Allgemeine Vorlage (Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplans im Ortsteil Untermaubach, Straße "Im Schnürchen"; hier: Aufstellungsbeschluss)

Gemeinde Kreuzau Bauleitplanung, Wirtschaftsförderung - Herr Gottstein BE: Herr Gottstein Kreuzau, 28.09.2016 Vorlagen-Nr.: 91/2016 - öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Umweltausschuss Bau- und Planungsausschuss Haupt- und Finanzausschuss Rat 25.10.2016 21.11.2016 22.11.2016 06.12.2016 Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplans im Ortsteil Untermaubach, Straße "Im Schnürchen"; hier: Aufstellungsbeschluss I. Sach- und Rechtslage: Mit Schreiben vom 23.06.2016, beantragen die Eigentümer der Grundstücke Gemarkung Untermaubach, Flur 13, Flurstücke 1025 und 1026, Rurstraße 15, die Änderung der Innenbereichssatzung für den Ortsteil Untermaubach, um eine rückwärtige Bebauung der an die Straße „Im Schnürchen“ grenzenden Grundstücksteile zu ermöglichen. Das Antragsschreiben mit dem dazugehörigen Lageplan ist als Anlage 1 beigefügt. Planungsrechtliche Ausgangssituation Die Grundstücke entlang der Rurstraße sind bis zur Straße Im Schnürchen im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen (siehe Anlage 2). Somit ist eine Änderung des Flächennutzungsplans für die Umsetzung des Antrages nicht erforderlich. Die Bebauung entlang der Rurstraße ist bisher über die Innenbereichssatzung Untermaubach geregelt. Die Grenzen der Innenbereichssatzung können der Anlage 3 entnommen werden. Die Grenze des Innenbereichs endet am Grundstück der Antragsteller. Der Antrag umfasst die Erweiterung der Innenbereichssatzung um die beiden Grundstücke der Antragsteller. Unter Einbezug des nördlich angrenzenden Baugebietes Bebauungsplan L 1 („Im Wingert“) ist es aus städtebaulichen Gründen sinnvoll, auch die weiteren Grundstücke bis einschließlich der Parzelle 1267 mit in eine Erweiterung einzubeziehen. So wäre ein städtebaulich sinnvoller Abschluss der Bebauung, nämlich bündig mit der des Baugebietes L 1, erreicht. Aus diesem Grund schlägt die Verwaltung vor, den Bereich des Antrages entsprechend zu erweitern. Erschließung „Im Schnürchen“ Über die Straße „Im Schnürchen“ sind derzeit die Häuser mit den Anschriften Im Schnürchen 6, 8, 10, 10a und 12 straßenmäßig erschlossen. Bis zu eben diesen Häusern ist die Straße asphaltiert, jedoch stellenweise nur etwas mehr als 3 m breit. Die Straße Im Schnürchen ist im weiteren Verlauf ein Grasweg. Begegnungsverkehr ist somit ausgeschlossen. Dies ist bereits heute eine unzureichende verkehrliche Situation. Für die Schaffung von weiteren Baugrundstücken im weiteren Verlauf des Schnürchens ist die Straße nicht ausgelegt. Die Straße müsste zwingend auf mindestens 6,00 m verbreitert werden, um den Verkehr angemessen und sicher führen zu können. Am Ende der neu zu schaffenden Baugrundstücke müsste zudem ein Wendehammer angelegt werden. Für den Ausbau der Straße Im Schnürchen muss Grunderwerb getätigt werden. Dies wäre zum einen an den nördlich angrenzenden Grundstücken hin möglich. Jedoch sind diese Grundstücke über die Straße Im Wingert erschlossen. Einen Vorteil verschaffen sich die Grundstückseigentümer nicht. Zum anderen besteht die Möglichkeit die Straße Im Schnürchen in Richtung Süden zu verbreitern. Dies würde zulasten der dortigen Grundstückseigentümer gehen. Hier muss darauf hingewiesen werden, dass die Grundstücke, die bereits heute über das Schnürchen erschlossen werden, keinen Vorteil davon haben, wenn Teile ihres Grundstücks zu Straßenland werden. Einzig die Grundstückseigentümer ab der Parzelle 1025 haben durch die Verbreiterung der Straße den Vorteil, dass sie auf ihren Grundstücken neue Bauflächen erschließen können. Ob es gelingt, den notwendigen Grunderwerb für die Verbreiterung der Straße zu tätigen, bleibt abzuwarten, muss jedoch aufgrund der o.g. Situation in Zweifel gezogen werden. Neben der straßenmäßigen Erschließung ist zudem die Verlegung eines neuen Schmutzwasserund Regenwasserkanals Im Schnürchen notwendig. Die Übernahme der Kosten für die o.g. Erschließungsarbeiten (Straße und Kanal) sind über den Abschluss eines städtebaulichen Vertrags gem. § 11 BauGB auf die Grundstückseigentümer zu übertragen. Für die Gemeinde Kreuzau entstehen