Beschlussvorlage (Begründung-Entwurf)

VEP 116A, E.-Gymnich, Drogeriemarkt Begründung; Stand: Februar 2016 VEP Nr. 116A, E.-Gymnich, Drogeriemarkt Begründung Stand: Februar 2016 INHALTSVERZEICHNIS: 1. Planungserfordernis, Anlass und Ziel der Planung ...................................................2 1.1 Anlass der Planung, Planungserfordernis........................................................... 2 1.2 Bisheriges Verfahren........................................................................................ 2 1.3 Wahl des Verfahrens........................................................................................ 2 2. Übergeordnete Planungen ...........................................................................................4 Regionalplan (GEP) ......................................................................................... 4 2.1 2.2 Flächennutzungsplan (FNP) ............................................................................. 4 2.3 Landschaftsplan .............................................................................................. 4 2.4 Vorhandenes Planungsrecht ............................................................................. 5 2.5 Lage des Plangebietes, Geltungsbereich ........................................................... 5 3. Begründung der Planinhalte........................................................................................6 Städtebauliches Konzept .................................................................................. 6 3.1 3.2 Geplante Festsetzungen .................................................................................. 7 3.2.1 Art der baulichen Nutzung........................................................................................7 3.2.2 Maß der baulichen Nutzung .....................................................................................7 3.2.3 Überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise ....................................................7 3.2.4 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Zufahrten..............................................8 3.2.5 Erschließung und Verkehrsflächen ..........................................................................8 3.2.6 Ver- und Entsorgung ................................................................................................8 3.2.7 Festsetzungen zum Lärmschutz ..............................................................................8 4. Auswirkungen der Planung .........................................................................................9 4.1 Versorgungssituation / Tragfähigkeit ....................................................................... 9 4.2 Verkehr ................................................................................................................. 11 4.3 Schallschutz.......................................................................................................... 12 4.3 Artenschutzrechtliche Belange .............................................................................. 13 4.4 Sonstige relevante Umweltbelange ....................................................................... 13 5. Kennzeichnungen und Hinweise ............................................................................... 13 5.1 Kennzeichnung ..................................................................................................... 13 5.1.1 Erdbebenzone (§ 9 (5) Nr. 1 BauGB) .................................................................... 13 5.1.2 Baugrund (§ 9 (5) Nr. 1 BauGB)............................................................................ 13 5.2 Hinweise ............................................................................................................... 14 5.2.1 Wasserschutzzone................................................................................................ 14 5.2.2 Niederschlagswasser ............................................................................................ 14 5.2.3 Telekommunikationslinien ..................................................................................... 14 5.2.4 Kampfmittel ........................................................................................................... 14 5.2.5 Bodendenkmalpflege ............................................................................................ 14 5.2.6 Artenschutz ........................................................................................................... 15 5.2.7 Bergbau ................................................................................................................ 15 5.2.8 Werbeanlagen an Landstraßen ............................................................................. 15 6. Verwirklichung der Planung ...................................................................................... 16 7. Kosten ......................................................................................................................... 16 1 VEP 116A, E.