Beschlusstext (Bebauungsplan Nr. A 8 "Am Klingerpützchen" a) Ergebnis der Bürgerbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) und der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 BauGB b) Beschluss über die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB)

Stadt Jülich Jülich, 20. Februar 2013 Der Bürgermeister Auszug aus der Niederschrift über die Sitzung des Stadtrates am 29.03.2012 im Großen Sitzungssaal des Neuen Rathauses, Große Rurstraße 17, 52428 Jülich 11. Bebauungsplan Nr. A 8 "Am Klingerpützchen" a) Ergebnis der Bürgerbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) und der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 BauGB b) Beschluss über die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB (Vorlagen-Nr.94/2012) Stadtverordnete Kolonko-Hinssen stellt für die Stadtratsfraktion BÜNDNIS 90/DIE GRÜNEN den Antrag, über die beiden Punkte a) und b) des Beschlussvorschlags getrennt abzustimmen. Beschluss: Ja-Stimmen: 28, Nein-Stimmen: 4, Enthaltungen: 1 a) Unter Abwägung aller privaten und öffentlichen Belange gegeneinander und untereinander werden die Anregungen und Stellungnahmen wie folgt berücksichtigt: Nr. Anregung 1 Schreiben vom 21.08.2011 Stellungnahme und Beschlussentwurf der Verwaltung Die Bekanntmachung der Stadt Jülich vom 17.07.2009 im Jülich Magazin, in dem die 'Ausnahmegenehmigung für den Bau eines Bau-, Wohn- und Gartencenters' ermöglicht werden soll, wird bemängelt. Die Zeichnung enthalte nicht die neue Förderschule. Man gewinne somit den Eindruck, dass hier nachlässig gearbeitet wurde, was kein gutes Licht auf das Gesamtverfahren werfe. Zudem werden einzelne Aspekte der Informationspolitik der Stadt vorgebracht. Die Förderschule war zum Zeitpunkt der öffentlichen Bekanntmachung noch nicht in der seinerzeitigen Fassung der deutschen Grundkarte (DGK) enthalten. Im weiteren Verfahren wird die Förderschule in allen Plangrundlagen eingetragen. Sollte das Bau,Wohnund Gartencenter eingerichtet werden, wird befürchtet, dass sich die Verkehrssituation im Bereich Nordstraße / Petternicher Straße erheblich verschlechtert, da viele den Weg zum Baumarkt unter Nutzung der Geschäfte in der Nähe der Saleskirche (Metzger, Bäcker, Apotheke, Drogeriemarkt, Schreibwarengeschäft) nehmen werden. Dies sei umso bedenklicher, als gerade die Petternicher Straße Schulweg für Die Zufahrt des Plangebiets erfolgt über die leistungsfähige Landesstraße 253 (Linnicher Straße) sowie den Von-SchöferRing. Insofern ist zu erwarten, dass die von Süden kommenden Zusatzfahrten – mit Ausnahme des innerhalb des Wohngebiets selbst generierten Zielverkehrs – nicht durch die Nordstraße / Petternicher Straße fließt. Dies ist auch deshalb zu erwarten, da die in der Einwendung genannte Tempo-30-Zone für Zielverkehre unattraktiv ist. Mit Grundund Hauptschüler des Schulzentrums darstellt. Schon heute 'rasen' viele Autofahrer mit stark überhöhter Geschwindigkeit durch die 30-km/h-Zone und gefährden die Sicherheit. maßgeblichen Verkehrszunahmen und damit einhergehenden Verschlechterungen der Wohnqualität oder der Verkehrssicherheit in der Petternicher Straße ist insofern nicht zu rechnen. Es wird befürchtet, dass eine erhöhte Lärmbelastung nicht nur durch den zusätzlichen Verkehr im Nordviertel, sondern auch durch die Zulieferung der Waren zum Baumarkt entstehen wird. Außerdem sollte sichergestellt sein, dass die Außenanlagen des Baumarktes nicht durch Musik oder interne Durchsagen beschallt werden. Zur Beurteilung der mit der Planung verbundenen Geräuschentwicklung wurde eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt. Diese betrachtete die gewerblich bedingten Lärmemissionen, die vom Betriebsgrundstück ausgehen (bspw. Parkplätze, Anlieferung u.a.). Zudem wurde die mit dem Vorhaben verbundene Geräuschentwicklung durch planbedingte Zusatzverkehre schalltechnisch betrachtet. Der Gewerbelärm wurde nach Maßgabe der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) beurteilt. Diese gibt für Allgemeine Wohngebiete einen Immissionsrichtwert (IRW) von 55 dB(A) tags vor. Es wurde davon ausgegangen, dass der Bau- und Gartenmarkt nur zur Tagzeit betrieben wird. Für die Wohngebäude im Bereich der Petternicher Straße wurde festgestellt, dass bei Vollzug eines Bau- und Gartenmarktes aufgrund der großen Entfernung die geltenden Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Allgemeine Wohngebiete deutlich unterschritten werden. Dies gilt sowohl für den untersuchten Fall, dass das Vorhaben gänzlich ohne aktive Lärmschutzmaßnahmen verwirklicht wird, als auch für den Fall, dass im Bereich der Anlieferung aktive Minderungsmaßnahmen (Wand) vorgenommen werden. Die Immissionsorte mit den höchsten Lärmeinwirkungen befinden sich mit zwei Wohnhäusern südlich des Plangebiets. Dort wird der geltende IRW für Allgemeine Wohngebiete tags (55 dB(A)) um 12 dB(A) deutlich unterschritten. An allen anderen Immissionsorten sind die Unterschreitungen noch größer. Bei Berücksichtigung der im Bebauungsplan festgesetzten Abschirmung der Anlieferung wird der geltende IRW am lautesten Punkt sogar um bis zu 20 dB(A)) im Wohngebiet unterschritten. Für die Förderschule wurde gleichfalls die zu erwartende Geräuscheinwirkung prognostiziert. Auch hier werden die geltenden IRW mit -9 dB(A) deutlich unterschritten. Mit der im Bebauungsplan festgesetzten Lärmschutzmaßnahme im Bereich der Warenanlieferung senkt sich das Lärmniveau noch weiter ab, so dass Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 2 die Planung aus schalltechnischer Sicht auch hier als unkritisch einzustufen ist. Desweiteren wurde die schalltechnische Auswirkung des Bebauungsplans auf die Kleingartensiedlung westlich der Linnicher Straße untersucht. Auch hier werden die geltenden IRW in jedem Fall um mindestens 4 dB(A) unterschritten. Desweiteren wurde untersucht, ob der Vollzug eines Bau- und Gartenmarktes schalltechnische Auswirkungen auf die im Flächennutzungsplan für das Umfeld des Plangebiets dargestellten Wohnbauflächen hat. Im Ergebnis ist unter Berücksichtigung der im Bebauungsplan festgesetzten Vorkehrungen zum Lärmschutz festzustellen, dass der geplante Bau- und Gartenmarkt keine erheblichen LärmAuswirkungen auf die geplanten Flächenentwicklungen nimmt oder deren Vollzugsfähigkeit hemmt. Im Ergebnis der Gewerbelärm-Untersuchungen ist festzustellen, dass aufgrund der gegebenen räumlichen Trennung von Sondergebiet und schutzbedürftigen Nutzungen, keine negativen Auswirkungen durch gewerbliche Geräusche entstehen. Maßgebliche Beeinträchtigungen der schutzbedürftigen Nutzungen sind insofern durch den Bebauungsplan ausgeschlossen. Gewerbliche Lärmauswirkungen, die den Vollzug geplanter (Wohn-) Nutzungen im näheren Umfeld unmöglich machen, sind nicht gegeben. Die durch den Bebauungsplan bedingten Zusatzverkehre in Verbindung mit den im Rahmen der allgemeinen Verkehrsentwicklung zu erwartenden Verkehrsgeräusche im Bereich der Wohngebiete wurden gleichfalls an den kritischsten Punkten und im Bereich der Förderschule gutachterlich untersucht. Es wurde prognostiziert, dass lediglich geringfügige Erhöhungen der Lärmimmissionen um bis zu 0,6 dB(A) für Anwohner bzw. Nutzer an den umliegenden Straßen zu erwarten sind. Pegelerhöhungen um bis zu 1 dB(A) sind in der Regel für das menschliche Ohr nicht wahrnehmbar, so dass voraussichtlich für die Nutzer im Umfeld keine Verkehrslärmimmissionsveränderung feststellbar sein wird. Die rechnerische Erhöhung des Verkehrslärms ist somit im Rahmen der geordneten städtebaulichen Entwicklung gerechtfertigt. Erhebliche negative Umweltauswirkungen, bspw. in Form der Beeinträchtigung gesunder Wohnverhältnisse, sind damit nicht Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 3 gegeben. Hinsichtlich der Beschallung des Außengeländes ist festzuhalten, dass die Berieselung der Parkplätze mit Musik oder Lautsprecherdurchsagen seitens des Betreibers nicht vorgesehen sind. Insofern werden diese Bedenken ausgeräumt. Gleichfalls ist in die Abwägung einzustellen, dass selbst im Falle solcher Geräusche, diese in den Wohngebieten nicht wahrnehmbar wären, da der Parkplatzbereich durch den Baukörper von diesen massiv baulich abgeschirmt wird. Nach Auskunft der Stadt sei nicht auszuschließen, dass weitere Ausnahmegenehmigungen entlang dem Von-Schöfer-Ring mit dem Argument der Geräuschminderung für das potenzielle Wohngebiet erteilt werden. Es wird befürchtet, dass letztendlich das gesamte Gebiet als Gewerbegebiet genutzt werden wird, was je nach angesiedeltem Unternehmen zu einer unzumutbaren Lärmbelästigung für die Anlieger wird. Die in den 1970er Jahren geplante und im Flächennutzungsplan verankerte wohnbauliche Entwicklungsreserve nördlich und östlich des Gebiets um die Petternicher Straße wird aufgrund der demografischen Entwicklung von Jülich auf lange Sicht voraussichtlich nicht mehr in der ursprünglich geplanten Ausdehnung tragbar sein. Die Stadt Jülich hat eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung; künftig ist mit einer abnehmenden GesamtEinwohnerzahl und damit einer langfristig sinkenden Nachfrage nach Wohnbauland zu rechnen. Zudem erstrecken sich die bisherigen Planungen der Stadt zur Abrundung und Sicherung von Wohnraum in Jülich auf die Bereiche um das ehemalige FH-Gelände sowie in den Bebauungsplangebieten Ölmühle und Lindenallee (Erweiterung). Vor aufgezeigtem Hintergrund ist es städtebaulich gerechtfertigt, unmittelbar in dem durch Lärm vorbelasteten und stark frequentierten Kreuzungsbereich Linnicher Straße / Von-Schöfer-Ring Wohnbebauung zu Gunsten der geplanten Sonderbaufläche zurückzunehmen. Die Entwicklung attraktiver Wohnungen ist hier städtebaulich nicht mehr zweckmäßig. Demgegenüber ergibt sich aus der verkehrsgünstigen Lage die besondere städtebauliche Eignung des Plangebiets für einen Bau- und Gartenmarkt. Der geplante Standort ist hervorragend an die überörtlichen Verkehrswege (Linnicher Straße / Von-Schöfer-Ring) angebunden und somit für Kundenverkehre gut erreichbar. Aus städtebaulicher Sicht und aufgrund der konkreten Nachfrage nach Baumarktprodukten in Jülich und dessen Umgebung, ist der gewählte Standort insofern als günstig zu bewerten. Dies, zumal im Stadtgebiet von Jülich keine geeignete Alternativ-Immobilie für die Entwicklung eines Baumarkts zur Verfügung steht. Grundsätzlich erhält das städtebauliche Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 4 Konzept des Bebauungsplans – insbesondere die darin verankerten Vorkehrungen zum Lärmschutz – die Option weiterer Wohnnutzungen im weiteren Umfeld aufrecht und nimmt somit in besonderer Weise Rücksicht auf die im Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbauflächenreserven. Ob bzw. inwiefern künftig weitere gewerbliche Nutzungen zu Lasten der in den 1970er Jahren angedachten Wohngebiete im Bereich des Von-Schöfer-Rings zugelassen werden können, hängt von der weiteren Konkretisierung der Flächennutzungsplanung oder diese vorbereitenden Rahmenplanungen ab und obliegt nicht der Steuerung durch diesen Bebauungsplan. Seitens der Stadt Jülich existieren bereits informelle planerische Überlegungen zur Entwicklung weiterer nicht störender Gewerbeflächen im näheren Umfeld des Plangebiets. Sofern weitere Gewerbebetriebe anstelle bislang geplanter Wohnbaureserven angesiedelt werden sollten, gilt dann das Veranlasserprinzip, d.h. es ist auszuschließen, dass dort Gewerbebetriebe zugelassen werden, die durch Lärm oder andere Immissionen alleine oder in der Summe die vorhandene Wohnbebauung oder die Schule beeinträchtigen. Verbindliche und planerisch steuernde Regelungen hierzu sind dann in eigenen Bauleitplanverfahren zu treffen. Es wird hinterfragt, ob es in Jülich ein Gesamtkonzept zur Flächennutzung gibt. Nach dem Bau des ausgedehnten Komplexes der Förderschule soll das Schulzentrum durch Hinzunehmen der Realschule vergrößert werden. In unmittelbarer Nähe ein Gewerbegebiet anzusiedeln, erscheine nicht sinnvoll. Ließen sich bei reichlicher Überlegung und gutem Willen nicht noch Alternativen für die Ansiedlung des Baumarktes möglichst in bereits gewerblich genutztem Gelände finden? Jülich sollte sich nicht die gesamte Peripherie mit Gewerbegebieten 'zukleistern'. Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Hinsichtlich weiterer, über das Bauleitplanverfahren hinausgehender Konzepte, wird auf die vorangehende Antwort verwiesen. Der Anregung, Alternativstandorte zu prüfen, wurde gefolgt. Demnach sind für das Vorhaben keine realistisch umsetzbaren, alternativen Flächen im Stadtgebiet vorhanden. Die Gewerbegebiete Heckfeld, Königskamp und Steffensrott in Koslar sind weitestgehend vollgelaufen. Dort sind nur noch kleine Parzellen unbelegt und somit keine Grundstücksflächen mehr verfügbar, die den Flächenansprüchen des Bau- und Gartenmarktes entsprechen. Die Fläche zwischen der Firma Gissler & Pass Werk und dem Bundeswehrinstandsetzungszentrum ist in privatem Eigentum und ist nicht für die Entwicklung eines Baumarktes verfügbar. Überdies ist an dieser Stelle anzumerken, dass gemäß Regionalplan Köln, Teilabschnitt Region Aachen, Ziffer 1.1.1 der Textfassung, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige Seite 5 Handelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO in der Bauleitplanung nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen geplant werden sollen und dass gemäß § 1 Abs. 4 BauGB die Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen sind. Diesem Raumordnungsziel entspricht der gewählte Baumarkt-Standort (im Gegensatz zu Flächen in den genannten Gewerbegebieten, die als Gewerbe- und Industrieansiedlungsgebiete festgelegt sind). In diesen ist gemäß vorgenanntem Regionalplan, Ziffer 1.2.1, die Ansiedlung oder wesentliche Erweiterung von Handelsbetrieben im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO bauleitplanerisch auszuschließen. Die Einwender fügen ihrer Stellungnahme eine Unterschriftenliste von Bürgern der Petternicher Straße bei. Es wird gebeten, dass die Bedenken den Mitgliedern des Stadtrates bekannt gemacht und bei dem weiteren Verfahren berücksichtigt werden. 2 Die Bedenken werden dem Stadtrat bekanntgemacht, so dass dieser Anregung gefolgt ist. Hinsichtlich der Beantwortung der vorgebrachten Aspekte wird auf die Ausführungen weiter oben verwiesen. Schreiben vom 12.08.2009 Es wird als vorteilhaft angesehen, wenn neue Arbeitsplätze entstehen. Ob dies der Fall ist oder ob ggf. nur Verdrängungseffekte stattfinden, müsste noch geprüft werden. Dazu wird eine Anhörung der Werbegemeinschaft angeregt. Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Vor dem Hintergrund der mit dem Bebauungsplan zu erwartenden verbesserten Kaufkraftbindung in Jülich ist davon auszugehen, dass die Ansiedlung eines Bau- und Gartenmarktes einen deutlich positiven Arbeitsplatzsaldo aufweisen wird. So wird durch den neuen Baumarkt insbesondere ein weiterer Abfluss von Jülicher Kaufkraft in die Nachbarkommunen deutlich eingeschränkt. Vor diesem Hintergrund ist nicht davon auszugehen, dass es durch die Neuansiedlung zu einem reinen Verdrängungswettbewerb in Jülich kommen wird. Es kann jedoch nicht abgestritten werden, dass der Baumarkt in Konkurrenz zu bereits vorhandenen Märkten stehen wird, insbesondere systemgleichen Wettbewerbern, und dies auch zu Umsatzrückgängen einzelner Geschäfte führen könnte. Es ist jedoch nicht Aufgabe der Bauleitplanung, diese 'Auswirkungen' auf einzelne Märkte abzufedern. Unzumutbare städtebauliche Auswirkungen werden vor dem Hintergrund der in Jülich vorhandenen Kaufkraft von 19,6 Mio. € für baumarktspezifische Sortimente (Quelle: Gesellschaft für Konsumgüterforschung) nicht erwartet. Insofern wäre selbst bei dem von der Industrieund Handelskammer (IHK – siehe unten Schreiben Nr. 25) als Maximalfall betrachteten und ungewichteten Umsatz Seite 6 von 18 Mio. € nicht von einer Deckung der gegeben Kaufkraft durch das geplante Angebot auszugehen. In der Realität wird die Kaufkraftabschöpfung durch den geplanten Bau- und Gartenmarkt zudem erheblich geringer ausfallen, als die von der IHK angesetzten 18 Mio. €. Dies begründet sich in den geringeren und gewichteten Flächenproduktivitäten des im Konkreten geplanten toom-Baumarktes mit erheblichen Flächenanteilen nicht überdachter Außenflächen sowie überdachter, nicht beheizter Verkaufsflächen. Diese generieren im Vergleich zum Hauptgebäude geringere Kundenströme und erheblich geringere Flächenumsätze, was in den GesamtUmsatzberechnungen zu berücksichtigen ist. Die durchschnittlichen Flächenleistungen aller toom-Baumärkte in Deutschland betrugen im Jahre 2010 gemäß DIY- Statistik des Dähne Verlags 1.058 € je qm gewichtete Verkaufsfläche. Daraus errechnet sich unter Ansatz von 9.000 qm ungewichteter Verkaufsfläche von 9,5 Mio. € jährlich. Selbst wenn man eine kalkulatorisch um 20% erhöhte Flächenleistung zugrunde legt, wird das gemäß IHK-Stellungnahme allein in Jülich vorhandene Kaufkraftpotenzial von 19 Mio. €, mit 11,4 Mio. € Umsatz bei weitem nicht vollständig abgeschöpft. Hinsichtlich der Einbeziehung der Werbegemeinschaft wird auf die diesbezüglichen Ausführungen weiter unten zur Einwendung der Werbegemeinschaft selbst verwiesen. Der Bebauungsplan würde dem Entwicklungsgebot des § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB widersprechen. Der gegenständliche Bebauungsplan stehe im Widerspruch zu den Darstellungen des Flächennutzungsplans. Der Bebauungsplan bezieht sich auf Flurstücke, die im Flächennutzungsplan als Wohnbauflächen (W) i.S.v. § 1 Abs. 1 Nr. 1 BauNVO dargestellt sind. Ein Bebauungsplan für einen überregional angelegten Wohn-, Bauund Gartenmarkt mit 9.000 qm Verkaufsfläche und 22.000 qm Grundstücksgröße entspreche nicht dem Planungsziel von Wohnbauflächen. Diesbezüglich ist darauf hinzuweisen, dass das Gebiet der Hauptschule an der Linnicher Straße im Flächennutzungsplan als Fläche für den Gemeinbedarf (Schule) i.S.v. § 5 Abs. 2 Nr. 2 BauGB dargestellt ist. Das Fehlen einer entsprechenden Darstellung für den gegenständlichen Bebauungsplan Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Der Anregung, den Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln, wird gefolgt. Der Flächennutzungsplan wird zzt. in ein Sondergebiet geändert, so dass der Bebauungsplan aus den künftigen Darstellungen des Flächennutzungsplans entwickelt sein wird. Auch nimmt der Bebauungsplan in seinem Entwicklungsgebot Rücksicht auf die im wirksamen Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbauflächen im näheren Umfeld des Plangebiets. In einer schalltechnischen Untersuchung wurde ermittelt, dass die Ansiedlung eines Baumarktes in der vorgesehenen Form die derzeit geplanten Wohnbauflächen nicht negiert oder diese Nutzung ausschließt. Die Hauptschule an der Linnicher Straße und die dort getroffene FNP-Ausweisung ist im Übrigen nicht maßgeblich für die Entwicklung eines Sondergebietes. Seite 7 lässt nur den Schluss zu, dass in diesem Gebiet eben kein Gewerbe geplant ist. Der Planungserlass des Landes Nordrhein-Westfalen (Berücksichtung von Emissionen und Immissionen bei der Bauleitplanung sowie bei der Genehmigung von Vorhaben, Planerlass vom 08.07.1982 [MBl. 1982, S. 1366], geändert am 21.07.1988 [MBl. 1988, S. 1288]) mache eindeutige Vorgaben für die Bauleitplanung. Diese Vorgaben würden durch den gegenständlichen Bebauungsplan nicht beachtet. In dem Erlass werde u.a. ausgeführt: Bei Planungen für im wesentlichen unbebaute Flächen (Neuplanungen) und für überwiegend bebaute Flächen ohne besonderen Immissionskonflikte (Beplanungen) ist durch vorbeugende Bauleitplanung sicherzustellen, dass schädliche Umwelteinwirkungen soweit wie möglich vermieden werden. Dies gelte insbesondere für die Neuplanung von Flächen in der Nachbarschaft zu Gebieten mit schutzwürdiger Nutzung. Bei dem angrenzenden allgemeinen Wohngebiet (§ 4 BauNVO), welches seit über 30 Jahren in seiner konkreten Nutzung und seiner Belastungssituation einem Reinen Wohngebiet (§ 3 BauNVO) entspreche, sei von einer besonders schutzwürdigen Nutzung auszugehen. Nach den Vorgaben des Erlasses wäre es also erforderlich, schädliche Umwelteinwirkungen soweit wie möglich zu verhindern. Der Planungserlass NRW ist bereits seit längerem außer Kraft gesetzt. Bestimmte Leitlinien des Erlasses, wie sie bspw. im Abstandserlass NRW 2007; 'Immissionsschutz in der Bauleitplanung' des Ministeriums für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz dargestellt