Beschlussvorlage (Auswirkungsanalyse des Discounters)

Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines PennyLebensmittel-Discountmarktes an der Peter-May-Straße in Erftstadt-Köttingen für die Penny Markt GmbH Domstraße 20 50668 Köln Ihre Ansprechpartner Wirtschaftsgeogr. Claus Ciuraj, M.A. (Projektleitung) Dipl.-Geogr. Rainer Schmidt-Illguth (Niederlassungsleitung) BBE Handelsberatung GmbH Goltsteinstraße 87a 50968 Köln Deutschland Tel +49 221 789 41 160 Fax +49 221 789 41 169 E-Mail ciuraj@bbe.de © BBE Handelsberatung GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH. Wissen schafft Zukunft. Köln, im April 2016 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen Inhaltsverzeichnis 1 Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise .................................................................... 4 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung ............................................................................................. 4 1.2 Methodische Vorgehensweise ..................................................................................................... 4 2 Projektrelevante Marktentwicklungen................................................................................................ 6 3 Markt- und standortseitige Rahmenbedingungen .......................................................................... 10 3.1 Makrostandort ............................................................................................................................ 10 3.2 Mikrostandort ............................................................................................................................. 13 4 Relevante Wettbewerbssituation ...................................................................................................... 16 5 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftpotenzial........................................................... 20 6 Auswirkungsanalyse.......................................................................................................................... 24 7 6.1 Umsatzleistung des Planvorhabens........................................................................................... 24 6.2 Umsatzumverteilungseffekte ...................................................................................................... 27 6.3 Städtebauliche Bewertung des Planvorhabens ......................................................................... 29 Fazit der Auswirkungsanalyse .......................................................................................................... 31 2 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel ................................................................. 6 Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp ....................................................................... 7 Abbildung 3: Lage der Stadt Erftstadt und zentralörtliche Gliederung ........................................................... 10 Abbildung 4: Einwohner nach Stadtteilen in der Stadt Erftstadt .................................................................... 11 Abbildung 5: Zentrale Versorgungsbereiche im Standortumfeld (Auswahl) .................................................. 12 Abbildung 6: Mikrostandort ............................................................................................................................ 13 Abbildung 7: Projektskizze ............................................................................................................................. 14 Abbildung 8: Regional-/ Flächennutzungsplan .............................................................................................. 15 Abbildung 9: Relevante Wettbewerbsstandorte (Auswahl) ............................................................................ 18 Abbildung 10: Nahversorgungsrelevante Angebotssituation ......................................................................... 19 Abbildung 11: Perspektivisches Einzugsgebiet .............................................................................................. 21 Abbildung 12: Kaufkraftpotenziale im Einzugsgebiet ..................................................................................... 22 Abbildung 13: Umsatzerwartung des Planvorhabens .................................................................................... 25 Abbildung 14: Erwartete Kundenstruktur und Kaufkraftbindung des Planvorhabens in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten ...................................................................... 26 Abbildung 15: Umverteilungseffekte des Planvorhabens in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten .. 28 3 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen 1 Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung Die Penny Markt GmbH plant, an der Peter-May-Straße/ Ecke Notweg einen Lebensmittelmarkt zu errichten. Zur Stärkung der wohnungsnahen Versorgung auf Stadtteilebene ist die Ansiedlung einer PennyFiliale mit einer Verkaufsfläche von etwa 799 m² sowie eines Cafés mit einer Nutzfläche von etwa 145 m² vorgesehen. Der Vorhabenstandort befindet sich in einem Bereich, der in dem seit 1999 rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Stadt Erftstadt im südlichen Bereich als gewerbliche Baufläche und im nördlichen Teil als Fläche für den Ausgleich mit dem Entwicklungsziel – Grünfläche dargestellt ist. Im Einzelhandelskonzept der Stadt Erftstadt wird ausgeführt, dass sich die Nahversorgungssituation sowohl im Stadtteil Köttingen als auch im benachbarten Stadtteil Kierdorf stark defizitär darstellt und sich die hier lebende Bevölkerung derzeitig nicht wohnortnah versorgen kann. Vor diesem Hintergrund wird eine Ergänzung der wohnortnahen Versorgung in diesem Siedlungsbereich empfohlen. Die Ansiedlung des geplanten Penny-Marktes ordnet sich somit grundsätzlich in die stadtentwicklungspolitischen Zielvorstellungen der Stadt Erftstadt ein. Gleichwohl wird im Zuge des Genehmigungsverfahrens eine absatzwirtschaftliche Auswirkungsanalyse erforderlich. Diese hat aufzuzeigen, ob im Realisierungsfall negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche oder die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung in den übrigen Stadtteilen und der Nachbarkommune Kerpen ausgeschlossen werden können. Die BBE Handelsberatung legt hiermit eine entsprechende absatzwirtschaftliche Auswirkungsanalyse vor, die im Verfahren der Bauleitplanung als fundierte Abwägungsgrundlage Verwendung finden kann. 1.2 Methodische Vorgehensweise Die Grundlage der Analyse bilden Recherchen der Gutachter in der Stadt Erftstadt sowie in der Nachbarstadt Kerpen. Die Ergebnisse der Untersuchung basieren insbesondere auf folgenden Datengrundlagen: ■ Durchführung von Vor-Ort-Recherchen zur Bewertung der Mikrostandort-Situation. ■ Erhebung relevanter Anbieter von nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Hierzu gehören vor allem strukturprägende Lebensmittelmärkte (v. a. Lebensmittel-Discounter, Super-/ Verbrauchermärkte) im Untersuchungsgebiet. ■ Umsatzschätzung für die erfassten Einzelhandelsbetriebe unter Berücksichtigung der standortbezogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifischer Leistungskennziffern. ■ Verwendung von aktuellen Datenmaterialien der BBE Marktforschung (z. B. Kaufkraftkennziffern auf Gemeinde-Ebene und sortimentsspezifische Pro-Kopf-Ausgaben). 4 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen ■ Aufbereitung relevanter sekundärstatistischer Daten und Informationsquellen (u. a. soziodemogra1 fische Kennzahlen; kommunales Einzelhandelskonzept der Stadt Erftstadt ). Die Ermittlung der derzeitigen und der durch das Planvorhaben beeinflussten zukünftigen Kaufkraftbewegungen wird unter Zugrundelegung der folgenden Faktoren durchgeführt: ■ Zeitdistanzen zwischen den Wohnortstandorten im Einzugsbereich und den projektrelevanten Einzelhandelsstandorten, ■ Einwohnerzahlen im Untersuchungsgebiet, ■ einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau im Untersuchungsgebiet, ■ Attraktivität der untersuchungsrelevanten Einkaufsziele im Untersuchungsgebiet ausgedrückt durch das Verkaufsflächenangebot, die Angebotsstruktur und die Erreichbarkeit, ■ Bereitschaft der Konsumenten zur „Raumüberwindung“ beim Einkauf bestimmter Warengruppen. 