somit keine Kosten. Um die (straßenmäßige) Erschließung künftig zu sichern, ist es ratsam einen Bebauungsplan aufzustellen und nicht den Innenbereich zu erweitern. Denn über die Erweiterung der Innenbereichssatzung wird das Problem der nicht ausreichenden Breite der Erschließungsstraße nicht gelöst. Im Bebauungsplan lassen sich die planungsrechtlichen Grundlagen für eine Verbreiterung der Straße festsetzen. Dies wurde seitens der Verwaltung in einem Gespräch vom 24.08.2016 mit den Antragstellern abgestimmt. Die Antragsteller haben sich damit einverstanden gezeigt, dass ihr Antrag in die Aufstellung eines Bebauungsplans abgeändert wird und die ursprünglich beantragte Erweiterung der Innenbereichssatzung ersetzt. Natur-, Vogel- und Landschaftsschutz Teile der Grundstücke ab der Hausnummer 8 entlang der Straße Im Schnürchen liegen im Landschaftsschutzgebiet „Rurtalhänge zwischen Untermaubach und Abenden“. Zudem befindet sich in unmittelbarer Nähe in nördöstlicher Richtung liegend das FFH- und Vogelschutzgebiet „Buntsandsteinfelsen im Rurtal“. Sofern der Bebauungsplan aufgestellt wird, sind diese Belange gutachterlich zu untersuchen und ggf. notwendige Ausgleichsmaßnahmen festzusetzen. Die Übernahme der anfallenden Kosten sind ebenfalls im o.g. städtebaulichen Vertrag zu regeln. Weiteres Vorgehen Aus städtebaulicher Sicht ist es durchaus sinnvoll, den rückwärtigen Bereich der von der Rurstraße aus bebauten Grundstücke über die Straße Im Schnürchen zur Bebauung auszuweisen. Dies stellt in Anlehnung an das Baugebiet L 1 einen sinnvollen Abschluss der Ortslage Untermaubach dar. Durch die Darstellung als Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan sind die Voraussetzungen für die Aufstellung des Bebauungsplans gegeben. Es muss jedoch deutlich angemerkt werden, dass die Schaffung neuer Baugrundstücke an dieser Stelle nur dann möglich ist, wenn die Erschließungsstraße Im Schnürchen angemessen ausgebaut wird. Der für die Umsetzung notwendige Grunderwerb, der zu tätigen ist, stellt eine große Herausforderung dar. Ob dies gelingen kann, bleibt abzuwarten. Das hängt stark davon ab, wie die betroffenen Anlieger zur beabsichtigen Planung stehen. Somit kommt der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB eine besondere Bedeutung zu. Sofern der Aufstellungsbeschluss gefasst wird, wird die Verwaltung einen Bebauungsplanentwurf ausarbeiten. Dieser soll ein allgemeines Wohngebiet ausweisen. Die Bebaubarkeit der Grundstücke soll sich an den vorhandenen Bestand der näheren Umgebung richten. Vor der Durchführung der Beteiligungsverfahren wird der Bebauungsplanentwurf zur Zustimmung vorgelegt. -2- Das Aufstellungsverfahren wird im „Normalverfahren“ durchgeführt, d. h. mit frühzeitigen Beteiligungsverfahren und Erstellung eines Umweltberichts. Eine Durchführung im beschleunigten Verfahren gem. § 13a BauGB wird seitens der Verwaltung aufgrund der Überplanung des Landschaftsschutzgebietes sowie der Nähe zum FFH- und Vogelschutzgebiet für nicht zulässig angesehen. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Zunächst entstehen Planungskosten, deren Höhe noch nicht ermittelt werden konnte. Da ein zukünftiger B-Plan nur einigen wenigen Eigentümern Vorteile bringt, müssten diese bereit sein, die Planungskosten in voller Höhe zu übernehmen (städtebaulicher Vertrag gem. § 11 BauGB). Die späteren Kosten für die Kanalisation und die Erschließung sollten für die Gemeinde ebenfalls kostenneutral sein; dies setzt den Abschluss von Ablöseverträgen voraus. III. Beschlussvorschlag: 1. Die Aufstellung des Bebauungsplans L 3, Ortsteil Untermaubach, wird beschlossen. Der Geltungsbereich umfasst den gekennzeichneten Bereich der Anlage 4. 2. Die Verwaltung wird ermächtigt einen Planentwurf auszuarbeiten, der zur Zustimmung vorgelegt wird. 3. Sämtliche, im Zuge der Planung anfallenden Kosten, einschließlich der Kosten für erforderliche Gutachten und den ökologischen Ausgleich sowie sämtliche Erschließungskosten sind von den Antragstellern in voller Höhe zu übernehmen. Vor Satzungsbeschluss ist mit den Antragstellen ein städtebaulicher Vertrag abzuschließen. Der Bürgermeister Gez. - Ingo Eßer - IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________ Anlagen -3-