Beschlussvorlage (Strategiepapier)

Strategiepapier Wohnbaulandentwicklung Erftstadt Stadt Erftstadt, Umwelt- und Planungsamt, Stand: November 2015 INHALT Vorbemerkung 3 0 Einleitung 4 1 Bestand und Entwicklungsprognosen 5 1.1 1.2. 1.3 5 6 7 2 Potenzialflächenermittlung und –bewertung / zeitliche Verfügbarkeit 9 2.1 2.2 2.3 9 9 9 2.4 2.5 3 10 10 11 3.1 3.2 11 13 3.4 3.5 5. Wohnbauflächenpotenziale Flächennutzungsplan Grundstückspotenziale direkt bebaubar Grundstückspotenziale, Innenbereiche mit Planungsbedarf Flächenreserven gesamt Einzelortbetrachtung Handlungsempfehlungen und Umsetzungsstrategien 3.3 4 Regionale Einbindung der Stadt Erftstadt Bevölkerungsentwicklung Wohnflächenbedarfsentwicklung Handlungsfeld Neue Baugebiete Handlungsfeld Nachverdichtung und Innenentwicklung 3.2.1 Handlungsoptionen Baulücken 3.2.2 Handlungsoption Blockinnenbereiche Handlungsfeld Einfamilienhausgebiete der 1950er bis 1980er Jahre/ Bergarbeitersiedlungen Handlungsfeld Ortskerne in den kleinen Ortsteilen Wohnungsmarktanalyse 13 13 14 15 15 Priorisierung 16 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 16 16 16 16 17 17 Neue Baugebiete Baulücken Stadtteilentwicklungskonzept für Köttingen Erstellen einer Wohnungsmarktanalyse Innenverdichtung Flankierende Maßnahmen Übersicht 18 2 Stadt Erftstadt, Umwelt- und Planungsamt, Stand: November 2015 Vorbemerkung Mit dem vorliegenden Strategiepapier werden Perspektiven für die zukünftige Wohnbaulandentwicklung Erftstadts bis zum Jahr 2040 aufgezeigt. Es verfolgt das Ziel, von den für den Ballungsraum Köln/Bonn prognostizierten, starken Bevölkerungszuwächsen durch maßvollen Zugewinn profitieren zu können. Daher sollen sowohl in bestehenden Wohnsiedlungsbereichen Spielräume für Modernisierung und Verdichtung eröffnet, als auch schrittweise weiteres Neubauland geschaffen werden. Insbesondere in den Siedlungsschwerpunkten Liblar und Lechenich sollen aufgrund der jeweiligen Infrastruktureinrichtungen und ÖPNV-Versorgung, über die reine Bestandsentwicklung hinaus, weitere Wachstumsbereiche abgebildet werden. Zunächst werden verschiedene Szenarien einer Bevölkerungsentwicklung dargestellt und die daraus resultierenden Wohnflächenbedarfe abgeleitet. Demgegenüber wurden sämtliche für Wohnnutzung zur Verfügung stehende Flächen aus dem Flächennutzungsplan, aus einem aktuell erstellten Baulückenkataster sowie aus den weiteren Innenverdichtungspotenzialen wie z. b. Blockinnenbereichen ermittelt. Diese Flächen wurden hinsichtlich ihrer Realisierungsoptionen bewertet und quantifiziert. Im Kapitel „Handlungsempfehlungen und Umsetzungsstrategien“ werden denkbare Entwicklungsoptionen aufgezeigt. Mit den das Strategiepapier abschließenden Priorisierungen werden Schritte aufgezeigt, die klare Verortungen weiterer Neubauflächen abbilden, weitere erforderliche Maßnahmen aufzeigen, die zur Präzisierung und Realisierung erforderlich sind, um die ermittelten Bedarfe zu decken. Das Strategiepapier versteht sich indes nicht als integrierte Planung, die bereits umfassende Entwicklungsperspektiven für ganze Stadtteile auch im Hinblick auf z.B. Wohnfolgeeinrichtungen, Freizeitangebote oder Verkehr aufzeigt. Es konzentriert sich bewusst ausschließlich auf das Thema Wohnen, mit dem Ziel, in den politischen Entscheidungsgremien klare Prioritäten der weiteren Wohnbaulandentwicklung setzen zu lassen. Das Strategiepaper Wohnbaulandentwicklung wird gemeinsam mit dem in Aufstellung befindlichen Gewerbeflächenentwicklungskonzept des Rhein-Erft-Kreises als Grundlage für die bevorstehende Änderung des Regionalplans im Regierungsbezirk Köln dienen und hierfür begründete und belegbare Ziele sowie Prioritäten für den stadtentwicklungspolitisch maßgeblichen Faktor Wohnen liefern. 3 Stadt Erftstadt, Umwelt- und Planungsamt, Stand: November 2015 0 Einleitung Der demografische Wandel in Deutschland hat auch in Erftstadt Auswirkungen auf die Bevölkerungsstruktur und somit auf die Wohnbaulandnachfrage und den daraus resultierenden Wohnbauflächenbedarf. Die Alterspyramide zeigt einen deutlichen Trend zur Überalterung in Erftstadt; gerade die Gruppe der über 50-Jährigen wird in den nächsten Jahren die stärkste Bevölkerungsgruppe mit ganz spezifischen Wohnanforderungen darstellen. Dies wird eine direkte Auswirkung auf die Nachfrage sowie den Wohnflächenverbrauch haben. Die Nachfrage nach Wohnfläche ist bundesweit zwischen 1995 und 2011 über alle Altersgruppen hinweg um 21 % gestiegen (Auswertung des sozio-ökonomischen Panels (SOEP), eine Entwicklung, die zum einen durch höhere Einkommen zum anderen durch den Anstieg kleinerer Haushalte bedingt ist. Zudem resultiert aus den Anforderungen an seniorengerechte, barrierefreie Wohnungsgrundrisse unmittelbar ein höherer Wohnflächenbedarf. Auch für die Zukunft muss von einer weiteren Zunahme des Wohnflächenkonsums