2 Das eingesetzte Prognosemodell wurde bereits in zahlreichen Praxissituationen erprobt und verfeinert, so dass es zur Abschätzung der Auswirkungen von Einzelhandel auf die Kaufkraftbindung und die Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet geeignet ist. 1 2 BBE 2011 Während beispielsweise bei Artikeln des täglichen Bedarfes (v. a. Lebensmittel und Drogeriewaren) das Kriterium der räumlichen Nähe des Einkaufszieles gegenüber dem Kriterium der Attraktivität relativ wichtiger ist, dominiert bei Artikeln des mittel- und längerfristigen Bedarfes (u. a. Sportartikel oder Bekleidung / Schuhe) das Kriterium der (vermuteten) Attraktivität. 5 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen 2 Projektrelevante Marktentwicklungen Zur Einordnung des Vorhabens in einen übergeordneten Rahmen innerhalb der deutschen Handelslandschaft werden im Folgenden einige Entwicklungen und Trends im Lebensmitteleinzelhandel aufgezeigt. Der Ausgabenanteil für Lebensmittel hat im Gegensatz zu anderen Bereichen des Handels in den letzten Jahren leicht zugenommen. Dies resultiert zum einen aus Veränderungen der Nachfrage und steigenden Preisen sowie zum anderen aus einer Diversifizierung des Angebotes. Nachfrageseitig haben verschiedene Lebensmittelskandale ein Umdenken in Gang gesetzt, das bei den Verbrauchern zu einer leicht gestiegenen Ausgabebereitschaft für qualitativ hochwertige Lebensmittel geführt hat. Insbesondere lässt sich dies am boomenden Absatz von Bio-Lebensmitteln ablesen, die inzwischen zum Sortiment aller Lebensmittelmärkte - vom Lebensmitteldiscounter bis zum Bio-Supermarkt - zählen. Von den Einzelhandelsausgaben der deutschen Verbraucher in Höhe von ca. 525 Mrd. € entfallen rd. 272 Mrd. € auf die Kernsortimente der Nahversorgung (Lebensmittel, Getränke, Drogeriewaren, Apotheken3 waren). Dies entspricht einem Anteil von rd. 52 % und dokumentiert die hohe Bedeutung dieses Marktsegmentes, insbesondere der Nahrungs- und Genussmittel. Abbildung 1: 100% 90% Entwicklung der Marktanteile im Lebensmittelhandel 4,3% 3,7% 3,5% 3,4% 3,3% 14,1% 14,0% 13,6% 13,2% 12,9% 35,4% 36,7% 37,0% 37,5% 38,0% 80% 70% Übrige LEH-Geschäfte 60% SB-Warenhäuser 50% Supermärkte/große Supermärkte Discounter 40% 30% 20% 46,2% 45,6% 45,9% 45,9% 45,8% 2008 2011 2012 2013 2014 10% 0% Quelle: EHI handelsdaten aktuell 2015, BBE-Darstellung 2016 3 Vgl. MB-Research, Sortimentskaufkraft 2015 in Deutschland 6 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen Die Entwicklung im Lebensmitteleinzelhandel ist insgesamt durch eine starke Dynamik geprägt, wobei das Wachstum der Branche vor allem durch zunehmende Nachverdichtung, Flächenausweitungen und Diversifizierung des Angebots generiert wird. Gleichzeitig weist die Branche eine hohe Konzentration auf Handels- und Lieferantenseite auf. Aufgrund einer ausgeprägten Preisorientierung der deutschen Kunden und an veränderte Verbraucherwünsche angepasster Betriebskonzepte haben die Lebensmitteldiscounter in den letzten Jahrzehnten stark an Marktanteilen gewinnen können und sind seit einigen Jahren mit einem Marktanteil von ca. 46 % der am stärksten präsente Betriebstyp des Lebensmittelhandels (vgl. Abbildung 1). Im Discountsegment werden seitens der Betreiber für Neubauten mittlerweile Verkaufsflächen zwischen 800 und 1.500 m² als marktgerecht angesehen. Dabei ist zwischen den Hard-Discountern und den Soft- bzw. Markendiscountern zu unterscheiden (vgl. Abbildung 2). Hard-Discounter führen etwa 800 – 1.000 verschiedene Artikel, wohingegen die SoftLebensmitteldiscounter mit bis zu 1.700 Artikeln annähernd die doppelte Artikelzahl anbieten. Charakteristisch für Lebensmitteldiscounter, insbesondere Hard-Discounter, ist der hohe Anteil an Eigenmarken. Abbildung 2: Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstyp Durchschnittliche Artikelanzahl nach Betriebstypen Artikel pro Filiale (in TSD) SB-Warenhaus 50 - 70 Verbrauchermarkt 25 - 45 Supermarkt 9 - 14 Hybrid-Discounter 2,8 - 3,5 Soft-/ MarkenDiscounter 1,3 - 1,7 Hard-Discounter 0,8 - 1 SB-Markt 1 - 3,6 Convenience- und Nachbarschaftsladen 0,5 - 1 0 10 20 30 40 50 60 70 80 Quelle: BBE-Darstellung 2016 Eine Weiterentwicklung des Betriebstyps stellen die Supermarkt-Discount-Hybriden (oder Hybrid-Discounter) dar, zu denen in Deutschland u. a. Penny zählt. Penny positioniert sich hinsichtlich der Artikelzahl und des Getränkesortiments zwischen Supermarkt und Lebensmitteldiscounter. Mit rund 3.500 Artikeln liegt die Artikelzahl eines Penny-Marktes deutlich über den discount-typischen 800 bis 1.700 Artikeln. Dies hat zur Folge, dass das Sortiment breiter und auch tiefer aufgestellt ist und der Kunde eine umfangreichere Nahversorgung vorfindet. Neben Eigenmarken bietet Penny dabei eine discountuntypisch hohe Anzahl an Markenartikeln an. Auch bei Drogerieartikeln, Tiernahrung und Wasch- und 7 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen Putzmitteln verfügt Penny über eine größere Sortimentsbreite und entspricht eher dem Aufbau eines Supermarktes. Zudem verzichtet Penny weitgehend auf Aktionsartikel, so dass der entsprechende Umsatzanteil deutlich unter dem der klassischen Discounter liegt. In der Praxis versorgt sich der Verbraucher nicht nur bei einer, sondern bei durchschnittlich 4 Betriebsformen. Idealtypischer Weise wird der Grundbedarf beim Lebensmitteldiscounter eingekauft, die Produkte, die dort nicht erhältlich sind oder die man dort nicht kaufen möchte, werden bei anderen Anbietern nachgefragt. Die Lebensmitteldiscounter/ Hybriddiscounter besitzen in der Regel einen einheitlichen Marktauftritt, so dass der Kunde in jedem Markt des jeweiligen Betreibers dasselbe Sortiment vorfindet. Gleichzeitig wachsen die Verkaufsflächen der Lebensmitteldiscounter seit Jahren kontinuierlich. Die Ursache für den gestiegenen Flächenbedarf bei Lebensmitteldiscountern hat vor allem folgende Ursachen: ■ Die Angebotsdiversifizierung und ansprechende Präsentation insbesondere von Frische-Produkten (Obst & Gemüse, Molkereiprodukten), Backwaren, Fleisch, Fisch und Bio-Lebensmitteln hat neben einer qualitativen Aufwertung des Marktauftritts regelmäßig auch einen höheren Flächenbedarf zur Folge. Dagegen ist kein steigender Flächenbedarf für die Aktionswaren zu verzeichnen. ■ Großzügigere Verkehrsflächen, insbesondere größere Gangbreiten, tragen zu einer effizienteren Bestückung des Ladens und zur Vereinfachung von (logistischen) Betriebsabläufen bei. ■ Großzügigere Warenpräsentation und niedrigere Regalhöhen erleichtern vor allem den Kunden (u. a. auch mit Blick auf den demographischen Wandel und den höheren Anteil älterer Kunden) den Warenzugang. Größere Flächen führen dabei jedoch nicht in gleichem Umfang zu Mehrumsätzen, sondern regelmäßig zu einer abnehmenden Flächenleistung. Gleichzeitig ermöglicht die größere Verkaufsfläche eine höhere Rentabilität z. B. durch Reduzierung der Transportkosten durch größere Liefermengen. Ordnet man das Planvorhaben in Erftstadt-Köttingen in die aufgezeigten Vertriebskonzepte im Lebensmitteleinzelhandel sowie die aktuellen Marktentwicklungen im Nahrungs- und Genussmittelsektor ein, so ist Folgendes festzuhalten: ■ Per Definition ist der zu untersuchende Penny-Markt dem Betriebstyp „Lebensmittel-HybridDiscounter“ zuzuordnen. ■ Als Hybrid-Discounter positioniert sich Penny zwischen herkömmlichen Discountern und Vollsortimentern. Hierbei bietet er Preise auf Discountniveau und trotzdem ein reichhaltiges Frische- und Markenangebot, so dass ein Penny-Lebensmittel-Discountmarkt umfassende Nahversorgungsfunktionen übernehmen kann. ■ Im Discountsegment werden seitens der Betreiber für Neubauten mittlerweile Verkaufsflächen zwischen 800 und 1.500 m² als marktgerecht angesehen. Die Firma Penny strebt in ErftstadtKöttingen eine Verkaufsfläche von rd. 799 m² an, die somit als unterste Einstiegsgröße moderner Lebensmittel-Discounter anzusehen ist. 8 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen Fazit zu Entwicklungen und Trends in der Lebensmittelbranche: ■ Die Verkaufsfläche von Supermärkten und Lebensmitteldiscountern wird stetig größer. ■ Lebensmitteldiscounter sind der am stärksten verbreitete Betriebstyp des Lebensmitteleinzelhandels. ■ Nach hohen Zugewinnen in den 1990er Jahren ist der Marktanteil der Discountmärkte inzwischen relativ stabil. ■ Im Zeitverlauf weisen die Discounter dabei eine immer größer werdende Angebotstiefe im nahversorgungsrelevanten Angebot auf. ■ Hard-/Soft-Discounter (u.a. Aldi, Lidl) gewährleisten eine Grundversorgung mit eingeschränktem Sortiment (800 bis 1.700 Artikel). ■ Hybrid-Discounter (u.a. Penny) positionieren sich zwischen klassischen Discountern und Vollsortimentern und verfügen mit bis zu 3.500 Artikeln über ein weitaus größeres Sortiment als Hard- oder Soft-Discounter. 