Sitzungsvorlage (Anlage 6 383 - 2017)

Anlage 6 zur Vorlagen-Nr. 383 / 2017 Bebauungsplan Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ Begründung Verfahrensstand: Offenlage Stand 15.11.2017 Planungsamt der Stadt Jülich Stadt Jülich Bebauungsplan Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ Begründung zum Bebauungsplanentwurf Inhalt der Begründung 1. 1.1. 1.1.1 1.1.2 Planungsgegenstand Ziele, Anlass und Erforderlichkeit Ziele und Zwecke der Planung Planungsanlass 1.2. 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 Beschreibung des Plangebietes Räumlicher Geltungsbereich Heutige Situation Übergeordnete Planungen Bebauungsplanverfahren Planunterlage 2. Städtebaulicher Entwurf 3. 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5 Planinhalte und Festsetzungen Planfestsetzung Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Verkehrsflächen Grünordnerische Belange 3.2 Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahme 3.3 Hinweise 4. 4.1 4.2 4.3 Bauordnungsrechtliche Gestaltungsvorschriften Dachgestaltung Einfriedungen Abfall- und Wertstoffbehälter 5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 Umsetzung des Bebauungsplanes Bodenordnung Umsetzung der Planung Verkehrliche Erschließung Ver- und Entsorgung Kosten 6. 6.1 6.2 6.3 Umweltbelange Eingriff in Natur und Landschaft Artenschutz Immissionsschutz 7. Städtebauliche Kennwerte November 2017 Stadt Jülich Bebauungsplan Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ Begründung zum Bebauungsplanentwurf 1. Planungsgegenstand 1.1. Ziele, Anlass und Erforderlichkeit 1.1.1 Ziele und Zwecke der Planung November 2017 Die Stadt Jülich beabsichtigt, das bislang durch die großflächige Bebauung der ehemaligen Fachhochschule dominierte Areal nach Aufgabe bzw. Rückbau der bisherigen Nutzung städtebaulich und funktional neu zu ordnen. Das Plangebiet bietet nach dem Abriss die Chance für eine Neubebauung in direkter Randlage zur Innenstadt von Jülich gemäß den heutigen städtebaulichen Zielvorstellungen für die Stadtentwicklung von Jülich. Das künftige Baugebiet zeichnet sich durch eine gute Verkehrsanbindung im MIV und im ÖPNV aus. Die Lage des Gebietes erfordert insbesondere aufgrund der Hanglage eine standortgerechte und städtebaulich hochwertige Qualität und Architektur. 1.1.2 Planungsanlass Mit der Aufstellung eines Bebauungsplanes gemäß § 13a BauGB wird die Wiedernutzbarmachung von Flächen, die Nachverdichtung oder andere Maßnahmen der Innenentwicklung geregelt. Durch die Freiwerdung der Flächen der ehemaligen Fachhochschule entstehen Potentiale für eine positive städtebauliche Entwicklung. Der vorliegende Bebauungsplanentwurf soll die Neunutzung des Geländes ermöglichen und steuern. Als konzeptionelle Grundlage für die künftige Gestaltung und Nutzung dient der unter Punkt 2. dargestellte „Städtebauliche Entwurf“ Die Wiedernutzbarmachung der Flächen entspricht dem im BauGB niedergelegten Leitbild der flächensparenden Siedlungsentwicklung (§1a Abs. 2 BauGB), da der Bedarf an peripheren Siedlungsentwicklungen ggf. auf „der grünen Wiese“ durch diese Planung gemindert wird. In die vorliegende Begründung sind Hinweise aus den Stellungnahmen eingeflossen, die im Rahmen der Beteiligung von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange sowie der Beteiligung der Öffentlichkeit vorgetragen wurden. __________________________________________________________________________ Seite 1 Stadt Jülich Bebauungsplan Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ Begründung zum Bebauungsplanentwurf 1.2. Beschreibung des Plangebietes 1.2.1 Räumlicher Geltungsbereich November 2017 Das Plangebiet liegt östlich des städtischen Friedhofs im Stadtteil Lich-Steinstraß. Das Plangebiet wird begrenzt - im Süden durch den Ginsterweg - im Westen durch die Haubourdinstraße - im Osten durch die Jan-van-Werth-Straße - im Norden durch eine Grundstücksgrenze im parallelen Abstand zum Von-Schöfer-Ring von ca. 70 Meter. Der Geltungsbereich erstreckt sich über die Gemarkung Jülich, Flur 11, Flurstück 684 sowie Flur 15, Flurstück 96, 685, 686, 687, 688, 1090 und 1091. Die Größe des Plangebietes beträgt ca. 4,62 ha. Die genaue Abgrenzung des Geltungsbereiches ist der Planzeichnung des Bebauungsplanes im Maßstab 1:500 zu entnehmen. 