Allgemeine Vorlage (Bebauungsplan Nr. I 9, Ortsteil Winden, Grundstück Gemarkung Winden, Flur 19, Parzelle Nr. 176/37; hier: Festlegung der Planinhalte und weitere Vorgehensweise)

Gemeinde Kreuzau Bauamt - Herr Schmühl -621-00-I 9BE: Herr Schmühl Kreuzau, 23. April 2008 Vorlagen-Nr.: 54/2002 - Öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Bau- und Planungsausschuss Hauptausschuss Rat 20.06.2002 02.07.2002 16.07.2002 TOP: Bebauungsplan Nr. I 9, Ortsteil Winden, Grundstück Gemarkung Winden, Flur 19, Parzelle Nr. 176/37; hier: Festlegung der Planinhalte und weitere Vorgehensweise I. Sach- und Rechtslage: Der Rat der Gemeinde Kreuzau hat in seiner Sitzung am 27. 09. 2001 den Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB zum o. a. Bebauungsplan gefasst. Gleichzeitig wurde der Beschluss über eine Veränderungssperre gefasst. Die jeweiligen Beschlüsse wurden im Amtsblatt für die Gemeinde Kreuzau vom 12. 10. 2001 veröffentlicht. Die Veränderungssperre hat somit zunächst eine Gültigkeit bis zum 12. 10. 2003 und kann gegebenenfalls um 1 Jahr verlängert werden. Inzwischen habe ich eine entsprechende Kartenunterlage erstellen lassen, aus der die Umgebungsbebauung ersichtlich ist. Das Grundstück selbst ist derzeit unbebaut. Eine verkleinerte unmaßstäbliche Ablichtung ist als Anlage beigefügt. Das Grundstück ist im wirksamen Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche ausgewiesen und wird bisher insgesamt von der rechtskräftigen Innenbereichssatzung erfasst. Sinn und Zweck des Bebauungsplanes soll es sein, durch konkrete Festsetzungen Einfluss auf eine zukünftige Bebauung zu nehmen. Aufgrund der Grundstückstiefe (im Mittel 95 m) und der Grundstücksbreite (38 m) bietet es sich durchaus an, zukünftig nicht nur eine ohnehin mögliche Bebauung entlang der „Kelterstraße“ und der „Maubacher Straße“ zuzulassen, sondern auch eine innere Bebauung. Um diese realisieren zu können, ist es selbstverständlich erforderlich, zusätzliche Erschließungsanlagen herzustellen. Hier sind sicherlich mehrere Varianten vorstellbar. Die zukünftige Erschließung sollte über städtebaulichen Vertrag, entweder mit dem derzeitigen Grundstückseigentümer oder mit einem zukünftigen Vorhabenträger realisiert werden, damit alle entstehenden Kosten zu 100 % abgewälzt werden können. Aus diesem Grunde wurden zwischenzeitlich auch sehr intensive Gespräche mit dem derzeitigen Grundstückseigentümer geführt. Der Grundstückseigentümer hat hierbei erklärt, dass er das Grundstück in absehbarer Zeit weder selbst bebauen noch veräußern möchte. Das Grundstück wird zu einem nicht absehbaren Zeitpunkt im Rahmen der Erbfolge übertragen. Der Eigentümer hat sicherlich Interesse daran bekundet, dass das Grundstück zukünftig auch im „Inneren“ bebaut werden kann und hat einem ihm vorgelegten Bebauungsplanentwurf (ist als Anlage beigefügt) grundsätzlich zugestimmt, gleichzeitig hat er aber darauf hingewiesen, dass es zukünftig möglich sein müsste, den Bebauungsplan zu ändern, falls ein Bauträger andere Vorstellungen entwickelt. -2Anders als beim Bebauungsplan I 10 halte ich es hier für erforderlich, einen konkreten Bebauungsplan zur Rechtskraft zu bringen, da die Veränderungssperre ja spätestens selbst bei Verlängerung am 12. 10. 