sind, werden lediglich noch zur Orientierung herangezogen. Eine 'Missachtung' des Planungserlasses ist insofern nicht möglich. Der Anregung, schädliche Umwelteinwirkungen soweit wie möglich zu vermeiden, wird in diesem Zusammenhang gefolgt. Die vorgesehene Baufläche wird unter Berücksichtigung des Natur- und Artenschutzes sowie auch unter Berücksichtigung des Schutzes empfindlicher Nutzungen wie Schule und Wohnen entwickelt. Die Umweltauswirkungen werden in einer Umweltprüfung bewertet und im Umweltbericht dokumentiert. Demnach sind durch den Bebauungsplan-Entwurf nach derzeitigem Kenntnisstand keine schädlichen Umweltauswirkungen zu erwarten. Ob durch die Umsetzung des Bebauungsplans die Zugriffsverbote gem. § 44 BNatSchG für ggf. vorkommende planungsrelevante Vogelarten oder Feldhamster ausgelöst werden oder evt. vorkommende Arten erheblich gestört werden, wird derzeit in einer vertiefenden Art-für-Art-Analyse bewertet. Im Übrigen wird auf die nachfolgende Antwort zum Thema Lärmschutz verwiesen. Im Übrigen ist die vorhandene Wohnbebauung im Umfeld der Petternicher Straße als Allgemeines Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO einzustufen. Grundlage für diese Beurteilung ist der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 71. Ein Reines Wohngebiet (für das im Übrigen aufgrund der Entfernungen zum Plangebiet die IRW der TA Lärm eingehalten würde) ist insofern nicht gegeben. Der Anregung, schädliche Umwelteinwirkungen zu verhindern, ist vollumfänglich gefolgt. Bei der Planung würden die Vorgaben der Immissionsrichtwerte nach der technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) nicht berücksichtigt. Danach seien in einem Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Der Anregung, die geltenden Immissionsrichtwerte der TA Lärm in der Planung zu berücksichtigen, ist gefolgt. Zur Beurteilung der mit der Planung verbundenen Geräuschentwicklung wurde Seite 8 Allgemeinen Wohngebieten (WA) tagsüber Immissionsrichtwerte von 45 dB (A) einzuhalten. Aufgrund des unmittelbaren Heranrückens großflächigen Einzelhandels und ggf. weiterer Gewerbebetriebe an die Wohnbebauung sei bereits jetzt eine erhebliche und ständige Überschreitung dieser Richtwerte absehbar. Auch die Bestimmungen der Verkehrslärmschutzverordnung (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 1. Alternative der 16. BlmSchV) würden nicht berücksichtigt. Bisher existiere nicht einmal ein aktuelles Lärmschutzgutachten. eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt. Diese betrachtete die gewerblich bedingten Lärmemissionen, die vom Betriebsgrundstück ausgehen (bspw. Parkplätze, Anlieferung u.a.). Zudem wurde die mit dem Vorhaben verbundene Geräuschentwicklung durch planbedingte Zusatzverkehre schalltechnisch betrachtet. Der Gewerbelärm wurde nach Maßgabe der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) beurteilt. Diese gibt für Allgemeine Wohngebiete einen Immissionsrichtwert (IRW) von 55 dB(A) tags vor. Es wurde davon ausgegangen, dass der Bau- und Gartenmarkt nur zur Tagzeit betrieben wird. Für die Wohngebäude im Bereich der Petternicher Straße wurde festgestellt, dass bei Vollzug eines Bau- und Gartenmarktes aufgrund der großen Entfernung die geltenden Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Allgemeine Wohngebiete deutlich unterschritten werden. Dies gilt sowohl für den untersuchten Fall, dass das Vorhaben gänzlich ohne aktive Lärmschutzmaßnahmen verwirklicht wird, als auch für den Fall, dass im Bereich der Anlieferung aktive Minderungsmaßnahmen (Wand) vorgenommen werden. Die Immissionsorte mit den höchsten Lärmeinwirkungen befinden sich mit zwei Wohnhäusern südlich des Plangebiets. Dort wird der geltende IRW für Allgemeine Wohngebiete tags (55 dB(A)) um 12 dB(A) deutlich unterschritten. An allen anderen Immissionsorten sind die Unterschreitungen noch größer. Bei Berücksichtigung der im Bebauungsplan festgesetzten Abschirmung der Anlieferung wird der geltende IRW am lautesten Punkt sogar um bis zu 20 dB(A)) im Wohngebiet unterschritten. Weitere Potenziale zur Lärmminderung bestehen zudem, wenn die Anlieferung des Bauund Gartenmarktes außerhalb der Ruhezeiten stattfindet. Für die Förderschule wurde gleichfalls die zu erwartende Geräuscheinwirkung prognostiziert. Auch hier werden die geltenden IRW mit -9 dB(A) deutlich unterschritten. Mit der im Bebauungsplan festgesetzten Lärmschutzmaßnahme im Bereich der Warenanlieferung senkt sich das Lärmniveau noch weiter ab, so dass die Planung aus schalltechnischer Sicht auch hier als unkritisch einzustufen ist. Desweiteren wurde die schalltechnische Auswirkung des Bebauungsplans auf die Kleingartensiedlung westlich der Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 9 Linnicher Straße untersucht. Auch hier werden die geltenden IRW in jedem Fall um mindestens 4 dB(A) unterschritten. Überdies wurde untersucht, ob der Vollzug eines Bauund Gartenmarktes schalltechnische Auswirkungen auf die im Flächennutzungsplan für das Umfeld des Plangebiets dargestellten Wohnbauflächen hat. Im Ergebnis ist unter Berücksichtigung der im Bebauungsplan festgesetzten Vorkehrungen zum Lärmschutz festzustellen, dass der geplante Bau- und Gartenmarkt keine erheblichen LärmAuswirkungen auf die geplanten Flächenentwicklungen nimmt oder deren Vollzugsfähigkeit hemmt. Im Ergebnis der Gewerbelärm-Untersuchungen ist festzustellen, dass aufgrund der gegebenen räumlichen Trennung von Sondergebiet und schutzbedürftigen Nutzungen, keine negativen Auswirkungen durch gewerbliche Geräusche entstehen. Maßgebliche Beeinträchtigungen der schutzbedürftigen Nutzungen sind insofern durch den Bebauungsplan ausgeschlossen. Gewerbliche Lärmauswirkungen, die den Vollzug geplanter (Wohn-) Nutzungen im näheren Umfeld unmöglich machen, sind nicht gegeben. Die durch den Bebauungsplan bedingten Zusatzverkehre in Verbindung mit den im Rahmen der allgemeinen Verkehrsentwicklung zu erwartenden Verkehrsgeräusche im Bereich der Wohngebiete wurden gleichfalls an den kritischsten Punkten und im Bereich der Förderschule gutachterlich untersucht. Es wurde prognostiziert, dass lediglich geringfügige Erhöhungen der Lärmimmissionen um bis zu 0,6 dB(A) für Anwohner bzw. Nutzer an den umliegenden Straßen zu erwarten sind. Pegelerhöhungen um bis zu 1 dB(A) sind in der Regel für das menschliche Ohr nicht wahrnehmbar, so dass voraussichtlich für die Nutzer im Umfeld keine Verkehrslärmimmissionsveränderung feststellbar sein wird. Die rechnerische Erhöhung des Verkehrslärms ist somit im Rahmen der geordneten städtebaulichen Entwicklung gerechtfertigt. Erhebliche negative Umweltauswirkungen, bspw. in Form der Beeinträchtigung gesunder Wohnverhältnisse, sind damit nicht gegeben. Auf den Abstandflächen zur sensiblen Wohnbebauung befinde sich nur Ackerland. Ein Streifen als 'Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Mittlerweile wurde eine schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan erstellt. Hierzu wird auf die vorangehende Antwort verwiesen. Demnach sind grundsätzlich Seite 10 und sonstigen Bepflanzungen' sei bisher nicht ausgewiesen. Weitere Schallschutzanlagen seien nicht vorgesehen. Dabei fehle es nicht an Erkenntnissen, dass es zu Belastungen durch den Bebauungsplan kommt. keine Schallschutzvorkehrungen – insofern auch keine 'Lärmschutzbepflanzungen' – für das Wohngebiet an der Petternicher Straße erforderlich. Pflanzen stellen zudem für die Schallausbreitung kein maßgebliches und wirksames Hindernis dar. Insofern sind Anpflanzungen als Maßnahme zum Immissionsschutz grundsätzlich nicht geeignet bzw. erforderlich. Es ist sehr fraglich, ob die Eingriffsfolgen innerhalb des Bebauungsplans ausgeglichen werden können, da bislang keine FestIegung stattfand, dass Ausgleichsflächen entlang der Petternicher Straße geschaffen werden müssen. Das Kompensationsdefizit kann nicht dadurch ausgeglichen werden, dass aus dem Flächenpool der Stadt Jülich Ausgleichsflächen an einer Stelle geschaffen werden, die von dem Bebauungsplan überhaupt nicht betroffen ist. Dieses beabsichtigte Vorgehen widerspreche dem Planungserlass des Landes NRW. Nach Nr. 3.1. des Planungserlasses sollen die Nutzungskonflikte gerade innerhalb des Plangebiets gelöst werden. Lösungsbedürftige Konfliktbereiche sollten nicht durch eine zu enge Planbegrenzung ausgeklammert werden. Eine Erweiterung der Planung könnte die Nutzungskonflikte reduzieren. Der Bebauungsplan könnte problemlos abgeändert werden und die vorgeschriebene Ausgleichsfläche zwischen der neuen Bebauung und der bisherigen Wohnbebauung angeordnet werden. Die angrenzenden Flächen stehen im Eigentum der Stadt Jülich und sind nicht anderweitig beplant. Dieser Lösungsansatz dürfte auch mit dem Planerlass in Übereinstimmung zu bringen sein. Der Anregung, die Eingriffsfolgen des Bebauungsplans zu beurteilen und in die Abwägung einzustellen, ist mittlerweile gefolgt. Es wurde ein landschaftspflegerischer Begleitplan zum Bebauungsplan erstellt (BKR Aachen 02 / 2012). Die durch den Bebauungsplan bedingten Eingriffe in Natur und Landschaft wurden dabei beurteilt – es wurde eine EingriffsAusgleichsbilanzierung erstellt. Demnach besteht für den durch den Bebauungsplan vorbereiteten baulichen Eingriff ein Ausgleichserfordernis von rund 27.400 Ökopunkten. Das nicht im Plangebiet realisierbare Ausgleichserfordernis wird über das Ökokonto der Stadt Jülich in Rurauen-Bereichen ausgeglichen. Vor Satzungsbeschluss wird der Vollzug der hierfür notwendigen Aufwertungsmaßnahmen vertraglich gesichert. Nach Nr. 6.2.1.1. des Planungserlasses werde die Einhaltung von Der Anregung, ausreichende Abstände zwischen gewerblichen und Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Ausgleichsmaßnahmen unmittelbar im Umfeld der vorhandenen Wohnbebauung sind indes nicht möglich. Prinzipiell kann das Anliegen der Einwenderin nachvollzogen werden, dass in räumlicher Nähe zur Wohnbebauung ergänzende Pflanzungen vorgenommen werden sollen. Dies ist jedoch nicht möglich, da in unmittelbarer räumlicher Nähe zum Wohngebiet weder für die Stadt noch für den Investor Flächen verfügbar oder akquirierbar sind. Zwar befindet sich eine insuläre Parzelle etwa in der Mitte zwischen Bebauungsplan und Förderschule im Eigentum der Stadt. Aufgrund der Lage inmitten der Feldflur ist hier jedoch eine ökologisch sinnvolle Anpflanzung nicht möglich. Zudem würde eine solche Pflanzmaßnahme künftige bauliche Fortentwicklungen in diesem Bereich beschränken. Dieser Anregung wird insofern nicht gefolgt. Hinsichtlich der Einwendung zur 'Beachtung' des Planungserlasses NRW wird auf die diesbezüglichen Ausführungen weiter oben verwiesen. Seite 11 Schutzabständen bei unverträglichen Nutzungen gefordert. Diesbezüglich würden insbesondere Abschirmungsmaßnahmen (Lärmschutzwall, hohe Zäune usw.) und unempfindliche Zwischenzonen (erweiterte Abstandflächen) angeführt. schutzbedürftigen Wohn- und Schulflächen einzuhalten, ist mit dem Abstand von rund 170 m zur Schule und rund 300 m zur Wohnbebauung gefolgt. Auch der Anregung, Lärmschutzmaßnahmen im Bebauungsplan festzusetzen, ist gefolgt. Es wird auf die diesbezügliche Antwort weiter oben verwiesen. Das Veranlasserprinzip sei nicht berücksichtigt worden. Danach sind auf dem Gebiet des neuen Bebauungsplans die notwendigen Schutzmaßnahmen zu ergreifen, die eine Lösung der Nutzungskonflikte an der Nahtstelle der beiden Bebauungsgebiete ermöglicht. Dem Veranlasserprinzip ist gefolgt. Es wird auf die Ausführung zur Bewältigung des Lärm-Immissionsschutzes weiter oben verwiesen. Auch werde dem Abwägungsgebot des § 1 Abs. 7 BauGB nicht Rechnung getragen. Konkrete Vorgaben hierfür ergeben sich aus Nr. 5 des Planungserlasses. Es ist nicht erkennbar, dass im Rahmen der Bauleitplanung alle in Betracht kommenden Belange gegeneinander abgewogen worden sind. Dies erfordere zuerst eine sorgfältige Ermittlung aller in Betracht kommenden Belange. Bereits hieran fehle es. Dass möglicherweise berechtigte Interessen der Nachbarn in dem angrenzenden allgemeinen Wohngebiet sowie Belange der Förderschule betroffen sein könnten, werde mit keinem Wort erwähnt. Untersuchungen zur Lärmbelästigung durch LKW-Anlieferung im Südwesten des geplanten Baukörpers gäbe es nicht. Der Anregung, die für die Bauleitplanung maßgeblichen Belange sachgerecht zu ermitteln, ist vollumfänglich gefolgt. Hierfür wurden neben einem Verkehrsgutachten, eine schalltechnische Untersuchung sowie ein landschaftspflegerischer Begleitplan erstellt. Zudem wurde im Rahmen des Bebauungsplans eine Umweltprüfung nach Maßgabe des §2 Abs.4 BauGB durchgeführt. Im Rahmen dieser Gutachten / Prüfungen wurde im Sinne der Einwendung das für die Planung und die Beurteilung der Auswirkungen auf schutzbedürftige Nutzungen (Förderschule, Wohnnutzungen) maßgebliche Abwägungsmaterial ermittelt. Der Anregung, Lärmschutzmaßnahmen für eine notwendige Anlieferung des Baumarktes in die Planung einzubeziehen ist dabei gefolgt. Hinsichtlich der Einwendung zur 'Beachtung' des nicht mehr gültigen Planungserlasses NRW wird auf die diesbezüglichen Ausführungen weiter oben verwiesen. Nach Nr. 5.2.3. des Planungserlasses wäre der vorhandene Baubestand zu berücksichtigen. Der großflächige Einzelhandel soll an der Nahtstelle zu einem besonders sensiblen Baugebiet sowie einer Förderschule mit behinderten Kindern errichtet werden. Das angrenzende allgemeine Wohngebiet entspricht seit über 30 Jahren in seiner konkreten Nutzung und seiner Belastungssituation einem Reinen Wohngebiet (§ 3 BauNVO). Es sei also von einem besonders schutzwürdigen Baubestand auszugehen. Hingegen handele es sich bei dem überörtlichen großflächigen Einzelhandel um ein Bauvorhaben, das aufgrund der von ihm ausgehenden Emissionen nicht mit der sensiblen Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Der Anregung, den baulichen Bestand in der Abwägung zu berücksichtigen, ist gefolgt. Demnach ist die vorhandene Wohnbebauung im Umfeld der Petternicher Straße als Allgemeines Wohngebiet im Sinne des § 4 BauNVO einzustufen. Grundlage für diese Beurteilung ist der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 71. Ein Reines Wohngebiet (für das im Übrigen aufgrund der Entfernungen zum Plangebiet die IRW der TA Lärm eingehalten würde) ist nicht gegeben. Dass die geplanten gewerblichen Nutzungen aus immissionsschutzfachlicher Sicht im Einklang mit den schutzbedürftigen Nutzungen stehen, ist weiter oben bereits dargelegt. Dass das geplante Vorhaben auch Kunden Seite 12 Wohnbebauung in Einklang zu bringen sei und wegen seines überörtlichen Charakters (so soll insbesondere auch Kundschaft aus der Stadt Linnich und angrenzender Gemeinden versorgt werden) diene es auch nicht der Versorgung des bestehenden allgemeinen Baugebiets bzw. der Förderschule. aus umliegenden Gemeinden anziehen soll bzw. dorthin abfließende Kaufkraft binden soll ist zutreffend. Selbstverständlich dient der Baumarkt nicht ausschließlich der Versorgung des angrenzenden Wohngebietes. Dies wäre auch nur erforderlich, wenn es sich um einen gemäß § 4 Abs.2 Ziffer 2 BauGB in einem Allgemeinen Wohngebiet zulässigen Betrieb oder Laden handeln würde. Dies ist hier nicht der Fall. Das geplante Sondergebiet dient dem Handel mit Bauund Gartenartikeln mit einem deutlich über die Petternicher Straße hinausgehenden Einzugsgebiet, das sowohl der gesamten Stadt Jülich als auch den Umlandgemeinden dienen soll. Es sei erheblicher Lärm durch den Zuund Abfahrtsverkehr des Großmarktes zu erwarten. Auch dürfte das allgemeine Wohngebiet nicht nur im rückwärtigen Bereich, sondern ebenfalls an der Straßenseite zusätzlichen Immissionen ausgesetzt sein. Aufgrund der geplanten 210 Parkplätze muss mit einem zusätzlichen Verkehrsaufkommen gerechnet werden. Hierdurch trete eine zusätzliche Belastung der angrenzenden allgemeinen Wohngebietes sowie des Schulbetriebes ein. Der Schulausschuss wurde dazu nicht angehört. Hinsichtlich der Auswirkungen des Verkehrslärms wird auf die diesbezüglichen Ausführungen weiter oben verwiesen. Demnach ist der Anregung, die Immissionen durch Verkehrslärm zu prüfen, gefolgt. Die Förderschule selbst und somit indirekt der Schulausschuss wurden im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung am Planverfahren beteiligt. Im Rahmen der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplans erhält die Schule in zweites Mal Gelegenheit zur Einsicht in die Planunterlagen sowie zur Stellungnahme. Insofern ist dieser Anregung gefolgt. Die Ausgestaltung des Baubestandes sei zu beachten. Die in der Umgebung des Plangebiets vorhandenen Grundstücke zeichneten sich durch eine sehr lockere Wohnbebauung aus, die überwiegend von größeren Freiflächen umgeben ist. Die angrenzenden Wohngrundstücke weisen eine Grundfläche von etwa 120 bis 180 qm auf. Die Grundstücksgröße variiert etwa zwischen 600 und 1.200 qm. Hingegen erfasse der Planbereich des Großmarktes eine Fläche von etwa 22.000 qm. Auch das Verkaufsgebäude hat eine Grundfläche von etwa 9.000 qm. Die Grundfläche beträgt also ein Vielfaches der angrenzenden Häuser. Das geplante Gebäude hat auf die Nachbarschaft eine erdrückende Riegelwirkung. Grundsätzlich ist es zutreffend, dass der Bebauungsplan notwendigerweise für den Bau- und Gartenmarkt eine größere bauliche Dichte und Gebäudekubatur zulässt, als dies im vorhandenen Wohngebiet der Fall ist. Die Gebäudekubatur ist dabei durch den gewerblichen Charakter des Sondergebiets und den Flächenbedarf für die Ausstellung der Verkaufsstücke begründet. Eine erdrückende Wirkung auf vorhandene Wohngebiete geht von dem Gebäude jedoch nicht aus. Dies sichert der Bebauungsplan durch seine Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung. Zum Einen hält das Gebäude mit rund 300 m einen großen Abstand zu vorhandenen Wohnnutzungen ein. Dabei wird der Bau- und Gartenmarkt für die Häuser entlang der westlichen Petternicher Straße gar nicht wahrnehmbar sein, da es durch die vorhandene Förderschule visuell abgeschirmt ist. Darüber hinaus setzt der Bebauungsplan maximale Gebäudehöhen fest, wodurch dauerhaft gesichert ist, dass keine überdimensionierten Gebäude entstehen können. Die maximal zulässige Gebäudehöhe des Hauptbaukörpers Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 13 beträgt maximal rund 8 m über Gelände, so dass dieser nicht maßgeblich höher als ein 'klassisches' Einfamilienhaus mit Satteldach werden kann. Der mit max. rund 10,50 m Höhe über Gelände festgesetzte Haupteingang wird von der Petternicher Straße aus kaum wahrnehmbar sein, da dieser auf der nördlichen Gebäudeseite angeordnet wird. Im Süden des Baukörpers ist überdies ein räumlich dem Hauptbaukörper deutlich untergeordnetes Staffelgeschoss mit rd. 10 m Höhe geplant. Auch dieses übt aufgrund seiner untergeordneten Ausdehnung nicht zu einer 'erdrückenden' Wirkung bei. Desweiteren setzt der Bebauungsplan eine randliche Eingrünung sowie eine Fassadenbegrünung fest, die das Gebäude von Süden her optisch einfasst. Aufgrund des großen Abstands des Baumarkts sowie dessen randlicher Eingrünung und der nach oben begrenzten Bauhöhe kann insofern nicht von einer 'erdrückenden' Wirkung ausgegangen werden. Die Bedenken werden daher nicht geteilt. Die neben dem Plangebiet liegende freie Ackerfläche dürfte entgegen der Planung im Flächennutzungsplan nicht mehr zur Wohnbebauung verkäuflich sein. Der Erholungswert der rückwärtig gelegen Räumlichkeiten und Gärten dürfte nahezu aufgehoben sein. Aufgrund des großen Abstands des geplanten Bau- und Gartenmarktes wird – wie oben bereits dargestellt – weder eine maßgebliche optische noch akustische Beeinträchtigung der Wohnaußenbereiche oder des Wohnumfelds erwartet. Hinsichtlich des Erholungswertes der benachbarten Ackerfluren ist in die Abwägung einzustellen, dass der wirksame Flächennutzungsplan diese als 'Bauflächen' (Wohnbaufläche) vorsieht. Insofern dient schon die derzeitige planerische Zweckbestimmung für diesen Bereich nicht der Erholung. Faktisch wird das genannte Gebiet durch das Baumarkt-Vorhaben im Vergleich zum derzeitigen Zustand hinsichtlich der Erholungsqualität eingeschränkt. Dies ist jedoch hinnehmbar, da der städtebauliche Belang und das öffentliche Interesse, einen für Jülich fehlenden Bauund Gartenmarkt anzusiedeln, gegenüber der uneingeschränkten Erholungsfunktion überwiegen. Grundsätzlich wird die Befürchtung, dass das geplante Sondergebiet zu einer mangelnden Wohnqualität der im näheren Umfeld planerisch im