Beschlussvorlage (Versorgungssituation / Tragfähigkeit)

Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes am Standort Dirmerzheimer Straße in ErftstadtGymnich für die Peter und Lutz Richrath Immobilienverwaltung GbR Im Rauland 132-134 50127 Bergheim Ihre Ansprechpartner Wirtschaftsgeogr. Anna Heynen M.A. Wirtschaftsgeogr. Claus Ciuraj M.A. (Projektleitung) Dipl. Geogr. Rainer Schmidt-Illguth (Niederlassungsleitung) BBE Handelsberatung GmbH Goltsteinstraße 87a 50968 Köln Deutschland Tel +49 221 789 41 160 Fax +49 221 789 41 169 E-Mail schmidt-illguth@bbe.de © BBE Handelsberatung GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem gewerbliche – Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie § 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Weitergabe, Vervielfältigungen und Ähnliches, auch auszugsweise, sind nur mit ausdrücklicher schriftlicher Zustimmung des Verfassers gestattet. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der BBE Handelsberatung GmbH. Wissen schafft Zukunft. Köln, im November 2015 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt Inhaltsverzeichnis 1 Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise ....................................................................... 4 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung .................................................................................................. 4 1.2 Methodische Vorgehensweise.......................................................................................................... 4 2 Marktsituation im Drogerieeinzelhandel ............................................................................................... 5 3 Standortseitige Rahmenbedingungen .................................................................................................. 8 3.1 Makrostandort ................................................................................................................................... 8 3.2 Mikrostandort .................................................................................................................................. 11 4 Wettbewerbssituation ........................................................................................................................... 15 4.1 Relevanter Wettbewerb in den zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Erftstadt .................. 16 4.2 Wettbewerber außerhalb der zentralen Versorgungsbereichen in der Stadt Erftstadt .................. 19 4.3 Relevanter Wettbewerb in der Stadt Kerpen .................................................................................. 19 5 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftpotenzial.............................................................. 22 6 Auswirkungsanalyse............................................................................................................................. 26 6.1 Umsatzleistung des Planvorhabens ............................................................................................... 26 6.2 Umsatzumverteilungseffekte .......................................................................................................... 28 6.3 Städtebauliche Bewertung .............................................................................................................. 32 7 Fazit ........................................................................................................................................................ 35 2 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Umsatzanteile bei Drogeriewaren in Deutschland ...................................................................... 6 Abbildung 2: Distributionsstrukturen bei Drogerie- und Parfümerieartikeln ..................................................... 6 Abbildung 3: Lage der Stadt Erftstadt und zentralörtliche Gliederung ............................................................. 8 Abbildung 4: Einwohner nach Stadtteilen in der Stadt Erftstadt ...................................................................... 