Beschlussvorlage (Bebauungsplan Nr. 159.1, 1. Änderung, E.-Konradsheim, Jahnshof Vorstellung der geänderten städtebaulichen Konzeption; Beantwortung der Fragen aus den Fraktionen)

STADT ERFTSTADT öffentlich Der Bürgermeister V 130/2016 2. Ergänzung Az.: 61.21-20/159-1.Änd. Amt: - 61 BeschlAusf.: - 61 Datum: 01.06.2017 Kämmerer Dezernat 4 Dezernat 6 BM gez. Seyfried Amtsleiter RPA Beratungsfolge Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung Betrifft: Termin 20.06.2017 Bemerkungen beschließend Bebauungsplan Nr. 159.1, 1. Änderung, E.-Konradsheim, Jahnshof Vorstellung der geänderten städtebaulichen Konzeption; Beantwortung der Fragen aus den Fraktionen Finanzielle Auswirkungen: Kosten in €: Erträge in €: Kostenträger: Sachkonto: Folgekosten in €: Mittel stehen zur Verfügung: Jahr der Mittelbereitstellung: Ja Nein Nur auszufüllen, wenn Kostenträger Eigenbetrieb (Immobilien, Straßen, Stadtwerke) Wird der Kernhaushalt belastet: Höhe Belastung Kernhaushalt: Folgekosten Kernhaushalt: Ja Nein Unterschrift des Budgetverantwortlichen Erftstadt, den Beschlussentwurf: Die Verwaltung wird beauftragt, auf der Grundlage der Stellungnahme der Bezirksregierung eine Überarbeitung der Planung mit dem Projektentwickler zu erörtern. Die geänderte Fassung ist mit der Bezirksregierung und in einem Scoping-Termin mit den Fach-behörden abzustimmen. Über das Ergebnis wird im Fachausschuss berichtet. Begründung: In der Ausschusssitzung am 02.05.2017 wurde eine Entscheidung über die Weiterführung des Verfahrens vertagt. Es wurde beschlossen, dass die Fraktionen innerhalb von 14 Tagen entspre- chende Fragen zum Projekt stellen. Entsprechende Schreiben haben die SPD- Fraktion und die FDP- Fraktion abgegeben. Aufgrund der Kürze der Zeit war eine Abstimmung mit dem Projektentwickler vor dem Versand nicht möglich. Ggf. wird hierüber in der Sitzung berichtet. Von der SPD-Fraktion wurden folgende Fragen zum Bebauungsplanverfahren vorgetragen: 1. Welche konkreten Änderungen gibt es in der „neuen" Planung gegenüber der „alten" Planung? Wie beurteilt die Verwaltung diese Veränderungen? Die Änderungen umfassen folgende konkreten Punkte: Projektbeteiligte: Seit dem ersten Quartal 2017, beteiligt sich für den Bereich B2 (Pflegeeinrichtung), die deutsche Senioren Residenz GmbH (DSR) mit dem Architekturbüro staack managment architektur an den Hochbauplanungen. Bebauung: Die Pflegeinrichtung im Südosten (B2) wurde als H-förmiger Baukörper statt einer Blockbebauung ausgebildet. Außerdem wurde die Geschossigkeit neu festgelegt. Vorgesehen ist eine zweigeschossige Bebauung mit Staffelgeschoss an den Seiten und ein Verbindungsbau in dreigeschossiger Bebauung mit Staffelgeschoss. Der Baukörper beherbergt 79 stationäre Betten, 12 Plätze für die Tagespflege und 73 betreute Wohnungen. Ursprünglich war eine Pflegeeinrichtung mit insgesamt 115 sogenannten Pflegewohnungen, deren Ausgestaltung noch konkret zu definieren war, vorgesehen. Auch das Bebauungskonzept des Hotels (Bereich C) wurde konkretisiert. Danach ist eine überwiegend zweigeschossige Bebauung plus Staffelgeschoss vorgesehen. Die Gebäudeecke Frenzenstraße/ K 44 ist dreigeschossig ohne Staffelgeschoss und die Gebäudeecke im Nordosten dreigeschossig mit Staffelgeschoss geplant. Die Anzahl der Hotelzimmer wurde von 120 auf 135 