Beschlussvorlage (Anlage zur Vorlage WP7-672/2006)

Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH Anlage 3 zur Sitzung des Rates der Stadt Bedburg am 12.09.2006 Rathausstandort in der Stadt Bedburg Kurzgutachten Geschäftsführung: Dr. Paul G. Jansen Dipl.-Geogr. Ursula Mölders Dipl.-Ing. Dominik Geyer HRB Köln 36154 Bachemer Str. 115 50931 Köln-Lindenthal Postfach 41 05 07 50865 Köln Fon 0221 94072-0 Fax 0221 94072-18 info@stadtplanung-dr-jansen.de www.stadtplanung-dr-jansen.de Köln, September 2006 Ausgangssituation 1 Ausgangssituation Die Stadtentwicklung in Bedburg ist seit der kommunalen Neugliederung im Jahr 1975 im Wesentlichen auf zwei Zentren angelegt: Bedburg und Kaster. Diese Bipolarität äußert sich unter anderem darin, dass der Einkaufsschwerpunkt im mittelzentralen Bedarf sowie ÖPNV und Kultur mit dem Schloss in Bedburg liegen, dagegen in Kaster das Rathaus. Mit der positiven demografischen Entwicklung der Vergangenheit, bedingt durch die Lage innerhalb einer Wachstumsregion, werden weitere Funktionen von der Kreisverwaltung auf die Stadt Bedburg übertragen. Dies sind insbesondere die Bauaufsicht sowie das Jugendamt, die beide im Rathaus der Stadt Bedburg unterzubringen sein werden. Nachdem die Raumkapazitäten des Rathauses nicht ausreichend sind, diese Funktionen zusätzlich aufzunehmen, gleichwohl die gebündelte Stadtverwaltung an einem Standort Zielsetzung und gemeindliches Selbstverständnis sein sollte, stehen zwei Alternativen zur Debatte: Rathauserweiterung vor Ort in Kaster oder Standortverlagerung in das frühere ToomGebäude an der Lindenstraße 4 in Bedburg. Im Folgenden sind in aller Kürze die wesentlichen Argumente hinsichtlich eines optimierten Rathausstandorts aus städtebaulicher Sicht zusammengefasst. Die Standortfaktoren zur Identifizierung des Rathausstandorts sind hierbei weniger im Rahmen der „klassischen“ Faktoren zu finden, vielmehr in den städtebaulichen Auswirkungen bzw. Impulsen, die mit dem Rathausstandort erzielt werden können. Neuere Zahlen zu den Besucherzahlen eines Rathauses mit den auch für Bedburg angestrebten Aufgaben liegen für Ennepetal aus dem Jahre 2002 beispielsweise vor. Wenn man die Besucherzahlen in Abhängigkeit von der Einwohnerzahl sieht, würden im Tagesdurchschnitt 180 Personen das Rathaus besuchen. Im Ergebnis wird insbesondere die Frage zu diskutieren sein, welche Nachnutzung für den jeweiligen Standort möglich ist bzw. ist die Frage zu stellen, wie sich unter der Ägide „was wäre wenn“ die jeweiligen Standorte entwickeln würden. 2 Die Standorte 2.1 Kaster Die städtebauliche Struktur an der St.-Rochus-Straße ist aktuell geprägt durch eine durchgehende Einzelhandelsnutzung auf der südlichen Straßenseite, die im Westen durch ein Möbelhaus sowie einen Extra-Markt begrenzt ist und Wohnnutzungen im Wechsel mit Einzelhandel und Rathaus auf der nördlichen Seite. Der Raum ist insgesamt sehr großzügig gefasst, die klassische Lauflage im Sinne einer zentralen Versorgungsfunktion (wie z. B. bei Fußgängerzonen oder verkehrsberuhigten Geschäftsstraßen in Stadtzentren) ist wegen der Barrierewirkung der Verkehrsflächen nur eingeschränkt vorhanden. Die Einzelhandelsnutzung ist im Wesentlichen auf die Nahversorgung ausgelegt. Die Struktur ist dabei noch als ausgeglichen zu bezeichnen, einzelne Leerstände sind erst in der jüngeren Vergangenheit entstanden. 