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Sitzungsvorlage (Anlage 3)

Daten

Kommune
Jülich
Größe
659 kB
Datum
23.03.2017
Erstellt
13.03.17, 16:20
Aktualisiert
13.03.17, 16:20

Inhalt der Datei

Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 24 " Heckfeld III " 14.02.2015 Inhaltsverzeichnis Seite 1. 2. Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans, Abgrenzung und Beschreibung des Gebietes 4 1.1 Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes 4 1.2 Abgrenzung und Beschreibung des Gebietes 4 Planungsvorgabe 5 2.1 Regionalplan 5 2.2 Landschaftsplan 5 2.3 Darstellung des Flächennutzungsplanes 5 3. Planungsziele 5 4. Planungsinhalt, Abwägung 6 4.1 Allgemeines 6 4.2 Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in Gewerbegebieten 8 4.3 Festsetzung nach § 1 Abs. 10 BauNVO 9 4.4 Ausschluss von Vergnügungsstätten und Bordellen 10 5. Planungsrechtliche Festsetzungen 11 5.1 Art der baulichen Nutzung 11 5.2 Maß der baulichen Nutzung 12 2 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 24 " Heckfeld III " 5.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 14.02.2015 12 6. Kennzeichnung 13 7. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 13 8. Ver- und Entsorgung 13 8.1 Versorgung 13 8.2 Regenwasser 13 9. Altlastenverdachtsfläche 14 10. Hinweise 14 10.1 Bodendenkmal 14 10.2 Grundwasser 14 10.3 Kampfmittelbeseitigung 14 10.4 Baugrundverhältnisse 15 10.5 Telekommunikationsanlage 15 Umweltbericht 16 11. 3 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 24 " Heckfeld III " 1. 14.02.2015 Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans, Abgrenzung und Beschreibung des Gebietes 1.1 Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes Der Rat der Stadt Jülich hat in seiner Sitzung am 10.04.2014 den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. A24 " Heckfeld III " im Süden der Kernstadt Jülich gemäß §§ 1 und 2 Baugesetzbuch (BauGB) gefasst. Dieser Bebauungsplan soll den Bereich besonders im Hinblick auf Einzelhandelsbetriebe und Vergnügungsstätten, städtebaulich neu ordnen. Bei der Planung sollen Erkenntnisse aus den von der Stadt Jülich in Auftrag gegebenen Studien " Einzelhandelskonzept für die Stadt Jülich " und " Gutachten zur Entwicklung einer Vergnügungsstättenkonzeption für die Stadt Jülich " Berücksichtigung finden. Der Bebauungsplan Nr. A24 „Heckfeld III“ wird an die Stelle der als fehlerhaft erkannten Bebauungspläne Nr. 28 und Nr. 28n treten. 1.2 Abgrenzung und Beschreibung des Gebietes Das ca. 10 ha große Plangebiet befindet sich im südlichen Bereich der Ortslage von Jülich. Der räumliche Geltungsbereich des Plangebietes wird wie folgt begrenzt: - im Norden durch die Gärten der Wohnhausbebauung " Rochusstraße " und der hinteren Grundstücksgrenze der Bebauung " Eleonorenstraße ", im Osten durch die Straßenrandbebauung der " Elisabethstraße " und "Margaretenstraße ", im Süden durch die stillgelegte Bahntrasse " Jülich – Aldenhoven ", im Westen durch die Straßen " An der Vogelstange " und " Westring ". Ausgespart ist der Bereich der " Amalienstraße " mit angrenzendem Gelände eines Discounters, der im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 30 " AldiHeckfeld " liegt. Das Plangebiet weist einen Branchenmix aus KFZ- Betrieben, Logistik, Handwerk und anderen Branchenbereichen auf. Für das Grundstück Margaretenstraße 12 sind verschiedene Nutzungen innerhalb eines Fachmarktzentrums genehmigt, u.a. ein Lebensmitteleinzelhandel mit einer Verkaufsfläche von 1.183,34 m² und ein Getränkefachmarkt mit einer Verkaufsfläche von 776,48 m². Großräumig wird das Gewerbegebiet über die südlich verlaufende Bundesstraße B 56 erschlossen, die mikroräumliche Erschließung erfolgt über den Straßenzug „An der Vogelstange“ 4 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 24 " Heckfeld III " 14.02.2015 Das Gelände ist fast ebenflächig. 2. Planungsvorgaben 2.1 Regionalplan Der Gebietsentwicklungsplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt – Region Aachen aus dem Jahr 2003 weist für den Bereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Nr. A 24 " Heckfeld III " unter Punkt 1 Siedlungsraum " Bereiche für gewerbliche und industrielle Nutzungen (GIB) " aus. 2.2 Landschaftsplan Das Plangebiet liegt außerhalb des Landschaftsplanes Ruraue aus dem Jahr 1984. 