Allgemeine Vorlage (Anl. 3 Vermerk Controlling)

Anlage 3 zu VL 4/2016 1. Ergänzung Gemeinde Kreuzau Der Bürgermeister - Stabsstelle Controlling Frau Mey Kreuzau, den 06.10.2016 Vermerk Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Sanierung des Gebäudes zur Unterbringung von Asylbewerbern in Stockheim Das o.g. Gebäude umfasst insgesamt 6 Wohneinheiten auf insgesamt 358 m² Gebäudebzw. 288 m² Wohnfläche. Zur Zeit werden 5 Wohnungen für die Unterbringung von Asylbewerbern sowie 1 Wohnung zur Unterbringung von Obdachlosen genutzt. Das Objekt wurde im Jahr 1954 erbaut und weist mittlerweile einige Mängel auf, deren Beseitigung zwingend notwendig ist. Dazu zählen unter anderem irreparabel defekte Türen, undichte Wasserleitungen, Undichtigkeiten an Dach und Regenrinnen, hohe Heizenergieverluste durch fehlende Dämmung sowie defekte Warmwassererzeuger und eine reparaturintensive Heizungsanlage, die bereits älter als 25 Jahre ist. Des Weiteren entspricht das Gebäude weder den Brandschutzverordnungen noch der EnEV Energieeinsparverordnung. Die Bausubstanz des Gebäudes ist jedoch noch gut erhalten. Daher erscheint ein Abriss und Neubau des Objektes nicht sinnvoll. Auch aus monetärer Sicht ist diese Alternative nicht wirtschaftlich. Die Kosten für Abriss und Entsorgung liegen geschätzt bei etwa 60.000 €. Für den Neubau eines Mehrfamilienhauses mit normaler Ausstattung sind etwa 2.000 € pro m² Wohnfläche anzusetzen. Mithin würde dies Kosten von etwa 576.000 € für den Neubau eines vergleichbaren Gebäudes auf dem vorhandenen Grundstück bedeuten. Vor dem Hintergrund der noch gut erhaltenen Bausubstanz und der aktuellen Haushaltssituation sind die Gesamtkosten in Höhe von etwa 636.000 € nicht gerechtfertigt. Eine weitere Möglichkeit im Umgang mit dem Objekt stellen der Abriss des Gebäudes und der anschließende Verkauf des 886 m² großen Grundstückes dar. Der Bodenrichtwert liegt bei 125 €/m². Demnach könnte bei einem Verkauf eine Einnahme in Höhe von 110.750 € realisiert werden. Abzüglich geschätzter Abrisskosten von rund 60.000 € verbliebe der Gemeinde lediglich ein Erlös von 50.750 €, welcher durch die Anmietung externen Wohnraums zur Unterbringung der sechs Wohneinheiten schnell aufgezehrt sein könnte. Somit stellt sich auch diese Alternative nicht als wirtschaftlich sinnvoll dar. Eine Sanierung des Objektes hingegen wäre mit Kosten von rund 180.000 € zu realisieren. Diese setzen sich wie folgt zusammen: Maßnahme € Dringende Dacharbeiten 7.642,00 € Türen inkl. Brandschutztüren 20.227,00 € Erneuerung Heizung 66.224,00 € Erneuerung sanitäre Einrichtungen 22.848,00 € Fliesenarbeiten 25.758,00 € Elektroarbeiten Bad 4.200,00 € Dachbodendämmung 9.500,00 € gesamt 156.399,00 € Reserve für evtl. unvorhersehbare Mehrkosten ca. 15% 23.601,00 € Investitionskosten 180.000,00 € Fremdfinanzierungskosten müssen in dieser Kalkulation nicht berücksichtigt werden. Der Bund hat erklärt, dass auch Investitionen im Zusammenhang mit der Unterbringung von Flüchtlingen als Maßnahmen im Förderbereich Städtebau förderfähig sind. Somit können die anfallenden Kosten zu 90% durch das Kommunalinvestitionsförderungsgesetz bestritten werden. Die übrigen 10% wurden bereits in den Haushaltsplan eingestellt und vom Rat bewilligt. Für die Dauer der Sanierungsarbeiten sind die Wohnungen nicht bewohnbar. Dies hat zur Folge, dass die Bewohner zwischenzeitlich anderweitig untergebracht werden müssen. Dies könnte gegebenenfalls zu weiteren Kosten führen. Es gibt zwei Möglichkeiten der Umsetzung: 1. Variante: Das Gebäude wird für die Dauer der Arbeiten vollständig geräumt. Demnach müssten die Bewohner für etwa drei Monate an anderen Orten untergebracht werden. Unter Umständen könnte es schwierig werden, alle Bewohner gleichzeitig in gemeindeeigenen oder angemieteten Objekten unterzubringen. Daher könnte es notwendig werden, für den