ausgegangen werden. Verbunden mit einer laut bisherigen Prognosen stagnierenden oder leicht sinkenden Einwohnerzahl ergibt sich daher ein weiterer Bedarf an Wohnbauflächen. Durch die Nähe Erftstadts zu den vom prognostizierten starken Bevölkerungswachstum betroffenen Städten Köln und Bonn und aufgrund der derzeit noch nicht absehbaren weiteren Entwicklung der Zuwanderung ist mit einem moderaten Anstieg der Einwohnerzahl und somit einer unverändert hohen Wohnflächennachfrage zu rechnen. Das vorliegende Strategiepapier bildet hierbei die Handlungsgrundlage für die zukünftige städtische Ausrichtung der Wohnbaulandentwicklung und Liegenschaftspolitik. Dies betrifft sowohl die Bereitstellung von Wohnbauflächen in der Vorbereitenden Bauleitplanung (Flächennutzungsplan) als auch die Entwicklung von Bebauungsplänen und deren inhaltlicher Ausrichtung zur Schaffung von bedarfsgerechtem Wohnraum. Darüber hinaus hat das Konzept Bedeutung für den städtischen Flächenerwerb und die zukünftige Vermarktung von Grundstücken bzw. Baugebieten. Nicht zuletzt wird das Konzept eine Grundlage für die anstehende Überarbeitung des Regionalplanes Köln bilden, insbesondere auch vor dem Hintergrund der im Entwurf des Landesentwicklungsplanes formulierten restriktiveren Zielsetzungen bezüglich der Siedlungsentwicklung. Die letzte das gesamte Stadtgebiet umfassende Betrachtung der Wohnbaulandentwicklung erfolgte im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes im Jahr 1999. 4 Stadt Erftstadt, Umwelt- und Planungsamt, Stand: November 2015 In den folgenden Jahren bis heute wurden punktuelle Wohnbaulandentwicklungen in einzelnen Ortsteilen initiiert (Bsp. Lechenich, Liblar, Bliesheim – V 74/2011 u. V 390/2006). Zwischenzeitlich zurückgestellte Beratungen zum Stadtentwicklungsplan (s. V 326/2007) enthielten u.a. ein Maßnahmenkonzept zum Themenkomplex Wohnen. Im Jahr 2012 wurde die Flächeninanspruchnahme in der Stadt Erftstadt seit 1969 auf Grundlage der Bebauungspläne und städtebaulichen Satzungen nach §§ 30 und 34 BauGB (V 350/2012) dem Ausschuss für Stadtentwicklung zur Kenntnis vorgelegt. Das Umwelt- und Planungsamt hat in den Jahren 2011 bis 2014 ein Baulückenkataster (s. A 428/2014) erstellt. Im Jahr 2013 befasste sich in einem Teilbereich des Erftstädter Stadtgebiets eine Masterarbeit mit dem Thema „Gebäudeleerstände im ländlichen Raum am Beispiel der Stadt Erftstadt – Perspektiven für die Einrichtung eines Leerstandsmanagements“. Die hierdurch vorliegenden Inhalte sind gebündelt, aufbereitet und neu bewertet in das Strategiepapier eingeflossen. Im Ergebnis liegt ein gesamtstädtisches Strategiepapier zur Wohnbaulandentwicklung Erftstadts vor, das in verschiedenen Handlungsfeldern mündend konkrete Umsetzungsmöglichkeiten darstellt. 1 Bestand und Entwicklungsprognosen 1.1 Regionale Einbindung der Stadt Erftstadt Die Lage und verkehrliche Anbindung innerhalb des Ballungsraums Köln/Bonn kennzeichnet Erftstadt als einen Pendler-Standort, dies gilt insbesondere für die durch ÖPNV bzw. Autobahnanschluss angebundenen Ortsteile. Quelle: Region Köln/Bonn e.V. 5 Stadt Erftstadt, Umwelt- und Planungsamt, Stand: November 2015 Diese räumliche Verortung am Rand des Agglomerationsraums KölnBonn führte bis Anfang des Jahrtausends zu einem überwiegenden Wohnflächen- und Bevölkerungswachstum der einzelnen Ortsteile durch den Suburbanisierungsprozess auch als Folge der Massenmotorisierung. Gerade für das nordöstliche Siedlungsband entlang der Ville muss landesplanerisch die Einstufung als Ballungsrandzone angestrebt werden. Der in den letzten Jahren erkennbare Trend hin zum verstärkten Wachstum der Kernstädte der Ballungsräume (Nachfrageüberhang) wird von einem gleichzeitig starken Schrumpfen peripherer Regionen begleitet. Hinzu kommen aktuelle Prognosen (IT.NRW), durch die sich diese Situation angesichts eines für Köln ermittelten Bevölkerungszuwachses von 19,3 % und für Bonn von 12,1 % bis ins Jahr 2040 noch verschärfen wird. Es ist davon auszugehen, dass die bereits weitgehend erschöpfte Flächenverfügbarkeit der Großstädte dem zunehmenden Siedlungsdruck nicht Stand halten wird, mit der Folge weiteren Preisanstiegs aufgrund weiterer Flächenverknappung. Die Region wird innerhalb dieser Entwicklung eine Ventilfunktion übernehmen müssen. Die Wohnbaulandstrategie schlägt hier vor, den Standortvorteil Erftstadts zu nutzen und einer Negativentwicklung der Einwohnerzahlen entgegenzuwirken. Mit weiteren Neubaugebieten sollen gezielt Personengruppen angesprochen werden, durch deren Ansiedlung dem demografischen Überalterungsprozess Erftstadts vorgebeugt sowie die Ausnutzung der vorhandenen Infrastruktur gewährleistet werden kann. Ein maßvolles Wachstum kann durch planerisches Handeln beeinflusst werden und bedarf bei der Umsetzung einer gesamtstädtischen Entschlossenheit. Auch durch den starken Anstieg der über 50-Jährigen wird hierbei im Zuge des Generationenwechsels in den Einfamilienhausgebieten die Nachnutzung durch junge Familien angestrebt. 