Sitzungsvorlage (Anlage 4 Begründung 375 - 2017)

Stadt Jülich Begründung zum Bebauungsplan Nr. A 17 I „Westlich der Zitadelle I“ Stand: Offenlage (24.08.2017) Anlage 4 zur Vorlagen-Nr. 375 / 2017 INHALT 1. Anlass und Erfordernis der Planung 2. Planerische Ausgangssituation und Rahmenbedingungen 2.1. Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes 2.2. Umgebung des Plangebietes 2.3. Bestand innerhalb des Plangebiets 3. Bauleitplanung und übergeordnete Planung 3.1. Regionalplanung 3.2. Flächennutzungsplan 3.3. Bebauungspläne 3.4. Bauleitplanverfahren 4. Planinhalte und Festsetzungen 4.1. Art der baulichen Nutzung 4.2. Maß der baulichen Nutzung 4.3. Bauweise, Überbaubare Grundstücksfläche 4.4. Stellplätze, Nebenanlagen 5. Auswirkungen der Planung 6. Anlagen zur Begründung: Anlage 1: Artenschutzrechtliche Vorprüfung Anlage 2: Umweltbericht 1.0 Anlass und Erfordernis der Planung Der Planungs-, Umwelt und Bauausschuss der Stadt Jülich hat am 01.10.2014 den Aufstellungsbeschluss gemäß §2 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. A 17 I „Westlich der Zitadelle“ im vereinfachten beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB gefasst. Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes ist der entsprechende Antrag gemäß § 12 Abs. 2 BauGB des Evangelischen Kirchenkreises Jülich. Beabsichtigt ist, auf der derzeit brach liegenden Fläche des ehemaligen Evg. Friedhofs am nördlichen Rand der Innenstadt ein Baugebiet für die Errichtung eines Verwaltungsgebäudes des evangelischen Kirchenkreises Jülich zu schaffen. Das Planerfordernis gemäß § 1 Abs. 3 Baugesetzbuch kann somit festgestellt werden. B-PLan_A_17_I-Begruendung-170824 1/5 Druck: 24.08.17 Stadt Jülich Begründung zum Bebauungsplan Nr. A 17 I „Westlich der Zitadelle I“ Stand: Offenlage (24.08.2017) 2.0 Planerische Ausgangssituation und Rahmenbedingungen 2.1 Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes Der Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. A 17 I umfasst das Flurstück 99 sowie Teile des Flurstücks 106. Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 0,33 ha. 2.2 Umgebung des Plangebiets Das Plangebiet wird nördlich durch die Grünanlage des Ehrenfriedhofs begrenzt An der Ostseite des Plangebietes liegt eine Grünfläche, die mittelfristig voraussichtlich in ein Wohngebiet weiterentwickelt wird. Weiter westlich, in ca. 200 m Entfernung, wird das Areal durch das hochrangige Baudenkmal ‚Zitadelle Jülich‘ abgeschlossen. Südlich schließt sich die ebenfalls geschlossene und mehrgeschossige Wohn- und Mischbebauung aus Mehrfamilienhäusern entlang der Düsseldorfer Straße an, südwestlich liegt die Parkanlage ‚Probst-Bechte-Platz‘. In einer Laufentfernung von ca. 500 m befindet sich der Stadtkern (Marktplatz) mit zahlreichen Einzelhandels- und Gastronomiebetrieben Westlich liegt die das Plangebiet begrenzende Linnicher Straße, jenseits der sich eine geschlossene mehrgeschossige Wohnbebauung aus Mehrfamilienwohnhäusern befindet. 2.3 Bestand innerhalb des Plangebiets Das Plangebiet ist ein aufgelassenes Friedhofsareal ohne Bebauung mit umfangreichem Baumbewuchs. Den südlichen Abschluss des an sich ‚privaten‘ Grundstücks bildet ein frei zugänglicher Weg, der die östlich angrenzenden, gartenseitigen Garagen und Stellplätze der Grundstücke an der Düsseldorfer Straße erschließt. 3.0 Bauleitplanung und übergeordnete Planung 3.1 Regionalplanung Im Regionalplan (ehem. Gebietsentwicklungsplan) der Bezirksregierung Köln, Teilabschnitt Region Aachen, ist das Plangebiet als „allgemeiner Siedlungsbereich“ (ASB) dargestellt. 3.2 Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan der Stadt Jülich ist der Geltungsbereich als Grünfläche (Friedhof) dargestellt. Eine Anpassung des Flächennutzungsplanes mit Darstellung von Mischbauflächen ist im Wege einer Berichtigung vorzunehmen. B-PLan_A_17_I-Begruendung-170824 2/5 Druck: 24.08.17 Stadt Jülich Begründung zum Bebauungsplan Nr. A 17 I „Westlich der Zitadelle I“ Stand: Offenlage (24.08.2017) 3.2 Bebauungspläne Für das Plangebiet besteht derzeit kein rechtskräftiger Bebauungsplan. Jedoch ist es Teil des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. A 17 – „Westlich der Zitadelle“, der eine städtebauliche Entwicklung des Gesamtareals zwischen der Düsseldorfer Straße und der Zitadelle erreichen soll. 3.3 Bauleitplanverfahren Der Bebauungsplan wird auf der Grundlage des § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren als Bebauungsplan der Innenentwicklung aufgestellt. Im beschleunigten Verfahren kann von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 6 Abs. 5 Satz 3 und § 10 Abs.4 BauGB abgesehen werden. 