-Gymnich, Drogeriemarkt Begründung; Stand: Februar 2016 1. Planungserfordernis, Anlass und Ziel der Planung 1.1 Anlass der Planung, Planungserfordernis Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 116, Erftstadt-Gymnich, Lindgesweg im Jahr 2005 wurden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Ansiedlung eines Vollsortimenters am südlichen Ortsrand von Gymnich geschaffen. Aus betriebswirtschaftlichen Gründen musste der bestehende REWE-Supermarkt in der Ortsmitte aufgegeben werden, da der alte Betriebsstandort keine Erweiterungsmöglichkeiten bot. Zur Sicherstellung der verbrauchernahen Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs für die Ortsteile Gymnich und Dirmerzheim wurde ein neuer Standort im Bereich Dimerzheimer Straße/Lechenicher Pfad festgesetzt und realisiert. Die Eigentümer des REWE Marktes, die Lutz und Peter Richrath Immobilienverwaltung GbR, Bergheim, beabsichtigen nunmehr die Errichtung eines Drogeriefachmarktes mit rd. 750 qm Verkaufsfläche auf eigenem Grundstück, angrenzend an das Gelände des REWE-Marktes. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 116 schließen zurzeit eine weitere Einzelhandelsnutzung in diesem Bereich aus. Da mit dem Sortiment eines Drogeriefachmarktes die in Gymnich derzeit vorhandene Versorgungslücke im Bereich Drogeriewaren geschlossen werden kann, wird eine Änderung der bisherigen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 116 im Rahmen eines Vorhaben- und Erschließungsplanes (vorhabenbezogener Bebauungsplan) angestrebt. 1.2 Bisheriges Verfahren Der Rat der Stadt Erftstadt hat am 16.12.2014 die Aufstellung des Vorhaben- und Erschließungsplanes (VEP) Nr. 116A, Erftstadt-Gymnich, Drogeriemarkt beschlossen. Am 15.09.2015 hat der Rat erneut über den Vorentwurf beraten und die Fortführung des Verfahrens gem. § 13a Baugesetzbauch (BauGB) beschlossen. Weiterhin wurde beschlossen, die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB durchzuführen. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 04.02.2015 gemäß § 4 Abs. 1 BauGB am Verfahren beteiligt. Die Öffentlichkeit wurde im Rahmen einer öffentlichen Versammlung am 01.10.2015 über die Planungsabsichten informiert. Auf der Grundlage der in den Stellungnahmen der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange und der in der öffentlichen Versammlung vorgetragenen Anregungen wurde der städtebauliche Entwurf erarbeitet. Das Konzept dieses städtebaulichen Entwurfes dient als Grundlage für diesen Bebauungsplan (VEP). 1.3 Wahl des Verfahrens Der Bebauungsplan soll aufgrund des konkreten Bebauungs- und Nutzungskonzeptes als vorhabenbezogener Bebauungsplan (VEP) gem. § 12 BauGB i. V. m. § 13a BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung) durchgeführt werden. 2 VEP 116A, E.-Gymnich, Drogeriemarkt Begründung; Stand: Februar 2016 Die Voraussetzungen sowohl für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes als auch eines Bebauungsplanes der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren (weniger als 20.000 qm Grundfläche, keine erheblichen Umweltauswirkungen) sind gegeben. Das Vorhaben ist als "Maßnahme der Innenentwicklung" anzusehen. Das Plangebiet liegt innerhalb eines im Zusammenhang besiedelten Bereichs. Der Schwellenwert von 20.000 qm zulässiger Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) wird nicht erreicht. Das Gebiet hat eine Gesamtgröße von rd. 3.925 qm. Es sind auch keine Vorhaben geplant, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, da kein großflächiger Einzelhandel geplant ist. Es ergeben sich ebenfalls keine Ausschlussgründe für das beschleunigte Verfahren aufgrund § 13a Abs. 1 Satz 4 BauGB. Die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes (Natura-2000-Gebiete) werden durch die Bebauungsplanaufstellung nicht beeinträchtigt. Das beschleunigte Verfahren soll nach dem Willen des Gesetzgebers gerade solche Vorhaben erleichtern, die z.B. den Zielen der Wiedernutzbarmachung von Flächen, wie im vorliegenden Verfahren, dienen. Es gelten verschiedene verfahrensmäßige Erleichterungen. Im beschleunigten Verfahren wird unter anderem von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB abgesehen. Die Pflicht zur Erstellung eines Umweltberichts besteht nicht. Relevante umweltbezogene Belange sind jedoch weiterhin zu ermitteln, zu bewerten und in die städtebauliche Gesamtabwägung einzustellen. Ein Ausgleich des mit der Bebauungsplanaufstellung vorbereiteten Eingriffs in die Natur ist gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gesetzlich nicht erforderlich. Im beschleunigten Verfahren können die Regelungen für das vereinfachte Verfahren nach § 13 Abs. 2 und Abs. 3 BauGB angewendet werden. Von dieser Möglichkeit wird im vorliegenden Verfahren kein Gebrauch gemacht. Es wurde sowohl eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (öffentliche Versammlung) sowie der betroffenen Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange durchgeführt. Unabhängig davon wurden die wesentlichen Auswirkungen der Planung auf verschiedene Umweltbelange untersucht. Gegenstand der Betrachtung waren dabei insbesondere die immissionsschutzrechtlichen, die verkehrstechnischen und artenschutzrechtlichen Belange. Für den rechtskräftigen Bebauungsplan Nr. 116, Erftstadt-Gymnich, Lindgesweg wurde die Eingriffsbilanzierung bereits abgehandelt. Insbesondere aufgrund von § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB ist die Eingriffsbilanzierung nicht mehr Bestandteil dieses Verfahrens. Der externe Ausgleich für den BP 116, Erftstadt-Gymnich, Lindgesweg mit einer Gesamtgröße von 11.360 m² wurde auf Ökokontoflächen der Stadt Erftstadt in der Erftaue umgesetzt. 