Allgemeine Vorlage (Verfahren gemäß § 20 Abs. 1 Landesplanungsgesetz zur Ausweisung zusätzlicher Wohnbauflächen im Ortsteil Üdingen; hier: Zustimmung zur inzwischen vorliegenden Anpassungsbestätigung sowie Festlegung der weiteren Vorgehensweise)

Gemeinde Kreuzau Bauamt - Herr Schmühl - 621-00BE: Herr Schmühl Kreuzau, 23. April 2008 Vorlagen-Nr.: 84/2002 - Öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Bau- und Planungsausschuss Umweltausschuss Hauptausschuss Rat 05.09.2002 18.09.2002 24.09.2002 30.09.2002 TOP: Verfahren gemäß § 20 Abs. 1 Landesplanungsgesetz zur Ausweisung zusätzlicher Wohnbauflächen im Ortsteil Üdingen; hier: Zustimmung zur inzwischen vorliegenden Anpassungsbestätigung sowie Festlegung der weiteren Vorgehensweise I. Sach- und Rechtslage: Bereits seit Anfang 1997 ist die Ausweisung zusätzlicher Wohnbauflächen im Ortsteil Üdingen Gegenstand der politischen Beratungen. Wie Ihnen bekannt, hat sich die Bezirksregierung bisher immer geweigert, das landesplanerische Einvernehmen zu erteilen und dies überwiegend wegen der fehlenden Bereitschaft der Höheren Landschaftsbehörde, den Landschaftsschutz aufzuheben. Eine abschließende Entscheidung des Rates wurde mehrfach zurückgestellt bis zum Vorliegen einer neuen Rechtsgrundlage (Landschaftsplan Kreuzau-Nideggen). Mit Sitzungsvorlage Nr. 98/2001 hat die Verwaltung Ihnen folgenden Beschlussvorschlag unterbreitet: „Da die Bezirksregierung Köln das landesplanerische Einvernehmen nach wie vor nicht erteilt, wird das Verfahren zur Änderung des Flächennutzungsplanes und des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. H 2, Ortsteil Üdingen, „Pützgasse“, im Bereich der Grundstücke Gemarkung Üdingen, Flur 1, Nr. 56, 59 und 60, sowie Flur 2, Nr. 112 und 113, eingestellt.“ Diesem Beschlussvorschlag sind sowohl der Umweltausschuss, der Bau- und Planungsausschuss als auch der Hauptausschuss gefolgt; in der Ratssitzung vom 27. 09. 2001 wurde die Angelegenheit jedoch erneut vertagt. Die Verwaltung wurde beauftragt, die Zahl der angeblichen Baulücken (in der Sitzungsvorlage mit 23 Stück erwähnt) zu überprüfen und erneut mit der Bezirksregierung zu verhandeln. Die alsdann durchgeführte kritische Überprüfung des Baulückenkatasters hat dazu geführt, dass sich die Zahl der Baulücken tatsächlich sogar auf 26 Stück beläuft. Hierbei handelt es sich nicht um Hausgärten, sondern vielmehr um eigenständige voll erschlossene Baugrundstücke, die mit einer Ausnahme von rechtskräftigen Bebauungsplänen erfasst sind. Lediglich 1 Baulücke (am Ortsausgang Richtung Leversbach) kann nur bebaut werden, wenn sich die beiden Eigentümer einigen, dann wäre sogar ein Doppelhaus möglich. Im November 2001 wurden alle Eigentümer der Baugrundstücke gezielt angeschrieben mit der Bitte, mittels vorbereitetem Vordruck mitzuteilen, ob Verkaufsbereitschaft besteht oder Eigennutzung beabsichtigt ist. Alle Eigentümer haben erfreulicherweise schriftlich geantwortet. Das Ergebnis selbst ist jedoch unbefriedigend, da lediglich 1 Eigentümer Verkaufsbereitschaft signalisiert hat. Dieses Grundstück wird im Übrigen zurzeit bebaut, jedoch nicht von einem Ortsansässigen. Die überwiegenden Rückantworten lauteten „Kapitalanlage“ oder „Eigennutzung in den nächsten Jahren". Würde dies tatsächlich geschehen, dann bräuchte man sich über die -2Eigenentwicklung des Ortsteils Üdingen eigentlich keine Gedanken zu machen und man könnte auf die Ausweisung neuer Baugebiete zumindest in den nächsten 10 Jahren verzichten. Über Veröffentlichungen im Amtsblatt wurden im November und Dezember Ortsansässige oder ehemals Ortsansässige gebeten, ihr Interesse am Erwerb eines Baugrundstückes im Ortsteil Üdingen zu bekunden. Auch diese Resonanz lässt nicht auf einen unheimlichen Druck schließen. Lediglich 3 jüngere Familien haben ihr Interesse bekundet. Unabhängig von diesen für die Verwaltung durchaus aufschlussreichen Umfrageergebnissen wurde Anfang März 2002 eine erneute Anfrage gem. § 20 Abs. 1 Landesplanungsgesetz bei der Bezirksregierung