9 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen 3 Markt- und standortseitige Rahmenbedingungen 3.1 Makrostandort Die Stadt Erftstadt liegt im Süden des Rhein-Erft-Kreises und gehört dem Regierungsbezirk Köln an. Angrenzende Städte und Gemeinden sind Weilerswist und Zülpich im Süden, Nörvenich und Vettweiß im Westen sowie Kerpen, Hürth und Brühl im Norden und Osten. Im Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen ist die Stadt Erftstadt als Mittelzentrum ausgewiesen. Ihr kommt damit in erster Linie die Aufgabe der Versorgung der eigenen Wohnbevölkerung und ihres Umlandes mit Gütern und Dienstleistungen des Grundbedarfs sowie des gehobenen Bedarfs, teilweise auch des spezialisierten Bedarfs zu. Die nächstgelegenen größeren Zentren sind in einer Entfernung von jeweils rd. 20 km Luftlinie die Oberzentren Köln und Bonn. Abbildung 3: Lage der Stadt Erftstadt und zentralörtliche Gliederung Quelle: Eigene Darstellung 10 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen Die verkehrliche Anbindung der Stadt erfolgt über die Autobahnen A 61/ A 1 (Venlo - Koblenz - Hockenheim bzw. Köln - Blankenheim) und A 553 (Erftstadt - Köln) sowie die Bundesstraße B 265 (Gemünd, Schleiden, Prüm). Darüber hinaus bestehen durch zahlreiche Landes- und Kreisstraßen weitere Verbindungen in die umliegenden Städte und Gemeinden des Rhein-Erft-Kreises. Insgesamt weist somit die Stadt Erftstadt eine sehr gute Anbindung an das überregionale Straßennetz auf. Auch im Schienenverkehr kann eine gute Anbindung der Stadt Erftstadt an das regionale Umfeld festgestellt werden. Der Bahnhof Erftstadt, welcher sich im östlichen Stadtteil Liblar befindet, wird von den DB Regionalbahn-Linien RE 12 (Eifel-Mosel-Express), RE 22 (Eifel-Express) und RB 24 (Eifel-Bahn) angefahren. Das Verkehrsangebot des öffentlichen Nahverkehrs wird durch ein gut ausgebautes Busliniennetz ergänzt, welches dem Verkehrsverbund Rhein-Sieg (VRS) angehört. Das Stadtgebiet von Erftstadt weist eine disperse Siedlungsstruktur auf und gliedert sich in 14 Stadtteile, in denen insgesamt rd. 52.400 Einwohner leben. Der Siedlungsschwerpunkt ist in den Stadtteilen Liblar und Lechenich auszumachen, die zwei annähernd gleich große Siedlungskörper aufweisen. Diese werden durch die BAB 61/ 1 sowie den nahezu parallel verlaufenden Flusslauf der Erft räumlich deutlich voneinander getrennt. Die 12 sonstigen Stadtteile verfügen dagegen über deutlich geringere Einwohnerzahlen (siehe nachfolgende Abbildung). Abbildung 4: Einwohner nach Stadtteilen in der Stadt Erftstadt Einwohner Stadtteil abs. in % Ahrem 1.109 2% Blessem/ Frauenthal 1.969 4% Bliesheim 3.375 6% 414 1% Dirmerzheim 2.209 4% Erp 2.612 5% Friesheim 2.942 6% Gymnich/ Mellerhöfe 4.692 9% 520 1% Kierdorf 3.207 6% Köttingen 3.708 7% Lechenich/ Konradsheim 11.858 23% Liblar 13.178 25% 566 1% 52.359 100 Borr/ Scheuren Herrig Niederberg Stadt Erftstadt gesamt Quelle: Stadt Erftstadt, Stand: 29.02.2016 Quelle: Einzelhandelskonzept der Stadt Erftstadt (2011), S. 16 11 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen Der Projektstandort ist dem Stadtteil Erftstadt-Köttingen zuzuordnen, der innerhalb des Stadtgebietes von Erftstadt eine nordöstliche Lage einnimmt. Mit rd. 3.700 Einwohnern stellt dieser den viertgrößten Stadtteil dar. Angrenzende Stadtteile sind der vom Projektstandort Luftlinie rd. 1,5 km nördlich gelegene Stadtteil Kierdorf mit rd. 3.200 Einwohnern, an den sich jenseits der L 495 der zur Nachbargemeinde Kerpen gehörende Stadtteil Brüggen anschließt, sowie der Luftlinie rd. 2 km südlich gelegene Kernort Liblar. Die Leitlinien der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung sind im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Erftstadt festgelegt. Hierin ist eine polyzentrische Versorgungsstruktur definiert, die neben den zwei 4 gleichrangigen Stadtteilzentren Ortsmitte Lechenich und dem Erftstadt Center in Liblar noch zwei Nahversorgungzentren (Ortsmitte Gymnich und Carl-Schurz-Straße/ Liblar) vorsieht. Während die beiden Stadtteilzentren gemeinsam eine gesamtstädtische Versorgungsfunktion gewährleisten sollen, sollen die Nahversorgungszentren ergänzend hierzu ein umfassendes Angebot im kurzfristigen Bedarf vorhalten. Die abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche übernehmen hinsichtlich ihres jeweiligen Angebotsspektrums somit unterschiedliche Versorgungsfunktionen. Abbildung 5: Zentrale Versorgungsbereiche im Standortumfeld (Auswahl) Quelle: Eigene Darstellung 4 Aufgrund der spezifischen Siedlungsstruktur ist auf die Ausweisung eines Hauptzentrums verzichtet worden. 12 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen Darüber hinaus beinhaltet die Zentrenstruktur der Stadt Erftstadt drei ergänzende Nahversorgungsstandorte (den Edeka-Supermarkt an der Theodor-Heuss-Straße, den Edeka-Supermarkt an der AbtHorchem-Straße und den Edeka-Supermarkt am Niederweg in Friesheim). Neben der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche ist mit dem Einzelhandelskonzept gleichzeitig auch die „Erftstädter Liste“ zur Definition der nahversorgungs-, zentren- und nicht-zentrenrelevanten Sortimente festgelegt worden. Demnach ist das Kernsortiment des geplanten Discountmarktes den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zugeordnet. 3.2 Mikrostandort Der Planstandort liegt in nördlicher Randlage von Köttingen und wird im Süden durch den Notweg und im Osten von der Peter-May-Straße (L 163) begrenzt. Das Planareal liegt an der Landesstraße 163, die Köttingen mit Liblar im Süden bzw. mit dem rd. 700 Meter nördlich beginnenden Erftstadt-Kierdorf verbindet. Im weiteren Verlauf führt sie in das angrenzende Stadtgebiet von Kerpen. Abbildung 6: Mikrostandort Quelle: eigene Darstellung 13 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen Im Norden und Westen befinden sich landwirtschaftliche Nutzflächen, südöstlich schließt sich unmittelbar der Siedlungskörper von Köttingen an. Weitere Einzelhandelsnutzungen sind im direkten Standortumfeld nicht vorhanden bzw. geplant. Die verkehrliche Anbindung des Mikrostandortes erfolgt funktionsgerecht über die L 163 bzw. eine im Rahmen des projektierten Nahversorgers geplante, hiervon abgehende Erschließungsstraße. Die dem Gebäudekörper vorgelagerte Stellplatzanlage soll 91 Stellplätze aufweisen. Mit dem ÖPNV ist das Areal durch den ÖPNV-Haltepunkt „Köttingen-Mitte“ der Linien 955 (Liblar - Köttingen – Kierdorf – Horrem Bf) und 977 (Liblar – Köttingen – Kierdorf – Brüggen – Frechen) in rd. 500 Metern Entfernung aktuell nur eingeschränkt zu erreichen. Die fußläufige Erreichbarkeit für die umgebende Wohnbevölkerung ist durch straßenbegleitende Fußgängerwege gesichert. Der Planstandort liegt außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs. Der nächstgelegene zentrale Versorgungsbereich ist das Nahversorgungszentrum „Carl-Schurz-Straße“ in Liblar, dessen nördlicher Randbereich rd. 2 km vom Planstandort entfernt beginnt. Projektskizze Hier ist die Ansiedlung eines Penny-Lebensmittelmarktes sowie eines Cafés geplant. Mit einer Verkaufsfläche von rd. 799 m² wird die Penny-Filiale die Grenze zur Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 BauNVO von 800 m² nicht überschreiten. Zudem kann festgehalten werden, dass der Angebotsschwerpunkt des Planvorhabens eindeutig in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren auszumachen ist. Sonstige Sortimente entfallen ausschließlich auf die Randsortimente des Penny-Marktes und umfassen hierbei im Wesentlichen die wöchentlich wechselnden Aktionswaren. Abbildung 7: Projektskizze Quelle: Penny Markt GmbH 14 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen Planungsrechtliche Situation Gemäß Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln – Teilabschnitt Region Köln befindet sich das Projektareal in Randlage des Allgemeinen Siedlungsbereichs (ASB) Köttingen. Abbildung 8: Regional-/ Flächennutzungsplan X X Quelle: Bezirksregierung Köln; Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln – Teilabschnitt – Region Köln Stadt Erftstadt; Flächennutzungsplan 1999 In dem seit 1999 rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Stadt Erftstadt ist die vorgesehene Fläche im südlichen Bereich als gewerbliche Baufläche und im nördlichen Teil als Fläche für den Ausgleich mit dem Entwicklungsziel – Grünfläche dargestellt. Für das Planvorhaben soll ein Bebauungsplan („BP 175 Nahversorgungsmarkt“) aufgestellt werden. Mit einer avisierten Verkaufsfläche von rd. 800 m² ist der geplante Lebensmittel-Discountmarkt als nichtgroßflächiger Einzelhandelsbetrieb zu bewerten. Das ebenfalls geplante Café ist als eigenständiger gastronomischer Betrieb zu bewerten. Die speziellen landesplanerischen Vorschriften für den Einzelhandel sind in diesem Planfall somit nicht relevant, da diese nur für großflächige Betriebe gelten. 