2 Die Standorte Die Konzentrationsprozesse im Einzelhandel und die weitere Discountisierung mit einem größeren Flächenbedarf lassen allerdings erwarten, dass die kleinteilige Geschäftsstruktur mittel- bis langfristig trading-downProzesse bzw. zunehmende Leerstände hinnehmen muss. Eine Vielzahl von Beispielen aus der Region belegt diesen Entwicklungstrend, vor dem auch der Standort Kaster nicht verschont bleiben kann. Dem kann nur entgegengewirkt werden, wenn der Standort als Nahversorgungsstandort insgesamt aufgewertet wird, die vorhandenen Nutzungen besser miteinander verknüpft werden und ein Entwicklungsimpuls in Form einer attraktiven ergänzenden Einzelhandelsnutzung ausgelöst wird. Darüber hinaus ist unter anderem zur weiteren Entwicklung die Ansiedlung eines medizinischen Versorgungszentrums (MVC – einer Einrichtung für eine fachübergreifende Zusammenarbeit medizinischer Fachgebiete unter dem Aspekt einer integrierten Versorgung sowie die Vernetzung einzelner medizinischer und nicht medizinischer Versorgungsbereiche -) angedacht. Die vg. neuen Einzelhandelsnutzungen können am Standort des aktuellen Rathauses die vorhandenen Lagen integrieren und bündeln, so dass ein attraktiver städtischer Raum die Nahversorgungsfunktion langfristig sichert und durch Ansiedlung eines MVC weiter gestärkt wird. Die Entwicklung des Wohngebiets „Im Spless“ sowie weitere in Planung befindliche Wohnbauflächen bieten hierfür beste Voraussetzungen, da hiermit durch Zuzug die Anzahl an Bewohnern und Kunden im Einzugsbereich deutlich erhöht wird. Der Verbleib und die Erweiterung des Rathauses in Kaster wären dagegen alleine nicht in der Lage, einen langfristigen Entwicklungsimpuls für den Stadtteil zu leisten. Eine erhöhte Kundenfrequenz durch die unmittelbare Nachbarschaft des Rathauses verliert in zunehmendem Maße an Bedeutung, da mit den fortschreitenden technischen Möglichkeiten des virtuellen Rathauses ein Kopplungseffekt mit den Einzelhandelsnutzungen vernachlässigbar ist. Dies betrifft im Übrigen auch das in Bedburg untergebrachte Einwohnermeldeamt, das Standesamt, das Ordnungsamt, das Sozialamt sowie das Amt für Schule, Kultur und Sport. Auch die Kaufkraft der insgesamt ca. 110 geplanten Rathausmitarbeiter fällt hier nicht ins Gewicht, da bei Beschäftigten erfahrungsgemäß nur maximal 10 % ihrer Kaufkraft vor Ort gebunden werden können. Bei 110 Beschäftigten, einer nahversorgungsrelevanten Kaufkraft von ca. 2.250 EUR und einer Bindungsquote von 10 % macht dies einen Jahresumsatz von 24.750 EUR aus. Dieser Wert ist selbst dann vernachlässigbar, wenn die Bindungsquote deutlich höher angesetzt würde. Nach Aussagen der Verwaltung liegen entsprechende Anfragen zur Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen (hochwertiger Vollsortimenter) an diesem Standort bereits vor. Für den Gesamtbereich ist unverzüglich ein städtebaulicher Rahmenplan mit Handlungskonzept zu erarbeiten, auch in enger Abstimmung mit den betroffenen Eigentümern und Betreibern, mit der Zielsetzung, dass durch die Anordnung der Nutzungen, Lage der Eingänge und der Stellplätze eine gegenseitige Frequenzverstärkung eintritt und Einkäufe tatsächlich gekoppelt werden. Hierzu gehört selbstverständlich auch der kleine Extra-Markt mit einer Verkaufsfläche von ca 1.300 qm. Voraussetzung der Integration dieses Markts ist allerdings, dass es gelin- 3 Die Standorte gen muss, einen Eingang und damit die Hauptorientierung dieses Markts zur St.-Rochus-Straße hin zu legen. Damit würde sich die Einkaufslage zwischen zwei Frequenzbringern - einer neuen Einzelhandelsnutzung auf dem Rathausstandort und dem Extra-Markt - geradezu klassisch aufspannen. Voraussetzung ist die Aufwertung des Zentrums. Überdimensionierte Verkehrsflächen sollen zurückgebaut werden und neue attraktive Nutzungen im Sinne eines Einkaufszentrums angesiedelt werden. 