Allgemeine Vorlage (Neuaufstellung des Flächennutzungsplans der Gemeinde Kreuzau)

Gemeinde Kreuzau Bauleitplanung, Wirtschaftsförderung - Herr Gottstein BE: Herr Gottstein Kreuzau, 03.02.2017 Vorlagen-Nr.: 83/2016 1. Ergänzung - öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Bau- und Planungsausschuss Umweltausschuss Bau- und Planungsausschuss Haupt- und Finanzausschuss Rat 15.02.2017 20.03.2017 21.03.2017 05.04.2017 25.04.2017 Neuaufstellung des Flächennutzungsplans der Gemeinde Kreuzau I. Sach- und Rechtslage: Wie Ihnen bereits mitgeteilt wurde (s. M-VL Nr. 14/2016) führt die Bezirksregierung Köln als Regionalplanungsbehörde derzeit das Verfahren zur Fortschreibung des Regionalplans durch. Die Verwaltung hat Ihnen in gleicher Mitteilung und in der Sitzungsvorlage 83/2016 erläutert, dass jetzt der richtige Zeitpunkt ist, den Flächennutzungsplan der Gemeinde Kreuzau neu aufzustellen. In der ersten Sondersitzung des Bau- und Planungsausschusses vom 28.09.2016 wurde erstmals über diese Verfahren und ihre Notwendigkeit diskutiert. Verwaltungsseitig wurde dargelegt, in welchem Zusammenhang die einzelnen Planungsebenen (Landesentwicklungsplan, Regionalplan, Flächennutzungsplan, Bebauungsplan) zueinander stehen und welche Ziele und Zwecke ein Flächennutzungsplan verfolgt. Im nächsten Schritt gilt es, erste (grobe) Ziele für die Neuaufstellung des Flächennutzungsplans festzulegen. Diese Ziele dienen auch als Basis für die Beteiligung der Gemeinde Kreuzau im Verfahren zur Fortschreibung des Regionalplans. Hierzu hat die Regionalplanungsbehörde angekündigt im „Frühjahr 2017“ mit den Kommunen aus dem Kreis Düren ein sog. Kommunalgespräch zu führen. Die oben erwähnten ersten groben Ziele werden von der Verwaltung in diesen Kommunalgesprächen vertreten. Es sei an dieser Stelle nochmals angemerkt, dass sowohl der Flächennutzungsplan als auch der Regionalplan die Entwicklungen für die nächsten 15 bis 20 Jahre berücksichtigen sollen. Es muss somit in großen Zeitetappen gedacht werden. Für die künftige Siedlungsentwicklung der Gemeinde Kreuzau ist es wichtig mit dem richtigen Augenmaß über Erweiterungsflächen zu diskutieren und entscheiden. Mit Blick auf den demographischen Wandel und den landesplanerischen Zielen, das Flächenwachstum langfristig auf ein Netto-Null zu minimieren, sollte es nicht das Ziel der Gemeinde Kreuzau sein möglichst viele Flächen im Regionalplan ausgewiesen zu bekommen, sondern diese mit bedacht auszuwählen. Ein ganz wichtiger Aspekt dabei ist auch die Analyse der noch vorhandenen Reserveflächen. Warum sind diese bisher noch nicht entwickelt worden? Werden diese in Zukunft noch benötigt? Gibt es alternative Flächen, die sinnvoller sind? Für die Gespräche zum Regionalplan ist es zunächst wichtig, die sogenannten „Allgemeinen Siedlungsbereiche“ (ASB) zu betrachten. Im Regionalplan sind die Ortsteile Kreuzau, Winden, Drove und Stockheim als ASB abgebildet. Die übrigen Ortsteile (alle unter 2.000 Einwohner) sind den „Allgemeinen Freiraum- und Agrarbereichen“ (Freiraum) zugeordnet. Die Unterscheidung zwischen ASB und Freiraum ist dahingehend von Bedeutung, da gemäß den landesplanerischen Zielen großflächige Erweiterungen nur in den ASB stattfinden sollen. In den Ortschaften unter 2.000 Einwohner sind kleinräumige Erweiterungen oder Arrondierungen möglich. Zum jetzigen Zeitpunkt geht es nicht darum, parzellenscharfe Abgrenzungen für die Neuaufstellung des Flächennutzungsplans zu treffen. Dies insbesondere nicht, da der Regionalplan