Allgemeine Vorlage (Verwendung der Mittel aus dem Kommunalinvestitionsförderungsgesetz NRW; Hier: Sanierung der gemeindlichen Unterkunft für Asylbewerber im Ortsteil Stockheim)

Gemeinde Kreuzau Bauleitplanung, Wirtschaftsförderung - Herr Gottstein BE: Herr Gottstein Kreuzau, 03.11.2016 Vorlagen-Nr.: 4/2016 1. Ergänzung - öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Bau- und Planungsausschuss Haupt- und Finanzausschuss Rat 21.11.2016 22.11.2016 06.12.2016 Verwendung der Mittel aus dem Kommunalinvestitionsförderungsgesetz NRW; Hier: Sanierung der gemeindlichen Unterkunft für Asylbewerber im Ortsteil Stockheim I. Sach- und Rechtslage: Im Ortsteil Stockheim unterhält die Gemeinde Kreuzau ein Objekt zur Unterbringung von Asylbewerbern und Obdachlosen. Es handelt sich dabei um ein Mehrfamilienhaus mit insgesamt sechs eigenständigen Wohneinheiten. Das Gebäude befindet sich in einem sanierungsbedürftigen Zustand. Der Sitzungsvorlage ist als Anlage 1 eine Auflistung von Fakten zum Objekt beigefügt. Beschreibung des heutigen Zustandes und die geplanten Maßnahmen Das Gebäude befindet sich insgesamt in einem (noch) soliden Allgemeinzustand. Jedoch sind diverse Sanierungsarbeiten notwendig, um das Gebäude weiterhin und langfristig als Wohnraum zu nutzen. In den vergangenen Jahren sind die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungen gestiegen. Dies ist insbesondere auf die veraltete Heizungsanlage und Warmwasseraufbereitung zurückzuführen. Zudem sind am Gebäude in den vergangenen Jahren und Jahrzehnten keine grundlegenden Sanierungsarbeiten durchgeführt worden, sondern lediglich kleinere Einzelmaßnahmen. Durch die vorgesehenen umfassenden Sanierungsarbeiten lassen sich diese Kosten senken. Des Weiteren sind durch eine Erneuerung der Heizungsanlage und der Warmwasseraufbereitung erhebliche Einsparpotenziale vorhanden, die genutzt werden sollten. Der Sitzungsvorlage ist als Anlage 2 eine Übersicht über die vorgesehenen Sanierungsarbeiten beigefügt. Die gesamten Kosten belaufen sich dabei auf rund 158.000 Euro. Zuzüglich einer ca. 15 %igen Reserve für Unvorhergesehenes, der sich im Hinblick auf die alte Gebäudesubstanz empfiehlt, belaufen sich die veranschlagten Kosten auf insgesamt 180.000 Euro. 1. Dacharbeiten Auf dem Dach sind Reparaturen notwendig, um es dicht zu halten und das Eindringen von Niederschlagswasser in das Gebäude zu verhindern. Die Reparaturen sind aufgrund der Dringlichkeit bereits umgesetzt worden, sollen aber in die Gesamtmaßnahme mit aufgenommen werden. 2. Türen Im Gebäude ist der Austausch fast aller Türen vorgesehen. Zum einen handelt es sich um aus Sicht des vorbeugenden Brandschutzes notwendige Türen. Zum anderen ist der Austausch der Haus-, Wohnungs- und Zimmertüren aus Sicherheitsgründen notwendig. Die Türen sind sehr alt und in einem schlechten Zustand. Die Haustür und einige Wohnungstüren lassen sich teilweise nicht mehr sachgemäß verschließen. Dieser Zustand ist unzumutbar. 