Allgemeine Vorlage (Bebauungsplan Nr. I 8, Ortsteil Winden, "Nördlich Brunnenweg"; hier: Festlegung der Planinhalte und weitere Vorgehensweise)

Gemeinde Kreuzau Bauamt - Herr Schmühl - 621-00/ I 8BE: Herr Schmühl Kreuzau, 23. April 2008 Vorlagen-Nr.: 55/2002 - Öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Bau- und Planungsausschuss Hauptausschuss Rat Hauptausschuss Rat 20.06.2002 10.07.2002 16.07.2002 26.11.2002 10.12.2002 TOP: Bebauungsplan Nr. I 8, Ortsteil Winden, „Nördlich Brunnenweg“; hier: Festlegung der Planinhalte und weitere Vorgehensweise I. Sach- und Rechtslage: Der Rat der Gemeinde Kreuzau hat in seiner Sitzung am 27. 09. 2001 den Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB zum o. a. Bebauungsplan gefasst. Gleichzeitig wurde der Beschluss über eine Veränderungssperre gefasst. Die jeweiligen Beschlüsse wurden im Amtsblatt für die Gemeinde Kreuzau vom 12. 10. 2001 veröffentlicht. Die Veränderungssperre hat somit zunächst eine Gültigkeit bis zum 12. 10. 2003 und kann gegebenenfalls um 1 Jahr verlängert werden. Inzwischen habe ich eine entsprechende Kartenunterlage erstellen lassen, aus der die vorhandene Bebauung innerhalb des Plangebietes ersichtlich ist. Eine verkleinerte unmaßstäbliche Ablichtung ist als Anlage beigefügt. Der Planbereich ist im wirksamen Flächennutzungsplan zur „Kelterstraße“ hin orientiert als gemischte Baufläche und zur „Maubacher Straße“ hin als Wohnbaufläche ausgewiesen. Zur „Kelterstraße“ hin ist eine lückenlose Bebauung vorhanden, so dass sich hier eigentlich kein Planungsbedarf ergibt. Zur Straße „Brunnenweg“ hin ist eine ca. 60 m breite Baulücke vorhanden. Aufgrund der Eigentumsverhältnisse ist hier allerdings eine Bebauung nur durch privaten Grundstückstausch möglich und auch nach § 34 BauGB in Anpassung an die vorhandene Nachbarbebauung zulässig. Entlang der „Maubacher Straße“ ist ebenfalls innerhalb des Plangebietes eine Baulücke von ca. 62 m Breite vorhanden. Hiervon befinden sich ca. 50 m im Eigentum eines Landwirten (Parzelle Nr. 72 und 73). Auch in diesem Bereich ist eine Bebauung nach § 34 BauGB zulässig. Die vorhandene Bebauung innerhalb des Plangebietes bzw. unmittelbar angrenzend ist überwiegend zweigeschossig mit unterschiedlichen Firsthöhen. Zur Feststellung der vorhandenen Firsthöhen wurden örtliche Aufnahmen durchgeführt. Das Ergebnis stellt sich wie folgt dar: Kelterstraße 68: Brunnenweg, Parzelle Nr. 248: Maubacher Straße 65: zurückliegendes Wohnhaus auf der Parzelle 213: vorhandene FH: vorhandene FH: vorhandene FH: vorhandene FH: 8,92 m, 11,28 m, 11,72 m, 9,88 m. -2Die Grundstücke Parzelle Nr. 72, 73 und 227 bieten sich aufgrund ihrer Grundstückstiefe von der Maubacher Straße aus gesehen durchaus für eine innere Bebauung an, wobei hier zusätzliche Erschließungsanlagen erforderlich wären (ca. 100 m tief, ca. 60 m breit). Eine innere Erschließung macht jedoch nur dann Sinn, wenn die betroffenen Grundstückseigentümer dies wünschen und auch sämtliche hiermit verbundenen Kosten in voller Höhe übernehmen. Aus diesem Grunde haben zunächst Gespräche mit dem hauptbetroffenen Grundstückseigentümer (Parzelle 72 und 73) stattgefunden. Das Grundstück ist Bestandteil des landwirtschaftlichen Betriebes Kelterstraße 68, wird als hofnahe Wiese genutzt und zählt zum landwirtschaftlichen Betriebsvermögen. Der Eigentümer lehnt eine innere Erschließung und Bebauung seines Grundstückes aufgrund der landwirtschaftlichen Nutzung kategorisch ab. Aus diesem Grunde macht es meines Erachtens keinen Sinn, zum jetzigen Zeitpunkt einen Bebauungsplan zur Rechtskraft zu bringen. Da die Veränderungssperre jedoch einschließlich der Verlängerungsoption maximal eine Gültigkeitsdauer bis zum 12. 