Daten
Kommune
Kreuzau
Größe
353 kB
Datum
05.10.2016
Erstellt
17.08.16, 18:15
Aktualisiert
17.08.16, 18:15
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Anlage 4 zu VL-Nr. 2/2015 1. Erg.
Gemeinde Kreuzau
Ortsteil Stockheim
Vorhabenbezogener Bebauungsplan F13
Sondergebiet „Gartenmarkt“
1. Änderung
Begründung
Textliche Festsetzungen
Stand: Entwurf Juli 2016
Inhaltsverzeichnis
A
Seite
Begründung
1. Lage und Abgrenzung des Plangebietes
3
2. Örtliche Verhältnisse, Anlass und Ziel des Verfahrens
3
3. Planungsvorgaben
4
4. Anpassung des Flächennutzungsplanes
5
5. Vorgesehene Darstellungen nach Änderung des B-Planes
5
6. Art und Maß der künftigen Nutzung, sonstige Festsetzungen
7
7. Zentrenkonzept / Einzelhandelssituation
8
8. Flächenbilanz
8
9. Erschließung, ruhender Verkehr
9
10. Ver- und Entsorgung
9
11. Belange von Natur und Landschaft
10
12. Artenschutz
10
13. Städtebauliche Situation und raumordnerische Auswirkungen
11
14. Bodenordnung, Kosten
11
B
Rechtsgrundlagen
14
C
Textliche Festsetzungen
15
D
Hinweise
18
PE Becker GmbH, Abteilung Städtebau und Bauleitplanung
Gemeinde Kreuzau - Bebauungsplan F 13
1. Änderung
A Begründung
1.
Lage und Abgrenzung des Plangebietes
Für das Plangebiet des mit seiner Bekanntmachung vom 23.11.2012 rechtskräftig
gewordenen Bebauungsplanes F 13 (Vorhaben- und Erschließungsplan „Gartenbaubetrieb Schaar“) sollen –aufgrund der festgestellten Großflächigkeit des Betriebes–
eine Änderung des Gebietscharakters vorgenommen sowie neue textliche und
zeichnerische Festsetzungen getroffen werden.
Bestandteil dieses Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 Baugesetzbuch (BauGB) ist eine dem Planvorhaben beigefügte konkrete Planung des Investors
„Vorhaben- und Erschließungsplan“ (VEP).
Der Geltungsbereich des zu ändernden Bebauungsplanes liegt am nördlichen Ortsrand
von Stockheim, westlich der B 56 und nördlich der Landesstraße L 327. Die Abgrenzung des Geltungsbereiches ist in der Planzeichnung eindeutig eingetragen. Die
Bebauungsplanänderung umfasst denselben Geltungsbereich wie der zugrunde
liegende Bebauungsplan F 13.
Die Gebietsgröße beträgt (incl. der Verkehrsflächen) rd. 4,9 ha, die Abmessung in
West-Ost-Richtung ca. 290 m, quer dazu ca. 280 m.
Das Gelände ist nahezu eben, steigt jedoch in südwestlicher Richtung leicht an.
Der Betrieb wurde durch den Ausbau eines ehemaligen Wirtschaftsweges an die L 327
angebunden.
2.
Örtliche Verhältnisse, Anlass und Ziel des Verfahrens
Das Plangebiet wird von einem gewerblichen Betrieb genutzt, der nicht wie im
Bebauungsplan F 13 beschrieben als Gartenbaubetrieb zu charakterisieren ist,
sondern sich durch die Ausrichtung auf den Verkauf zu einem Einzelhandelsbetrieb
entwickelt hat. Auf dem Betriebsgelände befinden sich ein überwiegend zum Verkauf
genutztes Gewächshaus mit einer Gastronomiefläche, Büroräumen, Sanitäranlagen
sowie überdachte und nicht überdachte Freiflächen.
Bei dem Änderungsbereich (Sondergebiet „Gartenmarkt“) handelt es sich um das
Plangebiet eines bestehenden Betriebes, welcher als Gewerbegebiet („Gartenbaubetrieb“) mit einer max. zulässigen Verkaufsfläche von 800 m² festgesetzt ist und für
den derzeit eine Genehmigung für eine zulässige Verkaufsfläche von 799 m² vorliegt.