15 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen 4 Relevante Wettbewerbssituation Um Aussagen über die wettbewerblichen Rahmenbedingungen sowie mögliche durch die Errichtung des Penny-Marktes hervorgerufenen städtebaulichen Auswirkungen treffen zu können, ist eine Betrachtung der relevanten Angebotsstrukturen im Umfeld des Planstandortes notwendig. Die Wettbewerbssituation wird dabei wesentlich durch die vorhandenen Lebensmitteldiscount- und Supermärkte geprägt, während der kleinteilige Einzelhandel (Lebensmittelfachgeschäfte) nur in begrenztem Maße von der Ansiedlung des Lebensmittelmarktes betroffen sein wird. Dies resultiert daraus, dass Systemwettbewerber (= Super-/ Discountmärkte, Verbrauchermärkte/ SB-Warenhäuser) als Betriebe, die dem Versorgungseinkauf dienen und eine große Sortimentsüberschneidung mit dem Vorhaben aufweisen, in einen stärkeren Wettbewerb mit dem Vorhaben treten als einzelne Lebensmittelhandwerksbetriebe oder spezialisierte Lebensmittelfachgeschäfte (z. B. Weinhändler, Obst- und Gemüsehändler). Da der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand für den (regelmäßigen) Einkauf nahversorgungsrelevanter Sortimente stark begrenzt ist, konzentrieren sich die Wettbewerbsbetrachtungen auf die nächstgelegenen Angebote in der Stadt Kerpen sowie in der südlichen Nachbarstadt Erftstadt. Im Mittelpunkt der Betrachtung stehen dabei die Wettbewerbsstrukturen in den nahegelegenen zentralen Versorgungsbereichen. Aufgrund ausgeprägter Zäsuren (u.a. Chemiepark Knapsack, nördlicher Ausläufer des Naturparks Rheinland, landwirtschaftliche Nutzflächen) sind die östlich gelegenen Angebotsstrukturen in den Umlandkommunen Hürth und Brühl von untergeordneter Relevanz. Gleiches gilt für die in Erftstadt-Lechenich vorhandenen Angebote. Den dabei erfolgten Umsatzschätzungen der BBE Handelsberatung GmbH liegen detaillierte Vor-OrtRecherchen zu Grunde, die – ausgehend von betriebsformen- bzw. betreiberspezifischen Durchschnittswerten – weitere relevante Einflussfaktoren berücksichtigen (u.a. das ansprechbare Kaufkraftvolumen, die Wettbewerbssituation, die Attraktivität der Anbieter, die Verkaufsflächendimensionierung, die Stellplatzsituation etc.) und in die jeweilige Umsatzprognose miteingestellt werden. In Köttingen befinden sich außer einer Bäckerei sowie zwei Kioske keine nahversorgungsrelevanten 5 Betriebe. Vor dem Hintergrund des Fehlens von größeren Anbietern nahversorgungsrelevanter Sortimente heißt es diesbezüglich im Einzelhandelskonzept der Stadt auch, dass „eine Ergänzung der wohnortnahen Versorgung prinzipiell gewünscht wäre“. Die hier lebende Bevölkerung muss aktuell somit umliegende Angebotsstandorte aufsuchen. 5 Der im Sommer 2015 eröffnete Dorftreff „Köttinger Dorfleben e.V.“ verkauft auf Kleinstflächen auch regionale/ saisonale Produkte. Im Vordergrund steht aber die Entwicklung eines „Dorfmittelpunktes“, der vor allem durch das gastronomische Angebot (wöchentlich wechselnder Mittagstisch/ Café) bzw. Freizeit- und Kulturangebote gestützt wird. 16 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen Auch im nördlich gelegenen Stadtteil Kierdorf ist keine Versorgung (mehr) gewährleistet. Mit der insolvenzbedingten Schließung des ehemaligen Schlecker Drogeriemarktes sowie der Betriebsaufgabe der ortsansässigen Bäckerei hat sich die Versorgungssituation nochmals verschlechtert. Somit ist festzuhalten, dass sich die Nahversorgungssituation sowohl in Köttingen als auch in Kierdorf stark defizitär darstellt und sich die hier lebende Bevölkerung derzeitig nicht wohnortnah versorgen kann. Die nächstgelegenen Versorgungsmöglichkeiten innerhalb der Stadt Erftstadt befinden sich im rd. 2,2 Km 6 bzw. rd. 4 Pkw-Minuten vom Projektstandort entfernt gelegenen Nahversorgungszentrum CarlSchurz-Straße in Liblar. Kundenfrequenzstärkste Betriebe sind dort die Lebensmittelanbieter ReweRichrath (rd. 1.700 m²) und eine dem Supermarkt schräg gegenüberliegende, großflächige Aldi-Filiale. Das im Nahversorgungszentrum vorhandene Angebot wird zudem durch mehrere kleinteilige Einzelhandelsbetriebe sowie Dienstleistungs- und Gastronomieanbieter ergänzt. Das rd. 4 km bzw. rd. 7 Pkw-Minuten entfernt gelegene Stadtteilzentrum Liblar umfasst im Wesentlichen den Standortbereich des Erftstadt-Centers. Standortprägend ist hier das weit ausstrahlende Real SB-Warenhaus. Mit einer Lidl-Filiale sowie einem dm-Drogeriemarkt sind dort zudem weitere umsatzstarke Nahversorgungsbetriebe vorzufinden. Das nahversorgungsrelevante Angebot außerhalb der beiden zentralen Versorgungsbereiche beschränkt sich auf einen wohngebietsintegrierten Norma-Discountmarkt an der Theodor-Heuss-Straße, der überwiegend von der im direkten Umfeld lebenden Bevölkerung aufgesucht werden dürfte. In westlicher Richtung stellt das im Stadtteil Gymnich, rd. 6 km vom Projektstandort entfernt gelegene Nahversorgungszentrum Gymnich den dem Projektstandort nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereich dar. Größter Einzelhandelsbetrieb innerhalb des Nahversorgungszentrums ist der LebensmittelDiscountmarkt Norma an der Gymnicher Hauptstraße, der mit rd. 500 m² allerdings über keine marktgerechte Größe verfügt. Ansonsten findet sich nur ein Streubesatz von Ladenhandwerksbetrieben sowie mehreren Dienstleitungs- und Gastronomiebetrieben. Wichtige wohnortnahe Versorgungsfunktion übernimmt ein im südlichen Ortseingangsbereich gelegener, rd. 1.500 m² großer Rewe-Supermarkt. Hierbei handelt es sich ebenfalls um einen von Rewe-Richrath betriebenen Filialstandort, der als verkehrlich gut zu erreichende Einkaufsalternative derzeit ebenfalls von Kaufkraftzuflüssen aus den nordöstlichen Erftstädter Stadtteilen profitieren wird. Mit der geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes dürfte der Angebotsstandort zusätzlich an Attraktivi7 tät gewinnen. 6 7 Entfernungsangaben gemäß Google-Routenplaner; jeweils vom Projektstandort aus. Ein entsprechender Aufstellungsbeschluss (vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nr. 116 A, ErftstadtGymnich, Drogeriemarkt“) ist am 29.09.2014 vom Rat der Stadt Erftstadt beschlossen worden; die frühzeitige Bürgerbeteiligung hat unter anderem am 01.10.2015 im Rahmen einer Abendveranstaltung stattgefunden. Da nicht absehbar ist, ob der Drogeriemarkt bei Marktzutritt des geplanten Penny-Discounters bereits realisiert sein wird, wird er bei der Umsatz- bzw. Umverteilungsprognose nicht berücksichtigt. 17 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen Abbildung 9: Relevante Wettbewerbsstandorte (Auswahl) Quelle: Eigene Darstellung Die Angebotssituation in den nördlich von Kierdorf gelegenen, ineinander übergehenden Kerpener Stadtteilen Türnich/ Balkhausen/ Brüggen wird von drei Lebensmitteldiscountern (2x Lidl, Netto) geprägt, während mit dem rd. 900 m² großen Rewe-Markt am Marktplatz Türnich nur ein verhältnismäßig kleiner Vollsortimenter vorzufinden ist. Ergänzt wird das nahversorgungsrelevante Angebot von einem Ihr PlatzDrogeriemarkt sowie mehreren, über das Siedlungsband verteilte Ladenhandwerksbetrieben. Vor dem Hintergrund der defizitären Ausstattung im Vollsortimentsbereich wird derzeitig die Ansiedlung 8 eines marktgerechten Supermarktes in zentraler Lage von Kerpen-Brüggen diskutiert. Aufgrund der räumlichen Nähe sowie der verkehrlichen Erreichbarkeit werden diese Anbieter insbesondere für die in Kierdorf lebende Bevölkerung derzeit wichtige Versorgungsfunktion übernehmen –hierbei ist vor allem der moderne Lidl-Discounter im südlichen Randbereich von Brüggen von Relevanz. 