2.3 Darstellung des Flächennutzungsplanes Der rechtsverbindliche Flächennutzungsplan der Stadt Jülich aus dem Jahr 1977 weist für das Plangebiet " Gewerbliche Fläche " (G) aus. Die geplante Ausweisung eines " Gewerbegebietes " entspricht der Darstellung des Flächennutzungsplans. 3. Planungsziele Ziel des Bebauungsplanes ist es, das Gewerbegebiet für Gewerbenutzungen zu erhalten und zu stärken. Mit seinem Branchenmix aus KFZ- Betrieben, Logistik, Handwerk und anderen Branchenbereichen sowie der verkehrsgünstigen Lage in unmittelbarer Nähe zur Bundesstraße B 56 handelt es sich um einen attraktiven Gewerbegebietsstandort. Veränderungen in der Zusammensetzung der Nutzung, etwa durch eine schrittweise Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben, Vergnügungsstätten oder Bordellen und bordellartigen Betrieben würden zu einer schleichenden Gebietsveränderung und teilweise nicht steuerbaren Veränderungen der Nutzungsart sowie einer Verdrängung bestehender, gewerblicher Nutzungen führen. Daher wird die Zulässigkeit der genannten Nutzungen ausgeschlossen. Die Stadt Jülich hat sich mit der Problematik konkurrierender Nutzungen in Gewerbegebieten befasst und in diesem Zusammenhang ein Einzelhandels- sowie ein Vergnügungsstättenkonzept erstellen lassen. Das Einzelhandelskonzept (BBE, 2014) wurde vom Rat der Stadt Jülich am 01. Oktober 2015, das Vergnügungsstättenkonzept (Dr. Donato Acocella, 2012) am 31. Mai 2012 beschlossen. 5 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 24 " Heckfeld III " 14.02.2015 Ein weiteres Planungsziel besteht in der Stärkung und dem Schutz des zentralen Versorgungsbereichs der Stadt Jülich. Das Einzelhandelskonzept für die Stadt Jülich, das einer geordneten, städtebaulich verträglichen Einzelhandels- und Standortentwicklung der Stadt Jülich im Rahmen der Bauleitplanung dienen soll, kommt zu dem Ergebnis, dass zur Förderung der für die wohnortnahe Versorgung bedeutsamen Angebotsstandorte in der Stadtmitte bzw. an den „Nahversorgungsstandorten“ keine zusätzlichen größeren Lebensmittelmärkte mit der Größe großflächiger Einzelhandelsbetreibe in nicht-integrierter Lage mehr zugelassen werden sollten. Schließlich soll die Nutzung des Gebäudekomplexes in der Margaretenstraße 12 durch einen kleinflächigen Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb und einen Getränkefachmarkt planungsrechtlich im Sinne eines Bestandsschutzes abgesichert werden. Die Ziele des Bebauungsplans sind damit - 4. die Wahrung der vorhandenen stabilen Struktur im Gewerbegebiet, die Verhinderung der Verdrängung der klassischen Gewerbegebietsnutzung in exponierter Lage durch unerwünschte Nutzungen, die Abwendung städtebaulicher Fehlentwicklungen im Sinne eines TradingDown-Effektes, die Stärkung und die Förderung des zentralen Versorgungsbereichs der Stadt Jülich, die planungsrechtliche Absicherung der zentren- und nahversorgungsrelevanten, aber bestandsgeschützten Nutzung in der Margaretenstraße 12. Planinhalt und Abwägung 4.1 Allgemeines In Anlehnung an den im Plangebiet vorhandenen Bestand wird im Bereich des Bebauungsplanes A 24" Heckfeld III " ein Gewerbegebiet festgesetzt. Zulässig sind nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe aller Art wie Handwerksund Dienstleistungsbetriebe, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsnutzungen, aber auch Tankstellen oder Anlagen für sportliche Zwecke. Von den nach § 8 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind Vergnügungsstätten nicht zulässig. Weiterhin werden explizit Bordelle und bordellartige Betrieb ausgeschlossen. Um mögliche Immissionsbelastungen und störende Einflüsse von Gerüchen auf angrenzende Gebiete zu vermeiden, werden in den Gewerbegebieten emittierende Betriebe und Anlagen der Abstandsklassen I – VII der Abstandsliste zum Abstandserlass des Ministeriums für Umwelt und Naturschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz des Landes NW vom 06.06.2007, sowie Anlagen und Betriebe mit ähnlichem Emissionsverhalten