Gemeinde Kreuzau, B-Plan F13 Sondergebiet „Gartenmarkt“, 1. Änderung
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Südlich der L 327, an das Plangebiet angrenzend, befindet sich das Gewerbegebiet
Stockheim.
Anlass der Bebauungsplan-Änderung ist die Tatsache, dass am Standort keine
Pflanzen produziert sondern lediglich verkauft werden und dass die tatsächlich als
Verkaufsflächen zu betrachtenden Anteile des Betriebes (von derzeit 5.431 m²) sowohl
die im Bebauungsplan festgesetzte als auch die baurechtlich genehmigte Verkaufsfläche deutlich überschreiten. Der Betrieb ist damit nicht mehr als ein im Gewerbegebiet zulässiger Produktionsbetrieb anzusehen.
Es handelt sich bei dem Planvorhaben daher im Wesentlichen um die Veränderung
und Umstrukturierung eines bereits vorhandenen Einzelhandelsbetriebes, der dem
großflächigen Einzelhandel zuzurechnen ist. Unter anderem beabsichtigt der Betreiber
auch eine Vergrößerung des bestehenden Gastronomiebereiches von derzeit 110 m²
auf ca. 250 m². Des Weiteren sind im Wesentlichen betriebliche Umstrukturierungen
sowie geringfügige Veränderungen in den Sortimentsverkaufsflächen beabsichtigt.
In Abstimmung mit den zuständigen Planungs- und Genehmigungsbehörden soll daher
der Bebauungsplan geändert und auf der Basis des Sachlichen Teilplanes großflächiger Einzelhandel zum Landesentwicklungsplan Nordrhein- Westfalen (LEP NRW)
neue Festsetzungen getroffen werden, um –in Verbindung mit der beabsichtigten
Umstrukturierung des Betriebes– die weitere Entwicklung im Sinne einer geordneten
städtebaulichen und zentrenverträglichen Planung zu steuern und eine planungsrechtliche Grundlage für den Fortbestand des ortsansässigen Betriebes am bestehenden
Standort zu schaffen.
Vorgesehen ist die Festsetzung eines Sondergebietes „Gartenmarkt“ mit einer max.
zulässigen Verkaufsfläche (VK) von max. 5.431 m².
Da bei der Änderung insbesondere auf die Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die Versorgungsstrukturen der Gemeinde Kreuzau sowie der Nachbarkommunen abzustellen ist, wurde zum Planverfahren eine Verträglichkeitsanalyse
erstellt, um die von dem Gartenmarkt ausgehenden Auswirkungen zu untersuchen. Die
Kernaussagen dieser Untersuchung wurden in die Begründung zur 1. Änderung des
Bebauungsplanes F 13 aufgenommen. Ferner ist die vom Büro „Stadt + Handel“ zum
Planvorhaben erstellte Verträglichkeitsanalyse (Stand: 13. Mai 2016) als Anlage
beigefügt.
Die Bestätigung der Regionalplanungsbehörde zur landesplanerischen Anfrage gem.
§ 34 LPlG zur parallel verlaufenden Änderung des Flächennutzungsplans (FNP) zur
Ausweisung einer Sonderbaufläche i. S. d. § 11 (3) Baunutzungsverordnung
(BauNVO) steht noch aus. Das Verfahren ist mit der Regionalplanungsbehörde im
Vorfeld abgestimmt worden. Das Verfahren zur Landesplanerischen Anfrage läuft
derzeit noch.
Gemeinde Kreuzau, B-Plan F13 Sondergebiet „Gartenmarkt“, 1. Änderung
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3.
Planungsvorgaben
Der Rat der Gemeinde Kreuzau hat in seiner Sitzung am 18.08.2015 beschlossen eine
Anpassung des Bebauungsplans zu ermöglichen und die planungsrechtlichen
Festsetzungen des Bebauungsplans Stockheim F 13 dahingehend anzupassen, dass
eine Festsetzung des Plangebietes als Sondergebiet „Gartenmarkt“ erfolgen kann.
Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Aachen ist der überwiegende Bereich des Ortsteiles Stockheim als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ (ASB)
ausgewiesen. Die Flächen südlich der L 327 werden „Bereich für gewerbliche und
industrielle Nutzungen (GIB“) dargestellt, während dem Plangebiet selbst die Funktion
„Allgemeine Freiraum- und Agrarbereiche“ zugewiesen ist.
In der Hierarchie der zentralen Orte ist die Gemeinde Kreuzau als Grundzentrum eingestuft, somit übernimmt Kreuzau i. d. R. keine überörtliche Versorgungsfunktion.
Durch die Größe des Gartenmarktes ist jedoch eine überörtliche Versorgung gegeben,
was zu einer Erhöhung von Emissionen (bspw. durch ein erhöhtes Verkehrsaufkommen) führt.
Da der vorhandene Betrieb sowohl aufgrund seiner Verkaufsfläche als auch seines
Angebotes dem großflächigen Einzelhandel zuzurechnen ist, kann nach den derzeitigen Festsetzungen des Bebauungsplanes seitens der Bezirksregierung Köln eine
landesplanerische Zustimmung nicht erteilt werden, zumal sich der Standort in einer
städtebaulich nicht integrierten Lage, am nördlichen Siedlungsrand des Ortsteiles
Stockheim, befindet.
4.
Anpassung des Flächennutzungsplanes
Das Plangebiet ist –abweichend von der Darstellung des Regionalplanes, welcher die
Fläche als Freiraum abbildet – im derzeit rechtgültigen FNP der Gemeinde Kreuzau als
„gewerbliche Baufläche“ dargestellt.
Die Planung entspricht somit nicht der Darstellung im FNP. Dieser wird daher in einem
gem. § 8 (3) BauGB parallel durchzuführenden Verfahren angepasst. Das Plangebiet
soll im FNP als „Sonderbaufläche“ dargestellt werden.
Mit einer im Flächennutzungsplan darzustellenden SO-Fläche von ca. 4,1 ha liegt das
Plangebiet unter der Darstellungsschwelle des Regionalplanes von 5,0 ha. Somit muss
der Regionalplan nicht angepasst werden. Im Zuge einer Neuaufstellung des Regionalplanes würde die Fläche dann jedoch im Regionalplan als Sonderbaufläche
dargestellt werden.
5.
Vorgesehene Darstellungen nach Änderung des Bebauungsplanes
Entsprechend diesem Planungsziel setzt der Bebauungsplan als Art der baulichen
Nutzung Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Gartenmarkt“ fest.
Um den Fortbestand des Fachmarktes zur ermöglichen, ist die Festsetzung eines
Sondergebietes gemäß § 11 (3) BauNVO obligatorisch. Da am Standort keine Pflanzen
Gemeinde Kreuzau, B-Plan F13 Sondergebiet „Gartenmarkt“, 1. Änderung
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angebaut sondern lediglich Pflanzen und Gartenartikel verkauft werden, wird –in
Abstimmung mit der IHK Aachen– für den bestehenden Betrieb auch eine Änderung
der Bezeichnung von „Gartenbaubetrieb“ in Gartenmarkt vorgenommen.
Die max. zulässige Verkaufsfläche des Sondergebietes wird neu festgesetzt sowie eine
Festschreibung der zentrenrelevanten Randsortimente des Gartenmarktes vorgenommen und die weiteren planungsrechtlichen Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung neugefasst.
Gemäß Ziel 3 der Festlegungen und Erläuterungen zum Sachlichen Teilplan
Großflächiger Einzelhandel des LEP NRW dürfen „durch die Darstellung und
Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des § 11
Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevanten Sortimenten zentrale
Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden“
(Beeinträchtigungsverbot).