8 Das entsprechende Planverfahren befindet sich ebenfalls in einem frühen Stadium, so dass der geplante Supermarkt im Rahmen dieser Untersuchung unberücksichtigt bleibt. 18 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen Als Zwischenfazit ist somit zunächst festzuhalten, dass sowohl in Köttingen als auch im benachbarten Kierdorf derzeit keine qualifizierten Nahversorgungsangebote vorgehalten werden. Die hier lebende Bevölkerung wird sich aktuell somit an umliegenden Angebotsstandorten versorgen (müssen) und dort zu entsprechenden (Mehr-)Umsätzen führen. Neben den Angeboten im Nahversorgungszentrum Carl-Schurz-Straße (v.a. Rewe, Aldi) bzw. im Stadtteilzentrum Liblar (v.a. Real, Lidl, dm) wird es sich hierbei auch um die nahgelegenen Lebensmittelmärkte in den Kerpener Stadtteilen Türnich/ Balkhausen/ Brüggen handeln. Darüber hinaus stehen insbesondere mit dem Rewe-Supermarkt in Erftstadt-Gymnich weitere attraktive Einkaufsfalternativen zur Verfügung. Nach Wettbewerbslagen differenziert, stellt sich die relevante Angebotsstruktur in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten (Nahrungs- und Genussmittel/ Drogeriewaren) wie folgt dar: Abbildung 10: Nahversorgungsrelevante Angebotssituation Verkaufsfläche in m² Relevante Standorte Stadtgebiet Erftstadt, davon Stadtteil Liblar Stadtteilzentrum Liblar (Real/ 8.250 m²; Lidl/ 1.200 m²; dm/ 450 m²) Nahversorgungszentrum Carl-Schurz-Str. (Rewe/ 1.725 m²; Aldi/ 1.000 m²) Stadtteil Gymnich Nahversorgungszentrum Gymnich (Norma/ 500 m²) Streulage (Rewe/ 1.500 m²) Stadt Kerpen-Türnich/ Balkhausen/ Brüggen, davon MarktplatzTürnich (Rewe/ 900 m²/ Ihr Platz/ 300 m²) Streulage (Lidl/ 890 m²; Netto/ 900 m²; Lidl/ 890 m²) Untersuchungsraum insgesamt Umsatz in Mio. € 11.700 56,9 9.900 48,3 7.400 34,4 2.500 13,9 1.800 8,6 450 2,0 1.400 6,6 3.500 16,0 1.150 4,7 2.350 11,3 15.200 72,9 Quelle: Eigene Erhebungen und Prognosen; Rundungsdifferenzen möglich 19 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen 5 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftpotenzial Das Einzugsgebiet umfasst den Siedlungsbereich, in dem die Verbraucher überwiegend bzw. zu großen Teilen das Planvorhaben aufsuchen werden. Es stellt damit das Gebiet dar, in dem der Planstandort eine hohe Versorgungsbedeutung übernehmen wird. Unter Berücksichtigung der Angebots- und Nachfragesituation wird gutachterlicherseits das Einzugsgebiet für das Untersuchungsobjekt abgegrenzt. Dabei sind für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung grundsätzlich folgende Faktoren von Bedeutung: ■ die Häufigkeit der Bedarfsdeckung in den geplanten Sortimentsbereichen, ■ der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand,9 ■ die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der relevanten Anbieter im Standortumfeld, ■ die Attraktivität der Projektvorhaben, die u. a. durch die Dimensionierung, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad der Betreiber bestimmt wird, ■ die Qualität des Projektstandortes, die u. a. aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu Siedlungsschwerpunkten sowie aus vorhandenen Agglomerationseffekten resultiert, ■ Barrierewirkungen ausgehend von z. B. topographischen, infrastrukturellen oder baulichen Gegebenheiten, ■ traditionelle Einkaufsorientierungen der Bevölkerung, ■ die zentralörtliche Funktion der Standortkommune. Dazu ist anzumerken, dass ein Einzugsgebiet grundsätzlich nicht als statisches Gebilde anzusehen ist, sondern vielmehr als modellhafte Abbildung eines Teilraumes, aus dem potenziell der wesentliche Kundenanteil eines Betriebes/ Standortverbundes stammt. Für den zu untersuchenden Penny-Markt sind folgende Faktoren für die Reichweite des Kundenherkunftsgebietes von Bedeutung: ■ Aufgrund des nahversorgungsbezogenen Angebotsschwerpunktes (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) des Penny-Marktes stellt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand für die Ausdehnung des Einzugsgebietes grundsätzlich einen begrenzenden Faktor dar. 9 Mit zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmendem spezifischen Wert des nachgefragten Gutes nimmt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand ab. Demzufolge sind bei einem Angebot der Grundversorgung die Aktionsradien räumlich enger als bei Angeboten des längerfristigen Bedarfsbereichs (z. B. Möbelsortiment). 20 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen ■ Der Planstandort befindet sich abseits hochfrequentierter, überörtlich bedeutsamer Straßen und wird auch vor diesem Hintergrund keine weiträumige Ausstrahlung entfalten können. Auch sind im Standortumfeld keine weiteren, weiträumig ausstrahlenden Nutzungen vorzufinden. ■ Da sich – mit Ausnahme des nördlich gelegenen Stadtteils Kierdorf - die in den umliegenden Ortslagen lebende Bevölkerung entweder wohnortnah versorgen oder auf gleichem bzw. schnellerem Wege attraktivere Angebotsstandorte aufsuchen kann, ist hier keine Orientierung auf das in Köttingen geplante Angebot anzunehmen. Abbildung 11: Perspektivisches Einzugsgebiet Quelle: Eigene Darstellung Die geplante Penny-Filiale wird demnach vor allem lokale Versorgungsfunktionen übernehmen. Durch die siedlungsstrukturellen Gegebenheiten wird dieser Sachverhalt nochmals verstärkt. 21 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen Unter Berücksichtigung der vorab beschriebenen Kriterien lässt sich aus Gutachtersicht somit folgendes Einzugsgebiet mit zwei Zonen abgrenzen: ■ Das Kerneinzugsgebiet der Penny-Filiale wird die in Köttingen lebende Bevölkerung umfassen (insgesamt rd. 3.710 Personen). Denn hier wird der geplante Penny-Markt zukünftig den wesentlichen Träger der wohnortnahen Versorgung darstellen. ■ Das erweiterte Einzugsgebiet umfasst die nördlich gelegene Erftstädter Ortslage Kierdorf, die ebenfalls über keine umfassenden Nahversorgungstrukturen verfügt. Auch für die dort lebende Bevölkerung wird der geplante Lebensmittelmarkt einen nahegelegenen und verkehrlich gut angebundenen (Nah-) Versorgungsstandort darstellen. Allerdings machen sich hier die umliegenden Konkurrenzstandorte (v.a. Türnich/ Brüggen/ Balkhausen; Erftstadt-Gymnich) bemerkbar und werden mit einer geringeren Marktdurchdringung korrespondieren. Hier leben rd. 3.210 Personen. Insgesamt umfasst das Einzugsgebiet des Planvorhabens somit ein Bevölkerungspotenzial von insgesamt rd. 6.920 Einwohnern. Aufgrund siedlungsstruktureller und topographischer Zäsuren sowie der vorhandenen Angebote im weiteren Untersuchungsraum sind dem Einzugsgebiet keine weiteren Ortslagen zuzurechnen. Über das abgegrenzte Einzugsgebiet hinaus sind zudem in geringem Maße zusätzlich auch Kunden von außerhalb zu erwarten, die vor allem aus dem nördlich gelegenen Kerpener Stadtteil Brüggen stammen werden. Diese werden im weiteren Verlauf der Untersuchung als sog. „diffuse Umsatzzuflüsse“ berücksichtigt. Abbildung 12: Kaufkraftpotenziale im Einzugsgebiet Kaufkraft Pro Kopf in € Insg. in Mio. € 3.708 2.714 10,1 3.207 2.714 8,7 6.918 2.714 18,8 Einwohner Kerneinzugsgebiet (Köttingen) Erweitertes Einzugsgebiet (Kierdorf) Einzugsgebiet insg. Quelle: Eigene Berechnungen unter Verwendung der MB-Research-Kaufkraftkennziffern; Einwohner zum 29.02.2016, Stadt Erftstadt Rundungsdifferenzen möglich Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölkerungszahl im Einzugsgebiet mit dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabebetrag von ca. 2.575 € für nahversorgungsrelevante Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren), gewichtet mit der sortimentsspezifischen Kaufkraftkennziffer der Stadt Erftstadt (MB-Research). Die Höhe der Kaufkraftkennziffer wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt. Die Kennziffer gibt unabhängig von der Gemeindegröße das verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im 22 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen Verhältnis zum Gesamt-Einkommen der Bundesrepublik an, welches für die Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht. Die sortimentsspezifische Kaufkraftkennziffer der Stadt Erftstadt liegt bei rd. 105 und somit oberhalb des Bundesdurchschnitts (= 100). Nach den Zahlen der BBE-Marktforschung steht unter Berücksichtigung der erläuterten Parameter im abgegrenzten Einzugsgebiet in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren ein Kaufkraftvolumen in Höhe von insgesamt rd. 19 Mio. € im Jahr zur Verfügung, wovon etwa 10 Mio. € auf das Kerneinzugsgebiet entfallen. 