Beschlussvorlage (Zentralisierung und Zusammenführung der Stadtverwaltung Bedburg hier: Beratung über die Standortentscheidung)

STADT BEDBURG Zu TOP: Drucksache: WP7-672/2006 Sitzungsteil Der Bürgermeister Öffentlich Az.: Nicht öffentlich X Beratungsfolge: Sitzungstermin: Rat der Stadt Bedburg Bemerkungen: 12.09.2006 Betreff: Zentralisierung und Zusammenführung der Stadtverwaltung Bedburg hier: Beratung über die Standortentscheidung Beschlussvorschlag: Das Beratungsergebnis bleibt abzuwarten. Beratungsergebnis: Gremium: Einstimmig: Bemerkungen: Sitzung am: Mit Stimmenmehrheit: Ja Nein Enthaltung Laut Beschlussvorschlag Abweichender Beschluss STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 2 Begründung: I. Sachstandsbericht: Die Flächengemeinde Bedburg ist infolge der kommunalen Neugliederung im Jahre 1975 im wesentlichen auf zwei Zentren angelegt: Bedburg und Kaster. Diese Bipolarität äußert sich u.a. darin, dass der Einkaufsschwerpunkt hinsichtlich integrierter Lauflagen und zentraler Funktionen sowie ÖPNV und Kultur im Schwerpunkt in Bedburg-Innenstadt vorzufinden ist, während in Kaster der (überwiegende) Verwaltungssitz liegt. Nachdem die vorhandenen Kapazitäten der Rathäuser Bedburg und Kaster nicht ausreichend sind, um angesichts des Erreichens der 25.000 Einwohner-Marke zusätzliche Aufgaben in kommunaler Trägerschaft zu übernehmen, und gleichzeitig eine zentralisierte Stadtverwaltung erklärtes politisches Ziel ist, stehen derzeit zwei Standortalternativen zur Debatte: 1. Rathauserweiterung in Kaster 2. Standortverlagerung in das frühere Toom-Gebäude im zentralen Innenbereich von Bedburg. Hinsichtlich der Problemstellung der räumlichen Zentralisierung der Stadtverwaltung durch Zusammenführung der Rathäuser Kaster und Bedburg wird auf die Sitzungsvorlage Drucksache WP7-598/2006 für die Sitzung des Rates der Stadt Bedburg am 20.06.2006 hingewiesen. Im Nachgang zu der Vorstellung entsprechender Planungen für beide Standorte in vorgenannter Sitzung hat der private Investor und Optionsinhaber für einen Ankauf des ehemaligen Toom-Marktes auf der Basis des politischen Beratungsstandes sein Angebot noch einmal überarbeitet und unter Aussparung der zunächst mitgeplanten Veranstaltungsstätte auf ein Rathaus- und Geschäftsgebäude umgeplant. Hinsichtlich der dazugehörigen und in der Anlage beigefügten Planskizzen (Anlage 1) ist darauf hinzuweisen, dass es sich noch nicht um eine endgültige Funktionalaufteilung der Räumlichkeiten handelt, sondern diese Flächenanalyse noch einer zwischen dem Investor und der Verwaltung abzustimmenden Detailplanung vorbehalten bleibt. Gestaltung und Zuordnung der Flächen sind somit änderbar. Die Planung und Kostenschätzung für die Sanierung und Erweiterung des Rathauses Kaster ist gleichermaßen noch einmal einer neutralen Überprüfung nach dem Lebenszyklusansatz durch ein externes Ingenieurbüro zugeführt worden. In diesem Rahmen haben Begehungen sowie routinemäßige Probeentnahmen zur Untersuchung auf Schadstoffe an der bestehenden Bausubstanz stattgefunden. Die Ergebnisse der o.g. Untersuchung – keine unmittelbare Gefährdung durch Schadstoffe, aber Sanierungsbedarf – haben Einfluss in eine Gesamtnachkalkulation für die „Kasterer Lösung“ gefunden, wonach die Kosten für die notwendigen neuen Bauteile geringfügig unter, die Kosten für die notwendige Sanierung des Altbestandes über den zunächst ermittelten Kosten liegen (siehe Anlage 2 – nichtöffentlich). STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 3 Bei einem Vergleich mit der „Bedburger Lösung“ muss an dieser Stelle darauf hingewiesen werden, dass entsprechender Sanierungsbedarf – aktuell oder bezogen auf die Laufzeit von 30 Jahren in Anpassung an die Toom-Markt-Variante – realisiert werden muss oder im NKF-Haushalt entsprechende Rückstellungen zu bilden sind. Die