kurzen Zeitraum zusätzlichen Wohnraum in Form von Ferienwohnungen anzumieten, was zu Mehrkosten führen könnte. Die Verwaltung sucht hier allerdings nach einer Lösung, die Bewohner auf unterschiedliche Unterkünfte zu verteilen. Ggf. werden auslaufende Mietverträge für Wohnungen für den entsprechenden Zeitraum verlängert, um die Kosten zu reduzieren und die teure Variante der Ferienwohnungen zu umgehen. Der Vorteil dieser Variante wäre allerdings, dass die Sanierungsmaßnahmen schneller abgeschlossen werden könnten, da zum einen keine Unterbrechung der Arbeiten durch diverse Umzüge vonnöten ist, zum anderen ein wesentlich geringerer Koordinationsaufwand besteht. Dies würde sich positiv auf die Kosten der Sanierungsmaßnahmen selbst auswirken. 2. Variante: Es werden immer nur zwei Wohnungen parallel saniert – idealerweise die beiden übereinander liegenden Wohnungen. Dies würde dazu führen, dass jeweils zwei Wohneinheiten für die Dauer von acht Wochen nicht bewohnbar wären. Insgesamt müssten so Unterkunftsmöglichkeiten für etwa 24 Wochen bereitgestellt werden. Diese Variante birgt den Vorteil, dass es wahrscheinlich ist, jeweils zwei Wohneinheiten in gemeindeeigenen oder bereits angemieteten Objekten unterzubringen, da weniger Ausweichplätze gleichzeitig benötigt werden. Somit müsste in diesem Fall weniger Wohnraum zusätzlich beschafft werden. Ein großer Nachteil dieser Variante ist, dass die Sanierung erheblich länger dauert und ein wesentlich größerer Koordinationsbedarf besteht, was ebenso zu Mehrkosten führen kann. Die Entscheidung für eine Variante wird innerhalb der Verwaltung unter Berücksichtigung des Kostenaspekts und der dann aktuellen Belegungsquote in den einzelnen Objekten ab- gewogen. Eventuelle Mehrkosten sind durch eine Reserveposition in der Kalkulation abgedeckt. Darüber hinaus werden keine Ingenieurs- oder Architektenleistungen in Anspruch genommen. Die Koordination und Überwachung der Arbeiten erfolgt durch entsprechende Mitarbeiter der Verwaltung, um die Kosten der Sanierung zu senken. Die Kosten für die rein energetischen Maßnahmen belaufen sich auf rund 75.700 €. energetische Investitionen Maßnahme € Erneuerung Heizung 66.224,00 € Dachbodendämmung 9.500,00 € energetische Investitionen 75.724,00 € Die energetischen Verbesserungen führen zu jährlichen Einsparungen im Verbrauch von Gas und Strom. Bei konstanten Gas- und Strompreisen und unter konservativen, aber realistischen Ansätzen stellen sich diese wie folgt dar: Die Erneuerung der Heizungsanlage führt zu einer Senkung des Gasverbrauchs von jährlich 20 %. Zusätzlich reduziert die Dämmung des Dachbodens den Gasverbrauch um weitere 5%, so dass jährlich etwa 2.200 € von bisher rund 8.700 € eingespart werden können. Darüber hinaus werden 6 Untertischgeräte sowie 6 Wand-Boiler entfernt und durch einen zentralen Speichererhitzer ersetzt. Dies führt zu einer Einsparung bei den Stromkosten für die Warmwassererzeugung von 40% und somit rund 2.900 € von jetzigen Kosten in Höhe von ca. 7.300 €. In den vergangenen Jahren fielen vermehrt Reparaturkosten an - bedingt durch das hohe Alter der Heizungsanlage sowie den hohen Verschleiß der einzelnen Warmwasserboiler. Dies führte zu Kosten für Wartung und Instandhaltung in Höhe von etwa 3.000 € jährlich – mit steigender Tendenz. Auch diese können durch die energetischen Verbesserungsmaßnahmen eingespart werden. Reduziert werden die Einsparungen durch die zukünftig voraussichtlich anfallenden Wartungs- und Instandsetzungskosten von etwa 500 € jährlich. Somit ergibt sich eine jährliche Ersparnis bei den Kosten in Höhe von rund 7.600 €. Die energetischen Investitionen amortisieren sich folglich nach etwa 10 Jahren. An dieser Stelle sei jedoch angemerkt, dass sich die Einsparungen erhöhen und somit auch die Maßnahmen schneller amortisieren, wenn die Strom- und Gaspreise in den nächsten