Beschlussvorlage (Begründung)

WP7-468/2005 Abwägungsvorschlag Stadt Bedburg Begründung zum Bebauungsplan Nr. 38 b/Bedburg - Teilbereich zwischen Bahnstraße, Erft und P l a nge b iet d es B e bau un gs p lane s 38 a /B ed bu rg - Dem Bebauungsplan Nr. 38 b/Bedburg wird gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 27.08.1997 (BGBI. I S. 2141) folgende Begründung beigegeben: 1. Geltungsbereich Das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. 38b/Bedburg liegt in der Gemarkung Bedburg, Flur 38 – ehemaliges Zuckerfabrikgelände. Es wird im Norden vom Plangebiet des Bebauungsplanes 38a/Bedburg (Erschließungsstraße zum Schlosspark), im Osten von der Erft, im Süden durch die nördliche Parzellengrenze des Grundstückes Gemarkung Bedburg, Flur 38, Nr. 402 und im Westen durch die Bahnstraße begrenzt. Das Plangebiet ist im Plan schwarz umrandet, unterbrochen dargestellt – auf den abgedruckten Übersichtsplan wird verwiesen. 2. Vorhandene Situation, planungsrechtliche Vorgaben Das vorliegende Plangebiet ist im derzeitigen Flächennutzungsplan der Stadt Bedburg als gewerbliche Baufläche - GE und GI - dargestellt. In Nachnutzung und Reaktivierung von ehemaligen Betriebsflächen der Zuckerfabrik Bedburg wird eine bedarfsorientierte und zukunftsgerichtete Stadtentwicklung angestrebt. Aufgrund eines Funktions- und Nutzungskonzeptes, aufgestellt durch die Firma ISH Dr. Danneberg für die Stadt Bedburg, besteht im Rahmen der strukturellen, städtebaulichen und verkehrlichen Sanierung und zur weiteren Entwicklung der v.g. Fläche kein Bedarf mehr einen Teil des Gebietes als GI (Industriegebiet) auszuweisen. Aufgrund der zentralen Lage des Plangebietes soll ein Teil als Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung für die Feuerwehr ausgewiesen werden. Der südwestliche Teil des Gebietes soll als Übergang zur vorhandenen Wohnbebauung als MI Gebiet ausgewiesen werden. Aus v.g. Gründen ist eine Flächennutzungsplanänderung in einem Teilbereich vorgesehen. Der Verlauf der Erft ist im Bereich des Plangebietes weitgehend an die technischwirtschaftlichen Gegebenheiten des Umfeldes angepasst worden und zeigt ein nicht auentypisches Ufer. Die Böschung weist auf der Seite des Plangebietes teilweise Gebüschstrukturen und einige markante Pappeln auf. Westlich der Bahnstraße wird das nähere Umfeld durch die Anlage des Bedburger Bahnhofes und einer Tankstelle WP7-468/2005 Abwägungsvorschlag bestimmt. Im südlichen Teil des Plangebietes befindet sich ein ehemals privates Grundstück mit Wohngebäude, welches zum Abriss vorgesehen ist, und Garten. Unmittelbar hinter dem Gebäude befindet sich ein überwiegend versiegelter Garagenhof. Hinter den Garagen und südlich des Wohngebäudes befinden sich relativ große Wiesengrundstücke mit einzelnen Obstbäumen und einer randlichen Abgrenzung durch Gehölzstreifen. Insgesamt wird festgestellt, dass das Plangebiet über einen eher geringen Grünbestand verfügt, d.h. ein Großteil des Plangebietes war bereits versiegelt. Auch wird die Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes aufgrund der künftigen Bebauung als geringer eingestuft als es die Zuckerfabrik war. 3. Ziel und Zweck der Planung Im Rahmen einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung zielt der Bebauungsplan darauf ab, die Wohnqualität der im Umgebungsbereich des Plangebietes ansässigen Bevölkerung zu verbessern. Die geplante Haupterschließungsstrasse des Bebauungsplangebietes