2004 außer Kraft treten würde. Nach heutigem Sachstand werden die Eigentumsverhältnisse zu diesem Zeitpunkt unverändert sein, so dass ein Erschließungsträger auch dann noch nicht vorhanden ist. In dieser Sitzungsrunde sollten die wesentlichen Planinhalte zunächst festgelegt werden. Zu diesen wesentlichen Planinhalten zählen mindestens: • • • • Festlegung des Gebietscharakters, Festlegung der Geschossigkeit bzw. maximalen Firsthöhe, Dachform, grundsätzliche Festlegung, ob eine innere Bebauung generell gewollt ist. Hierzu folgende Vorschläge: 1. Da das Grundstück im FNP als Wohnbaufläche ausgewiesen ist, sollte im Bebauungsplan als Gebietscharakter WA (Allgemeines Wohngebiet) festgesetzt werden. 2. Die vorhandene Nachbarbebauung ist überwiegend 2-geschossig, so dass auch innerhalb des Plangebietes eine zweigeschossige Bebauung ermöglicht werden sollte. Wie inzwischen üblich, sollte jedoch auch eine maximale Firsthöhe festgesetzt werden. Zur Feststellung der vorhandenen Firsthöhen wurden örtliche Aufnahmen durchgeführt. Das Ergebnis stellt sich wie folgt dar: Maubacher Straße 151: Maubacher Straße 154: Maubacher Straße 143: Blumenweg 8: Kelterstraße 152: Kelterstraße 154: vorhandene FH: vorhandene FH: vorhandene FH: vorhandene FH: vorhandene FH: vorhandene FH: 13,11 m. 11,38 m, 9,28 m, 10,98 m, 9,43 m, 8,42 m. Aufgrund dieser örtlichen Vorgaben schlage ich Ihnen vor, folgende maximalen Firsthöhen festzulegen: • • • für eine zukünftige Bebauung entlang der „Maubacher Straße“ eine max. FH von 12 m. für eine zukünftige Bebauung entlang der „Kelterstraße“ eine max. FH von 9,50 m, für eine zukünftige innere Bebauung eine max. FH von 9,50 m. 3. Als Dachneigung sollte ein geneigtes Dach mit einer Mindestdachneigung von 17 ° festgelegt werden. 4. Einer inneren Bebauung mit zusätzlichen Erschließungsanlagen wird generell zugestimmt. Es sollten jedoch nur Einzel- bzw. maximal Doppelwohnhäuser möglich sein bei Grundstücksbreiten von max. 13 m bei einem Doppelwohnhaus und max. 16 m bei einem Einzelhaus. Wie bereits oben ausgeführt, ist ein erster Bebauungsplanentwurf als Anlage beigefügt. Dieser wird in der Sitzung erläutert. Fazit: 1. Das Bebauungsplanverfahren wird ohne Verzögerung fortgeführt und nach Möglichkeit innerhalb der Geltungsdauer der Veränderungssperre zum Abschluss gebracht. -32. Sollte ein späterer Bauträger andere Vorstellungen entwickeln, so besteht grundsätzlich die Bereitschaft, alsdann eine Planänderung vorzunehmen. Abschließend weise ich noch darauf hin, dass die Belange von Natur und Landschaft keiner besonderen Betrachtung bedürfen, da das Grundstück insgesamt dem Innenbereich zuzuordnen ist. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Die Gesamtkosten für das Bebauungsplanverfahren werden sich auf maximal 5.000 € belaufen. Die Planungskosten werden vom Grundstückseigentümer bzw. vom künftigen Bauträger erstattet. III. Beschlussvorschlag: „1. Für das Plangebiet I 9 werden nachstehende Mindestinhalte wie folgt festgelegt: Gebietscharakter: WA, Geschossigeit: II, maximale Firsthöhen: 12 m für die Bebauung entlang der „Maubacher Straße“, 9,50 m für die Bebauung entlang der „Kelterstraße“, 9,50 m für die zukünftige innere Bebauung, Dachform: geneigtes Dach, Dachneigung: mindestens 17 °, Einzel-, maximal Doppelhäuser zulässig mit Grundstücksbreiten von max. 13 bzw. max. 16 m. 2. Dem vorliegenden Planentwurf wird zugestimmt. 3. Die Verwaltung wird ermächtigt, die weiteren Verfahrensschritte (Bürgerbeteiligung, Beteiligung Träger öffentlicher Belange) durchzuführen. Das Ergebnis ist dem Rat vor der Offenlage bekannt zu geben.“ Der Bürgermeister - Ramm - Anlagen IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________