23 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen 6 Auswirkungsanalyse 6.1 Umsatzleistung des Planvorhabens Unter Berücksichtigung der vorhandenen Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsgebiet, der Attraktivität des Planvorhabens sowie des ansprechbaren Kaufkraftvolumens im Einzugsgebiet werden die durch die geplante Ansiedlung zu erwartenden Umsätze prognostiziert. Dabei bildet die Einschätzung der durch das Planvorhaben zu erwartenden Umsätze die Voraussetzung für die Prognose ausgelöster Umsatzumlenkungen und der hierdurch möglicherweise hervorgerufenen städtebaulichen Auswirkungen. Die Umsatzerwartung hängt zunächst von der Marktbedeutung der projektierten Betriebsform (HybridDiscounter) sowie des Betreibers und der Größe des Lebensmittelmarktes (rd. 799 m²) ab. Darüber hinaus nehmen auch die Gesamtattraktivität des Standortes, das ansprechbare Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet sowie die Intensität des Wettbewerbs Einfluss auf den zu erwartenden Umsatz. Für das Planvorhaben sind diesbezüglich folgende Faktoren zu berücksichtigen: ■ Laut aktueller Veröffentlichung der auf Einzelhandelsimmobilien spezialisierten Hahn Gruppe – in Kooperation mit dem Marktforschungsinstitut GfK sowie des Immobiliendienstleisters CBRE - beträgt der durchschnittliche Filialumsatz eines Lebensmittel-Discountmarktes im Penny-Filialnetz 10 rd. 3,4 Mio. € (Brutto). ■ Im Discountsegment werden für Neubauten seitens der Betreiber mittlerweile Verkaufsflächen zwischen 800 und 1.500 m² als marktgerecht angesehen, wobei Verkaufsflächengrößen von rd. 800 m² immer seltener realisiert werden. In Köttingen wird eine Verkaufsfläche von rd. 799 m² projektiert – eine Größenordnung, die somit im Hinblick auf ihre Dimensionierung als unterste Einstiegsgröße moderner Lebensmittel-Discounter anzusehen ist. ■ Kundenfrequenzstarke Einzelhandelsbetriebe, von denen das Planvorhaben profitieren könnte, sind im Umfeld des Planstandorts nicht vorzufinden. ■ Insbesondere für die im Kerneinzugsgebiet (=Köttingen) lebende Bevölkerung wird der Lebensmittelmarkt den wesentlichen Träger der Nahversorger darstellen und eine entsprechend hohe Marktdurchdringung erreichen können. Hier steht eine nahversorgungsrelevante Kaufkraftpotenzialbasis von rd. 10 Mio. € zur Verfügung. Unter Berücksichtigung vorab genannter Aspekte gehen die Gutachter davon aus, dass der geplante Penny-Lebensmittelmarkt eine innerhalb des eigenen Filialnetzes durchschnittliche Umsatzleistung von rd. 3,4 Mio. € erwirtschaften kann („Real-Case“). Im Sinne eines „Worst-Case“-Szenarios wird dieser Wert um rd. 20 % überzeichnet, so dass eine Umsatzgröße von insgesamt rd. 4,1 Mio. € in die Untersuchung eingestellt wird. Auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) entfallen hiervon rd. 3,7 Mio. € und auf die Nonfood-Sortimente rd. 0,4 Mio. €. Bei den Nonfood-Sortimenten handelt es sich vornehmlich um die in der Regel wöchentlich wechselnden Aktionswaren. 10 Vgl. Retail Real Estate Report 2015/2016 der Hahn Gruppe in Zusammenarbeit mit der GfK und CBRE; Standort- und Flächenproduktivitätsentwicklung von Lebensmitteleinzelhändlern in 2014; S. 23 24 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen Abbildung 13: Umsatzerwartung des Planvorhabens Sortiment Umsatzerwartung in Mio. € Nahrungs- und Genussmittel/ Drogeriewaren 3,7 Sonstige Sortimente 0,4 Summe 4,1 Quelle: Eigene Berechnungen; Rundungsdifferenzen möglich Da die Aktionswaren des Lebensmitteldiscountmarktes häufig wechseln, sind Zuordnungen von Verkaufsflächen und Umsätzen auf einzelne Warengruppen nur bedingt möglich. Grundsätzlich ist festzustellen, dass das Aktionswarenprogramm sämtliche Warengruppen des Einzelhandels umfasst, wobei insbesondere folgende Sortimentsbereiche regelmäßig im Angebot zu finden sind: ■ Bekleidung / Textilien ■ Schuhe / Lederwaren ■ Papier / Schreibwaren / Bücher ■ Haushaltswaren ■ Spielwaren und Sportartikel ■ Elektrogeräte und Unterhaltungselektronik ■ Heimwerker- / Gartenbedarf Nach gutachterlichen Berechnungen auf Basis von Branchenveröffentlichungen und Ergebnissen der BBE-Marktforschung stellt das Textilsortiment unter den Nonfood-Artikeln von LebensmittelDiscountmärkten das umsatzstärkste Teilsortiment dar. Im Durchschnitt über alle Discountmärkte entfallen ca. 6,0 % des Gesamtumsatzes auf das Textilsortiment. An zweiter Stelle folgt mit ca. 3,5 % des Umsatzes das Segment Elektronik / Unterhaltungselektronik. Für die sonstigen Nonfood-Sortimente liegen die durchschnittlichen Umsatzanteile bei ca. 0,5 - 1,0 %. Eine tiefer gehende Flächen- bzw. Sortimentsdifferenzierung ist darüber hinaus nicht möglich. Vor diesem Hintergrund werden in der weiteren Untersuchung ausschließlich die nahversorgungsrelevanten Sortimente einer genaueren Untersuchung unterzogen. Mit rd. 3,7 Mio. € von rd. 4,1 Mio. € liegt der Angebotsschwerpunkt der geplanten Penny-Filiale demnach eindeutig in den nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren). In der folgenden Tabelle sind die Umsatzerwartungen des Marktes und die Kaufkraftbindungsquoten für nahversorgungsrelevante Sortimente im Einzugsgebiet zusammengefasst dargestellt. Insgesamt wird die geplante Penny-Filiale rd. 2,2 Mio. € des prognostizierten Umsatzes mit in Köttingen lebenden Personen erwirtschaften, für die der Penny-Markt zukünftig den einzigen Lebensmittelmarkt am Wohnort darstellen wird. Somit werden fast zwei Drittel des prognostizierten Umsatzes aus dem Kernein- 25 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen zugsgebiet generiert, was die versorgungsbezogene Bedeutung des Untersuchungsvorhabens für die in Köttingen lebende Bevölkerung nochmals verdeutlicht. Dabei wird der geplante Penny-Markt rd. 22 % des im Einzugsgebiet vorhandenen Kaufkraftpotenzials binden können. Aus dem erweiterten Einzugsgebiet wird eine Umsatzgröße von rd. 1,1 Mio. € stammen und hier mit einer durchschnittlichen Bindungsquote von rd. 13 % korrespondieren; einer höheren Marktdurchdringung in diesem Teilbereich des Einzugsgebietes stehen die umliegenden, alternativ zu erreichenden Angebotsstandorte in Kerpen (Türnich/ Balkhausen/ Brüggen) bzw. Erftstadt-Gymnich entgegen. Abbildung 14: Erwartete Kundenstruktur und Kaufkraftbindung des Planvorhabens in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Erwarteter Umsatz Kaufkraft Kaufkraftbindung in Mio. € in % in Mio. € in % 2,2 60 10,1 22 1,1 30 8,7 13 Einzugsgebiet insg. 3,3 90 18,8 18 diffuse Zuflüsse 0,4 10 ./. ./. Gesamt 3,7 100 ./. ./. Umsatzherkunftsgebiete Kerneinzugsgebiet (Köttingen) Erweitertes Einzugsgebiet (Kierdorf) Rundungsdifferenzen möglich Quelle: eigene Prognose und Berechnungen Wie vorab dargelegt, ist am Standort nur untergeordnet von diffusen Zuflüssen auszugehen. Diese werden sich in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zukünftig auf rd. 0,4 Mio. € belaufen und dürften vor allem aus den nahegelegenen Wohnquartieren in Kerpen-Brüggen stammen. 