Allgemeine Vorlage (1. Änderung der Innenbereichssatzung für den Ortsteil Obermaubach, "Rödderweg"; hier: Satzungsbeschluss)

Gemeinde Kreuzau Bauamt - Herr Schmühl BE: Herr Schmühl/621-00 Kreuzau, 23. April 2008 Vorlagen-Nr.: 58/2002 - Öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Bau- und Planungsausschuss Hauptausschuss Rat 20.06.2002 02.07.2002 16.07.2002 TOP: 1. Änderung der Innenbereichssatzung für den Ortsteil Obermaubach, „Rödderweg“; hier: Satzungsbeschluss I. Sach- und Rechtslage: Der Rat der Gemeinde Kreuzau hat in seiner Sitzung am 26.09.2000 die Aufstellung der 1. Änderungssatzung zur Satzung über die Festlegung des im Zusammenhang bebauten Ortsteiles Obermaubach gemäß § 34 Abs. 4 Ziffer 1 BauGB in Verbindung mit § 34 Abs. 4 Ziffer 2 und 3 BauGB beschlossen. In der Sitzung am 19.12.2000 hat der Rat folgende Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 BauGB beschlossen: - Einzel-, maximal Doppelhäuser. 2-geschossig. Geneigtes Dach. Maximale Firsthöhe 7,50 m OK Straße vor Gebäudemitte. GRZ 0,4. GFZ 0,8. In der Sitzung des Rates vom 04.04.2001 wurden die Belange von Natur und Landschaft abschließend behandelt. Nach Abschluss des vorgeschalteten Flächennutzungsplan-Änderungsverfahrens wurde nunmehr in Anwendung des § 13 Nr. 2 BauGB den betroffenen Bürgern Gelegenheit zur Stellungnahme in der Zeit vom 01.03.-25.03.2002 gegeben. Gleichzeitig wurde den Trägern öffentlicher Belange Gelegenheit zur Stellungnahme gemäß § 13 Ziffer 3 BauGB gegeben. Nach Abschluss dieses Verfahrens bleibt festzustellen, dass Anregungen Träger öffentlicher Belange nicht entscheidungsrelevant vorliegen. Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass auch die strittig diskutierte Anregung des Rheinischen Amtes für Bodendenkmalpflege als ausgeräumt zu betrachten ist. Die entsprechenden Prospektionen wurden durchgeführt. Es haben sich keine Anhaltspunkte für weitere Bodendenkmäler ergeben. In den Satzungstext ist jedoch die übliche Formulierung entsprechend den Vorschriften des Denkmalschutzgesetzes wie folgt aufzunehmen: „Es ist nicht auszuschließen, dass im Plangebiet Bodendenkmäler erhalten sind. Gemäß § 15 und 16 DSchG ist bei Erdarbeiten auf Bodenfunde zu achten. Beim Auftreten archäologischer Bodenfunde oder Befunde ist die Gemeinde Kreuzau als Untere Denkmalbehörde oder das Rheinische Amt für Bodendenkmalpflege, Außenstelle Nideggen, Zehnthofstr. 45, 52385 Nideggen, unverzüglich zu informieren. Bodendenkmal und Fundstelle sind zunächst unverändert zu erhalten. Die Weisung des Rheinischen Amtes für Bodendenkmalpflege für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten.“ -2Im Rahmen der Bürgerbeteiligung sind jedoch insgesamt 8 Stellungnahmen von betroffenen Grundstückseigentümern innerhalb bzw. unmittelbar angrenzend an das Satzungsgebiet eingegangen. Über diese Stellungnahmen ist nunmehr im Rahmen der Abwägung zu entscheiden. Es handelt sich im Einzelnen um folgende Eingaben: 1. Dr. Alfred Kraut, Rödderweg 32-34, wegen vorgesehener Firsthöhe. 2. Dr. Hans-Joachim Macherey, Rödderweg 33, wegen vorgesehener Firsthöhe. 3. Robert Zimmermann, Rödderweg 38, wegen vorgesehener Firsthöhe. 4. Eheleute E. u. F. Lühsem, Rödderweg 36, wegen vorgesehener Firsthöhe. 5. Hans-Gerd Oebels, Rödderweg 30, wegen vorgesehener Firsthöhe. 6. Willi Drehsen u. Dr. Ulrike Drehsen, Rödderweg 27, wegen vorgesehener Firsthöhe. 