Grundsätzlich sollen Betriebe des großflächigen Einzelhandels zwar (vorrangig) innerhalb von zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt werden. Da aber in der
Gemeinde Kreuzau innerhalb des Ortszentrums und im übrigen Gemeindegebiet
stehen keine alternativen Grundstücksflächen für die Ansiedlung eines Gartenmarktes
oder anderen großflächigen Einzelhandelsbetrieben zur Verfügung, soll die planerische
Ausweisung dahingehend geändert werden, dass der Betrieb am vorhandenen
Standort weitergeführt werden kann.
Ein entsprechender Verträglichkeitsnachweis wurde durch das von „Stadt+Handel“
erstellte Gutachten (Stand: Juni 2016) erbracht. Die Untersuchung kommt zu dem
Ergebnis, dass von dem bestehenden Betrieb „keine städtebaulichen Auswirkungen
auf den Bestand und die Entwicklungsmöglichkeiten zentraler Versorgungsbereiche“ –
oder Lagen welche nach gutachterlicher Einschätzung die Anforderungen an einen
zentralen Versorgungsbereich erfüllen– im Umfeld des Planvorhabens ausgehen.
Die vorgenannte Analyse erfolgte auf der Basis der Abstimmung mit der Bezirksregierung Köln vom November 2013 zur Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs.
Laut Grundsatz 4 des Sachlichen Teilplans Großflächiger EZH soll „bei der Darstellung
und Festsetzung von Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3
Baunutzungsverordnung mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten“ […..] „der zu
erwartende Gesamtumsatz der durch die jeweilige Festsetzung ermöglichten Einzelhandelsnutzungen die Kaufkraft der Einwohner der Gemeinde für die Sortimentsgruppe
nicht überschreiten“.
Dieser Grundsatz wird bei dem hier vorhandenen Fall nicht erfüllt: Da es sich hierbei
jedoch lediglich um einen Grundsatz und kein Ziel der Landesplanung handelt, kann
bei der vorliegenden Planung hiervon abgewichen werden, weil die Gemeinde Kreuzau
sich mit dem Grundsatz im Rahmen der städtebaulichen Abwägung auseinandersetzt.
Bei der Darstellung der Fläche als Sondergebiet wird neben der Festsetzung einer
max. zulässigen Verkaufsfläche auch festgeschrieben, dass zentrenrelevante Randsortimente des Marktes max. 10 % der Verkaufsfläche einnehmen dürfen (Ziel 5
Sachlicher Teilplan Großflächiger Einzelhandel des LEP NRW).
Gemeinde Kreuzau, B-Plan F13 Sondergebiet „Gartenmarkt“, 1. Änderung
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Da die Gemeinde Kreuzau kein Einzelhandelskonzept aufgestellt hat, welches eine
ortsspezifische Liste der zentrenrelevanten Sortimente für die Gemeinde Kreuzau
enthält, wurde die „Mindestsortimentsliste“ des LEP Sachlicher Teilplan Großflächiger
EZH (Anlage 1 des Sachlichen Teilplans) zur Ermittlung der Randsortimente
herangezogen.
In der zum Planverfahren von „Stadt+Handel“ erstellten Verträglichkeitsanalyse werden
bei den ermittelten Verkaufsflächen sowohl die Gesamtverkaufsfläche als auch die
zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimente getrennt betrachtet. In dem
vorgelegten Gutachten wurden ferner sowohl die Verkaufsfläche als auch die Flächenproduktivität ermittelt.
6.
Art und Maß der künftigen Nutzung, sonstige Festsetzungen
Ohne die vorgenannten Änderungen ist eine geordnete städtebauliche Entwicklung im
Sinne der beabsichtigten Umstrukturierung nicht möglich.