Entscheidungsparameter in der Standortfrage liegen im Wesentlichen in der Gewichtung finanzieller und stadtentwicklungspolitischer Kriterien: II. Kaufmännische Aspekte: Zusammenfassend lässt sich als Kernergebnis des als Anlage beigefügten Wirtschaftlichkeitsvergleichs (Anlage 3 – nichtöffentlich) festhalten, dass hinsichtlich der Auswirkungen auf die Ergebnisrechnung haushalterisch ein fester jährlicher Gesamtaufwand für die Lösung Bedburg, Umbau Toom-Markt in Höhe von ca. 700.000,--€ (normal case) inklusive Betreiberangebot und Mieteinnahmen (s.u.) Kaster, Sanierung und Anbau in Höhe von ca. 500.000,--€ inklusive Betreiberangebot entstehen würde. Die o.a. Kalkulation für die „Bedburger Lösung“ berücksichtigt bereits, dass neben den notwendigen Flächen für die Unterbringung der Stadtverwaltung noch ca. 1.500qm Gewerbe-, Laden- und Lagerflächen in dem ehem. Toom-Gebäude zusätzlich zur Verfügung stehen, die einer Fremdvermietung im Risiko der Stadt Bedburg zugeführt werden. Das bedeutet, dass der Stadt aus dieser Fremdvermietung Mieteinnahmen zufließen, die diese von ihrem Aufwand in Abzug bringt. Diese in der jährlichen Belastung von ca. 700.000,--€ als normal case eingerechneten Mieteinnahmen (ca. 200.000,--€) wurden auf der Grundlage des durchschnittlichen Quadratmeterpreises der im bisherigen Bestand vermieteten Gewerbeflächen errechnet. Das Vermietungsrisiko liegt nach allgemeiner Ansicht bei maximal 50 % der angesetzten Mieteinnahmen, also bei ca. 100.000,--€ p.a. Dem steht mittelfristig marktorientiert die Möglichkeit höherer Mieteinnahmen gegenüber (ca. 50.000,--€). Unter Wertung dieser Chancen und Risiken aus Fremdvermietung ergeben sich bei einer Standortentscheidung für Bedburg nach heutiger Einschätzung rein rechnerisch jährliche Mehrkosten auf der Basis des als nichtöffentliche Anlage (Anlage 4) beigefügten privatwirtschaftlichen Angebotes in einer Spanne von ca. 150.000,--€ bis 300.000,--€ gegenüber der Standortalternative Kaster. Hinsichtlich der oben skizzierten Fremdvermietung ist eine Zusammenarbeit mit dem Vermarkter der Erftpassage angedacht, mit dem die Verwaltung gute Erfahrungen gemacht hat und der die oben dargestellte Fremdvermietung für durchaus realisierbar hält. Im Falle einer Standortentscheidung für Bedburg ist ebenfalls angedacht zu prüfen, STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 4 inwieweit wichtige städtebaulich-infrastrukturelle Versorgungsfunktionen wie z.B. die Polizeistation u.ä. in das Rathaus/Rathauscenter integriert werden können. III. Möglicher Erwerb der Immobilie „Toom-Markt“: Stadtverordneter Dr. Kippels hat in seiner Funktion als Ortsvorsteher von Bedburg mit beigefügtem Schreiben vom 04.09.2006 (Anlage 5), auf das inhaltlich verwiesen wird, Anträge auf Aufstellung eines städtebaulichen Entwicklungskonzeptes sowie den Eigenerwerb der Immobilie „Toom-Markt“ durch die Stadt Bedburg gestellt. Nach telefonischer Auskunft des Grundstückseigentümers wäre ein Erwerb der ToomImmobilie für den Fall, dass das Realisierungsangebot des derzeitigen Optionsinhabers nicht angenommen wird, grundsätzlich zu den selben Konditionen wie für den Optionsinhaber möglich (zu den haushalterischen Auswirkungen siehe Anlage 6 – nichtöffentlich). Sich aus dem vorgenannten Antrag eventuell ergebende Beschlussalternativen sind nachfolgend unter VII.