Allgemeine Vorlage (Antrag auf Änderung des Flächennutzungsplanes (27. Änderung) sowie Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. I 11 im Ortsteil Winden, Plangebiet "Kaisersmühle"; hier: Aufstellungsbeschlüsse gem. § 2 (1) in Verbindung mit § 2 (4) BauGB)

Gemeinde Kreuzau Bauamt - Herr Schmühl - 621-00-I 11BE: Herr Schmühl Kreuzau, 22. 03. 2004 Vorlagen-Nr.: 30/2004 - Öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Bau- und Planungsausschuss Hauptausschuss Rat 22.04.2004 11.05.2004 25.05.2004 TOP: Antrag auf Änderung des Flächennutzungsplanes (24. Änderung) sowie Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. I 11 im Ortsteil Winden, Plangebiet „Kaisersmühle“; hier: Aufstellungsbeschlüsse gem. § 2 (1) in Verbindung mit § 2 (4) BauGB I. Sach- und Rechtslage: Die zukünftige Nutzung des inzwischen durchaus als „Industriebrache“ zu bezeichnenden Grundstücksbereiches war in den letzten Jahren bereits mehrfach Gegenstand der politischen Beratungen. Letztmalig wurde im Jahre 2003 die Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes abgelehnt. Der Rat der Gemeinde Kreuzau hat am 11. 02. 2003 folgenden Beschluss gefasst: „1.) Die Gemeinde vertritt die Auffassung, dass die bisherige Industriebrache wieder entwickelt werden soll. 2.) Die Gemeinde lehnt die Errichtung des geplanten großflächigen Lebensmittelmarktes ab, da im Zentralort Kreuzau ausreichend Lebensmittelmärkte vorhanden sind. Eine Ergänzung des vorhandenen Sortimentes soll angestrebt werden, sodass eine Gefährdung der Geschäftswelt im Ortskern Kreuzau ausgeschlossen ist. 3.) Bei der zukünftigen Planung sind auch die städtebaulichen Gesichtspunkte zu berücksichtigen.“ Seit diesem Zeitpunkt wurden wieder zahlreiche Gespräche mit den Grundstückseigentümern über Nutzungsmöglichkeiten geführt, die sich, wie bereits mehrfach erwähnt, äußerst schwierig gestaltet haben. Ende des Jahres 2003 hat der Geschäftsführer, Herr John, in Begleitung eines Dürener Architekten vorgesprochen und ein Konzept zur Errichtung eines Altenpflegeheimes und betreuter Altenwohnungen vorgelegt. Ich habe seinerzeit darauf hingewiesen, dass es bei Realisierung dieses Projektes erforderlich ist, sowohl den Flächennutzungsplan zu ändern (von bisher gewerblicher Baufläche in Wohnbaufläche) und die zwingende Notwendigkeit zur Aufstellung eines Bebauungsplanes (WA-Gebiet) gegeben ist. Unabhängig von der politischen Willensbildung habe ich darauf hingewiesen, dass es zwingend erforderlich sei, im Vorfeld eventuelle immissionsschutzrechtliche Probleme zu klären, da sich in unmittelbarer Nähe zahlreiche Einrichtungen bzw. Anlagen befinden, die Immissionen verursachen (Freizeitbad, Sporthalle, Festhalle, Parkplätze, Industriegebiet „Niederauer Mühle“). Im Falle der Ausweisung eines WAGebietes muss gewährleistet sein, dass folgende Richtwerte durch diese vorhandenen Einrichtungen auf dem Grundstück selbst nicht überschritten werden: -250 dB(A) tags, 40 dB(A) nachts. Durch die Grundstückseigentümer ist alsdann eine Untersuchung zur Lärmsituation durch das Büro Accon Köln in Abstimmung mit dem StUA Aachen durchgeführt worden. Das Ergebnis liegt inzwischen vor. Nach Auswertung der schalltechnischen Untersuchung ist festzustellen, dass die für ein WA-Gebiet zulässigen Maximalwerte nicht überschritten bzw. nicht erreicht werden. Der beauftragte Architekt hat nunmehr mit Schreiben vom 16. 03. 2004 einen Antrag auf Änderung des Flächennutzungsplanes sowie Aufstellung eines Bebauungsplanes gestellt. Das Antragsschreiben ist als Anlage beigefügt. Es ist nunmehr beabsichtigt, in einem ersten Bauabschnitt ein Altenpflegeheim mit 80 Plätzen in dreigeschossiger Bauweise mit Flachdach zu errichten. In einem weiteren Abschnitt sind zwei Baukörper für jeweils ca. 25 heimverbundene Seniorenwohnungen in dreigeschossiger Bauweise mit Flachdach geplant. Den Standort der geplanten Gebäude wollen Sie der beigefügten verkleinerten Übersichtskarte entnehmen. Aufgrund dieses Antrages ist nunmehr zunächst im Grundsatz zu entscheiden, ob der Flächennutzungsplan geändert und ein Bebauungsplan aufgestellt werden soll. Bei der Flächennutzungsplanänderung würde es sich um das 24. Änderungsverfahren handeln. Die bisher gewerblich ausgewiesene Fläche müsste in Wohnbaufläche umgewandelt werden. Der entsprechende Bebauungsplan würde als WA-Gebiet ausgewiesen. Von der fortlaufenden Nummerierung her erhält er die Bezeichnung „Bebauungsplan Winden I 11, „Kaisersmühle“. Dem Eigentümer ist bekannt, dass nach Vorliegen des Grundsatzbeschlusses weitere planungsrechtlich relevante Untersuchungen erforderlich sind wie zum Beispiel eine FFHVerträglichkeitsprüfung (300 m Schutzzone des FFH-Gebietes Rur). Die Umsetzung des nunmehr vorliegenden Vorhabens halte ich städtebaulich durchaus für sinnvoll und empfehle Ihnen, die entsprechenden Aufstellungsbeschlüsse zu fassen. Über die konkreten Inhalte des zukünftigen Bebauungsplanes sowie die Festlegung der überbaubaren Flächen und sonstiger Festsetzungen wird selbstverständlich nach Vorliegen eines ersten Entwurfes beraten. Dem Eigentümer sollte jedoch auf jeden Fall signalisiert werden, dass die Gemeinde Kreuzau bereit ist, dass innerhalb des Bebauungsplangebietes das Altenpflegeheim sowie die Seniorenwohnungen in der geplanten Größenordnung errichtet werden dürfen. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Sämtliche Kosten der Bauleitplanung werden vom Antragsteller übernommen. III. Beschlussvorschlag: „1.) Die 24. Änderung des Flächennutzungsplanes der Gemeinde Kreuzau wird gemäß § 2 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 2 Abs. 4 BauGB beschlossen. Die Änderung beinhaltet die Ausweisung einer Wohnbaufläche anstelle der bisher ausgewiesenen gewerblichen Baufläche im Ortsteil Winden, Bereich „Kaisersmühle“. 2.) Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. I 11, Ortsteil Winden, „Kaisersmühle“ wird gemäß § 2 Abs. 1 BauGB beschlossen. Seitens des Eigentümers ist nunmehr ein Bebauungsplanentwurf zu erarbeiten und zur Zustimmung vorzulegen. -3Die Gemeinde Kreuzau erklärt sich mit der Errichtung eines Altenpflegeheimes und der Errichtung von Seniorenwohnungen grundsätzlich einverstanden.“ Der Bürgermeister - Ramm - Anlagen - IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________