1.2.2 Heutige Situation Nach dem Rückbau aller Gebäude der ehemaligen Fachhochschule Jülich soll das Gelände einer neuen baulichen Entwicklung zugeführt werden. Auf der Fläche hat sich nach dem Abbruch eine schüttere Ruderalvegetation entwickelt. Im westlichen und nördlichen Randbereich befindet sich ein Saum aus älteren Gehölzen. Neben Laubbäumen sind hier auch gruppenweise Koniferen zu finden. Mit Ausnahme einer tektonischen Störzone nördlich des Ginsterweges kann das gesamte Plangebiet als „Allgemeines Wohngebiet“ überplant werden. 1.2.3 Übergeordnete Planungen Der Regionalplan stellt das Plangebiet als „Allgemeinen Siedlungsbereich“ dar. Das Plangebiet ist im Flächennutzungsplan der Stadt Jülich derzeit als Sonderbaufläche „Schule“ dargestellt. __________________________________________________________________________ Seite 2 Stadt Jülich Bebauungsplan Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ Begründung zum Bebauungsplanentwurf 1.2.4 November 2017 Bebauungsplanverfahren Mit der Durchführung des Bauleitplanverfahrens werden Flächen wieder nutzbar gemacht, die vor dem Rückbau der Fachhochschule zusammenhängend bebaut bzw. durch Stellplatzflächen versiegelt waren. Somit handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung, der im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt wird. Voraussetzung ist, dass die im § 13a BauGB genannten Grenzwerte und Kriterien eingehalten werden. Dies ist aufgrund der relativ geringen Plangebietsgröße und der angestrebten Nutzung der Fall. Somit können die Umweltprüfung, der Umweltbericht und die zusammenfassende Erklärung entfallen. Da durch das beschleunigte Verfahren Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanes zu erwarten sind, gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt gelten, kann auch der landschaftspflegerische Fachbeitrag entfallen. Der Flächennutzungsplan wird gemäß § 13 Abs. 2 Nr. 2 BauGB im Wege der Berichtigung an die Festsetzungen des Bebauungsplanes angepasst. 1.2.5 Planunterlage Die Kartengrundlage der Bauleitplanung wurde unter Berücksichtigung der Planzeichenverordnung durch den öffentlich bestellten Vermessungsingenieur Peter Noel, Jülich angefertigt. __________________________________________________________________________ Seite 3 Stadt Jülich Bebauungsplan Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ Begründung zum Bebauungsplanentwurf 2. November 2017 Städtebaulicher Entwurf Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ wurden insgesamt 5 Varianten einer möglichen Erschließung und Grundstücksaufteilung untersucht. Nach eingehender Prüfung wurde die Variante 5 berücksichtigt und in den Planentwurf für die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit eingearbeitet. Abb. 1 Städtebaulicher Entwurf zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ __________________________________________________________________________ Seite 4 Stadt Jülich Bebauungsplan Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ Begründung zum Bebauungsplanentwurf 3. Planinhalte und Festsetzungen 3.1 Planfestsetzung 3.1.1 Art der baulichen Nutzung November 2017 Entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung, an diesem zentrumsnahen Standort ein Wohnquartier im Zuge der Innenentwicklung zu schaffen, soll das Plangebiet als „Allgemeines Wohngebiet“ (WA) festgesetzt werden. Dies entspricht dem Charakter und der städtebaulichen Situation im Umfeld des Plangebietes. Allgemeine Wohngebiete dienen gemäß § 4 Abs. 1 BauNVO vorwiegend