3 VEP 116A, E.-Gymnich, Drogeriemarkt 2. Begründung; Stand: Februar 2016 Übergeordnete Planungen 2.1 Regionalplan (GEP) Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln (Teilabschnitt Region Köln, 2001) ist das Plangebiet als „Allgemeiner Siedlungsbereich (ASB)" dargestellt, in denen u.a. Wohnungsbau (inkl. Folgeeinrichtungen), überwiegend nicht erheblich belästigende Gewerbebetriebe und großflächige Einzelhandelsbetriebe angesiedelt werden sollen. Der Bebauungsplan entspricht dieser Vorgabe. Flächen außerhalb des ASB werden nicht in Anspruch genommen. 2.2 Flächennutzungsplan (FNP) Im Flächennutzungsplan der Stadt Erftstadt (22.06.1999) ist das Plangebiet als gemischte Baufläche dargestellt. Abb.: Auszug aus dem Flächennutzungsplan Ziel der Mischgebietsdarstellung in den „größeren Stadtteilen" - wie z.B. Gymnich - ist es, die vorhandenen Nutzungen (Wohnen, Gewerbe, Einzelhandel, Gaststätten, Geschäfts- und Bürogebäude) zu sichern, bzw. die Neuansiedlung von entsprechenden Gewerbebetrieben zu ermöglichen (Erläuterungsbericht zum FNP, Kapitel 6.3.2). Der Bebauungsplan entspricht diesem Entwicklungsziel. 2.3 Landschaftsplan Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines Landschaftsplanes. 4 VEP 116A, E.-Gymnich, Drogeriemarkt Begründung; Stand: Februar 2016 2.4 Vorhandenes Planungsrecht Das Plangebiet ist im Bebauungsplan Nr. 116 im Wesentlichen als Mischgebiet mit der Untergliederung MI 3 festgesetzt. Hiernach ist eine zweigeschossige Bebauung in offener Bauweise zulässig. Läden und Einzelhandelsbetriebe sind gemäß den textlichen Festsetzungen ausgeschlossen. Abb.: Auszug aus dem Bebauungsplan Nr. 116 2.5 Lage des Plangebietes, Geltungsbereich Das Gebiet liegt am südöstlichen Ortsrand von Gymnich, an der Dirmerzheimer Straße, zwischen den Wohngebieten Lindgesweg bzw. Nikolausstraße und dem Gewerbegebiet Gymnich. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes (VEP) Nr. 116A umfasst die Grundstücke Gemarkung Gymnich, Flur 15, Nr. 298 (teilweise), 394 (teilweise) und 405 mit einer Größe von rd. 3.925 qm. 5 VEP 116A, E.-Gymnich, Drogeriemarkt Begründung; Stand: Februar 2016 Abb.: Geltungsbereich des Bebauungsplanes (VEP) Nr. 116A Geobasisdaten der Kommunen und des Landes NRW © Katasteramt Rhein-Erft-Kreis; Stand 04/2015 3. Begründung der Planinhalte 3.1 Städtebauliches Konzept Geplant ist die Errichtung eines dm-Drogeriemarktes mit einer Verkaufsfläche von maximal 750 qm. Die Anlieferung zum Drogeriemarkt ist gebündelt mit der Anlieferung des REWE-Marktes vom Lechernicher Pfad geplant. Für die Haupterschließung des Kundenverkehrs ist eine gemeinsame Ein- und Ausfahrt mit REWE von der Dirmerzheimer Straße geplant. In diesem Zusammenhang soll eine Linksabbiegespur in der Dirmerzheimer Straße eingerichtet werden. Die Stellplatzanlage ist analog zur vorhandenen Stellplatzanlage des REWE-Marktes geplant. Entlang der nördlichen Plangebietsgrenze ist ein Grünstreifen vorgesehen. Für die Ver- und Entsorgung können die bestehenden Infrastruktureinrichtungen genutzt werden. 6 VEP 116A, E.-Gymnich, Drogeriemarkt 3.2 Begründung; Stand: Februar 2016 Geplante Festsetzungen 3.2.1 Art der baulichen Nutzung Für das Plangebiet wird aufgrund des konkreten Vorhabenbezugs als Art der baulichen Nutzung „Drogeriemarkt“ festgesetzt. Zugelassen werden die Sortimente: Drogerieartikel, kosmetischen Erzeugnisse und Körperpflegemittel, Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel sowie Nahrungs- und Genussmittel im Kernsortiment. Sonstige Sortimente sind auf maximal 20 % der Verkaufsfläche zulässig. Damit wird die Ansiedlung eines heute üblichen Drogeriemarktes ermöglicht. Unter Zugrundelegung des aktuellen Sortimentskonzeptes des Betreibers (dm-Drogeriemarkt) liegt die Angebotsausrichtung des geplanten Drogeriemarktes mit einem Verkaufsflächenanteil von rd. 64 % eindeutig im Bereich der Drogeriewaren. Insgesamt rd. 36 % werden auf sonstige Sortimente entfallen, von denen die Sortimentsgruppe der (Bio-) Nahrungs- und Genussmittel inkl. Gesundheits- und Fitnesspräparate wiederum den mit Abstand größten Anteil auf sich vereint. Daneben werden jeweils untergeordnete Flächenanteile regelmäßig von den Sortimenten Babybekleidung, Tiernahrung/-pflege, Haushaltswaren, Bilderrahmen und Foto/Optik belegt. Laut Erftstädter Sortimentsliste ist das projektrelevante Kernsortiment den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zuzuordnen. 