FNP dargestellten Wohnbauflächen führen wird, nicht geteilt. Planerisch ließe sich eine Wohnbebauung, bspw. durch Abstandsgrün oder eine gezielte Gebäudeanordnung, gut in die Umgebung einfügen. Die Stadt geht daher davon aus, dass sich bei geschickter Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 14 Anordnung von Gebäuden und Freiräumen sowie der Einbeziehung von Abstandszonen qualitätvolle Wohnbebauung verwirklichen lassen kann. Zudem kann das geplante Sondergebiet eine abschirmende Wirkung gegenüber Verkehrslärmeinwirkungen der Linnicher Straße bzw. dem Von-Schöfer-Ring übernehmen. Ob bzw. inwieweit vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung Jülichs künftig eine Wohnbebauung tatsächlich umgesetzt wird, wird im Zuge weiterer Planungsüberlegungen noch geklärt und obliegt nicht dem Regelungsbedarf dieses Bebauungsplans (siehe hierzu auch diesbezügliche Ausführungen zur Einwendung Nr.1). Auch das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme nach 5.2.1. des Planungserlasses (§ 15 Abs. 1 Satz 2 BauNVO) sei nicht gewahrt. Ein Bebauungsplan muss die von ihm ausgehenden Konflikte selbst lösen und darf nicht ausschließlich auf das konkrete Genehmigungsverfahren verweisen. Dies gelte insbesondere in der gegenständlichen planungsrechtlichen Gemengelage. Bebauungsplangemäße Vorhaben können unzulässig sein, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die in der Umgebung unzumutbar sind. Die Unzumutbarkeit ergebe sich aus der Gesamtheit der negativen Auswirkungen, so dass selbst einzelne nachteilige Auswirkungen, die – jeweils für sich betrachtet – nicht das Gebot der Rücksichtnahme verletzen, in der Gesamtbetrachtung zu einer unzumutbaren Belastung führen können (vgl. BVerwG, Urt. v. 05.08.1983 - 4 C 96.79). Der Anregung, dass der Bebauungsplan die von ihm ausgehenden Konflikte im Sinne der gegenseitigen Rücksichtnahme dauerhaft zu lösen hat, ist gefolgt. Es wird auf die diesbezüglichen Ausführungen weiter oben verwiesen. Eine Verlagerung der Konflikte auf das Genehmigungsverfahren erfolgt indes nicht, da der Bebauungsplan mit seinen Festsetzungen die erkennbaren Konflikte dauerhaft und abschließend löst. Hierzu wird auch auf die nachfolgende Antwort verwiesen. Der Anregung, das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme zu beachten, ist gefolgt. Aus der Anzahl der Gebäude, deren baulichem Umfang, deren Lage sowie insbesondere deren Nutzung ergebe sich eine erhebliche Belastung der besonders schutzwürdigen Wohnbebauung. Eine Auseinandersetzung mit der Konfliktsituation der beiden Baugebiete sei aber nicht erkennbar. Nach den Planungen soll gerade kein Interessenausgleich der Nutzungen stattfinden. Die erkennbaren Nutzungskonflikte sollen ausschließlich von den Bewohnern des angrenzenden allgemeinen Wohngebiets sowie der Schüler der Förderschule geduldet werden. Dabei wäre eine räumliche Trennung der unverträglichen Nutzung möglich, indem der großflächige Der Anregung, den Trennungsgrundsatz zu beachten, ist mit der Planung gefolgt. Die Abstände zwischen gewerblichen und schutzbedürftigen Wohn- und Schulflächen betragen rund 170 m zur Schule und rund 300 m zur Wohnbebauung, so dass eine ausreichende räumliche Trennung gegeben ist. Das planungsrechtliche Instrumentarium wird wie folgt genutzt, um negative Auswirkungen auf schutzbedürftige Nutzungen zu vermeiden oder zu minimieren: - Räumliche Trennung des Vorhabens durch Auswahl einer Parzelle mit rund 300 m Abstand zum Wohngebiet Petternicher Straße und rund 170 m Abstand zur Förderschule - Optische und akustische Abschirmung der Kundenparkplätze durch Baukörper Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 15 Einzelhandel in einem bestehenden Gewerbegebiet oder in dem neu zu schaffenden Gewerbegebiet in JülichSüd zwischen Gissler & Pass Werk Lorsbeck und dem Bundeswehrinstandsetzungszentrum angesiedelt würde. Als Minus zu einer räumlichen Trennung können aber auch andere instrumentelle Möglichkeiten in Betracht kommen. Hinzuweisen ist hier insbesondere auf die Stellung der baulichen Anlagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB), von Bebauung freizuhaltende Flächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB), öffentliche Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) sowie die Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 zwischen Parkplatz und Wohngebiet Festsetzung einer Schall absorbierenden Einfriedung der Warenanlieferung - Randliche Eingrünung des Baukörpers nach Süden hin - Fassadenbegrünung nach Süden hin - Beschränkung der Gebäudehöhenentwicklung - Keine Planung von Nachtnutzungen im Sondergebiet. Insofern sind die mit dem Bebauungsplan entstehenden Auswirkungen nicht einseitig durch die Förderschule oder vorhandene Wohngebiete zu dulden. - Der Anregung, Alternativstandorte zu prüfen, wurde gefolgt. Demnach sind für das Vorhaben keine realistisch umsetzbaren, alternativen Flächen im Stadtgebiet vorhanden. Die Gewerbegebiete Heckfeld, Königskamp und Steffensrott in Koslar sind weitestgehend vollgelaufen. Dort sind nur noch kleine Parzellen unbelegt und somit keine Grundstücksflächen mehr verfügbar, die den Flächenansprüchen des Bau- und Gartenmarktes entsprechen. Die Fläche zwischen der Firma Gissler & Pass Werk und dem Bundeswehrinstandsetzungszentrum ist in privatem Eigentum und ist nicht für die Entwicklung eines Baumarktes verfügbar. Überdies ist an dieser Stelle anzumerken, dass gemäß Regionalplan Köln, Teilabschnitt Region Aachen, Ziffer 1.1.1 der Textfassung, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige Handelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO in der Bauleitplanung nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen geplant werden sollen und dass gemäß § 1 Abs. 4 BauGB die Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen sind. Diesem Raumordnungsziel entspricht der gewählte Baumarkt-Standort (im Gegensatz zu Flächen in den genannten Gewerbegebieten, die als Gewerbe- und Industrieansiedlungsgebiete festgelegt sind). In diesen ist gemäß vorgenanntem Regionalplan, Ziffer 1.2.1, die Ansiedlung oder wesentliche Erweiterung von Handelsbetrieben im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO bauleitplanerisch auszuschließen. Der Anregung, das planungsrechtliche Instrumentarium zu nutzen, um negative Auswirkungen der Planung zu vermeiden oder zu minimieren, ist gefolgt. Es wird auf die vorangehende Antwort verwiesen. Seite 16 Errichtung von Zäunen und Lärmschutzwällen (hierzu wird auf Fachliteratur verwiesen). Auf mögliche Entschädigungspflichten der Stadt Jülich nach §§ 39 ff. BauGB wegen unzumutbarer Beeinträchtigung der Nachbargrundstücke wird vorsorglich hingewiesen. Nach dem Planungserlass müsse "die sachgerechte Würdigung der verschiedenen Belange – ggf. unter Berücksichtigung von Planungsalternativen – erkennbar sein". Bisher sei eine Abwägung der betroffenen Belange nicht erkennbar. Ebenso seien überhaupt keine Planungsalternativen in Erwägung gezogen worden. Dabei dränge sich als Standort für den großflächigen Einzelhandel das neue Gewerbegebiet in Jülich-Süd auf. Im Gegensatz zu der Errichtung an der Linnicher Straße würde durch Anund Abfahrten kein zusätzlicher Verkehrslärm entstehen. Denn die Züge der DKB würden ohnehin auf dem Schienennetz fahren und die Haltestelle Jülich Forschungszentrum (ehemals Jülich-Süd) ansteuern. Die Kunden könnten mit dem Zug anreisen. Auch bestünde die Chance, zusätzliche LKW-Fahrten zu unterbinden und eine schienengebundene Warenanlieferung durch Lieferanten des großflächigen Einzelhandels in Zukunft zu erreichen. Dies würde zudem zu einer weiteren Auslastung der DKB/Rurtalbahn beitragen und somit deren Existenz sichern. Hinsichtlich der erwogenen Planungsalternativen – auch mit Blick auf das Gewerbegebiet Jülich-Süd – wird auf die vorangegangenen Antworten verwiesen. Das Fehlen einer Fläche für den Gemeinbedarf im Flächennutzungsplan lässt erkennen, dass dem Bebauungsplan auch kein städtebauliches Entwicklungskonzept i. S. v. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB zugrunde liegt oder dieses jedenfalls nicht beachtet wird. Der Bebauungsplan bezieht sich auf ein isoliertes Bauvorhaben, das mit künftigen Bauvorhaben weder in der Umgebung noch im gesamten Stadtgebiet abgestimmt ist. Absehbare Nutzungskonflikte werden bewusst in Kauf genommen. Die Nutzungskonflikte könnten aber durch eine Veränderung des Bebauungsplans / Erstellung eines Masterplans verringert werden. Die an das Plangebiet angrenzenden Flächen stünden im Eigentum der Stadt Jülich und seien nicht anderweitig beplant. Eine homogene und nachhaltige Entwicklung des Stadtgebietes wäre Das Erfordernis der Umwandlung einer Wohnbaufläche in ein Sondergebiet ergibt sich primär aus der besonderen städtebaulichen Eignung des Baugrundstücks für einen Bau- und Gartenmarkt. Der geplante Standort ist hervorragend an die überörtlichen Verkehrswege (Linnicher Straße / VonSchöfer-Ring) angebunden und somit für Kundenverkehre gut erreichbar. Eine Wohnbebauung gerade im unmittelbaren Kreuzungsbereich der beiden Straßen scheint dagegen aufgrund der dort vorherrschenden Lärmbelastung als unattraktiv. Aus städtebaulicher Sicht und aufgrund der konkreten Nachfrage nach Baumarktprodukten in Jülich und dessen Umgebung, ist der gewählte Standort insofern gerechtfertigt. Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Hinsichtlich des Vorschlags, für den Bauund Gartenmarkt einen Standort mit Gleisanschluss zu wählen ist darauf hinzuweisen, dass Baumärkte in der Regel nicht für Kunden des schienengebundenen Verkehrs attraktiv sind. I.d.R. ist das Warensortiment mit Bauund Gartenartikeln für den Transport im ÖPNV zu schwer und sperrig. Und eine Verlagerung des Anlieferverkehrs für großflächige Einzelhandelsbetriebe von der Straße auf die Schiene ist ein lobenswertes Ziel, wird jedoch nicht als realistisch in der Umsetzung eingestuft. Insofern sind die derartig beschriebenen Positiv-Wirkungen auf eine schienengebundene Anbindung in der Praxis nicht zu erwarten. Ob bzw. inwieweit vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung Jülichs künftig eine Wohnbebauung im Bereich Seite 17 also möglich. des Bau- und Gartenmarktes tatsächlich umgesetzt wird, wird im Zuge weiterer Planungsüberlegungen noch geklärt und obliegt nicht dem Regelungsbedarf dieses Bebauungsplans (siehe hierzu auch diesbezügliche Ausführungen zur Einwendung Nr.1). Es sollte geprüft werden, wie die derzeit noch freien Flächen der Flur 53 (Klingerpützchen) künftig genutzt werden sollen und ob die beabsichtigte Nutzung mit dem Schulbetrieb Schirmerschule in Einklang zu bringen ist. Ob bzw. inwieweit vor dem Hintergrund der demografischen Entwicklung Jülichs künftig eine Wohnbebauung im Bereich des Bau- und Gartenmarktes tatsächlich umgesetzt wird, wird im Zuge weiterer Planungsüberlegungen noch geklärt und obliegt nicht dem Regelungsbedarf dieses Bebauungsplans (siehe hierzu auch diesbezügliche Ausführungen zur Einwendung Nr.1). Mündlich wurde lediglich erwähnt, dass der vorhandene Baumund Strauchbewuchs entlang der L 253 in Teilen erhalten wird. Eine Auseinandersetzung mit dem ökologischen Wert der in dem Plangebiet lebenden Fauna und Flora findet aber nicht statt. Dabei ist es offensichtlich, dass aufgrund der Nähe zu dem Landschaftsschutzgebiet der Rurauen sogar streng zu schützende Tierund Pflanzenarten von Gemeinschaftsinteresse (Richtlinie 92/43/EWG; FFH-Richtlinie) in dem Plangebiet leben können. Jedenfalls biete das Plangebiet hierfür günstige Lebens- und Vegetationsbedingungen. Insbesondere im Bereich des Baumund Strauchbewuchses sind jedes Frühjahr intensive Wanderbewegungen von Amphibien zu beobachten. Bei diesen Amphibien handelt es sich nach erster Einschätzung u.a. um Laubfrösche (Hyla arborea), Teichfrösche (Rana lessonae) sowie um Kreuzkröten (Bufo calamita). Vermutlich sind diese Wanderbewegungen auf die seit Jahrzehnten bestehenden Teiche der Anwohner zurückzuführen. Auch konnten schon mehrfach Mauereidechsen (Podarcis muralis) auf den Grundstücken der Anwohner gesichtet werden. Eine genaue Untersuchung des Plangebiets muss zeigen, ob gegebenenfalls noch andere geschützte Tier- und Pflanzenarten von dem Bebauungsplan betroffen wären. Der Anregung, die Belange des Natur- und Artenschutzes in der Abwägung zu beachten, ist gefolgt. Im Rahmen des landschaftspflegerischen Begleitplans wurde eine artenschutzfachliche Vorprüfung vorgenommen. Die in der Einwendung genannten Amphibien-Arten sind demnach nicht vorzufinden. Ob durch die Umsetzung des Bebauungsplans die Zugriffsverbote gem. § 44 BNatSchG für ggf. vorkommende planungsrelevante Vogelarten oder Feldhamster ausgelöst werden oder evtl. vorkommenden Arten erheblich gestört werden, wird derzeit in einer vertiefenden Art-für-Art-Analyse bewertet. Der Bebauungsplan Nr. A 8 'Am Klingerpützchen' verstoße in seiner derzeitigen Fassung gegen gesetzliche Vorgaben. Insbesondere berücksichtige der Bebauungsplan nicht die berechtigten Interessen der Anwohner. Den in der Einwendung vorgebrachten Aspekten ist mittlerweile weitgehend gefolgt. Es wird hierzu auf die Ausführungen weiter oben verwiesen. Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Hinsichtlich des Naturschutzes wurde eine Eingriffs-Ausgleichsbilanzierung durchgeführt. Demnach besteht für den durch den Bebauungsplan vorbereiteten baulichen Eingriff ein Ausgleichserfordernis von rund 27.400 Ökopunkten. Das nicht im Plangebiet realisierbare Ausgleichserfordernis wird über das Ökokonto der Stadt Jülich in Rurauen-Bereichen ausgeglichen. Vor Satzungsbeschluss wird der Vollzug der hierfür notwendigen Aufwertungsmaßnahmen vertraglich gesichert. Dass keine 'ortsnahen' Seite 18 Dabei könnten die Anwohner in erster Linie durch ortsnahe Ausgleichsflächen besser geschützt werden. Auch höhere Zäune oder ggf. ein Lärmschutzwall sowie bauliche Umplanungen (LKWAnlieferung in Nordrichtung) könnten die Belastungssituation reduzieren. Zur Klärung der zu erwartenden Immissionen sei ein Lärmschutzgutachten zwingend erforderlich. Auch ist eine Untersuchung der von der Bauleitplanung betroffenen Tier- und Pflanzenarten notwendig. 3 Ausgleichspflanzungen im unmittelbaren Nahbereich des genannten Wohngebiets aufgrund mangelnder Flächenverfügbarkeit leistbar sind, ist in der Antwort zu dieser Einwendung weiter oben dargelegt. Schreiben vom 01.07.2009 Eine Änderung des bestehenden Flächennutzungsplanes sei nicht angebracht. Die Stadt Jülich verfüge im bestehenden Gewerbegebiet Königskamp I Königskamp II über erhebliche Gewerbeflächen, die nicht ansatzweise verkauft werden konnten. Dazu kämen leerstehende Gewerbeobjekte im Gewerbegebiet Heckfeld und im Gewerbegebiet Koslar. Schließlich sei auch im Bereich der Firma Gissler & Pass (Werk Lorsbeck) und des SysteminstandsetzungsZentrums der Bundeswehr ein weiteres Gewerbegebiet geplant. Es wird in diesem Zusammenhang auf den bestehenden Regionalplan verwiesen. Es sei nicht nachvollziehbar, weshalb nunmehr im Außenbereich Linnicher Straße I Von-Schöfer-Ring ein weiteres Gewerbeobjekt angesiedelt werden soll. Es wird angeregt, die bestehenden Gewerbeflächen der Stadt anzubieten. Dazu komme, dass im Bereich der Nachbarschaft der Petternicher Straße erhebliche Widerstände gegen eine Gewerbeansiedlung im Bereich 'Am Klingerpützchen' bestehen. Das bestehende Gewerbegebiet Königskamp sowie die Gebiete Heckfeld und Steffensrott in Koslar sind weitgehend vollgelaufen und bieten keine Grundstücksoptionen für einen Bau- und Gartenmarkt. Die dort noch verfügbaren Grundstücke sind hiefür zu klein. Das Gissler und Pass-Gelände steht nicht im Eigentum des Vorhabenträgers oder der Stadt und ist somit nicht verfügbar. In der Vergangenheit hat sich die Stadt darum bemüht, einen Jülicher Baufachhandel in das Gewerbegebiet Königskamp umzusiedeln. Letztendlich war dies aber leider wirtschaftlich nicht umsetzbar. Auch die geplante Ansiedlung eines Baumarktes in der Nachbarschaft der neuen FH konnte wegen technischer Schwierigkeiten nicht weiter verfolgt werden. Überdies ist an dieser Stelle anzumerken, dass gemäß Regionalplan Köln, Teilabschnitt Region Aachen, Ziffer 1.1.1 der Textfassung, großflächige Einzelhandelsbetriebe und sonstige Handelsbetriebe im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO in der Bauleitplanung nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen geplant werden sollen und dass gemäß § 1 Abs. 4 BauGB die Bauleitpläne den Zielen der Raumordnung anzupassen sind. Diesem Raumordnungsziel entspricht der gewählte Baumarkt-Standort (im Gegensatz zu Flächen in den genannten Gewerbegebieten, die als Gewerbe- und Industrieansiedlungsgebiete festgelegt sind). In diesen ist gemäß vorgenanntem Regionalplan, Ziffer 1.2.1, die Ansiedlung oder wesentliche Erweiterung von Handelsbetrieben im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO bauleitplanerisch auszuschließen. Hinsichtlich der Beachtung der Belange der Bewohner des Wohngebiets an der Petternicher Straße wird auf die Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 19 nachfolgende Antwort verwiesen. Vollkommen inakzeptabel sei die geplante Warenanlieferung mit schweren LKW im Südwesten des geplanten Baukörpers. Diese dürfte erhebliche unnötige Lärmemissionen für die Anlieger mit sich bringen. Es wird daher empfohlen, zur Vermeidung unnötiger Widerstände, dem Interessenten ggf. eine andere Immobilie anzubieten. Dies würde auch den Finanzen der Stadt Jülich zugute kommen, weIche bereits erheblich mit den Erschließungskosten in dem bestehenden Gewerbegebiet Königskamp etc. in Vorleistung treten musste. 