Sitzungsvorlage (Anlage 2)

Anlage 2 zur Vorlagen-Nr.: 251 / 2015 Begründung zum Bebauungsplan Nr. A 20 " Am Wallgraben " Stadt Jülich Planungsamt Anlage 3 zur Vorlagen-Nr.: 509 / 2014 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 20 " Am Wallgraben II " 14.12.2014 Inhaltsverzeichnis Seite 1. Planungsvorgabe 3 1.1 Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes 3 1.2 Abgrenzung und Beschreibung des Gebietes 3 1.3 Darstellung des Flächennutzungsplanes 3 2. Planungsziele 3 3. Planungsrechtliche Festsetzungen 4 3.1 Art der baulichen Nutzung 4 3.2 Maß der baulichen Nutzung 4 3.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen 4 3.4 Pflanzgebote 5 4. Kennzeichnung 6 5. Bauordnungsrechtliche Festsetzungen 6 6. Ver- und Entsorgung 6 7. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen 7 8. Hinweise 7 9. Umweltbericht 8 2 Anlage 3 zur Vorlagen-Nr.: 509 / 2014 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 20 " Am Wallgraben II " 1. Planungsvorgaben 1.1 Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes 14.12.2014 Der Planungs-, Umwelt- und Bauausschuss der Stadt Jülich hat in seiner Sitzung am 29.01.2015 den Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan Nr. A20 " Am Wallgraben II " nördlich der Zitadelle an der Straße " Am Wallgraben " neben dem Bereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 12 " Am Wallgraben " gemäß §§ 1,2 und 13a nach BauGB gefasst. Das Plangebiet ist derzeit mit stark sanierungsbedürftigen Reihenhauszeilen der späten 50er Jahre des vorigen Jahrhunderts bebaut. Da die Verbesserung von Struktur, Gebäudeabmessungen und Standard aus wirtschaftlicher Sicht nicht darstellbar ist, besteht bereits eine konkrete Abrissabsicht durch den Eigentümer. 1.2 Abgrenzung und Beschreibung des Gebietes Das ca. 6.300 qm große Plangebiet befindet sich innerhalb der Ortslage von Jülich und umfasst das Flurstück 23 der Flur 30 und die Flurstücke 22 bis 27 der Flur 29 in der Gemarkung Jülich. Der räumliche Geltungsbereich des Plangebietes wird wie folgt begrenzt: im Norden durch die Gärten der Wohnhausbebauung an der Berliner Straße, Im Osten durch eine Wohnanlage für Senioren und Behinderte, im Süden durch die Straße " Am Wallgraben " mit dem dahinter liegenden Baudenkmal " Zitadelle ", im Westen durch die Haugärten der dortigen Wohnhausbebauung. Das Gelände ist fast ebenflächig. 1.3 Darstellung des Flächennutzungsplanes Der rechtsverbindliche Flächennutzungsplan der Stadt Jülich weist für das Plangebiet eine Wohnbaufläche (W) aus. Die geplante Ausweisung eines „Allgemeinen Wohngebietes“ entspricht der Darstellung im Flächennutzungsplan. 2. Planungsziele Das Plangebiet liegt im Innenbereich der Kernstadt Jülich. Das Grundstück mit seiner unmittelbaren Nähe zum Stadtkern bietet sich als Standort für eine Wohnbebauung an, die insbesondere auf die große Nachfrage nach barrierefreiem Wohnraum reagieren kann. 3 Anlage 3 zur Vorlagen-Nr.: 509 / 2014 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 20 " Am Wallgraben II " 14.12.2014 Der Bebauungsplan Jülich Nr. A 20 " Am Wallgraben II " soll die nach Abriss der bestehenden Bebauung zur Verfügung stehende Fläche einer gezielten Bebauung zuführen. Da das Plangebiet die Kriterien des § 13 a Abs. 1 Satz 2 Nr.1 BauGB eines Bebauungsplanes erfüllt, kann das entsprechende beschleunigte Verfahren durchgeführt werden. Die geplante Bebauung soll in erster Linie den Wohnraumbedarf für barrierefreies Wohnen decken. 