- Hinweise zur Beschlussfassung - berücksichtigt und mitaufgeführt. IV. Zeitliche Komponente: Nach Auskunft des Grundstückseigentümers ist eine Verfügbarkeit des Toom-Marktes für eine irgendwie geartete städtische Planung nur definitiv bis Mitte September 2006 gewährleistet (siehe Anlage 7 – nichtöffentlich). V. Stadtentwicklungspolitische Auswirkungen: Zu den stadtentwicklungspolitischen Faktoren und Auswirkungen der Rathausfrage wird auf das in der Anlage beigefügte Kurzgutachten (Anlage 8) des Büros für Stadt- und Regionalplanung, Dr. Jansen, hingewiesen, das in Ansehung des Status quo wesentliche Argumente eines optimierten Rathausstandortes aus städtebaulicher Sicht beleuchtet. Aus der Schlussfolgerung dieses Positionspapiers wird im Folgenden zitiert: „Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die strukturellen Probleme, die sich in Kaster bereits heute im trading-down-Prozess und zunehmenden Leerständen äußern, nicht über die Positionierung eines neuen Rathauses gelöst werden können. Vielmehr ist der Einzelhandelsstandort als solcher zu stärken und hierfür kommt nur ein attraktives und umfassendes Nahversorgungsangebot in Verbindung mit einer attraktiven städtebaulichen Gestaltung in Frage. Auf der anderen Seite zeigt die mangelnde Investitionsbereitschaft, dass für den ehemaligen Toom-Markt in Bedburg ein großflächiges attraktives Einzelhandelsangebot nicht zu erwarten sein wird. Aufgrund des vielschichtigen gastronomischen und kulturellen Angebotes in Bedburg ist das Rathaus als öffentlicher Ort hier als sinnvolle Ergänzung des Innenstadtangebots anzusehen. STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 5 Ein der jeweiligen Struktur und Problemlage angepasster Entwicklungsimpuls kann mit einem erweiterten Einzelhandelsangebot in Kaster einschließlich einer städtebaulichen Umgestaltung und der Positionierung des Rathauses in Bedburg gesetzt werden...“ VI. Stellungnahme und Fazit der Verwaltung: Aus dem Blickwinkel der notwendigen Funktionalität und des ermittelten Raumbedarfes der Stadtverwaltung sind beide Planungen als auch Standorte für die angestrebte Zentralisierung geeignet. Mögliche Chancen und Risiken, Synergie- und sekundär-wirtschaftliche Effekte sind im Hinblick auf die städtebaulichen und stadtentwicklungspolitischen Auswirkungen mathematisch oder monetär nicht exakt bezifferbar. Aus Sicht der Verwaltung kann mit guten Gründen sowohl die eine als auch die andere Standortentscheidung getroffen werden. VII. Hinweise zur Beschlussfassung: Jeder Ratsbeschluss setzt einen Antrag oder Beschlussvorschlag voraus. Aus den vorstehenden Ausführungen in der Sitzungsvorlage lassen sich unterschiedliche Anträge bzw. Beschlussvarianten ableiten; gfls. werden auch in der Ratssitzung weitere Anträge gestellt. In diesem Zusammenhang wird bereits an dieser Stelle auf § 16 der Geschäftsordung des Rates der Stadt Bedburg hingewiesen, der lautet: (1) Nach Schluss der Aussprache stellt der Bürgermeister die zu dem Tagesordnungspunkt gestellten Sachanträge zur Abstimmung. Der weitestgehende Antrag hat Vorrang. In Zweifelsfällen bestimmt der Bürgermeister die Reihenfolge der Abstimmung.“ Im Nachfolgenden hat die Verwaltung denkbare Beschlussalternativen einmal beispielhaft vorformuliert. a) Standortentscheidung Bedburg Im Falle einer Standortentscheidung für Bedburg könnte der Ratsbeschluss wie folgt lauten: Variante 1: Eigenerwerb „Toom“ durch die Stadt Bedburg; städtebaulicher Rahmenplan für Kaster (Eine kaufmännische Erläuterung zu dieser Beschlussvariante ist als Anlage (Anlage 9 – nichtöffentlich) beigefügt.) „Der Rat beschließt, die Zusammenlegung und Zentralisierung der Stadtverwaltung Bedburg unter Aufgabe der Rathäuser Bedburg und Kaster am Standort Toom-Gebäude in Bedburg durchzuführen. STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 6 Der Rat beschließt hierzu den Eigenerwerb der Immobilie „Toom-Markt“. Die Verwaltung wird beauftragt, zeitnah die erforderlichen Umbaumaßnahmen unter Beachtung vergaberechtlicher Aspekte vorzubereiten. Darüber hinaus ist für den Standort Kaster auf der Grundlage des Kurzgutachtens des Büros Dr. Jansen, Stadt- und Regionalplanung, unverzüglich ein städtebaulicher Rahmenplan zu erarbeiten, um für den wachsenden Wohnstandort Kaster die notwendige Stärkung der Nahversorgung zu entwickeln und darzustellen.