ausgeschlossen. Gemäß § 31 Abs. 1 BauGB können in den Gewerbegebieten Betriebe der Abstandsklassen I - VII und andere Betriebe ausnahmsweise zugelassen werden, 6 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 24 " Heckfeld III " 14.02.2015 wenn der Nachweis erbracht wird, dass durch besondere Maßnahmen die Emissionen begrenzt werden und schädliche Umwelteinwirkungen auf benachbarte schutzwürdige Gebiete vermieden werden. Im Einzelhandelskonzept der Stadt Jülich wurde das Ziel formuliert, das Stadtzentrum als einzigen Standort im Stadtgebiet zu privilegieren, großflächige Einzelhandelsbetriebe mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche und zentrenrelevanten Kernsortimenten aufzunehmen, deren Versorgungsfunktionen sich auf die Gesamtstadt beziehen. Auch Entwicklungen im Bereich des großflächigen nahversorgungsrelevanten Einzelhandels sollten prioritär innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches erfolgen, um durch ihre frequenzschaffende Wirkung eine nachhaltige Stärkung des innerstädtischen Einzelhandels und den langfristigen Erhalt der Besatzstrukturen (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen) zu erreichen. Einer Zulassung von Lebensmittelmärkten in Gewerbegebieten stehe entgegen, dass diese fußläufig gar nicht bzw. nur sehr schlecht zu erreichen seien und fast ausschließlich Auto-orientierte Kunden ansprächen. Diese Standorte übernähmen daher nur eine eingeschränkte Funktion auf der Ebene der wohnortnahen Grundversorgung. Daher sollen über den zentralen Versorgungsbereich hinaus keine zusätzlichen Angebotsstandorte erschlossen werden. Da das Plangebiet des Bebauungsplanes Nr. A 24 " Heckfeld III " außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches liegt und darüber hinaus auch nicht an die größeren Wohngebiete der Kernstadt fußläufig angebunden ist, werden Einzelhandelsbetriebe aller Art und sonstige Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an den Endverbraucher mit zentren- und nahversorgungsrelevantem Sortiment gemäß Jülicher Liste ausgeschlossen. Dadurch soll die besondere Versorgungsfunktion der Jülicher Innenstadt als Hauptzentrum gesichert werden. Der generelle Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben mit zentren- oder nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten soll jedoch nicht den Verkauf eigener oder zugeordneter Produkte in produzierenden Betrieben oder Handwerksbetrieben verhindern. Aus diesem Grund sind Gewerbe- und Handwerksbetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an den Endverbraucher zulässig, wenn die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet, die Verkaufstätigkeit im betrieblichen Zusammenhang mit ihrer vor Ort produzierenden, reparierenden oder installierenden Tätigkeiten steht, die Verkaufsfläche dem Hauptbetrieb flächenmäßig deutlich untergeordnet ist und die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 BauNVO nicht überschritten wird. Weiterhin sind Einzelhandelsbetriebe mit zentren- und nahversorgungsrelevantem Randsortiment ausnahmsweise zulässig, wenn dieses dem ansonsten nichtzentrenrelevanten Kernsortiment sachlich zugeordnet ist. Ausnahmsweise sind ebenfalls kleinere Verkaufseinheiten zulässig, die überwiegend der Versorgung der im Gewerbegebiet Tätigen dienen und deren Verkaufsfläche 40 m² nicht überschreitet, wie zum Beispiel Kioske oder Imbissstuben. 7 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 24 " Heckfeld III " 14.02.2015 Im Zulassungsverfahren kann zudem geprüft werden, ob für eine an sich unzulässige Nutzung im Einzelfall nicht im Wege der Befreiung eine interessenge rechte Lösung gefunden werden kann, ohne das Planungsziel der Zentrumsentwicklung zu gefährden. Für den Fall der Unwirksamkeit der Festsetzung der Ausnahmen vom Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben und sonstigen Gewerbebetrieben mit zentren- oder nahversorgungsrelevantem Kernsortiment soll die eigentliche Ausschlussfestsetzung auf jeden Fall Bestand haben. Überplant wird durch den Bebauungsplan A 24 „Heckfeld III“ u.a. der bestehende großflächige Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb und der genehmigte