Sitzungsvorlage (Anlage 2)

STELLUNGNAHME an: Herrn Martin Schulz; Herrn Eschweiler von: Dr. Thomas Christner; Benedikt Walker Datum: Mandat: Betreff: 31. Oktober 2016 Stadt Jülich Bauvoranfrage der B &TB Jülich GmbH & Co. KG zur Nutzungsänderung, Umbau und Erweiterung eines Fachmarktzentrums in 52428 Jülich, Margaretenstraße 12 A. Fragestellung Die Stadt Jülich hat um eine Prüfung der Bauvoranfrage der B &TB Jülich GmbH & Co. KG zur Nutzungsänderung, Umbau und Erweiterung eines Fachmarktzentrums in 52428 Jülich, Margaretenstraße 12, gebeten. Das Fachmarktzentrum in seiner jetzigen Form wurde durch die Stadt Jülich mit Bescheid vom 15. April 1991(Az: BA 8992 II He/Mü) als Bau- und Lebensmittelmarkt genehmigt. Zusätzlich genehmigte die Stadt Jülich mit Bescheid vom 22. September 1993 (Az. BA 8992 VII Sa/Mü) den Anbau eines Getränkemarktes. Die B &TB Jülich GmbH & Co. KG beabsichtigt, das Bestandsgebäude umzubauen und die Bestandsnutzung, bestehend aus einem Lebensmittelmarkt mit zugehörigem Getränkemarkt und einem seit einigen Jahren leerstehenden Baumarkt, einer (teils) neuen Nutzung in Form eines Lebensmittelmarktes, eines Fachmarktes für Getränke, eines Fachmarktes für Tierbedarf, eines Fitnessstudios und eines Möbel- und Matratzenmarktes zuzuführen. Das Vorhaben befindet sich im Bereich des B-Plans Nr. 28n „Heckfeld III“, für den eine Veränderungssperre in Kraft ist, mit welcher die Planung für den sich in der Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Nr. A24 „Heckfeld III“ gesichert werden soll. Der im Entwurf befindliche B-Plan Nr. A 24 „Heckfeld III“ soll ein Gewerbegebiet ausweisen. Bei der Planung sollen Erkenntnisse aus der von der Stadt Jülich in Auftrag gegebenen Studie „Einzelhandelskonzept für die Stadt Jülich“ (im folgenden „Einzelhandelskonzept“) Be- 2801063_1 rücksichtigung finden. Dementsprechend sieht der Bebauungsplanentwurf den Ausschluss zentren- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandels vor. Bei der Beantwortung Ihrer Frage gehen wir von den Angaben der Antragstellerin in deren Antrag auf Vorbescheid vom 22. September 2016, insbesondere der Betriebsbeschreibung und den jüngst vom Verwaltungsgericht Aachen in den beiden Urteilen in den Verfahren Kaufland ./. Stadt Jülich (Az.: 5 K 949/14 und 5 K 2471/14) getroffenen Aussagen aus. Weiterhin werden die Erkenntnisse aus der von BBE erstellten Gutachterlichen Stellungnahme zur Einordnung der geplanten Einzelhandelsentwicklung am Standort Margaretenstraße/Stadt Jülich in das kommunale Einzelhandelskonzept berücksichtigt. B.  Ergebnis Von der Veränderungssperre kann für die Bauvoranfrage der B &TB Jülich GmbH & Co. KG zur Nutzungsänderung, Umbau und Erweiterung eines Fachmarktzentrums in 52428 Jülich, Margaretenstraße 12, eine Ausnahme zugelassen werden, da das Vorhaben mit der Konzeption des Bebauungsplans Nr. A 24 „Heckfeld III“ in Einklang steht.  Das Vorhaben ist derzeit bauplanungsrechtlich gemäß § 34 BauGB zulässig.  Im Falle der Erteilung eines positiven Vorbescheides ergeben sich nach unserer Einschätzung keine Probleme in Bezug auf das schwebende Verfahren gerichtet auf Erteilung eines Vorbescheides für einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb der Firma Kaufland.  