Beschlussvorlage (Bebauungsplan Nr. 172 und Flächennutzungsplanäderung Nr. 11, Erftstadt-Lechenich, Vilskaul Sachstandsbericht)

STADT ERFTSTADT öffentlich Der Bürgermeister V 156/2016 Az.: 61. 21-20 / 172 Amt: - 61 BeschlAusf.: - - 61 - Datum: 23.02.2016 Kämmerer Dezernat 4 gez. Hallstein, technische Beigeordnete gez. Erner, Bürgermeister Dezernat 6 BM Die Beratungsfolge wurde aufgrund eines Vertagungsbeschlusses durch das Ratsbüro ergänzt. gez. Seyfried Amtsleiter RPA Beratungsfolge Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung Termin Bemerkungen 01.03.2016 zur Kenntnis Rat 27.04.2016 beschließend Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung 07.06.2016 vorberatend Rat 28.06.2016 beschließend Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung 30.08.2016 vorberatend Rat 25.10.2016 beschließend Betrifft: Bebauungsplan Nr. 172 und Flächennutzungsplanäderung Nr. 11, ErftstadtLechenich, Vilskaul Sachstandsbericht Finanzielle Auswirkungen: Kosten in €: Erträge in €: Folgekosten in €: Kostenträger: Sachkonto: Mittel stehen zur Verfügung: Jahr der Mittelbereitstellung: Ja Nein Nur auszufüllen, wenn Kostenträger Eigenbetrieb (Immobilien, Straßen, Stadtwerke) Wird der Kernhaushalt belastet: Höhe Belastung Kernhaushalt: Folgekosten Kernhaushalt: Ja Nein Unterschrift des Budgetverantwortlichen Erftstadt, den Beschlussentwurf: Die Verwaltung wird beauftragt, einen neuen Bebauungsplanentwurf für ein verkleinertes Plangebiet und einen Rechtsplanentwurf für die korrespondierende Flächennutzungsplanänderung mit entsprechend geänderten Tauschflächen zu erstellen. Begründung: Bei der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange im Rahmen der Offenlage haben sich verschiedene Restriktionen für die Bebauung des Plangebiets ergeben, die ein Festhalten am bisherigen städtebaulichen Konzept nicht mehr rechtfertigen. Durch die archäologische Sachverhaltsermittlung ergibt sich für den östlichen Teilbereich (ca. 20 Grundstücke) zwischen Friedhof und bestehender Bebauung an der Vilskaul/Im Karwinkel eine Fundsituation, die eine sofortige Bebauung des Plangebiets ohne Sicherung der Funde nicht gestattet. Es handelt sich um mittelneolithische (ca. 6.600 Jahre alt), eisenzeitliche (ca.2.500 Jahre alt) und vereinzelt römische Siedlungsbefunde (siehe Stellungnahme Archäologie im Anhang). Um das Bebauungsplanverfahren mit dem Satzungsbeschluss abschließen zu können, ist entweder eine Ausgrabung und Untersuchung des gesamten östlichen Plangebiets auf Kosten der Stadt Erftstadt oder eine Sicherung der Siedlungsreste durch eine mindestens 1m hohe Aufschüttung des östlichen Bereichs in Verbindung mit der Einschränkung, dass keine Kellergeschosse errichtet werden dürfen, erforderlich. Da die Aufschüttung den städtebaulichen Zielsetzungen widerspricht, ist nur eine Ausgrabung möglich. Eine derartige Ausgrabung verursacht voraussichtlich Kosten von 10€ bis 20€ pro Quadratmeter. Das Plangebiet ist im Regionalplan der Bezirksregierung Köln als Freiraum- und Agrarbereich dargestellt. Einer Flächennutzungsplanänderung wird seitens der Bezirksregierung nur bis zur Höhe der Südgrenze des Friedhofs eine Genehmigungsfähigkeit zugesichert, da ansonsten aus Sicht der Bezirksregierung die Abweichung vom Regionalplan zu umfangreich ausfällt. Dadurch ist der nordöstliche Teil des Baugebiets (ca. 12 Grundstücke) derzeit nicht umsetzbar. Zudem ist bei dem Teil des Plangebiets, der im Einwirkungsbereich der Lärmimmissionen des Bolzplatzes und der Grillhütte liegt (ca. 15 Grundstücke) zu befürchten, dass durch die Festsetzungen bezüglich des Schallschutzes Vermarktungshemmnisse eintreten, da bei diesen Grundstücken Wohnräume in Richtung der Lärmquellen nur mit erheblichen schalltechnischen Minderungsmaßnahmen ausgeführt werden dürfen, die zudem im Fall einer gerichtlichen Überprüfung gegebenenfalls nicht standhalten. Ohne eine Verlegung der Grillhütte und des Bolzplatzes ist eine Wohnbebauung im nordwestlichen Bereich des Plangebiets nicht umsetzbar. Durch diese Restriktionen ergibt sich, dass aktuell nur ein Teilbereich für ca. 20 Grundstücke umsetzbar ist. (siehe Anlage) Es besteht derzeit eine sehr hohe Nachfrage auf dem Grundstücksmarkt, so dass der verbliebene Bereich dennoch kurzfristig umgesetzt werden soll. Die bisher geplante Erschließung von Norden ist in Anbetracht der Änderung städtebaulich nicht vertretbar und darüber hinaus sehr aufwendig und lässt sich für ein kleines Baugebiet mit nur 20 Wohneinheiten wirtschaftlich nicht rechtfertigen. Der dadurch notwendige Vollausbau des Blessemer Lichwegs bis zur Einmündung Frenzenstraße mit breiterer Fahrbahn sowie begleitendem Geh- und Radweg auf einer Länge von etwa 1000m einschließlich eines Neubaus der Brücke über den Lechenicher Mühlengraben verursacht erhebliche Kosten. Bereits bei einer Anliegerstraße muss mit Kosten von durchschnittlich 130€ /m² gerechnet werden. Auch sind die Lage und die Größe des Versickerungsbeckens für das verkleinerte Baugebiet nicht mehr angemessen. Aus diesem Grund muss eine Umplanung erfolgen, welche sowohl die Flächennutzungsplanänderung betrifft, als auch den Bebauungsplan. Als wirtschaftliche Erschließungsmöglichkeit bieten sich die Verlängerung der der bereits vorhandenen und derzeit direkt am landwirtschaftlich genutzten Freiraum endenden Stichstraßen Am Kolbesmaar und Am Heisterfeld an. Die Verwaltung hat einen entsprechende Städtebaulichen Entwurf angefertigt (siehe Anlage), auf dessen Grundlage die weitere Planung erfolgen kann. Durch die wesentlichen Änderungen der Grundzüge der städtebaulichen Planung ist sowohl im Flächennutzungsplanäderungsverfahren als auch im Bebauungsplanverfahren eine erneute Offenlage gemäß §§ 3(2) und 4(2) Baugesetzbuch erforderlich. -2- Weiterhin sollen zur weiteren Kompensation des unzweifelhaft bestehenden Baulandbedarfs, insbesondere für zuzugswillige junge Familien, die Potenziale des Flächennutzungsplanes im Westen von Lechenich prioritär aktiviert werden. (Erner) -3-