Getränkefachmarkt auf dem Grundstück Gemarkung Jülich Flur 6 Flurstücke Nr. 435 und 541,Margaretenstraße 12. Gemäß der Jülicher Liste gehören die dort angebotenen Nahrungs- und Genussmittel zum zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortiment. Die bestehende Nutzung genießt allerdings auch nach der Überplanung weiterhin Bestandsschutz. Mit dem Ziel, die vorhandenen Nutzungen mit zentrenrelevantem Kernsortiment abwägungsgerecht planerisch abzusichern, werden diese mit Regelungen zum erweiterten Bestandsschutz gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO überplant. Über den bloßen passiven Bestandsschutz hinaus soll die vorhandene Nutzung auf Dauer abgesichert und auf diese Weise dem Schutz des Eigentums angemessen Rechnung getragen werden. Im Grundsatz bleibt damit das Planungsziel der Stadt zur Freihaltung des Gewerbegebiets für Gewerbenutzungen gewahrt, die vorhandene Bestandssituation wird in der vorliegenden Planung aber ebenso wie sämtliche sonstigen im Plangebiet angesiedelten Gewerbebetriebe berücksichtigt. 4.2 Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen in Gewerbegebieten Eine Beschränkung von bestimmten, in einem Baugebiet an sich zulässigen Nutzungen ist nach § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO grundsätzlich dann möglich, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen. Nach allgemeiner Rechtsauffassung bleibt beispielsweise der Gebietscharakter bei Einschränkung von Einzelhandelsnutzungen in einem Gewerbegebiet gewahrt, wie das Bayerische Verwaltungsgericht bereits 1985 im Rahmen eines Normenkontroll-Verfahrens bestätigte (Bay VGH, Normenkontroll-Urteil vom 23.05.185, Nr. 2 N 83 A.1490). In dem vorgenannten Urteil wird u. a. ausgeführt, dass der Einzelhandel nur einen schmalen Ausschnitt aus der Fülle der nach § 8 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen eines Gewerbegebietes darstellt, so dass die Wahrung des Gebietscharakters auch dann gegeben ist, wenn ein Bebauungsplan diese Nutzungsart ausschließt. Vor diesem Hintergrund werden Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an Endverbraucher in Gewerbe 8 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 24 " Heckfeld III " 14.02.2015 gebieten ausgeschlossen, sofern sich das Kernsortiment aus zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten zusammensetzt. Zentrenrelevante Sortimente sind nur als Randsortimente zulässig, die dem nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment sachlich zugeordnet und diesem im Angebotsumfang deutlich untergeordnet sind. Ausgenommen sind Einzelhandelsbetriebe, die aufgrund ihres Warensortiments und ihrer begrenzten Verkaufsfläche überwiegend der Versorgung der im Gewerbegebiet Tätigen dienen (z. B. ein Kiosk). Auch sind Verkaufsstätten von produzierenden und weiterverarbeitenden Betrieben sowie Handwerksbetrieben zugelassen, wenn die Verkaufsfläche - dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet, in betrieblichem Zusammenhang errichtet, dem Hauptbetrieb flächenmäßig deutlich untergeordnet ist und die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 Bau NVO nicht überschritten wird. Bereits bestehenden Einzelhandelsbetrieben wird ein Bestandsschutz eingeräumt (siehe unter 4.3). Durch die textlichen Festsetzungen wird - 4.3 die unkontrollierbare Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben verhindert und den Handwerks- und Gewerbebetrieben die Möglichkeit gegeben, funktional untergeordneten Einzelhandel mit dem Produktionsbetrieb angemessen zu verknüpfen. Festsetzung nach § 1 Abs. 10 BauNVO Festsetzungen zum erweiterten Bestandsschutz gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO können getroffen werden, wenn das überplante Gebiet überwiegend bebaut ist. Dies ist hier gegeben; das Gewerbegebiet existiert bereits seit vielen Jahren, es ist nahezu vollständig bebaut. Weiter ist erforderlich, dass die mit dem erweiterten Bestandsschutz überplanten vorhandenen Anlagen durch die Planung künftig unzulässig wären. Diese Voraussetzung liegt bezüglich des bestehenden Lebensmitteleinzelhandelsbetriebes und des genehmigten Getränkefachmarktes in der Margaretenstraße 