Allgemeine Vorlage (1. Änderung der Innenbereichssatzung für den Ortsteil Obermaubach, "Rödderweg"; hier: Satzungsbeschluss unter Abwägung der im Rahmen der erneuten Bürgerbeteiligung gemäß § 13 Nr. 2 BauGB eingegangenen Anregungen)

Gemeinde Kreuzau Bauamt - Herr Schmühl/621-00 BE: Herr Schmühl Kreuzau, 23. April 2008 Vorlagen-Nr.: 120/2002 - Öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Bau- und Planungsausschuss Hauptausschuss Rat 15.01.2003 28.01.2003 11.02.2003 TOP: 1. Änderung der Innenbereichssatzung für den Ortsteil Obermaubach, „Rödderweg“; hier: Satzungsbeschluss unter Abwägung der im Rahmen der erneuten Bürgerbeteiligung gemäß § 13 Nr. 2 BauGB eingegangenen Anregungen I. Sach- und Rechtslage: Der Rat der Gemeinde Kreuzau hat in seiner Sitzung am 16.07.2002 beschlossen, aufgrund der während der 1. Bürgerbeteiligung eingegangenen Stellungnahmen eine Überarbeitung der Satzung, insbesondere hinsichtlich der Firsthöhen vorzunehmen. Gleichzeitig wurde die Verwaltung ermächtigt, eine erneute Bürgerbeteiligung in Anwendung des § 13 Nr. 2 BauGB durchzuführen. Auf die erneute Bürgerbeteiligung wurde durch Bekanntmachung vom 30.08.2002 im Amtsblatt für die Gemeinde Kreuzau hingewiesen. Den Bürgern wurde erneut Gelegenheit zur Stellungnahme bis zum 20.09.2002 gegeben. Wie bereits in der Sitzung des Bau- und Planungsausschusses am 19.11.2002 mitgeteilt, sind erneut 6 Stellungnahmen eingegangen, über die nunmehr erneut im Rahmen der Abwägung zu entscheiden ist. Es handelt sich im Einzelnen um folgende Eingaben: 1. Dr. Alfred Kraut, Rödderweg 32-34 Erneut wegen vorgesehener Firsthöhe. 2. Hans-Gerd Oebels, Rödderweg 30 Erneut wegen vorgesehener Firsthöhe. 3. Franz Lühsem, Rödderweg 36 Erneut wegen vorgesehener Firsthöhe. 4. Robert Zimmermann, Rödderweg 38 Erneut wegen vorgesehener Firsthöhe. 5. Dr. Hans-Joachim Macherey, Rödderweg 33 Erneut wegen vorgesehener Firsthöhe sowie mangelnder Erschließungszustand. -26. Prof. Wolfdieter Reuter, Rödderweg 40 Erneut wegen fehlender Firsthöhe sowie wegen Festsetzung der Bebauungstiefe. Die Schriftsätze sind entsprechend der vorgenannten Nummerierung als Anlage 1-6 beigefügt. Die genaue Lage der Grundstücke habe ich Ihnen in der Anlage 7 entsprechend der laufenden Nummerierung gekennzeichnet. Die Stellungnahmen zu den lfd. Nrn. 1-3 sind gleichlautend und richten sich erneut gegen die vorgesehenen Firsthöhen im Bereich der Parzellen 40, 44/1 und 45. Aufgrund der Anregungen aus der ersten Bürgerbeteiligung wurde die Firsthöhe von 7,50 auf 6,50 m reduziert (im Satzungstext sind die 6,50 m zwar nicht mehr erwähnt, sondern es sind grundstücksbezogene maximale Firsthöhen über NN festgesetzt, die aber im Endeffekt die Einhaltung dieser 6,50 m gewährleisten). Der nunmehr vorgetragene Hinweis, dass das vorhandene Wohnhaus auf der Parzelle Nr. 283 nur eine Firsthöhe von 6,10 m hat, ist zwar zutreffend, bewirkt aber nicht zwingend, dass nunmehr auch die anderen Grundstücke nur bis zur dieser maximalen Firsthöhe bebaut werden sollten. Zum Zeitpunkt der Errichtung dieses Wohnhauses gab es gar keine konkreten Festsetzungen. Es ist reiner Zufall, dass dieses Gebäude die Firsthöhe von 6,10 m hat. Aufgrund der vorhandenen Bebauung im Bereich des „Rödderweges“ wäre hier sicherlich auch eine höhere Firsthöhe möglich gewesen. Eine nochmalige Reduzierung halte ich aus der Sicht der Verwaltung nicht für