Sitzungsvorlage (Anlage 3 Begründung B-Plan Nr. A30 Kapuzinerstraße III 343 -2017)

Anlage 3 zur Vorlagen-Nr. 343 / 2017 Bebauungsplan Jülich Nr. A30 "Kapuzinerstraße III" Begründung zum Entwurf Oktober 2017 Planungsamt der Stadt Jülich Stadt Jülich Bebauungsplan Jülich Nr. A30 "Kapuzinerstraße III" Entwurfsbegründung Oktober 2017 Inhalt der Begründung Seite 1. Einleitung 2 1.1 Allgemeine Vorbemerkungen 2 1.2 Veranlassung und Erforderlichkeit 2 1.3 Verfahren 3 2. Abgrenzung und Beschreibung des Gebietes 3 2.1 Räumlicher Geltungsbereich 3 2.2 Bestehende Nutzungsstruktur und Bebauung 4 2.3 Bestehende Verkehrssituation 4 2.4 Bestehende technische Infrastruktur 4 2.5 Übergeordnete Vorgaben 4 2.6 Planunterlage 4 3. Planinhalte und Planfestsetzungen 5 Inhalt des Bebauungsplanes 5 3.1 Art und Maß der baulichen Nutzung 5 3.2 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche sowie Stellung der baulichen Anlagen 7 3.3 Örtliche Bauvorschriften 7 3.4 Hinweise 8 Seite 1 Stadt Jülich Bebauungsplan Jülich Nr. A30 "Kapuzinerstraße III" Entwurfsbegründung 1. Einleitung 1.1 Allgemeine Vorbemerkung Oktober 2017 Der Planungs-, Umwelt- und Bauausschuss der Stadt Jülich hat in seiner Sitzung vom xx.xx.2017 den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes Jülich Nr. A30 „Kapuzinerstraße III“ gemäß § 1 und 2 Baugesetzbuch (BauGB) gefasst. Die nachfolgende Begründung bezieht sich auf den Entwurf des Bebauungsplanes Jülich Nr. A30 „Kapuzinerstraße III“ mit Stand vom Oktober 2017. Der Bebauungsplan überlagert einen Teilbereich des Bebauungsplanes der Stadt Jülich Nr. 44 „KapuzinerStraße“. 1.2 Veranlassung und Erforderlichkeit Ein Investor plant, das bisher unbebaute und als Parkplatz genutzte Areal an der Kapuzinerstraße sowie die Bebauung Baierstraße 1-3 zu überplanen. Schwerpunkt bildet dabei die Schaffung von seniorengerechtem Wohnraum, kombiniert mit kerngebietstypischen Nutzungen. Die vorhandene Bausubstanz entspricht der für Jülich typischen Nachkriegsbebauung, die eine Anpassung an heutige Baustandards (Wärmeschutz, Schallschutz, Haustechnik, Verringerung von Barrieren) nur sehr eingeschränkt zulässt. Vorgesehen ist daher der Abbruch der Bestandes und ein Neubau, der die Baulücke Kapuzinerstraße schließt und die Blockrandbebauung Kapuzinerstraße / Baierstraße vervollständigt. Der bestehende Bebauungsplan der Stadt Jülich Nr. 44 „KapuzinerStraße“ aus dem Jahr 1966 sah für das Flurstück 129/2 entlang der Kapuzinerstraße eine zwingend viergeschossige Bebauung mit einer Bautiefe von 14 m bzw. 10 m vor. Entlang der Baierstraße wurde lediglich die bestehende Bebauung in einer nicht weiter definierten Bautiefe gesichert. Die überbaubaren Flächen waren durch Baugrenzen eingefasst. Im Jahre 1993 wurde für den Denkmalbereich Nr. 1 “Renaissance-Stadtgrundriss mit Befestigungswerken und Wallanlagen“ eine Denkmalbereichssatzung gemäß § 5 DSchG für das Land Nordrhein-Westfalen erlassen. Dem hierin definierten zu erhaltenden Erscheinungsbild steht die v.g. Ausweisung im Bebauungsplan Nr. 44, insbesondere hinsichtlich Seite 2 Stadt Jülich Bebauungsplan Jülich Nr. A30 "Kapuzinerstraße III" Entwurfsbegründung Oktober 2017 fehlender verbindlicher Baufluchten und fehlender Angaben zur Bauhöhe, entgegen. Aus diesem Grund erfolgt die Aufstellung des Bebauungsplanes Jülich Nr. A30 „Kapuzinerstraße III“. Der Bebauungsplan soll ein nachhaltiges städtebaulich verträgliches Einfügen der geplanten Bebauung in den Altbestand gewährleisten. Hierbei ist neben der Schaffung von seniorengerechtem Wohnraum die Denkmalbereichssatzung der Stadt Jülich das wesentliche und bestimmende Merkmal der planungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplans. Sie sollen einerseits die Einhaltung von - die Jülicher Innenstadt - prägenden Baufluchten, eine geschlossene Bauweise, geneigte, traufständige Dächer mit Einzelgauben, Fassaden in Massivbauweise als Lochfassade und miteinander harmonisie- rende Gebäudehöhen gewährleisten, andererseits die Schaffung von zeitgemäßen barrierefreiem bzw. barrierearmen Wohnraum ermöglichen. Mittelfristig sollen Planung und Bauvorhaben auch in der Nachbarschaft zur baulichen Qualitätsverbesserung im Gesamtquartier anregen. 