Beschlussvorlage (53. Änderung des Flächennutzungsplanes ¿Helmeshof¿ Hier: Beschluss über die Aufstellung gemäß § 1 Abs. 3 und § 2 Abs. 1 BauGB Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/115 ¿Helmeshof¿ Hier: Aufstellungsbeschluss gemäß § 1 Abs. 3, § 2 Abs. 1 und § 12 BauGB)

Sitzungsvorlage Nr.: 40/2010 Federführender Bereich Beteiligte Bereiche Stadtplanung -60- - 66 - Vorlage für Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betrifft: (ggf. Anlagen bezeichnen) 53. Änderung des Flächennutzungsplanes „Helmeshof“ Hier: Beschluss über die Aufstellung gemäß § 1 Abs. 3 und § 2 Abs. 1 BauGB Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/115 „Helmeshof“ Hier: Aufstellungsbeschluss gemäß § 1 Abs. 3, § 2 Abs. 1 und § 12 BauGB Namenszeichen des federführenden Bereichs Sachbearbeiter/in Leiter/in Datum Namenszeichen Beteiligte Bereiche -60- - 66 - 12.02.2010 Namenszeichen Verwaltungsdirektor/in Bearbeitungsvermerk Fachdezernent Kämmerer Bürgermeister STADT WESSELING Vorlagen-Nr.: 40/2010 Der Bürgermeister Sachbearbeiter/in: Datum: Silke Rheinschmidt 12.02.2010 X öffentlich nichtöffentlich Beratungsfolge: Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz Betreff: 53. Änderung des Flächennutzungsplanes „Helmeshof“ Hier: Beschluss über die Aufstellung gemäß § 1 Abs. 3 und § 2 Abs. 1 BauGB Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 3/115 „Helmeshof“ Hier: Aufstellungsbeschluss gemäß § 1 Abs. 3, § 2 Abs. 1 und § 12 BauGB Beschlussentwurf: 1. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz beschließt die Aufstellung der 53. Änderung des Flächennutzungsplanes Wesseling für das Plangebiet „Helmeshof“ gemäß den §§ 1 Abs. 3 und 2 Abs. 1 BauGB 2. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Umweltschutz beschließt, das Verfahren zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3/115 „Helmeshof“ gemäß § 1 Abs. 3, § 2 Abs. 1 und § 12 BauGB einzuleiten. Sachdarstellung: 1. Problem Das historische Hofgut „Helmeshof“ liegt im Ortskern von Berzdorf und wurde bis zum Sommer 2009 als Landwirtschaftsbetrieb genutzt. Seit der Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung steht die Hofanlage leer. Die GbR Helmeshof möchte als Grundstückseigentümerin die Hofanlage zu Wohnungen umbauen und umnutzen. Eine entsprechende Bauvoranfrage liegt bei der Stadt Wesseling vor. Entstehen sollen ca. 24 Wohneinheiten überwiegend als Maisonette-Wohnungen im Reihenhauscharakter, aber auch Etagenwohnungen. Nördlich des Helmeshofes soll ein 17m breiter Grundstücksstreifen dazuerworben werden, um den Gebäuden eine ausreichende Belichtung und die Möglichkeit von Gartenflächen zu gewährleisten sowie den notwendigen Abstand zur vorhandenen Obstplantage zu sichern. Die für das Vorhaben benötigten Stellplätze sollen nordwestlich der Hofanlage entlang der bestehenden Kirchenmauer sowie im straßenseitigen Freiraum vorgesehen werden. Zusätzlich wird auch die östlich des Palmersdorfer Baches angrenzende Parzelle 3 (Gemarkung Berzdorf, Flur 3) mit in das Vorhaben einbezogen. Dort soll ebenfalls ein Teil der erforderlichen Stellplätze untergebracht werden (städtebauliches Konzept siehe Anlage). Der durch den Aufstellungsbeschluss definierte Bereich (siehe Anlage) enthält somit die Hofanlage Helmeshof und die in das Vorhaben einbezogenen Flächen. Der Geltungsbereich des Plangebietes wird im Südwesten durch die Hauptstraße, im Südosten durch vorhandene Wohnbebauung, im Nordwesten durch die katholische Kirche, im Osten durch die Hagenstraße sowie im Norden durch die landwirtschaftlichen Flächen räumlich begrenzt. Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 0,6 ha. Der Helmeshof liegt innerhalb des Bebauungsplanes 3/8 „Friedhof Berzdorf“, der am 10.8.1972 rechtskräftig geworden ist und die Flächen zwischen Brühler Straße und Hauptstraße umfasst. Der Bebauungsplan weist für den Bereich Helmeshof eine öffentliche Grünfläche, Zweckbestimmung Friedhof aus. Die Parzelle östlich des Palmersdorfer Baches, auf der ein Teil der Stellplätze untergebracht werden soll, liegt nicht innerhalb eines Bebauungsplanes. Sie ist derzeit planungsrechtlich als Außenbereich nach § 35 BauGB einzustufen und liegt komplett innerhalb des Landschaftsschutzgebietes 2.2.-32 „Hagenhof“ des Landschaftsplanes 8 des Rhein-Erft-Kreises. Das Landschaftsschutzgebiet grenzt weiterhin direkt an die rückwärtigen Gebäude des Helmeshofes. Im gültigen Flächennutzungsplan der Stadt Wesseling sind die in das Vorhaben einbezogenen Flächen als Grünflächen dargestellt. Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 3/8 „Friedhof Berzdorf“ aus dem Jahr 1972 beabsichtigte die planungsrechtliche Sicherstellung von Flächen für eine Erweiterung des Friedhofes Berzdorf. Nach dem derzeitigen Planungsrecht ist für den Helmeshof eine Umnutzung zu Wohnen nicht zulässig, sondern nur eine Erweiterung des Friedhofes möglich bzw. eine Nutzung, die vom passiven Bestandsschutz gedeckt ist (Weiterführung als landwirtschaftlicher Betrieb). Eine Friedhofserweiterung, wie sie der Bebauungsplan Nr. 3/8 vorsieht, ist allerdings in absehbarer Zeit nicht mehr notwendig. Aus der Friedhofsstatistik zum Friedhof Berzdorf geht hervor, dass ein „Vorrat“ an Gräbern für die nächsten 15-20 Jahre vorhanden ist. Falls eine Erweiterung der Friedhofsflächen in Zukunft doch erforderlich wird, stehen dafür andere Flächen als die des Helmeshofes zur Verfügung. Die im Bebauungsplan und Flächennutzungsplan ausgewiesene öffentliche Verkehrsfläche für eine Umgehungsstraße ist ebenfalls überholt. Ein Bau dieser Straße wird von der Stadt nicht mehr weiter verfolgt. Stattdessen ist ein Erhalt des Helmeshofes als historisches Hofgut im Ortskern von Berzdorf aus architektur-, ortsgeschichtlichen sowie städtebaulichen Gründen wünschenswert. Eine Umnutzung und somit ein dauerhafter Erhalt der Hofanlage ist nur möglich bei einer Änderung des vorhandenen Planungsrechts. Weiterhin ist das an der Hauptstraße liegende Wohnhaus des Helmeshofes mit seitlichem (rechtem) Tor und der Grundriss der umbauten Hoffläche bereits seit 1989 als Denkmal in die Denkmalliste eingetragen (Ratsbeschluss vom 12.12.1989, Denkmalliste Nr. 79). Die restlichen Gebäude des Hofes (mit Ausnahme des östlichen Wohnflügels aus Backstein) wurden als denkmalwert erachtet und sollen demnächst unter Denkmalschutz gestellt werden. Der Kultur- und Partnerschaftsausschuss der Stadt Wesseling hat in seiner Sitzung am 9.3.2010 zu beschließen, ob die Hofanlage „Helmeshof“ in die Denkmalliste der Stadt Wesseling eingetragen werden soll (vgl. Vorlage 23/2010). Eine Unterschutzstellung der Hofanlage als Baudenkmal bedeutet, dass die ursprünglichen Ziele des Bebauungsplanes Nr. 3/8, den Hof abzureißen und zu Friedhofsfläche umzuwandeln, auch aus denkmalrechtlichen Gründen nicht mehr realisierbar sind, und es einer Ände- rung des Planungsrechtes bedarf. In § 1 Abs. 3 DSchG ist festgehalten, dass Baudenkmäler einer sinnvollen Nutzung zugeführt werden sollen sowie die Erhaltung der Substanz auf Dauer gewährleistet sein soll (§ 8 Abs. 1 DSchG). Die Festsetzungen des seit 1972 verbindlichen Bebauungsplanes Nr. 3/8 „Friedhof Berzdorf“ stehen der Realisierung der geplanten Umnutzung des Helmeshofes in Wohnnutzung entgegen und entsprechen, wie vorab dargestellt, nicht mehr den städtebaulichen Zielen der Stadt Wesseling. Das in § 1 Abs. 3 BauGB aufgeführte Erforderlichkeitsgebot bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes ist somit gegeben. Das von der GbR Helmeshof vorgelegte städtebauliche Konzept entspricht den Zielen und städtebaulichen Rahmenvorgaben der Stadt Wesseling für die Ortsentwicklung Berzdorfs. Das Vorhaben ist mit den übergeordneten Planungen in Einklang zu bringen. Der Flächennutzungsplan soll parallel im Zuge der 53. Änderung geändert werden (§ 8 Abs. 3 BauGB). 2. Lösung Durch die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung des o.g. Vorhabens geschaffen werden. Es wird vorgeschlagen, dem Antrag der Vorhabenträgerin gem. § 12 BauGB auf Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens zu folgen und einen Aufstellungsbeschluss nach § 2 Abs. 1 BauGB zu fassen. Der FNP soll parallel geändert werden (53. Änderung). Zwischen der Stadt Wesseling und der Vorhabenträgerin wird vor Satzungsbeschluss ein Durchführungsvertrag gemäß § 12 BauGB geschlossen, der Regelungen zur Erschließung, Finanzierung und Durchführung des Vorhabens zum Gegenstand hat. 3. Alternativen Keine 4. Finanzielle Auswirkungen Die Kosten für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3/115 „Helmeshof“ sowie die Kosten für die Realisierung des Planvorhabens werden von der Vorhabenträgerin, der GbR Helmeshof, übernommen (Regelung durch städtebaulichen Vertrag gemäß § 12 BauGB/ Durchführungsvertrag). Kosten entstehen dadurch keine. Anlagen: - Abgrenzung des Geltungsbereiches der 53. Änderung des Flächennutzungsplanes - Abgrenzung des Geltungsbereiches zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3/115 „Helmeshof“ - Antrag der GbR Helmeshof zur Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 3/115 „Helmeshof“ - Städtebauliches Konzept Helmeshof (maßstabslos)