1.2 Bevölkerungsentwicklung Die Ortsteile haben in der Vergangenheit in unterschiedlichem Maße am Bevölkerungswachstum der Gesamtstadt teilgenommen Eine Zunahme war stets eng mit der Ausweisung von Baugebieten verbunden (siehe Ortssteckbriefe im Anhang). Die Grafiken verdeutlichen eine direkte Abhängigkeit von der Ausweisung neuer Wohngebiete zur Bevölkerungsentwicklung. Signifikant ist hier die positive Entwicklung in Gymnich sowie in Blessem, die von neuen Baugebieten profitiert haben, während sich die Bevölkerungsentwicklung in Lechenich rückläufig verhält, da hier bereits seit längerem keine neuen Wohngebiete entwickelt wurden. Auch in Köttingen ist ein starker Bevölkerungsrückgang zu verzeichnen. Der hohe Überschuss an Auspendelbewegungen (10.000 pro Tag) weist zudem darauf hin, dass Erftstadt als Wohnstandort beliebt ist. Die Attraktivität der Einzelorte ist neben der Lage zu den Verkehrsangeboten auch auf die infrastrukturelle Ausstattung (Schulen, Kindergär- 6 Stadt Erftstadt, Umwelt- und Planungsamt, Stand: November 2015 ten Einzelhandel, Gesundheitsversorgung) zurückzuführen. Hier bestehen deutliche Unterschiede, die Einfluss auf die Bevölkerungszahl haben. Derzeit leben ca. 49.500 Menschen in Erftstadt. Die Einwohnerzahl stieg bis 2002 sehr stark durch Wanderungsgewinne auf ein Niveau bis knapp über 50.000 an. Anschließend setzt eine Stagnation und darauf folgend eine leichte Schrumpfung ein. Seit 1999 ist die natürliche Bevölkerungsentwicklung (d.h. die Entwicklung ohne Wanderungsgewinne) negativ. Entgegen dem prognostiziertem Bevölkerungsschwund von -7,1 % für Erftstadt durch IT.NRW bis 2040 (Bevölkerungsrückgang um 3.550 Bürgerinnen und Bürger, dies entspricht -134/Jahr) ist davon aus zu gehen, dass Erftstadt aufgrund seiner Lagegunst vom Wachstum von Köln (+ 19,3%) und dem Rhein-Erft-Kreis (+ 8,2 %) durch gezielte Ausweisung von preisgünstigem Bauland insbesondere für bestimmte Bevölkerungsgruppen profitieren wird. Setzt man dies mit +2,5 % für den Planungshorizont 2040 an, so ergibt sich ein Zugewinn von 1.250 Neubürgerinnen und Neubürgern (dies entspricht + 50/Jahr). Von 2007 bis 2015 stellte sich die Entwicklung wie folgt dar: Einwohnerentwicklung der Erftstädter Ortsteile vom 30.06.2007 bis zum 30.06.2015 - Einwohnermeldeamt Stadt Erftstadt 1.3 Wohnflächenbedarfsentwicklung Der Wohnflächenkonsum, also die Wohnfläche pro Einwohnerin bzw. Einwohner, ist in den letzten Jahrzehnten stetig angewachsen. Die Ursachen dafür sind zum einen Wohlstandszuwächse, zum anderen aber auch der allgemeine Anstieg der Haushaltszahlen durch den Wandel der Lebensumstände und die Individualisierung und Diversifizierung der Formen des Zusammenlebens. Zudem erfordert die demografische Entwicklung vermehrt barrierefreie Wohnformen mit daraus resultierenden, erhöhten Wohnflächenbedarfen. Während im Bundesdurchschnitt im Zeitraum von 1995 bis 2013 die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf von ca. 39 m² auf ca. 45m² angewachsen ist, ist die Wohnfläche in Erftstadt im selben Zeitraum ledig- 7 Stadt Erftstadt, Umwelt- und Planungsamt, Stand: November 2015 lich von 37m² auf 41m² gestiegen. Dies ist ein Zuwachs von 0,51% pro Jahr. Es ist für die zukünftige Entwicklung von einem weiteren Anstieg der Wohnfläche pro Einwohnerin bzw. Einwohner auszugehen. Prognosen der LBS für den Zeitraum bis 2030 gehen von einem Anstieg auf 54m² pro Person in Westdeutschland aus. Das Institut der deutschen Wirtschaft geht von einem jährlichen Wachstum des Wohnflächenkonsums von 0,6% aus. Für die Stadt Erftstadt wird von einem moderateren Anstieg des Wohnflächenkonsums ausgegangen. Hier wird im Jahr 2040 mit einer Wohnfläche pro Kopf von ca. 46m² gerechnet. Um aus dem angestrebten Bevölkerungszuwachs von 2,5 % den entsprechend benötigten Baulandbedarf für die Stadt Erftstadt zu ermitteln, ist eine Rückrechnung erforderlich aus der zumindest die Größenordnung des Bedarfs für die flächenhafte Planung ersichtlich wird. Für 1 m² Wohnfläche werden etwa 1,66m² (Faktor 0,6) Bruttogrundfläche benötigt. Legt man eine durchschnittliche Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,6 zugrunde, so benötigt man 2,77m² Nettobauland für jeden m² zusätzliche Wohnfläche. Die Fläche Nettobauland wird mit dem Faktor 1,3 multipliziert, um den Bruttobaulandwert (= Nettobauland zzgl. Erschließung, Parken und Freiflächen) zu erhalten, daraus ergeben sich also 3,6m² Bruttobauland pro m² Wohnfläche. Das Strategiepapier setzt wie zuvor beschrieben je 5 m² Zuwachs an Wohnfläche für die vorhandenen 49.500 Einwohnerinnen und Einwohner Erftstadts an. Daraus resultiert, dass selbst bei Stagnation der