4 Die Bedenken, dass die geplante Warenanlieferung zu erheblichen Immissionskonflikten führen wird, werden nicht geteilt. Eine schalltechnische Untersuchung hat ergeben, dass aufgrund der erheblichen Entfernung des Plangebiets zu den vorhandenen Wohngebieten, die Immissionsrichtwerte der TA Lärm deutlich unterschritten werden. Negative Auswirkungen auf die Wohnbebauung sind insofern nicht gegeben. Zum geplanten Baumarkt-Standort steht keine realistische Alternativfläche in Jülich zur Verfügung. Insofern kann der Anregung, dem Betreiber andere Immobilien anzubieten, nicht gefolgt werden. Hierzu wird auf die diesbezügliche Antwort weiter oben verwiesen. Schreiben vom 13.07.2009 Der Einwender übersendet einige Unterschriften, die belegen, dass sich die Anwohner betroffen fühlen und die Stellungnahme vom 01.07.2009 zu dem geplanten Bau-, Wohn- und Gartenmarkt unterstützen. Die Unterschriftenliste wird zur Kenntnis genommen. Ausweislich einer Pressemeldung bilde der geplante Bau-, Wohn- und Gartenmarkt lediglich den Anfang eines größeren Gewerbegebietes. In Gewerbegebieten sind weitaus höhere Lärmbelästigungen zulässig als in reinen Wohngebieten. Die Nachbarschaft befürchtet, dass durch diese und weitere Gewerbeansiedlungen die in Gewerbegebieten übliche Lärmbelästigung entsteht, die der Nachbarschaft in einem Wohngebiet nicht zuzumuten ist. Darüber hinaus befürchtet die Nachbarschaft, dass auch die angrenzende neu errichtete Schirmerschule durch lärmintensive Gewerbebetriebe in ihrem Schulbetrieb gestört wird. Insoweit erscheint auch bemerkenswert, dass üblicherweise Schulen nicht im Bereich von Gewerbegebieten angesiedelt werden. Die in den 1970er Jahren geplante und im Flächennutzungsplan verankerte wohnbauliche Entwicklungsreserve nördlich und östlich des Gebiets um die Petternicher Straße wird aufgrund der demografischen Entwicklung von Jülich auf lange Sicht voraussichtlich nicht mehr in der ursprünglich geplanten Ausdehnung tragbar sein. Die Stadt Jülich hat eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung; künftig ist mit einer abnehmenden GesamtEinwohnerzahl und damit einer langfristig sinkenden Nachfrage nach Wohnbauland zu rechnen. Zudem erstrecken sich die bisherigen Planungen der Stadt zur Abrundung und Sicherung von Wohnraum in Jülich auf die Bereiche um das ehemalige FH-Gelände sowie in den Bebauungsplangebieten Ölmühle und Lindenallee (Erweiterung). Vor aufgezeigtem Hintergrund ist es städtebaulich gerechtfertigt, unmittelbar in dem durch Lärm vorbelasteten und stark frequentierten Kreuzungsbereich Linnicher Straße / Von-Schöfer-Ring Wohnbebauung zu Gunsten der geplanten Sonderbaufläche zurückzunehmen. Die Entwicklung attraktiver Wohnungen ist hier städtebaulich nicht mehr zweckmäßig. Demgegenüber ergibt sich aus der verkehrsgünstigen Lage die besondere Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 20 städtebauliche Eignung des Plangebiets für einen Bau- und Gartenmarkt. Der geplante Standort ist hervorragend an die überörtlichen Verkehrswege (Linnicher Straße / Von-Schöfer-Ring) angebunden und somit für Kundenverkehre gut erreichbar. Aus städtebaulicher Sicht und aufgrund der konkreten Nachfrage nach Baumarktprodukten in Jülich und dessen Umgebung, ist der gewählte Standort insofern als günstig zu bewerten. Dies, zumal im Stadtgebiet von Jülich keine geeignete Alternativ-Immobilie für die Entwicklung eines Baumarkts zur Verfügung steht. Grundsätzlich erhält das städtebauliche Konzept des Bebauungsplans – insbesondere die darin verankerten Vorkehrungen zum Lärmschutz – die Option weiterer Wohnnutzungen im weiteren Umfeld aufrecht und nimmt somit in besonderer Weise Rücksicht auf die im Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbauflächenreserven. Ob bzw. inwiefern künftig weitere gewerbliche Nutzungen zu Lasten der in den 1970er Jahren angedachten Wohngebiete im Bereich des Von-Schöfer-Rings zugelassen werden können, hängt von der weiteren Konkretisierung der Flächennutzungsplanung oder diese vorbereitenden Rahmenplanungen ab und obliegt nicht der Steuerung durch diesen Bebauungsplan. Seitens der Stadt Jülich existieren bereits informelle planerische Überlegungen zur Entwicklung weiterer nicht störender Gewerbeflächen im näheren Umfeld des Plangebiets. Sofern weitere Gewerbebetriebe anstelle bislang geplanter Wohnbaureserven angesiedelt werden sollten, gilt dann das Veranlasserprinzip, d.h. es ist auszuschließen, dass dort Gewerbebetriebe zugelassen werden, die durch Lärm oder andere Immissionen alleine oder in der Summe die vorhandene Wohnbebauung oder die Schule beeinträchtigen. Verbindliche und planerisch steuernde Regelungen hierzu sind dann in eigenen Bauleitplanverfahren zu treffen. Es sei erklärungsbedürftig, warum eine im Flächennutzungsplan als Wohnbaugebiet vorgesehene Fläche zu einem Gewerbegebiet herabgestuft werden soll, vor allen Dingen wenn die Stadt Jülich auch noch über sehr große nicht vermarktete Gewerbeflächen verfügt und darüber hinaus weitere Gewerbegebiete plant. Da die Nachbarschaft bereits durch die Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Das Erfordernis der Umwandlung einer Wohnbaufläche in ein Sondergebiet ergibt sich primär aus der besonderen städtebaulichen Eignung des Baugrundstücks für einen Bau- und Gartenmarkt. Es wird hierzu auf die vorangehende Antwort verwiesen. Ausgleichsmaßnahmen unmittelbar im Umfeld der vorhandenen Wohnbebauung Seite 21 Zustimmung zum Bau der Schirmerschule erhebliche Zugeständnisse für das Allgemeinwohl gemacht hat, kann es nicht angehen, dass nunmehr unkontrolliert ein Gewerbegebiet an die Nachbarschaft heranwächst. Bei der Bebauung neuer Flächen sind so genannte Ausgleichsflächen zu schaffen. Es wird angeregt, dass diese Ausgleichsflächen an die Grundstücke der Anlieger der Petternicher Straße angrenzen sollten und so durch natürlichen Bewuchs mit Pflanzen ein Ausgleich geschaffen wird, der vielleicht auch die Lärmsituation verbessert (natürlicher Schutzgürtel). 5 sind indes nicht möglich. Prinzipiell kann das Anliegen der Einwenderin nachvollzogen werden, dass in räumlicher Nähe zur Wohnbebauung ergänzende Pflanzungen vorgenommen werden sollen. Dies ist jedoch nicht möglich, da in unmittelbarer räumlicher Nähe zum Wohngebiet weder für die Stadt noch für den Investor Flächen verfügbar oder akquirierbar sind. Zwar befindet sich eine Parzelle zwischen Bebauungsplan und Förderschule im Eigentum der Stadt. Aufgrund der Lage inmitten der Feldflur ist hier jedoch eine ökologisch sinnvolle Anpflanzung nicht möglich. Schreiben vom 29.07.2009 Es wird auf die bisherigen Schreiben vom 01.07.2009 und 13.07.2009 Bezug genommen. Es wird darauf hingewiesen, dass bislang kein Lärmgutachten vorliege, insbesondere kein Gutachten, mit dem die Schallimmissionen, welche von dem geplanten Wohn-, Bau- und Gartenmarkt ausgehen, beurteilt werden. Kritisch erscheine hier sowohl die geplante LKW-Anlieferung im Südwesten des Baukörpers als auch die Tatsache, dass es offenbar einen Außenbereich gibt, welcher möglicherweise auch durch KundenLKW befahrbar ist. Nicht geklärt wurden auch die Lärmemissionen, die von der Planstraße ab dem Von-Schöfer-Ring in Richtung Petternicher Straße ausgehen. Im Bezug auf die in der Einwendung genannten bisherigen Schreiben wird auf die Antworten zu den Ziffern 3. und 4. verwiesen. Der Anregung, die schalltechnischen Auswirkungen des Bebauungsplans in einem Gutachten zu untersuchen, ist mittlerweile gefolgt. Es wird nochmals angeregt, die Ausgleichsflächen insbesondere zu schaffen in der Gemarkung Jülich, Flur 53, Nr. 76 und Nr. 75. Für die weiteren Ausgleichsflächen kämen insbesondere auch die Nr. 74, die Nr. 73 sowie der Flur 11 Nr. 116 / Nr. 115 infrage. In Ergänzung zur textlichen Einwendung wurde hierzu eine Planskizze in das Verfahren eingebracht. Bezüglich der erstgenannten Flurstücke sei die Stadt Jülich Alleineigentümerin, so dass hier problemlos ein Ausgleich geschaffen werden könne. Ebenfalls wird angeregt, auf den Investor dahingehend einzuwirken, dass dieser die Anliefersituation zugunsten der Anlieger verbessert. Ausgleichsmaßnahmen unmittelbar im Umfeld der vorhandenen Wohnbebauung sind nicht möglich. Prinzipiell kann das Anliegen der Einwenderin nachvollzogen werden, dass in räumlicher Nähe zur Wohnbebauung ergänzende Pflanzungen vorgenommen werden sollen. Dies ist jedoch nicht möglich, da in unmittelbarer räumlicher Nähe zum Wohngebiet weder für die Stadt noch für den Investor Flächen verfügbar oder akquirierbar sind. Zwar befindet sich eine Parzelle zwischen Bebauungsplan und Förderschule im Eigentum der Stadt. Aufgrund der Lage inmitten der Feldflur ist hier jedoch eine ökologisch sinnvolle Anpflanzung nicht möglich. Die Anliefersituation ist aufgrund der Entfernung sowie der getroffenen Schutzvorkehrungen (schallabschirmende Einfriedung) für die Schulund Wohnnutzungen unkritisch, so dass es keiner Änderung bedarf. Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 22 6 Schreiben vom 12.08.2009 Es wird auf die bisherigen Schreiben vom 01.07.2009 und 13.07.2009 und 29.07.2009 Bezug genommen. Zudem werden die Eingaben einiger Bürger weitergeleitet (diese sind weiter unten separat aufgeführt und beantwortet). Zur Information wird ein Schreiben des Investors vom 29.07.2009 beigefügt. Ferner wird auf ein Gespräch mit dem Investor Bezug genommen. Im Bezug auf die in der Einwendung genannten bisherigen Schreiben wird auf die Antworten zu den Ziffern 3, 4 und 5 verwiesen. Der Anregung, die schalltechnischen Auswirkungen des Bebauungsplans in einem Gutachten zu untersuchen, ist demnach mittlerweile gefolgt. Entlang der Umgehungsstraße, insbesondere im Bereich NeulichSteinstraße und angrenzender Bebauung, weise diese Umgehungsstraße eine erhebliche Lärmbelästigung auf. Dort wurde mittels eines Erdwalls eine für die Anwohnerschaft akzeptable Lärmsituation geschaffen. Es wird angeregt, auch für den Bereich Linnicher Straße / Von-Schöfer-Ring einen Erdwall anzulegen und dahinter eine Wohnbebauung vorzunehmen. Hinter einem solchen Erdwall werde die Lärmbelastung so stark reduziert, dass eine Wohnbebauung möglich sein dürfte. Es wird darauf hingewiesen, dass das vorliegende Lärmgutachten etwa 13 Jahre alt sei. Die Stadt Jülich hat im Rahmen ihrer Planungshoheit entschieden, aus Gründen der mangelnden Wohnqualität (Lärmbeeinträchtigung im unmittelbaren Nahbereich der Kreuzung Linnicher Straße / Von-Schöfer-Ring) in Verbindung mit der mangelnden Nachfrage nach Wohnraum am vorgesehenen Standort langfristig auf eine wohnbauliche Entwicklung zu verzichten. Dies ist städtebaulich gerechtfertigt, da in Anbetracht der demografischen Entwicklung Jülichs (Bevölkerungsabnahme) die im Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbauflächen auf absehbare Zukunft überdimensioniert sind. Wenn eine Entwicklung von Wohnnutzungen – sofern dies in moderater Form noch vertretbar ist – vollzogen ist, sollten diese näher an den vorhandenen Ortskörper angebunden werden und nicht in 300m zu diesem entwickelt werden. In der Abwägung wiegen insofern die Belange der gewerblichen Entwicklung – hier insbesondere die Versorgung der Bevölkerung mit baumarktspezifischen Warensortimenten – höher als die Entwicklung von Wohnungen an solch einem zu Verkehrsanlagen exponierten und vorbelasteten Standort. Der Anregung, auf die Entwicklung des Sondergebiets zu verzichten und an diesem über 300 m vom Ortsrand abgesetzten Standort eine Wohnbebauung hinter einem Lärmschutzwall zu entwickeln, wird insofern nicht gefolgt. Dazu komme, dass infolge der Lärmsituation lediglich eine Bebauung im Bereich der ersten 80 m ab dem VonSchöfer-Ring(ohne Erdwall) nicht möglich sei. Der geplante Wohn-, Bauund Gartenmarkt liegt jedoch an sich schon über 80 m von der Straße weg und rage ab dem Von-Schöfer-Ring200 m weit rein. Es wird angeregt, zum einen ein aktuelles Lärmgutachten einzuholen und zum zweiten dabei auch die Der Anregung, ein Lärmgutachten zu erstellen ist gefolgt. Es wird auf die diesbezügliche Antwort zum Schreiben Nr.3 verwiesen. Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Die weiteren Ausführungen werden zur Kenntnis genommen. Inwieweit Wohnbebauung im Nahbereich der Linnicher Straße möglich ist, wurde geprüft. Demnach ist grundsätzlich eine Wohnbebauung südlich des Vorhabens denkbar. Aufgrund der demografischen Entwicklung wird jedoch die Seite 23 7 8 Alternative zu diskutieren, mit welchen Lärmschutzmaßnahmen (Erdwall) welches verbesserte Ergebnis erzielt werden kann. Weiterverfolgung diese Planungsziels in einem separaten Planungsschritt (und nicht im Rahmen dieses Bebauungsplans) geprüft. Der Investor sollte flexibel sein, wenn die von der Anwohnerschaft vorgeschlagenen Planungen (Lage der Ausgleichsflächen) ihn kein zusätzliches Geld kosten und es sich dabei ohnehin um eine zwingende gesetzliche Vorgabe handele, entsprechende Ausgleichsflächen zu schaffen. Von Seiten des Kreises Düren wurden wohl keine Bedenken gegen Ausgleichsflächen hinter der Petternicher Straße erhoben. Da die Flächen zudem auch im Eigentum der Stadt Jülich stehen, biete es sich an, auf diese Flächen als Ausgleichsflächen zurückzugreifen. Ausgleichsmaßnahmen unmittelbar im Umfeld der vorhandenen Wohnbebauung sind nicht möglich. Prinzipiell kann das Anliegen der Einwenderin nachvollzogen werden, dass in räumlicher Nähe zur Wohnbebauung ergänzende Pflanzungen vorgenommen werden sollen. Dies ist jedoch nicht möglich, da in unmittelbarer räumlicher Nähe zum Wohngebiet weder für die Stadt noch für den Investor Flächen verfügbar oder akquirierbar sind. Zwar befindet sich eine insuläre Parzelle etwa in der Mitte zwischen Bebauungsplan und Förderschule im Eigentum der Stadt. Aufgrund der Lage inmitten der Feldflur ist hier jedoch eine ökologisch sinnvolle Anpflanzung nicht möglich. Schreiben vom 28.08.2009 Es wird eine Stellungnahme vom 24.08.2009 zur Verfügung gestellt (diese ist weiter unten separat behandelt). Deren Argumente macht sich die Einwenderin zusätzlich zu eigen. Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen. Hinsichtlich der Einwendungen wird auf das Schreiben weiter unten verwiesen. Es wird darauf hingewiesen, dass die Planungen die Niederschlagswasserbeseitigung der 210 Parkplätze nicht ausreichend berücksichtige. Eine Versickerung des Niederschlages auf dem Grundstück bringe die Gefahr mit sich, dass das unmittelbar angrenzende Naturschutzgebiet (Rurauen) betroffen wird. Ölreste der Autos können u.a. durch den Ellbach in den grundwassersensiblen Bereich gelangen. Insoweit wurden noch keine Untersuchungen vorgenommen. Es sollte Rücksprache mit dem Amt für Wasser, Abfall und Umwelt des Kreises Düren gehalten werden und die Gefahrenlage mit Hilfe eines Gutachtens geklärt werden. Ferner sollte überlegt werden, ob eine gewerbliche Bebauung am Rande des Naturschutzgebietes sinnvoll ist. Der Anregung, die Versickerung von Niederschlagswassern in der Planung zu berücksichtigen ist mittlerweile gefolgt. Das Entwässerungskonzept sieht die Filterung des Regenwassers innerhalb einer Versickerungsmulde im Norden des Plangebiets durch die belebte Oberbodenzone vor, so dass eine negative Beeinträchtigung von Rurauenbereichen ausgeschlossen werden kann. Insofern ist dieser Anregung gefolgt. Eine Bebauung am Rande des Naturschutzgebietes ist neben dem Vorliegen städtebaulicher Gründe auch aus umweltfachlicher Sicht gerechtfertigt. Eine im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens durchgeführte Umweltprüfung hat ergeben, dass keine planbedingten negativen Auswirkungen auf das Schutzgebiet entstehen. Schreiben vom 22.10.2009 In der Sitzung des Planungs-, Umweltund Bauausschusses der Stadt Jülich vom 17.09.2009 sei eine Folie mit der Aufschrift 'Bebauungsplan Jülich mit der Nummer 39' aufgelegt worden, weIche Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Der Verweis auf eine 'Folie' im Rahmen des Bauausschusses ist nicht mehr nachvollziehbar. Ausgleichsmaßnahmen unmittelbar im Seite 24 den Entwurf einer möglichen weiteren Planung in diesem Gebiet enthielt. Es wird um eine Kopie dieser Folie gebeten. Es wird angeregt, die gesetzlich vorgeschriebenen Ausgleichsflächen entlang der Anlieger der Petternicher Straße zu planen. 9 Schreiben vom 13.07.2009 Posteingangsstempel) Umfeld der vorhandenen Wohnbebauung sind indes nicht möglich. Prinzipiell kann das Anliegen der Einwenderin nachvollzogen werden, dass in räumlicher Nähe zur Wohnbebauung ergänzende Pflanzungen vorgenommen werden sollen. Dies ist jedoch nicht möglich, da in unmittelbarer räumlicher Nähe zum Wohngebiet weder für die Stadt noch für den Investor Flächen verfügbar oder akquirierbar sind. Zwar befindet sich eine Parzelle zwischen Bebauungsplan und Förderschule im Eigentum der Stadt. Aufgrund der Lage inmitten der Feldflur ist hier jedoch eine ökologisch sinnvolle Anpflanzung nicht möglich. (gem. Der Einwender wohnt Petternicher Straße 11. Hinter dem Grundstück des Einwenders solle ein Gewerbegebiet angesiedelt werden. Damit ist er nicht einverstanden. Insoweit wird die Argumentation eines Rechtsanwalts im Schreiben vom 01.07.2009 (siehe oben: Schreiben Nr. 3) unterstützt. Es gebe in Jülich bereits ausreichend Gewerbeflächen, die noch nicht vermarktet werden konnten. Die Eröffnung neuer Gewerbeflächen erscheine insoweit nicht sachdienlich. Hinsichtlich der Argumentation des Rechtsanwaltes, auf die der Einwender Bezug nimmt, wird auf die Antwort zum Schreiben Nr. 3 verwiesen. Es wird darauf hingewiesen, dass die in Gewerbegebieten zulässigen höheren Lärmemissionswerte nicht akzeptabel seien. Es sei nicht zu verstehen, warum die Anlieferung an den geplanten Bau-, Wohn- und Gartenmarkt im Süden, also in Richtung des Einwenders, stattfinden solle. Im Norden liege die Autobahn A 44, welche erheblichen Lärm verursacht. Es sei nur sinnvoll, die LKW-Anlieferung jedweden Gebäudes stets von Norden aus vorzunehmen, wo im Übrigen auch keine Anwohner belästigt würden. Das Gebot der nachbarschaftlichen Rücksichtnahme scheine nicht gewährleistet. Zur Beurteilung der mit der Planung verbundenen Geräuschentwicklung wurde eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt. Diese betrachtete die gewerblich bedingten Lärmemissionen die vom Betriebsgrundstück ausgehen (bspw. Parkplätze, Anlieferung u.a.). Zudem wurde die mit dem Vorhaben verbundene Geräuschentwicklung durch planbedingte Zusatzverkehre schalltechnisch betrachtet. Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Der Gewerbelärm wurde nach Maßgabe der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) beurteilt. Diese gibt für Allgemeine Wohngebiete einen Immissionsrichtwert (IRW) von 55 dB(A) tags vor. Es wurde davon ausgegangen, dass der Bau- und Gartenmarkt nur zur Tagzeit betrieben wird. Für die Wohngebäude im Bereich der Petternicher Straße wurde festgestellt, dass bei Vollzug eines Bau- und Gartenmarktes aufgrund der großen Entfernung die geltenden Immissionsrichtwerte der TA Lärm für Allgemeine Wohngebiete deutlich unterschritten werden. Dies gilt sowohl für den untersuchten Fall, dass das Vorhaben Seite 25 gänzlich ohne aktive Lärmschutzmaßnahmen verwirklicht wird, als auch für den Fall, dass im Bereich der Anlieferung aktive Minderungsmaßnahmen (Wand) vorgenommen werden. Die Immissionsorte mit den höchsten Lärmeinwirkungen befinden sich mit zwei Wohnhäusern südlich des Plangebiets. Dort wird der geltende IRW für Allgemeine Wohngebiete tags (55 dB(A)) um 12 dB(A) deutlich unterschritten. An allen anderen Immissionsorten sind die Unterschreitungen noch größer. Bei Berücksichtigung der im Bebauungsplan festgesetzten Abschirmung der Anlieferung wird der geltende IRW am lautesten Punkt sogar um bis zu 20 dB(A)) im Wohngebiet unterschritten. Weitere Potenziale zur Lärmminderung bestehen zudem, wenn die Anlieferung des Bauund Gartenmarktes außerhalb der Ruhezeiten stattfindet. Für die Förderschule wurde gleichfalls die zu erwartende Geräuscheinwirkung prognostiziert. Auch hier werden die geltenden IRW mit -9 dB(A) deutlich unterschritten. Mit der im Bebauungsplan festgesetzten Lärmschutzmaßnahme im Bereich der Warenanlieferung senkt sich das Lärmniveau noch weiter ab, so dass die Planung aus schalltechnischer Sicht auch hier als unkritisch einzustufen ist. Desweiteren wurde die schalltechnische Auswirkung des Bebauungsplans auf die Kleingartensiedlung westlich der Linnicher Straße untersucht. Auch hier werden die geltenden IRW in jedem Fall um mindestens 4 dB(A) unterschritten. Desweiteren wurde untersucht, ob der Vollzug eines Bau- und Gartenmarktes schalltechnische Auswirkungen auf die im Flächennutzungsplan für das Umfeld des Plangebiets dargestellten Wohnbauflächen hat. Im Ergebnis ist unter Berücksichtigung der im Bebauungsplan festgesetzten Vorkehrungen zum Lärmschutz festzustellen, dass der geplante Bau- und Gartenmarkt keine erheblichen LärmAuswirkungen auf die geplanten Flächenentwicklungen nimmt oder deren Vollzugsfähigkeit hemmt. Im Ergebnis der Gewerbelärm-Untersuchungen ist festzustellen, dass aufgrund der gegebenen räumlichen Trennung von Sondergebiet und schutzbedürftigen Nutzungen keine negativen Auswirkungen durch gewerbliche Geräusche entstehen. Maßgebliche Beeinträchtigungen der schutzbedürftigen Nutzungen sind insofern durch den Bebauungsplan Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 26 ausgeschlossen. Gewerbliche Lärmauswirkungen, die den Vollzug geplanter (Wohn-) Nutzungen im näheren Umfeld unmöglich machen, sind nicht gegeben. Die durch den Bebauungsplan bedingten Zusatzverkehre in Verbindung mit den im Rahmen der allgemeinen Verkehrsentwicklung zu erwartenden Verkehrsgeräusche im Bereich der Wohngebiete wurden gleichfalls an den kritischsten Punkten und im Bereich der Förderschule gutachterlich untersucht. Es wurde prognostiziert, dass lediglich geringfügige Erhöhungen der Lärmimmissionen um bis zu 0,6 dB(A) für Anwohner bzw. Nutzer an den umliegenden Straßen zu erwarten sind. Pegelerhöhungen um bis zu 1 dB(A) sind in der Regel für das menschliche Ohr nicht wahrnehmbar, so dass voraussichtlich für die Nutzer im Umfeld keine Verkehrslärmimmissionsveränderung feststellbar sein wird. Die rechnerische Erhöhung des Verkehrslärms ist somit im Rahmen der geordneten städtebaulichen Entwicklung gerechtfertigt. Erhebliche negative Umweltauswirkungen – bspw. in Form der Beeinträchtigung gesunder Wohnverhältnisse – sind damit nicht gegeben. Es wird darauf hingewiesen, dass die Anlieger der Petternicher Straße bereits bei dem Grundstückstausch im Rahmen der Ansiedlung der Schirmerschule ein größtmögliches Entgegenkommen gezeigt haben und so der Stadt Jülich dieses Projekt ermöglicht haben. Besteht der Dank der Stadt Jülich nun darin, in diesem Gebiet entgegen der ursprünglichen Planung ein Gewerbegebiet zuzulassen? Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Die in den 1970er Jahren geplante und im Flächennutzungsplan verankerte wohnbauliche Entwicklungsreserve nördlich und östlich des Gebiets um die Petternicher Straße wird aufgrund der demografischen Entwicklung von Jülich auf lange Sicht voraussichtlich nicht mehr in der ursprünglich geplanten Ausdehnung tragbar sein. Die Stadt Jülich hat eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung; künftig ist mit einer abnehmenden GesamtEinwohnerzahl und damit einer langfristig sinkenden Nachfrage nach Wohnbauland zu rechnen. Zudem erstrecken sich die bisherigen Planungen der Stadt zur Abrundung und Sicherung von Wohnraum in Jülich auf die Bereiche um das ehemalige FH-Gelände sowie in den Bebauungsplangebieten Ölmühle und Lindenallee (Erweiterung). Vor aufgezeigtem Hintergrund ist es städtebaulich gerechtfertigt, unmittelbar in dem durch Lärm vorbelasteten und stark frequentierten Kreuzungsbereich Linnicher Straße / Von-Schöfer-Ring Wohnbebauung zu Gunsten der geplanten Sonderbaufläche zurückzunehmen. Die Entwicklung attraktiver Wohnungen ist hier städtebaulich nicht mehr zweckmäßig. Demgegenüber ergibt sich aus der Seite 27 verkehrsgünstigen Lage die besondere städtebauliche Eignung des Plangebiets für einen Bau- und Gartenmarkt. Der geplante Standort ist hervorragend an die überörtlichen Verkehrswege (Linnicher Straße / Von-Schöfer-Ring) angebunden und somit für Kundenverkehre gut erreichbar. Aus städtebaulicher Sicht und aufgrund der konkreten Nachfrage nach Baumarktprodukten in Jülich und dessen Umgebung, ist der gewählte Standort insofern als günstig zu bewerten. Dies, zumal im Stadtgebiet von Jülich keine geeignete Alternativ-Immobilie für die Entwicklung eines Baumarkts zur Verfügung steht. Grundsätzlich erhält das städtebauliche Konzept des Bebauungsplans – insbesondere die darin verankerten Vorkehrungen zum Lärmschutz – die Option weiterer Wohnnutzungen im weiteren Umfeld aufrecht und nimmt somit in besonderer Weise Rücksicht auf die im Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbauflächenreserven. Ob bzw. inwiefern künftig weitere gewerbliche Nutzungen zu Lasten der in den 1970er Jahren angedachten Wohngebiete im Bereich des Von-Schöfer-Rings zugelassen werden können, hängt von der weiteren Konkretisierung der Flächennutzungsplanung oder diese vorbereitenden Rahmenplanungen ab und obliegt nicht der Steuerung durch diesen Bebauungsplan. Seitens der Stadt Jülich existieren bereits informelle planerische Überlegungen zur Entwicklung weiterer nicht störender Gewerbeflächen im näheren Umfeld des Plangebiets. Sofern weitere Gewerbebetriebe anstelle bislang geplanter Wohnbaureserven angesiedelt werden sollten, gilt dann das Veranlasserprinzip, d.h. es ist auszuschließen, dass dort Gewerbebetriebe zugelassen werden, die durch Lärm oder andere Immissionen alleine oder in der Summe die vorhandene Wohnbebauung oder die Schule beeinträchtigen. Verbindliche und planerisch steuernde Regelungen hierzu sind dann in eigenen Bauleitplanverfahren zu treffen. 10 Schreiben vom 29.07.2009 Die unverbaute Natur sei ein hohes Gut. Das Plangebiet und seine Umgebung haben gerade am Stadtrandbereich einen hohen Erholungswert insbesondere für Wanderer, Jogger, Mütter mit ihren Kindern, Radfahrer etc. Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Hinsichtlich des städtebaulichen Erfordernisses und der Begründung zur Entwicklung eines Sondergebiets wird auf die vorangehende Antwort zum Schreiben Nr. 9 verwiesen. Seite 28 Wenn man darüber nachdenkt, ob der Verzicht darauf und der damit verbundene Flächenverbrauch angenommen werden kann / darf, so muss dem doch eine höhere Qualität gegenüber stehen, die von allgemeinem Interesse ist, wie z.B. eine Innovation oder die Schließung einer eindeutigen Versorgungslücke. Nur so könnte das Projekt auch akzeptiert und letztlich als Bereicherung angesehen werden. Diese Voraussetzungen seien bei einem Bau-, Wohnund Gartenmarkt nicht erkennbar. Zudem gebe es genügend gut erreichbare Märkte dieser Art. Hier handele es sich vor dem Hintergrund der demografischen und wirtschaftlichen Regression nur um einen Verdrängungskampf der großen Baumärkte ohne Gewinn für die Allgemeinheit und das zum Preis weiterer Zersiedelung. Deshalb wir gebeten, dem Bauvorhaben entgegen zu wirken. 11 Die Einwendung, dass die Baumarktentwicklung einem reinen Verdrängungswettbewerb geschuldet ist, ist nicht belegt und somit nicht nachvollziehbar. Zudem ist dieser Aspekt nicht für die städtebauliche Entwicklung maßgeblich, da es nicht Aufgabe der Bauleitplanung ist, Wettbewerbe der Privatwirtschaft zu steuern. Schreiben vom 06.08.2009 Der Einwender tritt als eine Bürgerinitiative auf, die sich gegen den Baumarkt, so wie von der Stadt geplant, wendet. Die Unterzeichner einer Unterschriftenliste bringen folgende Fragen / Bedenken vor 1. Warum erfolgte die Gewerbeplanung in dieser Geheimhaltung? 2. Wir sind der Meinung, dass hier eine Einzelprivilegierung stattfinden soll, ein Wettbewerb auf dieses Grundstück war nicht möglich oder gewollt. Warum rufen Sie ein neues Gewerbegebiet auf, ohne entsprechende Flächen entwickelt zu haben? Ist das restliche Areal im Besitz der Stadt, oder SEG GmbH? Kann man einen gleichen (niedrigen) Kaufpreis garantieren (22,-€/qm)? 3. Wo und wie soll sich die Stadt Jülich entwickeln? Am geplanten Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Zu 1.: Die Planung läuft nicht unter Geheimhaltung, was sich unter anderem daran dokumentiert, dass die Öffentlichkeit (wie auch die Behörden) frühzeitig an der Planung beteiligt wurde. Zudem wird die Öffentlichkeit ein zweites Mal in aller Transparenz beteiligt. Zu 2.: Der restliche Besitz befindet sich mit Ausnahme einer Parzelle (Stadt) in Privateigentum, über das weder die Stadt noch Investor verfügen. Dass keine Einzelprivilegierung stattfindet ist dadurch bereits widerlegt, dass die Fläche aus städtebaulicher Sicht für die geplante und durch entsprechende Nachfrageerwartung geprägte Baumarkt-Nutzung geeignet ist. Aufgrund der günstigen verkehrlichen Erschließung sowie aufgrund mangelnder Alternativ-Standorte in Jülich erfolgt insofern eine Flächenausweisung aus städtebaulichen Gesichtspunkten. Zu 3.: Die in den 1970er Jahren geplante und im Flächennutzungsplan verankerte wohnbauliche Entwicklungsreserve nördlich und östlich des Gebiets um die Seite 29 Areal entsteht eine neue Förderschule, gegenüber ist ein Schulzentrum geplant, das ein Invest von circa 25 Mio. Euro ausweist! Über der Eisenbahnlinie befinden sich Störzonen, wie viel Gewerbefläche ist da noch planbar? Petternicher Straße wird aufgrund der demografischen Entwicklung von Jülich auf lange Sicht voraussichtlich nicht mehr in der ursprünglich geplanten Ausdehnung tragbar sein. Die Stadt Jülich hat eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung; künftig ist mit einer abnehmenden GesamtEinwohnerzahl und damit einer langfristig sinkenden Nachfrage nach Wohnbauland zu rechnen. Zudem erstrecken sich die bisherigen Planungen der Stadt zur Abrundung und Sicherung von Wohnraum in Jülich auf die Bereiche um das ehemalige FH-Gelände sowie in den Bebauungsplangebieten Ölmühle und Lindenallee (Erweiterung). Vor aufgezeigtem Hintergrund ist es städtebaulich gerechtfertigt, unmittelbar in dem durch Lärm vorbelasteten und stark frequentierten Kreuzungsbereich Linnicher Straße / Von-Schöfer-Ring Wohnbebauung zu Gunsten der geplanten Sonderbaufläche zurückzunehmen. Die Entwicklung attraktiver Wohnungen ist hier städtebaulich nicht mehr zweckmäßig. Demgegenüber ergibt sich aus der verkehrsgünstigen Lage die besondere städtebauliche Eignung des Plangebiets für einen Bau- und Gartenmarkt. Der geplante Standort ist hervorragend an die überörtlichen Verkehrswege (Linnicher Straße / Von-Schöfer-Ring) angebunden und somit für Kundenverkehre gut erreichbar. Aus städtebaulicher Sicht und aufgrund der konkreten Nachfrage nach Baumarktprodukten in Jülich und dessen Umgebung, ist der gewählte Standort insofern als günstig zu bewerten. Dies zumal im Stadtgebiet von Jülich keine geeignete Alternativ-Immobilie für die Entwicklung eines Baumarkts zur Verfügung steht. Grundsätzlich erhält das städtebauliche Konzept des Bebauungsplans – insbesondere die darin verankerten Vorkehrungen zum Lärmschutz – die Option weiterer Wohnnutzungen im weiteren Umfeld aufrecht und nimmt somit in besonderer Weise Rücksicht auf die im Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbauflächenreserven. Ob bzw. inwiefern künftig weitere gewerbliche Nutzungen zu Lasten der in den 1970er Jahren angedachten Wohngebiete im Bereich des Von-Schöfer-Rings zugelassen werden können, hängt von der weiteren Konkretisierung der Flächennutzungsplanung oder diese vorbereitenden Rahmenplanungen ab und obliegt nicht der Steuerung durch diesen Bebauungsplan. Seitens der Stadt Jülich existieren bereits informelle planerische Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 30 Überlegungen zur Entwicklung weiterer nicht störender Gewerbeflächen im näheren Umfeld des Plangebiets. Sofern weitere Gewerbebetriebe anstelle bislang geplanter Wohnbaureserven angesiedelt werden sollten, gilt dann das Veranlasserprinzip, d.h. es ist auszuschließen, dass dort Gewerbebetriebe zugelassen werden, die durch Lärm oder andere Immissionen alleine oder in der Summe die vorhandene Wohnbebauung oder die Schule beeinträchtigen. Verbindliche und planerisch steuernde Regelungen hierzu sind dann u.a unter Berücksichtigung der 'Störzone' in eigenen Bauleitplanverfahren zu treffen. 4. Wir halten den Standort für nicht tragbar. Zu 4.: Im Rahmen der Abwägung hält die Stadt Jülich den vorgesehenen Standort für prädestiniert für die geplante Nutzung. Dass keine maßgeblichen negativen städtebaulichen, naturschutzfachlichen oder immissionsschutzrechtlichen Auswirkungen damit verbunden sind, ist im Umweltbericht dargelegt. Hinsichtlich des städtebaulichen Erfordernisses und der Begründung zur Entwicklung eines Sondergebiets wird auf die Antwort zu diesem Schreiben weiter oben verwiesen. Es ist eine weitere Gewerbefläche in Jülich-Süd geplant, und müsste bald in die Offenlage gehen. Ist das eine richtige Information? Wenn ja, warum rundet man nicht so unser Königskamp ab? Wir haben nichts gegen Wettbewerber, aber etwas gegen Begünstigung im Einzelfall! Die Stadt Jülich hat schon einmal einen solchen Fall gehabt. Darf jetzt jeder Investor, am besten Auswärtige, sein eigenes Gewerbegebiet entwickeln? Warum wurden uns keine Alternativen genannt oder ermöglicht? Ist es sinnvoll, eine Stadt zu zersiedeln? Ihr Argument, Gewerbe als Schallschutz, kann man nicht verstehen, wer will direkt neben einen Gewerbepark ziehen, Firmeneigner ausgenommen. Ihr Baugebiet Lindenallee sei ja auch kein Renner. Warum entwickelt das Bürgermeisteramt solche Flächenpläne? Ist die SEG GmbH nur für Kosten und Verluste da? Ist es richtig, dass der Fachausschuss Beratungsbedarf angemeldet hatte, weil die Vorlage Baumarkt Am Klingerpützchen zu knapp vorlag? Zwei Tage später verweist der Hauptausschuss die Entscheidung in Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Der Anregung, Alternativstandorte zu prüfen, wurde gefolgt. Demnach sind für das Vorhaben keine realistisch umsetzbaren, alternativen Flächen im Stadtgebiet vorhanden. Die Gewerbegebiete Königskamp, Heckfeld und Steffensrott in Koslar sind weitestgehend vollgelaufen. Dort sind nur noch kleine Parzellen unbelegt und somit keine Grundstücksflächen mehr verfügbar, die den Flächenansprüchen des Bau- und Gartenmarktes entsprechen. Die Fläche zwischen der Firma Gissler & Pass Werk und dem Bundeswehrinstandsetzungszentrum ist in privatem Eigentum und ist nicht für die Entwicklung eines Baumarktes verfügbar. Die weiteren Fragen und Bedenken zu den Themen Schallschutz und GesamtEntwicklungskonzept sind bereits im Rahmen dieses Berichtes zur Abwägung in den Antworten zu Ziffer 1 bis 8 behandelt. Hinsichtlich der Kölner Liste ist in die Abwägung einzustellen, dass verschiedene Gerichte die einheitliche Anwendung von pauschalierten Listen (wie Kölner Liste, Bielefelder Liste usw.) für die Seite 31 den Rat, der eine Woche später tagt. Eine enorme Geschwindigkeit, die für die Stadt Jülich völlig neu ist. Wir fordern Sie auf, einen Stadtentwicklungsplan zu erstellen, wir können keine Begünstigung eines Einzelnen akzeptieren, ein B-Plan kann erst nach der Restflächenentwicklung erstellt werden, damit ein freier Wettbewerb gewährleistet werden kann. Wir setzen bei jeder Ansiedlung die sog. Kölner Liste voraus. Bitte helfen Sie uns, die bestehenden Gewerbegebiete erst mit Leben zu füllen, bevor an jeder Ecke ein Neues entsteht, wir sprechen hier auch für das Gewerbegebiet Heckfeld, und für die Jülicher Innenstadt, die immer leerer wird. Bauleitplanung verschiedener Kommunen für nicht rechtmäßig beurteilen. Mitte 2007 hat das Land Nordrhein-Westfalen mit einer entsprechenden Änderung des Gesetzes zur Landesentwicklung (Landesentwicklungsprogramm – LEPro – mit 31.12.2011 ist dessen Gültigkeit abgelaufen) die Kommunen verpflichtet, die zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimente für ihr Gebiet festzulegen. Der Stadtrat der Stadt Jülich hat die gesetzliche Verpflichtung mit seinem Beschluss vom 25.09.2008 erfüllt und die für Jülich relevanten Sortimente bestimmt. Diese beschlossene Aufstellung ist damit seitdem die Grundlage für alle Jülicher Bauleitpläne im Hinblick auf die Zentren- und Nahversorgungsrelevanz bestimmter Sortimente. An diesem Beschluss orientiert sich das in den textlichen Festsetzungen definierte zulässige Randsortiment des Bau- und Gartenmarktes. Die in der Einwendung genannten 'Begünstigungen im Einzelfall' sind weder nachvollziehbar noch belegt. 12 Schreiben vom 24.08.2009 Die Stadtelternschaft Jülich hält die Errichtung eines Gewerbegebiets im Anschluss an das Nordviertel für falsch. Das Nordviertel ist Wohngebiet. Aufgrund der höheren Lärmemissionen sei das Anliegen, ein Gewerbegebiet in unmittelbarer Nähe von zwei Schulen und einem reinen Wohngebiet zu errichten, nicht zu verstehen. Mit Blick auf die nahegelegene Autobahn seien weitere Lärmbelastungen in unmittelbarer Nähe sowohl für den Schulbetrieb, als auch den Bewohnern des Nordviertels nicht zumutbar. Zudem gebe es im Gewerbegebiet Königskamp Freiflächen. Zunächst sollten diese Flächen ausgenutzt werden, bevor Gewerbegebiete in Jülich zersiedelt werden. Im Süden der Stadt und im Osten gibt es schon ein Gewerbegebiet. Sollte nun im Norden auch noch ein Gewerbegebiet entstehen, sei Jülich fast komplett von Gewerbegebieten 'umzingelt'. Dies sei einem gelungenen Stadtbild sicher nicht dienlich. Mit Blick auf die Kundenfreundlichkeit – Jülich als Einkaufsstadt – sei es nicht sinnvoll, Gewerbegebiete an drei Standorten rund um Jülich zu platzieren. Damit seien die Bürger der Stadt der Jülich, wie auch Kunden von außerhalb gezwungen, zwischen den Gewerbegebieten quer durch die Stadt Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Zunächst ist festzustellen, dass es nicht Gegenstand des Bebauungsplans ist, im unmittelbaren Anschluss an den Siedlungskörper bzw. an die Förderschule ein Gewerbegebiet zu entwickeln oder gar wie in der Einwendung dargelegt, die Stadt Jülich mit Gewerbestandorten zu 'umzingeln'. Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens ist die Festsetzung eines Sondergebietes zur Errichtung eines Bau- und Gartenmarktes in rund 170 m Entfernung zur Förderschule sowie in rund 300 m Entfernung zum vorhandenen Ortsrand. Dies schließt die Entwicklung weiterer Wohngebiete im Jülicher Norden zunächst nicht per se aus. Eine negative Beeinträchtigung der vorhandenen Wohngebiete und der Schule ist nicht zu erwarten. Hinsichtlich des Aspektes der Entwicklung dreier Gewerbestandorte rund um Jülich ist in die Abwägung einzustellen, dass der geplante Bau- und Gartenmarkt nicht automatisch die Entwicklung eines weiteren großen Gewerbegebiets nach sich zieht. Der Standort ist insbesondere aufgrund seiner besonderen Eignung und der guten Verkehrsanbindung als Baumarkt-Standort gewählt worden. Ob der Anschluss weiterer gewerblicher Entwicklungen anstelle der bislang Seite 32 zu fahren. Dies widerspreche dem Käuferinteresse, wie auch einer planerisch sinnvollen Verkehrspolitik. 13 Schreiben vom 06.08.2009 Der geplante Bau- und Gartenmarkt biete in vielen Bereichen die gleichen Sortimente und Produkte an wie der Betrieb der Einwenderin, was zu stark rückläufigen Umsätzen führen würde. In der Folge hätte dies beim Betrieb der Einwenderin einen drastischen Abbau von Arbeitsplätzen zur Folge (zurzeit arbeiten dort 44 Vollzeit- und 8 Teilzeitbeschäftigte; zwischen drei bis sechs Ausbildungsstellen werden angeboten). In einem seit längerem stark rezessiven Markt sieht der Einwender die Existenz seines seit über 75 Jahren in Jülich ansässigen Unternehmens gefährdet. Ein großflächiger Baumarkt würde im Bereich der Endkunden mit einem großen Werbebudget und einer enormen Kapitalausstattung, die die Einwenderin als mittelständisches Unternehmen nicht zur Verfügung hat, diese Kunden abziehen. Die Einwenderin habe vor einigen Jahren versucht, ein Konzept mit OBI als Baumarkt-Partner zu realisieren und OBI hat eindeutig festgestellt, dass die vorhandene Kaufkraft in Jülich durch das bestehende Angebot an Geschäften gedeckt wird, so dass ein weiterer Anbieter nur zum Verdrängunswettbewerb führen und nicht den Abfluss der Kaufkraft aus Jülich verhindern würde. Sollte eine Verhinderung nicht mehr möglich sein, bittet die Einwenderin um Mitteilung, ob sie noch ein Alternativkonzept für das vorgesehene Grundstück vorstellen kann und in welchem Zeitraum dies geschehen müsste. 14 geplanten Wohnbauflächen sinnvoll ist, ist in eigenen Planungsschrittenoder Verfahren zu prüfen. Der Betrieb der Einwenderin unterscheidet sich in Sortiment und Betriebskonzept deutlich von dem geplanten Bau- und Gartenmarkt. Bei dem Betrieb der Einwenderin handelt es sich um einen Holz- und Baufachhandel, der keine Gartenartikel umfasst. Dieser insofern stärker spezialisierte Betrieb steht mit seinem Sortiments- und Beratungsangebot folglich nicht im unmittelbaren Konkurrenzverhältnis zum geplanten Vorhaben. Kundenverluste können bei der Neuansiedlung eines Bauund Gartenmarktes für den Betrieb der Einwenderin zwar nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Die Bauleitplanung dient hier aber nicht der Steuerung von Wettbewerbsverhältnissen. Überdies ist zu beachten, dass ein großer Baumarkt mit einem breiten und tiefen Sortiment von den Jülichern in den Stadtmarketing-Umfragen aus den Jahren 2001 vermisst wurde. Hinsichtlich der in Jülich vorhandenen Kaufkraft ist auf die Stellungnahme der Industrieund Handelskammer zu verweisen, wonach eine vorhandene Kaufkraft von 19,6 Mio. € für baumarktspezifische Sortimente vorhanden ist (Quelle: Gesellschaft für Konsumgüterforschung). Insofern ist nicht von einer Deckung der gegebenen Kaufkraft durch das vorhandene Angebot auszugehen. Vor dem Hintergrund der zu erwartenden verbesserten Kaufkraftbindung in Jülich ist davon auszugehen, dass die Ansiedlung eines Baumarktes einen deutlich positiven Arbeitsplatzsaldo aufweisen wird. So wird durch den neuen Baumarkt insbesondere ein weiterer Abfluss von Jülicher Kaufkraft – wie bspw. nach Niederzier – deutlich eingeschränkt. Vor diesem Hintergrund ist nicht davon auszugehen, dass es durch die Neuansiedlung zu einem reinen Verdrängungswettbewerb in Jülich kommen wird. Schreiben vom 09.07.2009 Die Ausführungen zum Schreiben des Einwenders Nr. 3 vom 01.07.2009 werden unterstützt. Der Einwender ist nicht damit einverstanden, dass das im Flächennutzungsplan für die Wohnbebauung vorgesehene Gebiet nunmehr gewerblich bebaut werden soll. Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Hinsichtlich der Argumentation des Rechtsanwaltes, auf die der Einwender Bezug nimmt, wird vollumfänglich auf die Antwort zum Schreiben Nr. 3 verwiesen. Seite 33 Dies stelle für die Anlieger eine unzumutbare Verschlechterung dar. Nicht akzeptabel finde er auch, dass er aus der Zeitung entnehmen musste, dass zudem offenbar ein größeres Gewerbegebiet geplant ist, das dann an die Petternicher Straße heranwachsen würde. Damit ist der Einwender ebenfalls nicht einverstanden. In keinem Fall sei es hinnehmbar, dass eine LKW-Anlieferung auf der Südseite des geplanten Baukörpers stattfinden soll. Falls dort ein Gewerbe überhaupt zulässig sein sollte, so müsste wenigstens alles unternommen werden, um die Lärmbelästigung für die Anwohner zu minimieren. Da die Autobahn in Richtung Norden verläuft und dort auch niemand wohnt, müsste es eine Selbstverständlichkeit sein, dass sämtliche lärmintensiven Tätigkeiten, wie die Warenanlieferung durch LKW, in Nordrichtung stattzufinden haben. Die Bedenken, dass die geplante Warenanlieferung zu erheblichen Immissionskonflikten führen wird, werden nicht geteilt. Eine schalltechnische Untersuchung hat ergeben, dass aufgrund der erheblichen Entfernung des Plangebiets zu den vorhandenen Wohngebieten die Immissionsrichtwerte der TA Lärm deutlich unterschritten werden. Negative Auswirkungen auf die Wohnbebauung sind insofern nicht gegeben. Es wird angeregt, im gesamten Baugebiet Merscher Höhe eine Wohnbebauung vorzunehmen. Es wird daran erinnert, dass bereits in den 70er Jahren Vertreter der Stadt Jülich bauwilligen Bürgern geraten haben, sie sollten sich dort ein Grundstück zulegen. Dies ist auch in erheblichem Umfang geschehen. Es sei unverständlich, weshalb den Menschen, die auf Anraten der Stadt Jülich ein (zukünftiges) Baugrundstück erworben haben, nicht die Chance erhalten, auch dort zu bauen und stattdessen die Anwohnerschaft insbesondere in der Petternicherstraße mit einem Gewerbegebiet belasten wollen. Die in den 1970er Jahren geplante und im Flächennutzungsplan verankerte wohnbauliche Entwicklungsreserve nördlich und östlich des Gebiets um die Petternicher Straße wird aufgrund der demografischen Entwicklung von Jülich auf lange Sicht voraussichtlich nicht mehr in der ursprünglich geplanten Ausdehnung tragbar sein. Die Stadt Jülich hat eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung; künftig ist mit einer abnehmenden GesamtEinwohnerzahl und damit einer langfristig sinkenden Nachfrage nach Wohnbauland zu rechnen. Zudem erstrecken sich die bisherigen Planungen der Stadt zur Abrundung und Sicherung von Wohnraum in Jülich auf die Bereiche um das ehemalige FH-Gelände sowie in den Bebauungsplangebieten Ölmühle und Lindenallee (Erweiterung). Vor aufgezeigtem Hintergrund ist es städtebaulich gerechtfertigt, unmittelbar in dem durch Lärm vorbelasteten und stark frequentierten Kreuzungsbereich Linnicher Straße / Von-Schöfer-Ring Wohnbebauung zu Gunsten der geplanten Sonderbaufläche zurückzunehmen. Die Entwicklung attraktiver Wohnungen ist hier städtebaulich nicht mehr zweckmäßig. Demgegenüber ergibt sich aus der verkehrsgünstigen Lage die besondere städtebauliche Eignung des Plangebiets für einen Bau- und Gartenmarkt. Der geplante Standort ist hervorragend an die überörtlichen Verkehrswege (Linnicher Straße / Von-Schöfer-Ring) angebunden und somit für Kundenverkehre gut erreichbar. Aus städtebaulicher Sicht und Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 34 aufgrund der konkreten Nachfrage nach Baumarktprodukten in Jülich und dessen Umgebung ist der gewählte Standort insofern als günstig zu bewerten. Dies, zumal im Stadtgebiet von Jülich keine geeignete Alternativ-Immobilie für die Entwicklung eines Baumarkts zur Verfügung steht. Grundsätzlich erhält das städtebauliche Konzept des Bebauungsplans – insbesondere die darin verankerten Vorkehrungen zum Lärmschutz – die Option weiterer Wohnnutzungen im weiteren Umfeld aufrecht und nimmt somit in besonderer Weise Rücksicht auf die im Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbauflächenreserven. Ob bzw. inwiefern künftig weitere gewerbliche Nutzungen zu Lasten der in den 1970er Jahren angedachten Wohngebiete im Bereich des Von-Schöfer-Rings zugelassen werden können, hängt von der weiteren Konkretisierung der Flächennutzungsplanung oder diese vorbereitenden Rahmenplanungen ab und obliegt nicht der Steuerung durch diesen Bebauungsplan. Seitens der Stadt Jülich existieren bereits informelle planerische Überlegungen zur Entwicklung weiterer nicht störender Gewerbeflächen im näheren Umfeld des Plangebiets. Sofern weitere Gewerbebetriebe anstelle bislang geplanter Wohnbaureserven angesiedelt werden sollten, gilt dann das Veranlasserprinzip, d.h. es ist auszuschließen, dass dort Gewerbebetriebe zugelassen werden, die durch Lärm oder andere Immissionen alleine oder in der Summe die vorhandene Wohnbebauung oder die Schule beeinträchtigen. Verbindliche und planerisch steuernde Regelungen hierzu sind dann in eigenen Bauleitplanverfahren zu treffen. 15 Schreiben vom 17.08.2009 Der Einwender wendet sich (als Ratsherr und Jülicher Unternehmer) ausdrücklich gegen die vorgesehene Bauleitplanung. Bereits die Erforderlichkeit der Planung sei anzuzweifeln. Gemäß § 1 Abs. 3 BauGB sind unter anderem die Belange der Wirtschaft, auch der mittelständischen Struktur zu beachten. Es ist zu befürchten, dass das von dem antragstellenden Bau-, Wohn- und Gartenmarkt vorgesehene Sortimentsangebot dem reinen Verdrängungswettbewerb dienen soll. Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Kundenverluste können bei der Neuansiedlung eines Bauund Gartenmarktes für Betriebe mit ähnlichem Sortimentsangebot nicht gänzlich ausgeschlossen werden. Die Bauleitplanung dient hier aber nicht der Steuerung von Wettbewerbsverhältnissen. Hinsichtlich der in Jülich vorhandenen Kaufkraft ist auf die Stellungnahme der Industrieund Handelskammer zu verweisen, wonach eine vorhandene Kaufkraft von 19,6 Mio. € für baumarktspezifische Sortimente vorhanden ist (Quelle: Gesellschaft für Seite 35 Dies kann von den betroffenen ansässigen mittelständischen Unternehmen mit ähnlichem oder gleichem Sortimentsangebot nicht hingenommen werden. Konsumgüterforschung). Insofern ist nicht von einer Deckung der gegebenen Kaufkraft durch das vorhandene Angebot auszugehen. Vor dem Hintergrund der zu erwartenden verbesserten Kaufkraftbindung in Jülich ist davon auszugehen, dass die Ansiedlung eines Baumarktes einen deutlich positiven Arbeitsplatzsaldo aufweisen wird. So wird durch den neuen Baumarkt insbesondere ein weiterer Abfluss von Jülicher Kaufkraft in die Nachbarkommunen deutlich eingeschränkt. Vor diesem Hintergrund ist nicht davon auszugehen, dass es durch die Neuansiedlung zu einem reinen Verdrängungswettbewerb in Jülich kommen wird. Zudem wird in die Abwägung eingestellt, dass ein großer Baumarkt mit einem breiten und tiefen Sortiment von den Jülicher Bürgern in den Stadtmarketing-Umfragen aus den Jahren 2001 vermisst wurde. Es sei weder nachvollziehbar noch einsichtig, dass das antragstellende auswärtige Unternehmen in einer unzulässigen Weise privilegiert werde. Die ansässigen und im selbigen Bereich handelnden Unternehmen aus Jülich haben in der Vergangenheit im selbigen Planbereich und für andere ausgewiesene Gewerbegebiete Bauanträge gestellt, die nach hiesiger Kenntnis sämtlich zurückgewiesen wurden. Nunmehr soll sogar der Flächennutzungsplan aufgrund des Antrags des auswärtigen Unternehmens geändert werden, da bislang an der Planstelle ausschließlich Wohnbaufläche vorgesehen ist. Eine Privilegierung eines Einzelnen liegt nicht vor, da die Stadt den Bebauungsplan im Rahmen ihrer Planungshoheit entwickelt und dabei städtebauliche Gründe – insbesondere die hervorragende Standorteignung – anführt. Zudem wird auf die vorangehende Antwort zu der in Jülich gegebenen baumarktspezifischen Kaufkraft verwiesen. Der Einwender erachtet das Verfahren als solches für bereits unzulässig. Die Stadt Jülich hätte zunächst einen Bedarfsentwicklungsplan für das Angebot des hier in Rede stehenden Sortiments für Jülich erstellen müssen, um sodann eine Rankingliste der möglichen Gewerbestandorte in Jülich zu entwerfen. Leider wird aber hier das Pferd von hinten aufgezäumt und sich in einer bekanntlich völlig überstürzten und damit nach hiesiger Auffassung unseriösen 'Hau-Ruck'-Aktion dem auswärtigen Investor fast schon mutmaßlich willfährig ausgeliefert, ohne irgendeine 'blasse Ahnung' von den tatsächlichen Bedürfnissen der Stadt Jülich bezogen auf das vom auswärtigen Investor angebotene Sortiment zu haben. Nach vorsichtiger rechtlicher Einschätzung sind schließlich derart viele rechtliche Unregelmäßigkeiten Das Fehlen eines leistungsfähigen modernen Bau- und Gartenmarktes in Jülich ist seit Jahren bekannt. Die Folge sind erhebliche Kaufkraftabflüsse in angrenzende Kommunen. Eine wesentliche Voraussetzung für die erfolgreiche Realisierung eines derartigen Projektes ist es, dass die politischen Gremien der Stadt Jülich im Rahmen ihrer Planungshoheit die planungsrechtlichen Voraussetzungen schaffen, sofern diese, wie in der Realität fast immer und auch im vorliegenden Fall, noch nicht gegeben sind, unter Beachtung der landes- und regionalpolitischen Vorgaben, die sich insbesondere aus den im Regionalplan festgelegten Zielen der Raumordnung hinsichtlich des Standortes, der Art und der Größe eines Einzelhandelsprojektes ergeben. Eine weitere wesentliche Voraussetzung ist es aber auch, dass der Investor oder Betreiber eines Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 36 16 bereits im Vorfeld und im Zuge des Aufstellungsbeschlusses festzustellen, dass der in Aussicht gestellte Bebauungsplan bereits aus rechtlichen Gründen, aber auch aus tatsächlichen Gründen nicht durchsetzbar sein dürfte. Einzelhandelsprojektes überhaupt über die erforderlichen Grundstücke zur Umsetzung des Projektes verfügen kann. Da es während eines derart umfassenden Verfahrens zur Schaffung des erforderlichen Planungsund Bauordnungsrechtes nicht auszuschließen ist, dass insbesondere systemgleiche Wettbewerber im näheren und weiteren Umfeld von Jülich versuchen werden, das Projekt zu verhindern oder zumindest zu verzögern, ist das Interesse des Investors nachvollziehbar, die Öffentlichkeit frühestmöglich aber erst dann zu informieren, wenn die privatrechtlichen Vereinbarungen zur Realisierung des Vorhabens gegeben sind, sofern die Stadt nicht, wie im vorliegenden Fall, alleinige Eigentümerin der Projektgrundstücke ist. Es liegt aber auch im Interesse der Stadt, dass insbesondere die Grundstücksverfügbarkeit gesichert ist, bevor umfassende Planungsverfahren durchgeführt werden. Nachdem die Kaufverträge für die benötigten Privatgrundstücke in diesem Bereich beurkundet waren, hatten dann die politischen Gremien der Stadt darüber zu befinden, ob die Stadt bereit ist, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Projekt zu schaffen und die entsprechenden städtischen Grundstücke auch an den Investor zu veräußern. Die Bereitschaft der Stadt, die planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen, dokumentiert sich im Aufstellungsbeschluss für diese Bauleitplanung. Daran schließen sich dann die umfangreichen Beteiligungsverfahren u. a. der Öffentlichkeit an. Insbesondere aus der frühzeitigen Beteiligung ergeben sich dann wertvolle Hinweise und Anregungen aus der Bevölkerung und von den beteiligten Behörden und Institutionen, um eine Bauleitplanung zu entwerfen, die die Grundlage für die bestmögliche Umsetzung des Projektes im Interesse aller Beteiligten sicher stellt. Diese Vorgehensweise entspricht der Vorgehensweise des Baugesetzbuches voll stellt keine 'Hau-Ruck'-Aktion dar. Der Einwender verweist auf die durch die bisherigen Kritiker auch öffentlich gemachten nachvollziehbaren Beschwerden zum geplanten Baumarkt. Der Verweis wird zur Kenntnis genommen. Hinsichtlich der Beschwerden und Bedenken anderer Planbetroffenen wird auf die Ausführungen weiter oben verwiesen. Schreiben vom 14.10.2009 Der Einwender hält die isolierte Ansiedlung des Toom-Marktes einer Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Die in den 1970er Jahren geplante und im Flächennutzungsplan verankerte Seite 37 zukunftsweisenden Gewerbeentwicklung als höchst abträglich. Die Ansiedlung eines singulären Gewerbemonumentes ohne jegliche infrastrukturelle Gewerbeanbindung, hier in Form eines Baumarktes, sei gleichermaßen höchst ungewöhnlich und im Sinne einer zukunftsweisenden Stadtentwicklung sinnlos und unergiebig. Eine planmäßig und langfristig angelegte Entwicklungskonzeption sei hier nicht erkennbar. wohnbauliche Entwicklungsreserve nördlich und östlich des Gebiets um die Petternicher Straße wird aufgrund der demografischen Entwicklung von Jülich auf lange Sicht voraussichtlich nicht mehr in der ursprünglich geplanten Ausdehnung tragbar sein. Die Stadt Jülich hat eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung; künftig ist mit einer abnehmenden GesamtEinwohnerzahl und damit einer langfristig sinkenden Nachfrage nach Wohnbauland zu rechnen. Zudem erstrecken sich die bisherigen Planungen der Stadt zur Abrundung und Sicherung von Wohnraum in Jülich auf die Bereiche um das ehemalige FH-Gelände sowie in den Bebauungsplangebieten Ölmühle und Lindenallee (Erweiterung). Vor aufgezeigtem Hintergrund ist es städtebaulich gerechtfertigt, unmittelbar in dem durch Lärm vorbelasteten und stark frequentierten Kreuzungsbereich Linnicher Straße / Von-Schöfer-Ring Wohnbebauung zu Gunsten der geplanten Sonderbaufläche zurückzunehmen. Die Entwicklung attraktiver Wohnungen ist hier städtebaulich nicht mehr zweckmäßig. Demgegenüber ergibt sich aus der verkehrsgünstigen Lage die besondere städtebauliche Eignung des Plangebiets für einen Bau- und Gartenmarkt. Der geplante Standort ist hervorragend an die überörtlichen Verkehrswege (Linnicher Straße / Von-Schöfer-Ring) angebunden und somit für Kundenverkehre gut erreichbar. Aus städtebaulicher Sicht und aufgrund der konkreten Nachfrage nach Baumarktprodukten in Jülich und dessen Umgebung ist der gewählte Standort insofern als günstig zu bewerten. Dies, zumal im Stadtgebiet von Jülich keine geeignete Alternativ-Immobilie für die Entwicklung eines Baumarkts zur Verfügung steht. Grundsätzlich erhält das städtebauliche Konzept des Bebauungsplans – insbesondere die darin verankerten Vorkehrungen zum Lärmschutz – die Option weiterer Wohnnutzungen im weiteren Umfeld aufrecht und nimmt somit in besonderer Weise Rücksicht auf die im Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbauflächenreserven. Ob bzw. inwiefern künftig weitere gewerbliche Nutzungen zu Lasten der in den 1970er Jahren angedachten Wohngebiete im Bereich des Von-Schöfer-Rings zugelassen werden können, hängt von der weiteren Konkretisierung der Flächennutzungsplanung oder diese vorbereitenden Rahmenplanungen ab und obliegt nicht der Steuerung durch diesen Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 38 Bebauungsplan. Seitens der Stadt Jülich existieren bereits informelle planerische Überlegungen zur Entwicklung weiterer nicht störender Gewerbeflächen im näheren Umfeld des Plangebiets. Sofern weitere Gewerbebetriebe anstelle bislang geplanter Wohnbaureserven angesiedelt werden sollten, gilt dann das Veranlasserprinzip, d.h. es ist auszuschließen, dass dort Gewerbebetriebe zugelassen werden, die durch Lärm oder andere Immissionen alleine oder in der Summe die vorhandene Wohnbebauung oder die Schule beeinträchtigen. Verbindliche und planerisch steuernde Regelungen hierzu sind dann in eigenen Bauleitplanverfahren zu treffen. Ein Hinweis der Stadt, dass mittel- und langfristig die Kapazitäten von Gewerbeansiedlungen in Jülich ausgeschöpft seien, ließen nichts Gutes für den Wirtschaftsstandort Jülich als Mittelzentrum schwanen. Die geplante Ansiedlung des Toom-Marktes in unmittelbarer Nachbarschaft der neuen Schirmer-Schule und inmitten eines bislang so ausgewiesenen Wohngebietes erscheine als Panikaktion. Der Aufstellungsbeschluss sei in 'Hau-Ruck'-Manier und ohne das Ergebnis der Bürgerbeteiligung abzuwarten, 'durchgezogen' worden. Es wird gebeten, die Eingabe vom 17. August 2009 unter Ergänzung durch den hiesigen Schriftsatz in den Abwägungsprozess der Verwaltungsgremien mit einzubeziehen und dem Einwender über das Ergebnis dieser Abwägung Nachricht zu geben. 17 Der Anregung, die Eingabe der gleichen Einwenderin vom 17.08.2009 in die Abwägung einzubeziehen, ist gefolgt. Es wird hierzu auf die Antworten zur Einwendung Nr. 15 verwiesen. Schreiben vom 18.07.2009 Die Einwendung nimmt Bezug auf einen nicht beigefügten Zeitungsartikel mit dem Titel 'Sorge gegen Gewerbegebiet'. Es wird dargelegt, dass der asphaltierte Wirtschaftsweg, der von der Petternicher Straße zum Von-Schöffer-Ring führt, von vielen Radfahrern und Fußgängern zu verschiedenen Zwecken benutzt werde. Hunde werden hier täglich ausgeführt, Kinder üben Radfahren, Erwachsene joggen oder gehen spazieren und weiteres mehr. Dies alles wäre erheblich gemindert, falls in dieser Gegend ein Gewerbegebiet entstünde. Zudem braucht Jülich weder dieses noch sonst was anderes als jetzt in dem genannten Gebiet. Es wird angeregt, Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Der vorhandene Wirtschaftsweg wird weitgehend erhalten; die bisherige Radwegefunktion wird dabei aufrechterhalten. Faktisch wird das genannte Gebiet durch das BaumarktVorhaben im Vergleich zum derzeitigen Zustand hinsichtlich der Erholungsqualität eingeschränkt. Dies ist jedoch hinnehmbar, da der städtebauliche Belang und das öffentliche Interesse, einen für Jülich fehlenden Bauund Gartenmarkt anzusiedeln, gegenüber der uneingeschränkten Erholungsfunktion überwiegen. Seite 39 keine der angedachten Baumaßnahmen umzusetzen. 18 Schreiben vom 24.07.2009 Den in den Einwendungen 3 bis 8 aufgeführten Argumenten wird zugestimmt. 19 Schreiben vom 13.07.2009 Posteingangsstempel) Im Bezug auf die in der Einwendung Nr.3 bis 8 genannten Aspekte wird auf die Antworten zu dem Schreiben Nr. 3 bis 8 verwiesen. (gem. Den in der Einwendung Nr. 3 (Schreiben vom 01.07.2009) aufgeführten Argumenten wird zugestimmt. Der Einwender ist nicht damit einverstanden, dass das im Flächennutzungsplan für die Wohnbebauung vorgesehene Gebiet nunmehr gewerblich bebaut werden soll. Dies stelle für die Anlieger eine unzumutbare Verschlechterung dar. Nicht akzeptabel sei auch, dass der Presse zu entnehmen sei, dass offenbar auch ein größeres Gewerbegebiet geplant ist, dass dann an die Petternicher Straße heranwachsen würde. Im Bezug auf die in der Einwendung Nr.3 genannten Aspekte wird auf die Antworten zu dem Schreiben Nr. 3 verwiesen. Es sei nicht hinzunehmen, dass eine LKW-Anlieferung auf der Südseite des geplanten Baukörpers stattfinden soll. Falls dort ein Gewerbe überhaupt zulässig sein sollte, so müsste doch wenigstens alles unternommen werden, um die Lärmbelästigung für die Anwohner zu minimieren. Da die Autobahn in Richtung Norden verläuft und dort auch niemand wohnt, müsse es eine Selbstverständlichkeit sein, dass sämtliche lärmintensiven Tätigkeiten, wie die Warenanlieferung durch LKW, in Nordrichtung stattzufinden haben. Die Bedenken, dass die geplante Warenanlieferung zu erheblichen Immissionskonflikten führen wird, werden nicht geteilt. Eine schalltechnische Untersuchung hat ergeben, dass aufgrund der erheblichen Entfernung des Plangebiets zu den vorhandenen Wohngebieten, die Immissionsrichtwerte der TA Lärm deutlich unterschritten werden. Negative Auswirkungen auf die Wohnbebauung sind insofern nicht gegeben, so dass es keiner Änderung des Plans bedarf. Es wird angeregt, im gesamten Baugebiet Merscher Höhe eine Wohnbebauung vorzunehmen. Bereits in den 70er Jahren haben Vertreter der Stadt Jülich bauwillige Bürgern geraten, sie sollten sich dort ein Grundstück zulegen. Dies ist auch in erheblichem Umfang geschehen. Es sei unverständlich, weshalb die Stadt den Menschen, die auf Anraten der Stadt Jülich ein (zukünftiges) Baugrundstück erworben haben, nicht die Chance gibt, auch dort zu bauen und stattdessen die Anwohnerschaft in der Petternicher Straße mit einem Gewerbegebiet belasten möchte. Die in den 1970er Jahren geplante und im Flächennutzungsplan verankerte wohnbauliche Entwicklungsreserve nördlich und östlich des Gebiets um die Petternicher Straße wird aufgrund der demografischen Entwicklung von Jülich auf lange Sicht voraussichtlich nicht mehr in der ursprünglich geplanten Ausdehnung tragbar sein. Die Stadt Jülich hat eine rückläufige Bevölkerungsentwicklung; künftig ist mit einer abnehmenden GesamtEinwohnerzahl und damit einer langfristig sinkenden Nachfrage nach Wohnbauland zu rechnen. Zudem erstrecken sich die bisherigen Planungen der Stadt zur Abrundung und Sicherung von Wohnraum in Jülich auf die Bereiche um das ehemalige FH-Gelände sowie in den Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 40 Bebauungsplangebieten Ölmühle und Lindenallee (Erweiterung). Vor aufgezeigtem Hintergrund ist es städtebaulich gerechtfertigt, unmittelbar in dem durch Lärm vorbelasteten und stark frequentierten Kreuzungsbereich Linnicher Straße / Von-Schöfer-Ring Wohnbebauung zu Gunsten der geplanten Sonderbaufläche zurückzunehmen. Die Entwicklung attraktiver Wohnungen ist hier städtebaulich nicht mehr zweckmäßig. Demgegenüber ergibt sich aus der verkehrsgünstigen Lage die besondere städtebauliche Eignung des Plangebiets für einen Bau- und Gartenmarkt. Der geplante Standort ist hervorragend an die überörtlichen Verkehrswege (Linnicher Straße / Von-Schöfer-Ring) angebunden und somit für Kundenverkehre gut erreichbar. Aus städtebaulicher Sicht und aufgrund der konkreten Nachfrage nach Baumarktprodukten in Jülich und dessen Umgebung ist der gewählte Standort insofern als günstig zu bewerten. Dies, zumal im Stadtgebiet von Jülich keine geeignete Alternativ-Immobilie für die Entwicklung eines Baumarkts zur Verfügung steht. Grundsätzlich erhält das städtebauliche Konzept des Bebauungsplans – insbesondere die darin verankerten Vorkehrungen zum Lärmschutz – die Option weiterer Wohnnutzungen im weiteren Umfeld aufrecht und nimmt somit in besonderer Weise Rücksicht auf die im Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbauflächenreserven. Ob bzw. inwiefern künftig weitere gewerbliche Nutzungen zu Lasten der in den 1970er Jahren angedachten Wohngebiete im Bereich des Von-Schöfer-Rings zugelassen werden können, hängt von der weiteren Konkretisierung der Flächennutzungsplanung oder diese vorbereitenden Rahmenplanungen ab und obliegt nicht der Steuerung durch diesen Bebauungsplan. Seitens der Stadt Jülich existieren bereits informelle planerische Überlegungen zur Entwicklung weiterer nicht störender Gewerbeflächen im näheren Umfeld des Plangebiets. Sofern weitere Gewerbebetriebe anstelle bislang geplanter Wohnbaureserven angesiedelt werden sollten, gilt dann das Veranlasserprinzip, d.h. es ist auszuschließen, dass dort Gewerbebetriebe zugelassen werden, die durch Lärm oder andere Immissionen alleine oder in der Summe die vorhandene Wohnbebauung oder die Schule beeinträchtigen. Verbindliche und planerisch steuernde Regelungen hierzu Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 41 sind dann in eigenen Bauleitplanverfahren zu treffen. 