10. 2004 hat, würde danach wieder Ungewissheit entstehen. Aus diesem Grunde schlage ich vor, dennoch einen Bebauungsplan zur Rechtskraft zu bringen, der konkrete Festsetzungen für die vorhandene Bausubstanz und für die vorhandenen Baulücken entlang der Straße „Brunnenweg“ und der „Maubacher Straße“ enthält. Hierdurch kann der zukünftige Standort und insbesondere die Firsthöhen im Bereich der Baulücken beeinflusst werden. Gleichzeitig wird dadurch gewährleistet, dass der zurückliegende Bereich der Parzellen 72, 73 und 227 für eine Beurteilung nach § 34 nicht mehr zur Verfügung steht. Sollte in zukünftigen Jahren hier eine innere Erschließung gewünscht werden, wäre dies durch Bebauungsplanänderung durchaus noch realisierbar. Ich schlage Ihnen von daher vor, die Verwaltung zu beauftragen, auf dieser Grundlage einen Bebauungsplanentwurf erstellen zu lassen und die wesentlichen Planinhalte wie folgt festzulegen: 1. Entsprechend den Ausweisungen im Flächennutzungsplan erfolgt zum einen eine Ausweisung als MD-Gebiet (Misch-Dorf-Gebiet aufgrund der vorhandenen landwirtschaftlichen Nutzung) und zum anderen als WA-Gebiet (allgemeines Wohngebiet). 2. Aufgrund der vorhandenen Nachbarbebauung sollte eine zweigeschossige Bebauung ermöglicht werden. Darüber hinaus werden unterschiedliche maximale Firsthöhen wie folgt festgesetzt: entlang der „Kelterstraße“ max. FH: 9 m, (hierdurch wird die vorhandene Bausubstanz abgedeckt), entlang der Straße „Brunnenweg“ max. FH: 11,50 m, entlang der „Maubacher Straße“ max. FH: 11,50 m. 3. Als Dachneigung sollte ein geneigtes Dach mit einer Mindestdachneigung von 17 ° festgelegt werden. 4. Darüber hinaus wird festgesetzt, dass nur Einzel- bzw. maximal Doppelwohnhäuser möglich sind mit maximalen Grundstücksbreiten von 15 m bei einem Doppelwohnhaus und 20 m bei einem Einzelhaus. (Die vorhandenen Baulücken lassen die inzwischen übliche Grundstücksbreitenfestsetzung von 13 m und 16 m nicht zu. Abschließend weise ich noch darauf hin, dass die Belange von Natur und Landschaft keiner besonderen Betrachtung bedürfen, da das Grundstück insgesamt dem Innenbereich zuzuordnen ist. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: -3Die Gesamtkosten für das Bebauungsplanverfahren werden sich auf maximal 5.000 € belaufen. Die hiermit verbundenen Kosten stehen haushaltsmäßig bereit und können nicht auf die Grundstückseigentümer umgelegt werden. III. Beschlussvorschlag: „1. Die Verwaltung wird beauftragt, einen konkreten Bebauungsplanentwurf zu erarbeiten, jedoch ohne innere Erschließung. 2. Nachstehende Mindestplaninhalte werden wie folgt festgelegt: • Gebietscharakter: MD bzw. WA, • Geschossigkeit: II • maximale Firsthöhen: entlang der „Kelterstraße“ 9 m, entlang der Straße „Brunnenweg“ und „Maubacher Straße“ 11,50 m, • geneigtes Dach, Dachneigung mindestens 17 °, • Einzel-, maximal Doppelhäuser zulässig mit Grundstücksbreiten von max. 15 bzw. max. 20 m. Der Bürgermeister - Ramm - IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________