12 vor. Gemäß der Jülicher Liste gehören die dort angebotenen Nahrungs- und Genussmittel zum zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortiment. Durch den Bebauungsplan Nr. A 24 „Heckfeld III“ wird der nahversorgungsrelevante Einzelhandel gemäß § 1 Abs. 5 i.V.m. Abs. 9 BauNVO ausgeschlossen. Schließlich muss nach § 1 Abs. 10 Satz 3 BauNVO die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets in seinen übrigen Teilen gewahrt bleiben. § 1 Abs. 10 BauNVO ermöglicht damit nur Sonderregelungen für solche baulichen An 9 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 24 " Heckfeld III " 14.02.2015 lagen, die im Verhältnis zur Größe des Baugebiets kleinere "Einsprengsel" von geringem Flächenumfang darstellen (Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 28. Juni 2007 – 7 D 59/06.NE –, Rn. 170, juris). Dies ist im Hinblick auf die Gesamtgröße des Plangebietes zu bejahen. Der Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb und der Getränkefachmarkt machen flächenmäßig im Verhältnis zur Gesamtgröße des Plangebietes einen lediglich geringen Anteil aus, weitere Fremdnutzungen bestehen im Bebauungsplangebiet nicht. Daher bleibt die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets als Gewerbegebiet im Übrigen gewahrt. Der Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb und der Getränkefachmarkt werden durch die Festsetzung nach § 1 Abs. 10 BauNVO in ihrem Bestand geschützt. Der Umfang des durch die textlichen Festsetzungen nach § 1 Abs. 10 BauNVO gewährten Bestandsschutzes soll dabei auf den Bestand in seiner zum Zeitpunkt des Ratsbeschlusses genehmigten Form beschränkt bleiben. Eine weitere flächenmäßige Ausdehnung der Märkte ist ausgeschlossen. In dem vorhandenen großflächigen Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb und dem Getränkefachmarkt auf dem Grundstück Gemarkung Jülich Flur 6 FlurstückeNr. 435 und 541,Margaretenstraße 12 sind Änderungen, Erweiterungen und Erneuerungen allgemein zulässig, sofern die Verkaufsfläche des großflächigen Lebensmitteleinzelhandelsbetriebes 1.184 m² und die Verkaufsfläche des Getränkefachmarktes 777 m² nicht überschreitet. Nutzungsänderungen sind nur zulässig, wenn die Festsetzungen dieses Bebauungsplans nicht entgegenstehen. Im Ergebnis dienen die Festsetzungen zum Bestandsschutz gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO der Standortsicherung der beiden eigentlich nicht gebietstypischen Nutzungen. Durch diese Überplanung werden die Nutzungsmöglichkeiten des Eigentümers im Rahmen des Genehmigungsbestandes angemessen und verträglich gesichert. Durch die Festsetzung wird dem Interesse des Grundstückseigentümers an einer langfristigen Fortführung der vorhandenen Nutzung und an dem Erhalt des Grundstückswertes in ausreichenden Maße Rechnung getragen. Unter Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander wird diese Vorgehenseise auch vor dem Hintergrund des Planungsziels der Freihaltung des Gewerbegebiets für gewerbliche Nutzungen im Ergebnis für sachgerecht und angemessen gehalten. 4.4 Ausschluss von Vergnügungsstätten und Bordellen Mit der Vergnügungsstättenkonzeption der Stadt Jülich liegt ein städtebauliches Entwicklungskonzept vor, welches die Grundlage für die planungsrechtliche und stadträumliche Steuerung von Vergnügungsstätten in Jülich darstellt. Innerhalb des Konzeptes wurden gesamtstädtisch einheitliche Kriterien für die Ansiedlung von Vergnügungsstätten erarbeitet und Bereiche aufgezeigt, in denen Vergnügungsstätten allgemein oder ausnahmsweise zugelassen werden können. 