Eine gerichtliche Anfechtung des Vorbescheides steht nicht zu befürchten, da durch dessen Erteilung keine drittschützenden Normen verletzt werden. C. Rechtliche Würdigung Die Bauvoranfrage kann positiv beschieden werden, wenn eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden kann (hierzu unter I.) und das Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist (hierzu unter II.). I. Zulassung einer Ausnahme nach § 14 Abs. 2 BauGB Gemäß § 14 Abs. 2 BauGB kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden, wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Die Entscheidung 2801063_1 Seite 2 von 12 über Ausnahmen trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Stadt. § 4 der Satzung über die Veränderungssperre greift den Wortlaut der gesetzlichen Ermächtigungsgrundlage auf. Maßstab für das Entgegenstehen öffentlicher Belange ist der mit der Veränderungssperre verfolgte Sicherungszweck. Mit der Veränderungssperre soll die städtebauliche Konzeption des Bebauungsplans Nr. A 24 „Heckfeld III“ abgesichert werden. Ausweislich der Darlegungen der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung soll der Bebauungsplan das Plangebiet im Hinblick auf Einzelhandelsbetriebe städtebaulich neu ordnen. Es ist die Ausweisung eines gegliederten Gewerbegebietes vorgesehen. Bei der Planung sollen Erkenntnisse aus dem von der Stadt Jülich in Auftrag gegebenen Einzelhandelskonzept Berücksichtigung finden. Das Einzelhandelskonzept empfiehlt, Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an Endverbraucher in Gewerbegebieten unter Beachtung des Bestandsschutzes durch geeignete Bebauungspläne auszuschließen, sofern sich das Kernsortiment aus zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten zusammensetzen soll. Die Zulassung einer Ausnahme für den Antrag der B&TB Jülich GmbH & Co. KG widerspricht diesem städtebaulichen Konzept nicht. Zum einen beabsichtigt die B &TB Jülich GmbH & Co. KG, auf dem oben genannten Grundstück das Bestandsgebäude umzubauen und die Bestandsnutzung, ein Lebensmittelmarkt mit zugehörigem Getränkemarkt sowie ein seit einigen Jahren leerstehender Baumarkt, einer (teils) neuen Nutzung in Form eines Lebensmittelmarktes, eines Fachmarktes für Getränke, eines Fachmarktes für Tierbedarf, eines Fitnessstudios und eines Möbel- und Matratzenmarktes zuzuführen. Soweit das Vorhaben damit zentrumsrelevanten Einzelhandel umfasst, ist es vom Bestandsschutz umfasst. Zum anderen sind mit dem Vorhaben keine nachteiligen Auswirkungen für den zentrenrelevanten Einzelhandel verbunden. Im Einzelnen: 1. Erweiterung des Lebensmittelmarktes Die Erweiterung des Lebensmittelmarktes ist vom Bestandsschutz umfasst. Der durch Art. 14 Abs. 1 GG bewirkte Bestandsschutz besteht, wenn der Bestand zu irgendeinem Zeitpunkt genehmigt wurde oder jedenfalls genehmigungsfähig gewesen ist (BVerfG, Beschl. v. 24.07.2000 – 1 BvR 151/99). 2801063_1 Seite 3 von 12 Die Errichtung des Bau- und Lebensmittelmarktes wurde durch die Stadt Jülich mit Bescheid vom 15. April 1991(Az: BA 8992 II He/Mü) genehmigt. Zusätzlich genehmigte die Stadt Jülich mit Bescheid vom 22. September 1993 (Az. BA 8992 VII Sa/Mü) den Anbau eines Getränkemarktes. Das Vorhaben genießt daher in diesem Umfang Bestandsschutz. Das bedeutet zunächst, dass das bestehende Bauwerk eigentumsrechtlich in seinem Bestand geschützt ist. Der Bestandsschutz gewährleistet das Recht, das Bauwerk weiterhin so zu unterhalten und zu nutzen, wie es seinerzeit errichtet wurde (BVerwG, Urt. v. 18.10.1974 – IV C 75/71). Genießt die vorhandene bauliche Anlage Bestandsschutz, umfasst dieser auch die Befugnis zu Unterhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen mit der Zielrichtung, den vorhandenen baulichen Bestand in seiner bisherigen Funktion, Nutzung und baulichen Beschaffenheit zu erhalten (BVerwG Urt. v. 18.10.1974 – IV C 75/71; BVerwG, Beschl. v. 11.07.2001 – 4 B 36/01 – BRS 64 Nr. 73; OVG MecklenburgVorpommern, Beschl. v. 15.01.2009 – 3 L 124/08 & v. 22.03.2005 – 3 M 236/04). Instandhaltungsarbeiten liegen vor, wenn durch die Baumaßnahme die Identität der ursprünglichen baulichen Anlage nicht geändert wird, mithin wesentlich neues Bauwerk geschaffen wird (vgl. OVG Sachsen, Beschl. v. 27.10.2010 – 1 B 223/10). Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist Kennzeichen der bestandsschutzrechtlichen Identität eines Bauwerks, dass das ursprüngliche Gebäude nach wie vor als „Hauptsache“ erscheint. Hieran fehlt es erst dann, wenn der mit der Instandsetzung verbundene Eingriff in den vorhandenen Bestand so intensiv ist, dass er die Standfestigkeit des gesamten Gebäudes berührt und eine statische Nachberechnung des gesamten Gebäudes erforderlich macht, oder wenn die für Instandsetzung notwendigen Arbeiten den Aufwand für einen Neubau erreichen oder gar übersteigen, oder wenn die Bausubstanz ausgetauscht oder das Bauvolumen wesentlich erweitert wird (BVerwG, Urt. v. 17.01.1986 – 4 C 80.82; Beschl. v. 21.03.2001 – 4 B 18/01). Unter Zugrundelegung dieses Maßstabs ist die geplante Erweiterung der bestehenden Lagerfläche des Lebensmittelmarktes um 114,35 m2 und die Erweiterung der Vordachfläche in der nordöstlichen Ecke des Gebäudes noch als Instandhaltungsmaßnahme zu qualifizieren, da die Identität des Lebensmittelmarktes mit einer Verkaufsfläche von 1131 m2 gewahrt bleibt. Dafür spricht schon die im Verhältnis zur bestehenden Verkaufsfläche sehr geringfügige Erweiterung. Das ursprüngliche Gebäude erscheint eindeutig weiterhin als Hauptsache. Es ist weder eine statische Nachberechnung des ge- 2801063_1 Seite 4 von 12 samten Gebäudes erforderlich, noch erreichen die für die Errichtung des Anbaues notwenigen Arbeiten die eines Neubaus. In Anbetracht dieser Umstände kann auch nicht davon gesprochen werden, dass die Bausubstanz ausgetauscht wird. Die Erweiterung des Lebensmittelmarktes unterfällt damit dem Bestandsschutz. Da das Einzelhandelsgutachten bereits selbst die Beachtung des Bestandsschutzes vorsieht und der Bebauungsplan dessen Umsetzung dient, widerspricht die Genehmigung der vorliegend bestandsgeschützten Erweiterung des Lebensmittelmarktes dem Sicherungszweck der Veränderungssperre nicht. Hinzu kommt, dass der Lebensmittelmarkt keine schädlichen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich der Jülicher Innenstadt entfaltet. Wie sich der gutachterlichen Stellungnahme von BBE zum Planvorhaben Margaretenstraße/Jülich entnehmen lässt, kann eine funktionsbeeinträchtigende Wirkung des Lebensmittelmarktes auf die Funktion des Hauptzentrums ausgeschlossen werden. Aufgrund der nur geringen Höhe der zu erwartenden Mehrumsätze und der zu erwartenden Streuung der Umsatzverteilungseffekte wird die angestrebte Supermarkterweiterung weder bei Real noch bei anderen ortsansässigen Lebensmittelmärkten, darunter auch dem Kaiser’s Supermarkt, zu Umsatzeinbußen führen, die den wirtschaftlichen Fortbestand einer der Marktteilnehmer existenziell gefährden könnten (BBE, Gutachterlichen Stellungnahme zur Einordnung der geplanten Einzelhandelsentwicklung am Standort Margaretenstraße/Stadt Jülich in das kommunale Einzelhandelskonzept, S. 14 f.). 