Sitzungsvorlage (Ergebnis Bürgerhallenkommission)

Ergebnis der Bürgerhallenkommission 07.08.2015 Die Bürgerhallenkommission wurde damit beauftragt, die in Jülich vorhandenen Bürger- und Mehrzweckhallen zu begutachten und darüber zu entscheiden, wie in Zukunft mit ihnen verfahren werden soll. Hierzu wurden wirtschaftliche, technische und andere Daten gesammelt und die Hallen von den Mitglieder der Kommission vor Ort besucht. Zusätzlich wurden auch verschieden Hallen in privater Hand besichtigt, um Ideen, Konzepte und Vorgehensweise in Bezug auf die Bewirtschaftung der Hallen zu erhalten. Die Kommission einigte sich darauf, zur besseren Vergleichbarkeit der Hallen untereinander, eine Nutzwertanalyse zu erstellen. Deren Ziel liegt darin, eine Rangliste zu erstellen, in der die Hallen mit dem höchsten Nutzwert, gebildet aus verschiedenen Kriterien, eine Spitzenposition einnehmen. Betrachtet man die Hallen dabei genauer, fällt auf, dass sich diese aufgrund ihrer Vergangenheit und Bestimmung beim Bau nicht immer direkt vergleichen lassen. Manche Hallen waren vorher Schulen und wurden erst später in Mehrzweckgebäude umgewandelt, während andere Gebäude von Anfang an als Bürgerhallen mit entsprechender Nutzung geplant waren. Aus diesen Unterschieden ergeben sich Konsequenzen für Bauweise, Raumaufteilung usw. Insgesamt unterscheidet die Nutzwertanalyse daher drei Gebäudetypen: 1. Originäre Bürgerhallen Das sind Hallen die ursprünglich als Bürgerhallen geplant waren und als solche auch nach wie vor genutzt werden. In der Regel sind hier Räume für (Einzel)Veranstaltungen vorhanden, aber keine Räume die dauerhaft an Vereine fest vermietet werden. Zu dieser Gruppe zählen: Stadthalle, Bürgerhalle Bourheim, Bürgerhalle Broich, Bürgerhalle Merzenhausen, Schützenhalle Barmen, Bürgerhalle Kirchberg, „Kapelle“ Altenburg. 2. Hallen mit überwiegend Vereinsnutzung Hier sind Hallen gemeint, die in der Vergangenheit ursprünglich nicht als Bürgerhallen konzipiert wurden. Darunter fallen bspw. zu Mehrzweckgebäuden umfunktionierte Schulen. Hier finden in der Regel keine (Einzel-)Veranstaltungen statt, sondern die Räumlichkeiten sind fest an z. B. Vereine vermietet. Zu dieser Gruppe zählen: MZG Kirchberg (Schindberg), MZG Stetternich, MZG Broich (Kapellenstr.), Alte Schule Pattern, Alte Schule Barmen. 3. Hallen mit Mischformen In solchen Hallen ist mindestens ein Raum für (Einzel-)Veranstaltungen vorhanden. Zusätzlich werden aber auch Räume fest vergeben. Zu dieser Gruppe zählen: Bürgerhalle Güsten, Dorfgemeinschaftshaus Stetternich, Bürgerhalle Koslar, MZG Lich-Steinstraß. Das ehemalige „Portugiesische Zentrum“ und das MZG Koslar (Lobsgasse) wurden aus der Betrachtung aufgrund der derzeitigen Planungen bzw. ihrer geringen Größe ausgeschlossen. 2 Die Hallen werden anhand von fünf Kriterien in Rangfolge gebracht. Ursprünglich war angedacht, ein sechstes Kriterium „Bedeutung für die Ortschaft“ in die Nutzwertanalyse aufzunehmen. Da sich dieser Punkt allerdings nur sehr schwer quantitativ bewerten lässt, wurde die Idee wieder verworfen. Die Kriterien orientieren sich daher im Gesamten an „harten“, quantitativen Kennzahlen und sind im Folgenden: 1. Aufwand inklusive Abschreibungen minus Strom und Heizung dividiert durch BGF in qm im Durchschnitt der Jahre 2012-14 Vom gesamten Aufwand eines Jahres inklusive der Abschreibungen werden zunächst die Kosten für Strom und Heizung abgezogen. Strom- und Heizungskosten werden abgezogen, da diese