keine parzellenscharfe Abgrenzungen trifft. Für die anstehenden Gespräche zum Regionalplan reichen zunächst grobe Entwicklungsziele aus. Der als Freiraum dargestellte Bereich ist für die Gespräche zum Regionalplan zunächst nicht relevant. Diese werden zu einem späteren Zeitpunkt im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans relevant. Nach Auffassung der Verwaltung sollte es im Regionalplan bei den vier bestehenden ASB Kreuzau, Winden, Drove und Stockheim bleiben. Es macht keinen Sinn, weitere Ortsteile als ASB abzubilden und ebenso wenig Sinn, einen der vier ASB dem Freiraum zuzuordnen. Im Nachfolgenden werden verwaltungsseitige Vorschläge zu den vier ASB gemacht, wo bestehende Reserveflächen zurückgenommen oder beibehalten werden und neue Entwicklungsräume geschaffen werden sollen. Die Ausführungen beschäftigen sich mit der Entwicklung von Wohnbauflächen. Als Anlage sind Kartendarstellungen zu den einzelnen ASB beigefügt. Eine Übersicht über die bestehenden Reserveflächen sind den Unterlagen zum Bau- und Planungsausschuss vom 28.09.2016 zu entnehmen. Als Anlage zur Niederschrift sind alle notwendigen Karten und Daten beigefügt. ASB Kreuzau Der Ortsteil Kreuzau ist in vielerlei Hinsicht das Zentrum der Gemeinde. Dies wird insbesondere mit Blick auf die infrastrukturelle Ausstattung deutlich. Kreuzau ist in den Bereichen Verkehr, Versorgung, Bildung, Verwaltung, Kultur, Sport und Freizeit sehr gut ausgestattet. Die Nachfrage nach Wohnraum im Zentralort ist nach wie vor sehr hoch und deutlich über dem Angebot an Neubauten und auch Bestandsimmobilien. Weiterhin ist die direkte Nähe ins „Grüne“ für Erholung und Freizeit sehr attraktiv. Für Berufspendler nach Düren, Aachen, Köln und die Region stellt Kreuzau einen beliebten Standort dar. 1. Bestehende Reserveflächen In Kreuzau existieren noch zwei Reserveflächen. Die südliche Verlängerung des Baugebietes E 9, Auf den Brechen, ist im Regionalplan zum ASB zugehörig. Wie ihnen bekannt ist, hat die Gemeinde Kreuzau zu diesem Bereich eine landesplanerische Anfrage positiv von der Regionalplanungsbehörde beschieden bekommen. Diese Fläche wurde bisher noch nicht weiter verfolgt. Eine zeitnahe Darstellung als Wohnbaufläche im FNP sollte erfolgen. Die zweite Reservefläche befindet sich am nördlichen Ortsrand, nördlich der PM-Tankstelle. Dieser Bereich ist auch im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt. Zudem besteht ein rechtskräftiger Bebauungsplan, der dort ein Allgemeines Wohngebiet ausweist. Die Erschließung und Vermarktung dieser Fläche ist bisher nicht erfolgt, da der Eigentümer kein Interesse daran hat. Die Verwaltung schlägt vor, beide Reserveflächen zu erhalten. 2. Erweiterungsflächen Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohnraum und zur Stärkung des Zentralortes schlägt die Verwaltung vor, weitere Wohnbauflächen im FNP darzustellen. Diese müssen entsprechend im Regionalplan als ASB abgebildet werden. In Kreuzau bietet sich eine Erweiterung in Richtung Osten an. Die dort befindlichen Flächen sind topographisch eben und haben (voraussichtlich) einen ökologisch geringeren Wert als andere ortsangrenzende Freiflächen. Dieser Bereich wird von einer vorhandenen Hochspannungsleitung durchschnitten. Die Leitung lässt sich nur unter enorm hohen finanziellen Aufwendungen verlegen, die in keinem Verhältnis zum Nutzen stehen. Die Planungen für neue Wohnbauflächen müssen -2- Abstände zu den Leitungen berücksichtigen, was zwar zu Einschränkungen führt, aber kein