Bevölkerung bis zum Jahr 2040 noch ca. 89,1 ha Bruttobauland über die heutige Siedlungsfläche hinaus benötigt werden. Legt man noch eine Planungsreserve von 30 % zur Vermeidung von Abhängigkeiten, erst später ersichtlichen Restriktionen sowie zur Preisdämpfung zu Grunde, so ist in der Planung eine Größenordnung von etwa 116 ha Bruttowohnbauland auszuweisen, um den Eigenbedarf zu decken. Verfolgt man das Ziel, maßvoll am prognostiziertem Wachstum von Köln (+ 19,3%) und dem Rhein-Erft-Kreis (+ 8,2 %) durch gezielte Ausweisung von preisgünstigem Bauland insbesondere für bestimmte Bevölkerungsgruppen teil zu nehmen und setzt dies mit 2,5 % für den Planungshorizont 2040 an, so ergibt sich nach dem oben erläuterten Rechenweg für 1.250 Neubürgerinnen und Neubürgern mit einem Wohnflächenbedarf von je 46 m² eine Größenordnung von zusätzlich ca. 21 ha. Mit Planungsreserve von 30 % sind dies 27 ha Bruttowohnbauland. Für die einzelnen Entwicklungsszenarien ergeben sich folgende Flächenbedarfe: Bevölkerung Bevölkerung Bevölkerung - 7,1 % +/- 0 % + 2,5 % Flächenbedarf Flächenbedarf Flächenbedarf 108 ha 116 ha 143 ha 8 Stadt Erftstadt, Umwelt- und Planungsamt, Stand: November 2015 Der angestrebte (bei Bevölkerungszuwachs von 2,5 % bis 2040) Gesamtausweisungsbedarf liegt demnach bei 143 ha bei vorsichtigem Ermittlungsansatz. 2. Potenzialflächenermittlung und –bewertung / zeitliche Verfügbarkeit 2.1 Wohnbauflächenpotenziale Flächennutzungsplan Der Stadt Erftstadt stehen derzeit ca. 97 ha Wohn- und Mischbauflächen aus dem Flächennutzungsplan (FNP) zur Verfügung. Die Flächen umfassen alle FNP –Reserven, unbebaute und nicht erschlossene Flächen in Bebauungsplänen. Davon stehen ca. 19 ha aufgrund verschiedener Planungsrestriktionen zur Disposition. Somit verbleiben ca. 78 ha verfügbare Fläche. 2.2 Grundstückspotenziale direkt bebaubar In den Wohnbauflächenpotenzialen nicht enthalten sind die Baulückengrundstücke, die eine Flächengröße von 2000 m² unterschreiten. Hier wurden in einer Erhebung der Verwaltung ca. 700 Baulücken im Stadtgebiet identifiziert, deren Bebauung baurechtlich, entweder über § 34 Baugesetzbuch (BauGB) oder über rechtskräftige Bebauungspläne und vorhandene Erschließung jederzeit möglich ist, die aber aus verschieden Gründen brachliegen. Die Verteilung der Baulücken ist dabei sehr unterschiedlich ausgeprägt, sehr viele Lücken befinden sich in kleineren Ortsteilen, die aufgrund von Infrastrukturdefiziten geringer nachgefragt sind. Hinzu kommen in Bebauungsplangebieten, die sich derzeit in Aufstellung oder Umsetzung und Vermarktung befinden, bis zu weiteren ca. 250 Baugrundstücke, die kurz- bis mittelfristig verfügbar sind. Im gesamten Stadtgebiet stehen theoretisch somit ca. 950 Baulücken bzw. Grundstücke unmittelbar zur Bebauung zu Verfügung. Aufgrund der Erfahrungen anderer Kommunen im Rahmen der Baulückenmobilisierung ist jedoch davon auszugehen, dass insbesondere aufgrund der Eigentümerstruktur die im Stadtgebiet verteilten Baulücken nur zu ca. 15 % kurz- bis mittelfristig mobilisiert werden können. Daraus resultierend stehen für die nächsten Jahre tatsächlich ca. 350 Baulücken / Grundstücke zur Bebauung zur Verfügung. Dies entspricht einer Flächengröße von ca. 6 ha. 2.3 Grundstückspotenziale, Innenbereiche mit Planungsbedarf Im gesamten Stadtgebiet gibt es größere unbeplante Innenbereiche, die entweder als Haus- oder Nutzgärten genutzt werden oder auch teilweise brach liegen. Angesichts des Gebots der Innen- vor Außenentwicklung wurden diese quantitativ erfasst (ca. 30 ha), zunächst jedoch noch nicht qualitativ bewertet. Es ist davon aus zu gehen, dass diesen In9 Stadt Erftstadt, Umwelt- und Planungsamt, Stand: November 2015 nenverdichtungspotenzialen auch bei der Überarbeitung des Regionalplans Vorrang gegenüber Neubaulandausweisungen eingeräumt wird. Hier wird wie bei den Baulücken aufgrund der differenzierten Eigentümerstrukturen die Mobilisierung nur teilweise gelingen - mit dem Instrument der Umlegung wird ein Prozentsatz von ca. 60 % bis zum Jahr 2040 für realistisch erachtet - , sodass hier kurz- bis mittelfristig mit einer verfügbaren Flächengröße von ca. 18 ha zu rechnen ist. 2.4 Flächenreserven gesamt Die Flächenreserven liegen nach Aktivierung somit bei 102 ha. Die nachfolgende Übersicht ergibt, dass selbst aus dem von IT-NRW ermittelten Bevölkerungsrückgang weitere Flächenbedarfe resultieren: Bevölkerung - 7,1% Flächenbedarf 108ha; verfügbar 102ha ∆6ha Bevölkerung +/- 0%; Flächenbedarf 116ha; verfügbar 102ha ∆14ha Bevölkerung + 2,5%; Flächenbedarf 143ha; verfügbar 102ha ∆41ha Bei einem angestrebten Bevölkerungszuwachs von 2,5 % bis 2040 fehlen somit 41 ha auszuweisende Flächen. Das entspricht rund 1/1000 (0,1%) pro Jahr. Die Entwicklung neuer Wohnbauflächen soll vorrangig in den Siedlungsschwerpunkten Lechenich und Liblar erfolgen, um quantitativ die hohe Nachfrage auch möglichst zeitnah bedienen zu können. Auch Bliesheim kommt potenziell aufgrund seiner Nähe zum Bahnhof für Neubauflächen in Betracht. In den anderen Ortsteilen soll überwiegend durch Innenentwicklungsmaßnahmen der steigenden Wohnflächennachfrage begegnet werden. 