26 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen 6.2 Umsatzumverteilungseffekte Im Hinblick auf die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen ist der zu erwartende nahversorgungsrelevante Sortimentsumsatz der Projektplanung als maßgebliche Bewertungsgröße heranzuziehen. Denn dieser kann Auslöser für Veränderungen von Kaufkraftströmen und in deren Folge für Auswirkungen auf bestehende Angebotsstrukturen sein. Ausgehend vom Status quo werden die Veränderungen der Kaufkraftströme im Rahmen einer Kaufkraftstrom-Modellrechnung simuliert. Auf der Basis dieses Simulationsmodells können Aussagen darüber getroffen werden, welche Standorte durch die Realisierung der geplanten Einzelhandelsentwicklung in welchem Umfang durch Umsatzeinbußen in den relevanten Sortimentsbereichen betroffen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der im Realisierungsfall am Planstandort zu erwartende Umsatz zwangsläufig Anbietern an anderer Stelle verloren geht, da durch die Realisierung nicht mehr Kaufkraft entsteht, sondern diese lediglich zwischen den unterschiedlichen Wettbewerbern/ Wettbewerbsstandorten umverteilt wird. Dies ist grundsätzlich als Ausdruck erwünschten und zulässigen Wettbewerbs zu sehen, kann aber für die Genehmigungsfähigkeit des Planobjektes eine Rolle spielen, wenn wesentliche Auswirkungen i. S. von § 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind. Bei der Einschätzung der zu erwartenden Umsatzverlagerungseffekte werden folgende Annahmen zugrunde gelegt: ■ Die durch die Einzelhandelsplanung hervorgerufenen Umsatzverlagerungen gehen in erster Linie zu Lasten derjenigen Wettbewerber, die eine vergleichbare Marktpositionierung und Angebotsausrichtung aufweisen. Dies bedeutet, dass als Hauptwettbewerber des Penny-Marktes in erster Linie discountorientierte Lebensmittelanbieter anzusehen sind. Aber auch größere Vollsortimenter mit umfangreichem Eigenmarkenanteil im unteren Preissegment stehen verstärkt in Wettbewerbsbeziehungen zu Lebensmittel-Discountern. Dies umso mehr, wenn es sich um Soft- oder HybridDiscounter mit umfangreichen Markenprodukten und einer insgesamt höheren Artikelzahl handelt, wie es auch bei Penny der Fall ist. ■ Grundsätzlich wird mit zunehmender Entfernung zwischen den Wettbewerbern und dem Projektstandort die Stärke der Umsatzverlagerungseffekte abnehmen. Dies bedeutet, dass Einzelhandelsbetriebe im näheren Umfeld des Projektstandortes stärker von Umsatzverlagerungen betroffen sind als weiter entfernt gelegene Einzelhandelsbetriebe. Dies ist darauf zurückzuführen, dass für den Verbraucher die Attraktivität von Einzelhandelsbetrieben mit zunehmender Zeitdistanz und dem hiermit verbundenen steigenden Zeit- und Kostenaufwand geringer wird. Die Zeitdistanzempfindlichkeit der einzelnen Sortimente ist jedoch unterschiedlich und wird wesentlich durch den Warenwert und die Häufigkeit der Nachfrage bestimmt. So weisen insbesondere Güter des täglichen Bedarfs wie - z. B. Lebensmittel und Drogeriewaren - aufgrund des relativ niedrigen Warenwertes sowie der relativ hohen Einkaufsfrequenz eine hohe Zeitdistanzempfindlichkeit auf. Die Folge hiervon ist, dass bereits nach relativ kurzer Zeitdistanz die Nachfrage nach diesen Gütern deutlich abnimmt. ■ Der geplante Penny-Markt wird vornehmlich der Versorgung der lokalen Bevölkerung dienen. Vor dem Hintergrund des ausgeprägten Versorgungsdefizites innerhalb des Einzugsgebietes wird das Planvorhaben folglich insbesondere mit den Anbietern konkurrieren, die aktuell aufgesucht werden und von entsprechenden (Mehr-)Umsätzen profitieren. 27 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen Die vorstehenden Annahmen haben im Hinblick auf die geplante Ansiedlung des Penny-Marktes und den damit einhergehenden zu erwartenden Umsatzverlagerungen nach der BBE-Prognose folgende Konsequenzen: Mit rd. 3,5 Mio. € wird der weit überwiegende Teil der im Zuge der geplanten Penny-Filiale stattfindenden Umverlagerungen innerhalb des Untersuchungsraumes erfolgen und hier mit einer durchschnittlichen Umsatzreduzierung in Höhe von rd. 5 % korrespondieren. Abbildung 15: Umverteilungseffekte des Planvorhabens in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Standort Stadtgebiet Erftstadt, davon Stadtteil Liblar Stadtteilzentrum Liblar (Real/ 8.250 m²; Lidl/ 1.200 m²; dm/ 450 m²) Nahversorgungszentrum Carl-Schurz-Str. (Rewe/ 1.725 m²; Aldi/ 850 m²) Stadtteil Gymnich Nahversorgungszentrum Gymnich (Norma/ 500 m²) Streulage (Rewe/ 1.500 m²) Stadt Kerpen-Türnich/ Balkhausen/ Brüggen, davon MarktplatzTürnich (Rewe/ 900 m²/ Ihr Platz/ 300 m²) Streulage (Lidl/ 890 m²; Netto/ 900 m²; Lidl/ 890 m²) Untersuchungsraum insgesamt Umsatzverteilung Umsatz in Mio. € in Mio. € in % 56,9 2,5 4 48,3 2,0 4 34,4 0,9 3 13,9 1,1 8 8,6 0,5 6 2,0 < 0,1 3 6,6 0,4 6 16,0 1,0 6 4,7 0,2 4 11,3 0,8 7 72,9 3,5 5 Diffuse Umverteilung - 0,2 - Umverteilungseffekte insgesamt - 3,7 - Quelle: Eigene Berechnungen; Rundungsdifferenzen möglich * marginal; < 0,05 Mio. € bzw. < 0,5 % Die in Liblar ansässigen Lebensmittelmärkte stellen dabei die nächstgelegenen Angebotsstandorte nahversorgungsrelevanter Sortimente in räumlicher Nähe dar und werden derzeit einen Großteil der in Köttingen vorhandenen Kaufkraft binden können. Im Zuge der projektierten Einzelhandelsentwicklung werden diese demnach die höchsten Umsatzeinbußen zu verzeichnen haben. Dabei werden die im Nahversorgungszentrum Carl-Schurz-Straße ansässigen Anbieter Aldi und Rewe von den höchsten Umverlagerungen betroffen sein, die sich auf insgesamt rd. 1,1 Mio. € summieren und mit Umverteilungsquoten von etwa 8 % einhergehen werden. Nach Marktzutritt von Penny und den damit einhergehenden Umverlagerungen können die dort ansässigen relevanten Wettbewerber allerdings immer noch betriebswirtschaftlich rentabel betrieben werden. Die Betriebsaufgabe einer dieser fest am Markt etablierten Marktteilnehmer ist somit – trotz Wettbewerbsverschärfung – nicht zu erwarten. 28 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen Eine Umsatzgröße von insgesamt rd. 0,9 Mio. € wird gegenüber dem Stadtteilzentrum Liblar umverteilt werden. Mit durchschnittlichen Umverteilungsquoten von maximal 3 % werden allerdings keine geschäftsgefährdenden Größenordnungen erreicht. Auch die in Türnich/ Balkhausen/ Brüggen bzw. Erftstadt-Gymnich gelegenen Wettbewerber werden von der derzeit defizitären Versorgungssituation im Einzugsgebiet des Planvorhabens profitieren und daher im Zuge der Projektrealisierung Umsatzeinbußen hinzunehmen haben. Die Umverteilungsquoten belaufen sich dabei an beiden Angebotsstandorten auf durchschnittlich rd. 5 - 6 % und erreichen demnach kein Niveau, das Betriebsaufgaben erwarten lässt. An sonstigen Standorten gelegene Wettbewerber werden dagegen nur von geringen Umsatzeinbußen in Höhe von insgesamt rd. 0,2 Mio. € betroffen sein. Aufgrund der geringen absoluten Höhe der prognostizierten Umverteilungen sowie der Vielzahl dort vorhandener Wettbewerber sind einzelbetriebliche Umsatzeinbußen in geschäftsgefährdender Höhe aber grundsätzlich auszuschließen. 6.3 Städtebauliche Bewertung des Planvorhabens Die prognostizierten Umverteilungseffekte des Vorhabens sind im Hinblick auf die versorgungsstrukturellen und städtebaulichen Auswirkungen zu bewerten. Dabei stehen die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche und der wohnungsnahen Versorgung im Vordergrund. Städtebaulich relevante Auswirkungen auf einen zentralen Versorgungsbereich wären dann zu erwarten, wenn bestehende Einzelhandelsbetriebe infolge der Ansiedlung der Planvorhaben gefährdet würden, die für die Funktions- und Entwicklungsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbereichs eine große Bedeutung haben. Bei der Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen sind folgende Aspekte zu berücksichtigen: ■ Als Hybrid-Discounter positioniert sich die Firma Penny zwischen herkömmlichen Discountern und Vollsortimentern. Hierbei bietet sie Preise auf Discountniveau und trotzdem ein reichhaltiges Frische- und Markenangebot, so dass ein Penny-Lebensmittelmarkt umfassende Nahversorgungsfunktionen übernehmen kann. ■ Es wurde aufgezeigt, dass von dem im Worst-Case-Szenario maximal zu erwartenden Gesam- tumsatz (rd. 4,1 Mio. €) etwa 3,7 Mio. € in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten erwirtschaftet werden. Der Angebotsschwerpunkt des Planvorhabens ist somit eindeutig in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten festzustellen. ■ Etwa zwei Drittel des zukünftigen Umsatzes wird dabei durch die in Köttingen lebende Bevölkerung getätigt, was die Nahversorgungsfunktion des Untersuchungsvorhabens verdeutlicht. Darüber hinaus wird das Planvorhaben die im nördlich angrenzenden, ebenfalls unterversorgten Ortslage Kierdorf lebenden Personen ansprechen. Das Planvorhaben wird somit überwiegend von der lokalen Nachfrage getragen. ■ Einer weiträumigeren Ausstrahlung stehen sowohl die siedlungsstrukturellen/ topgraphischen Gegebenheiten als auch die Angebotssituation im Untersuchungsraum (v.a. Stadt Erftstadt: Liblar, Gymnich, Stadt Kerpen: Türnich, Balkhausen, Brüggen) entgegen. 