3.2.2 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird gemäß § 16 ff. BauNVO durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Zahl der Vollgeschosse und die maximale Höhe der baulichen Anlagen bestimmt. Als Maß der baulichen Nutzung wird in Anlehnung an eine mischgebietstypische Nutzung eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 festgesetzt. Entsprechend den Festsetzungen für die angrenzenden Bereiche werden 2 Vollgeschosse mit einer maximalen Gebäudehöhe von 7,5 m über Oberkante Zufahrt (Anlieferung) Lechenicher Pfad festgesetzt. Die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung entsprechen einer mischgebietstypischen städtebaulichen Dichte. Des Weiteren wird festgesetzt, dass die zulässige Grundfläche durch Stellplätze, Stellplätze für Einkaufswagen, Anlieferzonen oder sonstige Verkehrsflächen (Rettungswege, Feuerwehraufstellflächen) bis zu einer Grundflächenzahl von 1,0 nach § 19 Abs. 4 BauNVO überschritten werden kann. Damit kann das vorliegende städtebauliche Konzept einschließlich der erforderlichen Stellplatzanlagen umgesetzt werden. 3.2.3 Überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise Die überbaubaren Grundstücksflächen werden gemäß § 23 Abs. 1 und Abs. 3 BauNVO durch Baugrenzen festgesetzt und orientieren sich im Wesentlichen am städtebaulichen Gestaltungsentwurf. Das festgesetzte Baufenster ermöglicht die geplante Gebäudekubatur mit einem entsprechenden Gestaltungsfreiraum. Festgesetzt wird eine offene Bauweise. 7 VEP 116A, E.-Gymnich, Drogeriemarkt Begründung; Stand: Februar 2016 3.2.4 Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze und Zufahrten Die Flächen für Stellplätze, Stellplätze für Einkaufswagen, Anlieferzonen oder sonstige Verkehrsflächen (Rettungswege, Feuerwehraufstellflächen) sind in der Planzeichnung durch eine entsprechende Signatur (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) festgesetzt. 3.2.5 Erschließung und Verkehrsflächen Für die Haupterschließung des Kundenverkehrs ist eine gemeinsame Ein- und Ausfahrt mit REWE von der Dirmerzheimer Straße geplant. In diesem Zusammenhang ist auch eine Linksabbiegespur von der Dirmerzheimer Straße ins Gebiet geplant. Gemäß dem Verkehrsgutachten werden mit Errichtung des Drogeriemarktes rd. 600 Kunden/Tag erwartet. Dabei ist von einem Verbundeffekt auszugehen. 40 % der dm-Kunden sind auch Kunden bei REWE. Aufgrund der möglichen Rückstaulängen für ausfahrende Linksabbieger und den damit verbundenen Behinderungen im Parkbereich wird ein Vollanschluss nicht empfohlen. Der Kunde soll wie bisher den Parkplatz als Rechtsausbieger verlassen und ggfs. im Kreisverkehr wenden. Die Stellplatzanlage ist analog zur vorhandenen Stellplatzanlage des REWE-Marktes geplant. Entlang der nördlichen Plangebietsgrenze ist ein Grünstreifen (Verkehrsgrün) geplant. Die im Bebauungsplan Nr. 116 festgesetzte öffentliche Verkehrsfläche (Flurstück 394, Gemarkung Gymnich, Flur 15) wird bis auf einen kleinen Teilbereich der Wendeanlage in den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan weiterhin als öffentliche Verkehrsfläche übernommen. 3.2.6 Ver- und Entsorgung Die Ver- und Entsorgung des Plangebietes mit Gas, Wasser, Abwasser, Telekommunikation und Strom ist über vorhandene Anlagen in den umliegenden Straßen gesichert. Das Plangebiet ist in der Netzplanung für das Einzugsgebiet der Kläranlage Erftstadt-Köttingen berücksichtigt. Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem (Teilmischsystem). Das Schmutzwasser des Gebietes wird über einen Schmutzwasserkanal (DN 300) der Kläranlage Erftstadt-Köttingen zugeführt. Das unbelastete Oberflächenwasser wird in einem Regenwasserkanal DN 500 der vorhandenen Versickerungsmulde der Stadtwerke Erftstadt (südöstlich des Plangebietes) zugeführt. 3.2.7 Festsetzungen zum Lärmschutz Durch einen schalltechnischen Nachweis wurde geprüft, inwieweit durch den künftigen Betrieb des Drogeriemarktes die zulässigen Immissionsrichtwerte in der umliegenden Nachbarschaft eingehalten werden können. Hierbei wurde die Vorbelastung durch benachbarte Anlagen und Betriebe berücksichtigt. Zur Sicherstellung eines ausreichenden Schallschutzes in den geplanten Neubauten werden passive Schallschutzmaßnahmen in Form von Mindestanforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen (Fenster, Wände und Dächer ausgebauter Dachgeschosse) 8 VEP 116A, E.-Gymnich, Drogeriemarkt Begründung; Stand: Februar 2016 schutzbedürftiger Nutzungen nach DIN 4109 festgesetzt. Die getroffenen Festsetzungen orientieren sich an der Ursprungsplanung. Entlang der in der Planzeichnung gekennzeichneten Baugrenzen müssen bei der Errichtung, Änderung oder Erweiterung der Gebäude Aufenthaltsräume im Sinne von § 48 BauO NRW das resultierende Schalldämmmaß, entsprechend den ausgewiesenen Lärmpegelbereichen (hier Lärmpegelbereich III und IV) nach DIN 4109, einhalten (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB). Unter Berücksichtigung der Vorbelastung und den Planungsabsichten durch den geplanten Drogeriemarkt wurde durch eine schalltechnische Untersuchung (AFU Cologne GmbH, Köln) ermittelt, dass nicht mit einer Überschreitung der jeweils gültigen Immissionsrichtwerte - an den nächstgelegenen Immissionsorten - gemäß TA Lärm zu rechnen ist. 4. Auswirkungen der Planung 4.1 Versorgungssituation / Tragfähigkeit Es wurde eine Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes am Standort Dirmerzheimer Straße in Erftstadt-Gymnich durch die BBE Handelsberatung GmbH, Köln (November 2015) durchgeführt. Für die Bewertung des Vorhabens ist entscheidend, ob durch die induzierten Umsatzverlagerungseffekte zentrale Versorgungsbereiche in ihrer Funktionalität geschädigt werden oder die Nahversorgung in Wohngebieten nachteilig beeinflusst