2.5 Einzelortbetrachtung Für die Einzelorte Erftstadts sind die zuvor aufgeführten Potenziale in den beigefügten Ortssteckbriefen im Anhang dargestellt. Die dargestellten Flächen stellen die derzeit in Erftstadt vorhandenen bzw. im Rahmen der Voruntersuchungen ermittelten Flächengrößen dar. Sie bedürfen in einem nächsten Schritt einer weitergehenden differenzierten, qualitativen Untersuchung. Als erstes Ergebnis der Einzelortbetrachtung sind folgende Auffälligkeiten festzuhalten: Die orteilspezifische Auswertung (siehe Ortssteckbriefe im Anhang) zeigt den schon erwähnten direkten Zusammenhang zwischen der Ausweisung von Wohnbauflächen und der Bevölkerungsentwicklung. 10 Stadt Erftstadt, Umwelt- und Planungsamt, Stand: November 2015 Besonders auffällig ist der sehr hohe Anteil der 41-60 Jährigen an der Gesamtbevölkerung, der fast durchweg zwischen 30 und 40 % liegt. Hier zeigt sich bereits heute der demografische Wandel; hier liegt ein Hauptbetätigungsfeld in der Versorgung dieser Bevölkerungsgruppe mit adäquatem Wohnraum. Insbesondere Lechenich zeigt starke Bevölkerungsverluste; dieser Trend ist in Ansätzen und für Liblar zu erkennen, sollten keine Neuausweisungen erfolgen. Der Negativentwicklung Bliesheims wird durch die Bebauung des Gebiets „Lange Heide“ entgegengesteuert. Der starke Bevölkerungsrückgang in Köttingen ist besonders auffällig; die Gründe hierfür müssen zeitnah erfasst und positive Entwicklungsstrategien erarbeitet werden. 3. Handlungsempfehlungen und Umsetzungsstrategien 3.1 Handlungsfeld Neue Baugebiete Anhand der aus der wachsenden Pro-Kopf-Wohnfläche resultierenden, steigenden Flächeninanspruchnahme lässt sich erkennen, dass die Ausweisung von Neubaugebieten ein wichtiger Baustein der zukünftigen Siedlungsentwicklung Erftstadts sein muss. Anhand der Ortssteckbriefe (siehe Anhang) lässt sich erkennen, dass die bisherige bauliche Entwicklung und Einwohnerentwicklung heterogen ist, so dass in den Stadtteilen auch vor dem Hintergrund der jeweiligen Infrastrukturausstattung für die vorhandenen Potenziale unterschiedliche Zukunftsoptionen vorhanden sind. Diese gleichmäßig und zeitgleich zu aktivieren scheidet angesichts einer linear wachsenden Bevölkerungszahl aus. Hier sind sukzessive Umsetzungsstrategien zu entwickeln. Aus der anhaltend hohen Nachfrage nach Baugrundstücken überwiegend in den Siedlungsschwerpunkten lässt sich deutlich ablesen, dass sich der Bedarf an neuen Bauplätzen für Wohnungsbau hier konzentrieren muss. Aus siedlungsentwicklungspolitischer Sicht ist es zudem zielführend, prioritär die Stadtteile mit umfangreichem Infrastrukturangebot und angemessener ÖPNV-Anbindung für die Ausweisung neuer Baugebiete in Betracht zu ziehen und in den kleineren Stadtteilen den Schwerpunkt auf Innenverdichtungspotenziale zu richten. In den Siedlungsschwerpunkten Lechenich und Liblar sind die Innenverdichtungspotenziale sehr begrenzt, es soll daher hier vorrangig die Entwicklung neuer Wohnbauflächen erfolgen, um quantitativ die hohe Nachfrage auch möglichst zeitnah bedienen zu können. Auch Bliesheim kommt aufgrund seiner Nähe zum Bahnhof potenziell für Neubauflächen in Betracht. Liblar ist aufgrund seiner Anbindung an den Bahnhof prädestiniert für weiteren Bevölkerungszuwachs. In Liblar sind jedoch, bis auf die Fläche an der Waldorfschule, keine FNP-Reserven für Neubaugebiete mehr verfügbar. Diese Fläche befindet sich in Privatbesitz, die Eigentümergemeinschaft war bisher nicht zum Verkauf bereit. Eine aktuelle Gesprächsanfrage der Verwaltung 11 Stadt Erftstadt, Umwelt- und Planungsamt, Stand: November 2015 wurde von den Eigentümern abgelehnt. Insofern scheidet diese Fläche, die als Vervollständigung des Siedlungskörpers sinnvoll und geeignet ist, als kurzfristige Priorität aus. Sie wird innerhalb der anstehenden Regionalplanänderung neu zu bewerten sein. Weitere Potenziale für die Wohnbauflächenerweiterung liegen südlich der Kreisstraße K44. Dieser Bereich ist im bestehenden Regionalplan als „Allgemeiner Siedlungsbereich“ ausgewiesen und befindet sich teilweise in städtischem Besitz, teilweise in Besitz eines einzigen privaten Dritten. In einem ersten Gespräch ließ dieser erkennen, dass er an der Entwicklung eines Baugebiets gemeinsam mit der Stadt interessiert ist. Mit einer die K44 südlich flankierenden Bebauung bietet sich die Chance einer Stadtteilarrondierung und somit die Ausbildung eines klaren Siedlungsabschlusses, der die isolierte Lage des Baugebiets „WillyBrandt-Straße“ einbettet. Die Entwicklung