, im Plangebiet eine geordnete Neustrukturierung und bauliche Nachverdichtung der Grundstücke vorzubereiten und so die weitere Entwicklung des Gebietes planungsrechtlich zu steuern. Im Bebauungsplanverfahren ist vorgesehen, die absehbaren Problemstellungen (unzureichende innere Erschließungssituation, Grundstücksgliederung, Immissionsproblematik) durch eine vorteilhafte Nutzungskonzeption und eine begleitende Grundstücksneuordnung zu lösen und für eine Bebauung geeignete Parzellenstrukturen zu schaffen. Das Plangebiet soll im weiteren Bebauungsplanverfahren so gegliedert werden, dass Wohnnutzung und Kleingewerbe (mischgebietsverträgliches Gewerbe) angesiedelt werden kann. Dies kann durch ein gegliedertes Mischgebiet geschehen. Grundsätzlich ist es bei Wahrung des Gebietscharakters möglich, bei einem Mischgebiet die zulässigen Nutzungsarten im Baugebiet räumlich aufzuteilen und ihnen bestimmte Standortbereiche zuzuweisen. Dabei kann im Bebauungsplan das Baugebiet nicht nur nach den in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) generell vorgesehenen Nutzungsarten gegliedert werden, sondern es kann eine Feinsteuerung der betrieblichen Arten nach deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften erfolgen, z.B. auch nach dem Emissionsverhalten von Betrieben. Diese Feinsteuerung soll im Bebauungsplanverfahren angewandt werden, um eine zweckmäßige Nutzungsgliederung zu erreichen. Die vorhandene Grundstückseinteilung macht eine Grundstücksneuordnung notwendig, um sinnvoll bebaubare und erschlossene Grundstücke zu erhalten. Dies kann z.B. über eine freiwillige Umlegung geschehen. Das Vorhaben steht somit den städtebaulichen Zielen der Stadt Wesseling entgegen, die bereits im Aufstellungsbeschluss formuliert wurden. Die vorgebrachte Anfrage würde das Konfliktpotential durch eine ungesteuerte Entwicklung weiter verschärfen. Bei einer Realisierung des Vorhabens würde die weitere Planung für das Gebiet wesentlich erschwert und die Durchführung der angestrebten Nutzungsgliederung gefährdet werden. Da die Prüf- und Bearbeitungsfrist für die eingereichte Bauvoranfrage jedoch schneller abgeschlossen sein muss als das durchzuführende Bebauungsplanverfahren, müsste das geplante Vorhaben ohne die Plansicherungsinstrumente des BauGB (hier: Zurückstellung Baugesuch nach § 15 Abs. 1 BauGB) genehmigt werden und würde damit den mit der Bebauungsplanaufstellung verfolgten städtebaulichen Zielen zuwiderlaufen. 2. Lösung Das Plangebiet des aufzustellenden Bebauungsplanes Nr. 1/106 „Gotenstraße“ stellt derzeit eine Gemengelage dar, die dringend einer städtebaulichen Neuordnung bedarf. In einem Bebauungsplanverfahren müssen die immissionsschutzrechtliche Problematik, die mangelnde Erschließungssituation sowie die Neuordnung der Grundstückssituation durch eine sinnvolle Nutzungsgliederung bewältigt werden. Insofern würde das geplante Vorhaben die beabsichtigte städtebauliche Neuordnung des Gebietes erschweren. Daher besteht ein Planungserfordernis nach § 1 Abs. 3 BauGB, das auch schon im Aufstellungsbeschluss formuliert wurde. Um die mit der Planaufstellung verfolgten beschriebenen Planungsziele durchzusetzen, bedarf es der Zurückstellung des eingereichten Baugesuchs gem. § 15 Abs. 1 BauGB, damit das Bebauungsplanverfahren Nr. 1/106 „Gotenstraße“ durchgeführt werden kann. Die Zurückstellung eines Baugesuchs kann maximal bis zu 12 Monaten erfolgen. Danach kann sich unter den Voraussetzungen des § 14 BauGB der Erlass einer Veränderungssperre anschließen, wenn das Bebauungsplanverfahren noch nicht abgeschlossen sein sollte. 3. Alternativen Keine 4. Finanzielle Auswirkungen Die Bearbeitung des weiteren Planverfahrens des Bebauungsplanes Nr. 1/106 soll durch die Verwaltung erfolgen, voraussichtlich entstehen Kosten für weiterführende Gutachten (z.B. Lärm) und Vermessung. Eine Entschädigungspflicht aufgrund der Zurückstellung des Baugesuchs entsteht nicht. Dauert die Zurückstellung des Baugesuchs mit einer anschließenden Veränderungssperre länger als vier Jahre, so ist eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten. Es ist jedoch zu erwarten, dass das Bebauungsplanverfahren innerhalb von vier Jahren abgeschlossen sein wird. Anlagen: - Übersichtsplan zum Standort des geplanten Vorhabens - Lageplan Bauvoranfrage, M. 1:500 - Ansichten