wird. Dies wäre dann zu unterstellen, wenn infolge der geplanten Ansiedlung des Drogeriemarktes solche Betriebe geschlossen werden, die für die Funktionsfähigkeit bestehender Versorgungszentren wichtig sind, ohne dass adäquate Nachnutzungen realisiert werden können. Die BBE Handelsberatung GmbH vertritt die gutachterliche Einschätzung, dass durch die aktuell geplante Ansiedlung des Drogeriemarktes in Gymnich – unter dem Vorbehalt fehlender Entwicklungsmöglichkeiten im Nahversorgungszentrum von Gymnich – keine nachteiligen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Erftstadt sowie in den umliegenden Städten und Gemeinden zu erwarten sind. Folgende Gründe sprechen zusammenfassend für diese Einschätzung: • Der Planstandort befindet sich außerhalb des im Einzelhandelskonzept abgegrenzten Nahversorgungszentrums Gymnich, das als solches Versorgungsfunktion für die in Gymnich bzw. dem benachbarten Dirmerzheim lebende Bevölkerung übernehmen soll. • Aufgrund des nur begrenzten Marktpotenzials wird kein weiterer Drogeriemarkt in Gymnich rentabel zu betreiben sein. • Im kommunalen Einzelhandelskonzept wird eine Öffnung außerhalb des abgegrenzten Zentrums gelegener Areale für den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel an die Bedingung geknüpft, dass „Standortalternativen in der Ortsmitte ausgeschlossen werden müssen.“ Hierbei haben zwar Überlegungen zur Neuaufstellung des ortsan- 9 VEP 116A, E.-Gymnich, Drogeriemarkt • • • • • • • • • • Begründung; Stand: Februar 2016 sässigen Norma-Marktes im Vordergrund gestanden, im Grundsatz dürfte dies aber auch für den geplanten Drogeriemarkt gelten. Diesbezüglich ist festzuhalten, dass die im Einzelhandelskonzept hierfür empfohlenen mindergenutzten Flächen im Bereich des Parkplatzes an der Kreissparkasse seit Verabschiedung des kommunalen Einzelhandelskonzeptes im Oktober 2011 noch keiner neuen Nutzung zugeführt worden sind. Auch sind diesbezüglich keine Planungen bekannt. Die im Einzelhandelskonzept für Gymnich vorgeschlagene, die Nahversorgungssituation stabilisierende Entwicklung (Explizit: Neuansiedlung eines „marktfähigen“ Discounters bzw. Verlagerung Norma) hat somit trotz positiver planerischer Voraussetzungen nicht stattgefunden. Das Planvorhaben sieht die Ansiedlung eines Drogeriemarktes in einer für Neubauten marktüblichen Größendimensionierung vor (max. 750 m²). Neben dem Kernsortiment Drogeriewaren sowie Nahrungs- und Genussmittel werden in untergeordnetem Umfang sonstige Nonfood-Sortimente (u.a. Tierfutter, Babybekleidung, Haushaltswaren, Fotoartikel) angeboten. Der Angebotsschwerpunkt des Planvorhabens ist gemäß „Erftstädter Sortimentsliste“ eindeutig in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten auszumachen. Vor dem Hintergrund eines – seit dem Rückzug der Schlecker-Filiale – fehlenden Drogeriemarktes im Stadtteil Gymnich ist davon auszugehen, dass auf diese Betriebsform ausgerichtete Kunden sich derzeitig nicht wohnortnah versorgen können und vor allem auf die verkehrlich gut zu erreichenden Angebotsstandorte in Erftstadt-Liblar („Erftstadt-Center“) bzw. dem benachbarten Kerpen („Erft-Karree/EKZ Langenich) ausweichen. Grundsätzlich wird der geplante Drogeriemarkt somit in der Lage sein, eine in den nördlichen Stadtteilen von Erftstadt bestehende Versorgungslücke schließen zu können. Bei den mit der Projektrealisierung zu erwartenden Umsatzverlagerungen wird es sich daher in erster Linie auch um das „Rückholen“ bislang abfließender Kaufkraft handeln. Durch den geplanten Drogeriemarkt wird es nach Einschätzung der BBE Handelsberatung somit zu einer deutlichen Verbesserung der wohnortnahen Versorgung in den nördlichen Stadtteilen von Erftstadt kommen: Denn zukünftig würde in Gymnich mit einem Lebensmittel-Discounter (Norma), einem Vollsortimenter (Rewe) und dem geplanten Drogeriemarkt ein umfassendes nahversorgungsrelevantes Angebot vorgehalten werden. Umsatzumverlagerungen im Zuge der Projektrealisierung werden insbesondere diejenigen Anbieter hinzunehmen haben, die derzeit am stärksten von der defizitären Drogerieausstattung bzw. der aus dem Einzugsgebiet abfließenden Kaufkraft profitieren. Zu einem wesentlichen Teil werden die zu erwartenden Umsatzumverlagerungen innerhalb des eigenen Filialnetzes stattfinden und die in etwa gleich weit entfernt gelegenen dm-Filialen in Liblar bzw. Kerpen betreffen. Eine Betriebsaufgabe dieser als umsatzstark zu bewertenden Filialstandorte ist nicht zu erwarten. Hohe sortimentsbezogene Umverteilungsquoten werden sich auch gegenüber den in Gymnich ansässigen Lebensmittelmärkten ergeben. Bezogen auf den jeweiligen Gesamtumsatz werden diese mit 3 – 5 % aber keinesfalls geschäftsgefährdende Größendimensionen einnehmen. Somit wird auch der in zentraler Lage von Gymnich 10 VEP 116A, E.