3. Erneuerung der Heizungsanlage Derzeit werden die Wohnungen einzeln über sechs Gasthermen, die das Warmwasser für den jeweiligen Heizkreislauf erzeugen, beheizt. Die vorhandenen Gasthermen sind aus dem Jahr 1991 oder älter. Die Anlagen sind sehr reparaturanfällig (Umwälzpumpen, Zündautomatik). Die Warmwassererzeugung erfolgt in den Bädern über 15-Liter-Boiler und in den Küchen über einen 5-Liter-Boiler. Diese Art der Warmwassererzeugung ist sehr kostenintensiv. Es kommt zudem verhältnismäßig häufig zu Reparaturen oder dem Austausch der Geräte (13 neue Geräte in den vergangenen fünf Jahren), was zu hohen Kosten geführt hat. Es soll zukünftig eine zentrale Gasheizung im Keller des Gebäudes installiert werden, die gleichzeitig die Warmwassererzeugung sicherstellt. Neben dem neuen Heizkessel sollen die Rohrleitungen und Flachheizkörper aufgrund ihres hohen Alters ausgetauscht werden. Aufgrund der Erfahrungen aus anderen Gebäuden wird zudem der Einbau einer Entkalkungsanlage empfohlen, um den Heizkessel zu schonen und schützen. 4. Erneuerung der sanitären Einrichtungen, 5. Fliesenarbeiten in Bädern und Küchenzeilen, 6. Elektroarbeiten zur Sanierung der Bäder Die Sanierung der Bäder sowie der Anschlüsse in den Küchenzeilen ist aufgrund des hohen Alters der Leitungen zu empfehlen. Insbesondere in den Bädern sollen umfassende Sanierungsmaßnahmen erfolgen. In den Bädern kommt es immer wieder zu Problemen mit dem Ablauf des Wassers. Dieses sammelt sich auf dem Boden im Bad und kann nicht ablaufen, was zu immer wieder auftretenden Schimmelbildungen führt. Durch den Einbau eines zentralen Ablaufs im Boden, die Umgestaltung der Duschen sowie der Einrichtung einer Zwangsbelüftung sollen diese Probleme behoben werden. Des Weiteren werden in den Küchenzeilen und Bädern die Fliesenspiegel erweitert. 7. Dämmung Eine umfassende Dämmung der Außenwände ist wirtschaftlich nicht rentabel. Zur Einhaltung der Energieeinsparverordnung (EnEV) ist der Einbau einer Dachbodendämmung erforderlich. Dies ist auch Voraussetzung für den Einsatz der Mittel aus dem Kommunalinvestitionsförderungsgesetz NRW. Insgesamt handelt es sich um Maßnahmen, die der allgemeinen Instandsetzung des Gebäudes dienen, die die überdurchschnittlichen hohen Reparatur- und Unterhaltungskosten langfristig senken sollen und um Maßnahmen, die die Energiekosten deutlich senken sollen. Zur Wirtschaftlichkeitsberechnung verweise ich auf den als Anlage 3 beigefügten Vermerk der Stabstelle für Controlling, Frau Mey. Fotos zum Gebäude sind als Anlage 4 beigefügt. Kosten der Maßnahme und ihre Finanzierung Durch die Maßnahme entstehen mit 180.000 Euro unbestritten für die Gemeinde Kreuzau hohe Kosten. Diesen Kosten müssen jedoch zahlreiche positive Aspekte gegenübergestellt werden. Aufgrund der veränderten Lage in Bezug auf die Unterbringung von Flüchtlingen sollte die Gemeinde Kreuzau die Unterbringungsmöglichkeiten in ihrem eigenen Eigentum wahren. Der Allgemeinzustand des Gebäudes ist (noch) solide, sodass die vorgeschlagenen Sanierungsarbeiten die langfristige Nutzung des Gebäudes sicherstellen und gleichzeitig jährliche Bewirtschaftungs- und Unterhaltungskosten deutlich gesenkt werden können. Als positiv ist an diesem Gebäude herauszustellen, dass das Gebäude sechs autarke Wohnungen aufweist, sodass sowohl Einzelpersonen als auch Familien dort untergebracht werden können. -2- Selbst wenn sich die Anzahl der zugewiesenen Flüchtlinge mittelfristig reduziert, ist es sinnvoll das Gebäude zu sanieren und zu erhalten. Vorrangig sollten angemietete Ferienwohnungen und Wohnungen aufgegeben werden, da angemieteter Wohnraum die kostenintensivere Unterbringungsmöglichkeit darstellt. Sofern sich die Anzahl an Flüchtlingen so drastisch reduziert, könnten einzelne