erhöht. Das Gebäude an der Frenzenstraße, das ursprünglich erhalten werden sollte, wird abgerissen und durch einen zweigeschossigen Neubau mit Staffelgeschoss ersetzt. Der Speicher soll nach wie vor erhalten und umgebaut werden. Der Umfang der geplanten Wohnungen im mit A bezeichneten Bestandsbereich (Speicher und Hofanlage) wurde von ca. 50 Wohnungen auf ca. 30 Wohnungen reduziert und dabei insbesondere die Anzahl der Wohnungen im Speichergebäude. Beim Bebauungskomplex Wohnen mit Service (B1) ist an den Gebäudeecken in Richtung Hotel/ Dorfplatz gegenüber der im Frühjahr 2016 vorgestellten Planung ein Staffelgeschoss hinzugekommen. Hier sind 45 – 50 „Servicewohnungen“ geplant. Ursprünglich waren 35 – 40 Wohneinheiten für betreutes Wohnen vorgesehen. Darüber hinaus wurden sowohl am Dorfplatz als auch innerhalb der Bestandbebauung verschiedene Nutzungen ergänzt: Pro Shop, Enotheka, Ärztehaus. Zur Fassadengestaltung gab es im Frühjahr 2016 noch keine konkretere Vorstellung. Es war jedoch klar, dass hier eine intensive Abstimmung erforderlich wird. Erschließung: Zum Pflegeheim im Südosten (B2) wird eine zusätzliche direkte Zufahrtsstraße zur Frenzenstraße mit einer vorgelagerten Wendemöglichkeit eingerichtet. -2- Bisher war eine zentrale Zufahrt über den Kreisverkehr an der K 44 vorgesehen. Die Neuordnung des Ruhenden Verkehrs: 40 bisher nicht vorgesehene oberirdische Stellplätze für die Pflegeeinrichtung (B2) sollen südwestlich und südlich des Blocks B“ in Richtung der angrenzenden Gebäudeanlagen des benachbarten Wirtschaftshofes angelegt werden. In der unter dem Block B1 (Wohnen mit Service) geplanten zentralen Großgarage mit 160 Stellplätzen sollen sämtliche notwendige Stellplätze des Blocks B1 (Wohnen mit Service) und dem Block C (Hotel) und 20 Plätze für das Personal des Pflegeheimes untergebracht werden. Für den Bestandsbereich (A) wird eine zentrale Tiefgarage mit Zufahrt zur Frenzenstraße eingerichtet. Freiflächengestaltung: Der Bereich zwischen dem Jahnshof und dem im Osten vorgesehenen Neubebauung wurde neu gestaltet. Der Dorfplatz wurde verkleinert und ein weiterer Platz vor dem Eingang des Hotels und des „Wohnen mit Service“ vorgesehen. Entsprechend wurde der grün gestaltete Bereich entlang des Lechenicher Mühlengrabens gestalterisch angepasst. Beurteilung: Wie schon in der Vorlage dargelegt, weichen die Änderungen des städtebaulichen Konzeptes in Bezug auf die Erschließung und insbesondere auch auf das konkretisierte Nutzungs- und Bebauungskonzept von dem bisherigen Abstimmungsergebnis ab. Die Veränderungen der Erschließung, des Bebauungsvolumens, des Nutzungskonzeptes und der Kubatur der Gebäude erwecken den Eindruck zweier voneinander getrennter Bereiche. Eine Überarbeitung und nähere Erläuterung ist aus fachlicher Sicht aber möglich, sofern der Projektentwickler dies mitträgt. In diesem Zusammenhang muss darauf hingewiesen werden, dass auch der Entwurf vom Frühjahr 2016 einen Vorentwurf darstellte. Die Abstimmung mir den Fachbehörden sollte im Rahmen eines Scopings erfolgen (vgl. V130/2016 und V131/2016). Bei einem Scoping wird die Planung gemeinsam mit den potenziell berührten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange erörtert und der erforderliche Untersuchungsumfang der Planung wird festgelegt. Dies ist hier erforderlich, da