Allgemeine Vorlage (Antrag zur Ausweisung eines neuen Baugebietes in Kreuzau-Schneidhausen)

Gemeinde Kreuzau Bauleitplanung, Wirtschaftsförderung - Herr Gottstein BE: Herr Gottstein/Herr Schmühl Kreuzau, 06.10.2015 Vorlagen-Nr.: 55/2015 - öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Umweltausschuss Bau- und Planungsausschuss Haupt- und Finanzausschuss Haupt- und Finanzausschuss Rat 28.10.2015 03.11.2015 19.11.2015 11.02.2016 25.02.2016 Antrag zur Ausweisung eines neuen Baugebietes in Kreuzau-Schneidhausen I. Sach- und Rechtslage: Mit Schreiben vom 18.09.2015 hat die Fa. Hoesch Design GmbH einen Antrag zur Ausweisung eines neuen Baugebietes im Ortsteil Kreuzau, im Bereich Schneidhausen, bei der Gemeinde eingereicht. Das Antragsschreiben inkl. der Planunterlagen liegt der Sitzungsvorlage als Anlage 1 bei. Zu den Sitzungen des Umweltausschusses und des Bau- und Planungsausschusses wird die Antragstellerin ihr Vorhaben erläutern und für Fragen zur Verfügung stehen. Im Nachfolgenden möchte ich Ihnen die Voraussetzungen zum Planbereich näher erläutern. Lage und Größe des Planbereichs Der Bereich des Antrages liegt westlich der Rur und östlich des Logistikzentrums (Kurzenberger). Rurseitig an den Planbereich angrenzend verlaufen ein Fußweg und parallel dazu der als Bauund Bodendenkmal eingetragene Mühlenteich (Lendersdorfer Teich). Die Grundstücke sind in Eigentum der Antragstellerin. Die gesamte Größe des Planbereiches beträgt 21.854 m². Als Anlage 2 ist eine Übersichtskarte mit dem in Rede stehenden Planbereich zur besseren Einordnung in die Umgebung beigefügt. Ziel und Zweck des Antrags Die Antragstellerin beabsichtigt die Ausweisung eines neuen Wohngebietes zur Schaffung von etwa 20 Doppelhäusern. Erschlossen werden soll das Gebiet durch die Anlegung einer Erschließungsstraße von der K 29 aus, die als Sackgasse in das Baugebiet führt. Vom Ende der Sackgasse ist die Einrichtung eines Fußweges zum bestehenden Fußweg entlang des Mühlenteiches vorgesehen. Innerhalb des Plangebietes befinden sich die „Rote Villa“ und weitere Nebengebäude. Die „Rote Villa“ soll wieder instandgesetzt werden, die übrigen Nebengebäude sollen aufgrund ihres schlechten baulichen Zustands abgebrochen werden. Planungsrecht Der Planbereich ist im wirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde Kreuzau zu Teilen als Fläche für die Landwirtschaft und zu Teilen als „Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft“ dargestellt. Zur Ausweisung eines neuen Baugebietes wäre somit die Änderung des Flächennutzungsplans erforderlich. Ein Auszug aus dem Flächennutzungsplan mit der Darstellung des Planbereiches ist als Anlage 3 beigefügt. Im Regionalplan ist die in Rede stehende Fläche als „Allgemeiner Freiraum- und Agrarbereich“ dargestellt. Der Planbereich liegt mit ca. 2,2 ha deutlich unter der Darstellungsschwelle des Regionalplanes von 10,0 ha, sodass eine Änderung des Regionalplanes nicht erforderlich wäre. Teile des Planbereiches werden vom Bebauungsplan E 18 erfasst. Der Bebauungsplan E 18 wurde im Jahre 1995 aufgestellt und hat am 22.09.1997 Rechtskraft erlangt. Sein Geltungsbereich erstreckt sich über das heutige Logistikzentrum Kurzenberger, den Betriebsparkplatz sowie den Bereich nördlich des Betriebsparkplatzes. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans ist ein Industriegebiet gem. § 9 BauNVO im Bereich der ehemaligen Mälzerei festgesetzt worden. Zum damaligen Zeitpunkt beabsichtigte die Fa. Hoesch die Errichtung einer neuen Produktionshalle an dieser Stelle. Heute wird der Großteil des Industriegebietes als Parkplatz genutzt. Eine industrielle Nutzung der Fläche wurde nicht realisiert und ist auch zukünftig nicht beabsichtigt. Ein Auszug des Bebauungsplanes E 18 ist als Anlage 4 beigefügt. Im Rahmen der 1. Änderung des Bebauungsplans E 18 wurden die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Errichtung des Logistikzentrums (Kurzenberger) durch Ausweisung eines Gewerbegebietes geschaffen. Die 1. Änderung des Bebauungsplanes wurde am 10.07.2000 rechtskräftig. Im Bebauungsplans E 18 sind Teile des Geltungsbereichs als Ausgleichsflächen zur Ausweisung des Industriegebietes festgesetzt („Flächen für das Erhalten von Bäumen und Sträuchern“). Wie oben beschrieben ist diese Fläche im Flächennutzungsplan entsprechend als „Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft“ dargestellt. Eben diese Ausgleichsflächen sind Bestandteil des beantragten Wohngebietes. Ob es möglich ist, diese Flächen künftig als Wohnbauflächen auszuweisen, muss mit den zuständigen Behörden geklärt werden. Als erster Schritt wäre dies im Rahmen einer landesplanerischen Anfrage gem. § 34 LPlG zu prüfen, die die Anpassung der kommunalen Bauleitplanung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung prüft. Sollte dies durch das zuständige Dezernat 32 (Regionalplanung) der Bezirksregierung Köln positiv bestätigt werden, so wären die zu leistenden Ausgleichsmaßnahmen in einem Landschaftspflegerischen Begleitplan zu ermitteln und in einem Bebauungsplan festzusetzen. Landschafts- und Naturschutz Teile des Planbereiches sind gemäß Landschaftsplan 3 Kreuzau-Nideggen als Landschaftsschutzgebiet (LSG) ausgewiesen. Hierbei handelt es sich um das LSG 2.2-5 „Voreifel zwischen Wollersheim und Bergheim“, was dem Entwicklungsziel 1 des Landschaftsschutzes zugeordnet ist („Erhaltung der Naturraumpotentiale einer mit naturnahen Lebensräumen oder sonstigen naturnahen Landschaftselementen reich oder vielfältig ausgestatteten Landschaft“). Der westlich angrenzende Bereich des Mühlenteiches und der Rur wird im Landschaftsplan als Naturschutzgebiet 2.1-19 „Rurtal bei Kreuzau“ dargestellt. Es handelt sich hierbei zudem um ein Gebiet, das der Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie unterliegt (sog. FFH-Gebiet). Gemäß der Verwaltungsvorschrift zur Anwendung der FFH-Richtlinie kann bei einem Abstand von mindestens 300 m regelmäßig davon ausgegangen werden, dass durch die Aufstellung von Bauleitplänen keine erheblichen Auswirkungen auf das FFH-Gebiet ausgehen. In diesem Falle würden die 300 m unterschritten, sodass eine FFH-Vorprüfung (Stufe I der Verträglichkeitsprüfung) erstellt werden müsste. Ggfs. sind anschließend noch vertiefende Prüfungen zur FFH-Verträglichkeit durchzuführen. Immissionsschutz Aufgrund der angrenzenden gewerblichen Nutzungen ist das Thema Lärm gutachterlich zu überprüfen und mit entsprechenden Festsetzungen im Bereich des vorbeugenden Immissionsschutzes in der Bauleitplanung zu berücksichtigen. Bewertung der Verwaltung In der Gemeinde Kreuzau wird seit vielen Jahren eine sehr restriktive Ausweisung von Baugebieten durchgeführt. Dies führt dazu, dass es in der Gemeinde kaum Reserveflächen im Bereich von Wohnbauflächen gibt, die nicht bebaut sind oder zumindest mit einer verbindlichen Bauleitplanung überdeckt sind. Die zuletzt neu ausgewiesenen Baugebiete in Stockheim (Lichtung -2- Marieneiche, F 14), Drove (Baugebiet D 15) sowie die Brachflächenaktivierung