2. Fachmarkt für Getränke Ebenso ist der geplante Fachmarkt für Getränke vom Bestandsschutz umfasst. Durch die Baugenehmigungen vom 15. April 1991 sowie vom 22. September 1993 wurde das Gesamtvorhaben zur Nutzung als Bau- und Lebensmittelmarkt mit zugehörigem Getränkemarkt genehmigt und genießt insoweit Bestandsschutz. Die Baugenehmigungen konkretisieren dabei nicht, inwieweit der Gesamtkomplex der einen oder der anderen Nutzung vorbehalten sein soll. Eine klare Flächenzuweisung im Sinne einer quadratmeterscharfen Abgrenzung von Bau- und Lebensmittel- bzw. Getränkemarkt lässt sich der ursprünglichen Baugenehmigung nicht entnehmen. Ganz im Gegenteil ist in der Betriebsbeschreibung vom 25. Januar 1991 die Art der gewerblichen Anlage einheitlich als „Geschäftshaus für die Ausstellung und den Verkauf von Waren für Bauen, Hobby und Garten (Baumarkt), sowie Lebensmittel u. Gebrauchsgüter aller Art“ beschrieben. Damit 2801063_1 Seite 5 von 12 beschränkt sich der Bestandsschutz für eine Nutzung des Gebäudes als Lebensmittelbzw. Getränkemarkt nicht auf den vorhandenen Bestand des REWE-Marktes, sondern geht darüber hinaus. Auf Grund der unklaren Flächenzuweisung und der gleichberechtigten Nennung von Bau- und Lebensmittelmarkt in der Betriebsbeschreibung und der Genehmigung kann davon ausgegangen werden, dass jedenfalls die Hälfte des Gebäudekomplexes als Lebensmittelmarkt bestandsgeschützt ist. Dem entspricht das Vorhaben der B &TB Jülich GmbH & Co. KG. Lebensmittel- und Getränkemarkt sollen eine Verkaufsfläche von 1959 m² einnehmen, der Fachmarkt für Tierbedarf, das Fitnessstudio und der Möbel- und Matratzenmarkt eine Verkaufsfläche von 1954 m². Die Einrichtung des Getränkefachmarktes unterfällt damit ebenfalls dem Bestandsschutz. Da das Einzelhandelsgutachten bereits selbst die Beachtung des Bestandsschutzes vorsieht und der Bebauungsplan dessen Umsetzung dient, widerspricht die Genehmigung der vorliegend bestandsgeschützten Erweiterung des Lebensmittelmarktes dem Sicherungszweck der Veränderungssperre nicht. Hinzu kommt, dass der Getränkefachmarkt keine funktionsbeeinträchtigende Schädigung des Hauptzentrums von Jülich bewirken wird, da keiner der drei ortsansässigen Getränkemärkte seinen Standort innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches hat, sodass die sortimentsbezogenen Umverlagerungen ebenfalls zum weit überwiegenden Teil gegenüber den außerhalb des Zentrums ansässigen Hauptwettbewerbern stattfinden werden (BBE, Gutachterlichen Stellungnahme zur Einordnung der geplanten Einzelhandelsentwicklung am Standort Margaretenstraße/Stadt Jülich in das kommunale Einzelhandelskonzept, S. 14). 3. Fachmarkt für Tierbedarf Die Nutzung des Bestandsgebäudes für einen Fachmarkt für Tierbedarf steht mit dem mit der Veränderungssperre verfolgten Sicherungszweck nicht in Widerspruch. Für das Sortiment „Tierfutter, Heimtierzubehör und lebende Tiere“ wird im Einzelhandelskonzept (S. 77) vorgeschlagen, dieses als nicht-zentrenrelevant einzustufen. Auch wenn mit dem Anbieter Zoo Center Mack an der Großen Rurstraße ein kleinteiliges Fachgeschäft im Innenstadtbereich ansässig ist, übernimmt dieses Sortiment nach Einschätzung der BBE keine zentrenprägende Funktion. Zudem wird das Angebot in diesem Segment wesentlich von dem außerhalb des Zentrums ansässigen Anbieter Fressnapf an der Römerstraße dominiert. Die Ansiedlung weiterer größerer Betriebe dieses Sortiments 2801063_1 Seite 6 von 12 zwingend auf innerhalb des Zentrums gelegene Standorte zu lenken, erscheint auch vor dem geringen Kopplungspotenzial mit sonstigen innenstadtprägenden Sortimenten nicht erforderlich. Da im Bebauungsplan A24 „Heckfeld III“ die Erkenntnisse aus dem Einzelhandelskonzept Berücksichtigung finden sollen und dieses Tierbedarf als nicht-zentrenrelevant einstuft, muss nicht befürchtet werden, dass durch die Zulassung einer Ausnahme für diese Nutzungsänderung die Durchführung der Planung erschwert oder unmöglich gemacht wird. 4. Fitnessstudio Die Einrichtung eines Fitnessstudios stellt eine gewerbliche Nutzung dar. Da es sich bei einem Fitnessstudio nicht um Einzelhandel handelt, ist der mit der Veränderungssperre verfolgte Sicherungszweck nicht berührt. 