dieses Baugebiets bildet höchste Priorität. Zunächst sind für diese Flächen Erschließungs- und Bebauungsentwürfe zu erstellen, die frühzeitig mit der Öffentlichkeit abgestimmt werden. Die erforderliche Änderung des FNP für eine Fläche von ca. 20 ha soll im Parallelverfahren zum Bebauungsplan erfolgen. Für den Stadtteil Lechenich hält der FNP noch auskömmliche Flächenreserven im Westen des Stadtteils vor, die eine Fläche von ca. 14 ha umfassen. Die Darstellung der Siedlungsbereiche im Westen von Lechenich bildet eine wichtige siedlungstopografische Abrundung des Stadtteils. Daher sollte vermieden werden, dass diese Reserven im Rahmen der anstehenden Überarbeitung des Regionalplans zur Disposition gestellt werden. Zudem ist dieser Siedlungsbereich im Kontext der als Verkehrsentlastung geplanten Westtangente zu sehen. Die Aktivierung dieser Flächenreserven hat höchste Priorität, sie sollen nun schrittweise zu Bauland entwickelt werden. Hierzu gehört die zügige Erarbeitung denkbarer Erschließungs- und Bebauungskonzepte, die möglichst frühzeitig mit der interessierten Öffentlichkeit abgestimmt werden. Parallel soll der Grundstückserwerb durch die Stadt erfolgen, um die Entwicklung des Gebiets sicher zu stellen. Hierdurch ist gewährleistet, dass aus den Einnahmen der Grundstücksverkäufe Infrastrukturinvestitionen erfolgen können. Bliesheim kann aufgrund seiner Nähe zum Bahnhof innerhalb der weiteren Baulandentwicklung eine die Siedlungsschwerpunkte entlastende Rolle übernehmen. Dies wird jedoch erst mittelfristig als sinnvoll angesehen, da das Neubaugebiet „Lange Heide“ zunächst vollständig realisiert sein soll, bevor ein weiteres Wachstum des Stadtteils eingeleitet wird. Zudem stehen deutliche Innenverdichtungspotenziale zur Verfügung, die vor Ausweisung von Neubauland aktiviert werden können. Die Einnahmen aus den Vermarktungen aller neuen städtischen Baugebiete sollen zukünftig zu einem festzulegenden Anteil in quartiersoder ortsteilbezogene Projekte fließen. 12 Stadt Erftstadt, Umwelt- und Planungsamt, Stand: November 2015 3.2 Handlungsfeld Nachverdichtung und Innenentwicklung 3.2.1 Handlungsoptionen Baulücken Ziel der Stadt Erftstadt ist es, einen möglichst hohen Anteil der Baulücken zu aktivieren. Um dieses zu erreichen, muss als nächster Schritt nach der bereits durchgeführten Erhebung der Baulücken eine Befragung der Eigentümerinnen und Eigentümer nach Ihren Motiven für die Vorhaltung des Baulandes und nach der Bereitschaft für eine Veräußerung und Veröffentlichung erfolgen. Die Beratung zu Finanzierungsmöglichkeiten bzw. Verkauf des Grundstückes sowie zu Nutzungsmöglichkeiten kann dabei helfen, dass Grundstücke selbst genutzt bzw. veräußert werden. Um Eigentümerinnen und Eigentümer von Baulücken und sonstigen Potenzialflächen sowie mögliche Investoren zum Handeln zu bewegen, soll ein Bauflächenpool im Internet eingerichtet werden, der sowohl über die entsprechenden Baulücken informiert als auch mögliche Kaufinteressenten oder Investoren bei der Suche nach Grundstücken unterstützt. 3.2.2 Handlungsoptionen Blockinnenbereiche Die Verdichtung der Innenbereiche soll nach dem Grundsatz Innenentwicklung vor Außenentwicklung vorrangig gefördert werden. Durch unübersichtliche Eigentümerstrukturen ist es aber regelmäßig erforderlich, vielfältige Interessen zu berücksichtigen und eine Einigung unter vielen Eigentümern über eine Entwicklung im Blockinnenbereich zu erzielen. In der Praxis zeigt sich – ähnlich wie bei den Baulücken – dass diese zumeist aus vielfach kleinteilig zusammengesetztem Privatbesitz bestehen. Hinterlandbebauung wird in der öffentlichen Diskussion zudem nicht immer positiv bewertet, führt sie doch zu einer Zunahme an Verkehr in bestehenden Straßen und zu einer Verdichtung, die nicht selten subjektiv als wertmindernd eingestuft wird. Insofern bedarf es bei der Aktivierung solcher Flächen der Überwindung dieser Widerstände. Über die Durchführung von Bebauungsplanverfahren kann eine Bebauung dieser Innenbereiche planungsrechtlich gesichert und über Umlegungsverfahren einer Umsetzung zugeführt werden. Durch die Bauflächenaktivierung über das Instrument der Baulandumlegung ergeben sich Vorteile für den kommunalen Haushalt. Insbesondere in Gymnich, Kierdorf und Bliesheim stehen größere Innenverdichtungspotenziale zur Verfügung. Die verkehrlich gute Lage dieser Stadtteile spricht dafür, diese Potenziale zu nutzen und kurz- bis mittelfristig zu aktivieren. Die Verwaltung wird diesbezügliche Initiativen privater Dritter gezielt unterstützen und dem Rat die Einleitung von Bebauungsplanverfahren vorlegen. 