dem Wohnen. Allgemein zulässig sind: - Wohngebäude, - die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe und - Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke Ausnahmsweise zugelassen werden können darüber hinaus: - Betriebe des Beherbergungsgewerbes, - sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, - Anlagen für Verwaltungen - Gartenbaubetriebe - Tankstellen Der Bebauungsplan setzt gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs 6 Nr. 1 BauNVO jedoch fest, dass die nach § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden, d.h. dass Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes unzulässig sind. Der Ausschluss entspricht dem städtebaulichen Ziel, innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches keine Nutzungen planungsrechtlich vorzubereiten, die der angestrebten Standortqualität entgegenstehen oder im Kontext der Lage des Plangebietes nicht oder nur bedingt verträglich untergebracht werden können. Räume für freiberuflich Tätige gemäß § 13 BauNVO bleiben zulässig. __________________________________________________________________________ Seite 5 Stadt Jülich Bebauungsplan Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ Begründung zum Bebauungsplanentwurf 3.1.2 November 2017 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung soll gemäß § 16 ff BauNVO durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), die Zahl der Vollgeschosse sowie durch die maximal zulässige Trauf- und Gebäudehöhe bestimmt werden. Die Festsetzungen der GRZ mit 0,4 und der GFZ mit den in Abhängigkeit von der Anzahl der Vollgeschosse vorgesehenen Maßfaktoren 0,8 bzw. 1,2 entsprechen den Maßfaktoren der umgebenden Baustruktur und stellen damit eine angemessene Verdichtung im vorhandenen Siedlungsgefüge sicher. Der Bebauungsplan begrenzt für den innenliegenden Bereich des Allgemeinen Wohngebietes die maximale Zahl der Vollgeschosse auf zwei Geschosse. Für die in nördlicher Richtung entlang der Jan-van-Werth-Straße ausgewiesenen Bauflächen ist entsprechend der gegenüberliegenden Bestandsbebauung eine eingeschossige durchgehend Bebauung eine festgesetzt. maximal Entlang dreigeschossige der Haubourdinstraße Bauweise vorgegeben; ist im Übergangsbereich zum Ginsterweg (Eckgrundstück) wird diese Festsetzung beibehalten. Zur Realisierung einer geschlossenen Raumkante beiderseits der platzartig aufgeweiteten Verkehrsfläche nördlich des Ginsterweges ist hier unter Berücksichtigung der Störzonenbegrenzung eine zwingend dreigeschossige Bebauung festgesetzt. Der Bebauungsplan soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine dem Standort angemessene qualitätsvolle Neubebauung schaffen, wobei die Höhe der künftigen Gebäude aufgrund der gegebenen Topografie (Hanglage) von entscheidender Bedeutung für ihr stadtbildverträgliches Einfügen ist. Die Begriffe „Traufhöhe“ und „Gebäudehöhe“ werden in den Textlichen Festsetzungen zur eindeutigen Bestimmtheit der getroffenen Vorschriften definiert. Die unter den 'Textlichen Festsetzungen' dargestellte Festsetzungstabelle weist gebietsbezogen die maximale Traufhöhe bzw. Gebäudehöhe aus. __________________________________________________________________________ Seite 6 Stadt Jülich Bebauungsplan Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ Begründung zum Bebauungsplanentwurf November 2017 Die maximal zulässige Traufhöhe der Hauptgebäude beträgt: bei eingeschossiger Bauweise : TH max. = 5,50 m bei zweigeschossiger Bauweise : TH max. = 7,50 m bei dreigeschossiger Bauweise : TH max. = 10,50 m Als zulässige Traufhöhe gilt: bei Sattel- und Pultdächern: das Maß vom unteren Höhenbezugspunkt bis zur Traufkante als oberster Punkt der Dachhaut in senkrechter Verlängerung der Außenwand des Vollgeschosses bei Flachdächern: das Maß vom unteren Höhenbezugspunkt bis zur Dachaufkantung (Attika) als oberer Abschluss der Außenwand des Vollgeschosses. Bei