ist zudem als Erschließung des östlich der Erft gelegenen zukünftigen Wohngebietes vorgesehen. Zentrales Thema des vorliegenden Bebauungsplanes ist aus diesem Grund die Erschließung des Plangebietes durch die Südumgehung und somit die Umlenkung des Schwerlast- und PKW-Verkehrs. Damit sich die Lärmsituation für die Anwohner nicht verstärkt, werden für die GE-Gebiete 1-3 maximal zulässige flächenbezogene Schallleistungspegel festgesetzt. Durch eine geordnete Bauleitplanung und städtebauliche Entwicklung werden die vorhandenen Immissionskonflikte in diesem gewachsenen Gebiet entschärft. Der Bebauungsplan dient neben den v.g. Gründen auch den Belangen der Wirtschaft und hilft Arbeitsplätze zu erhalten, zu sichern und neue zu schaffen. Dadurch kann langfristig die Einwohnerentwicklung stabilisiert und die bessere Ausnutzung der vorhandenen Infrastruktureinrichtungen bewirkt werden. Es wird mehr Kaufkraft an Bedburg gebunden und bei gleichzeitiger Verbesserung des Versorgungsstandards erfolgt zudem eine Attraktivitätssteigerung der Stadt Bedburg. Durch diese gezielte Wirtschaftsförderung kann die Ansiedlung weiterer Betriebe in Bedburg motiviert und das enorme Auspendlersaldo Berufstätiger in die benachbarten Mittel- und Oberzentren abgebaut werden. Zur Sicherung Ihrer Anziehungskraft und Attraktivität, aber auch als Teil der v.g. Stadtkernentwicklung sowie zur Gewährleistung ihrer Versorgungsfunktionen als Mittelzentrum ist die wachsende Stadt Bedburg daher aufgrund ihrer diesbezüglichen Stellung und Funktion als verantwortliche Trägerin der Planungshoheit gehalten, die notwendigen Planungen zur Ermöglichung einer dringend erforderlichen Nachnutzung des ehemaligen Zuckerfabrikgeländes einzuleiten. 4. Landesplanerische Beurteilung Nach dem Landesentwicklungsplan des Landes Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) Teil A: Siedlungsräumliche Grundstruktur / Zentralörtliche Gliederung / Entwicklungsachsen, ist die Stadt Bedburg Mittelzentrum. Der inhaltlich WP7-468/2005 Abwägungsvorschlag differenziertere Entwurf des Landesentwicklungsplanes, Teil A, vom Februar 1994 stuft Bedburg als Mittelzentrum mit 25.000 bis 50.000 Einwohnern präzise ein. Im Gutachten des ISH vom Februar 1998 wird zu der hier relevanten Prüfung der Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung auf eine zunehmend ausbaufähige Position Bedburgs abgestellt. Da die in den Ortsteilen angrenzender Städte und Gemeinden durchgeführten Analysen des Versorgungsverhaltens deutlich machen, dass Bedburg im Bereich des Einzelhandels einen Versorgungsschwerpunkt für 40.000 bis 50.000 Personen mit Wohnsitz im Verflechtungsraum bildet. Besonders positiv ist insoweit auf den Lagevorteil Bedburgs auch im Nahbereich großräumiger Achsen von europäischer Bedeutung hinzuweisen, wie diese von Köln strahlenförmig ausgehend zum einen über Aachen nach Lüttich und darüber hinaus von Köln über Mönchengladbach, Venlo in die Randstadt der Niederlande führen. Um der Stellung und Funktion als Mittelzentrum zu entsprechen, ist es Aufgabe der Stadt Bedburg, auch im Bereich ihrer Versorgungsfunktionen zur Verbesserung und Sicherung der Versorgung der Bevölkerung mit Wohnsitz in der Stadt Bedburg sowie mit Wohnsitz im Verflechtungsraum bedarfsorientiert städtebauliche Weiterentwicklungen zu betreiben. Die Zentrenverträglichkeit, Bedarfssituation sowie Zentrenzugehörigkeit und Zuordnung sind durch Gutachten