Allgemeine Vorlage (Bebauungsplan D 13, "Grummertsbenden", im Ortsteil Drove; hier: Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes bezüglich der maximal zulässigen Firsthöhe)

Gemeinde Kreuzau Bauamt - Herr Schmühl - 621-00/D 13 BE: Herr Schmühl Kreuzau, 06. 10. 2003 Vorlagen-Nr.: 83/2003 - Öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Bau- und Planungsausschuss Hauptausschuss Rat 10.11.2003 25.11.2003 09.12.2003 TOP: Bebauungsplan D 13, „Grummertsbenden“, im Ortsteil Drove; hier: Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes bezüglich der maximal zulässigen Firsthöhe I. Sach- und Rechtslage: Der Bebauungsplan D 13, Ortsteil Drove, „Grummertsbenden“, hat mit Datum vom 04. 07. 1998 Rechtskraft erlangt. Nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes wurde die maximale Firsthöhe auf 9 m OK Straße vor Gebäudemitte festgesetzt. Im Zuge der 2. Änderung des Bebauungsplanes (Rechtskraft mit Datum vom 15. 04. 2000) wurde die maximale Firsthöhe auf 9,50 m erhöht. Dem seinerzeit gestellten Antrag eines Bauherrn wurde wegen der aufgetretenen Wasserprobleme stattgegeben. Durch die Erhöhung der Firsthöhe konnten die Bauherren die Kellerbodenplatte entsprechend erhöhen. Wie hinreichend bekannt, haben insgesamt drei Bauherren diese maximal zulässige Firsthöhe von 9,50 m nicht eingehalten. Die betroffenen Grundstücke sind in der beiliegenden Flurkartenablichtung gekennzeichnet. Bei allen drei Vorhaben handelte es sich zunächst um Freistellungsvorhaben im Sinne des § 67 BauO NRW. Wegen der festgestellten Nichteinhaltung der Festsetzungen des Bebauungsplanes musste das Bauordnungsamt des Kreises Düren einschreiten und hat auch in allen drei Fällen eine Reduzierung der Firsthöhe per Ordnungsverfügung gefordert. Der Eigentümer des Wohnhauses auf der Parzelle 590 hat auch entsprechende bauliche Veränderungen vorgenommen, sodass die maximale Firsthöhe von 9,50 m danach eingehalten wird. Die Eigentümer 579 und 580 haben bisher keine Änderungen vorgenommen und befinden sich noch im Widerspruchsverfahren. Anträge auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes wurden vom Kreis Düren abgelehnt. Die betroffenen Grundstückseigentümer haben danach den Petitionsausschuss des Landtages eingeschaltet. Der Petitionsausschuss hat nach Durchführung einer Ortsbesichtigung am 01. 07. am 22. 07. den als Anlage beigefügten Beschluss gefasst. Hieraus wollen Sie ersehen, dass der Petitionsausschuss die bisherigen Entscheidungen der Bauaufsichtsbehörde bestätigt. Darüber hinaus hat der Petitionsausschuss empfohlen, einen Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes bei der Gemeinde zu stellen. Die betroffenen Grundstückseigentümer haben nunmehr mit Schreiben vom 22. 08. 2003, hier eingegangen am 04. 09. 2003, einen entsprechenden Antrag gestellt. Das Antragsschreiben ist zu Ihrer Information als Anlage beigefügt (ohne die im Schriftsatz erwähnten detaillierten Kostenermittlungen). Aus dem Antrag ist ersichtlich, dass nach Fertigstellung der Straße die maximale Firsthöhe von inzwischen 9,50 m noch um 29 cm überschritten wird. Die Antragsteller bitten nunmehr darum, im Hinblick auf die zu erwartenden Kosten (mindestens 14.000,00 €/Objekt) den Bebauungsplan zu ändern und begründen ihren Antrag neben den finanziellen Belastungen mit dem Hinweis, dass eine „geköpfte Giebelspitze“ auch schon aus städtebaulicher Sicht abgelehnt werden sollte. -2- Bevor ich zum Antrag selbst Stellung nehme, halte ich es für erforderlich, Sie über die seinerzeit eingereichten Unterlagen zu informieren: 1. Parzelle Nr. 590 Ein entsprechender Freistellungsantrag wurde mit Datum vom 17. 