Im Einzelnen wurden folgende Änderungen der Planzeichnung vorgenommen bzw.
neue planungsrechtliche Ausweisungen/ Festsetzungen getroffen:
Umwidmung des Gebietscharakters von „Gewerbegebiet“ in „Sondergebiet“ mit der
Zweckbestimmung „Gartenmarkt“
Festsetzung einer max. zulässigen Gesamtverkaufsfläche von 5.431 m²
Festsetzung max. zulässiger Verkaufsflächen für zentrenrelevante (525 m²) und
nicht zentrenrelevante Randsortimente (20 m²)
Ausschluss nicht zulässiger Warensortimente
Festsetzung einer max. zulässigen Fläche für gastronomische Nutzungen von
254 m²
Beschränkung der im SO-Gebiet sonstigen zulässigen ergänzenden Nutzungen
Änderung der Festsetzung anzupflanzender Gehölzstreifen zur Eingrünung des
Plangebietes
Die zeichnerischen Änderungen sind im Vorentwurf zur 1. Änderung des Bebauungsplanes F 13 „Gartenmarkt“ eindeutig dargestellt. Die vorgenommen Änderungen sind
aus städtebaulicher Sicht angemessen und entsprechen den Darstellungen der im
Parallelverfahren durchgeführten 34. Änderung des Flächennutzungsplanes.
Um den Fortbestand des Fachmarktes zur ermöglichen, wird die max. zulässige Verkaufsfläche des Sondergebietes auf den heutigen Bestand von 5.431 m² festgesetzt.
Alsdann werden weitere Textliche Festsetzungen getroffen, um sicherzustellen, dass
von dem Vorhaben keine Auswirkungen auf die Sicherung der verbrauchernahen
Versorgung sowie
keine negativen Auswirkungen auf Bestand und die Entwicklung von zentralen
Versorgungsbereichen oder Lagen welche nach gutachterlicher Einschätzung die
Anforderungen an einen zentralen Versorgungsbereich erfüllen
ausgehen.
Das Maß der überbaubaren Grundstücksfläche (GRZ= 0,8) sowie die Festsetzung
einer abweichenden Bauweise werden unverändert aufrechterhalten.
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Ferner werden die im Norden des Plangebietes gelegene private Grünfläche
(Obstwiese) sowie die festgesetzten Pflanzstreifen im Wesentlichen beibehalten, um
die Außenbegrünung des Plangebietes weiterhin zu gewährleisten. Auf den, der im
Südwesten angrenzenden Waldfläche vorgelagerten Pflanzstreifen wird jedoch
zugunsten einer breiteren Gehölzanpflanzung im Norden verzichtet.
7.
Zentrenkonzept / Einzelhandelssituation
Gemäß der fachgutachtlichen Einschätzung zum Einzelhandel sind neben den zentralen Versorgungsbereichen in Düren und Kreuzau im Einzugsbereich des Vorhabens
keine weiteren Lagebereiche vorhanden, welche die Mindest-Anforderungen an
zentrale Versorgungsbereiche erfüllen.
Als Ergebnis der von „Stadt + Handel“ durchgeführten Verträglichkeitsanalyse wird
festgestellt, dass das Hauptsortiment des Gartenmarktes (Gartenbedarf/Pflanzen)
keine Bedeutung für die Funktionsfähigkeit des Zentralen Versorgungsbereiches der
Dürener Innenstadt oder des Geschäftszentrums der Gemeinde Kreuzau aufweist.
Die Gemeinde Kreuzau hat noch keinen zentralen Versorgungsbereich förmlich
festgelegt. Bisher wurde die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs mit der
Bezirksregierung Köln abgestimmt. Ein Einzelhandelskonzept liegt jedoch nicht vor, so
dass die Festlegung der nicht zulässigen Warensortimente anhand der Anlage 1 des
sachlichen Teilplanes des Landes NRW zum Großflächigen Einzelhandel getroffen
wird.
Die große Spannweite zwischen der im Ort vorhandenen Kaufkraft und dem im
Untersuchungsraum des Gutachtens generierten Umsatzes deutet hier auf stark
ausgeprägte Kaufkraftverflechtungen hin, die sich v.a. aus dem Umstand ergeben,
dass das Angebot in dem Sortimentsbereich Gartenbedarf/Pflanzen von wenigen
großflächigen Angebotsstandorten geprägt wird, welche deutlich über die Grenzen des
Untersuchungsraumes hinaus ausstrahlen.
8.
Flächenbilanz
Fläche in ha (ca.)
%
(ca.)