3. Planungsrechtliche Festsetzungen 3.1 Art der baulichen Nutzung Entsprechend der wie vor beschriebenen Zielsetzungen ist vorgesehen, die Bauflächen im Geltungsbereich des Plangebietes als Allgemeines Wohngebiet (WA) festzusetzen. Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 BauNVO, die diesen beabsichtigten Gebietscharakter sprengen, werden gemäß § 1 Abs. 6, Nr. 1 BauNVO ausgeschlossen. Damit soll der Charakter eines Gebietes mit vorwiegender Wohnnutzung betont und erreicht werden. 3.2 Maß der baulichen Nutzung In Anlehnung an die im angrenzenden Bebauungsplangebiet Nr. 12 " Am Wallgraben " ausgewiesene maximal dreigeschossige Bauweise wird auch im Plangebiet Nr. A 20 " Am Wallgraben II " die Geschossigkeit auf maximal drei Vollgeschosse begrenzt, ebenso die höchstzulässige Gebäudehöhe von 96,00 m üNN, bezogen auf die nachrichtlich übernommene und im Plan gekennzeichnete Kanaldeckelhöhe von 85,90 m. Die Grundflächenzahl (GRZ) wird mit 0,4 festgesetzt. Dies entspricht der Obergrenze für Allgemeines Wohngebiet gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO. 3.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen gefasst. Der Abstand der Baugrenze zur nördlichen Grundstückgrenze beträgt 7,00 m als Puffer zur vorhandenen Wohnbebauung an der Berliner Straße. Durch die Festsetzung von drei definierten Baufeldern mit einem Abstand von 8,00 m zueinander wird festgelegt, welche Bereiche von einer Bebauung mit Ausnahme von Nebenanlagen freizuhalten sind. Dadurch wird eine Auflockerung, dem Charakter der vorhandenen baulichen Anlagen entsprechend, der Gebäudestruktur gewährleistet. Durch diese Strukturierung wird den Plänen von Prof. von Schöfer Rechnung 4 Anlage 3 zur Vorlagen-Nr.: 509 / 2014 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 20 " Am Wallgraben II " 14.12.2014 getragen, dessen Ende der 50er Jahre des vergangenen Jahrhunderts aufgestelltes Bebauungskonzept im Bereich nördlich der Zitadelle durch Freiflächen " den freien Blick ins Feld " gewährt, so dass dadurch die Wahrnehmung des historischen Stadtgrundrisses weiterhin gewährleistet ist. Bauliche Nebenanlagen wie Garagen, überdachte Stellflächen etc. sind außerhalb der Baugrenzen zulässig, um Freiraumflächen auf dem Grundstück zu nutzen. Um den planerischen Gestaltungsmöglichkeiten einen größeren Spielraum zu ermöglichen, können vor die Außenwand vortretende Elemente die Baugrenze bis um maximal 0,50 m überschreiten. 3.4 Pflanzgebote Aus Gründen des Biotop- und Artenschutzes sind für die Bepflanzung landschaftstypische, standortgerechte Bäume und Sträucher der nachfolgenden Artenliste, die auch in den Textfestsetzungen festgeschrieben ist, zu verwenden. Bäume Acer platanoides Acer campestre Alnus glutinosa Carpinus betulus Fraxinus excelsior Pyrus pyraster Prunus avium Prunus padus Quercus petraea Quercus robur Sorbus aucuparia Tilia cordata - Spitzahorn Feldahorn Schwarzerle Hainbuche Gemeine Esche Wildbirne, Holzbirne Wilde Vogelkirsche, Süßkirsche Gewöhnliche Traubenkirsche Traubeneiche, Wintereiche Stieleiche, Sommereiche Eberesche, Vogelbeere Winterlinde, Steinlinde - Blutroter Hartriegel Gemeine Hasel Eingriffeliger Weißdorn Zweigriffeliger Weißdorn Rainweide, gemeiner Liguster Rote Heckenkirsche Schlehe, Schlehdorn Schwarze Johannisbeere Hundsrose Ohrweide, Salbeiweide Salweide Sträucher Cornus sanguinea Corylus avellana Crataegus monogyna Crataegus laevigata Ligustrum vulgare Lonicera xylosteum Prunus spinosa Ribes nigrum Rosa canina Salix aurita Salix caprea 5 Anlage 3 zur Vorlagen-Nr.: 509 / 2014 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 20 " Am Wallgraben II " Salix cinerea Salix viminalis Sambucus nigra Viburnum lantana Viburnum opulus 4. 