nachgewiesen. Aus Sicht der wirtschaftlichen Entwicklung und der Stadtplanung ist daher die Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung gegeben. Da der geltende Flächennutzungsplan (FNP) für das Plangebiet die Darstellung „Gewerbliche Bauflächen“ enthält, ist eine Änderung erforderlich. Das hierfür erforderliche Verfahren der 30. Flächennutzungsplanänderung wird parallel zur Aufstellung des Bebauungsplanes durchgeführt. Inhalt dieser FNP-Änderung ist die Änderung von GI/GE in MI/GE und die Berücksichtigung von Flächen für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Feuerwehr. 5. Bebauungskonzept 5.1 Art der baulichen Nutzung Im Bebauungsplan wird eine Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Feuerwehr“, ein Mischgebiet für nicht störende Gewerbebetriebe und verschiedene abgestufte Gewerbegebiete festgesetzt. Gemäß § 1 Abs. 4 und 5 BauNVO sind in den mit MI, GE 1, GE 2 und GE 3 bezeichneten Gebieten nur solche Betriebe, Betriebsteile und Anlagen zulässig, die durch Immissionen und zusätzlichen Verkehr die geplante Wohnnutzung östlich der Erft sowie die vorhandene Wohnnutzung in Blerichen und an der Bahnstrasse nicht wesentlich stören. Daher werden publikumsintensive Nutzungen wie Tankstellen und Spielhallen grundsätzlich nicht zugelassen sowie Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen von mehr als 200 m² für den Verkauf an letzte Verbraucher mit vorgegebenem Warensortiment ( s. textl. Festsetzungen ). Vor genannte Betriebsarten werden zudem wegen bereits bestehender Konkurrenz und der Erreichung des Versorgungsgrades im hiesigen Raum ausgeschlossen. WP7-468/2005 Abwägungsvorschlag Betriebe, Betriebsteile und Anlagen, bei denen insbesondere durch bauliche Ausbildung (z.B. Wand-, Dach-, Fenster-, Lüftungs- und Torkonstruktion) sowie Stellung und Höhenentwicklung der baulichen Anlagen gewährleistet ist, dass sie die vorgenannte Wohnnutzung nicht wesentlich stören, sind zulässig. Weiterhin werden gemäß § 1 Abs. 4, 5 und 6 in Verbindung mit § 1 Abs. 8 BauNVO die Gewerbegebiete nach maximal zulässigen flächenbezogenen Schallleistungspegeln Lw (FBS) gegliedert und dadurch in ihrer Nutzung eingeschränkt. Teilgebiete FBS tags (6-22 Uhr) dB(A) FBS nachts (22-6 Uhr) dB(A) GE 1 GE 2 GE 3 60 60 60 40 46 46 Eine Gliederung des MI würde zu einer Überregulierung führen. Es wurde daher hierauf verzichtet. Entlang des festgesetzten Mischgebietes ist eine Fläche für den gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung Feuerwehr festgesetzt. Entlang dieser Fläche wird ein 20,00 m breiter Streifen festgesetzt, der das Wohnen innerhalb des Mischgebietes aus immissionsschutzrechtlichen Gründen ausschließen soll. Die Errichtung von Werbeanlagen wird nur ausnahmsweise zugelassen. Eine uneingeschränkte Zulassung kann zu einer störenden Häufung und damit negativen Beeinträchtigung des Ortsbildes durch vorgesehene Werbe- bzw. Plakattafeln führen. Zur Vermeidung einer ungeordneten städtebaulichen Entwicklung entlang der Bahnstrasse und der Südumgehung wird diese Einschränkung als textliche Festsetzung in den Bebauungsplan Nr. 38 b/Bedburg aufgenommen. 