4.0 Planinhalte und Festsetzungen 4.1 Art der baulichen Nutzung Im Plangebiet wird entsprechend der Aufgabe des Bebauungsplanes und dem zugrunde liegenden städtebaulichen Konzept ein Mischgebiet (MI) gemäß § 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt. Neben der innerstädtischen Lage und den guten Standortvoraussetzungen spricht auch die zu erwartende Verdichtung für eine Ausweisung des Plangebietes als Mischgebiet. Es wird dabei sichergestellt, dass die allgeneinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden. Die in § 6 Abs. 2 BauNVO genannten zulässigen Anlagen für Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtshaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes (Nr. 3), sonstige Gewerbebetriebe (Nr. 4), Gartenbaubetriebe (Nr. 6) und Tankstellen (Nr. 7) werden aufgrund ihrer großvolumigen Ausprägung und auffallenden Gestaltung, namentlich der Tankstellen, hier ausgeschlossen. Auch das Ziel, entsprechend dem zugrunde liegenden Plankonzept hier die Hauptnutzung ‚Verwaltung‘ unterzubringen, begründet den Ausschluss. Für diese ausgeschlossenen Nutzungen sind an anderer Stelle im Stadtgebiet ausreichend geeignetere Standorte vorhanden. 4.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird in diesem Bebauungsplan durch die Grundflächenzahl (GRZ) und Festsetzung zur Höhe der baulichen Anlagen bestimmt. B-PLan_A_17_I-Begruendung-170824 3/5 Druck: 24.08.17 Stadt Jülich Begründung zum Bebauungsplan Nr. A 17 I „Westlich der Zitadelle I“ Stand: Offenlage (24.08.2017) A) Grundflächenzahl Es wird entsprechend der innerörtlichen Lage in Anlehnung an die aufgelockerte umgebende Bebauung eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 festgesetzt. Dies entspricht auch den gesetzlichen Vorgaben gemäß der Baunutzungsverordnung. B) Höhe der baulichen Anlagen Zur verträglichen Einbindung der geplanten Gebäude in die Umgebung werden zusätzlich Festsetzungen zur Gebäudehöhe getroffen. So wird eine proportionsgerechte und auf die vorhandene Umgebungsbebauung abgestimmte Neubebauung gewährleistet. Der äußere bauliche Rahmen der Gebäude wird durch die Festsetzung der maximalen Gebäudehöhe (Höchstmaß) in Meter über Normalhöhe Null (m ü. NHN) bestimmt. Hierzu wird eine maximale Gebäudehöhe von 94,00 m ü. NHN festgesetzt. Die Maße ergeben sich aus den Bestimmungsgrößen der dabei zugrunde gelegten vorhabenbezogenen Gebäudeplanung und des daraus abgeleiteten städtebaulichen Konzeptes. Sie entsprechen einer Bebauung mit maximal vier Vollgeschossen. Auf diese Weise wird eine städtebaulich verträgliche Einfügung in die umgebende Bebauung gewährleistet und eine Überdimensionierung der Gebäude ausgeschlossen. 4.3 Bauweise, Überbaubare Grundstücksfläche Im vorliegenden Bebauungsplan werden die überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen definiert. Grundlage der Anordnung der Baugrenzen bildet das städtebauliche Konzept, so dass gestalterische und raumwirksame Akzente zur räumlichen Fassung des Gebietes gesetzt werden. 4.4 Stellplätze, Nebenanlagen Nebenanlagen gem. § 14 Abs. 1 bleiben grundsätzlich zulässig. Nebenanlagen gem. § 14 Abs. 2 bleiben ausnahmsweise zulässig. Im Rahmen der Bearbeitung des Bauantrages sind sowohl der Stellplatzbedarf als auch die konkrete Anordnung der einzelnen Stellplätze nachzuweisen. 5.0 Auswirkungen der Planung Die Maßnahme berührt nicht den Haushalt der Stadt Jülich. Aufgrund der späteren Notwendigkeit des Baues der Erschließungsanlagen für das östlich angrenzende, im Eigentum der Stadt Jülich befindliche, potentielle Bauareal, werden zukünftig dort Aufwendungen entstehen. B-PLan_A_17_I-Begruendung-170824 4/5 Druck: 24.08.17 Stadt Jülich Begründung zum Bebauungsplan Nr. A 17 I „Westlich der Zitadelle I“ Stand: Offenlage (24.08.2017) Bis auf das Teilstück des südlichen Erschließungsweges befindet sich das gesamte Baugrundstück im Eigentum der Antragsteller. Die einbezogenen Straßengrundstücke befinden sich im Eigentum der Stadt Jülich. Das Plangebiet wird über die Linnicher Straße bzw. die Düsseldorfer Straße erschlossen. Die von diesen Straßen abgehende Privatstraße genügt den Anforderungen an die Erreichbarkeit des Plangebiets, insbesondere auch für Rettungskräfte und Müllabfuhr. Eine Ertüchtigung bzw. ein Ausbau dieses Weges ist daher nicht erforderlich. Nach den Planungen der Stadt Jülich wird in Zukunft der Bereich des rückwärtigen Sportplatzes in eine Wohnnutzung umgewandelt. In diesem Fall würde die Erschließung ebenfalls über den Verlauf des bestehenden Weges erfolgen. Dieser müsste aber ausgebaut werden. Für den Fall des Ausbaus sind sich die Stadt und der Vorhabenträger einig, dass keine Heranziehung des Vorhabenträgers zu Erschließungskosten erfolgen soll, da der Ausbau für das vorliegende Planvorhaben nicht erforderlich ist 6.0 Anlagen: - Anlage 1: Artenschutzrechtliche Vorprüfung Anlage 2: Umweltbericht Anlage 3: Artenschutzrechtliche Prüfung (ASP 2) - Fledermausgutachten Anlage 4: Artenschutzrechtliche Prüfung (ASP 2) - Zusammenfassung Wassenberg, den 24.08.2017 RoA Rongen Architekten PartG mbB B-PLan_A_17_I-Begruendung-170824 5/5 Druck: 24.08.17