5. Möbel- und Matratzenmarkt Auch die Einrichtung eines Möbel- und Matratzenmarktes kann als Ausnahme zur Veränderungssperre zugelassen werden. Nach dem Einzelhandelskonzept (S. 75) sind Möbel und Bettwaren wie Matratzen nicht zentrenrelevant. Es muss daher nicht befürchtet werden, dass durch die Zulassung einer Ausnahme für diese Nutzung die Durchführung der Planung erschwert oder unmöglich gemacht wird. 6. Zwischenergebnis Es muss nicht befürchtet werden, dass durch die Zulassung der Ausnahme die Durchführung der Planung erschwert oder unmöglich gemacht wird. Eine Ausnahme von der Veränderungssperre gem. § 14 Abs. 2 BauGB kann daher zugelassen werden. II. Bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens Da eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden kann, stellt sich noch die Frage nach der maßgeblichen planungsrechtlichen Zulässigkeit des Vorhabens. Das Vorhaben ist nach den bis zum Inkrafttreten des neuen Bebauungsplans maßgeblichen planungsrechtlichen Zulässigkeitsvoraussetzungen zu beurteilen (Mitschang, in: Bat2801063_1 Seite 7 von 12 tis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Auflage 2016, § 14 Rn. 19). Auf Grund der Unwirksamkeit der Bebauungspläne Nr. 28n und Nr. 28 (hierzu unter 1.) ist die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 BauGB zu beurteilen (hierzu unter 2.). 1. Unwirksamkeit der Bebauungspläne Nr. 28n und Nr. 28 Diese ergeben sich zwar grundsätzlich aus dem Bebauungsplan Nr. 28n "Heckfeld". Nach den Aussagen der 5. Kammer des VG Aachen im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 08. September 2016 ist der Bebauungsplan Nr. 28n "Heckfeld" jedoch unwirksam und damit für die Erteilung der Nutzungsänderungsgenehmigung nicht anzuwenden, da die textlichen Festsetzungen nicht mit einem Ausfertigungsvermerk versehen wurden und die Bebauungsplanurkunde keinen Hinweis auf die textlichen Festsetzungen enthält. Da nach den Aussagen der 5. Kammer des VG Aachen im Termin zur mündlichen Verhandlung vom 08. September 2016 auch der Vorgängerbebauungsplan Nr. 28 formell fehlerhaft ausgefertigt wurde und daher auch unwirksam ist, beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 BauGB. 2. Zulässigkeit nach § 34 BauGB Gemäß § 34 Abs. 1 S. 1 BauGB ist ein Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Nach § 34 Abs. 2 BauGB beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens nach seiner Art für den Fall, dass die Eigenart der näheren Umgebung einem der in der BauNVO aufgeführten Baugebiete entspricht, allein danach, ob es nach der Verordnung in dem Baugebiet allgemein zulässig wäre. Auf Grund der Nutzungsstruktur sprechen gute Gründe dafür, vom Vorliegen eines faktischen Gewerbegebiets auszugehen. Das Vorhaben ist damit im Hinblick auf die Art der baulichen Nutzung jedenfalls dann zulässig, wenn es § 8 Abs. 2 BauNVO unterfällt. Als Gewerbebetriebe sind die verschiedenen Nutzungen nach § 8 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO im faktischen Gewerbegebiet allgemein zulässig. Weiterhin dürften von dem Lebensmittelmarkt nach § 34 Abs. 2 i.V.m. § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO keine wesentlichen Auswirkungen auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung ausgehen bzw. von dem Vorhaben insgesamt nach § 34 Abs. 3 BauGB keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in 2801063_1 Seite 8 von 12 anderen Gemeinden zu erwarten sein. Dies betrifft insbesondere Vorhaben des großflächigen Einzelhandels sowie Einkaufszentren, aber auch solche des nicht-großflächigen Einzelhandels, d.h. Einzelhandel mit einer Verkaufsfläche von weniger als 800 m2, deren städtebauliche Auswirkungen über die nähere Umgebung hinausgehen (BVerwG Urt. v. 17.1.2009 – 4 C 2/08). Auch Erweiterungen von bestehenden Einzelhandelsbetrieben werden erfasst. Soweit das Vorhaben daher schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder anderen Gemeinden erwarten lässt, ist es bauplanungsrechtlich unzulässig. a) Erweiterung Lebensmittelmarkt Die Erweiterung des Lebensmittelmarktes ist nach § 34 Abs. 2 und 3 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig. Von dem projektierten Lebensmittelmarkt gehen keine wesentlichen Auswirkungen nach § 34 Abs. 2 i.V.m. § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung und damit auch keine nachteiligen Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich der Stadt Jülich gemäß § 34 Abs. 3 BauGB aus. Wie bereits oben dargestellt, kann nach Aussage der gutachterlichen Stellungnahme von BBE zum Planvorhaben Margaretenstraße/Jülich eine funktionsbeeinträchtigende Wirkung des Lebensmittelmarktes auf die Funktion des Hauptzentrums ausgeschlossen werden. Zumindest aber genießt das Vorhaben Bestandsschutz. Wie den oben zu § 14 Abs. 2 BauGB gemachten Ausführungen zu entnehmen ist, ist der Bestandsschutz wirksam entstanden und nicht wieder untergegangen. Der legal geschaffene Bestand kann sich damit mit Rücksicht auf Art. 14 GG behaupten und setzt sich auch gegen etwaiges entgegenstehendes Gesetzesrecht durch (BVerwG, Urt. v. 12. Dezember 1975 IV C 71.73, Rn. 24). b) Fachmarkt für Getränke Auch der Getränkefachmarkt wird nach Aussage von BBE keine funktionsbeeinträchtigende Schädigung des Hauptzentrums von Jülich bewirken, sodass ein Verstoß gegen § 34 Abs. 3 BauGB verneint werden kann. Da auch der geplante Fachmarkt für Getränke zudem am Bestandsschutz partizipiert, gelten die diesbezüglich zum Lebensmittelmarkt gemachten Ausführungen entsprechend. 2801063_1 Seite 9 von 12 c) Fachmarkt für Tierbedarf Unter Berücksichtigung der soeben dargestellten Grundsätze ist auch der geplante Fachmarkt für Tierbedarf mit § 34 Abs. 3 BauGB zu vereinbaren. Da der Fachmarkt mit einer Verkaufsfläche von 646,01 m2 schon nicht als großflächiger Einzelhandel zu qualifizieren ist, ist maßgeblich darauf abzustellen, ob seine städtebaulichen Wirkungen über die nähere Umgebung hinausgehen. Das ist gerade nicht der Fall. Wie schon oben zu § 14 Abs. 2 BauGB ausgeführt, wird im Einzelhandelskonzept (S. 77) vorgeschlagen, dass Sortiment „Tierfutter, Heimtierzubehör und lebende Tiere“ als nicht-zentrenrelevant einzustufen. Zwar ist mit dem Anbieter Zoo Center Mack an der Großen Rurstraße ein kleinteiliges Fachgeschäft im Innenstadtbereich ansässig, jedoch übernimmt dieses Sortiment gerade keine zentrenprägende Funktion. Zumal das Angebot in diesem Segment wesentlich von dem außerhalb des Zentrums ansässigen Anbieter Fressnapf an der Römerstraße dominiert wird. d) Fitnessstudio Ebenso entspricht das geplante Fitnessstudio diesen Voraussetzungen. Bei einem Fitnessstudio handelt es sich schon nicht um Einzelhandel, so dass schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder anderen Gemeinden nicht