5.2 Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche Für die Gewerbegebiete, das Mischgebiet und die Fläche für den Gemeinbedarf werden großflächige Baufenster festgesetzt, die unter Wahrung der bauplanungsund bauordnungsrechtlichen Bestimmungen bebaut werden können. Innerhalb der festgesetzten Baugrenzen verbleibt ausreichend Spielraum für Neuparzellierungen. Zur Zeit nicht absehbare betriebliche Belange werden insoweit nicht unnötig eingeschränkt. Die Restflächen zwischen Baufenster und Parzellengrenze sind gemäß zeichnerischen und textlichen Festsetzungen zu begrünen. Die Oberkante Traufe/Attika der in den GE-Gebieten und dem MI-Gebiet zu errichtenden baulichen Anlagen und Gebäude darf maximal 12,00 m über der im Bebauungsplan angegebene Höhe über dem Bezugspunkt 1 liegen. Als Oberkante Traufe /Attika gilt der Schnittpunkt der Außenfläche der Außenwand mit Oberkante Dachhaut. WP7-468/2005 Abwägungsvorschlag Für das gesamte Planungsgebiet wird eine maximal 2-geschossige Bauweise und eine Grundflächenzahl und Geschoßflächenzahl von 0,8 festgelegt. 5.3 Erschließung, Stellplätze Aufgrund der städtebaulichen Situation fügt sich das Bebauungsplangebiet sowohl funktional als auch verkehrstechnisch hervorragend in die vorhandenen Strukturen ein. Die äußere Erschließung des Gebietes ist durch die Südumgehung und die Bahnstrasse gewährleitstet. Zur inneren Erschließung des Plangebietes und zur Erschließung des östlich der Erft gelegenen zukünftigen Wohngebietes bedarf es der Anlage einer neuen Straße. Da es sich um einen Straßenstich handelt, der weitaus länger als 50 Meter ist, wird eine Wendeanlage vorgesehen, die für LKW ausreichend dimensioniert ist. Entlang der Bahnstrasse sind in den Bereichen der festgesetzten GE-Flächen Ausund Zufahrten nicht zulässig. 5.4 Ver- und Entsorgung Die übergeordnete technische Ver- und Entsorgung des Plangebietes ist durch die vorhandenen Einrichtungen sichergestellt und bedarf lediglich für den Bereich der geplanten Bebauung der Änderung. Gemäß § 51 a Abs. 1 LWG ist Niederschlagswasser von Grundstücken, die nach dem 1. Januar 1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, vor Ort zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit möglich ist. Hinsichtlich der Möglichkeit der Versickerung von Niederschlagswasser gemäß § 51a Landeswassergesetz (LWG) ist auszuführen, dass im östlichen Bereich des Plangebietes entlang der Erft vorhandene befestigte Industrieflächen entsiegelt und in den Grünzug gemäß landschaftspflegerischem Fachbeitrag einbezogen werden. Es wird eine textliche Festsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen, wonach das nicht belastete Dachflächenwasser in der Grünfläche entlang der Erft zu versickern und gegebenenfalls mit Überlauf in die Erft einzuleiten ist. Die übrige Entwässerung des gesamten Bebauungsplanbereiches erfolgt im Mischsystem. 5.5 Grünflächen Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15, Nr. 20 und Nr. 25a BauGB in Verbindung mit § 81 Abs. 4 BauONRW ist von der Begrenzungslinie der inneren Erschließungsstraßen beidseitig ein 3 m breiter Streifen als privates Grün anzulegen und mit in den textl. Festsetzungen genannten Baumarten im Abstand von 15 m zu bepflanzen und dauerhaft zu unterhalten. WP7-468/2005 Abwägungsvorschlag In diesen Flächen sind Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauNVO und bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können, gemäß § 12 Abs. 6 und § 23 Abs. 5 BauNVO nicht zulässig. Entlang der Erft wird ein 25,00 Meter breiter Grünstreifen festgelegt. Durch diese Eingrünung wird eine ökologische Anreicherung geschaffen. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 20 in Verbindung mit Nr. 25 a BauGB ist bei der Errichtung vom PKW-Stellplätzen für Inhaber, Bedienstete oder Besucher je angefangenen zehn Stellplatzeinheiten mindestens ein standortgerechter Laubbaum gem. den textl. Festsetzungen anzupflanzen und zu erhalten. 5.6 Immissionsschutz Für die Zuckerfabrik Bedburg AG wurde seinerzeit unter Berücksichtigung der Darstellungen des Flächennutzungsplanes ein Standortsicherungskonzept erstellt, wonach unter der Berücksichtigung der im Industriegebiet vorhandenen Immissionen und Lärmsituation keine schädlichen Umwelteinwirkungen auf die benachbarte Wohnbebauung ausgehen. (s. Punkt 5.1) Im übrigen wurde im Zusammenhang mit der Planfeststellung der Straßentrasse der Südumgehung durch den Bebauungsplan Nr. 38a / Bedburg ein entsprechendes Schallgutachten erstellt, wonach auch bei höherer Verkehrsbelastung der Verkehrsachse „Südumgehung“, bedingt durch Verkehrsverlagerung, keine umweltschädlichen Einwirkungen zu erwarten sind. Weitere Immissionsschutzmaßnahmen sind daher aus v.g. Gründen nicht zu treffen. 5.7 Altlasten / Boden Da der Plangeltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 38b/Bedburg bis zur Schließung der Zuckerfabrik Bedburg AG als Industrie- und Gewerbefläche genutzt wurde, wurden durch die Zuckerfabrik entsprechende Bodengutachten unter Beteiligung der Unteren Wasser- und Abfallwirtschaftsbehörde des Erftkreises erstellt. Hiernach gibt es keine Anhaltspunkte für das Vorliegen von grundwassergefährdenden Stoffen. Dem gemäß wurde der Abbruch der gesamten Fabrikanlage genehmigt. Auf die Bestimmungen der §§ 15 und 16 DSchG NW wird nachdrücklich hingewiesen. Hiernach sind bei Bodenbewegungen auftretende archäologische Bodenfunde und Befunde dem Rheinischen Amt für Bodendenkmalpflege – Außenstelle Zülpich – Dürener Str. 13a in 53909 Zülpich oder der Unteren Denkmalbehörde der Stadt Bedburg unverzüglich anzuzeigen. Die Weisung des Fachamtes für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten. Vor Beginn von Bauarbeiten in dem Gesamtgebiet ist der Kampfmittelräumdienst zu benachrichtigen. WP7-468/2005 Abwägungsvorschlag Für die Erdarbeiten sind die in den textl. Festsetzungen genannten Grundsätze zu beachten. 5.8 Belange von Natur und Landschaft Der durch die vorgesehenen planerischen Maßnahmen verbundene Eingriff in Natur und Landschaft wurde entsprechend der Gesetzesanforderungen nach Art und Umfang ermittelt. Die Stadt Bedburg hat das Landschaftsarchitekturbüro Calles und de Brabant zur Erarbeitung eines landschaftspflegerischen Begleitplanes zum Bebauungsplan Nr. 38b/Bedburg beauftragt. In diesem zwischenzeitlich vorliegenden landschaftspflegerischen Fachbeitrag werden der vorhandene Bestand sowie der zu erwartende Eingriff im Zuge der Erschließung und Bebauung des Bebauungsplangebietes beurteilt sowie die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen ermittelt. Die entsprechende Bilanzierung schließt mit einem Kompensationsdefizit ab, das innerhalb des Plangebietes nicht ausgeglichen werden kann. Die erforderliche Kompensation erfolgt im Rahmen einer weiteren Baumaßnahme auf dem Gelände der ehemaligen Zuckerfabrik Bedburg östlich der Erft, deren Planung in diesem Jahr beginnt. Detaillierte Aussagen bzgl. der Ermittlung der Eingriffs- und Ausgleichswerte sind dem landschaftspflegerischen Begleitplan, der Anlage zur Begründung ist, zu entnehmen. Sich hieraus ergebende Pflanzgebote etc. wurden in die textlichen Festsetzungen übernommen.