Gesamtfläche
4,87
100,0
Sondergebietsflächen
3,81
78,2
a) Gartenmarkt
(2,26)
(59,3)
b) Produktionsflächen
(1,55)
(40,7)
Verkehrsflächen
0,54
11,1
Private Grünflächen
0,31
6,4
Flächen für die Landwirtschaft
0,21
4,3
4,64 ha dieser Flächen sind Bestandteil des Vorhaben- und Erschließungsplanes.
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9.
Erschließung, ruhender Verkehr
Der Gartenbaubetrieb wurde mittels Ausbau eines ehemaligen Wirtschaftsweges an
die L 327 angebunden, welche auch als Ortsumfahrt fungiert und die Anbindung an
das südlich des Plangebietes gelegene Gewerbegebiet sicherstellt.
Der Standort zeichnet sich durch eine hohe Verkehrsgunst aus, da durch eine ca.
200 m entfernt gelegene Bushaltestelle auch eine Anbindung an den öffentlichen
Personennahverkehr gegeben ist.
Das Plangebiet verfügt über eine ausreichende Anzahl an Stellplätzen, welche
ausschließlich innerhalb der im Plan gekennzeichneten überbaubaren Flächen positioniert sind. Dabei wurden weit mehr Stellplätze angelegt, als gemäß Stellplatzverordnung erforderlich wären.
10.
Ver- und Entsorgung
Es handelt sich bei der Planänderung um einen Bereich mit bestehenden Baurechten.
Da die Änderung des Bebauungsplanes eine deutliche Erhöhung der zulässigen
Verkaufsfläche beinhaltet, wurde –auf Anregung des Landesbetriebs Straßenbau.nrw–
zum Planverfahren ein Gutachten erstellt, um die aus dieser Nutzungsänderung zu
erwartenden Zusatzverkehre abzuschätzen und zu prüfen, ob hierdurch voraussichtlich
die Leistungsfähigkeit des Knotenpunktes der bestehenden Anbindung des
Plangebietes an die Landesstraße (L 327) beeinträchtigt wird.
Untersucht wurden sowohl der vorfahrtgeregelte Knotenpunkt zwischen der L 327 und
der Straße „Am Burgholz“, als auch der angrenzende, signalgesteuerte Knotenpunkt
der B 56 mit der L 327. Das im April 2016 vom Ingenieurbüro für Verkehrs- und
Infrastrukturplanung „Blanke, Ambrosius“ vorgelegte Verkehrsgutachten kommt dabei
zu dem Ergebnis, dass sich zwar für die Linksabbieger aus der Zufahrt des Gartenmarktes im Zeitintervall von 15.00 Uhr bis 16.00 Uhr eine Verschlechterung der
Verkehrsqualität ergibt, „die beiden betrachteten Knotenpunkte“ [….] „in der
bestehenden Ausbauform [jedoch] ausreichend leistungsfähig sind, um die prognostizierten Verkehrsbelastungen mit ausreichender Leistungsfähigkeit zu bewältigen.“
Durch die Modifizierungen des Plangebietes (betriebliche Umstrukturierung und
Ausweisung als Sondergebiet des großflächigen Einzelhandels) ist demgemäß keine
wesentliche Veränderung der derzeitigen Situation zu erwarten. Die Ver- und
Entsorgung des Plangebietes (Trinkwasser, Strom, Telekommunikation, Abwasser,.....)
ist durch die bestehenden Anlagen bereits gegeben.
Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem. Das anfallende Niederschlagswasser wird
gesammelt, zur Bewässerung zu genutzt und im Südwesten des Plangebietes zur
Versickerung gebracht.
Die hierzu in der Planzeichnung dargestellte Fläche für Entsorgungsanlagen mit der
„Zweckbestimmung Niederschlagswasserbewirtschaftung, -beseitigung“ („NW“) dient
primär der Unterbringung von Anlagen zur Bewirtschaftung des Niederschlagswassers
(Regenklärbecken, Regenrückhaltung).