K.O.Kriterium darstellt. Weitere Erweiterungsmöglichkeiten sind in Kreuzau aufgrund von natürlichen und administrativen Barrieren (Rur im Osten, Wald und Grenze zur Stadt Düren im Norden, Topographie im Süden) schwer möglich. Gegebenenfalls könnten zwei Teilflächen im Bereich Friedenau als Alternativen in die Gespräche mit der Bezirksregierung eingebracht werden (Fläche entlang der Bahnlinie/der Straße „Zur Alten Malzfabrik“ und der Bereich „Rotes Haus am Schwarzen Weg“). In der Anlage ist der verwaltungsseitig vorgeschlagene Suchraum dargestellt. Welche genaue Lage und Größe potenzielle Erweiterungsbereiche haben, muss in weiteren Schritten geklärt werden. ASB Winden 1. Bestehende Reserveflächen Im Ortsteil Winden sind noch große Reserveflächen vorhanden. Insbesondere östlich der Ortslage sind vom Sportplatz bis zum südlichen Ende des Ortes noch ungenutzte Reserveflächen. Eine weitere Reservefläche ist innerhalb der Ortslage vorhanden (Bereich B-Plan I 10). Der Vorschlag der Verwaltung ist es, die Reserveflächen östlich der Ortslage zu reduzieren. Insbesondere der südliche Bereich dieser Flächen sollte aufgegeben werden, da diese Reserveflächen sich nur für eine einseitige Bebauung einer neu anzulegenden Erschließungsstraße eignen würden. Somit ist die für die Gemeinde kostenneutrale Erschließung des Baugebietes nicht möglich. Die weiteren Reserveflächen sollten teilweise zurückgegeben werden. Welche der Reserveflächen beibehalten werden, ist noch im weiteren Verfahren genauer zu untersuchen. Hierbei sind auch folgende Aspekte zu berücksichtigen: - Der in Rede stehende Bereich befindet sich in der Nähe zum FFH-Gebiets „Rur von Obermaubach bis Linnich“. In einem 300 m-Abstand zum FFH-Gebiet ist zunächst von einer Beeinträchtigung durch eine Bebauung auszugehen. Im Rahmen von Vorprüfungen ist zunächst gutachterlich zu ermitteln, ob eine Ausweisung eines Baugebietes aufgrund der Nähe zum FFH-Gebiet möglich ist bzw. unter welchen Restriktionen. - Die Nähe zum Sportplatz Winden und den daraus vorhandenen Emissionen (Lärm, (ruhender) Verkehr, insbesondere an Wochenenden) muss bei der Betrachtung der Flächen berücksichtigt werden. - Jedes neue Baugebiet in Winden führt zu einer Zunahmen des Verkehrs in Kreuzau (K 30 Mühlengasse/Hauptstr.). Die Reservefläche im Ortsinneren (B-Plan I 10) sollte zwingend beibehalten werden. Eine innere Erweiterungsmaßnahme ist einer Entwicklung in die Fläche vorzuziehen. Die Erschließung dieser Fläche scheiterte bisher am Interesse des Eigentümers. 2. Erweiterungsflächen Ähnlich wie im Ortsteil Kreuzau scheiden in Winden viele Erweiterungsmöglichkeiten aufgrund von natürlichen Barrieren (Topographie, Rur) aus. Aus diesem Grunde empfiehlt die Verwaltung keine neuen Erweiterungsflächen darzustellen, sondern Erweiterungen im Bereich der bestehenden Reserveflächen beizubehalten. ASB Drove 1. Bestehende Reserveflächen In Drove bestehen auf Ebene des Regionalplans sehr große Reserveflächen. Eine Fläche ist im nördlichen Bereich vorhanden, die sich gegenüber den ehem. Offiziershäuser und des Neubaugebiets D 15 befindet. Diese Fläche ist im Flächennutzungsplan noch nicht dargestellt. Nach Auffassung der Verwaltung stellt dies eine sinnvolle Fläche für ein zukünftiges Baugebiet -3- dar. Die Fläche sollte im Regionalplan beibehalten werden und im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt werden. Der Großteil der Reserveflächen befindet sich zwischen dem Kommweg und der L 249. Aus Sicht der Verwaltung macht es keinen