Wohnungen auch von der Gemeinde (u. U. als sozialer Wohnraum) vermietet werden. Im Hinblick auf die Gesamtsituation zur Unterbringung von Asylbewerbern ist das Objekt in Stockheim eines von fünf gemeindeeigenen Häusern, neben den Objekten in Boich, Obermaubach, Untermaubach und Kreuzau. Die Objekte in Boich, Untermaubach und Obermaubach sind zuletzt baulich ertüchtigt worden, sodass eine Unterbringung von Asylbewerbern möglich wurde. Die Objekte in Stockheim und Kreuzau sind seit mehreren Jahren in Eigentum der Gemeinde Kreuzau. An beiden Objekten besteht Sanierungsbedarf. Das Objekt in Stockheim ist dabei in einem Gesamtzustand, in dem eine Sanierung sinnvoll ist. Ob eine grundlegende Sanierung des Objekts Hauptstr. 131 in Kreuzau sinnvoll ist, muss in Zweifel gezogen werden. Zur Hauptstr. 131 soll ein Sanierungskonzept erarbeitet werden in dem zunächst geprüft werden muss, ob eine grundlegende Sanierung noch wirtschaftlich sinnvoll ist. Es empfiehlt sich, die Sanierung aus den Mitteln die der Gemeinde nach dem Kommunalinvestitionsförderungsgesetz NRW (KInvFöG) zur Verfügung gestellt wurden zu finanzieren. Der Bund hat Ende 2015 erklärt, dass Modernisierungen und Instandhaltungen im Zusammenhang mit der Unterbringung von Flüchtlingen aus den KInvFöG-Mitteln finanziert werden dürfen. Dabei kann die Maßnahme zu 90 % aus diesen Mitteln finanziert werden. Geht man von einem Gesamtvolumen von 180.000 Euro aus, so ergeben sich folgende Auswirkungen auf die der Gemeinde zur Verfügung gestellten KInvFöG-Mittel: Zur Verfügung stehende KInvFöG Mittel: Für die Sanierung in Anspruch genommene Mittel: Es verbleiben KInvFöG Mittel: 384.000 Euro 162.000 Euro 222.000 Euro Insbesondere im Hinblick auf die einmalige Möglichkeit die für eine langfristige Erhaltung des Gebäudes als Wohngebäude erforderlichen Sanierung zu 90 % aus Fördermitteln zu finanzieren, verstärkt die verwaltungsseitige Empfehlung die Sanierung durchzuführen. Die Gemeinde hat somit die Möglichkeit das Gebäude bei einem eigenen Finanzierungsaufwand von lediglich voraussichtlich 18.000 Euro (entsprechen 10 % der Gesamtkosten) zu sanieren. Die Maßnahme soll schnellstmöglich begonnen und umgesetzt werden, um das Gebäude zeitnah wieder als Unterkunft für Asylbewerber und Obdachlose nutzen zu können. Im Zeitraum der baulichen Maßnahmen werden einzelne Wohnungen oder das gesamte Gebäude zeitweise nicht bewohnbar sein. Hierzu verweise ich auf die Ausführungen der Stabstelle Controlling (Anlage 3). II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Sofern Sie dem Beschlussvorschlag folgen entstehen der Gemeinde Kreuzau haushaltsrelevante Kosten in Höhe von 10 % der Gesamtkosten, somit voraussichtlich 18.000 Euro. Die übrigen 90 % der Gesamtkosten (162.000 Euro) können über die der Gemeinde zur Verfügung gestellten Mittel aus dem Kommunalinvestitionsförderungsgesetz NRW finanziert werden. Unter der Kostenstelle 6110101, Sachkonto 523110 sind Mittel in Höhe von 427.000 Euro eingestellt, sodass die Finanzierung gesichert ist. III. Beschlussvorschlag: Der Sanierung des gemeindlichen Wohngebäudes Kreuzauer Straße 44 wird zugestimmt. Die Verwaltung wird ermächtigt Mittel aus dem Kommunalinvestitionsförderungsgesetz NRW zur 90 %igen Teilfinanzierung zu beantragen -3- Der Bürgermeister - Ingo Eßer - IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________ -4-