“ Variante 2: Rathauszentralisierung im Toom-Gebäude auf der Basis des privatwirtschaftlichen Angebotes ; städtebaulicher Rahmenplan für Kaster „Der Rat beschließt, die Zusammenlegung und Zentralisierung der Stadtverwaltung Bedburg unter Aufgabe der Rathäuser Bedburg und Kaster am Standort Toom-Gebäude in Bedburg durchzuführen. Die Standortentscheidung Bedburg wird auf der Grundlage der Angebotskalkulation vom 25.08.2006 inklusive Betriebskosten (siehe Anlage 4 – nichtöffentlich) als maximale Kostenobergrenze getroffen. Zwischen Verwaltung und privatem Investor sind die Raumplanung und die BQA zeitnah im Detail abzustimmen. Über die Annahme eines Betreiberangebotes soll erst später entschieden werden. Die Verwaltung wird beauftragt, auf der Basis dieses Beschlusses die endgültige Vereinbarung zur Umsetzung des Verwaltungsstandortes Bedburg abzuschließen. Der Rat ist hierüber zeitnah zu unterrichten. Darüber hinaus ist für den Standort Kaster auf der Grundlage des Kurzgutachtens des Büros Dr. Jansen, Stadt- und Regionalplanung, unverzüglich ein städtebaulicher Rahmenplan zu erarbeiten, um für den wachsenden Wohnstandort Kaster die notwendige Stärkung der Nahversorgung zu entwickeln und darzustellen.“ b) Standortentscheidung Kaster: Im Falle einer Standortentscheidung für Kaster könnte der Ratsbeschluss in etwa wie folgt lauten: Variante 1: Sanierung und Erweiterung des Rathauses Kaster; Eigenerwerb der Liegenschaft „Toom Markt“ durch die Stadt Bedburg; städtebaulicher Rahmenplan für Bedburg „Der Rat beschließt, die Zusammenlegung und Zentralisierung der Stadtverwaltung Bedburg unter Aufgabe des Rathauses Bedburg am Standort Kaster durchzuführen. Die Verwaltung wird beauftragt, zeitnah unter Beachtung des Zeitpunktes für die Übernahme zusätzlicher Aufgaben die notwendigen Sanierungsund Erweiterungsmaßnahmen am Rathaus Kaster umzusetzen. Im Hinblick auf das Kurzgutachten des Büros für Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen ist parallel für den Ortsteil Bedburg eine Rahmenplanung in Auftrag zu geben. Hierin ist zu entwickeln und darzustellen, wie der angedachte gesamtkulturelle Impuls für einen STADT BEDBURG Sitzungsvorlage Seite: 7 integrierten zentralen Standort unter Berücksichtigung der Tatsache, dass weiterhin keine Nutzung für das leerstehende Toom-Gebäude erkennbar ist, umgesetzt werden kann. Der Rat beschließt, den Eigenerwerb der Liegenschaft „Toom-Markt“, um diese in ein städtebauliches Entwicklungskonzept uneingeschränkt eingliedern zu können.“ Variante 2: Sanierung und Erweiterung des Rathauses Kaster; städtebaulicher Rahmenplan für Bedburg „Der Rat beschließt, die Zusammenlegung und Zentralisierung der Stadtverwaltung Bedburg unter Aufgabe des Rathauses Bedburg am Standort Kaster durchzuführen. Die Verwaltung wird beauftragt, zeitnah unter Beachtung des Zeitpunktes für die Übernahme zusätzlicher Aufgaben die notwendigen Sanierungsund Erweiterungsmaßnahmen am Rathaus Kaster umzusetzen. Im Hinblick auf das Kurzgutachten des Büros für Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen ist parallel für den Ortsteil Bedburg eine Rahmenplanung in Auftrag zu geben. Hierin ist zu entwickeln und darzustellen, wie der angedachte gesamtkulturelle Impuls für einen integrierten zentralen Standort unter Berücksichtigung der Tatsache, dass weiterhin keine Nutzung für das leerstehende Toom-Gebäude erkennbar ist, umgesetzt werden kann.“ Finanzielle Auswirkungen: Nein Ja Bei gesamthaushaltsrechtlicher Relevanz im laufenden oder in späteren Haushaltsjahren Mitzeichnung oder Stellungnahme des Kämmerers*: * evtl. gesondertes Beiblatt beifügen Die vorstehende Vorlage ist in der Fachbereichsleiterkonferenz gemeinsam erarbeitet worden. 50181 Bedburg, den 05.09.2006 -------------gez.-------------Koerdt Bürgermeister