2.2 Bedburg Für den Stadtteil Bedburg könnte der Entwicklungsimpuls zunächst ebenfalls in der Ausweitung des Einzelhandelsangebots gesehen werden. Allerdings zeigt die Aufgabe des Toom-Markts und die offensichtlich ausgeschlossene Investitionstätigkeit - viele Versuche zur Ansiedlung möglicher Nachnutzer im Bereich Freizeit, Textil- und Einzelhandel als Vollsortimenter oder Discounter sind bislang fehlgeschlagen - dass die unmittelbare Nachbarschaft zu großflächigen Einzelhandelsflächen auf dem Gelände der ehemaligen Zuckerfabrik als auch der Bereich Wiesenstraße eine zu starke Sogwirkung auf die Kaufkraft wie auch auf die Kundenfrequenz ausübt. Auf der anderen Seite kann das Rathaus in Bedburg als öffentlicher Ort im Zusammenspiel mit dem Schloss und dem Schlosspark einen kulturellen Impuls für den Stadtkern leisten. Kultur, Verwaltung, Gastronomie und Einzelhandel bündeln sich damit an einem integrierten zentralen Standort, der sich damit auch als zentraler Identifikationsort für Bedburg weiter entwickeln kann. Insgesamt kann nicht davon ausgegangen werden, dass eine Stadt in der Größenordnung von Bedburg langfristig auf eine polyzentrale Struktur der relevanten Innenstadtfunktionen ausgelegt sein kann, vielmehr sind die vorhandenen Kräfte zu bündeln. Für den früheren toom-Markt sehen wir keine wirtschaftlich vertretbare Alternativnutzung. Unter der Annahme, dass die bis dato in Bedburg liegenden RathausEinrichtungen nach Kaster verlegt werden, wird die öffentliche Funktion der zentralen Ortslage weiter geschwächt. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass das Gebäude des ehemaligen Toom- Markts weiterhin unter seinen Nutzungskapazitäten liegen und auch künftig zu großen Teilen leer stehen wird. Dies wiegt aufgrund der „prominenten“ Lage direkt hinter der Erftbrücke als Eingang zur den zentralen Einkaufslagen besonders schwer. Auch ist davon auszugehen, dass für die aktuell durch die Stadt Bedburg genutzten Immobilie in der Friedrich-Wilhelm-Straße 43 nur schwer geeignete Nachnutzer zu finden sein werden. Ein Umstand, der allerdings für beide diskutierten Varianten zu berücksichtigen ist. Gleichwohl wird für die zentrale Lage in Bedburg kein Entwicklungsimpuls verankert, darüber hinaus fallen die publikumsintensiven Rathausfunktionen weg - auch wenn sie nicht mehr als nachhaltige Frequenzbringer anzusehen sind. Ein weiterer trading-down und Leerstände sind zu erwarten. Bei Verlust der Verwaltungsfunktion im Stadtkern von Bedburg sind auf jeden Fall vorbereitende Sanierungsuntersuchungen durchzuführen mit dem Ziel, ein Sanierungsgebiet festzusetzen, um durch dieses Instrument eine städtebauliche Einwirkungsmöglichkeit auf die Grundstücke zu erreichen. 4 Schlussfolgerung 3 Schlussfolgerung Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die strukturellen Probleme, die sich in Kaster bereits heute im trading-down-Prozess und zunehmenden Leerständen äußern, nicht über die Positionierung eines neuen Rathauses gelöst werden können. Vielmehr ist der Einzelhandelsstandort als solcher zu stärken und hierfür kommt nur ein attraktives und umfassendes Nahversorgungsangebot in Verbindung mit einer attraktiven städtebaulichen Gestaltung in Frage. Auf der anderen Seite zeigt die mangelnde Investitionsbereitschaft, dass für den ehemaligen Toom-Markt in Bedburg ein großflächiges attraktives Einzelhandelsangebot nicht zu erwarten sein wird. Aufgrund des vielschichtigen gastronomischen und kulturellen Angebots in Bedburg ist das Rathaus als öffentlicher Ort hier als sinnvolle Ergänzung des Innenstadtangebots zu sehen. Ein der jeweiligen Struktur und Problemlage angepasster Entwicklungsimpuls kann mit einem erweiterten Einzelhandelsangebot in Kaster einschließlich einer städtebaulichen Umgestaltung und der Positionierung des Rathauses in Bedburg gesetzt werden. Aus Sicht der Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen ist zusammenfassend festzuhalten, dass die Verlagerung aller Rathausfunktionen nach Kaster dem Stadtteil Bedburg mehr schaden als sie dem Stadtteil Kaster nützen würde. 5