10 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 24 " Heckfeld III " 14.02.2015 Der Bebauungsplan Nr. A 24 " Heckfeld III " liegt außerhalb dieser, im Vergnügungsstättenkonzept dargestellten Eignungsgebiete. DerAusschluss von Vergnügungsstätten ist erforderlich, um den Charakter des Gebietes mit seiner gewerblichen Nutzungsstruktur und die vielfältigen Funktionen des Standortes zu erhalten. Im " Gutachten zur Entwicklung einer Vergnügungsstättenkonzeption für die Stadt Jülich " heißt es für das Gewerbegebiet Margaretenstraße/Elisabethstraße unter anderem: " … Die Gestaltung des Gebietes ist - vor allem in Hinsicht auf die prägenden Logistik-, KFZ-, Einzelhandels- und Produktionsbetriebe zweckmäßig. Ausnahmen bilden vereinzelte Wohnhäuser mit zugehörigen Grünflächen. Innerhalb des Gewerbegebietes sind, mit Ausnahme kleinerer Flächen leer stehender Betriebe, keine Entwicklungsmöglichkeiten vorhanden. Im Osten bieten sich lediglich die ungenutzten Grünflächen - dem Anschein nach handelt es sich um ehemalige Bahnanlagen - als Flächenpotenzial an. In dem Gewerbegebiet Margaretenstraße sind aus Gutachtersicht Vergnügungsstätten zum Schutz der Gewerbebetriebe sowie zur Wahrung der Entwicklungsmöglichkeiten und der Gebietstypik auszuschließen. " Vergnügungsstätten würden den vorhandenen Gebietscharakter nachteilig verändern, negative Auswirkungen im Sinne eines „Trading-down“-Effekts würden zu einer Niveauabsenkung und zu einer damit verbundenen Strukturveränderung des Gebietes führen. Eine Ansiedlung von Vergnügungsstätten würde zudem zu einem Attraktivitätsverlust im Hinblick auf die Nutzungsvielfalt und die Qualität im Gewerbegebiet " Heckfeld " führen. Da Bordelle und bordellartige Betriebe, trotz vergleichbarer negativer städtebaulicher Auswirkung, laut ständiger Rechtsprechung nicht als Vergnügungsstätten gelten, werden diese gesondert ausgeschlossen. Die Gründe entsprechen, aufgrund der vergleichbaren Auswirkungen, den Beweggründen zum Ausschluss der Vergnügungsstätten. 5. Planungsrechtliche Festsetzungen 5.1 Art der baulichen Nutzung Entsprechend der wie vor beschriebenen Zielsetzungen ist vorgesehen, die Bauflächen im Geltungsbereich des Plangebietes als Gewerbegebiete (GE) festzusetzen. Eine Ausnahme nach § 8 Abs. 3, Nr. 3 BauNVO, die aus den oben genannten Gründen dem städtebaulichen Konzept der Stadt Jülich widerspricht, wird gemäß § 1 Abs. 6, Nr. 1 BauNVO ausgeschlossen. Damit soll der Charakter eines Gebietes mit vorwiegender Gewerbenutzung betont und erreicht werden. 11 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 24 " Heckfeld III " 14.02.2015 Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an Endverbraucher sind in Gewerbegebieten ausgeschlossen, sofern sich das Kernsortiment aus zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten zusammensetzt. Zentrenrelevante Sortimente sind nur als Randsortimente zulässig, die dem nicht-zentrenrelevanten Kernsortiment sachlich zugeordnet und diesem im Angebotsumfang deutlich untergeordnet sind. Auch sind Verkaufsstätten von produzierenden und weiterverarbeitenden Betrieben sowie Handwerksbetrieben zugelassen, wenn die Verkaufsfläche - dem Hauptbetrieb räumlich zugeordnet, in betrieblichem Zusammenhang errichtet, dem Hauptbetrieb flächenmäßig deutlich untergeordnet ist und die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 Bau NVO nicht überschritten wird. In dem vorhandenen großflächigen Lebensmitteleinzelhandelsbetrieb und dem Getränkefachmarkt auf dem Grundstück Gemarkung Jülich Flur 6 FlurstückeNr. 435 und 541,Margaretenstraße 12 sind Erweiterungen, Änderungen und Erneuerungen allgemein zulässig, sofern die Verkaufsfläche des großflächigen Lebensmitteleinzelhandelsbetriebes 1.184 m² und die Verkaufsfläche des Getränkefachmarktes 777 m² nicht überschreitet. Nutzungsänderungen sind nur zulässig, wenn die Festsetzungen dieses Bebauungsplans nicht entgegenstehen. 5.2 Maß der baulichen Nutzung In Anlehnung an die im Bebauungsplangebiet Nr. 28n " Heckfeld " ausgewiesene maximal zweigeschossige Bauweise wird auch im Plangebiet Nr. A 24 " Heckfeld III " die Geschossigkeit auf maximal zwei Vollgeschosse begrenzt. Damit wird die im Plangebiet durch den baulichen Bestand vorgegebene Geschossigkeit aufgegriffen. Die Grundflächenzahl (GRZ) wird mit 0,8 festgesetzt. Dies entspricht der Obergrenze für Gewerbegebiete gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO. 5.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen gefasst. Der Abstand der Baugrenze zur öffentlichen Verkehrsfläche beträgt 3,0 m bzw. 4,0 m. Dies resultiert aus der bisherigen Bauleitplanung, die der Bebauung des Plangebietes zu Grunde lag. 12 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 24 " Heckfeld III " 6. 