Allgemeine Vorlage (Aufstellung eines Integrierten Handlungskonzeptes für den Zentralort Kreuzau Hier: Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Zentralort Kreuzau“)

Gemeinde Kreuzau Bauleitplanung, Wirtschaftsförderung - Herr Gottstein BE: Herr Gottstein Kreuzau, 07.11.2017 Vorlagen-Nr.: 15/2016 6. Ergänzung - öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Bau- und Planungsausschuss Haupt- und Finanzausschuss Rat 14.11.2017 28.11.2017 13.12.2017 Aufstellung eines Integrierten Handlungskonzeptes für den Zentralort Kreuzau Hier: Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Zentralort Kreuzau“ I. Sach- und Rechtslage: Mit Bezug auf die bisherigen Beratungen und Beschlüsse zur Aufstellung eines Integrierten Handlungskonzeptes für den Zentralort Kreuzau (siehe VL-Nr. 15/2016 und Ergänzungen) ist gemäß § 142 BauGB eine Sanierungssatzung für das Sanierungsgebiet als Voraussetzung für die Beantragung von Städtebaufördermitteln zu erlassen. Die genaue Abgrenzung des Sanierungsgebietes sowie der Entwurf der Sanierungssatzung ist als Anlage 1 beigefügt. Begründung für die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Zentralort Kreuzau“: Die Gemeinde Kreuzau befasst sich seit dem Jahr 2016 intensiv mit der städtebaulichen Entwicklung und Struktur, der Verkehrsproblematik, dem Wandel des Einzelhandels sowie den innerörtlichen Beziehungen und Verknüpfungen, um die Attraktivität und Aufenthaltsqualität des Ortskerns zu verbessern. Das Planungsbüro MWM aus Aachen wurde im Juli 2016 mit der Erstellung des Integrierten Handlungskonzeptes für den Zentralort Kreuzau beauftragt, da die städtebaulichen Missstände nicht allein mit Planungsinstrumentarien, wie z.B. Bebauungsplänen, sondern nur durch umfangreiche ineinandergreifende verkehrliche und städtebauliche Maßnahmen zu lösen sind. Vor Erlass einer Sanierungssatzung sind in der Regel umfangreiche Untersuchungen erforderlich, um Beurteilungsgrundlagen über die Notwendigkeit der Sanierung, die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge sowie die anzustrebenden allgemeinen Ziele und die Durchführbarkeit der Sanierung im Allgemeinen zu gewinnen (§ 141 (1) BauGB). Von vorbereitenden Untersuchungen kann nach § 141 (2) BauGB abgesehen werden, wenn hinreichende Beurteilungsgrundlagen bereits vorliegen. Mit dem Integrierten Handlungskonzept, in das die Ergebnisse öffentlicher Veranstaltungen und Diskussionen eingeflossen sind, bei denen sich die Kreuzauer Bürger/Einwohner mit ihren Ideen und Anregungen einbringen konnten, verfügt die Gemeinde Kreuzau über die erforderlichen Beurteilungsgrundlagen, so dass auf diese Ergebnisse zurückgegriffen und auf weitere vorbereitende Untersuchungen verzichtet werden kann. Städtebauliche Missstände Für den Ortskern von Kreuzau wurde durch das Planungsbüro MWM in den Jahren 2016/2017 ein Integriertes Handlungskonzept erarbeitet. Dieses entspricht der in § 140 Nr. 4 BauGB geforderten städtebaulichen Planung, die Bestandteil der Vorbereitung der Sanierung ist. Im Integrierten Handlungskonzept wird das den vorbereitenden Untersuchungen zu Grunde liegende Untersuchungsgebiet räumlich definiert und einer umfangreichen Mängel-ChancenAnalyse unterzogen. Im Ergebnis dieser Analyse wurden zahlreiche städtebauliche Missstände im Untersuchungsgebiet festgestellt. Die städtebaulichen Missstände lassen sich im Einzelnen wie folgt zusammenfassen:           Verkehrsbehinderungen (insbesondere durch den Schwerlastverkehr) im Ortskern, vor allem im Bereich der Einfallstraße Windener Weg, Hauptstraße und Mühlengasse, welche einer