1.3 Verfahren Der Bebauungsplan wird gem. § 13a BauGB als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt. Er entspricht den Kriterien der Wiedernutzbarmachung von Flächen, der Nachverdichtung bzw. anderer Maßnahmen der Innenentwicklung. Mit seiner Gesamtfläche von ca. 1.570 m² befindet er sich zudem deutlich unter der in § 13a (1) Nr. 1 BauGB genannten Größenordnung. Durch den Bebauungsplan wird nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen (§ 13a (1) Satz 4 BauGB). Es liegen auch keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b genannten Schutzgüter vor (§13a (1) Satz 5 BauGB). 2. Abgrenzung und Beschreibung des Gebietes 2.1 Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Jülich Nr. A30 „Kapuzinerstraße III“ liegt im Seite 3 Stadt Jülich Bebauungsplan Jülich Nr. A30 "Kapuzinerstraße III" Entwurfsbegründung Oktober 2017 Zentrum der Stadt Jülich, nahe dem Marktplatz. Er grenzt an die Kapuzinerstraße bzw. die Baierstraße sowie westlich an das Areal des „Kleinen Kreishauses“ bzw. südlich an das Stadthotel. Er umfasst die Flurstück 129/2 und 128 in der Gemarkung Jülich, Flur 18. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst eine Fläche von ca. 1.570 m². 2.2 Bestehende Nutzungsstruktur und Bebauung Die Grundstücke sind zur Baierstraße mit viergeschossigen Gewerbe- und Wohngebäuden bebaut, ferner befindet sich auf dem Flurstück 129/2 eine Parkplatzfläche, die von der Kapuzinerstraße erschlossen ist. Das Flurstück 128 ist rückwärtig nahezu vollflächig mit Nebengebäuden bebaut. 2.3 Bestehende Verkehrssituation Das Grundstück grenzt mit zwei Seiten an die die Kapuzinerstraße bzw. Baierstraße. 2.4 Bestehende technische Infrastruktur Das Grundstück ist an sämtliche Medien angebunden. 2.5 Übergeordnete Vorgaben Der gültige Flächennutzungsplan der Stadt Jülich weist für das Plangebiet ein Kerngebiet i.S.d. § 7 BauNVO aus. Ferner befindet sich das Plangebiet im Bereich einer Denkmalbereichssatzung gemäß § 5 DSchG für das Land Nordrhein-Westfalen, hier: Denkmalbereich Nr. 1 “Renaissance- Stadtgrundriss mit Befestigungswerken und Wallanlagen“ der Stadt Jülich. 2.6 Planunterlage Die Kartengrundlage der Bauleitplanung wurde unter Berücksichtigung der Planzeichenverordnung durch den Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur Ronald Schwerdtner, Düren, angefertigt. Seite 4 Stadt Jülich Bebauungsplan Jülich Nr. A30 "Kapuzinerstraße III" Entwurfsbegründung 3. Oktober 2017 Planinhalt und Festsetzungen Inhalt des Bebauungsplanes Ein Investor plant, das bisher unbebaute und als Parkplatz genutzte Areal an der Kapuzinerstraße sowie die Bebauung Baierstraße 1-3 zu überplanen. Schwerpunkt bildet dabei die Schaffung von seniorengerechtem Wohnraum, kombiniert mit kerngebietstypischen Nutzungen. Wie in Punkt 1.2 geschildert wird zur planungsrechtlichen Steuerung die Aufstellung des Bebauungsplanes Jülich Nr. A30 „Kapuzinerstraße III“ erforderlich. Im Einzelnen berücksichtigt der Bebauungsplan folgende Punkte: 3.1 Art und Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr.1 BauGB), 3.2 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche sowie die Stellung der baulichen Anlagen (§ 9 (1) Nr.2 BauGB), 3.1 3.3 Örtliche Bauvorschriften (§ 9 (4) BauGB, § 86 BauO NRW) 3.4 Hinweise Art und Maß der baulichen Nutzung Art der baulichen Nutzung Die Baufläche wird als Kerngebiet i.S.d. § 7 BauNVO festgesetzt. Im Kerngebiet nach § 7 BauNVO sind gem. Abs. 2 die unter folgenden Nr. aufgeführten Nutzungen zulässig: 1. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude, 2. Einzelhandelsbetriebe, Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 3. sonstige nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, 4. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, 6. Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, 7. sonstige Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans. Nicht zulässig sind die in § 7 Abs. 2 BauNVO unter folgenden Nr. aufgeführten Nutzungen: 2. Vergnügungsstätten, 5. Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen. Seite 5 Stadt Jülich Bebauungsplan Jülich Nr. A30 "Kapuzinerstraße III" Entwurfsbegründung Oktober 2017 Ausnahmen gem. § 7 Abs. 3 BauNVO sind nicht Bestandteil des Bebauungsplanes. Die Kernstadt Jülich ist geprägt von einer intensiven Wohnnutzung, die selbst an zentralen Punkten wie dem Marktplatz (Westseite), aber auch an den wichtigsten Straßen (z.B. Düsseldorfer Straße, Kölnstraße) nahezu ausschließlich ab dem 1. Obergeschoss stattfindet. In den Nebenstraßen wie beispielsweise der Rader-, Baier- oder Kapuzinerstraße finden sich auch Wohnnutzungen im Erdgeschoss-Bereich. Entsprechend dieser Vorprägung sind im Plangebiet Wohnungen gem. § 7 Abs. 2 Nr. 6 und 7 BauNVO ab dem 1. Obergeschoss grundsätzlich zulässig. Wohnungen gem. § 7 Abs. 2 Nr. 6 und 7 BauNVO können im Erdgeschoss ausnahmsweise zugelassen werden, wenn gesunde Wohnverhältnisse gewährleistet sind. Damit wird die Art der Baulichen Nutzung entsprechend der für die Kernstadt Jülich typischen Struktur festgelegt. Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl, die Geschossflächenzahl, die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe der baulichen Anlagen definiert. Die Grundflächenzahl wird entsprechend § 17 BauNVO mit 1,0, die Geschossflächenzahl mit 3,0 festgesetzt. Die Zahl der Vollgeschosse wird mit IV Vollgeschossen als Höchstmaß festgesetzt. Diese Festsetzungen bilden die bestehende Bebauung im Stadtkern ab. Festgesetzt werden darüber hinaus Wand- und Gebäudehöhe als Höhe der baulichen Anlagen. In Anlehnung an die Denkmalbereichssatzung, die als ein Merkmal des zu erhaltenden Erscheinungsbildes im Denkmalbereich die Traufständigkeit bei weitgehend einheitlicher Traufenhöhe nennt wird das angrenzende Stadthotel als Repräsentant der Architektur des Wiederaufbaus als Referenzgebäude herangezogen. In Anlehnung an diesen Gebäudebestand wird die Wandhöhe der straßenseitigen Außenwände mit 94,60 m (als Höchstgrenze) festgesetzt. Die Wandhöhe ist dabei die Höhe der Schnittlinie der Wand mit der Dachhaut bzw. der obere Abschluss der Wand (vgl. Definition § 6 (4) BauO NRW). Da sich die geplante Bebauung an dem angrenzenden Stadthotel orientiert wird die Gebäudehöhe, als Höchstmaß, mit 100,10 m festgesetzt. Seite 6 Stadt Jülich Bebauungsplan Jülich Nr. A30 "Kapuzinerstraße III" Entwurfsbegründung Oktober 2017 Als Höhen-Bezugspunkt wird der Kanaldeckel in der Kapuzinerstraße (in der Planzeichnung mit "A" gekennzeichnet) festgesetzt. Seine Höhe wird mit 83,93 m angegeben (entnommen dem Kanalplan der Stadt Jülich, Stand 04.10.2016). 