Doppelhäusern ist bei zwei Vollgeschossen eine Traufhöhe von 7,50 m zwingend vorgegeben. Innerhalb eines Doppelhauses sind profilgleiche Außenwandhöhen einzuhalten. Die maximal zulässige Gebäudehöhe der Hauptgebäude beträgt: bei eingeschossiger Bauweise : 8,50 m bei zweigeschossiger Bauweise : 10,50 m bei dreigeschossiger Bauweise : 13,50 m Als zulässige Gebäudehöhe gilt: bei Sattel- und Pultdächern: das Maß vom unteren Höhenbezugspunkt bis zur Firstkante bzw. obersten Kante des Daches bei Flachdächern: das Maß vom unteren Höhenbezugspunkt bis zur Firstkante bzw. obersten Kante des Daches Die maximal zulässige Höhe für Nebenanlagen beträgt 3,50 m. Der untere Höhenbezugspunkt für die festgesetzten Höhen baulicher Anlagen ist die Oberkante der erschließenden Verkehrsfläche im Endausbau. Der Bezugspunkt ist in der projizierten Mitte des Gebäudes senkrecht zur öffentlichen Verkehrsfläche zu ermitteln. Bei Eckgrundstücken ist die tieferliegende Straße maßgeblich. __________________________________________________________________________ Seite 7 Stadt Jülich Bebauungsplan Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ Begründung zum Bebauungsplanentwurf November 2017 Um die Wohndichte im Bereich von WA1, WA2, WA3 und WA6 zu beschränken, wird gemäß § 9 Abs 1 Nr. 6 BauGB festgesetzt, dass maximal zwei Wohnungen pro Wohngebäude zulässig sind. Durch diese Festsetzung wird sichergestellt, dass die bei der Dimensionierung der Verkehrsflächen zugrundegelegte, geringe Verkehrsbelastung nicht überschritten wird. 3.1.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksflächen Innerhalb des Plangebietes ist gemäß § 22 BauNVO eine offene Bauweise festgesetzt. Dies entspricht der in der direkten Umgebung vorhandenen Baustruktur der Wohngebäude und sichert die städtebauliche Zielsetzung zur Errichtung einer offenen, durchgrünten Bebauung. Die überbaubaren Grundstücksflächen sind im Bebauungsplan durch Baugrenzen ausgewiesen und lassen damit einen gewissen Spielraum bei der Gebäudeplanung zu. Beiderseits der platzartigen Fläche nördlich des Ginsterweges ist eine Baulinie festgesetzt, auf der gemäß § 23 Abs. 2 BauNVO gebaut werden muss, wobei ein geringfügiges Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen im geringfügigen Ausmaß zugelassen werden kann. Mit dieser festgesetzten Baulinie wird die städtebaulich gewollte Ausbildung einer weitgehend geschlossenen Raumkante entlang des Platzes bauplanungsrechtlich vorgegeben und gesichert. Auf die Regelung gemäß § 23 Abs. 5 BauNVO wird hingewiesen, nach der auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Nebenanlagen i. S. d. § 14 BauNVO nach Maßgabe der Festsetzungen des Bebauungsplanes zugelassen werden können. Das gleiche gilt für bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können. Der Bebauungsplan setzt diesbezüglich fest, dass innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksflächen im rückwärtigen Bereich Stellplätze und Garagen sowie Nebenanlagen über 30 m³ Brutto-Rauminhalt unzulässig sind. __________________________________________________________________________ Seite 8 Stadt Jülich Bebauungsplan Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ Begründung zum Bebauungsplanentwurf 3.1.4 November 2017 Verkehrsflächen Die geplanten Erschließungsstraßen werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB als öffentliche Verkehrsflächen mit der besonderen Zweckbestimmung 'Verkehrsberuhigter Bereich' festgesetzt. Die Verkehrsfläche der zentralen Haupterschließungsstraße wird mit einer Breite von 7,50 m, im Anschlussbereich an die Platzfläche zum Ginsterweg mit 10,00 m festgesetzt, während die Stichstraßen eine Breite von 6,50 m aufweisen. Die zu erwartende geringe Belastung durch den motorisierten Individualverkehr erlaubt die Gestaltung dieser festgesetzten Verkehrsflächen als 'Verkehrsberuhigter Mischverkehrsflächen'. Die Gestaltung dieser Mischverkehrsflächen mit Querschnittsaufteilung, Baumpflanzung etc. ist nicht Gegenstand der Festsetzung. Für den ruhenden Verkehr sind straßenbegleitend entlang der zentralen Achse PKW-Stellplätze in Senkrechtaufstellung festgesetzt. Die Wendeflächen an den jeweiligen Enden der Stichstraßen sind für das Wendemanöver eines 3-achsigen Müllfahrzeugs ausgelegt. Die das Plangebiet begrenzenden, vorhandenen Fußwege werden über als Fußund Radwege festgesetzte Wegeverbindung (3,0 m breit) mit der inneren Erschließung des Plangebietes vernetzt. 