qualitativen, städtebaulichen Entwicklung im Weg stehen fehlende Treffpunkte und Verweilplätze im Ortskern, vor allem im Bereich der Hauptstraße innerörtliche Brachflächen gepaart mit Leerständen in den umliegenden Bereichen eine rein technisch-funktionale Gestaltung der Bahnhofstraße ohne repräsentativer Ortseingangssituation unerschlossene Naherholungspotenziale im Bereich der Ruraue und Mühlenteiche eine fehlende funktionale Anbindung des zentralen Ortskerns mit den angrenzenden Wohngebieten eine fehlende Erlebbarkeit des Elements Wasser im Bereich der denkmalgeschützten Mühlenteiche notwendige Entwicklung der zentralen Potentialbereiche zur Stärkung der Funktion des Einzelhandels und Förderung der Wohnnutzung eine geschwächte funktionale Anbindung des Bildungs- und Freizeitzentrums an den Ortskern strategische sowie konzeptionelle Ausrichtung und Steuerung des Einzelhandels (z. B. durch ein Einzelhandelskonzept) Aufgrund der oben beschriebenen Mängel und Defizite zeichnet sich ein fortschreitender Funktions- und Attraktivitätsverlust der zentralen Ortslage (als Versorgungs-, Arbeits-, Kultur- und Bildungsstandort) ab. Dieser Attraktivitätsverlust führt im schlimmsten Fall zu einer Verstärkung der Defizite, sodass von einer sich selbst verstärkenden, negativen Kausalkette gesprochen werden kann. Mit der Absicht, diesen Negativtrend zu durchbrechen und sich den Herausforderungen zu stellen, hat die Gemeinde Kreuzau beschlossen, ein Integriertes Handlungskonzept (InHK) zu erarbeiten. Maßnahmen Ausgehend von den festgestellten städtebaulichen Missständen wurden verschiedene Maßnahmen erarbeitet, um die formulierten Sanierungsziele zu erreichen. Im Verlauf der Umsetzung der Gesamtmaßnahme wird die Planung für die Einzelmaßnahmen auf die Zielausrichtung hin immer weiter konkretisiert, detailliert und feinabgestimmt. Daher kann die nachfolgende Maßnahmenliste im weiteren Verfahrensverlauf an veränderte Gegebenheiten und Anforderungen angepasst werden.    Straßen- und Platzgestaltung (u.a. Umgestaltung/Aufwertung Hauptstraße, Bahnhofstraße, Teichstraße, Neugestaltung des Platzes vor der Grundschule, Naherholungsbereich Mühlenteich, Aufwertung der Ortseingänge) Verbesserung der fußläufigen Querbeziehungen (u.a. zwischen Bahnhof, Hauptstraße, Anknüpfung an die Rur und das Schulzentrum/Festhalle) Erschließung und (Um-)Nutzung von Potenzialflächen -2-      Stadtbildpflege (u.a. Lichtkonzepte, Bauberatung zur Aufwertung des Ortsbildes, Leerstandsmanagement) Tourismus (u.a. Verbesserung der Erreichbarkeit und Orientierung durch Leit- und Informationssysteme, Verknüpfung Ruruferradweg ins Ortskern) Erstellung eines Marketingkonzepts (u.a. Findung eines gemeinsamen Images, Einrichtung einer Baustellenzeitung) Ortskernmanagements und Quartiersbüros (Anlaufstelle für ortsinterne Angelegenheiten, Anregungen etc.) Öffentlichkeitsarbeit (u.a. Flyer, Bürgerbeteiligungen, Internetauftritt zum InHK) Auswirkungen der Sanierungsmaßnahme Wesentliche nachteilige Auswirkungen für die Betroffenen sind durch die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen nicht zu erwarten. Da die Sanierungsmaßnahme im vereinfachten Verfahren durchgeführt wird und hauptsächlich den Erhalt und die Verbesserung des Bestandes betrifft, viele Maßnahmen im Bereich öffentlicher Raum stattfinden und Modernisierungen lediglich auf freiwilliger Basis und durch Anreizförderung erfolgen. Somit kann auch von einer Aufstellung eines Sozialplanes gem. § 180 BauGB abgesehen werden. Beteiligung und Mitwirkung gem. §§ 137 und 139 BauGB Gemäß §§ 137 und 139 BauGB