3.2 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche sowie die Stellung der baulichen Anlagen Bauweise Einem Kerngebiet entsprechend und der Denkmalbereichssatzung folgend wird die geschlossene Bauweise festgesetzt. Überbaubare Grundstücksfläche, Stellung der baulichen Anlagen Das gesamte Grundstück wird einem Kerngebiet entsprechend als überbaubar ausgewiesen. In Anlehnung an die Denkmalbereichssatzung, die als ein Merkmal des zu erhaltenden Erscheinungsbildes im Denkmalbereich die strikte Einhaltung der Baufluchten nennt wird entlang der der Kapuzinerstraße und der Baierstraße eine Baulinie festgesetzt. Die Baulinie folgt im Bereich der Baulücke Kapuzinerstraße dem Grundstücksverlauf und entspricht entlang der Baierstraße der Bauflucht der bestehenden Bebauung. 3.3 Örtliche Bauvorschriften Äußere Gestaltung In Anlehnung an die Denkmalbereichssatzung, die als ein Merkmal des zu erhaltenden Erscheinungsbildes Traufständigkeit sowie das Satteldach als Dachform nennt ist innerhalb des MK die vorgeschriebene Dachform das Satteldach. Das Satteldach ist traufständig zur Düsseldorfer Straße sowie zur Kapuzinerstraße auszurichten. Rückwärtige Gebäudeteile, die keine Raumwirkung auf den angrenzenden Straßenraum der Kapuzinerstraße bzw. der Baierstraße entfalten sind auch mit einem Flachdach zulässig. Straßenseitig sind Loggien zulässig, wenn die Fassade ihren Charakter als Lochfassade beibehält. Grundsätzlich können rückwärtige Gebäudeteile auch abweichend von der Denkmalbereichssatzung ausgestaltet werden, wenn von ihnen keine Raumwirkung auf den ang- Seite 7 Stadt Jülich Bebauungsplan Jülich Nr. A30 "Kapuzinerstraße III" Entwurfsbegründung Oktober 2017 renzenden Straßenraum der Kapuzinerstraße bzw. der Baierstraße ausgehen. 3.4 Hinweise Denkmalbereichssatzung Das Plangebiet befindet sich im Bereich der Denkmalbereichssatzung der Stadt Jülich für den Denkmalbereich Nr. 1 “Renaissance-Stadtgrundriss mit Befestigungswerken und Wallanlagen“ gemäß § 5 DSchG für das Land Nordrhein-Westfalen (DSchG) vom 25.03.1993. An bauliche Anlagen, Straßen und Freiflächen werden besondere Anforderungen nach Maßgabe dieser Satzung gestellt. Nach § 5 Denkmalbereichssatzung bedarf der Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde, „wer im Denkmalbereich bauliche Anlagen errichten, beseitigen, an einen anderen Ort verbringen oder in ihrem äußeren Erscheinungsbild nicht unwesentlich verändern will.“ Bodendenkmalschutz Beim Auftreten archäologischer Bodenfunde oder Befunde ist die Gemeinde als untere Denkmalbehörde oder der LVR-Amt für Bodendenkmalpflege, Außenstelle Nideggen, Zehnthofstraße 45, 52385 Nideggen, Tel.: 02425 / 90390, Fax 02425 / 9039199, unverzüglich zu informieren. Bodendenkmal und Fundstelle sind zunächst unverändert zu erhalten. Die Weisung des LVR-Amtes für Bodendenkmalpflege für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten. Kampfmittelbeseitigung Der Planbereich ist derzeit in weiten Teilen überbaut bzw. wird entlang der Kapuzinerstraße als Stellplatz genutzt. Da für den Baubereich Kampfmittelfunde nicht gänzlich ausgeschlossen werden können, erfolgt eine baubegleitende Überwachung sowie eine Detektion der Baugrube durch einen Mitarbeiter des Kampfmittelbeseitigungsdienstes. Hierzu ist dem Kampfmittelbeseitigungsdienst, Mündelheimer Weg 51, 40472 Düsseldorf, Tel.: 0211 / 475 - 0, der Baubeginn der Tiefbauarbeiten oder ähnliches rechtzeitig vorher anzuzeigen. Bei Auffinden von Bombenblindgängern / Kampfmitteln während der Erd-/ Bauarbeiten sind aus Sicherheitsgründen die Arbeiten sofort einzustellen und die nächstgelegene Seite 8 Stadt Jülich Bebauungsplan Jülich Nr. A30 "Kapuzinerstraße III" Entwurfsbegründung Oktober 2017 Polizeidienststelle oder der Kampfmittelbeseitigungsdienst (KBD) zu verständigen. Sollten in dem Planbereich jedoch Erdarbeiten mit erheblicher mechanischer Belastung (z.B. Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten oder vergleichbare Arbeiten) durchgeführt werden, wird eine Tiefensondierung empfohlen. Jülich, den 14.10.2017 Im Auftrag Axel Schorr Seite 9