14.02.2015 Kennzeichnung Das Plangebiet ist gekennzeichnet, da bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen erforderlich sind. Der Grund hierfür ist, dass der Bereich in einem Auegebiet liegt, in dem der Boden humoses Bodenmaterial enthält. Wegen der Baugrundverhältnisse sind bei der Bebauung gegebenenfalls besondere bauliche Maßnahmen, insbesondere im Gründungsbereich, erforderlich. Hier sind die einschlägigen Bauvorschriften sowie die Bestimmungen der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen zu beachten. 7. Bauordnungsrechtliche Festsetzung Geländeänderungen entlang der Grundstücksgrenze sind nur bei gegenseitigem Einverständnis möglich. Durch diese Festsetzung kann eine einvernehmliche Regelung zwischen den Nachbarn bzgl. der Freiflächenmodellierung erzielt werden. 8. Ver- und Entsorgung 8.1 Versorgung Die Medienversorgung ist innerhalb der bestehenden städtischen Straßen gewährleistet . 8.2 Regenwasser Niederschlagswasser von Grundstücken, die nach dem 1. Januar 1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, ist gemäß § 51 a Landeswassergesetz NRW zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah direkt oder ohne Vermischung mit Schmutzwasser über eine Kanalisation in ein Gewässer einzuleiten, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit möglich ist. Die grundsätzliche Pflicht zur ortsnahen Niederschlagswasserbeseitigung gilt nach der Stichtagsregelung in § 51 a Abs. 1 LWG für Grundstücke, die nach dem 1.1.1996 erstmals bebaut, befestigt oder mit dem Schmutzwasser an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden. Da die im Bebauungsplangebiet vorhandenen Parzellen bebaut sind und die Entwässerung des Schmutz- und Regenwassers mittels Zuleitung in die öffentliche Kanalisation erfolgt, ist die Verpflichtung gemäß § 51 a LWG NRW nicht gegeben. 13 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 24 " Heckfeld III " 9. 14.02.2015 Altlastenverdachtsfläche Das gesamte Plangebiet wird als Altlastenverdachtsfläche im Altlastenverdachtsflächenkataster des Kreises Düren geführt. Es handelt sich hier um Altstandorte, die im Kataster unter folgender Nummerierung geführt werden: - Jü S612 Jü S613 Jü S1663 Jü S 1666 ehem. Gewerbebetrieb Jülich An der Vogelstange ehem. Kunstfädenfabrik Jülich ehem. Ziegeleigrube Elisabethstraße ehem. Tankstelle Elisabethstraße Vor Erdarbeiten ist bzgl. der weiteren Vorgehensweise, insbesondere im Hinblick auf die Entsorgung des Bodenaushubs mit dem Kreis Düren Kontakt aufzunehmen. Gegebenenfalls kann ein baubegleitendes Altlastenmanagement erforderlich werden. 10. Hinweise 10.1 Bodendenkmal Auf die §§ 15 und 16 des Denkmalschutzgesetzes (DSchG NW) wird verwiesen. Beim Auftreten archäologischer Bodenfunde und Befunde ist die Gemeinde als Untere Denkmalschutzbehörde oder das Rheinische Amt für Bodendenkmal-pflege, Außenstelle Nideggen, Tel. 02425 / 9039 – 0, Fax 02425 / 9039 – 199, unverzüglich zu informieren. Bodendenkmal und Fundstelle sind zunächst unverändert zu erhalten. Die Weisung des Rheinischen Amtes für Bodendenkmalpflege für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten. 10.2 Grundwasser Im Plangebiet liegen im oberen Grundwasserstockwerk zur Zeit bergbaubedingt die Grundwasserstände im abgesenkten Zustand vor. Nach Ende der Tagebausümpfungseinflüsse sind hier die natürlichen, sehr flurnahen Grundwasserverhältnisse mit Flurabständen < 1 - 3 m unter Gelände wieder zu erwarten. Bereits bei der Planung von zum Beispiel tiefgründigen Bauwerken sind entsprechende bauliche Maßnahmen (z.B. Abdichtungen) zum Schutz vor hohem Grundwasser zu berücksichtigen. Es darf keine Grundwasserabsenkung bzw. –ableitung – auch kein zeitweiliges Abpumpen – ohne Zustimmung der Unteren Wasserbehörde erfolgen, und es dürfen keine schädlichen Veränderungen der Grundwasserbeschaffenheit eintreten. 10.3 Kampfmittelbeseitigung Für den Planbereich sind Kampfmittelfunde nicht gänzlich auszuschließen. 14 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 24 " Heckfeld III " 14.02.2015 Bei Auffinden von Bombenblindgängern / Kampfmitteln während der Erd- / Bauarbeiten sind aus Sicherheitsgründen die Arbeiten sofort einzustellen und die nächstgelegene Polizeidienststelle oder der Kampfmittelbeseitigungsdienst Mündelheimer Weg 51 40472 Düsseldorf Tel.: 0211 / 475 - 0 zu verständigen. 