9 Abbildung 5: Mikrostandort ............................................................................................................................. 11 Abbildung 6: Siedlungsstruktur und verkehrliche Erreichbarkeit .................................................................... 12 Abbildung 7: Planskizze ................................................................................................................................. 13 Abbildung 8: Zentrale Versorgungsbereiche im Standortumfeld.................................................................... 15 Abbildung 9: Relevante Angebotssituation..................................................................................................... 18 Abbildung 10: Nahversorgungsrelevante Angebotssituation ......................................................................... 20 Abbildung 11: Einzugsgebiet des geplanten Drogeriefachmarktes ............................................................... 24 Abbildung 12: Kaufkraftpotenziale im Einzugsgebiet im Drogeriewarensegment.......................................... 25 Abbildung 13: Umsatzerwartung des Planvorhabens .................................................................................... 27 Abbildung 14: Marktanteile des geplanten Drogeriemarktes im Drogeriewarensegment (Kernsortiment) .... 27 Abbildung 15: Umverteilungseffekte des Planvorhabens ............................................................................... 30 3 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt 1 Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise 1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung Im südlichen Ortseingangsbereich von Erftstadt-Gymnich ist auf einem bislang brachliegenden Nachbargrundstück des Rewe-Supermarktes die Ansiedlung eines Drogeriemarktes geplant. Die Verkaufsfläche des geplanten Drogeriemarktes soll sich auf max. 750 m² belaufen; als Betreiber ist der Anbieter dm vorgesehen. Im Rahmen des Genehmigungsverfahrens ist aufzuzeigen, ob im Realisierungsfall des Planvorhabens nachteilige Auswirkungen auf die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung in Erftstadt oder Nachbarkommunen zu erwarten wären. Die BBE Handelsberatung GmbH ist mit der Erarbeitung eines entsprechenden Gutachtens beauftragt worden. Die Ergebnisse der Analyse werden im Folgenden dargelegt. 1.2 Methodische Vorgehensweise Die Grundlage der Analyse bilden Recherchen der Gutachter in den Städten Erftstadt und Kerpen. Die Ergebnisse der Untersuchung basieren insbesondere auf folgenden Datengrundlagen: ■ Durchführung von Vor-Ort-Recherchen zur Bewertung der Mikrostandort-Situation. ■ Erhebung der relevanten Anbieter von Drogeriewaren im Standortumfeld. Hierzu zählen neben Drogeriefachmärkten und entsprechenden Fachanbietern auch Lebensmittel-Discounter, Superund Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser. ■ Umsatzschätzung für die erfassten Einzelhandelsbetriebe unter Berücksichtigung der standortbezogenen Rahmenbedingungen sowie branchen- und betriebsformenspezifischer Leistungskennziffern. ■ Verwendung von aktuellen Datenmaterialien der BBE Marktforschung (z. B. gemeindebezogene Kaufkraftkennziffern und sortimentsspezifische Pro-Kopf-Ausgaben). ■ Aufbereitung relevanter sekundärstatistischer Daten und Informationsquellen (u. a. Einwohnerzahlen der Stadt Erftstadt, kommunales Einzelhandelskonzept der Stadt Erftstadt (2011)). ■ BBE-Erfahrungswerte aus ähnlich gelagerten Untersuchungen. 4 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt 2 Marktsituation im Drogerieeinzelhandel Im Bereich der Drogeriewaren hat sich in den vergangenen Jahrzehnten der Vertriebstyp des Drogeriemarktes etabliert, der weitgehend die klassische Drogerie abgelöst hat. So ist die Zahl der Fachdrogerien bundesweit im Zeitraum von 1980 bis 2010 von über 8.900 auf 2.700 Verkaufsstellen zurückgegangen, 1 während die Drogeriemärkte von knapp 1.500 auf 12.000 Verkaufsstellen angestiegen sind. Bedingt durch die Insolvenz der Firma Schlecker ist die Zahl der Drogeriemärkte im Jahr 2012 auf ca. 3.855 geschrumpft. Das Kernsortiment