erforderlich. Nachteilige Auswirkungen für die benachbarten Grundstückseigentümer sind nicht erkennbar. Ich schlage Ihnen von daher vor, die Anregungen zurückzuweisen. Die Stellungnahme des Herrn Dr. Macherey (Anlage 5) bezieht sich überwiegend ebenfalls auf die Reduzierung der Firsthöhe von 6,50 m auf 6,10 m im Bereich der oben bereits genannten Parzellen und darüber hinaus auf die Sonderregelung mit 7,50 m Firsthöhe auf der Parzelle 386. Soweit es sich um die weitergehende Reduzierung auf 6,10 m bezieht, verweise ich auf meine vorstehenden Ausführungen. Bezüglich der Parzelle 386 werde ich im weiteren Verlauf der Sitzungsvorlage noch eingehen. Die Hinweise des Herrn Dr. Macherey bezüglich der Erschließungssituation sind bekannt, jedoch seit Jahrzehnten so vorhanden. Durch den eventuellen Neubau von 3 oder 4 weiteren Wohnhäusern wird sich die vorhandene Situation jedoch sicherlich nicht so verschärfen wie dargestellt. Ein in den 80er Jahren von der Gemeinde geplanter Ausbau des „Rödderweges“ wurde von den Anliegern aus Kostengründen abgelehnt. Außerdem bestand keine Bereitschaft, erforderlichen Grunderwerb abzutreten. Bei der angesprochenen Verbindung zwischen „Rödderweg“ und „Bersteiner Straße“ handelt es sich, wie richtig festgestellt, um einen Wirtschaftsweg. Da er im Landschaftsschutzgebiet liegt, ist eine Asphaltierung nicht möglich. Der Weg wird im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht in regelmäßigen Abständen unterhalten und hat offiziell auch nicht den Charakter einer öffentlichen Straße. Die Stellungnahme des Herrn Robert Zimmermann (Anlage 4) beinhaltet ausschließlich die beibehaltene Firsthöhe von 7,50 m im Bereich der Parzelle 386. Hierzu werde ich nachstehend im Zusammenhang mit der Stellungnahme von Herrn Prof. Reuter Stellung nehmen. Die Stellungnahme von Herrn Prof. Reuter (Anlage 6) beinhaltet zunächst die Abgrenzung der Innenbereichsgrenzen. Es trifft zu, dass der Rat der Gemeinde Kreuzau in seiner Sitzung am 16.07.2002 den Beschluss gefasst hat, dass parallel zum „Rödderweg“ eine Bautiefe von 25 m festgesetzt und der Lageplan entsprechend vermaßt werden soll. Durch den sehr unterschiedlichen Straßenverlauf ergeben sich zwangsläufig an mehreren Stellen etwas größere Tiefen. Dies wäre nur dann zu verhindern, wenn die hintere Plangebietsgrenze entsprechend dem geschwungenen Straßenverlauf festgelegt würde. Ich halte dies für völlig überzogen. Die 25 m Tiefe wurde an der schmalsten Stelle angenommen (Parzelle 283). Nachbarschützende Belange sind hierdurch in keinster Weise beeinträchtigt, so dass diese Anregung zurückzuweisen ist. -3Die weitere Anregung des Herrn Prof. Reuter bezieht sich erneut auf die im bisherigen Verfahren beibehaltene Firsthöhe von 7,50 m im Bereich der Parzelle Nr. 386. Bisher habe ich vorgeschlagen, die Bedenken des Herrn Prof. Reuter zurückzuweisen und die Auffassung vertreten, dass dies aufgrund der topografischen Lage städtebaulich vertretbar sei. Diesem Beschlussvorschlag sind Sie gefolgt. Andererseits war es von Anfang an Wille, die Grundstücke zwar einer grundsätzlichen Bebauung zuzuführen, andererseits soll aber auch auf jeden Fall vermieden werden, dass in dieser exponierten Lage eine Massivbebauung stattfindet. In der Sitzung des Bau- und Planungsausschusses am 19.11.2002 wurde von Ausschussmitglied Schröteler angeregt, speziell für dieses Grundstück unter