14.12.2014 - Aschweide Korbweide Schwarzer Holunder Wolliger Schneeball Gemeiner Schneeball Kennzeichnung Das Plangebiet ist gekennzeichnet, da bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen erforderlich sind. Der Grund hierfür ist, dass der Bereich in einem Auegebiet liegt, in dem der Boden humoses Bodenmaterial enthält. Wegen der Baugrundverhältnisse sind bei der Bebauung gegebenenfalls besondere bauliche Maßnahmen, insbesondere im Gründungsbereich, erforderlich. Hier sind die einschlägigen Bauvorschriften sowie die Bestimmungen der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen zu beachten. 5. Bauordnungsrechtliche Festsetzung Geländeänderungen entlang der Grundstücksgrenze sind nur bei gegenseitigem Einverständnis möglich. Durch diese Festsetzung kann eine einvernehmliche Regelung zwischen den Nachbarn bzgl. der Freiflächenmodellierung erzielt werden. 6. Ver- und Entsorgung Versorgung Die vorhandene Medienversorgung innerhalb der bestehenden städtischen Straße " Am Wallgraben " enthält alle zur Versorgung des Plangebietes erforderlichen Medien. Regenwasser Niederschlagswasser von Grundstücken, die nach dem 1. Januar 1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, ist gemäß § 51 a Landeswassergesetz NRW zu versickern, zu verrieseln oder ortsnah direkt oder ohne Vermischung mit Schmutzwasser über eine Kanalisation in ein Gewässer einzuleiten, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit möglich ist. Die grundsätzliche Pflicht zur ortsnahen Niederschlagswasserbeseitigung gilt nach der Stichtagsregelung in § 51 a Abs. 1 LWG für Grundstücke, die nach dem 1.1.1996 erstmals bebaut, befestigt oder mit dem Schmutzwasser an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden. Da das Bebauungsplangebiet bereits seit den 1950er Jahren bebaut ist und die Entwässerung des Schmutz- und Regenwassers mittels Zuleitung in die 6 Anlage 3 zur Vorlagen-Nr.: 509 / 2014 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 20 " Am Wallgraben II " 14.12.2014 öffentliche Kanalisation erfolgt, ist die Verpflichtung gemäß § 51 a LWG NRW nicht gegeben. 7. Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen Bei dem Plangebiet handelt es sich um eine von Wohnbebauung umgebene Innenbereichsfläche. Störende Nutzungen sind in der Umgebung nicht vorhanden. Über die Existenz von Altlasten im Plangebiet ist nichts bekannt. 8. Hinweise Denkmal- und Bodendenkmalpflege Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. A 20 " Am Wallgraben II " umfasst ein innerstädtisches Areal, das die Grabenzone der Festung Zitadelle Jülich unmittelbar berührt. Festungsgeschichtlich gehört diese Fläche zu den Vorwerken der Zitadelle, die seit 1610 auf Plänen nachweisbar sind. Es handelt sich hierbei um den Bereich des ehemaligen Ravelins Leopoldus und seinen Vorgräben, der als zusätzliche Absicherung - Vorfeldsicherung - der Zitadelle zum freien Feld nach Norden angelegt wurde. Teile davon wurden bei Untersuchungen im Zuge der Verlegung von Versorgungsleitungen 1997 