20 Werbegemeinschaft Jülich, Schreiben vom 07.07.2009 Prinzipiell müsste man sich freuen, wenn ein privater Investor durch ein neues Projekt eine Lücke im Versorgungsangebot der Stadt Jülich schließen möchte, Kaufkraft aus dem Umland in unsere Stadt lockt, Arbeitsplätze zu schaffen verspricht, der Stadt kurzfristig durch Grundstückskauf und langfristig durch Gewerbesteuerzahlungen finanziell hilft. Richtig ist auch, dass ein großer Baumarkt mit einem breiten und tiefen Sortiment von den Jülichern in den Stadtmarketing-Umfragen 2001 vermisst wurde. Bevor sich allerdings die Kaufmannschaft in voller Vorfreude dem Beschluss des Stadtrates zur notwendigen Änderung des Flächennutzungsplans und Aufstellung eines entsprechenden Bebauungsplanes zustimmen könnte, ergeben sich viele Fragen an die Stadt Jülich zum Vorhaben und zum Verfahren. Frage 1: Welche Schritte plant die Wirtschaftsförderung der Stadt, um die Auswirkung auf die betroffenen ansässigen mittelständischen Betriebe der Branche Bau-, Wohn- und Gartenmarkt abzufedern, um nicht zu riskieren, dass durch Verdrängungseffekte der Arbeitsplatzverlust den Zugewinn ausgleicht? Antwort zur Frage 1: Vor dem Hintergrund der zu erwartenden verbesserten Kaufkraftbindung in Jülich ist davon auszugehen, dass die Ansiedlung des Toom-Baumarktes einen deutlich positiven Arbeitsplatzsaldo aufweisen wird. So wird durch den neuen Baumarkt insbesondere ein weiterer Abfluss von Jülicher Kaufkraft in Nachbarkommunen deutlich eingeschränkt. Vor diesem Hintergrund ist nicht davon auszugehen, dass es durch die Neuansiedlung zu einem reinen Verdrängungswettbewerb in Jülich kommen wird. Es kann jedoch nicht abgestritten werden, dass der Baumarkt in Konkurrenz zu bereits vorhandenen Märkten stehen wird und dies auch zu Umsatzrückgängen einzelner Geschäfte führen könnte. Es ist jedoch nicht Aufgabe der städtischen Wirtschaftsförderung bzw. der Bauleitplanung, diese 'Auswirkungen' auf einzelne Märkte abzufedern. Frage 2: Hat man in der Vergangenheit mit gleichem Engagement versucht, die beklagte Versorgungslücke mit ansässigen Unternehmen zu decken? Antwort zur Frage 2: Grundsätzlich sucht die SEG Jülich den Kontakt zu Jülicher Unternehmen und unterstützt, fördert und begleitet diese bei ihren Erweiterungsplänen. In der Vergangenheit hat sich die Stadt darum bemüht, einen Jülicher Baufachhandel in das Gewerbegebiet Königskamp umzusiedeln. Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 42 Letztendlich war dies aber leider wirtschaftlich nicht umsetzbar. Auch die geplante Ansiedlung eines Baumarktes in der Nachbarschaft der Neuen FH konnte wegen technischer Schwierigkeiten nicht weiter verfolgt werden. Frage 3: Gilt für dieses Projekt und auch für das gesamte Gelände die so genannte 'Kölner Liste'? Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Antwort zur Frage 3: Bekanntlich steht in den Innenstädten nicht genügend Fläche zur Verfügung, um alle Sortimente des Einzelhandels anbieten zu können. Daher ist es üblich, gewisse Sortimente auch außerhalb der Innenstadt anzubieten, in der Regel in einem so genannten Einzelhandelsgroßprojekt an einem PKWorientierten Standort, zum Beispiel Möbel, Bauund Gartenmarktartikel und Kraftfahrzeuge. Wesentlich für die Genehmigungsfähigkeit dieses großflächigen Einzelhandels ist, dass dort Sortimente, die für den Handel in der Innenstadt relevant sein könnten (zentrenund nahversorgungsrelevante Sortimente), nur in begrenztem Umfang zulässig sind. Lange Zeit war die Frage, welches Sortiment zentrenund nahversorgungsrelevant ist und welches nicht, rechtlich nicht abschließend geklärt. Zu dieser Zeit haben verschiedene Kommunen als Orientierungshilfe die von unterschiedlichen Industrieund Handelskammern erarbeiteten Listen zur Unterscheidung der Sortimente nach Zentrenrelevanz verwandt. Die bekanntesten sind die 'Kölner Liste', die 'Berliner Liste', die 'Bielefelder Liste' und die 'Freiburger Liste'. Teilweise sind entsprechende Listen auch in den Raumordnungsprogrammen veröffentlicht worden. Verschiedene Gerichte haben jedoch die einheitliche Anwendung dieser pauschalierten Listen für die Bauleitplanung verschiedener Kommunen für nicht rechtmäßig beurteilt. Mitte 2007 hat das Land Nordrhein-Westfalen mit einer entsprechenden Änderung des Gesetzes zur Landesentwicklung (Landesentwicklungsprogramm – LEPro – mit 31.12.2011 ist dessen Gültigkeit abgelaufen) die Kommunen verpflichtet, die zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimente für ihr Gebiet festzulegen. Der Stadtrat der Stadt Jülich hat die gesetzliche Verpflichtung mit seinem Beschluss vom 25.09.2008 erfüllt und die für Jülich relevanten Sortimente bestimmt. Diese beschlossene Aufstellung ist damit seitdem die Grundlage für alle Jülicher Bauleitpläne im Hinblick auf die zentren- und Nahversorgungsrelevanz bestimmter Sortimente. Seite 43 Frage 4: Durch welche Maßnahmen und Einschränkungen wird sichergestellt, dass in dem nun geplanten Bauprojekt auch auf Dauer nur das benannte Sortiment in den genannten Flächengrößen angeboten wird und die innenstadtschädliche Fläche von 800 qm nicht vergrößert wird? Antwort zur Frage 4: Eine Genehmigung für zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente in einer innenstadtschädlichen Größenordnung ist rechtlich nicht zulässig und wird es daher auch nicht geben. Ein wesentliches raumordnerisches Ziel ist der Schutz der Innenstädte. Ein Bauleitplan (Flächennutzungsund / oder Bebauungsplan) der gegen diese Vorgaben verstößt, wäre nicht genehmigungsfähig. Aus diesem Grunde wird für die zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimente eine verträgliche Obergrenze festgesetzt, die in diesem Fall mit 800 qm noch deutlich hinter dem gesetzlich Zulässigen bleibt. Sowohl die Gesamtverkaufsfläche als auch die maximal zulässige Fläche der zentrenund nahversorgungsrelevanten Sortimente sollen im Bebauungsplan festgelegt werden und sind somit verpflichtende Vorgaben für die Baugenehmigung. Eine größere Fläche für die betreffenden Sortimente wäre als nicht genehmigte Nutzungsänderung einer baulichen Anlage zu klassifizieren. Nicht genehmigte Nutzungsänderungen stellen Ordnungswidrigkeiten dar, die mit einer empfindlichen Geldbuße geahndet werden können. Frage 5: Ist nicht speziell bei dem in der Zeitung genannten Toom-Markt durch die Zugehörigkeit zum ReWe-Konzern zu befürchten, dass andere Nutzungen geplant werden? Antwort zur Frage 5: Grundlage für die Baugenehmigung werden die Festsetzungen des Bebauungsplans sein. Insofern ist – unabhängig von in der Zeitung genannten Betreibern – mit dem Bebauungsplan auch sichergestellt, dass hier z. B. kein SB-Warenhaus entstehen kann. Frage 6: Welche Vorstellungen gibt es im Rathaus für die angrenzenden Flächen? Antwort zur Frage 6: Die Nutzung der angrenzenden Flächen ergibt sich zunächst aus dem Flächennutzungsplan. Ob im Norden der 'Merscher Höhe' eine weitere Wohnbebauung weiterhin zweckmäßig sein wird, ist in eigenen Konzepten zu prüfen und obliegt nicht der Regelungstiefe dieses Bebauungsplans. Hierzu wird auch auf die diesbezügliche Antwort zur Einwendung Nr.1 verwiesen. Frage 7: Wie will man verhindern, dass sich in der Nachbarschaft weitere Märkte ansiedeln, die in der Summe der einzelnen Flächen und Branchen dem Handel in der Innenstadt große Konkurrenz machen? Antwort zur Frage 7: Grundlage für die Ansiedlung weiterer Einzelhandelsmärkte ist eine entsprechende Bauleitplanung, also die Änderung des Flächennutzungsplans und die Aufstellung eines Bebauungsplans. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind bereits mit der Beantwortung der Fragen 3 bis 5 detailliert dargelegt. Diese Bestimmungen können nicht dadurch umgangen werden, dass mehrere einzelne Bebauungspläne im räumlichen Zusammenhang aufgestellt Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 44 werden, die lediglich in Einzelbetrachtung den raumordnerischen Anforderungen entsprechen. Ergänzend sei jedoch darauf verwiesen, dass sowohl die Ziele der Raumordnung als auch die entsprechende Bauleitplanung keine Instrumente des Wettbewerbsschutzes darstellen. In Bauleitplänen umzusetzende Raumordnungsziele stellen grundsätzlich auf den Schutz von Versorgungsstrukturen ab. Die Innenstadt soll und muss ihre Funktion als bedeutsamster Versorgungsbereich behalten. Konkurrenzschutz für einzelne Betriebe kann jedoch über die Bauleitplanung nicht realisiert werden. Frage 8: Hält man an dem Ziel der Stärkung und Attraktivitätssteigerung der Innenstadt weiterhin fest und ist gewillt, alles dafür Notwendige zu tun? Frage 9: Warum konnte man dem Investor oder früheren Nachfragern keine Fläche in einem oder mit Anbindung an ein bestehendes Gewerbegebiet anbieten? Antwort zur Frage 8: Ja Frage 10: Wie will man verhindern, dass nun auch an diesem Ortseingang der unschöne Eindruck einer Stadt mit zersiedeltem und unattraktivem Ortsrand entsteht? Antwort zur Frage 10: Durch entsprechende Festsetzungen gestalterischer Art (Werbung) sowie zur Eingrünung wird erreicht, dass kein 'unattraktiver Ortsrand' entsteht. Hierzu erfolgt eine abschließende Höhenbeschränkung des Vorhabens, eine randliche Eingrünung in Form einer Hecke, eine Begrünung der Versickerungsflächen sowie eine Parkplatzbegrünung mit Einzelbäumen. Frage 11:Wie hoch ist die tatsächlich geplante und genehmigte Bauhöhe bei 'eingeschossiger Bebauung' eines Baumarktes, z.B. so wie bei Hornbach? Antwort zur Frage 11: Die maximal zulässige Gebäudehöhe des Hauptbaukörpers beträgt maximal rund 8 m über Gelände. Der im Norden gelegene Haupteingang wird max. rund 10,50 m Höhe über Gelände betragen. Im Süden des Baukörpers ist überdies ein räumlich dem Hauptbaukörper deutlich untergeordnetes Staffelgeschoss mit rd. 10 m Höhe geplant. Frage 12: Wenn in der Nachbarschaft weiterhin die geplante Wohnbebauung beabsichtigt sein sollte: Mit welchen Abschlägen auf Verkaufspreise für dieses Gelände rechnet man, wenn bereits jetzt die Anwohner der Petternicher Straße auf die Belästigungen aufmerksam machen? Antwort zur Frage 12: Zurzeit können zu der Wertigkeit des Geländes und zu einem etwaigen Verkaufspreis keine quantitativen Aussagen gemacht werden. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass die Fläche des Baumarktes aufgrund der hier vorliegenden Lärmemissionen inmitten des Kreuzungsbereichs Von-Schöfer-Ring / Linnicher Straße ohnehin nicht für eine Wohnbebauung prädestiniert ist. Der Baukörper des Baumarktes wird eine Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Antwort zur Frage 9: Die vorhandenen Flächen in den Gewerbegebieten Königskamp und Heckfeld sind für die Ansiedlung eines zeitgemäßen Baumarktes nicht geeignet, da die größte verfügbare Fläche lediglich 9.000 qm groß ist. Seite 45 Schallschutzfunktion übernehmen, so dass die Lärmimmissionen der Autobahn und des Von-Schöfer- Rings im verbleibenden Teil der Fläche gemindert werden. Frage 13:Wird in der Kernstadt auch Fläche für Wohnbebauung angeboten, die nicht unmittelbar in der Nachbarschaft eines Gewerbegebietes liegt? - Antwort zur Frage 13: Aufgrund fehlender Flächen ist es grundsätzlich schwierig, Wohnbaugebiete in der Innenstadt auszuweisen. Die SEG Jülich hat mit der 'Meyburginsel' ein innenstadtnahes Baugebiet in der Vermarktung und mit dem Baugebiet 'Ölmühle' ein weiteres in der Planung. Frage 14: Und falls man diesen ursprünglichen Plan zugunsten weiterer Gewerbeansiedlung ändern möchte: Wie will man die leeren Flächen in den bereits erschlossenen Gebieten vermarkten, wie den Investoren dort gegenüber die Erschließung des neuen Gebietes begründen? Antwort zur Frage 14: a) Die Vermarktung des Gewerbegebietes Königskamp II ist in den vergangenen Jahren erfolgreich verlaufen. Dies belegt auch das jährlich erscheinende Gewerbeflächenmonitoring der AGIT, in dem die Gewerbeflächenverkäufe in den einzelnen Kommunen dargestellt werden. Die Stadt Jülich ist in den letzten Jahren in diesen Rankings durchweg gut positioniert gewesen. Trotz Wirtschaftskrise liegen für das Gewerbegebiet Königskamp II mehrere konkrete Gewerbeflächenanfragen vor. b) Die Erschließung der Fläche 'Am Klingerpützchen' ist notwendig, da großflächiger Einzelhandel in dem bestehenden Gewerbegebiet Königskamp II nicht angesiedelt werden kann (siehe hierzu auch Antwort zur Frage 9). Frage 15: Warum ist bei diesem Projekt zwischen Bekanntwerden in der Öffentlichkeit und ersten Beschlüssen eine solche Dringlichkeit geboten? Antwort zur Frage 15: Eine wesentliche Voraussetzung für die erfolgreiche Realisierung eines derartigen Projektes ist es, dass die politischen Gremien der Stadt Jülich im Rahmen ihrer Planungshoheit die planungsrechtlichen Voraussetzungen schaffen, sofern diese, wie in der Realität fast immer und auch im vorliegenden Fall, noch nicht gegeben sind, unter Beachtung der landes- und regionalpolitischen Vorgaben, die sich insbesondere aus den im Regionalplan festgelegten Zielen der Raumordnung hinsichtlich des Standortes, der Art und der Größe eines Einzelhandelsprojektes ergeben. Eine weitere wesentliche Voraussetzung ist es aber auch, dass der Investor oder Betreiber eines Einzelhandelsprojektes überhaupt über die erforderlichen Grundstücke zur Umsetzung des Projektes verfügen kann. Da es während eines derart umfassenden Verfahrens zur Schaffung des erforderlichen Planungsund Bauordnungsrechtes nicht auszuschließen ist, dass insbesondere systemgleiche Wettbewerber im näheren und weiteren Umfeld von Jülich versuchen werden, das Projekt zu verhindern oder Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 46 zumindest zu verzögern, ist das Interesse des Investors nachvollziehbar, die Öffentlichkeit frühestmöglich aber erst dann zu informieren, wenn die privatrechtlichen Vereinbarungen zur Realisierung des Vorhabens gegeben sind, sofern die Stadt nicht, wie im vorliegenden Fall, alleinige Eigentümerin der Projektgrundstücke ist. Es liegt aber auch im Interesse der Stadt, dass insbesondere die Grundstücksverfügbarkeit gesichert ist, bevor umfassende Planungsverfahren durchgeführt werden. Nachdem die Kaufverträge für die benötigten Privatgrundstücke in diesem Bereich beurkundet waren, hatten dann die politischen Gremien der Stadt darüber zu befinden, ob die Stadt bereit ist, die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Projekt zu schaffen und die entsprechenden städtischen Grundstücke auch an den Investor zu veräußern. Die Bereitschaft der Stadt, die planungsrechtlichen Voraussetzungen zu schaffen, dokumentiert sich im Aufstellungsbeschluss für diese Bauleitplanung. Daran schließen sich dann die umfangreichen Beteiligungsverfahren u. a. der Öffentlichkeit an. Insbesondere aus der frühzeitigen Beteiligung ergeben sich dann wertvolle Hinweise und Anregungen aus der Bevölkerung und von den beteiligten Behörden und Institutionen, um eine Bauleitplanung zu entwerfen, die die Grundlage für die bestmögliche Umsetzung des Projektes im Interesse aller Beteiligten sicher stellt. Da die Grundstücksverfügbarkeit erst unmittelbar vor den Ausschusssitzungen, aber damit noch rechtzeitig gesichert werden konnte, bestand kein Anlass, von der geplanten Terminierung der politischen Beschlüsse abzuweichen. Frage 16: Warum ist eine Information aus dem Rathaus an die Werbegemeinschaft und andere Interessierte unterblieben, wo doch Instrumente wie 'Runder Tisch' oder Stadtmarketing zur Verfügung stehen – und man doch sonst die kurzen Wege lobt? Antwort zur Frage 16: Die Grundstücksverhandlungen mit den Eigentümern konnten erst unmittelbar vor den Ausschusssitzungen abgeschlossen werden. (siehe auch Antwort zu Frage 15) Frage 17: Ist es Zufall, dass der Beschluss unmittelbar vor den Ferien gefasst wurde und Möglichkeiten zur Diskussion sowie Stellungnahmen und Einreden damit deutlich erschwert werden? Antwort zur Frage 17: Ja. Im Zuge des Bauleitplanverfahrens ist eine umfassende Beteiligung der Bürger als auch der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durch ein zweistufiges Beteiligungsverfahren sichergestellt. Zunächst erfolgte die frühzeitige Beteiligung, für die bereits aufgrund der Ferienzeit eine deutlich längere Frist als üblich vorgesehen war. Aus dieser ersten Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 47 Beteiligungsrunde ergaben sich für die Stadt umfassende sachdienliche Stellungnahmen, die dazu genutzt werden, den Entwurf des Bebauungsplans in ein städtebauliches Konzept mit dem Ziel einer verträglichen Integration der im Plangebiet vorgesehenen baulichen Nutzung sowohl in das nähere als auch in das weiter gefasste Umfeld zu erarbeiten. Dieses Konzept wird in einer zweiten Öffentlichkeitsbeteiligung allen Bürgern und zu beteiligenden Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange mit der erneuten Möglichkeit zur Stellungnahme vorgestellt. Frage 18: Warum setzt man sich und mögliche Investoren mit dem schnellen Verfahren sowie ungenügender Informationsvermittlung und mangelnder Diskussion über ein so wichtiges Projekt einer Gerüchteküche aus? 21 Antwort zur Frage 18: Es handelt sich beim vorliegenden Bebauungsplan um ein ganz normales Bauleitplanverfahren. Über die weitere 'Informationsvermittlung' siehe Antwort zur Frage 17. Stadtmarketing Jülich, Schreiben vom 27.08.2009 Für die Ansiedlung eines großen Baumarktes in Jülich spricht, dass zuletzt im Stadtmarketing-Gutachten 2002 von Jülichern das Fehlen eines großen Baumarktes (wie besonders auch eines Kaufhauses und eines Kinos) bemängelt wurde und im Vergleich zu einer Erhebung 1994 wurden 20% des Bedarfs weniger in Jülich eingekauft. Weniger Jülicher müssten in die Nachbarstädte ausweichen, sollte Jülich einen Markt mit ähnlich großem Sortiment erhalten. Die Einkaufsstadt wäre um eine Attraktion reicher, mehr Kaufkraft könnte gebunden werden und mancher Heimwerker aus dem Nordkreis würde den Weg nach Jülich finden. In der Stadt gäbe es einen Arbeitgeber mehr, Grundstücksverkauf sowie Steuereinnahmen helfen der Stadtkasse. Die Ausführungen werden zur Kenntnis genommen. Die Ansiedlung birgt auch Risiken für den Standort Jülich. Vor einer endgültigen Entscheidung des Rates sollten Nachteile quantifiziert, Risiken abgewogen und Bedenken restlos ausgeräumt werden, die nach dem plötzlichen Bekanntwerden des Projektes in einem Gebiet, das bisher für Wohnraum verplant war, laut werden. Dazu gehören: Abwägung der Konsequenzen auf andere Branchenbetriebe und die Zentralität der Innenstadt. Selbst wenn man jetzt nur Den Anregungen ist bereits gefolgt. Der Bebauungsplan