Berücksichtigung aller bisherigen Festsetzungen (GRZ, GFZ, Geschossigkeit und max. FH) eine Baumassendarstellung und einen Schnitt vorzunehmen bzw. darzustellen. Dies ist inzwischen erfolgt. Ich verweise auf die Anlagen Blatt 8 und 9. Aus der Anlage 8 ist die maximale Grundfläche unter Einhaltung der festgesetzten GRZ von 0,4, aber auch unter Einhaltung der Abstandsflächen nach § 6 BauO NRW ersichtlich. Hiernach wäre es theoretisch möglich, ein Gebäude mit einer Grundfläche von 202 qm zu errichten. Ob ein Bauherr dies tatsächlich ausnutzt, bleibt zwar abzuwarten, wäre aber aufgrund der getroffenen Festsetzungen nicht zu verhindern. Die Anlage 9 stellt den Schnitt dar unter Ausschöpfung der maximalen Geschossigkeit (II) und der maximalen Firsthöhe von 207,44 m. Was ist aus diesem Schnitt zu ersehen: - Die maximale Firsthöhe von 207,44 m wird eingehalten und bedeutet vom „Rödderweg“ her betrachtet in der Tat eine Firsthöhe von 7,50 m. Am Schnittpunkt (betrachtet vom vorbeilaufenden Wirtschaftsweg aus) beträgt die Firsthöhe allerdings 11,64 m. - Ein denkbares Kellergeschoss wird fast komplett vom Erdreich verdeckt und ist somit bei der Betrachtung der Geschossigkeit außer Acht zu lassen. - Das Erdgeschoss mit möglichen 200 qm Grundfläche ist talseitig auf jeden Fall komplett sichtbar und ist bei der Geschossigkeit voll anzurechnen. - Das Obergeschoss mit ebenfalls möglichen 200 qm ist allseits komplett sichtbar. - Das Dachgeschoss könnte einen Drempel von 1,40 m haben und eine Dachneigung von 30°, so dass immer noch die maximale Firsthöhe eingehalten würde. Obwohl die Wohnfläche auch hier mit Schrägen theoretisch 200 qm betragen könnte, handelt es sich nicht um ein Vollgeschoss im Sinne des § 2 Abs. 5 BauO NRW, da die Mindestraumhöhe von 2,30 m weniger als ¾ der Grundfläche hat. Diese extreme Ausnutzung wäre unter keinen Umständen hinnehmbar. Selbst bei einer Grundfläche von nur 150 qm wäre dies meines Erachtens auch nicht hinnehmbar. Entgegen meiner bisherigen Auffassung komme ich nunmehr zum Ergebnis, auch im Bereich dieses Grundstückes die Firsthöhe um 1,00 m zu reduzieren und somit auf 206,44 m über NN festzusetzen. Hierdurch könnten zwar auch 2 Vollgeschosse entstehen, das Dachgeschoss wäre aber weitestgehend nicht mehr wohnlich nutzbar. Alternativ könnte ein Bauherr auch auf das zweite Vollgeschoss verzichten und das Dachgeschoss so gestalten, dass es als Vollgeschoss zählt. Hiermit wäre noch immer ausreichend Wohnraum vorhanden einschließlich einer denkbaren Einliegerwohnung. Aus all dem Vorgenannten schlage ich Ihnen somit vor, den Bedenken bezüglich der bisherigen Firsthöhe von 7,50 m stattzugeben. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Entfällt. -4III. Beschlussvorschlag: „1. Aufgrund der während der Bürgerbeteiligung eingegangenen Stellungnahmen wird die maximale Firsthöhe im Bereich der Parzelle 386 nunmehr festgesetzt auf 206,44 m über NN. 2. Die Anregungen, die Firsthöhen von 6,50 m auf 6,10 m zu reduzieren, werden zurückgewiesen. 3. Die Anregung wegen der Plangebietsbegrenzung wird zurückgewiesen. 4. Die Satzung der Gemeinde Kreuzau über die Festlegung des im Zusammenhang bebauten Ortsteils Obermaubach, 1. Änderung, wird gemäß § 34 Abs. 4 Ziffer 1 in Verbindung mit § 34 Abs. 4 Ziffer 2 und 3 BauGB beschlossen.“ Der Bürgermeister - Ramm Anlagen IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________