bei diesem Gelände zahlreiche öffentliche Belange zu beachten sind. Hierzu gehören die exponierte Lage, die Nachbarschaft zur Burg Konradsheim, die Nachbarschaft zu Landschaftsschutzgebieten und zu Überschwemmungsgebieten, artenschutzrechtliche Belange, die Anbindung an eine Kreisstraße, überörtliche Wegeverbindungen, der Verdacht auf archäologische Funde, weitere denkmalpflegerische Belange, ein das Plangebiet querendes Gewässer und die konkreten Rahmenbedingungen der Altenpflege- und Folgeeinrichtungen. Erst nach dem Scoping und ggf. einer Überarbeitung der Planung sollte die Beteiligung nach §§ 3 (1) und 4 (1) BauGB stattfinden. Es wurde und wird davon ausgegangen, dass die Planung im Ergebnis der Abstimmungen im Planverfahren Veränderungen erfährt. Unter welchen Auflagen die Planung umgesetzt werden kann, konkretisiert sich im Laufe des Planverfahrens. -3- 2. Welche Einwände bestehen seitens der Bezirksregierung gegenüber der neuen Planung? Teilt die Verwaltung diese Bedenken? Lassen sich die Bedenken der Bezirksregierung in gemeinsamen Gesprächen mit Verwaltung, Investor und Bezirksregierung ausräumen? Ende 2015 ist die Stadt Erftstadt gemeinsam mit dem Vorhabenträger an die Bezirksregierung Köln heran getreten, um die Planungsidee zur Änderung des Bebauungsplanes 159 zu erörtern. Geplant war zu diesem Zeitpunkt ein Hotel mit 75 Zimmern und 40 Apartments sowie ein Wohnhof mit 80 Apartments für betreutes Wohnen und 30 zusätzliche Wohnungen, beides im Bereich der jetzigen Freifläche sowie Wohnnutzung im Bereich des alten Gutshofes. In der Abstimmung wurde deutlich, dass diese Planung nicht genehmigungsfähig ist, da sie den Zielen der Raumordnung und Landesplanung widerspricht. Konradsheim ist im Regionalplan als Freiraum- und Agrarbereich verzeichnet. Ein Pflegesymbol ermöglicht die Nutzung zugunsten einer Pflegeeinrichtung; eine über den Eigenbedarf des Stadtteils hinausgehende Wohnnutzung und ein Hotel im bisherigen Außenbereich sind hiervon nicht abgedeckt. Um eine städtebaulich sinnvolle Nutzung der Flächen zu ermöglichen, wurde nach einem Kompromiss gesucht. Es wurde vereinbart, die Planung so zu verändern, dass Hotelnutzung und Wohnen im Bereich der Bestandsbebauung untergebracht werden und im Bereich der Freiflächen eine Pflegeeinrichtung ergänzt durch betreutes Wohnen angeordnet werden. Die vorgesehenen Nutzungen müssen sich eindeutig der Pflege unterordnen. Das Erschließungskonzept des Ursprungsbebauungsplanes soll im Wesentlichen beibehalten und die Bebauung überwiegend zweigeschossig geplant werden. Vor diesem Hintergrund hat die Bezirksregierung eine landesplanerische Zustimmung in Aussicht gestellt. Das jetzige Konzept wird dieser Abstimmung noch nicht gerecht. Die Bedenken der Bezirksregierung sind der Stellungnahme vom 26.04.2017, die in der letzten Sitzung verteilt wurde, zu entnehmen. Aus der Sicht der Verwaltung lassen sich die Bedenken der Bezirksregierung ausräumen, wenn die Planung überarbeitet wird und hierbei die durch die Landesplanung vorgegebene Schwerpunktsetzung berücksichtigt wird. 3. Wie beurteilt die Stadtverwaltung das Projekt aus städtebaupolitischer Sicht? Lässt sich dieses Großprojekt überhaupt in den Siedlungsbereich integrieren? Ist der geplante Hotelbau mit dem Denkmalschutz der Burg Konradsheim