13 Stadt Erftstadt, Umwelt- und Planungsamt, Stand: November 2015 3.3 Handlungsfeld Einfamilienhausgebiete der 1950er bis 1980er Jahre / Bergarbeitersiedlungen In den Bergarbeitersiedlungen und Baugebieten der 1950er bis 1980er Jahre mit nicht mehr zeitgemäßem Baubestand findet sukzessive ein Generationenwechsel statt. Gerade in peripheren Ortsteilen besteht dabei die Gefahr, dass in absehbarer Zeit Überangebote in der Vermarktung auftreten, so dass nachhaltige Strategien zur Weiternutzung dieser Bereiche entwickelt werden müssen. Eine Beobachtung des Wohnungsmarktes hinsichtlich der Vorbeugung von Leerstand aber auch in Bezug auf Qualitätsaustausch/Modernisierung ist hierbei zukünftig wichtig, um bei Bedarf angemessen reagieren zu können. Innerhalb kleinerer peripherer Ortsteile mit einem hohen Bestand an Einfamilienhaus- Gebieten der 1950er bis 1980er Jahre ist eine Neuausweisung bzw. Erweiterungen von Bauflächen zu überdenken, insbesondere um Entwicklungsperspektiven in Bestandsgebieten für bauliche Erweiterungen und Grundstücksteilungen zu ermöglichen. Eine weitere Option ist die gezielte Investition in die Bestandsgebiete durch die Kommune (Aufkauf und Abriss nicht mehr marktgängiger Gebäude, Wiedernutzbarmachung, Attraktivierung, Vermarktung). Um den Generationenwechsel zu unterstützen, sind die planungsrechtlichen Möglichkeiten größerer überbaubarer Grundstücksflächen u.a. durch Änderung vorhandener Bebauungspläne und ggf. einer Bebauung in der zweiten Reihe zu prüfen, um bei entsprechend großen Grundstücksflächen Handlungsalternativen für die potenziellen Kaufinteressierten zu schaffen. Sinnvoll ist eine Beratung zum Umbau ggf. mit Beispielen gelungener Nachverdichtungen. Parallel dazu ist gerade für junge Familien das Angebot des Mietkaufs zu berücksichtigen. Gerade in Köttingen ist der Umgang mit den sich abzeichnenden städtebaulichen Herausforderungen in den Einfamilienhausgebieten der Bergarbeitersiedlung sowie der 1950er bis 1980er Jahre neu zu denken. Hier bewirkt vermutlich vor allem der demografische Wandel bedenkliche Bevölkerungsrückgänge, denen prioritär planerisch durch die Erarbeitung eines Stadtteilentwicklungskonzepts begegnet werden soll. Im Dialog mit den Bewohnerinnen und Bewohnern muss neben baulichen, städtebaulichen und sozialen Fragen vor allem die zentrale Aufgabe, wie Köttingen auch zukünftig attraktiv bleiben kann, erörtert werden. Im Rahmen eines Werkstattprozesses sollen die zukünftigen Heraus- und Anforderungen des Stadtteils diskutiert werden. Ziel ist, gemeinsam mit Bewohnerinnen und Bewohnern den anstehenden Wandel und das zukünftige Zusammenleben von morgen zu gestalten: mit Blick auf ihre Einfamilienhäuser sowie die Nachbarschaften und Quartiere. 14 Stadt Erftstadt, Umwelt- und Planungsamt, Stand: November 2015 3.4 Handlungsfeld Ortskerne in den kleinen Ortsteilen In den meist dichtbebauten Ortskernlagen der kleineren Ortsteile, die durch ehemalige landwirtschaftliche Höfe geprägt sind, sind zukünftig ebenfalls Leerstände zu erwarten. Die Höfe werden nicht mehr bewirtschaftet, die Bausubstanz ist häufig marode und das Erscheinungsbild ist durch unsensible Modernisierungsversuche oft desolat. In einem ersten Schritt sind für die einzelnen Orte die vorhandenen Umnutzungspotenziale zu ermitteln. In der Folge ist zum einen ein Qualitätsaustausch möglich, der in ortsbildprägenden Bereichen der ortstypischen und städtebaulichen Einbindung gerecht werden muss. Zum anderen besteht die Option, gezielt geeignete ortsbildprägende Hofanlagen von städtischer Seite zu kaufen, um durch eine Sanierung und Umnutzung zu Wohnzwecken (z.B. generationenübergreifendes Wohnen) positive Impulse mit Anschlusswirkung zu setzen. Der private Kauf von Immobilien in Ortskernlagen kann darüber hinaus zusätzlich durch städtische Förderprogramme (z.B. Modell „jung kauft alt“ der Verbandsgemeinde Wallmerod, Rheinland-Pfalz) unterstützt werden. 3.5 Wohnungsmarktanalyse In den vorstehenden Ausführungen wurden grundlegende Aussagen zu den Wohnflächenbedarfen getroffen. Zusätzlich muss qualitativ nach Wohnformen und Zielgruppen unterschieden werden. Denn grundsätzlich zeigt sich eine zunehmende Differenzierung des Wohnungsmarktes mit einer hohen Nachfrage und einem angespannten Wohnungsmarkt in bestimmten Lagen und einzelnen Marktsegmenten einerseits und schlechter Vermarktbarkeit in anderen Bereichen und Marktsegmenten andererseits. Als Grundlage für eine zukunftsfähige Wohnbaulandentwicklung ist daher die zeitnahe Erstellung einer Wohnungsmarktanalyse unumgänglich, um sicherstellen zu können, dass bedarfsgerechte Angebote erfolgen. Aus der aktuellen demografischen Zusammensetzung lassen sich bereits heute folgende Trends erkennen: 1. 