Sinn die gesamten Flächen im Regionalplan beizubehalten. In der Anlage 1 ist im Kartenausschnitt zu Drove zu ersehen, welche Fläche von der Verwaltung für ein künftiges Baugebiet favorisiert wird. Hierbei ist zu beachten, dass ein mögliches neues Baugebiet keine neue Anbindung an die L 249 erhalten wird. Dies wird der Landesbetrieb Straßen NRW nicht zulassen. Somit ist die Anbindung an das neue Baugebiet innerörtlich zu leisten. Als sinnvolle Zugänge bieten sich die Verlängerung der Wewordenstraße sowie ein Zugang am südlichen Kommweg. Bei der näheren Betrachtung dieser Flächen sollten im weiteren Verfahren Untersuchungen zum Erschließungsaufwand (Entsorgung von Schmutz- und Regenwasser?) sowie zur Nähe zur L 249 (Lärm) durchgeführt werden. Die weiteren Reserveflächen zwischen Kommweg und L 249 sollten aufgegeben werden. 2. Erweiterungsflächen Für Drove bietet sich als Möglichkeit eine ca. 0,4 ha. große Baufläche entlang der Wehrstraße an (s. blau schraffierte Fläche). ASB Stockheim 1. Bestehende Reserveflächen In Stockheim befindet sich eine innerörtliche Reservefläche im Innenkarree zwischen Andreasstr., Kreuzauer Str., Auf der Heide und An der Tränke. Auch wenn eine Innenentwicklung viele Vorzüge genießt, so können bei einer weiteren Entwicklung der Fläche als Bauland Komplikationen auftreten (vorliegend insbesondere Eigentumsverhältnisse). Ob diese Fläche als Reservefläche beibehalten werden soll, ist in den politischen Gremien zu diskutieren. 2. Erweiterungsflächen Die Verwaltung schlägt vor eine Erweiterungsfläche in der südlichen Verlängerung der Marienstraße im Flächennutzungsplan darzustellen. Dies auch unter dem Aspekt, eine Alternative zur o.g. Reservefläche aufweisen zu können, falls es dort zu unüberwindbaren Hindernissen kommen sollte. Die angedachte Erweiterungsfläche bildet eine städtebaulich sinnvolle Arrondierung und einen sauberen Abschluss des Ortsrandes. Bei dieser potenziellen Erweiterungsfläche ist jedoch zu beachten, dass sich westlich angrenzend im Flächennutzungsplan eine gewerbliche Baufläche befindet, in der heute noch ein Gewerbebetrieb ansässig ist. Hier sind lärmtechnische Untersuchungen erforderlich, um einen Konflikt zwischen Gewerbe- und Wohnnutzung zu vermeiden. Ebenso ist in Stockheim (und das gilt für alle potenziellen Erweiterungsflächen) die Abführung des Regenwassers gesondert zu prüfen, da das bestehende Regenwassernetz in Stockheim schon heute stark ausgelastet ist. Gewerbliche Flächen Neben der weiteren Ausweisung von Wohnbauflächen ist die Ausweisung von gewerblichen Bauflächen ebenfalls von großer Bedeutung. Die Gemeinde Kreuzau verfügt über keine Reserveflächen im gewerblichen Bereich. Die einzigen freien Flächen befinden sich in Eigentum von bestehenden Gewerbebetrieben und stellen betriebsgebundene Reserven dar. Die Flächengrößen der betriebsgebundenen Reserveflächen sind jedoch von überschaubarem Umfang. Auch das gemeinsam mit der Stadt Düren entwickelte interkommunale Gewerbegebiet auf dem Hoheitsgebiet der Stadt Düren an der Stockheimer Landstraße („Automeile“) ist mittlerweile vollständig veräußert und bebaut worden. Die erfolgreiche Zusammenarbeit mit der Stadt Düren soll im weiteren Verfahren weiter verfolgt werden. Auf dem Hoheitsgebiet der Gemeinde Kreuzau sind keine Flächen vorhanden, die sich für eine Ausweisung als Gewerbeflächen anbieten. Aus diesem Grunde schlägt die Verwaltung vor -4- die Zusammenarbeit mit der Stadt Düren fortzusetzen und weitere Gewerbeflächen auf dem