vereinbar? Ist eine so massive Bereitstellung von Altenwohnungen und Heimplätzen sinnvoll? Das Projekt kann in seiner Grundidee in den Stadtteil integriert werden und zu seiner sinnvollen städtebaulichen Weiterentwicklung beitragen. Hierfür ist jedoch eine detaillierte Abstimmung erforderlich. Der Bedarf für eine Pflegeeinrichtung mit ca. 80 Plätzen ist laut Abstimmung mit dem zuständigen Fachamt in Konradsheim gegeben. Für betreutes Wohnen bestehen vor allem im niedrigen Preissegment Bedarfe. Die Größenordnung der Pflegeeinrichtung ist außerdem bereits im Ursprungsbebauungsplan angelegt. Dieser sieht ein Pflegezentrum mit folgenden Nutzungen vor: 75 Demenzpflegeplätze, 20 – 25 Tagespflegeplätze, 80 – 90 Wohneinheiten für betreutes Wohnen, 2 Arztpraxen, 1 ambulanter Pflegedienst, ein Verwaltungsbereich mit 2 Betriebswohnungen, 1 Kiosk, 1 kleiner Laden und eine -4- Reithalle. Hinzu treten mit der veränderten Planung die Hotelnutzung und weitere Wohnungen. Im Übrigen wird auf die Beantwortung zu 2 verwiesen. 5. Ist mit der neuen Planung die Forderung der SPD-Fraktion nach einem durchgehenden Rad- und Fußweg entlang der K 44 bis zur Landstraße möglich und durchsetzbar? Mit dem Abriss der Hofanlage im unmittelbaren Einmündungsbereich der K44 in die Frenzenstraße und dem geplanten Neubau des Hotels sind die Voraussetzungen gegeben, den Rad- und Fußweg unmittelbar entlang der K44 bis zu Frenzentraße zu realisieren. 6. Im Gesamtprojekt ist unter anderem der Bau von 15 Wohnungen/Apartments geplant, die von der Arztpraxis betreut werden. Wofür benötigt eine Arztpraxis Wohnungen und Apartments? Die Frage wird mit dem Projektentwickler erörtert. Sollte bis zur Ausschusssitzung eine Rückmeldung vorliegen, wird hierüber berichtet. Im Ursprungsplan sind bereits Arztpraxen vorgesehen. 7. Der Investor des Altenwohnheims drängt auf eine rasche Realisierung seines Vorhabens. Wiederholt sprach er im Ausschuss ein Vorziehen dieses Teils des Projektes an. Teilt die Verwaltung die Meinung der SPD-Fraktion, dass eine vorzeitige Realisierung dieses Bauabschnittes städtebaulich nicht sinnvoll ist? Aus der Sicht der Verwaltung ist das Projekt städtebaulich in seiner Gesamtheit zu betrachten und kann erst umgesetzt werden, wenn ein verbindliches Gesamtkonzept vorliegt und dies im Rahmen des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes umgesetzt wird. Von der FDP-Fraktion wurde folgende Stellungahme abgegeben. Die Stellungnahme wird mit dem Projektentwickler erörtert. Sollte bis zur Ausschusssitzung eine Rückmeldung vorliegen, wird hierüber berichtet. 1. Für die Entwicklung des ehemaligen Jahnshof-Geländes strebt die FDP-Fraktion vorrangig „normale" Wohnbebauung an. Dazu gehört auch sozialer Wohnungsbau. Sonderformen des Wohnens (stationäre Einrichtungen der Alten- oder Jugendhilfe, betreute Wohnformen) oder Therapieeinrichtungen können zugelassen werden, es darf aber nicht zu einer räumlichen Konzentration solcher und ähnlicher Einrichtungen in Konradsheim kommen. 2. Für Einrichtungen der vollstationären Altenhilfe sehen wir die Obergrenze bei insgesamt 80 Plätzen. 3. Für zusätzliche Angebote in Form von Tagespflege, betreutem Wohnen, Jugendhilfe, Therapieeinrichtungen o.