29 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen ■ Im Zuge der Wettbewerbsanalyse konnte aufgezeigt werden, dass sowohl in Köttingen als auch dem benachbarten Kierdorf derzeit keine qualifizierten Nahversorgungsangebote vorgehalten werden. Die hier lebende Bevölkerung wird sich aktuell somit an umliegenden Angebotsstandorten versorgen (müssen). Vor dem Hintergrund der defizitären Versorgungssituation heißt es im kommunalen Einzelhandelskonzept auch, dass hier eine Ergänzung der wohnortnahen Versorgung prinzipiell anzustreben ist. Aufgrund der jeweiligen Bevölkerungspotenziale eine jeweils „eigenständige Nahversorgung durch einen modernen Lebensmittelbetrieb – Vollsortiment oder Lebensmitteldiscounter – aus Gutachtersicht zumindest stark limitiert“ sei. ■ Der in Köttingen geplante Lebensmittelmarkt wird somit ein bestehendes Versorgungsdefizit schließen und bestehende Kaufkraftabflüsse zukünftig wohnortnah binden können. ■ Mit Marktzutritt des in Köttingen geplanten Penny-Marktes werden demnach vor allem die Wettbewerber von Umsatzeinbußen betroffen sein, die derzeit am stärksten von dem aufgezeigten Versorgungsdefizit profitieren. Hierbei handelt es sich vor allem um die in dem Nahversorgungszentrum Carl-Schurz-Straße ansässigen Lebensmittelmärkte Aldi und Rewe. Mit Planrealisierung werden diese zukünftig auf ein durchschnittliches Niveau zurückfallen. Die Betriebsaufgabe einer der Hauptwettbewerber ist nicht zu erwarten. ■ Darüber hinaus konnte aufgezeigt werden, dass die Höhe der zu erwartenden Umverteilungen gegenüber sonstigen Anbietern im Untersuchungsraum keine Dimensionen annehmen, die eine Gefährdung einzelner Wettbewerber erwarten lässt. Negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sowie der Nahversorgung dienender Angebotsstandorte können demnach ausgeschlossen werden. ■ Aufgrund der nur geringen Umverlagerungen gegenüber Standorten außerhalb des Untersuchungsraumes ist dort ebenfalls nicht davon auszugehen, dass die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Versorgung dienender Angebotsstandorte beeinträchtigt wird und die Zutrittschancen von Betrieben gleicher Marktausrichtung durch das Planvorhaben eingeschränkt werden. ■ Für die sonstigen Sortimente / Non-Food-Sortimente, bei denen eine Umsatzleistung von rd. 0,4 Mio. € zu erwarten ist, ist davon auszugehen, dass die entsprechende Kaufkraft derzeitig bereits überwiegend von größeren Lebensmittelmärkten gebunden wird. Somit kann unterstellt werden, dass die hierdurch hervorgerufenen Umsatzverlagerungen in erster Linie die im Untersuchungsgebiet ansässigen strukturprägenden Lebensmittelmärkte betreffen werden. Sonstige Einzelhandelsbetriebe wären dagegen nur in einem sehr geringen Maße durch Umsatzumverteilungseffekte tangiert, so dass die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Betriebe ebenfalls nicht gefährdet wird. ■ Auch werden die in Gymnich (Drogeriemarkt) bzw. Kerpen-Brüggen (Supermarkt) diskutierten Planvorhaben durch das Planvorhaben nicht eingeschränkt: Der in Gymnich geplante Drogeriemarkt weist als solcher nur einen untergeordneten Wettbewerbsbezug zu dem in Köttingen geplanten Hybrid-Discounter auf. Der in Brüggen diskutierte Supermarkt soll ein im Siedlungsband Türnich/ Balkhausen/ Brüggen bestehendes Defizit im Vollsortiment schließen. Dort leben insgesamt rd. 11.700 Personen, die über ein nahversorgungsrelevantes Kaufkraftpotenzial von rd. 27 Mio. € verfügen. Die in Köttingen bzw. Kerpen-Brüggen geplanten Lebensmittelmärkte werden demnach über weitestgehend eigenständige Marktgebiete verfügen. ■ Im Fazit stellt das in Köttingen geplante Vorhaben eine sinnvolle Entwicklung der wohnungsnahen Versorgung dar, die keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung erwarten lässt. 30 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen 7 Fazit der Auswirkungsanalyse ■ In Erftstadt-Köttingen soll auf einem an der Peter-May-Straße/ Ecke Notweg gelegenen Grundstück ein Penny Discountmarkt angesiedelt werden. Dieser ist auf eine Verkaufsfläche von rd. 799 m² projektiert. Zusätzlich ist ein Café mit einer Nutzfläche von etwa 145 m² vorgesehen. ■ Als Hybrid-Discounter positioniert sich der Penny-Lebensmittel-Discountmarkt zwischen den herkömmlichen Discountern und den Vollsortimentern. Hierbei bietet er Preise auf Discountniveau und trotzdem ein reichhaltiges Frische- und Markenangebot, so dass ein Penny-LebensmittelDiscountmarkt umfassendere Nahversorgungsfunktionen als andere Lebensmittel-Discountmärkte (Hard-, Soft- / Marken-Discounter) übernehmen kann. ■ Im Zuge der Wettbewerbsanalyse konnte aktuell eine nur unzureichende Versorgungsstruktur im Bereich der wohnortnahen Grundversorgung aufgezeigt werden. ■ Vor diesem Hintergrund ist im kommunalen Einzelhandelskonzept (BBE 2011) für Köttingen eine Ergänzung der wohnortnahen Versorgung empfohlen worden. ■ Für den geplanten Penny-Markt lässt sich - unter Berücksichtigung der umfangreichen Angebotsstrukturen im näheren Umfeld - ein Einzugsgebiet abgrenzen, das sich im Wesentlichen auf die in Köttingen bzw. dem nördlich benachbarten Kierdorf lebenden Bewohner (insg. rd. 6.900 Einwohner) beschränkt. Seine höchste Marktdurchdringung wird er dabei in Köttingen (=Kerneinzugsgebiet) erreichen, für die die geplante Penny-Filiale als einziger Lebensmittelmarkt den wesentlichen Träger der Nahversorgung darstellen wird. ■ Nach den Zahlen der BBE-Marktforschung steht im Einzugsgebiet in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren ein Nachfragevolumen in Höhe von insgesamt rd. 19 Mio. € im Jahr zur Verfügung, davon rd. 10 Mio. € in Köttingen selbst. ■ Es wurde aufgezeigt, dass von dem im Worst-Case-Szenario maximal zu erwartenden Gesamtumsatz (rd. 4,1 Mio. €) etwa 3,7 Mio. € in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten erwirtschaftet werden. Der Angebotsschwerpunkt des Planvorhabens ist somit eindeutig in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten festzustellen. ■ Darüber hinaus konnte in der vorstehenden Analyse aufgezeigt werden, dass der geplante Lebensmittelmarkt fast ausschließlich lokale Versorgungsfunktionen für die in Köttingen bzw. für die in Kierdorf – die derzeit ebenfalls über keine umfassende Nahversorgungsstrukturen verfügen lebende Bevölkerung übernehmen wird. Der größte Umsatzanteil wird dabei mit den in Köttingen lebenden Personen getätigt. ■ Mit Marktzutritt des in Köttingen geplanten Penny-Marktes werden vor allem die Wettbewerber von Umsatzeinbußen betroffen sein, die derzeit am stärksten von dem aufgezeigten Versorgungsdefizit profitieren. Mit Planrealisierung werden diese zukünftig auf ein durchschnittliches Niveau zurückfallen. Die Betriebsaufgabe einer der Hauptwettbewerber ist nicht zu erwarten. ■ Bei den stattfindenden Umverlagerungen handelt es sich somit überwiegend um das „Zurückholen“ lokaler Kaufkraft. ■ Sonstige Wettbewerber werden einzelbetrieblich von nur geringen Umverteilungseffekten betroffen, so dass auch hier Betriebsgefährdungen in jedem Falle auszuschließen sind. ■ Die im Falle des Planvorhabens zu erwartenden Umverlagerungen werden nach Auffassung der BBE Handelsberatung GmbH somit keine negativen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sowie auf der wohnortnahen Versorgung dienender Angebotsstandorte entfalten. 31 Auswirkungsanalyse • Ansiedlung einer Penny-Filiale • Erftstadt-Köttingen ■ Auch werden die in Erftstadt-Gymnich (Drogeriemarkt) bzw. Kerpen-Brüggen (Supermarkt) diskutierten Einzelhandelsentwicklungen von der in Köttingen geplanten Penny-Filiale nicht gefährdet sein. Insgesamt konnte somit aufgezeigt werden, dass aufgrund der Höhe der prognostizierten Umverteilungseffekte keine Gefährdung der wirtschaftlichen Tragfähigkeit einzelner Wettbewerber zu erwarten ist und demnach durch das Planvorhaben weder in der Stadt Erftstadt noch in Nachbarkommunen städtebaulich relevante Auswirkungen gegenüber zentralen Versorgungsbereichen oder sonstigen, für die wohnungsnahe Versorgung wichtigen Standorten hervorgerufen werden. Zudem lässt sich festhalten, dass im kommunalen Einzelhandelskonzept für Köttingen ein Ausbau der derzeit defizitären wohnortnahen Versorgung empfohlen wird und das Planvorhaben somit standortseitig mit den Vorgaben der Stadtentwicklungsplanung übereinstimmt: Denn der in Köttingen geplante Lebensmittelmarkt wird ein bestehendes Versorgungsdefizit schließen und bestehende Kaufkraftabflüsse zukünftig wohnortnah binden können. Köln, im April 2016 BBE Handelsberatung GmbH i. V. Claus Ciuraj i. V. Rainer Schmidt-Illguth 32