aufgedeckt. Erhalten haben sich die Fundamentierungen in Form einer " Ziegelschicht " als Planierschicht, auf die die Vorfeldsicherungen aufgebaut wurden. Die Dokumentation dieser Fundamentierungen ermöglicht den Vergleich mit den historisch überlieferten Plänen und Modellen, insbesondere, in welchem Umfang und in welcher Ausdehnung die damaligen Planungen umgesetzt wurden. Des Weiteren sind im Boden erhaltene Reste von Angriff- bzw. Verteidigungsanlagen zu erwarten, die u. A. im Zusammenhang mit der Belagerung von 1610 stehen. Hierbei handelt es sich um Gänge, die angelegt wurden, um die feindlichen Linien zu untergraben und um beispielsweise Explosionsstoffe im Verborgenen unter den feindlichen Truppen bringen und zünden zu können. Daher sind vor Beginn der Erdarbeiten in Abstimmung mit dem LVR Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland qualifizierte wissenschaftliche Untersuchungen durch eine Fachfirma zu Lasten des Investors durchzuführen. Grundwasser Im Plangebiet liegen im oberen Grundwasserstockwerk zur Zeit bergbaubedingt die Grundwasserstände im abgesenkten Zustand vor. Nach Ende der Tagebausümpfungseinflüsse sind hier die natürlichen, sehr flurnahen Grundwasserverhältnisse mit Flurabständen < 1 - 3 m unter Gelände wieder zu erwarten. 7 Anlage 3 zur Vorlagen-Nr.: 509 / 2014 Begründung Bebauungsplan Jülich Nr. A 20 " Am Wallgraben II " 14.12.2014 Bereits bei der Planung von zum Beispiel tiefgründigen Bauwerken sind entsprechende bauliche Maßnahmen (z.B. Abdichtungen) zum Schutz vor hohem Grundwasser zu berücksichtigen. Es darf keine Grundwasserabsenkung bzw. –ableitung – auch kein zeitweiliges Abpumpen – ohne Zustimmung der Unteren Wasserbehörde erfolgen und es dürfen keine schädlichen Veränderungen der Grundwasserbeschaffenheit eintreten. Kampfmittelbeseitigung Luftbilder aus den Jahren 1939 – 1945 und andere historische Unterlagen liefern Hinweise auf vermehrte Kampfhandlungen im Bebauungsplanbereich. Insbesondere existiert ein konkreter Verdacht auf Kampfmittel bzw. Militäreinrichtungen des 2. Weltkrieges (Laufgraben).Es wird eine Überprüfung des konkreten Verdachtes sowie der zu überbauenden Fläche auf Kampfmittel empfohlen. Die Beauftragung dieser Überprüfung erfolgt über das Formular " Antrag auf Kampfmitteluntersuchung " auf der Internetseite www.brd.nrw.de . Sofern es nach 1945 Aufschüttungen gegeben hat, sind diese bis auf das Geländeniveau von 1945 abzuschieben. Zur Feststellung des abzuschiebenden Bereiches und der weiteren Vorgehensweise wird eine Terminabsprache für einen Ortstermin empfohlen. Dazu ist ebenfalls das Formular " Antrag auf Kampfmitteluntersuchung " zu verwenden. Erfolgen Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten etc. wird eine zusätzliche Sicherheitsdetektion empfohlen. In diesem Fall ist das " Merkblatt für Baugrundeingriffe " auf der o. a. Internetseite zu beachten. 9. Umweltbericht Der Bebauungsplan erfüllt die Kriterien eines Bebauungsplanes der Innenentwicklung im Sinne des § 13 a BauGB. Gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 13 Abs. 3 Satz 1 BauGB wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach § 2a BauGB, von der Angabe nach § 3 Abs. 2 Satz 2 BauGB, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sowie von der zusammenfassenden Erklärung nach § 6 Abs. 5 Satz 3 BauGB und § 10 Abs. 4 BauGB abgesehen; § 4 c BauGB ist nicht anzuwenden. 8