05. 2000 bei der Gemeinde eingereicht (also nach Rechtskraft der 2. Änderung und somit bei einer zulässigen Firsthöhe von 9,50 m). Nach den eingereichten Unterlagen sollte die Firsthöhe 9,48 m betragen und somit den Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprechen. Bei einer Ortsbesichtigung am 08. 08. 2001 hat der Kreis Düren festgestellt, dass die geplante Firsthöhe tatsächlich um 25 cm überschritten wurde. Nach entsprechenden Ordnungsverfügungen hat der Bauherr eine Änderung der Dachkonstruktion vorgenommen, sodass nunmehr die maximale Firsthöhe von 9,50 m eingehalten wird. 2. Parzelle Nr. 580 Der Bauherr hat mit Datum vom 09. 06. 2000 einen entsprechenden Freistellungsantrag eingereicht (also ebenfalls nach Rechtskraft der 2. Änderung). Obwohl bereits eine maximale Firsthöhe von 9,50 m zulässig gewesen wäre, ergibt sich aus den Antragsunterlagen eine geplante Firsthöhe von 9 m. Im Rahmen einer Ortsbesichtigung am 08. 08. 2001 hat der Kreis Düren festgestellt, dass die Firsthöhe die geplanten 9 m um ca. 1 m überschreitet (somit 50 cm höher als inzwischen nach dem Bebauungsplan erlaubt). 3. Parzelle Nr. 579 Der Bauherr hat mit Datum vom 09. 06. 2000 (also ebenfalls nach Rechtskraft der 2. Änderung) einen Freistellungsantrag eingereicht. Auch nach diesen Antragsunterlagen war die Firsthöhe mit 9 m geplant, obwohl inzwischen 9,50 m zulässig. Auch hier hat das Bauordnungsamt des Kreises Düren anlässlich einer Ortsbesichtigung vom 31. 08. 2001 festgestellt, dass die geplante Firsthöhe von 9 m um ca. 1 m überschritten wird (somit 50 cm höher als inzwischen zulässig). Die Überschreitung der Firsthöhe ist in allen drei Fällen vermutlich hauptsächlich darauf zurückzuführen, dass bereits bei der Herstellung der Bodenplatte ein Fehler unterlaufen ist. Ob und inwieweit dies bewusst geschehen ist, vermag ich nicht zu beurteilen. Ob die Bauherren ihren Architekten in Regress nehmen können, ist mir ebenfalls nicht bekannt. Dies wäre jedoch nur dann möglich, wenn der Architekt auch mit der Bauleitung beauftragt worden wäre. Ich vermute jedoch, dass dies nicht der Fall ist. Der nunmehr vorliegende Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes soll also dazu dienen, Fehler der Bauherren zu heilen. Ein Anspruch auf Änderung des Bebauungsplanes besteht nicht. Aus Gründen der Gleichbehandlung von Bauherren halte ich eine Änderung des Bebauungsplanes auch nicht für gerechtfertigt. Man kann zwar trefflich darüber streiten, ob die nunmehr tatsächlich noch vorhandene Überschreitung von 29 cm städtebaulich vertretbar ist oder nicht. Im vorliegenden Fall ist diese Abwägung aus meiner Sicht zweitrangig. Fakt ist, dass jedem Bauherren die maximalen Firsthöhen bekannt waren. Fakt ist auch, dass die Überschreitung der Firsthöhen auf jeden Fall hätten vermieden werden können, wenn die Bauherren bereits beim Ausschachten die notwendige Sorgfalt hätten walten lassen. Unter Abwägung aller Belange schlage ich Ihnen vor, den Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes abzulehnen. -3II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Sofern Sie meinem Beschlussvorschlag folgen, keine. III. Beschlussvorschlag: „Der vorliegende Antrag auf Änderung des Bebauungsplanes Nr. D 13, Ortsteil Drove, „Grummertsbenden“, wird aus den in der Sach- und Rechtslage genannten Gründen abgelehnt.“ Der Bürgermeister - Ramm - Anlagen IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________