ist die Sanierung mit den Eigentümern, Mietern, Pächtern und sonstigen Betroffenen möglichst frühzeitig zu erörtern und diese zur Mitwirkung anzuregen. Bei der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind die §§ 4 (2) und 4a (1) und (6) BauGB sinngemäß anzuwenden. Finden Änderungen von Zielen und Zwecken der Sanierung oder Maßnahmen und Planungen der Träger öffentlicher Belange statt, die aufeinander abgestimmt wurden, haben sich die Beteiligten gem. § 139 BauGB miteinander ins Benehmen zu setzen. Beteiligung und Mitwirkung der Betroffenen gem. § 137 BauGB Im Rahmen der Erarbeitung wurde die Öffentlichkeit umfänglich informiert (Gemeindliches Amtsblatt, Auftaktveranstaltung, Bürgerwerkstatt, Presse) und hatte die Gelegenheit, die Sanierungsmaßnahmen frühzeitig zu erörtern und mit zu gestalten. Der vorliegende Satzungsentwurf wird mit dem Beschluss vom Gemeinderat öffentlich bekannt gemacht. Beteiligung und Mitwirkung der öffentlichen Aufgabenträger gem. § 139 BauGB Die betroffenen Behörden und Träger öffentlicher Belange werden gem. § 139 (2) BauGB aufgefordert, ihre Stellungnahme zu den geplanten Maßnahmen abzugeben. Abwägung der Anregungen und Einwendungen Anregungen und Einwendungen, die abgegeben werden, werden im Hinblick auf private und öffentliche Belange untereinander und gegeneinander abgewogen. Förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets gem. § 136 (1) BauGB Ein Sanierungsgebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände kann festgelegt werden, wenn die einheitliche Vorbereitung der Sanierungsmaßnahmen und deren zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegen. Die Sanierung des Ortskerns Kreuzau liegt im öffentlichen Interesse. Durch die Sanierungsmaßnahmen soll eine Aufwertung, Umgestaltung und Belebung des Zentralorts Kreuzau als Zentrum von Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie, Tourismus und öffentlichen Einrichtungen erreicht werden. Hiervon werden Gewerbetreibende, Kreuzauer Bürger und Besucher gleichermaßen profitieren. Die einheitliche Vorbereitung der geplanten Sanierungsmaßnahmen ist gewährleistet, da diese in einen ganzheitlichen Konzeptionsprozess zum InHK erfolgt ist. Damit sind die Einzelmaßnahmen auf ein einheitliches Ziel ausgerichtet und abgestimmt. -3- Um die zügige Umsetzung aller Maßnahmen zu gewährleisten, sollen die betroffenen Grundstückseigentümer und Gewerbetreibenden durch regelmäßigen Informationsaustausch motiviert werden, die Sanierungsmaßnahmen auch aktiv zu unterstützen. Abgrenzung des Sanierungsgebietes Das Sanierungsgebiet ist eindeutig und zweckmäßig abzugrenzen. Die Abgrenzung des Sanierungsgebiets folgt daher weitgehend der Gebietsabgrenzung, in der auch die vorbereitenden Untersuchungen vorgenommen wurden. Der Untersuchungsraum umfasst das Zentrum des Zentralortes Kreuzau. Im wesentlichen wird der Untersuchungsraum im Westen durch den Verlauf der Rur, im Süden durch den Windener Weg/Mühlengasse/Hauptstr., im Osten durch den Verlauf der Rurtalbahn und im Norden durch die Bebauung entlang der Bahnhofstraße abgegrenzt. Im Untersuchungsraum befinden sich die Hauptstraße in Nord-Süd-Richtung als Hauptgeschäftszentrum des Ortes. Entlang der Hauptstraße befindet sich zudem die Grundschule mit seinem Schulhof. Im Osten befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Bahnhof Kreuzau das Bürgerhaus als Bürgerbegegnungsstätte sowie das Kreuzauer Rathaus. Westlich der Hauptstraße folgt die Pfarrkirche St. Heribert und der durch Kreuzau fließende Kreuzauer Mühlenteich. Westlich anschließend befinden sich