Hoheitsgebiet der Stadt Düren zu entwickeln. Weitere Ausführungen zur Gewerbeflächenentwicklung und der interkommunalen Zusammenarbeit mit der Stadt Düren werden in der Sitzungsvorlage 10/2017 behandelt. An dieser Stelle weise ich darauf hin, dass die kreisangehörigen Kommunen geschlossen eine gutachterliche Untersuchung zu einem kreisweiten Gewerbeflächenkonzept in Auftrag gegeben haben, was im Sommer/Herbst 2017 fertiggestellt werden soll. Zu gegebener Zeit werden die Ergebnisse des Konzeptes in den Gremien vorgestellt. Großflächiger Einzelhandel Als gesonderter Fall ist die Ausweisung von Sondergebieten für den großflächigen Einzelhandel zu betrachten. Aufgrund der landesplanerischen Vorgaben zum großflächigen Einzelhandel sind diese nur noch im zentralen Versorgungsbereich (Ortskern Kreuzau) oder in Sondergebieten mit einer Zweckbindung für großflächigen Einzelhandel zulässig. Die Schwelle zur Großflächigkeit liegt bei 800 m² Verkaufsfläche. Die heute gängigen Discounter und Vollsortimenter übertreffen diese Marke regelmäßig. Im Ortsteil Kreuzau ist die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel im Ortskern selbst unproblematisch, da dies den landesplanerischen Zielen nicht entgegensteht. Dagegen ist eine Ausweisung von Sondergebieten am Ortsrand mit planungsrechtlichen Hürden versehen. Verwaltungsseitig kommt die Fläche am nördlichen Ortseingang von Kreuzau, vor der PMTankstelle, als potenzielle Fläche für großflächigen Einzelhandel in Frage. Es ist zu diskutieren, ob ein solcher Standort zu einer Schwächung der Einzelhandelsgeschäfte in der Hauptstraße und den Nebenstraßen führt und somit kontraproduktive Auswirkungen hätte. Des Weiteren ist mit der Regionalplanungsbehörde zu diskutieren, ob ein solcher Standort den landesplanerischen Zielen entspricht. Positiv für den Standort ist die gute Anbindung an die L 249. Gleichzeitig könnten die Baukörper der Einzelhandelsgeschäfte so angeordnet werden, dass der Verkehrslärm von der L 249 abgehalten wird und mögliche Wohnbauflächen im rückwärtigen Bereich entlastet werden. Im Ortsteil Stockheim existiert im Gewerbegebiet Stockheim ein Lebensmittelmarkt. Dieser wird aller Voraussicht nach im Laufe diesen Jahres schließen, da ein neuer Markt der gleichen Kette in Düren-Niederau entsteht. Somit ist Stockheim in Kürze ohne Lebensmittelmarkt. Eine Ansiedlung eines neuen Lebensmittelmarktes beschäftigt die Verwaltung seit vielen Jahren. Es scheitert jedoch zum einen an den landesplanerischen Zielen, da ein Lebensmittelmarkt der über 800 m² Verkaufsfläche aufweist sich nicht allein von der Stockheimer Kaufkraft erhalten kann, sondern einen Großteil seiner Umsätze von außerhalb abzieht. Die Handelsketten sind jedoch nicht an einem Bau eines Marktes mit weniger als 1200 m² Verkaufsfläche interessiert. Des Weiteren sind in Stockheim kaum bzw. keine geeignete Grundstücke verfügbar. Das Gewerbegebiet Stockheim scheidet aus planungsrechtlichen Gründen aus, da großflächiger Einzelhandel im Gewerbegebiet nicht zulässig ist. Im beigefügten Kartenmaterial sind unter Anlage 1 (OT Stockheim) einige mögliche Standorte für den großflächigen Einzelhandel aufgeführt, die in den vergangenen Jahren geprüft worden sind. Inwieweit eine Fläche für den großflächigen Einzelhandel im weiteren Verfahren in Stockheim berücksichtigt werden soll, muss in den Gremien diskutiert werden. Im Ortsteil Winden befindet sich bereits im Norden ein Sondergebiet für großflächigen Einzelhandel, das rege frequentiert wird. Winden ist