3.1.5 Grünordnerische Belange Die Gestaltung der privaten nicht überbaubaren Grundstücksflächen soll als Naturund Landschaftsgärten erfolgen und dauerhaft unterhalten werden. Zur Gestaltung der Grünanlagen im Vorgarten und Gartenbereich sind überwiegend heimische Laubgehölze entsprechend der Pflanzliste in der Planzeichnung zu verwenden. Nadelgehölze (Thuja etc.) oder hartlaubige Straucharten (Kirschlorbeer etc.) sind nicht zulässig. __________________________________________________________________________ Seite 9 Stadt Jülich Bebauungsplan Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ Begründung zum Bebauungsplanentwurf 3.2 November 2017 Kennzeichnungen und nachrichtliche Übernahme Entlang des südlichen Plangebietsrandes (Ginsterweg) wird das Plangebiet von einer bewegungsaktiven tektonischen Störung gekreuzt. Im Verlauf dieser tektonischen Störung treten unterschiedliche bauwerksschädigende Bodenbewegungen auf. Durch Kennzeichnung in der Planzeichnung ist der Bereich festgesetzt, der von jeglicher Neubebauung (einschließlich Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO) freizuhalten ist. Grün-, Verkehrsflächen und Spielplätze dürfen innerhalb der Fläche angelegt werden. 3.3 Hinweise Zu den folgenden Themenbereichen wurde jeweils ein Hinweis in den Textteil des Bebauungsplanes aufgenommen: Bodendenkmäler Bei Bodeneingriffen ist mit der Aufdeckung archäologischer Substanz (Bodendenkmal) zu rechnen. Eigentümer / Bauherren / Leiter der Arbeiten werden ausdrücklich auf die Beachtung der §§ 15 (Aufdeckung von Bodendenkmälern) und 16 DSchG NW (Verhalten bei der Aufdeckung von Bodendenkmälern) hingewiesen. Wird bei Bodeneingriffen ein Bodendenkmal entdeckt, haben die zur Anzeige Verpflichteten das entdeckte Bodendenkmal und die Entdeckungsstätte in unverändertem Zustand zu erhalten. Fundmeldungen sind umgehend an die Untere Denkmalbehörde der Stadt Jülich oder das LVR – Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland zu richten. Innerhalb des Plangebietes sind alle Bauvorhaben und bauliche Maßnahmen nach § 9 (Fn3) (1) DSchG NW bei der Unteren Denkmalbehörde erlaubnispflichtig. Erdbebenzone Das hier relevante Plangebiet ist der Erdbebenzone 3 und der geologischen Untergrundklasse S zuzuordnen. __________________________________________________________________________ Seite 10 Stadt Jülich Bebauungsplan Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ Begründung zum Bebauungsplanentwurf November 2017 Baugrundbeschaffenheit Wegen der Bodenverhältnisse im Plangebiet, in dem mit stark anthropogen veränderten Böden und stark wechselnder Zusammensetzung von Auffüllmaterialien im Untergrund zu rechnen ist, sind bei der Bauwerksgründung ggf. besondere bauliche Maßnahmen, insbesondere im Gründungsbereich, erforderlich. Hier sind Vorgaben nach dem jeweiligen Stand der Technik sowie die Bestimmungen der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen zu beachten. Kampfmittel Es ist nicht auszuschließen, dass Kampfmittel im Boden vorhanden sind. Insofern sind Erdarbeiten mit entsprechender Vorsicht auszuführen. Sollten Kampfmittel gefunden werden, sind die Arbeiten sofort einzustellen und umgehend die Ordnungsbehörde, die nächstgelegene Polizeidienststelle oder der Kampfmittelbeseitigungsdienst zu benachrichtigen. __________________________________________________________________________ Seite 11 Stadt Jülich Bebauungsplan Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ Begründung zum Bebauungsplanentwurf November 2017 4. Bauordnungsrechtliche Gestaltungsvorschriften 4.1 Dachgestaltung Die bauordnungsrechtlichen Festsetzungen dienen dem Ziel, Verunstaltungen im städtebaulichen Maßstab zu minimieren und ein homogenes Erscheinungsbild zu schaffen. Die in den Textlichen Festsetzungen aufgeführten Vorschriften hinsichtlich der Dachform innerhalb unterschiedlicher Bereiche im Plangebiet sowie die Vorgaben bezüglich der Dacheindeckungsmaterialien sind zu berücksichtigen. 4.2 Einfriedungen Als Grundstückseinfriedungen können Hecken, Drahtzäune oder sonstige offene Einfriedungen verwendet werden. Die Verwendung von Betonzäunen ist unzulässig. Türe und Tore dürfen nicht in den öffentlichen Straßenraum ragen und nicht nach der Straßenseite zu öffnen sein. Entlang der zentralen Haupterschließungsstraße sind beidseitig Flächen festgesetzt, mit der bauliche Anlagen und Bepflanzungen mit einer Höhenbeschränkung bis max. 1,2 m beaufschlagt werden. Hiermit soll der öffentliche Straßenraum einheitlich und qualitätvoll gestaltet werden. 4.3 Abfall- und Wertstoffbehälter Mülltonnen und Müllbehälter haben eine sehr negative Außenwirkung. Um dies zu unterbinden, sind die Behälter baulich in die Gebäude zu integrieren oder mit einem Sichtschutz zu versehen. __________________________________________________________________________ Seite 12 Stadt Jülich Bebauungsplan Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ Begründung zum Bebauungsplanentwurf 5. Umsetzung des Bebauungsplanes 5.1 Bodenordnung November 2017 Zur Realisierung der Planung ist kein gesetzliches Bodenordnungsverfahren nach § 45 ff BauGB erforderlich, da sich die Grundstücke im räumlichen Geltungsbereich im Eigentum der Stadtentwicklungsgesellschaft Jülich mbH & Co. KG (SEG) befinden. 5.2 Umsetzung der Planung Das Baugebiet wird durch die SEG Jülich entwickelt und vermarktet. Daher kann mit einer zügigen Realisierung des Vorhabens gerechnet werden. 5.3 Verkehrliche Erschließung Die Verkehrsanbindung an das örtliche Straßennetz erfolgt über einen Anschluss an die Haubourdinstraße im Westen sowie über einen Anschluss an die Jan-vanWerth-Straße im Osten. Über diese Anschlusspunkte ist die Verbindung zur Nordumgehung von Jülich, dem 'Von-Schöfer-Ring' unmittelbar gegeben und damit die direkte Verbindung zum überregionalen Verkehrsnetz hergestellt. In südlicher Richtung wird das Plangebiet über die Haubourdinstraße direkt mit der Innenstadt von Jülich verbunden. Die innere Verkehrserschließung des Plangebietes ist über eine zentrale Sammelstraße mit nach Westen und Osten abzweigenden Stichstraßen gesichert. Die zentrale Erschließungsachse mündet in eine städtebaulich zu gestaltende Platzfläche am Ginsterweg, in der besonderer Wert auf die Aufenthaltsfunktion gelegt wird. Mit der geplanten Ausstattung des Platzes (Baumpflanzungen, Sitzbänke, Beleuchtungselemente) wird die verkehrliche Bedeutung diese Verknüpfungspunktes nachrangig. Das Plangebiet wird von drei Seiten (Westen, Süden und Osten) von vorhandenen Fußwegen begrenzt; die jeweils mit den Verkehrsflächen im Plangebiet vernetzt werden. Bushaltepunkte befinden sich unmittelbar angrenzend an das Plangebiet. __________________________________________________________________________ Seite 13 Stadt Jülich Bebauungsplan Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ Begründung zum Bebauungsplanentwurf 5.4 November 2017 Ver- und Entsorgung Das Plangebiet ist im Generalentwässerungsplan der Stadt Jülich berücksichtigt. Im Gebiet wurden die vorhandenen Mischwasserkanäle größtenteils beim Abbruch der Fachhochschule zurückgebaut. Aufgrund der starken Hangneigung wird die Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers als problematisch angesehen. Gemäß § 51a