10.4 Baugrundverhältnisse Das Plangebiet liegt in einem Auebereich, in dem der natürliche Grundwasserspiegel nahe der Geländeoberfläche ansteht und der Boden humoses Material enthalten kann. Wegen der Bodenverhältnisse im Auegebiet sind bei der Bauwerksgründung ggf. besondere bauliche Maßnahmen, insbesondere im Gründungsbereich, erforderlich. Hier sind die einschlägigen Bauvorschriften für bautechnische Zwecke sowie die Bestimmungen der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen zu beachten. 10.5 Telekommunikationsanlage Im Plangebiet befinden sich Telekommunikationsanlagen der Deutschen Telekom AG. Vor Tiefbauarbeiten über oder in unmittelbarer Nähe der Anlagen ist es erforderlich, dass sich die Bauausführenden vorher von der Deutschen Telekom AG, Ressort SuN, Postfach 109 011, 52348 Düren in die genauen Anlagen einweisen lassen. 15 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 24 " Heckfeld III " 11. 14.02.2015 Umweltbericht Auswirkung der Planung auf die Umwelt Bei der Aufstellung von Bauleitplänen ist eine Umweltprüfung vorzunehmen, in der die möglicherweise vorhandenen Umweltauswirkungen ermittelt, beschrieben und bewertet werden. Nachfolgend werden die umweltbezogenen Auswirkungen für die von der Planung berührten Schutzgüter beschrieben und bewertet. Schutzgut Mensch Der gesamte Planbereich ist derzeit Gewerbegebiet mit vereinzelter Wohnnutzung. Eine besondere Bedeutung für den Erholungswert ist nicht abzuleiten. Schutzgut Tiere und Pflanzen sowie Landschaft Bedingt durch die o.a. Nutzung als Gewerbegebiet kann der Planbereich aus floristischer und faunistischer Sicht als nicht hochwertig eingestuft werden. Natürliche oder naturnahe Biotope sind im Plangebiet nicht vorhanden. Schutzgut Boden Aufgrund von neuen Bauvorhaben in Bereichen der nichtversiegelten Flächen wird eine Neuversiegelung entstehen. Hierdurch werden die lokalen Bodengefüge stark verändert; die betroffenen Flächen verlieren die Bodenfunktionen dauerhaft. Schutzgut Wasser Oberflächenwässer existieren im Plangebiet nicht. In Bezug auf das Grundwasser sind die Grundwasserneubildungsrate und der Schutz des Grundwassers vor Schadstoffeinträgen oder Verunreinigungen relevant. Diese wird durch die vorbeschriebene, zusätzliche Versiegelung beeinträchtigt. Diese Beeinträchtigung erfolgt jedoch in einem so geringen quantitativen Umfang, dass von keiner grundlegenden Beeinträchtigung der Grundwasserneubildung ausgegangen werden kann. Schutzgut Luft / Klima Es liegen keine außergewöhnlichen Immissionsbelastungen vor; die Werte liegen derzeit unter den Grenzwerten der TA Luft. Stärkere Ozonkonzentrationen wurden bislang nicht festgestellt. Da durch die vorhandenen Nutzungen selbst keine das Klima und die Luft belastenden unzulässigen Emissionen entstehen, sind keine wesentlichen Auswirkungen zu erwarten. 16 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 24 " Heckfeld III " 14.02.2015 Schutzgut Kultur- und Sachgüter In der Region wurde bislang keine systematische Erfassung von Bodendenkmälern durchgeführt. In dieser Begründung wurde daher der Hinweis auf archäologisches Kulturgut aufgenommen, womit auf die Bestimmungen gemäß den §§ 15 und 16 des Denkmalschutzgesetzes NW verwiesen wird. Sonstige Sachgüter werden durch die Planung nicht berührt. Zusammenfassende Bewertung Art und Umfang der nachteiligen Auswirkungen lassen nicht erkennen, das gravierende Wechselwirkungen insbesondere bei Fauna/Flora, Boden, Wasser, Klima und Luft sowie Landschaft auftreten. Für die folgenden, natürlichen Schutzgüter liegen Beeinträchtigungen nicht vor: - Mensch Tiere/Pflanzen, Landschaft Grundwasser Luft und Klima Kultur- und Sachgüter. Geringfügige Beeinträchtigungen durch Neuversiegelung liegen für das Schutzgut - Boden vor. Es ist festzustellen, dass der wesentliche Bereich der natürlichen Schutzgüter nicht beeinträchtigt wird. Gründe, die einer Verwirklichung der Planung sowie deren Zielsetzung grundsätzlich entgegenstehen, sind nicht erkennbar. 17