-Gymnich, Drogeriemarkt • • • Begründung; Stand: Februar 2016 ansässige Norma-Discountmarkt weiterhin oberhalb der Rentabilitätsschwelle betrieben werden können. Auch sonstige Wettbewerber werden durch das Planvorhaben nicht in ihrem wirtschaftlichen Fortbestand gefährdet sein. Aufgrund der geringen Umverlagerungen gegenüber Standorten außerhalb des Untersuchungsraumes ist auch nicht davon auszugehen, dass hier die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Versorgung beeinträchtigt wird und die Zutrittschancen von Betrieben gleicher Marktausrichtung durch das Planvorhaben eingeschränkt werden. Die Randsortimente des Drogeriemarktes (u. a. Nahrungs- und Genussmittel, Babyund Kinder-bekleidung, Tiernahrung, Fotoartikel) stellen eine Abrundung des vorgehaltenen Kernsortiments dar. Aufgrund des nur geringen Umsatzvolumens je Sortiment sind städtebaulich relevante Auswirkungen auszuschließen. Zudem ist zu berücksichtigen, dass sich die zu erwartenden Wettbewerbswirkungen auf eine Vielzahl von Betrieben beziehen werden. Insgesamt betrachtet stellt der geplante Drogeriemarkt - unter dem Vorbehalt fehlender Entwicklungsmöglichkeiten im Nahversorgungszentrum von Gymnich - versorgungsstrukturell eine sinnvolle Entwicklung der derzeit defizitären wohnungsnahen Versorgung im nördlichen Stadtgebiet von Erftstadt dar. Diesbezüglich konnte aufgezeigt werden, dass das Planvorhaben dazu in der Lage sein wird, zukünftig zu einer umfassenden Nahversorgung in Gymnich beizutragen und bestehende Kaufkraftabflüsse perspektivisch wohnortnah binden zu können, ohne dass negative Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO auf zentrale Versorgungsbereiche in Erftstadt und dem Umland sowie auf der wohnortnahen Versorgung dienende Angebotsstandorte zu erwarten sind. 4.2 Verkehr Im Rahmen einer gutachterlichen Stellungnahme (Ingenieurgruppe für Verkehrswesen und Verfahrensentwicklung IVV GmbH & Co. KG, Aachen, Oktober 2015) wurden die verkehrlichen Auswirkungen auf das umliegende Straßennetz bzw. die angrenzenden Knoten durch die geplante Ansiedlung des Drogeriemarktes untersucht. Im Analyse-Null-Fall 2015 (heute) ist die Dirmerzheimer Straße (L 162) in Richtung Ortsausgang (Kreisverkehr) mit rund 8.200 Kfz im durchschnittlichen täglichen Verkehr (DTV) belastet. Der Tageswert der REWE Einfahrt wurde mit 669 Kfz ermittelt (Verkehrszählung 20.08.2015). Über die Einfahrt Lechenicher Pfad (Lindgesweg) fuhren 446 Kfz zu. Alle Fahrzeuge (1.115 Kfz) fuhren über die Dimerzheimer Straße ab. Ca. 45 % der ausfahrenden Pkw wenden im Kreisel, um wieder Richtung Dirmerzheim zu fahren (potentielle Linksabbieger Ausfahrt). Die ca. 35-40 % der Kunden, die über den Lechenicher Pfad (Lindgesweg) zufahren, sind als potentielle Linksabbieger (Zufahrt) zu betrachten. Für den Prognosefall wird eine Verkehrsbelastung von 9.000 Kfz (DTV) für die L 162 hochgerechnet. In der Prognose ist ein Linksabbieger innerhalb der Dimerzheimer Straße berücksichtigt. Die zukünftigen Kundenverkehre von rd. 1.351 Kfz werden über eine gemeinsame Zufahrt (dm-Markt und REWE) abgewickelt. Gemäß Verkehrsgutachten werden 807 Rechtsabbieger und 544 Linksabbieger erwartet. Beim Verlassen des Parkplatzes wird der 11 VEP 116A, E.-Gymnich, Drogeriemarkt Begründung; Stand: Februar 2016 Kundenverkehr nur nach rechts (Kreisel) abgeleitet. Ca. 45 % der ausfahrenden Pkw wenden im Kreisel. Die Anlieferung (5 Stück/Tag) erfolgt weiterhin über den Lechenicher Pfad (Lindgesweg). Fazit: Analyse: • ca. 60 % Einfahrt über L 162, ca. 40 % Einfahrt über Lindgesweg • Hoher Anteil (70-80%) Wendefahrten im Kreisel Planung: • Zusatzverkehr DM Markt mit 600 Kunden/Tag • Verbundeffekt 40 % der DM-Kunden sind auch Kunden bei REWE • gemeinsame Nutzung des Parkplatzes und der Ein-/Ausfahrt ist sinnvoll • Zufahrt über Lindgesweg kann mit einer neuen Linksabbiegespur (Einfahrt über L 162, Länge 24 m) ausgeschlossen werden (Ausnahme Anlieferung) • Leistungsfähigkeit für Einfahrt R/L und Ausfahrt R nach HBS QSV = A (sehr gut) • Leistungsfähigkeit bei Vollanschluss nach HBS OSV=A, Linksabbieger Ausfahrt QSV=B • aufgrund der möglichen Rückstaulängen Ausfahrt L-Abbieger und den damit verbundenen Behinderungen im Parkbereich wird ein Vollanschluss nicht empfohlen • Haltesichtweiten nach RAST 06 gegeben • Ausfahrt nur für Kfz < 3,5 t • Beidseitige separate Anbindung für Fußgänger/Radfahrer 4.3 Schallschutz Unter Berücksichtigung der Ansiedlungsplanung (Drogeriemarkt) wurde das Schallgutachten zum Ursprungsplan (Schalltechnische Untersuchung zu den Lärmemissionen und -immissionen aus dem Straßenverkehr und Gewerbe im Bereich des Planvorhabens B-Plan Nr. 116 „Lindgesweg“ in Erftstadt-Gymnich, ADU Cologne, Köln 2004) überprüft bzw. ergänzt. Für die verschiedenen Immissionsorte im Bereich der bestehenden Wohnbebauung (Dirmerzheimer Straße, Lindgesweg) wurden die Veränderungen des Straßenverkehrslärms untersucht. Das Gutachten kommt zusammenfassend zu dem Ergebnis, dass durch den dem Planvorhaben zuzuordnenden Ziel- und Quellverkehr keine Erhöhung der Lärmimmissionen von über 3 dB zu erwarten sind. Die Pegelerhöhung durch die projektbezogene Verkehrszunahme ist daher nicht als wesentlich zu bezeichnen. Bei dem Gewerbelärm kommt es, unter Berücksichtigung der bereits bestehenden Vorbelastung, durch den geplanten Drogeriemarkt nicht zu einer Überschreitung der jeweils gültigen Immissionsrichtwerte gemäß TA Lärm. Auf die Festsetzungen zum Lärmschutz wird hingewiesen. 12 VEP 116A, E.