Beschlussvorlage (Begründung zum Bebauungsplan 4/Kaster)

WP7-593/2006 STADT BEDBURG Begründung zum Bebauungsplan 4/Kaster DER BÜRGERMEISTER Begründung zum frühzeitigen Beteiligungsverfahren für den Bebauungsplan Nr. 4/Kaster Gemäß § 9 Abs. 8 des Baugesetzbuches ist dem Bebauungsplan eine Begründung beizufügen. In ihr sind die Ziele, Zwecke und wesentlichen Auswirkungen des Bebauungsplan darzulegen. Begründung Vorbemerkungen: Lage der Stadt Bedburg Die Stadt Bedburg liegt im nördlichen Rhein-Erft-Kreis mit ca. 24.900 Einwohnern auf einer Fläche von ca. 80 qkm, verteilt auf 11 Stadtbezirke. Die heutige Flächengemeinde entstand 1975 im Zuge der kommunalen Neugliederung des Kölner Raumes aus dem Zusammenschluss der Ämter Bedburg und Königshoven. Im Norden grenzen an das Stadtgebiet die Nachbarkommunen Grevenbroich und Jüchen an, im Osten Bergheim und Rommerskirchen, im Süden die Gemeinde Elsdorf und im Westen die Gemeinde Titz. Das Stadtgebiet von Bedburg selbst liegt zwischen der Jülicher Börde und den Ausläufern der Ville und wird durch die Erftniederung unterteilt. Verkehrsanbindung Das Mittelzentrum Bedburg liegt verkehrsgünstig inmitten eines Dreiecks, das durch die Wirtschaftsräume Köln (38 km entfernt), Düsseldorf (34 km), Mönchengladbach (31 km) und Aachen (49 km) gebildet wird. WP7-593/2006 Begründung zum Bebauungsplan 4/Kaster Es besteht eine sehr gute Verkehrsanbindung über die Anschlussstelle Bedburg an die Autobahn 61 (Venlo Ludwigshafen). Über die A 61 bestehen weitere Anbindungen an die Autobahnen Düsseldorf - Aachen (A 46 / A 44) sowie Köln – Aachen (A 4). Bedburg liegt an der sogenannten “Erfttalschiene”, dem aus Straße (L 361, L213/279) und Schiene bestehenden Verkehrsband entlang der Erft. Der Bahnhof Bedburg verbindet die Stadt mit der Bahnstrecke Köln - Horrem Bergheim - Bedburg - Grevenbroich - Neuss - Düsseldorf. 1. Geltungsbereich Das Plangebiet befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Ortskern Kaster, zwischen K 36, L279 und L 213 sowie der Mühlenerft. . Es wird begrenzt im Norden durch die nördliche Grenze des Wirtschaftsweges Gemarkung Kaster, Flur 2, Nr. 1678, in Verlängerung dieser Grundstücksgrenze über die Albert-Schweitzer Straße hinweg bis auf die westliche Grundstücksgrenze der Parzelle Nr. 1560, östlich über die Mühlenerft hinweg bis zur Parzelle Nr. 10, im Osten östlich entlang des Verlaufes der Mühlenerft,. Gemarkung Kaster, Flur 17, Parzelle Nr. 10 bis zur L 213, Parzelle Nr. 3, im Süden durch die nördliche Parzellengrenze entlang der L 213 bis zur westlichen Parzellengrenze der Parzelle Gemarkung Kaster, Flur 2, Nr. 1130 und im Westen entlang der östlichen Parzellengrenze des Grundstückes Gemarkung Kaster, Flur 2 , Nr. 1511 und 967 und 966 bis hin zur nördlichen Grenze des Plangebietes. WP7-593/2006 2. Begründung zum Bebauungsplan 4/Kaster Vorhandene und umgebende Situation, planungsrechtliche Vorgaben Das Bebauungsplangebiet liegt im direkten Anschluss an die Wohnbebauung südöstlich des Ortsteiles Kaster und wird darüber hinaus von der Mühlenerft und der L 213 eingefasst. Der Planungsbereich hat eine Gesamtgröße von ca. 10,5 ha. Der Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln, stellt den Planbereich als allgemeinen Siedlungsbereich (ASB) dar. Die Fläche liegt im Siedlungsschwerpunkt (SSP) und ist im Flächennutzungsplan der Stadt Bedburg als Grünfläche dargestellt. Der Landschaftsplan des Rhein-Erft-Kreises weist die Fläche teilweise als Landschaftsschutzgebiet aus, deren Grenzen durch eine geplante Bahntrasse, die nicht realisiert wurde, bestimmt wird. 3. Anlass, Ziel und Zweck der Planung Der Rat der Stadt Bedburg hat die Umsetzung des Bäderkonzeptes für die Stadt Bedburg beschlossen. Die Untersuchung alternativer Standorte hat ergeben, dass der ausgewählte Bereich kurzfristig planungsrechtlich umsetzbar ist, da dieses Areal zwischen der Kreisstraße 36, Landstraße 213 u. 279, Mühlenerft und Ortslage Kaster gelegen städtebaulich gut integriert und an die überregionalen Verkehrsbänder gut angebunden ist. Nach § 1 Abs. 3 des Baugesetzbuches (BauGB) haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für ihre städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Der Rat der Stadt Bedburg hat in seiner Sitzung am 24.05.2005 den Aufstellungsbeschluss für die 41. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Bedburg gem. § 2 Abs. 1 des Baugesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), für den Bereich Kasterer Acker zwischen Kreisstraße 36, Landstraße 279, Mühlenerft und dem Wirtschaftsweg Gemarkung Kaster, Flur 2, Nr. 1678. Wesentliches Planungsziel dieser Flächennutzungsplanänderung ist • • • die Änderung von Grünflächen in Wohnbauflächen (W), die Änderung von Grünflächen in Sonderbauflächen mit der Zweckbestimmung Freizeitanlagen (S) sowie die Aufhebung der Flächen für Bahnanlagen. Nach weiterer Bearbeitung der Planung wurde im Ausschuss für Struktur und Stadtentwicklung der Stadt Bedburg der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan Nr. 4/Kaster, Städtebauliche Entwicklungsfläche Mühlenerft, zwischen Erft, Albert-Schweitzer-Straße, L213 und dem Plangebiet des Durchführungsplanes Nr. 3/Kaster, gem. § 2 Abs. 1 und 4 des Baugesetzbuches in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 21 des Gesetzes vom 21. Juni 2005 (BGBl. I S. 1818).gefasst. Wesentliches Planungsziel ist die Ausweisung eines Allgemeinen Wohngebietes (WA) im Übergang an die vorhandene Bebauung der Ortslage Kaster sowie im Anschluss hieran die Ausweisung eines sonstigen WP7-593/2006 Begründung zum Bebauungsplan 4/Kaster Sondergebietes gem. § 11 Abs. 2 BauNVO (SO) mit der Zweckbestimmung Freizeitbad mit Wellnessbereich und Sportanlagen. Der Bebauungsplan soll insbesondere folgende Festsetzungen enthalten: • • • • • • Gebietsausweisung Allgemeines Wohngebiet (WA) und Sondergebiet (SO) mit der Zweckbestimmung Freizeitbad mit Wellnessbereich und Sportanlagen Überbaubare und nicht überbaubare Flächen Verkehrsflächen Grünflächen Festsetzung von Lärmschutzmaßnahmen Festsetzung von Ausgleichsmaßnahmen Unter Berücksichtigung der allgemeinen Grundsätze der Bauleitplanung, insbesondere § 1 Abs. 5 und 6 sollen die „allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse“ gesichert und die „Wohnbedürfnisse der Bevölkerung“ durch Bereitstellung von erforderlicher Infrastruktur im Sinne der Daseinsvorsorge geschaffen werden. Außerdem soll eine größere Baulücke zwischen den beiden Stadtteilzentren im Siedlungsschwerpunkt der Stadt Bedburg gem. Flächennutzungsplan geschlossen werden. 4. Standortwahl Mehrere Flächen wurden im Rahmen der Vorplanung untersucht einer näheren Betrachtung unterzogen; dabei handelte es sich um insgesamt 8 Standorte. Der ausgewählte Standort verfügt über die nachfolgend aufgeführten Eigenschaften und bietet daher die besten Voraussetzungen zur städtebaulichen Weiterentwicklung: Die Fläche liegt im ASB und es bedarf daher keiner Änderung des Gebietsentwicklungsplanes und die Planung entspricht somit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung; die Genehmigungsfähigkeit der Bezirksregierung Köln ist daher gegeben. Das Gebiet liegt innerhalb des Siedlungsschwerpunktes von Bedburg und Kaster gem. Flächennutzungsplan der Stadt Bedburg. Darüber hinaus verfügt der Standort über beste Erschließungsvoraussetzungen, dies betrifft insbesondere den nicht erforderlichen Straßenbau zur äußeren Anbindung und Erschließung des Planungsbereiches. Die Anbindung an den vorh. Schutzwasserkanal ist ebenfalls gegeben. Ferner handelt es ich um eine Intensiv-Ackerfläche, sodass davon auszugehen ist, das der Ökologische Eingriff als sehr gering bezeichnet werden kann. Die kurzfristige Umsetzung ist daher möglich. Aufgrund der Eigentumsverhältnisse im Planungsbereich ist eine Bodenordnung darüber hinaus nicht erforderlich. 