das Schul- und Sportzentrum im Sanierungsgebiet sowie auch die Kreuzauer Festhalle und das Freizeitbad MonteMare. Die westliche Sanierungsgrenze schließt mit dem Naherholungsbereich an der Rur, an dem der Ruruferradweg entlang führt. Wahl des vereinfachten Sanierungsverfahrens Die Sanierung kann im sog. vereinfachten Sanierungsverfahren durchgeführt werden, wenn das umfassende Verfahren zur Durchführung der Sanierung nicht erforderlich ist und die Durchführung nicht erschwert wird. Da durch die Sanierungsmaßnahme der historisch gewachsene Grundriss des Ortskerns mit seiner bau- und ortsgeschichtlichen Bausubstanz keine erhebliche Gebietsumgestaltung erfahren soll, die ganz überwiegende Anzahl von Maßnahmen im Bereich des öffentlichen Raumes durchgeführt werden sollen und das Hauptaugenmerk auf den Erhalt und die Verbesserung des Bestandes liegt sowie sanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen nicht zu erwarten sind, kann die Sanierung im vereinfachten Verfahren erfolgen. Die besonderen bodenrechtlichen Vorschriften gem. §§ 152 bis 156 BauGB sind daher auszuschließen. Ausschluss der Genehmigungspflichten gem. § 144 und 145 BauGB Bei der Durchführung des vereinfachten Sanierungsverfahrens kann die Kommune die sanierungsrechtlichen Genehmigungspflichten nach §§ 144 und 145 BauGB ausschließen (§ 142 (4) BauGB). Von diesem Recht macht die Kommune Gebrauch, da hierfür kein Erfordernis besteht. Weitere rechtliche Wirkungen Neben den allgemeinen städtebaulichen Vorschriften können im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet “Zentralort Kreuzau“ weitere Vorschriften zur Anwendung kommen. Die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften ist im vereinfachten Verfahren ausgeschlossen, so dass die Erhebung von Ausgleichsbeträgen nicht möglich ist. Die Aufhebung von Miet- und Pachtverhältnissen, Enteignungen sowie die Aufstellung eines Sozialplans und Gewährung eines Härteausgleichs sind für das Sanierungsgebiet “Zentralort Kreuzau“ zwar grundsätzlich möglich, aber nicht vorgesehen. Kosten- und Finanzierungsplan gem. § 149 BauGB Gem. § 149 BauGB hat die Gemeinde eine Übersicht über Kosten und Finanzierung Gesamtmaßnahme nach dem Stand der Planung darzulegen. Im Rahmen der Erarbeitung Integrierten Handlungskonzepts wurde eine entsprechende Gesamtkostenübersicht erstellt. Plan liegt als Anlage 2 bei. Die entsprechenden Mittel werden im Rahmen Haushaltsplanberatungen berücksichtigt. -4- der des Der der II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Durch den Erlass der Sanierungssatzung entstehen keine Kosten. III. Beschlussvorschlag: 1. Gemäß § 142 (3) BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) in der derzeit gültigen Fassung, wird die in der Anlage beigefügte Satzung einschließlich der Karte des Sanierungsgebietes zur förmlichen Festsetzung des Sanierungsgebietes Zentralort Kreuzau beschlossen. 2. Gemäß § 142 (2) BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), in der zuletzt gültigen Fassung, wird der Durchführungszeitraum der Sanierung auf acht Jahre begrenzt. Die Gesamtmaßnahme ist spätestens bis zum 31.12.2025 abzuschließen. 3. Gemäß § 142 (4) BauGB wird in der Sanierungssatzung die Anwendung der besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften §§ 152-156a BauGB (sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung, Mitfinanzierung der Sanierungsmaßnahmen über Ausgleichzahlungen (Abschöpfung sanierungsbedingter Werterhöhung)) ausgeschlossen. Der Bürgermeister - Ingo Eßer - IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________ -5-