-Gymnich, Drogeriemarkt Begründung; Stand: Februar 2016 4.3 Artenschutzrechtliche Belange Im Rahmen der Bauleitplanung sind die artenschutzrechtlichen Belange dahingehend zu prüfen, ob nach dem Bundesnaturschutzgesetz ein Verbotstatbestand bei Umsetzung der Planung vorliegen könnte. Bei dem nach BauGB zulässigen Vorhaben dürfen die ökologischen Funktionen der vom Vorhaben betroffenen Fortpflanzungs- und Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang bei den FFH Anhang IV-Arten und der europäischen Vogelarten gemäß § 44 (5) BNatSchG nicht erheblich beeinträchtigt werden. Hierfür wurde eine Artenschutzprüfung (ASP) durch das Büro SMEETS LANDSCHAFTSARCHITEKTEN (2015) durchgeführt, um die Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG zu klären. Der Artenschutzbericht wurde gemäß der Handlungsempfehlung zum „Artenschutz in der Bauleitplanung und bei der baurechtlichen Zulassung von Vorhaben“ erstellt. Durch die entsprechend der Handlungsempfehlung Artenschutz in der Bauleitplanung durchgeführte überschlägige Prognose (ASP-Stufe 1) konnte für die Arten des Anhang IV der FFH-Richtlinie sowie verschiedene europäische Vogelarten eine Betroffenheit bei Planrealisierung ausgeschlossen werden. Der Planung stehen somit keine unüberwindbaren Hindernisse aus artenschutzrechtlicher Sicht entgegen. 4.4 Sonstige relevante Umweltbelange Die sonstigen Umweltbelange wurden durch das Büro SMEETS LANDSCHAFTSARCHITEKTEN (2015) in dem Beitrag „Umweltrelevante Belange nach BauGB § 1 Abs. 6 Nr. 7“ zum Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) Bebauungsplan Nr. 116 A „Drogeriemarkt“ zusammenfassend dargestellt. Der Beitrag ist Anlage der Begründung. 5. 5.1 Kennzeichnungen und Hinweise Kennzeichnung 5.1.1 Erdbebenzone (§ 9 (5) Nr. 1 BauGB) Die Gemarkung Gymnich befindet sich gemäß der Karte der Erdbebenzonen und geologischen Untergrundklassen der Bundesrepublik Deutschland, Bundesland Nordrhein-Westfalen, Karte zu DIN 4149, Juni 2006, in der Erdbebenzone 3 in der Untergrundklasse S (Gebiete tiefer Beckenstrukturen mit mächtiger Sedimentfüllung). Gemäß der technischen Baubestimmungen des Landes NRW ist bei der Planung und Bemessung üblicher Hochbauten die DIN 4149: 2005-04 „Bauten in deutschen Erdbebengebieten“ zu berücksichtigen. 5.1.2 Baugrund (§ 9 (5) Nr. 1 BauGB) Der westliche Bereich des Plangebietes (vgl. Kennzeichnung) weist Böden auf, die humoses Bodenmaterial enthalten. Humose Böden sind empfindlich gegen Bodendruck und im Allgemeinen kaum tragfähig. Erfahrungsgemäß wechseln die Bodenschichten auf kurzer Distanz in ihrer Verbreitung und Mächtigkeit, so dass selbst bei einer gleichmäßigen Belastung diese Böden mit unterschiedlichen Setzungen reagieren können. Daher sind bei einer Bebauung ggf. besondere bauliche Maßnahmen, insbesondere im 13 VEP 116A, E.-Gymnich, Drogeriemarkt Begründung; Stand: Februar 2016 Gründungsbereich, erforderlich. Hier sind die Bauvorschriften der DIN 1054 "Baugrund- Sicherheitsnachweise im Erd- und Grundbau" und der DIN 18 196 "Erd- und Grundbau; Bodenklassifikation für bautechnische Zwecke" sowie die Bestimmungen der Bauordnung des Landes Nordrhein-Westfalen zu beachten. 5.2 Hinweise 5.2.1 Wasserschutzzone Der Bebauungsplan liegt nach der in Aufstellung befindlichen Verordnung (Stand 13.07.1998) zur Festsetzung des Wasserschutzgebietes für die Wassergewinnungsanlage Erftstadt-Dirmerzheim in der Wasserschutzzone III A. 5.2.2 Niederschlagswasser Gemäß § 51 a LWG ist Niederschlagswasser von Grundstücken, die nach dem 01.01.1996 erstmals bebaut, befestigt oder an die öffentliche Kanalisation angeschlossen werden, vor Ort zu verrieseln, zu versickern oder ortsnah in ein Gewässer einzuleiten, sofern dies ohne Beeinträchtigung des Wohls der Allgemeinheit möglich ist. Das Plangebiet ist in der Netzplanung für das Einzugsgebiet der Kläranlage Erftstadt-Köttingen berücksichtigt. Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem (Teilmischsystem). 5.2.3 Telekommunikationslinien Im Planbereich bzw. angrenzend befinden sich Telekommunikationslinien der Telekom. Der Bestand und der Betrieb der vorhandenen TK-Linien müssen weiterhin gewährleistet bleiben. Zur Versorgung des Plangebietes mit Telekommunikationsanschlüssen ist die Verlegung zusätzlicher Telekommunikationsanlagen erforderlich. Falls notwendig, müssen hierfür bereits ausgebaute Straßen wieder aufgebrochen werden. Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbau und den Baumaßnahmen der anderen Leitungsträger ist es notwendig, dass Beginn und Ablauf der Erschließungsmaßnahmen im Bebauungsplangebiet der Deutsche Telekom Technik GmbH, Tl NL West, PTI 22, so früh wie möglich, mindestens 6 Monate vor Baubeginn, schriftlich angezeigt werden. 5.2.4 Kampfmittel Beim Auffinden von Bombenblindgängern/Kampfmitteln während der Erd/-Bauarbeiten sind aus Sicherheitsgründen die Arbeiten sofort einzustellen und die nächstgelegene Polizeidienststelle, die zuständige Ordnungsbehörde oder direkt der KBD (Kampfmittelbeseitigungsdienst) zu verständigen. Erfolgen Erdarbeiten mit erheblichen mechanischen Belastungen wie Rammarbeiten, Pfahlgründungen, Verbauarbeiten etc. wird eine Sicherheitsdetektion empfohlen (vgl. Merkblatt für Baugrundeingriffe, Bezirksregierung Düsseldorf, Kampfmittelbeseitigungsdienst Rheinland). 