in KreuzauFriedenau (E 23) haben sich in wenigen Jahren bereits mit Leben gefüllt. Dies unterstreicht, dass die Gemeinde Kreuzau als Wohnstandort äußerst beliebt ist. Dabei ist der Zentralort Kreuzau mit seiner hervorragenden Infrastruktur und den kurzen Versorgungswegen besonders hervorzuheben. Fast täglich ergehen Anfragen nach zum Verkauf stehenden Baugrundstücken in Kreuzau bei der Bauabteilung der Verwaltung ein. Die Nachfrage übersteigt das kaum vorhandene Angebot bei weitem. Dies geht mit der konstant niedrigen Leerstandsquote sowie die für die Größe des Ortes niedrige Anzahl an Baulücken (78 mit Stand 31.12.2014) einher. Möglichkeiten einer Nachverdichtung sind im Zentralort kaum gegeben. Aufgrund der vorhandenen administrativen und natürlichen Barrieren (nach Norden Grenze zur Stadt Düren, nach Westen die Rur, nach Süden ansteigendes Gelände und Wasserschutzzone III A, nach Osten Überschwemmungsgebiet des Drover Bachs) ist eine Erweiterung Kreuzaus nur sehr begrenzt möglich. Aus diesem Grunde erachtet es die Verwaltung für sinnvoll die Ausweisung eines neuen Wohnbaugebietes in Kreuzau-Schneidhausen weiterzuverfolgen und auf seine Umsetzbarkeit zu prüfen. Ein mögliches Hindernis könnte die Festsetzung als Ausgleichsfläche zum Bebauungsplan E 18 darstellen. Inwieweit es möglich ist, die festgesetzte Ausgleichsflächen einer Bebauung zuzuführen, muss mit den zuständigen Behörden abgestimmt werden. Die Ausgleichsmaßnahmen entstammen aus der Ausweisung des Industriegebietes im Bebauungsplan E 18. Da dieses Industriegebiet nicht als solches genutzt wird, wäre es denkbar die Festsetzung des Industriegebiets durch eine Bebauungsplanänderung zurückzunehmen und stattdessen den Bereich lediglich auf die bestehende Nutzung als Parkplatz festzusetzen. Ob dies eine mögliche Lösung darstellt bleibt abzuwarten. Wie oben aufgeführt müssen zur Ausweisung eines neuen Wohngebietes in KreuzauSchneidhausen noch einige grundsätzliche Fragen geklärt werden, bevor eine detaillierte Planung vorgenommen und ein möglicher Bebauungsplanentwurf ausgearbeitet werden kann. Als erster Schritt ist in jedem Falle die Bestätigung der Regionalplanungsbehörde einzuholen, dass die Ausweisung eines Baugebietes, wie sie dem Antrag zugrunde liegt, den Zielen der Landesplanung entspricht. Aus diesem Grunde empfehle ich Ihnen die Verwaltung zu ermächtigen die landesplanerische Anfrage gemäß § 34 LPlG zu stellen und die Realisierung des Baugebietes in einem ersten Schritt zu überprüfen. Sofern Sie dem Beschlussvorschlag folgen und die landesplanerische Anfrage positiv beantwortet wird, wären die nächsten Schritte das Einleiten einer Flächennutzungsplanänderung sowie die Aufstellung eines Bebauungsplans. Die für die Gemeinde entstehenden Planungskosten, die Kosten für die Erstellung von Gutachten (Landschaftspflegerischer Begleitplan, Lärmgutachten etc.) sowie die Kosten der Erschließung trägt die Antragstellerin. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Für die Gemeinde entstehen keine Kosten. III. Beschlussvorschlag: Die Verwaltung wird ermächtigt zum vorliegenden Antrag der Firma Hoesch Design GmbH zur Ausweisung eines Wohngebietes im Bereich Kreuzau-Schneidhausen eine landesplanerische Anfrage gemäß § 34 LPlG zu stellen und zu prüfen, ob die Ausweisung eines neuen Baugebietes mit den Zielen der Raumordnung und der Landesplanung vereinbar ist. Der Bürgermeister -3- - Ingo Eßer - IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________ -4-