Jahren steigen. Die Änderung des Nutzungsverhaltens der Asylbewerber bietet ebenfalls weiteres, nicht unerhebliches Einsparpotenzial. Die über die energetischen Maßnahmen hinausgehenden Sanierungen belaufen sich kostenmäßig auf etwa 104.000 € und dienen der Werterhaltung des Gebäudes. Dies ist zwingend notwendig, um das gemeindeeigene Gebäude und somit mietfreie Unterkunftsmöglichkeiten langfristig zu erhalten. Wie eingangs erwähnt dient das Objekt der Unterbringung von Asylbewerbern sowie Obdachlosen. Bei Maximalbelegung mit Einzelpersonen finden dort 32 Menschen Unterkunft. Sollte die Möglichkeit zukünftig entfallen, birgt dies verschiedene - im Einzelfall nicht genau zu beziffernde - Nachteile. Würde das gemeindeeigene Objekt als Unterbringungsmöglichkeit entfallen, muss die Gemeinde externen Wohnraum anmieten, um Asylbewerber und Obdachlose unterbringen zu können. Zurzeit besteht nicht die Möglichkeit, die Bewohner der Unterkunft in Stockheim dauerhaft in anderen gemeindeeigenen Objekten unterzubringen. Die Suche nach weiterem externen Wohnraum bringt nicht nur steigenden Personalaufwand mit sich, sondern auch das Risiko, keine geeigneten Wohnungen zu finden und daher auf überteuerte Wohnungen oder gar Ferienwohnungen oder Hotels ausweichen zu müssen. Der daraus entstehende Mietaufwand kann die gewährten sozialen Hilfen für Obdachlose und Asylbewerber erheblich übersteigen und somit zusätzlich den Gemeindehaushalt belasten. Diese Mehrkosten sind im Einzelfall zu ermitteln und können an dieser Stelle nicht genau beziffert werden. Erschwerend kommt hinzu, dass die Unterbringung von Obdachlosen in den meisten Fällen sehr kurzfristig erfolgen muss. Es verbleibt keine Zeit, nach einer günstigen Wohnung zu suchen. Daher ist es sinnvoll, hier Wohnraum in einem gemeindeeigenen Objekt vorzuhalten. Alternativ müsste eine Wohnung dauerhaft angemietet werden, auch auf die Gefahr hin, dass die Wohnung zeitweise leer steht oder nur teilweise belegt ist und somit keine oder nicht ausreichende Nutzungsentgelte eingenommen werden, um die monatlichen Mietkosten mit diesen Einnahmen decken zu können. Die Möglichkeit, obdachlose Personen kurzfristig in Ferienwohnungen unterzubringen ist noch kostenintensiver, da die Ferienwohnungen in der Regel wesentlich teurer sind als eine dauerhaft angemietete Wohnung. Zusätzlich zu berücksichtigen ist, dass sich momentan 21 Personen im Gemeindegebiet aufhalten, deren Asylbewerberverfahren abgelehnt wurde. Für diese Personen wurde eine Duldung ausgesprochen. Die Kosten für die Unterkunft sind zu 100% von der Gemeinde zu tragen, da hier keine Unterstützung von anderer Stelle gewährt wird. Wie lange diese Duldung andauert, ist zum jetzigen Zeitpunkt ungewiss. In diesen Fällen ist es wirtschaftlicher, geduldete Personen in einem gemeindeeigenen Objekt unterbringen zu können, um die Kosten so gering wie nur möglich zu halten. Sollte das Gebäude weiterhin genutzt, die Sanierungsmaßnahmen jedoch nicht durchgeführt werden, so besteht die Gefahr, dass dauerhaft zahlreiche Reparaturarbeiten anfallen. Darüber hinaus kann es auch dazu kommen, dass vom Gesundheitsamt bei der Besichtigung von Asylunterkünften Schadens- oder Schimmelbeseitigungen angeordnet werden. Es ist dauerhaft nicht wirtschaftlich, diese Maßnahmen jeweils einzeln durchführen zu lassen. Folglich ist die Sanierung des Gebäudes zur Unterbringung von Asylbewerbern in Stockheim die wirtschaftlichste Alternative. Sie führt zu energetischen Einsparmaßnahmen und gewährleistet eine dauerhaft günstigere Unterkunftsmöglichkeit für Asylbewerber und Obdachlose. Sollte die Zahl der Asylbewerber in den kommenden Jahren drastisch sinken, so erhält sich die Gemeinde durch die Sanierungen die Möglichkeit, die Wohnungen zukünftig zu vermieten und so Einnahmen zu generieren, die den Haushalt wieder entlasten können. Gez. Mey