zwei Werte in einer anderen Kennzahl – über den Energieverbrauch (Faktor 4) – erfasst werden und eine doppelte Bewertung dieses Faktors damit vermieden wird. Der so erfasste Restaufwand wird dividiert durch die Brutto-Grundfläche (BGF) des jeweiligen Gebäudes, um Hallen verschiedener Größe besser miteinander vergleichen zu können. Daraus ergibt sich eine Kennzahl mit den Einheiten € / qm, wobei ein niedrigerer Wert besser ist. Um eventuelle Ausreißer und Einmalwirkungen aufzufangen, wird von dieser Kennzahl schließlich das arithmetische Mittel der Jahre 2012, 2013 und 2014 gebildet. Alternativ zu dieser Berechnung wäre es auch möglich gewesen, anstatt der BruttoGrundfläche die Nutzfläche des Gebäudes in die Berechnung einfließen zu lassen. Die Mehrheit der Kommission vertrat jedoch die Ansicht, dass die Betrachtungsweise Brutto-Grundfläche sinnvoller ist, da so das ganze Gebäude erfasst wird. Außerdem werden in den Kennzahlensystemen der KGSt und der Gemeindeprüfungsanstalt auch die Brutto-Grundflächen herangezogen. Weiterhin hätte die Möglichkeit bestanden, die Abschreibungen einer Halle in der Betrachtung auszuschließen. Um einen möglichst vollständigen Kostenüberblick zu erhalten – die Abschreibungen einer Halle sind Teil der städtischen Bilanz – hat aber auch hier die Mehrheit der Kommission für den Einbezug der Abschreibungen votiert. 2. Erträge dividiert durch BGF in qm im Durchschnitt der Jahre 2012-14 Hier werden die Erträge einer Halle eines Jahres zur besseren Vergleichbarkeit dividiert durch die Brutto-Grundfläche und wie oben hiervon das arithmetische Mittel der Jahre 2012, 2013 und 2014 gebildet um das Ergebnis zu glätten. Die Einheit der Kennzahl ist € / qm. Je höher der Wert ist, desto besser ist die Bewertung. Wie oben hätte auch hier die Nutzfläche zur Berechnung herangezogen werden können. Aus den gleichen Gründen wie oben wurde jedoch die Brutto-Grundfläche bevorzugt, auch um die Konsistenz innerhalb der Nutzwertanalyse zu erhalten. 3. Zu erwartende Bauunterhaltung in den nächsten fünf Jahren Hier werden die Instandhaltungskosten der nächsten fünf Jahren aufsummiert mit denen Stand heute zu rechnen ist. 4. Energieverbrauch von Strom und Heizung dividiert durch BGF in qm 3 Auch hier wird zur besseren Vergleichbarkeit der kombinierte Strom- und Heizungsverbrauch durch die Brutto-Grundfläche geteilt. Die Einheit der Kennzahl ist kWh / qm, wobei ein niedrigerer Wert besser in der Bewertung ist. 5. Auslastungsgrad Hierzu wird zunächst ermittelt, wie viele Räume für Einzelveranstaltungen bzw. Dauernutzer und Regelnutzer in einer Halle zur Verfügung stehen. Dauernutzer sind dabei solche Nutzer, die regelmäßig zu festen Zeiten einen Raum mieten, z. B. jeden Mittwoch von 17 bis 18 Uhr. Diese Räume sind in der Regel dieselben die auch für die Einzelveranstaltungen genutzt werden. Regelnutzer mieten demgegenüber einen Raum fest an und haben damit auch einen Anspruch auf Alleinnutzung und nutzen auch andere Räumlichkeiten als die Dauernutzer bzw. die Einzelveranstaltungen. Um die theoretisch maximal mögliche Auslastung einer Halle zu errechnen werden nun im nächsten Schritt alle Räume einer Halle mit einer angenommenen Maximalauslastung von 24 Stunden mal 365 Tagen multipliziert. Beispiel: Eine Halle hat einen Raum für Einzelveranstaltungen bzw. Dauernutzer und einen Raum für Regelnutzer. Daraus ergibt sich eine theoretisch maximale Auslastung von 2 (Räumen) x 24 h x 365 Tage = 17.520 h im Jahr. An