ä. sehen wir eine Obergrenze von insgesamt maximal weiteren 80 Plätzen/Bewohnern (nicht Wohneinheiten). Dabei handelt es sich um eine Obergrenze, die möglichst unterschritten werden sollte und nur ausgeschöpft werden kann, wenn die Prägung des Gebiets durch die Nutzung „normales" Wohnen gewahrt wird. 4. Der alte Speicher soll als dominantes Gebäude erkennbar bleiben bzw. werden. Die anderen Gebäude sollen eine geringere Höhe ausweisen. Die Anzahl der Geschosse soll drei nicht übersteigen (kein zusätzliches Staffelgeschoss). -5- 5. Die Zulassung eines Hotels wird begrüßt. Es muss durch Regelungen in dem Bebauungsplan sichergestellt werden, dass der Baukörper zum Charakter eines Landhotels passt und keine Großstadtarchitektur darstellt. Planungsrechtlich soll abgesichert werden, dass eine Änderung der Nutzung für zusätzlichen Altenhilfe-, Jugendhilfe-, Pflege-, Therapie-Einrichtungen oder andere Sonderformen des Wohnens ausgeschlossen ist. Bestandteil des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist der Vorhaben- und Erschließungsplan, der die konkrete bauliche Planung und Nutzung enthält. Eine spätere Nutzungsänderung in Altenhilfe-, Jugendhilfe-, Pflege-, Therapie-Einrichtungen oder andere Sonderformen des Wohnens ist damit nur über eine Änderung des Bebauungsplanes möglich. 6. Die Bebauung der östlich des Mühlenbachs gelegenen Flächen soll begrenzt und auf das Maß beschränkt werden, das unbedingt erforderlich ist, um eine sinnvolle Entwicklung der Flächen zwischen Frenzenstraße und Mühlenbach zu ermöglichen. 7. Die Erschließung der Gebäude für Kraftfahrzeuge soll rückseitig über einen Kreisverkehr von der K44 aus erfolgen. 8. Zur Frenzenstraße soll in Anlehnung an die heutige Gestalt des Jahnshofs eine geschlossene Bebauung mit klarer Fassadenbildung zur Straße erfolgen. 9. Eine Veränderung der bisherigen Situation ist erwünscht, diese Veränderung darf aber die dörfliche Struktur von Konradsheim nicht sprengen. Die in der Ausschusssitzung vorgestellte Planung erfüllt diese Voraussetzung nicht. 10. Angesichts der bisherigen Dauer der Planungen für die Umnutzung des Jahnshofes und der Tatsache, dass sich die vorgestellten Planungen immer weiter von der Vorgabe entfernen, die dörfliche Struktur von Konradsheim zu bewahren, bitte wir außerdem um eine Stellungnahme der Verwaltung, ob die Planung nicht in städtische Regie übernommen werden sollte. Dabei bitten wir um eine grobe Skizze, wie in einem solchen Fall der weitere Ablauf sein könnte. Bei diesem Bauleitplanverfahren handelt es sich um eine projektbezogene Planung, d.h. einen Vorhabenbezogener Bebauungsplan, der Planungsrecht für ein konkretes Vorhaben schaffen soll, das vollständig von einem Projektentwickler vorbereitet und finanziert wird. Die Stadt koordiniert in diesem Zusammenhang das Verfahren und bringt städtische Belange in die Planung ein. Eine Übernahme in städtische Regie widerspricht dem gewählten Planungsinstrument. Ein Vorhabenbezogener Bebauungsplan bietet die Möglichkeit, das Vorhaben, d.h. dessen Nutzung und Gestaltung konkret festzusetzen, da die Stadt hier nicht an den Regelungskatalog nach § 9 (1) BauGB gebunden ist. Außerdem wird im Durchführungsvertrag der Zeitpunkt der Umsetzung vereinbart. Entsprechend weitgehende Regelungsmöglichkeiten bestehen bei einem Angebotsbebauungsplan nicht. Anlagen  Stellungnahmen der SPD- und FDP-Fraktion -6- (Erner) -7-