Abs. 4 Landeswassergesetz NRW sind Grundstücke von der Verpflichtung, Niederschlagswasser vor Ort zu versickern, ausgenommen wo Niederschlagswasser aufgrund einer nach bisherigem Recht genehmigten Kanalisationsnetzplanung der öffentlichen Abwasserbehandlung zugeführt werden oder der technische oder wirtschaftliche Aufwand unverhältnismäßig ist. Dieser Ausnahmetatbestand ist durch den Generalentwässerungsplan gegeben. Mit der Neuverlegung von Mischwasserkanälen im Zuge der Erschließungsstraßen wird die abwassertechnische Entsorgung des Gebietes sichergestellt. Alle erforderlichen Versorgungsleitungen werden durch die zuständigen Versorgungsträger mittels Anschluss an die bestehenden Netze im Umfeld des Plangebietes bereitgestellt. 5.5 Kosten Das Plangebiet wird durch die SEG Jülich entwickelt. Der Entwicklungsträger übernimmt alle anfallenden Kosten. Auf der Grundlage des Bebauungsplanes ergeben sich keine unmittelbaren finanziellen Auswirkungen für die Stadt Jülich. __________________________________________________________________________ Seite 14 Stadt Jülich Bebauungsplan Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ Begründung zum Bebauungsplanentwurf 6. November 2017 Umweltbelange Die Planung beinhaltet eine Maßnahme der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ ist eine maximal überbaubare Grundfläche von ca. 15.000 m² festgesetzt, womit der Grenzwert von 20.000 m² unterschritten wird. Daher kann von der Durchführung einer förmlichen Umweltverträglichkeitsprüfung und der Erstellung eines Umweltberichtes abgesehen werden. 6.1 Eingriff in Natur und Landschaft Wie bereits erläutert, handelt es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung. Hier gelten alle infolge der Planung zulässigen Eingriffe als bereits vor der Planung erfolgt oder zulässig. Ein Ausgleich ist somit nicht erforderlich. Der vorhandene Baumbestand an der Nordseite des Ginsterweges wird erhalten und mit entsprechender Festsetzung gesichert. 6.2 Artenschutz Artenschutzrechtliche Belange müssen grundsätzlich, so auch bei allen Bauleitplanverfahren einschließlich der Bebauungspläne zur Innenentwicklung nach § 13a BauGB berücksichtigt werden. Aus diesem Grunde wurde durch das Kölner Büro für Faunistik eine Einschätzung zur artenschutzrechtlichen Bewertung durchgeführt. Diese Untersuchung beschränkte sich auf die Erhebung zur Vogelwelt, da aufgrund der Biotopausstattung und der innerstädtischen Lage ein relevantes Vorkommen von planungsrelevanten Arten aus anderen Tiergruppen ausgeschlossen werden kann. Zusammenfassend ist der Untersuchung zu entnehmen, dass aufgrund der Biotopausstattung des Geländes nur ein geringes Potential für artenschutzrechtlich relevante Arten – nicht nur aus der Gruppe der Vögel – zu erwarten ist. __________________________________________________________________________ Seite 15 Stadt Jülich Bebauungsplan Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ Begründung zum Bebauungsplanentwurf 6.3 November 2017 Immissionsschutz Aufgrund der breit gefächerten Erschließungsstruktur mit 3 Verkehrsanbindungen an das städtische Straßennetz ist nicht davon auszugehen, dass die Bestandbebauung durch die Zunahme des Verkehrsaufkommens bezüglich Lärmimmissionen beeinflusst wird. __________________________________________________________________________ Seite 16 Stadt Jülich Bebauungsplan Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ Begründung zum Bebauungsplanentwurf 7. November 2017 Städtebauliche Kennwerte Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. A 14 „Alte Fachhochschule“ umfasst eine Fläche von ca. 4,62 ha mit folgender Unterteilung: Nutzungsart Allgemeines Wohngebiet Fläche Flächenanteil 37.530 m² 81,2 % Straßenverkehrsfläche 6.600 m² 14,3 % Grünfläche 2.080 m² 4,5 % 46.210 m² 100,0 % Gesamtfläche __________________________________________________________________________ Seite 17