schließt großflächige und somit innenstadtschädliche Sortimentsangebote aus. Der Vollzug und die Einhaltung der Sortimentsobergrenzen werden im Baugenehmigungsverfahren geprüft. Die Ansiedlung eines Bau- und Gartenmarktes in Stadtrandlage führt insofern im konkreten Falle – insbesondere da der Baumarkt nicht Teil einer Einzelhandelsagglomeration ist – nicht zu einem Attraktivitätsverlust der Innenstadt. In der Regel dient der Baumarkt der Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 48 22 von einem Garten- und Baumarkt mit 800 qm großem 'innenstadtrelevanten' Sortiment sowie Bistro ausgeht, hat das Konsequenzen an anderer Stelle. Deren genaue Definition muss verbindlich festgelegt werden, damit es keine weitere Innenstadtkonkurrenz wird. Die Überwachung der Einhaltung der zunächst vereinbarten Sortimente und Größenordnung muss gesichert werden. Versorgung der Bevölkerung mit speziellen Sortimenten, die nicht dem innenstadttypischen 'shopping' dienen. Da die zentrenrelevanten Sortimente innerhalb des Baumarktes stark begrenzt werden, werden der Innenstadt insofern keine Kunden abgezogen. Bei Erfolg des Marktes und dem Kaufpotenzial von (in einigen Jahren) ca. 1600 Schülern in unmittelbarer Nähe wird der Druck anderer Betriebe zur Ansiedlung so groß sein, so dass man heute wirksame Schritte festlegen muss, um in der Summe der neuen Verkaufsfläche eine starke Konkurrenz zur Innenstadt zu vermeiden. Das Umfeld des Plangebietes ist bislang als Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan dargestellt. Eine Ansiedlung weiterer Gewerbebetriebe ist insofern nicht Gegenstand dieses Planverfahrens. Ob bzw. inwieweit künftig weitere Gewerbebetriebe angesiedelt werden können und wie dort Einzelhandel zu steuern sein würde, ist in eigenen Planverfahren oder informellen Planungsschritten zu prüfen. Insgesamt stellt sich die Frage nach der Wirkung vieler diskutierter Großprojekte auf die Zentralität der Innenstadt. Bei Realisierung aller Planungen verliert die Innenstadt Schüler der Schirmerschule (Stadtrand) - Schüler der Realschule (Schulzentrum Nord) - Besucher der Stadthalle (Verzicht oder Schulzentrum) Besucher des Hallenbades (Schwimmleistungszentrum Rur). Alternativplanungen für diese Gelände bzw. ein neues Dienstleistungszentrum bedeuten für die Innenstadt keine erkennbare Attraktivitätssteigerung. Diese Überlegungen sollten auch bei der Ansiedlung eines Baumarktes berücksichtigt werden mit dem Ziel: was nutzt der Vitalität der Innenstadt? Die Ansiedlung eines Bauund Gartenmarktes in Stadtrandlage führt im konkreten Falle – insbesondere da der Baumarkt nicht Teil einer Einzelhandelsagglomeration ist – nicht zu einem Attraktivitätsverlust der Innenstadt. In der Regel dient der Baumarkt der Versorgung der Bevölkerung mit speziellen Sortimenten, die nicht innenstadttypisch dem 'shopping' dienen. Da die zentrenrelevanten Sortimente innerhalb des Baumarktes stark begrenzt werden, werden der Innenstadt insofern keine Kunden abgezogen. Eine Lehre aus der Diskussion über dieses Projekt sollte sein, dass man Planungen und Ziele der Stadtentwicklung vorab festlegt. Ein 'Masterplan' kann sicherlich nicht alle Eventualitäten erfassen, die öffentliche Diskussion darüber zeigt aber die Möglichkeiten auf, so dass Einwände nicht erst dann aufkommen, wenn ein Investor für Jülich gefunden worden ist. Das Umfeld des Plangebiets ist bislang als Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan dargestellt. Eine Ansiedlung weiterer Gewerbebetriebe ist insofern nicht Gegenstand dieses Planverfahrens. Ob bzw. inwieweit künftig weitere Gewerbebetriebe angesiedelt werden können und wie dort Einzelhandel zu steuern sein würde, ist in eigenen Planverfahren oder informellen Planungsschritten (wie bspw. in einem 'Master- oder Rahmenplan') zu prüfen. Dies ist jedoch nicht Gegenstand dieses Bauleitplanverfahrens. Schreiben Düsseldorf der Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Bezirksregierung Seite 49 (Kampfmittelbeseitigungsdienst - KBD) vom 06.08.2009 Die Plangebietsfläche liegt in einem Bombenabwurf- und Kampfgebiet mit starkem Granatbeschuss. Zusätzlich liegen Hinweise auf eine mögliche Existenz von Kampfmitteln bzw. Militäreinrichtungen des 2. Weltkrieges (FlaksteIlung und Laufgraben) vor. Es wird empfohlen, eine geophysikalische Untersuchung durchzuführen. Sofern es nach 1945 Aufschüttungen gegeben hat, sind diese bis auf das Geländeniveau von 1945 abzuschieben. Diese bauseitig durchzuführende Arbeit vorbereitender Art sollte, falls keine anderen Gründe dagegen sprechen, zweckmäßigerweise mit Baubeginn durchgeführt werden. Zur genauen Festlegung des abzuschiebenden Bereichs und der weiteren Vorgehensweise wird um Terminabsprache für einen Ortstermin mit einem Mitarbeiter des KBD gebeten. Vorab werden dann zwingend Betretungserlaubnisse der betroffenen Grundstücke und eine Erklärung inkl. Pläne über vorhandene Versorgungsleitungen benötigt. Sofern keine Leitungen vorhanden sind, ist dieses schriftlich zu bestätigen. Erfolgen zusätzliche Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen etc. empfehle ich eine Sicherheitsdetektion. Die weitere Vorgehensweise ist dem beiliegenden Merkblatt zu entnehmen. 23 Schreiben des 26.08.2009 Kreises Düren Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und im Rahmen des Planvollzugs beachtet. Zudem wird ein diesbezüglicher Hinweis für die künftigen Bauherren in die Planurkunde übernommen. vom Es wird dargelegt, dass der dem Verfahren beigefügte Lageplan nicht mehr den aktuellen Gegebenheiten entspreche. Zwischenzeitlich sei damit begonnen worden in unmittelbarer Nähe des Planungsgebietes in südöstlicher Richtung einen neuen Schulkomplex zu errichten. Im Zuge des Bauleitplanverfahrens ist zu ermitteln, wie sich der geplante Baumarkt lärmtechnisch auf die neue Schule auswirkt. Nach Vorlage dieses Ergebnisses kann eine endgültige immissionsschutzrechtliche Stellungnahme erfolgen. Der Anregung wird gefolgt. Die schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan hat bereits die Auswirkungen auf die Schule betrachtet. Die Ergebnisse der schalltechnischen Untersuchung werden dem Kreis Düren zur Abstimmung vorgelegt. Aus wasserwirtschaftlicher Sicht sind folgende Belange zu berücksichtigen: Niederschlagswasserbeseitigung: Die Versickerungsfähigkeit des Untergrundes wurde bisher nicht Der Hinweis, dass keine Erkenntnisse über das Vorkommen streng geschützter Arten vorliegen wird zur Kenntnis genommen. Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Die Anforderungen zur hydrogeologischen Untersuchung des Untergrundes sowie der Niederschlagswasserversickerung und auch der Eingriffs- Ausgleichsbilanzierung sind zwischenzeitlich erfüllt. Den diesbezüglichen Anregungen ist insoweit gefolgt. Seite 50 nachgewiesen. Das hydrogeologische Gutachten ist der Unteren Wasserbehörde vor der Offenlage vorzulegen. Die Machbarkeit des Entwässerungskonzeptes ist unter Berücksichtigung der Erlasse des MURL bzw. MUNLV vom 18.05.1998 sowie 26.05.2004, des o.g. Gutachtens, einer Regenwasserrückhaltung und Vorbehandlung bis zur Offenlage nachzuweisen. Der rechtsverbindliche Landschaftsplan Ruraue stellt für den Planbereich das Entwicklungsziel 8 'Wiederherstellung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes und landschaftsgerechte Gestaltung des Landschaftsbildes bei Eingriffen in Natur und Landschaft' dar. Erkenntnisse über das Vorkommen besonders bzw. streng geschützter Arten liegen nicht vor. Die in der Begründung unter Nr. 1.6 angesprochene Eingriffs/ Ausgleichsberechnung ist nicht vorgelegt worden, so dass keine Prüfung bezüglich der Eingriffsregelung möglich ist. Bei der Bereitstellung einer Kompensationsfläche aus dem 'Flächenpool' ist kein öffentlichrechtlicher Vertrag erforderlich. 24 Schreiben der IndustrieHandelskammer vom 30.07.2009 und Bei dem geplanten Vorhaben handele es sich um einen großflächigen Einzelhandelbetrieb mit nichtzentrenrelevantem Kernsortiment. Bei solchen Vorhaben sind die Ziele der Raumordnung und Landesplanung gem. § 24a LEPro NRW zu beachten. Das Vorhaben befindet sich innerhalb eines Allgemeinen Siedlungsbereiches. Da es sich um einen Betrieb mit nichtzentrenrelevantem Kernsortiment handelt, ist dieser auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche zulässig. Allerdings liegt der gemäß § 24a LEPro NRW notwendige Verträglichkeitsnachweis den Unterlagen nicht bei. Nach Berechnungen der IHK steht der vorhandenen Kaufkraft (19,6 Mio. Euro für baumarktspezifisches Sortiment; Quelle: Gesellschaft für Konsumgüterforschung) ein voraussichtlicher Umsatz von 18 Millionen Euro gegenüber. Demnach ist auch die landesplanerische Verträglichkeit des Vorhabens gegeben. Vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass der Umfang zentrenrelevanter Nebensortimente gem. § 24a LEPro Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Die Ausführungen zur nachweislichen Verträglichkeit des Vorhabens werden zur Kenntnis genommen. Ergänzend wird in die Abwägung eingestellt, dass die Kaufkraftabschöpfung durch den geplanten Bau- und Gartenmarkt in der Realität erheblich geringer ausfallen wird als dies von der IHK mit ungewichteten 18 Mio. € abgeschätzt wurde. Dies begründet sich in den geringeren und gewichteten Flächenproduktivitäten des im Konkreten geplanten toom-Baumarktes mit erheblichen Flächenanteilen nicht überdachter Außenflächen sowie überdachter, nicht beheizter Verkaufsflächen. Diese generieren im Vergleich zum Hauptgebäude geringere Kundenströme und erheblich geringere Flächenumsätze, was in den Umsatzberechnungen zu berücksichtigen ist. Die durchschnittlichen Flächenleistungen aller toom-Baumärkte in Deutschland betrugen im Jahre 2010 gemäß DIY-Statistik des Dähne Verlags 1.058 € je qm gewichtete Verkaufsfläche. Daraus errechnet sich unter Ansatz von 9.000 qm ungewichteter Verkaufsfläche von 9,5 Mio. € jährlich. Selbst wenn man eine kalkulatorisch um 20% erhöhte Seite 51 NRW auf max. 10% der Verkaufsfläche zu begrenzen sind. 25 Landesbetrieb Straßen NRW Regionalniederlassung Ville-Eifel Schreiben vom 23.07.2009 – - Gegen die o. g. Bauleitplanung bestehen seitens der Straßenbauverwaltung grundsätzlich keine Bedenken. Aufgrund des Entwurfskonzeptes wird davon ausgegangen, dass die Erschließung über den Von-Schöfer-Ring erfolgt. Es wird gebeten, die Anbaubeschränkungszone von 20 m vom äußeren befestigten Fahrbahnrand der L253 einzuhalten. Zudem sei das Bebauungsplangebiet nicht übersteigbar und lückenlos zur L 253 hin unter Berücksichtigung der Sichtdreiecke einzufrieden. In Bezug auf die Errichtung von Werbeanlagen ist § 28 StrWG i. V. m. § 25 StrWG zu beachten. Die Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung und nur bis zur jeweiligen Gebäudeoberkante zulässig. Anlagen der Außerwerbung dürfen bis zu einer Entfernung von 20 m, gemessen vom äußeren Rand der für den Kfz-Verkehr bestimmten Fahrbahn, nicht errichtet werden. Werbeanlagen mit retroreflektierender bzw. fluoreszierender Wirkung dürfen nicht verwendet werden. Eventuelle Beleuchtung ist zur Landesstraße hin so abzuschirmen, dass die Verkehrsteilnehmer nicht geblendet werden. 26 Flächenleistung zugrunde legt, wird das gemäß IHK-Stellungnahme allein in Jülich vorhandene Kaufkraftpotenzial von 19 Mio. € mit 11,4 Mio. € Umsatz bei weitem nicht vollständig abgeschöpft. Insofern wird auch dem Grundsatz des zwischenzeitlich außer Kraft getretenen LePro Rechnung getragen, wonach Einzelhandelsvorhaben oder deren Erweiterungen nicht mehr als die in der Standortgemeinde vorhandene sortimentsspezifische Kaufkraft binden soll. Der vorgebrachten Anregung zur Steuerung der zentrenrelevanten Sortimente wird vollumfänglich gefolgt. Die Ausführungen zur Anbauverbotszone sowie zur Einfriedung des Vorhabens werden im Rahmen der Bauleitplanung beachtet. Hinsichtlich der Werbeanlagen wird der Anregung weitgehend gefolgt. Lediglich im nördlichen Bereich des Bau- und Gartenmarktes wird eine über das Gebäude hinausragende Werbeanlage – also an der Stätte der Leistung – zugelassen, die jedoch die Belange der Verkehrssicherheit auf der Landesstraße nicht berührt. Landesbetriebes Straßenbau NRW, Autobahnniederlassung Krefeld, Schreiben vom 05.08.2009 Es bestehen keine grundsätzlichen Bedenken gegen den Bebauungsplan. Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Den vorgebrachten Anregungen wird im Rahmen des Bauleitplanverfahrens Seite 52 Es wird vorausgesetzt, dass der geplante Bau-, Wohn- und Gartenmarkt verkehrsgerecht sowie leistungsfähig in das Gesamtsystem des umliegenden Straßennetzes eingebunden werden kann. Das Plangebiet befindet sich im Einflussbereich mehrerer Verkehrslärmquellen. Rein vorsorglich wird darauf hingewiesen, dass evtl. erforderliche Lärmschutzmaßnahmen im Rahmen der kommunalen Bauleitplanung zu berücksichtigen sind. Festsetzungen zu Lasten der Straßenbauverwaltung dürfen nicht vorgenommen werden. 27 Landwirtschaftskammer Schreiben vom18.08.2009 NRW – Das Plangebiet zerteilt den bestehenden Ackerfeldblock ungünstig. Zwischen dem Von-Schöfer-Ring und dem Plangebiet verbleibt eine für die Landwirtschaft unwirtschaftliche Restfläche. Es ist aus Sicht der Landwirtschaft sinnvoll, das Plangebiet direkt an den Von-Schöfer-Ring anzuschließen. Die Landwirtschaftskammer NRW begrüßt die Anlage der Ausgleichsmaßnahme im Flächenpool. 28 vollumfänglich gefolgt. Die unmittelbare Anbindung des Vorhabens an den Von-Schöfer-Ring wurde im Rahmen der Abwägung erwogen, war jedoch aufgrund der mangelnden Grundstücksverfügbarkeiten nicht möglich. Die Ausführungen zur Ausgleichsmaßnahme im Flächenpool werden zur Kenntnis genommen. Landschaftsverband Rheinland (LVR) Schreiben vom 07.09.2009 Das Plangebiet liegt direkt am Ellebach, in einem seit der Vorgeschichte für die Besiedlung bevorzugten Bereich. Nördlich der Fläche liegen durch eine Oberflächenfundstreuung Hinweise auf eine römische Siedlungsstelle vor. Eine im Feld nachgewiesene römische Trümmerstreuung deutet auf ein ziegelgedecktes Steingebäude als Teil eines römischen Landgutes hin. Römische Landgüter (villae rusticae) bestanden aus einer Reihe von Gebäuden. Neben festen Wohngebäuden finden sich Stall- und Vorratsgebäude, Brunnen, Zisternen, Werkstätten, Begräbnisplätze, Teiche und Gärten; hinzu kommen ausgedehnte umliegende Landwirtschaftsflächen. Teile dieser Siedlungsstelle können demnach im Plangebiet liegen. Die Fläche liegt außerdem an der römischen Straße Aachen-Jülich, dies ist ein weiteres Indiz für zu erwartende römische Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Im Zuge der Bauausführung erfolgt eine fachliche Begleitung der Baumaßnahmen unter Einbeziehung des Landschaftsverbandes Rheinland. Zudem gilt ohnehin die gesetzliche Meldepflicht bei etwaigen archäologischen Funden. Seite 53 Siedlungsreste. Aufgrund dieser Datenbasis ergibt sich die Prognose, dass im Plangebiet Bodendenkmäler zu erwarten sind. Bei der Erarbeitung des Umweltberichtes geht es darum, eine gründliche Bestandsaufnahme (Zustandsbeschreibung) der Umweltsituation auch in Bezug auf das archäologische Kulturgut vorzunehmen um – soweit Kulturgüter betroffen sind – eine Bewertung deren Schutzwürdigkeit im Sinne des § 2 Abs. 1, 5 DSchG NW zu ermöglichen. Erst danach können Aussagen zu den diesbezüglichen Umweltfolgen der Planung getroffen werden. Daraus resultiert bei der gegebenen Indizienlage die Verpflichtung, im Rahmen der Umweltprüfung – zur Vorbereitung der Abwägung – ergänzende Untersuchungen durch eine archäologische Fachfirma durchführen zu lassen. Es sollte eine archäologische Sachverhaltsermittlung (Anlage von Suchschnitten nach Maßgabe einer Erlaubnis nach § 13 DSchG NW) durchgeführt werden. Ziel ist es, sicherzustellen, dass die Vorgaben des Denkmalschutzgesetzes angemessen in die Planung integriert werden können (§§ 1, 7, 8, 9, 11 DSchG NW). Das Ergebnis der Voruntersuchung wird durch das Fachamt geprüft und bewertet. Es bildet dann die Grundlage für die diesbezügliche planerische Abwägung. 29 RWE Schreiben vom 19.08.2009 Das Plangebiet 'Merscher Höhe' wird von einer bewegungsaktiven tektonischen Störung gekreuzt. Im Verlauf dieser tektonischen Störung treten unterschiedliche bauwerksschädigende Bodenbewegungen auf. Der Einwender hat in einer Anlage den Bereich 'rot' gekennzeichnet, der bei einer zukünftigen Verplanung von jeglicher Neubebauung freizuhalten ist. Dies gilt auch für Nebenanlagen, die gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO auf den nichtbebaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden dürfen, wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist. Hier können Grün-, Verkehrsflächen und Spielplätze angelegt werden. In die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes ist daher für die von jeglicher Neubebauung freizuhaltende Störzone mit Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Die in der Einwendung genannte tektonische Störung liegt außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans. Insofern ist in diesem Bereich keine mit dem Bebauungsplan verbundene Neubebauung vorgesehen. Das in der Einwendung genannte Auengebiet wird im Bebauungsplan nachrichtlich übernommen. Die Hinweise zu den Grundwasserverhältnissen werden zur Kenntnis genommen. Etwaige Anforderungen an die Baugründung werden im Vorfeld des konkreten Bauvorhabens gutachterlich geprüft. Seite 54 aufzunehmen, dass hier Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO ebenfalls ausgeschlossen sind. Das Gleiche gilt für bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können. Das Plangebiet des BPL A8 ist von der tektonischen Störzone nicht betroffen. Darüber hinaus weist der Einwender darauf hin, dass ein Teil der o.a. Plangebiete , wie in der Anlage 'blau' dargestellt, in einem Auegebiet liegt, in dem der natürliche Grundwasserspiegel nahe der Geländeoberfläche ansteht und der Boden humoses Bodenmaterial enthalten kann. Humose Böden sind empfindlich gegen Bodendruck und im Allgemeinen kaum tragfähig. Erfahrungsgemäß wechseln die Bodenschichten auf kurzer Distanz in ihrer Verbreitung und Mächtigkeit, so dass selbst bei einer gleichmäßigen Belastung diese Böden mit unterschiedlichen Setzungen reagieren können. Dieser Teil der Plangebiete ist daher bei der Aufstellung von Bauleitplanungen wegen der Baugrundverhältnisse gemäß § 5 Abs. 3 Nr. 1 BauGB bzw. § 9 Abs. 5 Nr. 1 BauGB durch eine Umgrenzung entsprechend der Nr. 15.11 der Anlage zur Planzeichenverordnung als Fläche zu kennzeichnen, bei deren Bebauung ggf. besondere bauliche Maßnahmen, insbesondere im Gründungsbereich, erforderlich sind. Der Einwender bittet, für die gekennzeichnete Fläche in die textlichen Festsetzungen folgende Hinweise aufzunehmen: Das Plangebiet liegt bereichsweise in einem Auegebiet – Baugrundverhältnisse: Wegen der Bodenverhältnisse im Auegebiet sind bei der Bauwerksgründung ggf. besondere bauliche Maßnahmen, insbesondere im Gründungsbereich, erforderlich. Hier sind die Bauvorschriften der DIN 1054 'Baugrund - Sicherheitsnachweise im Erd- und Grundbau', der DIN 18 196 'Erd- und Grundbau; Bodenklassifikation für bautechnische Zwecke' sowie die Bestimmungen der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen zu beachten. – Grundwasserverhältnisse: Der natürliche Grundwasserspiegel steht nahe der Geländeoberfläche an. Der Grundwasserstand kann vorübergehend durch künstliche oder natürliche Einflüsse verändert sein. Bei den Abdichtungsmaßnahmen ist ein zukünftiger Wiederanstieg des Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 55 Grundwassers auf das natürliche Niveau zu berücksichtigen. Hier sind die Vorschriften der DIN 18 195 'Bauwerksabdichtungen zu beachten. 30 Stellungnahme des Wasserverbandes Eifel – Rur Schreiben vom 27.07.2009 Es werden grundsätzlich keine Bedenken gegen die Planung geäußert. Die Entsorgung des anfallenden Niederschlagwassers ist zu klären. Der Anregung ist gefolgt. Die Niederschlagswasserbeseitigung erfolgt über ein Muldensystem. Insofern ist der Anregung, die Niederschlagswasserbeseitigung zu klären, gefolgt. Die anfallenden Schmutzwässer werden über einen Hausanschluss an den Kanal des Wasserverbandes entsorgt. Beschluss: Einstimmig, Enthaltungen: 0 b) Aufgrund des § 3 Abs. 2 BauGB wird der Entwurf des Bebauungsplanes Nr. A 8 „Am Klingerpützchen“ auf die Dauer eines Monats öffentlich ausgelegt. Beschluss der Sitzung des Stadtrates vom 29.03.2012 Seite 56