5. Bebauungskonzeption Das zur Überplanung anstehende Areal in einer Größe von ca. 105.000 m² soll künftig in zwei Teilbereiche unterteilt werden. Die zulässige Grundfläche gem. § 19 Abs. 2 BauNVO liegt deutlich unter 100.00 m² Gesamtfläche. Die erste Teilfläche im Anschluss an die vorhandene Wohnbebauung ermöglicht bedarfsorientiert eine angemessene bauliche Weiterentwicklung und innerstädtische Verdichtung des Siedlungsbereiches Kaster. Sie dient aber auch dem mittelfristigen Zusammenwachsen der Ortsteile Bedburg, Kaster und Lipp, so dass ein städtebauliches Erfordernis in Anlehnung an § 1 Abs. 3 des Baugesetzbuches für die Änderung des Flächennutzungsplanes durch Darstellung von Wohnbauflächen (W) als vorbereitender Bauleitplan / Aufstellung eines Bebauungsplanes gegeben ist und entspricht somit gem. Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Köln den Zielen der Raumordnung und Landesplanung. Die sich hieran anschließende Teilfläche bietet aufgrund ihrer Standortgunst beste Voraussetzungen zur Umsetzung des Bäderkonzeptes im Rahmen der Daseinsvorsorge. Hier wird die Darstellung von Sonderbauflächen im Flächennutzungsplan erforderlich, um dem Entwicklungsgebot gem. § 8 Abs. 2 Satz 1 des Baugesetzbuches bei der Aufstellung des nachfolgenden Bebauungsplanes Rechnung zu tragen. WP7-593/2006 Begründung zum Bebauungsplan 4/Kaster 5.1 Art und Maß der baulichen Nutzung Entsprechend des Entwicklungsgebotes und den künftigen Darstellungen der 41. Änderung des Flächennutzungsplanes der Stadt Bedburg wird im Baugebiet Allgemeines Wohngebiet (WA) gem. § 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sowie Sondergebiet (SO) gem. § 11 Abs. 2 BauNVO mit besonderer Zweckbestimmung Freizeitbad mit Wellnessbereich und Sportanlagen festgesetzt. Im Allgemeinen Wohngebiet orientiert sich das Maß der baulichen Nutzung hinsichtlich der zulässigen Zahl der Vollgeschosse an den sich abzeichnenden Bedarf an. Im Bereich der Festsetzung von WA ist eine maßvolle Verdichtung angedacht. Dies führt zu einer Festsetzung von zwei Vollgeschossen. Es wird keine spezielle Dachform festgesetzt, um die Baufreiheit des Bürgers nicht unnötig einzuschränken. Das höchst zulässige Maß der baulichen Nutzung wird durch die Festsetzung einer max. Firsthöhe von 10,00 m und einer max. Traufhöhe von 4,80 m erreicht. Hieraus resultiert, dass im WA bei einer max. 2-geschossigen Bebauung eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,8 festgesetzt wird. Zur Vermeidung monotoner Baustrukturen werden für den Planbereich Doppelhäuser und freistehende Einfamilienhäuser festgesetzt. Die Mindestgrundstücksgröße soll 300 m² nicht unterschreiten. Um den Bedarf an Einfamilienhäusern Rechung zu tragen und gleichzeitig den Stellplatzdruck im öffentlichen Raum zu vermeiden, wird die Zahl der Wohneinheiten pro Hausgrundstück auf 2 Wohneinheiten beschränkt. Diese Festsetzung unterstreicht den Gedanken einer schonenden Nachverdichtung, die nicht zur Belastung der ansässigen Bevölkerung werden soll. Durch eine aufgelockerte Bebauung, mit beschränkter Zahl der Wohneinheiten, mit einer sparsamen Erschließung und einer ausreichenden Zahl an Stellplätzen, die nicht zu unüberschaubaren Engpässen führt, können ökologische und nachhaltige Ziele verfolgt, die Bevölkerung vor Immissionen geschützt und so eine diesen Gedanken widersprechende Entwicklung durch Errichtung von Mehrfamilienhäusern verhindert werden. Im Rahmen einer nachhaltigen und ressourcenschonenden