der Drogeriemärkte umfasst die Warenbereiche Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel, Hygieneartikel, Körperpflegeartikel, Kosmetik und Parfums. Darüber hinaus werden betreiberspezifisch unterschiedliche Randsortimente zur Ergänzung auf deutlich nachgeordneten Verkaufsflächenanteilen angeboten (u. a. Bio-Lebensmittel, Tiernahrung / Tierpflege, Unterwäsche / Strumpfwaren, Babybekleidung, Kurzwaren, Haushaltswaren, Kerzen, Fotozubehör, Elektrozubehör, Bilderrahmen, Schreib- und Spielwaren). Ein Drogeriemarkt führt im Kernsortiment durchschnittlich ca. 5.000 - 8.000 Artikel. Neben Drogeriemärkten sind in Innenstädten und größeren Stadtteilzentren oftmals auch Parfümerien mit einem Teilsortiment der Kosmetik, Parfums und Körperpflege vorzufinden. Die Sortimente werden darüber hinaus auch in den innerstädtischen Warenhäusern sowie von den Lebensmittelmärkten angeboten. Bei Lebensmitteldiscountmärkten liegt die durchschnittliche Artikelzahl bei den relevanten Drogerie- und Parfümeriesortimenten bei max. 600, bei Supermärkten werden ca. 1.600 Artikel angeboten, so dass der Lebensmitteleinzelhandel vorwiegend die gängigen Sortimente des Grundbedarfs führt. Das Drogeriesortiment ist dem kurzfristigen Bedarf zuzurechnen, demgemäß sind Drogeriemärkte gleichermaßen in Innenstädten, Stadtteilzentren und in Verbindung mit dem Lebensmitteleinzelhandel auch an Nahversorgungsstandorten oder dezentralen Einzelhandelsagglomerationen vorzufinden. Als wichtige Betreiber haben sich in den letzten Jahren die drei Anbieter dm, Rossmann und Drogerie Müller herauskristallisiert. Mit der Insolvenz der Firma Schlecker wurde ein grundlegender Strukturwandel im Bereich der Drogeriemärkte eingeleitet, der mit einer Reduzierung der Anzahl der kleinen Märkte einhergegangen ist und zu einem Bedeutungsgewinn der Drogerieabteilungen der Lebensmittelmärkte geführt hat. Betrachtet man die Umsatzanteile im Drogeriewarensegment differenziert nach Anbietern lässt sich feststellen, dass mit Abstand höchsten Anteile (rd. 19 %) auf den Betreiber dm entfallen, gefolgt von den Anbietern Aldi (rd. 12 %) und Rossmann (rd. 11 %) sowie Kaufland (rd. 11 %). 1 Vgl. EHI, Handel aktuell 2009/ 2010, EHI Handelsdaten 2013 5 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt Abbildung 1: Umsatzanteile bei Drogeriewaren in Deutschland Quelle: Statista, Stand 2012, BBE-Darstellung 2015 Die Distributionsstruktur für Drogerie- und Parfümeriewaren ist dabei wesentlich durch Drogeriemärkte geprägt, die einen Marktanteil von ca. 37 % halten. Auf Parfümerien / Fachdrogerien entfallen ca. 11 % der Umsätze und auf die Warenhäuser ca. 2 %. Eine wesentliche Versorgungsbedeutung kommt jedoch auch dem Lebensmittelhandel (inkl. SB-Warenhäuser) mit einem Marktanteil von ca. 37 % zu. Abbildung 2: Distributionsstrukturen bei Drogerie- und Parfümerieartikeln sonstige Anbieter 9% Frieseur/ Kosmetikstudios 5% Drogeriemärkte 37% Lebensmittelhandel/ SBWarenhäuser 37% Parfümerie/ Warenhäuser Fachdrogerie 2% 11% Quelle: BBE Handelsberatung, Markt:Monitor Drogeriewaren 2013 6 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt Die Filialisten dm und Rossmann verfügen bundesweit zusammen über knapp 3.200 Filialen und haben 2 sich mit Betriebsgrößen i. d. R. von 400 – 800 m² Verkaufsfläche positioniert. Einzig die Firma Drogerie Müller belegt größere Verkaufsflächen (ca. 800 – 3.000 m² Verkaufsfläche), wobei dies mit einer deutlichen Ausweitung des Sortiments vor allem bei Schreib- und Spielwaren sowie Elektroartikeln einhergeht. Aktuelle Marktentwicklungen zeigen, dass neue Drogeriemärkte derzeit insbesondere außerhalb der gewachsenen Innenstädte vielmehr mit einer größeren Verkaufsfläche angesiedelt werden. So fordert beispielsweise der Filialist dm auf seiner Homepage als Standortanforderung für die Ansiedlung eines neuen Marktes in Fachmarktlage die Mindestgröße von 500 m² ebenerdiger Verkaufsfläche. Der Betreiber Rossmann erwartet bei der Ansiedlung neuer Märkte eine Verkaufsfläche von 500 bis 800 m². Das anhaltende Flächenwachstum lässt sich mit den zentralen Anliegen