5.2.5 Bodendenkmalpflege Auf die Bestimmungen der §§ 15,16 DSchG NW (Meldepflicht und Veränderungsverbot bei der Entdeckung von Bodendenkmälern) wird verwiesen. Bei Bodenbewegungen auftretende archäologische Funde und Befunde sind der Gemeinde als Untere Denkmalbehörde oder 14 VEP 116A, E.-Gymnich, Drogeriemarkt Begründung; Stand: Februar 2016 dem LVR - Amt für Bodendenkmalpflege im Rheinland, Außenstelle Nideggen, Zehnthofstr. 45, 52385 Nideggen, Tel.: 02425/9039-0, Fax:02425/9039-199, unverzüglich zu melden. Bodendenkmal und Fundstelle sind zunächst unverändert zu erhalten. Die Weisung des LVR - Amtes für Bodendenkmalpflege für den Fortgang der Arbeiten ist abzuwarten. 5.2.6 Artenschutz Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde eine Artenschutzprüfung (ASP I) durchgeführt (Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) Nr. 116A „Drogeriemarkt“, Artenschutzbericht, Smeets Landschaftsarchitekten, Erftstadt, September 2015). Verstöße gegen die Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 i. V. m. § 45 Abs. 7 BNatSchG (Zugriffsverbote) können aus fachlicher Sicht ausgeschlossen werden. Durch die Gegenüberstellung der artspezifischen Lebensraumansprüche und der gegenwärtigen Habitatausstattung des Vorhabengebietes resultiert, dass für alle im Quadranten 3 des Messtischblattes 5106 aufgeführten Arten eine Betroffenheit durch das Vorhaben ausgeschlossen werden kann. Eine Zerstörung belegter Nester von "Allerweltsarten" und somit einem ggf. eintretenden Tötungstatbestand, insbesondere von Jungvögeln und Eiern in ihren Nestern durch eine Baufeldräumung außerhalb der Brut und Aufzuchtzeiten entgegen zu wirken. 5.2.7 Bergbau Das Plangebiet befindet sich über dem auf Braunkohle verliehenen Bergwerksfeld „Gymnich 4“, im Eigentum der RWE Power Aktiengesellschaft, Stüttgenweg 2 in 50935 Köln. Das Plangebiet ist nach den vorliegenden Unterlagen von durch Sümpfungsmaßnahmen des Braunkohlenbergbaus bedingten Grundwasserabsenkungen betroffen. Die Grundwasserabsenkungen werden, bedingt durch den fortschreitenden Betrieb der Braunkohlentagebaue, noch über einen längeren Zeitraum wirksam bleiben. Eine Zunahme der Beeinflussung der Grundwasserstände im Planungsgebiet in den nächsten Jahren ist nach heutigem Kenntnisstand nicht auszuschließen. Ferner ist nach Beendigung der bergbaulichen Sümpfungsmaßnahmen ein Grundwasserwiederanstieg zu erwarten. Sowohl im Zuge der Grundwasserabsenkung für den Braunkohletagebau als auch bei einem späteren Grundwasserwiederanstieg sind hierdurch bedingte Bodenbewegungen möglich. Diese können bei bestimmten geologischen Situationen zu Schäden an der Tagesoberfläche führen. Die Änderungen der Grundwasserflurabstände sowie die Möglichkeit von Bodenbewegungen sollten bei Planungen und Vorhaben Berücksichtigung finden. 5.2.8 Werbeanlagen an Landstraßen In Bezug auf die Errichtung von Werbeanlagen entlang der L 162 (Dirmerzheimer Straße) ist § 25 Straßen- und Wegegesetz (StrWG) i. V. m. § 28 StrWG zu beachten. Anlagen der Außenwerbung bedürfen bis zu einer Entfernung von 20 m, gemessen vom äußeren Rand der für den Kfz-Verkehr bestimmten Fahrbahn der gesonderten Zustimmung der Straßenbauverwaltung. Eine Beleuchtung ist zur Bundes-/ Landesstraße hin so abzuschirmen, dass die Verkehrsteilnehmer nicht geblendet oder anderweitig abgelenkt werden. 15 VEP 116A, E.-Gymnich, Drogeriemarkt Begründung; Stand: Februar 2016 Schaufenster sind ebenfalls zur Landesstraße hin abzuschirmen. Die Außenfassaden sind so zu gestalten, dass keine ablenkende Wirkung auf den Verkehr der Landesstraße entsteht. Die Straßenbauverwaltung ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens erneut zu beteiligen. 6. Verwirklichung der Planung Da es sich um einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan handelt, werden die Planungs- und Erschließungskosten vom Vorhabenträger übernommen. Die Grundstücksfläche des Vorhabenbezogenen Bebauungsplanes (Vorhaben- und Erschließungsplan) befindet sich im Eigentum des Vorhabenträgers. Zwischen der Stadt und dem Vorhabenträger wird ein Durchführungsvertrag abgeschlossen. Dieser sichert die Realisierung des geplanten Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist. 7. Kosten Der Stadt Erftstadt entstehen durch die Planung keine Kosten. Es ist eine kurzfristige Umsetzung der Planung vorgesehen. Erftstadt, den Der Bürgermeister Im Auftrag Anlagen: • ADU COLOGNE (2015): Schalltechnische Untersuchung im Rahmen des BV Neubau Drogeriemarkt an der Dirmerzheimer Straße in Erftstadt-Gymnich (VEP Nr. 116a). Stand Februar 2016,Köln. • SMEETS LANDSCHAFTSARCHITEKTEN (2015): Artenschutzbeitrag zum Vorhabenund Erschließungsplan (VEP) Bebauungsplan Nr. 116 A „Drogeriemarkt“, Erftstadt. • SMEETS LANDSCHAFTSARCHITEKTEN (2015): Umweltrelevante Belange nach BauGB § 1 Abs. 6 Nr. 7 zum Vorhaben- und Erschließungsplan (VEP) Bebauungsplan Nr. 116 A „Drogeriemarkt“, Erftstadt • Ingenieurgruppe für Verkehrswesen und Verfahrensentwicklung IVV GmbH & Co. KG, Aachen, 2015: Verkehrliche Auswirkungen des neuen DM-Marktes an der Dirmerzheimer Straße (L 162) in Gymnich 16 VEP 116A, E.-Gymnich, Drogeriemarkt • Begründung; Stand: Februar 2016 BBE Handelsberatung GmbH, Köln (November 2015): Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes am Standort Dirmerzheimer Straße in Erftstadt-Gymnich 17