Stadtentwicklung soll den Eigentümern der Einsatz aktiver und passiver Solarenergiegewinnung ermöglicht werden. Eine Festsetzung von Firstrichtungen für Gebäude im Baugebiet soll daher nicht erfolgen. So wird einerseits dem Bedarf des Bauherrn an einer flexiblen Baugestaltung Rechung getragen und gleichzeitig die Nutzung der Solarenergie ermöglicht. In Anlehnung an bereits erfolgte Festsetzungen in Bebauungsplänen im Stadtgebiet Bedburg soll der passiven Energiegewinnung bei der Errichtung von Glasanbauten in Form von Wintergärten ebenfalls Rechnung getragen werden. Durch die ausnahmsweise Zulassung bei Überschreitung der Baugrenzen um max. 3,00 m und einer Gesamtfläche von 30,00 m² sollen dem Bauherrn hier Möglichkeiten eröffnet werden. Dem aus dem Projekt Regionale 2010 hervorgehenden Themenbereich Energie soll hierbei weiterhin Bedeutung beigemessen werden und diese Festsetzung soll einen Beitrag leisten. Der Nachweis ist durch die Bauherren zu führen. Im festgesetzten Sondergebiet gem. § 11 Abs. 2 BauNVO mit der besonderen Zweckbestimmung Freizeitbad mit Wellnessbereich und Sportanlagen ist die Umsetzung des Bäderprojektes für die Stadt Bedburg vorgesehen. Eine entsprechende überbaubare Grundstücksfläche mit zugehörigen Freiflächen für Stellplätze und Grünflächen wurde festgesetzt. Projektbezogene Einzelflächen wurden nicht festgesetzt, da individuelle Planungen nicht eingeschränkt werden sollen. 5.2 Erschließung Die Erschließung des Bebauungsplangebiets erfolgt mittels zweier verkehrlicher Anschlüsse. Das Allgemeine Wohngebiet wird erschlossen über die Albert-Schweitzer-Straße /K36 von Kaster nach Bedburg. Durch Anlage eines Kreisverkehrsplatzes im Einmündungsbereich an der Steifensandstraße werden die Ziel- und Quellverkehre in das Baugebiet geleitet bzw. aus dem Baugebiet abgeführt. Diese verkehrliche Maßnahme führt gleichzeitig zur Geschwindigkeitsreduzierung und in der Folge zur WP7-593/2006 Begründung zum Bebauungsplan 4/Kaster Entschärfung eines möglichen Gefahrenpunktes. Die Erschließung ist daher aufgrund der Anbindung an die Albert-Schweitzer-Straße / K36 sichergestellt. Die innere Erschließung des Baugebiets erfolgt durch eine Haupterschließungsstraße in östlicher Richtung. Hieran werden in nördlicher und südlicher Richtung einzelne Stichstraßen zur weiteren inneren Erschließung angebunden. Die innere Erschließung soll von der Ausbauart her als verkehrsberuhigter Bereich erfolgen. Die Erschließung des ausgewiesenen Sondergebietes erfolgt ebenfalls über die K 36 von Kaster nach Bedburg. Hier muss die vorhandene Anbindung an die L 213 in Richtung Autobahn durch eine verkehrliche Umplanung eine sinnvolle und praktikable Anbindung erfahren. Der reibungslose Abfluss der Ziel und Quellverkehre in und aus dem Plangebiet sowie die Verkehre von und auf die L213 kann durch die Anlage eines eingeschobenen großen Kreisverkehrsplatzes gewährleistet werden. Selbst bei Nichtanbindung des Gebietes würde sich eine solche Lösung für die Zukunft anbieten, da hier ein Gefahrenschwerpunkt wesentlich entschärft werden kann. Zur verkehrlichen Anbindung liegt im übrigen ein entsprechendes Gutachten der Ingenieurgruppe IVV Aachen vor. 5.3 Ver- und Entsorgung Entlang des Plangebiets verläuft ein Schmutzwasserkanal. Die Entsorgung des Gebiets ist mittels Trennsystem vorgesehen. Das Schmutzwasser wird dem Schmutzwasserkanal zugeführt. Das nicht belastete Niederschlagswasser wird den geplanten Versickerungsmulden am östlichen Rand des Plangebiets zugeführt. Ggf. kann ein Abschlag dieser nicht belasteten Niederschlagswässer in der Mühlenerft erfolgen und somit wird den Anforderungen des § 51 a LWG Rechnung getragen. 