gestellt. Gegenstand der Anfrage war die in der beiliegenden Ablichtung aus der Deutschen Grundkarte mit Ziffer 1 und 2 gekennzeichnete Fläche. Der gesamte Bereich wird vom Landschaftsschutz gemäß Verordnung 1987 nach wie vor erfasst. Die ökologische Wertigkeit ist jedoch sehr unterschiedlich. Alle Flächen werden zwar landwirtschaftlich genutzt; die Fläche im Planquadrat 1 ist jedoch wesentlich kleiner und grenzt im Osten an den „Kutzgraben“ an sowie im Westen an den intensiv bewachsenen Hohlweg (verlängerte Pützgasse). Nach mehreren intensiven Gesprächen mit der Bezirksplanungsbehörde unter Beteiligung der Höheren Landschaftsbehörde und der Unteren Landschaftsbehörde konnte alsdann ein Kompromiss erzielt werden. Mit Verfügung vom 19. 06. 2002 hat die Bezirksregierung nunmehr bestätigt, dass die Ausweisung einer neuen Wohnbaufläche den Zielen der Raumordnung und Landesplanung nicht widerspricht; dies gilt jedoch ausschließlich für die in der beiliegenden Grundkarte mit Ziffer 2 gekennzeichneten Flächen. Der Änderungsbereich unterliegt der Ordnungsbehördlichen Verordnung über Landschaftsschutzgebiete und geschützte Landschaftsteile aus dem Jahre 1987. Die landesplanerische Anpassungsbestätigung wird nur wirksam, wenn der Landschaftsschutz aufgehoben wird. Die Höhere Landschaftsbehörde stellt aufgrund der exponierten Lage (Plateau) die Aufhebung des Landschaftsschutzes nur mit der Maßgabe in Aussicht, dass sowohl an der westlichen als auch an der südlichen Grenze des Änderungsbereiches eine ca. 30 m breite Eingrünung mit einem waldmantelartigen, d. h., stufigen Aufbau als Abschirmung zur freien Landschaft hin erfolgt, sodass nachteilige Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes wegen der exponierten Lage der geplanten Bebauung vermieden werden können. Ferner ist die vorhandene hohlwegartige Struktur im Osten einschließlich des vorhandenen Gehölzbestandes von der Bebauung auszunehmen und über geeignete Bepflanzungen in einer Breite von mindestens ca. 10 m ökologisch aufzuwerten und in einem zukünftigen Bebauungsplan über eine Erhaltungsfestsetzung zu sichern. Die Maßnahmen zur Eingrünung, die über die Festsetzungen nach § 9 (1) Nr. 20 BauGB im Bebauungsplan zu sichern sind, können zur Kompensation des Eingriffs angerechnet werden. Die Auswirkungen dieser zu erfüllenden Auflagen auf das zukünftige Bebauungsplangebiet habe ich in der beiliegenden Flurkartenablichtung dargestellt. Danach verbleibt eine für bauliche Zwecke nutzbare Fläche von ca. 10.000 m². Aus der Sicht der Verwaltung ist der nunmehr erzielte Kompromiss durchaus akzeptabel. Ich schlage Ihnen von daher auch vor, das Verfahren nach § 20 Landesplanungsgesetz als abgeschlossen zu betrachten. Als nächster Verfahrensschritt könnte nunmehr der Flächennutzungsplan geändert und ein Bebauungsplan aufgestellt werden. Hierfür stehen derzeit jedoch keine Planungsmittel bereit. Auf der Grundlage des Ratsbeschlusses vom 16. 07. 2002 zur zukünftigen Baulandstrategie in den Ortsteilen außerhalb der ASB-Gebiete ist es jedoch zunächst erforderlich, mit den betroffenen Grundstückseigentümern erste Gespräche zu führen, ob sie bereit sind, entsprechend dem „Kreuzauer Modell“ ihre Grundstücke zur Verfügung zu stellen. Denkbar wäre allerdings auch, ein Umlegungsverfahren parallel zum Bauleitplanverfahren einzuleiten. Bevor hierüber eine endgültige Entscheidung getroffen wird, sollte die Verwaltung beauftragt werden, mit den betroffenen Grundstückseigentümern Gespräche zu führen. -3II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Zurzeit keine. III. Beschlussvorschlag: „1. Das erzielte Ergebnis gemäß § 20 Landesplanungsgesetz zur Ausweisung neuer Wohnbauflächen im Ortsteil Üdingen wird akzeptiert. 2. Vor Einleitung der erforderlichen Planänderungen/Planaufstellungen wird die Verwaltung beauftragt, mit den Grundstückseigentümern Gespräche auf der Grundlage des „Kreuzauer Modells“ zu führen.“ Der Bürgermeister i.V. - Stolz -AnlagenIV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________