7. Prof. Wolfdieter Reuter, Rödderweg 40, wegen vorgesehener Firsthöhe und der vorgesehenen GRZ. 8. Erbengemeinschaft Jörres-Nolte für das Grundstück Parz. Nr. 386 wegen der vorgesehenen Begrenzung des Plangebietes und getroffener Festsetzungen bezüglich zu erhaltender Bäume. Die Schriftsätze sind entsprechend der vorgenannten Nummerierung als Anlage 1-8 beigefügt. Die genaue Lage der Grundstücke habe ich Ihnen in der Anlage 9 entsprechend der laufenden Nummerierung gekennzeichnet. Die Stellungnahmen zu lfd. Nr. 1-6 sind fast gleichlautend und richten sich gegen die vorgesehene maximale Firsthöhenfestsetzung von 7,50 m. Wie bereits erwähnt, wurde diese Festsetzung in der Sitzung des Rates am 19.12.2000 getroffen. Grundlage hierfür war ein eigens erstellter Höhenplan, woraus ersichtlich war, dass die Grundstücke im Durchschnitt zwischen 2,00 bis 2,50 m tiefer als die Oberkante der Straße vor der jeweiligen Grundstücksmitte liegen. Hierdurch soll gewährleistet werden, dass die Häuser zumindest straßenseitig gesehen 1-geschossig aussehen. Durch die Hanglage werden sie bei Ausschöpfung der max. Firsthöhe bauordnungsrechtlich automatisch dann 2-geschossig. Um eine sachgerechte Abwägung treffen zu können, habe ich inzwischen weitere Höhenaufnahmen durchführen lassen, und zwar insbesondere hinsichtlich der Firsthöhen der vorhandenen Bebauung, sowohl außerhalb als auch innerhalb des Satzungsgebietes. Aufgrund der extremen unterschiedlichen Geländeverhältnisse ergeben sich hier in der Tat sehr unterschiedliche Proportionen bei Beibehaltung der beabsichtigten generellen Festsetzung von max. FH 7,5 m. Es bedarf hier in der Tat einer Einzelfallbetrachtung und einer grundstücksbezogenen Firsthöhenfestsetzung. Aufgrund der extremen Steigungsverhältnisse innerhalb der Straße und zur Vermeidung späterer Definitionsschwierigkeiten zur Formulierung „vor Gebäudemitte“ sollte auch der maßgebliche Festpunkt OK Straße grundstücksbezogen festgelegt werden. In der beiliegenden Tabelle (Anlage 10) habe ich Ihnen grundstücksbezogene Festsetzungen aufgelistet und schlage Ihnen vor, diese auch in die Satzung aufzunehmen. Dies erfordert sicherlich eine neue Bürgerbeteiligung. Die zeitliche Verzögerung sollte aber zur Vermeidung späterer privater Rechtsstreite in Kauf genommen werden. Zur Eingabe des Anliegers Prof. Reuter (Anlage 7) wird zu den einzelnen Begründungen wie folgt Stellung genommen: Zu Ziffer 1 und 2 ergeben sich Änderungen, sofern Sie meinem Beschlussvorschlag folgen. Zu Ziffer 3 enthält die Satzung bisher folgende Festsetzung: -3GRZ 0,4 GFZ 0,8. Es handelt sich hierbei um die in § 17 BauNVO vorgesehenen Obergrenzen sowohl für reine Wohngebiete als auch für allgemeine Wohngebiete. Die Auffassung von Herrn Prof. Reuter, das es sich im beplanten Bereich am ehesten um ein Kleinsiedlungsgebiet handelt, vermag ich nicht zu teilen. Nach § 2 BauNVO ist der Begriff „Kleinsiedlungsgebiet“ eng verbunden mit einer neben Wohngebäuden einhergehenden landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstelle oder zumindest mit entsprechenden Nutzgärten. Der Gebietscharakter im Bereich des gesamten „Rödderweges“ ist eindeutig als allgemeines Wohngebiet zu definieren. Von daher wird dem Vorschlag, die GRZ auf 0,2 zu begrenzen, nicht gefolgt. Auch der Hinweis, dass die GRZ bei den bebauten Grundstücken unter 0,2 liegt, erfordert aus der Sicht der Verwaltung keine entsprechende Festsetzung im neuen Plangebiet. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die bereits bebauten Grundstücke wesentlich größer (insbesondere tiefer) sind, als die für die GRZ-Berechnung maßgebenden Grundstücksflächen im Satzungsgebiet. Unabhängig von der tatsächlichen Grundstückstiefe wird bei der GRZ-Berechnung nur die Fläche berücksichtigt, die innerhalb des Satzungsgebietes liegt. Dies sind in der Regel maximal 25 m Tiefe. Zur Stellungnahme der Erbengemeinschaft Jörres/Nolte (Anlage 8) wird Folgendes ausgeführt: 1. Das Flächennutzungsplanverfahren ist rechtswirksam abgeschlossen. Hier sollten nach 10-jährigen Bemühungen keine erneuten Änderungen durchgeführt werden. Im Übrigen war das Flächennutzungsplanverfahren nicht mehr Gegenstand der Bürgerbeteiligung. 2. Das Grundstück der Erbengemeinschaft wird bis zu einer Tiefe von 25 m, wie alle übrigen Grundstücke auch, von der Innenbereichssatzung erfasst. Dies sind insgesamt 533 qm planungsrechtliches Baugrundstück. Hier ist es ohne weiteres möglich, ein Wohnhaus, welches sich einfügt, zu errichten. 3. Bei den im letzten Absatz erwähnten 14 Obstbäumen, die auf der Parzelle der Erbengemeinschaft angeblich als erhaltenswert dargestellt sein sollen, handelt es sich um einen Irrtum. Die Darstellung bezieht sich eindeutig und ausschließlich auf die Nachbarparzelle 46. Abschließend schlage ich Ihnen vor, entsprechend dem Beschlussvorschlag unter Ziffer III. die Satzung zu überarbeiten und entsprechende Festsetzungen zu treffen, sowie die Verwaltung zu beauftragen, eine erneute Bürgerbeteiligung durchzuführen. Die Anregungen der Erbengemeinschaft Jörres/Nolte werden zurückgewiesen, da sie sich überwiegend nicht auf die Innenbereichssatzung, sondern das bereits abgeschlossene Flächennutzungsplan-Änderungsverfahren beziehen. Die erbetene schriftliche Bestätigung, wonach das Grundstück bis zu einer Tiefe von 25 m von der Innenbereichssatzung erfasst wird, wird erteilt. Bezüglich des erhaltenswerten Obstbaumbestandes handelt es sich eindeutig um einen Irrtum, da diese Festsetzung sich ausschließlich auf die Nachbarparzelle 46 bezieht. Der Anregung des Herrn Prof. Reuter, die GRZ auf 0,2 festzusetzen, wird nicht gefolgt, da die bisher getroffene Festsetzung den Vorschriften des § 17 BauNVO entspricht. Über die Anregungen der Eigentümer Dr. Kraut u.a. (lfd. Nr. 1-6) braucht derzeit nicht gesondert entschieden zu werden, da eine erneute Offenlage erfolgt und sich hieraus gegebenenfalls die Anregungen erübrigen. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Entfällt. III. Beschlussvorschlag: -4- „1. Aufgrund der während der Bürgerbeteiligung eingegangenen Stellungnahmen erfolgt eine Überarbeitung der Satzung über die Festlegung des im Zusammenhang bebauten Ortsteils Obermaubach, 1. Änderung. Es werden nunmehr hinsichtlich der max. Firsthöhen folgende grundstücksbezogenen Höhen festgesetzt: Parz. 386: Parz. 45: Parz. 44/1: Parz. 283: Parz. 40: neue max. FH ü. NN: neue max. FH ü. NN: neue max. FH ü. NN: neue max. FH ü. NN: neue max. FH ü. NN: 207,44 210,66 213,28 215,27 217,10 2. Die Anregung des Herrn Prof. Reuter hinsichtlich der bisher festgesetzten GRZ wird zurückgewiesen. 3. Die Anregungen der Erbengemeinschaft Jörres/Nolte werden zurückgewiesen. 4. Die Verwaltung wird ermächtigt, eine erneute Bürgerbeteiligung in Anwendung des § 13 Nr. 2 BauGB durchzuführen.“ Der Bürgermeister i.A. - Schmühl Anlagen IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________