somit bereits versorgt. Im Ortsteil Drove gibt es keinen großflächigen Einzelhandel. Nach Ansicht der Verwaltung sollte dies auch so beibehalten werden. Weiteres Vorgehen Die vom Rat gefassten Beschlüsse zu den ersten (groben) Zielen zur Neuaufstellung des Flächennutzungsplans dienen der Verwaltung als Grundlage für das anstehende Kommunalgespräch mit der Regionalplanungsbehörde. In diesen Gesprächen wird die Gemeinde -5- Kreuzau erstmalig die Vorstellungen der Regionalplanungsbehörde erfahren. Die Verwaltung wird im Nachgang über die Gespräche berichten. Im weiteren Verfahren ist es sinnvoll, die potenziellen Erweiterungsflächen näher auf ihre Eignung zu untersuchen. Diese Untersuchungen sollen diverse Aspekte wie den Erschließungsaufwand (Kosten), die Infrastrukturfolgekosten (Auslastung/Überlastung vorhandener Infrastruktur), Emissionen, Eingriff in Natur und Landschaft und Weiteres umfassen. Zudem kann es sinnvoll sein, dass die Gemeinde Kreuzau eine „Kreuzauer Baulandstrategie“ verabschiedet. Darin können Vorgehensweisen (z.B. bei der Kostenübernahme) und städtebauliche Zielsetzungen (z.B. sozialer Wohnungsbau) bei der Ausweisung von Bauland festgelegt werden. Hierzu wird zu einem späteren Zeitpunkt eine gesonderte Sitzungsvorlage erstellt. Obwohl sich aus den vorstehenden Ausführungen durchaus unterschiedliche Entscheidungen ergeben können, unterbreite ich Ihnen unter III. einen möglichen Beschlussvorschlag aus Sicht der Verwaltung. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Für die Neuaufstellung des Flächennutzungsplans sind im Haushalt 2017 Mittel in Höhe von 20.000 Euro unter Kostenstelle 5110101, Sachkonto 529102 bereitgestellt. Für das Jahr 2018 sind Mittel in Höhe von 65.000 Euro eingeplant. Die Erarbeitung des Flächennutzungsplans soll von einem Planungsbüro begleitet werden. Des Weiteren sind im Verlaufe des Verfahrens gutachterliche Untersuchungen extern zu vergeben. III. Beschlussvorschlag: 1. Die Neuaufstellung des Flächennutzungsplans der Gemeinde Kreuzau wird beschlossen. 2. Die vier im Regionalplan abgebildeten Allgemeinen Siedlungsbereiche (ASB) Kreuzau, Winden, Drove und Stockheim bleiben als ASB erhalten. 3. Im Ortsteil Kreuzau werden die beiden bereits vorhandenen Reserveflächen beibehalten. Zusätzlich wird östlich der Ortslage Kreuzau ein Suchraum für künftige Wohnbauflächen festgelegt. 4. Im Ortsteil Winden sollen die vorhandenen Siedlungsreserveflächen östlich der Urbanusstraße teilweise zurückgenommen werden und als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt werden. 5. Im Ortsteil Drove sollen die Reserveflächen im Regionalplan zwischen Kommweg und der L 249 teilweise zurückgenommen werden. Eine Fläche von ca. 5 ha. soll in diesem Bereich aber erhalten bleiben und als Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan dargestellt werden. Am nördlichen Ortsrand gegenüber den Offiziershäusern soll die Reservefläche beibehalten und als Wohnbaufläche im FNP dargestellt werden. Zusätzlich wird die ca. 0,4 ha. große Fläche entlang der Wehrstraße in den ASB aufgenommen und als Wohnbaufläche im FNP dargestellt. 6. Im Ortsteil Stockheim soll die innerörtliche Reservefläche zwischen Andreasstr. und Kreuzauer Str. zurückgenommen werden. Der Bereich zwischen der südlichen Marienstr. und Raiffeisenstraße soll als zusätzliche Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan dargestellt werden. Der Bürgermeister - Ingo Eßer - -6- IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________ -7-