Gemeinde Kreuzau, B-Plan F13 Sondergebiet „Gartenmarkt“, 1. Änderung
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Der Betrieb ist an das gemeindliche Schmutzwasserkanalsystem angeschlossen. Im
Plangebiet anfallendes Schmutzwasser wird über die Kanalisation des Ortsnetzes
Stockheim der Zentral-Kläranlage des WVER in Düren-Merken zugeführt.
Die Frischwasserversorgung des Plangebiets erfolgt durch den Anschluss an die
öffentliche Wasserversorgung der Gemeinde Kreuzau, die Strom- und Gasversorgung
durch den Versorgungsträger RWE Rhein-Ruhr.
Die ursprünglich durch das Plangebiet führende Mittelspannungsleitung (20kV) wurde
zwischenzeitlich abgebaut und durch Erdkabel ersetzt.
11.
Belange von Natur und Landschaft
Da mit Erlangung der Rechtskraft des Bebauungsplans F13 bereits eine faktische
Herausnahme aus dem Landschaftsschutzgebiet 2.2-3 „Börde bei Stockheim und
Drove und Rurniederung zwischen Kreuzau und Niederau“ des Landschaftsplanes
Kreuzau/Nideggen erfolgt ist, liegt der Planbereich nicht innerhalb von Landschaftsschutzgebieten.
Gegenüber anderen Standorten besteht bei der Änderung des Bebauungsplanes
bereits eine Vorprägung durch umgebende Bebauung. Die Planung verursacht daher
keine weiteren nachhaltigen Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes. Weitere das
Plangebiet betreffende naturschutzrechtlich relevanter Bereiche sind derzeit nicht
bekannt.
Im Zuge der Änderung des Bebauungsplanes wurden die in der Planzeichnung randlich
festgesetzten Pflanzstreifen dahingehend geändert, dass auf den an der südwestlichen
Grundstücksgrenze ursprünglich festgesetzten Gehölzstreifen verzichtet und
stattdessen die zur freien Landschaft hin orientierten Gehölzstreifen im nördlichen
Plangebiet verbreitert werden. Ferner wurde die Fläche der gleichfalls im nördlichen
Plangebiet anzupflanzenden Obstwiese so vergrößert, dass der Eingriff durch das
Bauvorhaben durch die Kompensationsmaßnahmen weiterhin ausgeglichen werden
kann.
Zu dem Bebauungsplan wurden ein Umweltbericht und ein Landschaftspflegerischer
Begleitplan erstellt, um ggf. auftretende Auswirkungen der Planung auf das Schutzgut
Pflanzen- und Tiere benennen zu können und –sofern erforderlich– notwendige
Maßnahmen abzuleiten.
12.
Artenschutz
Für das Plangebiet wurde eine Artenschutzrechtliche Vorprüfung (ASVP) durchgeführt
mit dem Ergebnis, dass zwar im weiteren Untersuchungsraum Vorkommen europäisch
geschützter Arten (Vögel, Haselmaus, Fledermäuse) anzutreffen sind, da aber sowohl
die festgesetzte GRZ, wie auch die Baugrenzen und der Versiegelungsgrad gleich
bleiben, ist die Änderung des Bebauungsplanes nicht mit der Erfüllung artenschutzrechtlicher Verbotstatbestände verbunden. Weder kommt es zu einer Tötung noch zu
erheblichen Störungen geschützter Arten oder einem Verlust von Fortpflanzungs- und
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Ruhestätten, sodass für das Vorhaben nach derzeitigem Kenntnisstand keine negativen
Auswirkungen auf diese Arten angezeigt sind.
Die Planungen sind somit nach derzeitigem und in der ASVP beschriebenem Kenntnisstand artenschutzrechtlich unbedenklich.
13.
Städtebauliche Situation und raumordnerische Auswirkungen
Gemäß den Aussagen der Verträglichkeitsanalyse von Stadt+Handel dürfte sich das
Einzugsgebiet des Gartenmarktes im Wesentlichem auf die Gemeinde Kreuzau selbst
und die südlichen Bereiche der Stadt Düren und der Gemeinde Nörvenich sowie die
Gemeinden Hürtgenwald, Nideggen und Vettweiß beschränken, wobei die angrenzenden Kommunen dem Weiteren Einzugsgebiet des Fachmarktes zuzurechnen sind.