2. Es wird zukünftig insbesondere an barrierefreien, seniorengerechten Wohnformen fehlen und der Anteil an jüngeren Menschen und Familien mit Kindern wird im Verhältnis zur Gesamtbevölkerung abnehmen, was Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und die voraussichtliche Infrastrukturauslastung in der Stadt haben wird, wenn die Stadt nicht durch gezielte Maßnahmen gegensteuert. Aus den Ergebnissen der Wohnungsmarktanalyse sind Aussagen zu Bedarfen und Handlungsoptionen zu den folgenden Feldern abzuleiten: 15 Stadt Erftstadt, Umwelt- und Planungsamt, Stand: November 2015    Geschosswohnungsbau/Mietwohnungsmarkt, öffentliche Wohnraumförderung zielgruppenorientierte Wohnformen wie z.B. Wohnen im Alter; Wohnen für junge Familien; Singlehaushalte; Haushalte mit Migrationshintergrund 4 Priorisierung 4.1 Neue Baugebiete In den Siedlungsschwerpunkten d.h. in Liblar und Lechenich sowie langfristig aktuell in Bliesheim hat die Entwicklung neuer Baugebiete höchste Priorität, da dies aufgrund der hohen Bedarfe kurzfristig erforderlich ist. Die mit dieser Untersuchung in den Fokus genommenen Flächen sollen schrittweise zu Bauland entwickelt werden. Im nächsten Schritt sind denkbare Erschließungs- und Bebauungskonzepte zu erarbeiten und frühzeitig mit der interessierten Öffentlichkeit abzustimmen. Der Grundstückserwerb soll durch die Stadt erfolgen, denn hierdurch ist gewährleistet, dass aus den Einnahmen der Grundstücksverkäufe Infrastrukturinvestitionen erfolgen können. Außerdem sollen die Einnahmen aus den Vermarktungen aller neuen städtischen Baugebiete zukünftig zu einem festzulegenden Anteil in quartiers- oder ortsteilbezogene Projekte fließen. Prioritär zu entwickeln sind in Liblar Flächen südlich der K 44 (20 ha) und in Lechenich die FNP- Reserven Lechenich- West (14 ha). 4.2 Baulücken: Erstellen eines Bauflächenpools Priorität genießt die Mobilisierung von Baulücken – zu erwarten ist hier jedoch im allgemeinen eine ca. 15%ige Aktivierung - in allen Stadtteilen. Es soll ein Bauflächenpool im Internet eingerichtet werden, der sowohl über die entsprechenden Baulücken informiert als auch mögliche Kaufinteressenten oder Investoren bei der Suche nach Grundstücken unterstützt. 4.3 Stadtteilentwicklungskonzept für Köttingen Herauszuheben ist noch Köttingen, für das aufgrund seiner spezifischen Fragestellungen die Erarbeitung eines Stadteilentwicklungskonzeptes vordringlich ist. Im Dialog mit den Bewohnerinnen und Bewohnern muss neben baulichen, städtebaulichen und sozialen Fragen vor allem die zentrale Aufgabe, wie Köttingen auch zukünftig attraktiv bleiben kann, erörtert werden. Im Rahmen eines Werkstattprozesses sollen die zukünftigen Heraus- und Anforderungen des Stadtteils diskutiert werden. In diesem Rahmen sind auch Möglichkeiten zur Stärkung des 16 Stadt Erftstadt, Umwelt- und Planungsamt, Stand: November 2015 Ortsbildes und zur Anpassung alter Siedlungsgebäude an geänderte Wohnansprüche aufzuzeigen. Anfragen werden entsprechend des Konzeptes behandelt. 4.4 Erstellen einer Wohnungsmarktanalyse Als Grundlage für die zukunftsfähige Wohnbaulandentwicklung in Erftstadt ist die zeitnahe Erstellung einer Wohnungsmarktanalyse unumgänglich. So kann sichergestellt werden, dass bedarfsgerechte Angebote in einem sich ständig weiter entwickelnden und differenzierenden Markt geschaffen und durch das Verwaltungshandeln unterstützt werden. Die Beauftragung einer entsprechenden Untersuchung hat höchste Priorität. 4.5 Baulücken und Innenverdichtung In den kleineren Ortsteilen stehen die Innenverdichtung und die Stärkung der Ortskerne im Vordergrund. Die Aktivierung dieser Flächen wird kontinuierlich über die nächsten 25 Jahre angestrebt. Durch gezielte Beratung und Unterstützung der privaten Eigentümerinnen und Eigentümer sollen Innenentwicklungspotenziale aufgezeigt und aktiviert werden. Unter Beteiligung der Eigentümerinnen und Eigentümer und der Nutzung neuer Medien wird ein Baulückenpool aufgebaut. Darüber hinaus werden Bauleitplanungen zur Verdichtung von Blockinnenbereichen prioritär behandelt. Neben der Partizipation der Eigentümerinnen und Eigentümer an der Planung werden die rechtlichen Möglichkeiten zur Sicherung der Bauleitplanung in der Umsetzung genutzt. 4.6 Flankierende Maßnahmen Flankierend sind Maßnahmen zur Aufwertung der historischen Bausubstanz und zur Identifikation der Bevölkerung mit ihrem Ort vorgesehen. Zum Beispiel besteht – in Abhängigkeit der städtischen Haushaltslage durch den gezielten Kauf geeigneter ortsbildprägender Hofanlagen und deren Sanierung und Umnutzung zu Wohnzwecken von städtischer Seite die Möglichkeit, positive Impulse mit Anschlusswirkung zu setzen. 17 Stadt Erftstadt, Umwelt- und Planungsamt, Stand: November 2015 5. Übersicht Vorschläge zur Verortung der Wohnbaulandflächen Flächenkategorie ha FNP aktuell Innenbereichspotential (aktivierbare 60%) Baulückenpotential (aktivierbare 15%) Neuausweisungen FNP neu 78,0 18,0 78,00 96,00 6,0 102,00 21,3 9,7 2,1 1,1 1,5 4,2 Lage Summe in ha Liblar Süd Bliesheim Ost Dirmerzheim Verlängerung Schießberg Ahrem Gymnich Nord-Ost Kierdorf West 18 123,30 133,00 135,10 136,20 137,70 141,90