zu erwarten sind. e) Fachmarkt für Möbel und Matratzen Auch im Hinblick auf die geplante Einrichtung eines Möbel- und Matratzenmarktes sind schädliche Auswirkungen nicht zu erwarten. Mit einer Verkaufsfläche von lediglich 337,65 m2 ist der Möbel- und Matratzenmarkt als nicht-großflächiger Einzelhandel zu qualifizieren. Wie dem Einzelhandelskonzept (S. 75) zu entnehmen ist, sind Möbel und Bettwaren wie Matratzen gerade nicht zentrenrelevant. Eine Schädigung des Jülicher Stadtzentrums kann nach Aussage von BBE ausgeschlossen werden. Das Vorhaben ist damit bauplanungsrechtlich nach der Art der baulichen Nutzung gemäß § 34 BauGB zulässig. 2801063_1 Seite 10 von 12 III. Auswirkungen auf das schwebende Verfahren gerichtet auf Erteilung eines Vorbescheides für einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb der Firma Kaufland Im Falle der Erteilung eines positiven Vorbescheides ergeben sich nach unserer Einschätzung auch keine Probleme in Bezug auf das schwebende Verfahren gerichtet auf Erteilung eines Vorbescheides für einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb der Firma Kaufland. Der Vorbescheidsantrag von Kaufland betrifft eine Neubaumaßnahme, die ausweislich der Veränderungssperre und des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan Nr. A 24 „Heckfeld III“ als großflächiger Einzelhandel in dem vorhandenen Gewerbegebiet gerade nicht erwünscht ist und nicht dem Bestandsschutz unterfällt. Dagegen betrifft der hier in Rede stehende Vorbescheidsantrag eine gewerbliche Nutzung, die in dem Gewerbegebietsstandort Heckfeld gewünscht ist, jedenfalls aber Bestandsschutz genießt. Die Firma Kaufland könnte sich unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt darauf berufen, dass die Erteilung eines Vorbescheides an die B &TB Jülich GmbH & Co. KG zur Nutzungsänderung, Umbau und Erweiterung eines Fachmarktzentrums in bestehenden Gebäuden in Widerspruch zu rechtlich geschützten Interessen steht, die mit Hilfe des Vorbescheidsverfahrens für die Ansiedlung des Kaufland-Verbrauchermarktes mit Hilfe eines Neubaus eine Rolle spielen können. IV. Gerichtliche Angreifbarkeit des Vorbescheides durch Dritte Es stellt sich die Frage, ob Dritte im Falle der Erteilung des Vorbescheides dagegen gerichtlich vorgehen könnten. Dies setzt voraus, dass durch die Erteilung des Vorbescheides eine nachbarschützende Norm verletzt wird. Im unbeplanten Innenbereich regelt § 34 Abs. 1 BauGB Umfang und Grenzen des Nachbarschutzes. Welche Beeinträchtigungen seines Grundeigentums der Nachbar hinnehmen muss und wann er sich gegen ein Bauvorhaben wenden kann, richtet sich nach den Grundsätzen des Rücksichtnahmegebots, das auch in dieser Vorschrift enthalten ist (BVerwG, Beschluss vom 19. Oktober 1995 – 4 B 215/95 –, Rn. 4, juris). Eine Verletzung des Rücksichtnahmegebotes ist jedoch nicht ersichtlich. Dem Anspruch der übrigen Eigentümer des faktischen Gewerbegebietes auf Erhaltung der typischen Prägung des Baugebiets (sog. Gebietserhaltungsanspruch) wird durch die Erteilung des Vorbescheides gerade Rechnung getragen. Es handelt sich bei dem Fachmarktzentrum um eine gewerbliche Nutzung. Die Vorschrift des § 34 Abs. 3 BauGB, nach der von Vorhaben nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in 2801063_1 Seite 11 von 12 den Gemeinden und in Nachbargemeinden ausgehen dürfen, ist nicht nachbarschützend (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, 121. EL Mai 2016, § 34 Rn. 143a). Köln, den 31. Oktober 2016 gez. Dr. Thomas Christner 2801063_1 gez. Benedikt Walker Seite 12 von 12