entsprechend vielen Stunden im Jahr wäre die Halle theoretisch vermietbar. Diesem Wert wird nun die tatsächliche Hallennutzung eines Jahres gegenübergestellt und so ein Prozentwert ermittelt. Dabei wird davon ausgegangen, dass Einzelveranstaltungen und Regelnutzer einen Raum für 24 Stunden belegen. Bezogen auf das vorige Beispiel bedeutet dies: Angenommen die Halle wurde für 15 Einzelveranstaltungen gebucht und einmal in der Woche fand für zwei Stunden eine regelmäßige Nutzung des Raumes statt. Der Raum für die Regelnutzer war über das gesamte Jahr fest vermietet. Hieraus ergibt sich eine Auslastung von 15 x 24 h + 52 x 2 h = 464 h für den ersten und 365 x 24 h = 8.760 h für den zweiten Raum. Insgesamt ergeben sich hieraus 464 h + 8.760 h = 9.224 h für die Halle. Setzt man dies in Relation zu der maximal möglichen Auslastung erhält man einen Auslastungsgrad von 9.224 h / 17.520 h x 100 = 52,65 %. An diesem Beispiel ist auch sehr gut zu sehen, welchen großen Anteil die Regelnutzer am Auslastungsgrad ausmachen können und dass eine Aufteilung der Hallen in verschiedene Kategorien sinnvoll ist. Ziel der Nutzwertanalyse ist es, für jede Halle einen Punktwert zu ermitteln, der sie mit den anderen Hallen in eine Rangfolge bringt. Dazu werden die Punktwerte, die die Hallen in den einzelnen Faktoren erreichen, am Ende aufsummiert. Die Halle mit dem geringsten Gesamtpunktwert ist demnach die Halle mit dem größten Nutzen. Einzelpunktzahlen errechnen sich durch den Rang innerhalb eines Faktors multipliziert mit der Gewichtung des Faktors. Dieser ist mit 20 % überall gleich hoch. Zu beachten ist, dass hier zunächst die Hallen aller drei Kategorien miteinander verglichen werden. Die Aufteilung in die drei Kategorien findet erst am Ende statt. Dies hat keine Auswirkungen auf die Rangfolge der Hallen. Eine Bewertung seitens der Verwaltung ist unterblieben. 4 Nutzwertanalyse Faktor 1: Aufwand inkl. Abschreibungen minus Strom und Heizung / BGF; Durchschnitt der Jahre 2012-14 Gewichtung: 20 % Gebäude MZG Stetternich MZG Broich (Kapellenstr.) MZG Kirchberg (Schindberg) Bürgerhalle Koslar Alte Schule Barmen Alte Schule Pattern „Kapelle" Altenburg Schützenhalle Barmen Bürgerhalle Güsten Bürgerhalle Kirchberg MZG Lich-Steinstraß Dorfgemeinschaftshaus Stetternich Stadthalle Bürgerhalle Merzenhausen Bürgerhalle Bourheim Bürgerhalle Broich Wert (€/qm) 12,59 13,90 17,26 23,43 29,56 32,27 37,05 39,77 39,81 40,52 42,55 Rang 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 Punkte (gewichteter Rang) 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 1,6 1,8 2,0 2,2 56,81 69,41 75,60 79,20 81,14 12 13 14 15 16 2,4 2,6 2,8 3,0 3,2 5 Faktor 2: Erträge / BGF; Durchschnitt der Jahre 2012-14 Gewichtung: 20 % Gebäude Bürgerhalle Broich Stadthalle Bürgerhalle Koslar Bürgerhalle Bourheim MZG Kirchberg (Schindberg) MZG Lich-Steinstraß „Kapelle" Altenburg Dorfgemeinschaftshaus Stetternich Bürgerhalle Güsten Bürgerhalle Merzenhausen Alte Schule Barmen Bürgerhalle Kirchberg MZG Stetternich Alte Schule Pattern Schützenhalle Barmen MZG Broich (Kapellenstr.) Faktor 3: Wert (€/qm) 36,40 23,19 19,43 18,99 12,96 8,87 8,33 Rang 1 2 3 4 5 6 7 Punkte (gewichteter Rang) 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 1,4 4,23 3,68 3,36 2,59 2,17 1,70 0,94 0,63 0,62 8 9 10 11 12 13 14 15 16 1,6 1,8 2,0 2,2 2,4 2,6 2,8 3,0 3,2 Zu erwartende Bauunterhaltung in den nächsten fünf Jahren Gewichtung: 20 % Gebäude Bürgerhalle Koslar MZG Lich-Steinstraß „Kapelle" Altenburg Schützenhalle Barmen Dorfgemeinschaftshaus Stetternich Bürgerhalle Güsten Bürgerhalle Merzenhausen Alte Schule Pattern MZG Broich (Kapellenstr.) Alte Schule Barmen Bürgerhalle Bourheim MZG Kirchberg (Schindberg) Bürgerhalle Broich MZG Stetternich Bürgerhalle Kirchberg Stadthalle Wert (€) € € € € 1 1 1 1 Punkte (gewichteter Rang) 0,2 0,2 0,2 0,2 20.000,00 € 30.000,00 € 60.000,00 € 80.000,00 € 80.000,00 € 100.000,00 € 155.000,00 € 185.000,00 € 250.000,00 € 255.000,00 € 322.000,00 € 440.000,00 € 5 6 7 8 8 10 11 12 13 14 15 16 1,0 1,2 1,4 1,6 1,6 2,0 2,2 2,4 2,6 2,8 3,0 3,2 - Rang 6 Faktor 4: Energieverbrauch von Strom und Heizung / BGF Gewichtung: 20 % Gebäude Bürgerhalle Kirchberg „Kapelle" Altenburg Schützenhalle Barmen MZG Broich (Kapellenstr.) Bürgerhalle Broich MZG Stetternich Dorfgemeinschaftshaus Stetternich Stadthalle Bürgerhalle Koslar* MZG Kirchberg (Schindberg) Bürgerhalle Güsten MZG Lich-Steinstraß Bürgerhalle Merzenhausen Alte Schule Barmen Bürgerhalle Bourheim Alte Schule Pattern * Wert (kWh/qm) 14,51 23,55 28,98 45,35 58,58 62,86 Rang 1 2 3 4 5 6 Punkte (gewichteter Rang) 0,2 0,4 0,6 0,8 1,0 1,2 65,15 76,84 82,93 89,30 144,98 149,06 149,73 151,43 156,55 166,44 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 1,4 1,6 1,8 2,0 2,2 2,4 2,6 2,8 3,0 3,2 Wert von 2013 7 Faktor 5: Auslastungsgrad 2014 Gewichtung: 20 % Gebäude MZG Kirchberg (Schindberg) Alte Schule Pattern MZG Broich (Kapellenstr.) Bürgerhalle Koslar* Alte Schule Barmen Bürgerhalle Güsten MZG Stetternich Dorfgemeinschaftshaus Stetternich Bürgerhalle Broich Schützenhalle Barmen MZG Lich-Steinstraß Stadthalle Bürgerhalle Merzenhausen Bürgerhalle Bourheim Bürgerhalle Kirchberg „Kapelle" Altenburg * Wert (Auslastung in %) 100% 100% 100% 92% 86% 84% 60% Rang Punkte (gewichteter Rang) 1 1 1 4 5 6 7 0,2 0,2 0,2 0,8 1,0 1,2 1,4 27% 12% 10% 9% 6% 5% 4% 3% 1% 8 9 10 11 12 13 14 15 16 1,6 1,8 2,0 2,2 2,4 2,6 2,8 3,0 3,2 Wert von 2012 Hieraus ergibt sich folgendes Gesamtergebnis: Gebäude Bürgerhalle Koslar MZG Kirchberg (Schindberg) MZG Broich (Kapellenstr.) „Kapelle" Altenburg Schützenhalle Barmen Dorfgemeinschaftshaus Stetternich Bürgerhalle Güsten MZG Stetternich MZG Lich-Steinstraß Bürgerhalle Broich Alte Schule Pattern Alte Schule Barmen Stadthalle Bürgerhalle Kirchberg Bürgerhalle Merzenhausen Bürgerhalle Bourheim Punkte insgesamt 4,2 6,2 6,2 6,6 7,4 Endrang 8,0 8,2 8,2 8,2 8,8 9,0 9,0 10,2 10,6 11,4 11,8 6 7 7 7 10 11 11 13 14 15 16 1 2 2 4 5 8 Aufgeteilt auf die verschiedenen Hallenarten ergibt sich damit folgenden Reihenfolge der Nutzwertanalyse. Hier werden außerdem aus Vergleichbarkeitsgründen die Nutzflächen mit angegeben: 1. Originäre Bürgerhallen Gebäude „Kapelle" Altenburg Schützenhalle Barmen Bürgerhalle Broich Stadthalle Bürgerhalle Kirchberg Bürgerhalle Merzenhausen Bürgerhalle Bourheim Punkte insgesamt 6,6 7,4 8,8 10,2 10,6 11,4 11,8 Endrang in Gruppe 1 2 3 4 5 6 7 Nutzfläche in qm Punkte insgesamt 6,2 6,2 8,2 9 9 Endrang in Gruppe 1 1 3 4 4 Nutzfläche in qm 87,62 693,48 692,42 1891,83 387,74 293,75 247,86 2. Überwiegend Vereinsnutzung Gebäude MZG Kirchberg (Schindberg) MZG Broich (Kapellenstr.) MZG Stetternich Alte Schule Pattern Alte Schule Barmen 260,35 193,44 243,37 435,68 652,06 3. Mischformen Gebäude Bürgerhalle Koslar Dorfgemeinschaftshaus Stetternich Bürgerhalle Güsten MZG Lich-Steinstraß Punkte insgesamt 4,2 Endrang in Gruppe 1 Nutzfläche in qm 8 2 347,81 8,2 8,2 3 3 895,22 280,45 662,51 9