Da im nördlichen Gemeindegebiet –nach Abwanderung der OBI-Filiale– kein bedarfsgerechtes Angebot mit Pflanzen und Gartenmarktartikeln mehr gegeben war, dient der
Erhalt des bestehenden Gartenmarktes in Stockheim der Verhinderung des Abflusses
der in der Gemeinde Kreuzau und den Ortsteilen der angrenzenden Kommunen
vorhandenen Kaufkraft.
Insbesondere in den angrenzenden Nachbarkommunen Nörvenich und Vettweiß ist die
Ausstattung mit Garten- oder Baumärkten defizitär. Daher übernimmt der Gartenmarkt
in Stockheim hier derzeit eine ergänzende Versorgungsfunktion.
Die von Stadt+Handel erstellte Verträglichkeitsanalyse (Stand: Juni 2016) kommt zu
dem Ergebnis, dass städtebaulich negative Auswirkungen auf den Bestand und die
Entwicklungsmöglichkeiten der Gemeinde Kreuzau und die vorhandenen Versorgungsstrukturen in den zentralen Versorgungsbereichen der Nachbarkommunen –
durch die beabsichtigte betriebliche Umstrukturierung– nicht anzunehmen sind.
Insbesondere durch die vorgenommene Beschränkung der Verkaufsflächen für
zentrenrelevante Randsortimente dürften von der Planung auch keine negativen
Auswirkungen auf die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung zu erwarten sein.
Die Änderung ist daher im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung angemessen und stellt sicher, dass sich der Gartenmarkt in die vorhandene Bedarfs- und
Angebotsstruktur einfügt.
Zusammenfassend kann gesagt werden, dass –insbesondere durch die seitens der
Bezirksregierung Köln verfügte Beschränkung der Verkaufsfläche auf den reinen
Bestand der derzeitigen Verkaufsflächen von 5.431 m²– durch die vorliegende
Bauleitplanung weder der Versorgungsbereich der Gemeinde Kreuzau noch Zentrale
Versorgungsbereiche anderer Städte und Gemeinden negativ beeinträchtigt werden.
14.
Bodenordnung, Kosten
Die Planungskosten werden vom Betreiber getragen. Ggf. erforderliche Detailregelungen zwischen dem Betreiber und der Gemeinde Kreuzau werden in einem
städtebaulichen Vertrag auf der Grundlage des § 11 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt.
Gemeinde Kreuzau, B-Plan F13 Sondergebiet „Gartenmarkt“, 1. Änderung
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Auf den zugrunde liegenden Bebauungsplan F 13, nebst zugehörigen Anlagen, wird
verwiesen. Insbesondere behalten die bisherigen Textlichen Festsetzungen und
Hinweise auch für den Geltungsbereich der 1. Änderung des Bebauungsplanes ihre
Gültigkeit, soweit sie nicht durch neue / ergänzende Festsetzungen in der Planzeichnung ersetzt oder ergänzt werden.
Aufgestellt: Kall, Juli 2016
sr/D/Daten/Projekte/_B-Plan/24.421
Begründung BP F13.11.07.2016
Anlagen:
Umweltbericht mit integrierter Eingriffsregelung (LBP), Büro für Ökologie und
Landschaftsplanung, Stolberg, 31.03.2016
Artenschutzrechtliche Vorprüfung, Büro für Ökologie und Landschaftsplanung,
Stolberg, 30.03.2016
Verkehrsgutachten, Ingenieurbüro für Verkehrs- und Infrastrukturplanung
„blanke ambrosius“, Bochum, April 2016
Verträglichkeitsanalyse für die Umstrukturierung eines Gartenmarkts,
„Stadt+Handel“, Dortmund/Karlsruhe, 01.06.2016
Gemeinde Kreuzau, B-Plan F13 Sondergebiet „Gartenmarkt“, 1. Änderung
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