5.4 Garagen und Stellplätze Stellplätze und Garagen im WA können auf den privaten Grundstücksflächen sowie ergänzend im öffentlichen Raum nachgewiesen werden. Bedingt durch die vorgesehene Festsetzung, pro Hausgrundstück nur 2 Wohnungen zuzulassen, wird der Stellplatzbedarf ohnehin auf ein geringst möglich Maß reduziert. Im Bereich des Sondergebiets wurden entsprechend dem absehbaren Bedarf großzügige Freiflächen für die Anlage von Stellplätzen berücksichtigt. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gem. § 86 BauONRW Die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen bezüglich der äußerlichen Gestaltung der Gebäude bezüglich der Dachaufbauten haben zum Ziel – zusammen mit den planungsrechtlichen Festsetzungen – im neuentstehenden Baugebiet einem harmonischen und homogenen städtebaulichen Gesamteindruck zu erzielen, jedoch für die Bauherren ein höchstmögliches Maß an Baufreiheit zu erreichen. 5.6 Leitungsrechte Leitungen oder Leitungsrechte innerhalb des Plangebietes sind nicht bekannt. 5.7 Boden / Bodendenkmalpflege Das Plangebiet wurde bislang als Intensiv-Ackerfläche genutzt. Vor Planaufstellung hat sich die Stadt Bedburg mit den möglichen Belangen der Bodendenkmalpflege auseinandergesetzt. Eine Prospektion aus bodendenkmalpflegerischer Sicht hat stattgefunden. Die Untersuchungsergebnisse und somit der Bericht der archäologischen Maßnahme (PR 2005/1500 – 1501) vom Büro Goldschmidt-Archäologie vom Februar 2006 liegen dem Rheinischen Amt für Bodendenkmalpflege vor. Von November 2005 bis Januar 2006 wurde im Bereich der Feldflur Kasterer Acker eine archäologische, qualifizierte Prospektion durchgeführt. Nach der systematischen Feldbegehung wurde, abhängig von den im Vorfeld durchgeführten Quellenrecherchen und den Ergebnissen der Begehungen ein Sondageschnittprogramm angelegt. Die Ergebnisse hieraus werden im Rahmen von Grabungsmaßnahmen weiter untersucht. Der Bericht zur archäologischen Maßnahme ist als Anlage zum Bebauungsplan beigefügt und kann auf eingesehen werden. WP7-593/2006 Begründung zum Bebauungsplan 4/Kaster In Abstimmung mit dem Rheinischen Amt für Bodendenkmalpflege soll vor Beginn der Erschließungsarbeiten mit den Grabungsmaßnahmen begonnen werden. 5.8 Altlasten Altlasten innerhalb des Planungsgebietes sind nicht bekannt. Im Altlastenkataster des Rhein-Erft-Kreises ist diese Fläche nicht aufgeführt. 5.8 Immissionsschutz Es werden zur Zeit umfangreiche Untersuchungen durchgeführt und Gutachten erstellt, die in der weiteren Planung Berücksichtigung finden sollen. Lärmschutzmaßnahmen entlang der L 279/L213 sowie entlang der WP7-593/2006 Begründung zum Bebauungsplan 4/Kaster ´K 36 werden erforderlich. Ferner wird innerhalb des Baugebiets ein Lärmschutzwall zwischen dem geplanten Sondergebiet sowie dem Allgemeinen Wohngebiet erforderlich. 5.9 Belange von Natur und Landschaft Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 4/Kaster wird ein Eingriff in Natur und Landschaft in Form einer zusätzlichen Versiegelung durch Gebäude bzw. Straßenverkehrsflächen erfolgen. Teile des Planungsbereiches sind als Landschaftsschutzgebiet ausgewiesen. Die derzeitige Nutzung der Fläche war und ist derzeit jedoch die landwirtschaftliche Intensivnutzung Eine Änderung des Landschaftsschutzgebietes wird erforderlich. Der Ausgleich für den Eingriff in Natur und Landschaft kann teilweise innerhalb des Plangebiets ausgeglichen werden. Im Rahmen des Öko-Kontos ist jedoch auch ein Ausgleich außerhalb des Plangebiets durch Aufrechung oder auch durch Neuanpflanzung vorgesehen. 6 ´ Bodenordnende Maßnahmen Eine Umlegung gemäß § 46 BauGB ist im Plangebiet nicht erforderlich. 7 Ziele der Raumordnung Der Gebietsentwicklungsplan stellt – wie oben erläutert – das Plangebiet als allgemeinen Siedlungsbereich dar. Der Flächennutzungsplan wird im Parallelverfahren geändert und mit der Bezirksplanungsbehörde abgestimmt.