begründen, die Voraussetzungen für eine großzügigere Warenpräsentation, eine verbesserte Kundenführung und eine Optimierung der internen Logistikabläufe zu schaffen. Insbesondere möglichst breite Gänge sind in diesem Zusammenhang für Drogeriemärkte wichtig, da eine Hauptzielgruppe „Junge Familien“ darstellen, die den Drogeriemarkt häufig mit Babys / Kleinkindern in Kinderwagen aufsuchen. Vor diesem Hintergrund sind unmittelbar zugeordnete Stellplatzanlagen in ausreichender Dimension ebenfalls von immer größerer Bedeutung. Zudem verfügen die größeren Drogeriemärkte über ein breiteres Randsortiment. Fazit zu Entwicklungen und Trends im Drogeriewarensegment: ■ Die Vertriebsform des Drogeriemarktes hat in den vergangenen Jahrzehnten die klassische Drogerie abgelöst. ■ Das Kernsortiment ist den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zuzuordnen. ■ Nach der insolvenzbedingten Schließung der Schlecker-Filialen zählen dm, Rossmann sowie Drogerie Müller aktuell zu den wichtigsten Drogeriemarktbetreibern. ■ Gleichzeitig hat der filialisierte Lebensmitteleinzelhandel im Drogeriewarensegment deutliche Zugewinne verzeichnen können und übernimmt aktuell eine entsprechend hohe Versorgungsbedeutung. ■ Bei Neuansiedlungen von Drogeriemärkten lässt sich ein Trend zu immer größer werdenden Verkaufsflächen feststellen, die mittlerweile Größenordnung zwischen 500 m² bis 800 m² erreichen, wobei Verkaufsflächengrößen von 500 m² und weniger immer seltener realisiert werden. ■ Der in Erftstadt-Gymnich geplante Drogeriefachmarkt soll eine Verkaufsfläche von max. 750 m² aufweisen. Mit dieser Größe bewegt sich dieser im oberen Mittelfeld moderner Drogeriefachmärkte. 2 Vgl. BBE Handelsberatung, Markt:Monitor Drogeriewaren 2013 7 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt 3 3.1 Standortseitige Rahmenbedingungen Makrostandort Die Stadt Erftstadt liegt im Süden des Rhein-Erft-Kreises und gehört dem Regierungsbezirk Köln an. Angrenzende Städte und Gemeinden sind Weilerswist und Zülpich im Süden, Nörvenich und Vettweiß im Westen sowie Kerpen, Hürth und Brühl im Norden und Osten. Im Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen ist die Stadt Erftstadt als Mittelzentrum ausgewiesen. Ihr kommt damit in erster Linie die Aufgabe der Versorgung der eigenen Wohnbevölkerung und ihres Umlandes mit Gütern und Dienstleistungen des Grundbedarfs sowie des gehobenen Bedarfs, teilweise auch des spezialisierten Bedarfs zu. Die nächstgelegenen größeren Zentren sind in einer Entfernung von jeweils rd. 20 km Luftlinie die Oberzentren Köln und Bonn. Abbildung 3: Lage der Stadt Erftstadt und zentralörtliche Gliederung Quelle: Eigene Darstellung 8 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt Die verkehrliche Anbindung der Stadt erfolgt über die Autobahnen A 61 (Venlo – Koblenz - Hockenheim) und A 553 (Erftstadt – Köln) sowie die Bundesstraße B 265 (Gemünd, Schleiden, Prüm). Darüber hinaus bestehen durch zahlreiche Landes- und Kreisstraßen weitere Verbindungen in die umliegenden Städte und Gemeinden des Rhein-Erft-Kreises. Insgesamt weist somit die Stadt Erftstadt eine sehr gute Anbindung an das überregionale Straßennetz auf. Auch im Schienenverkehr kann eine gute Anbindung der Stadt Erftstadt an das regionale Umfeld festgestellt werden. Der Bahnhof Erftstadt, welcher sich im östlichen Stadtteil Liblar befindet, wird von den DB Regionalbahn-Linien RE 12 (Eifel-Mosel-Express), RE 22 (Eifel-Express) und RB 24 (Eifel-Bahn) angefahren. Das Verkehrsangebot des öffentlichen Nahverkehrs wird durch ein gut ausgebautes Busliniennetz ergänzt, welches dem Verkehrsverbund Rhein-Sieg (VRS) angehört. Das Stadtgebiet von Erftstadt weist eine disperse Siedlungsstruktur auf und gliedert sich in 14 Stadtteile, in denen insgesamt rd. 51.900 Einwohner leben. Der Siedlungsschwerpunkt ist in den Stadtteilen Liblar und Lechenich auszumachen, die zwei annähernd gleich große Siedlungskörper aufweisen. Diese werden durch die Autobahn 61 sowie den nahezu parallel verlaufenden Flusslauf der Erft räumlich deutlich voneinander getrennt. Die 12 sonstigen Stadtteile verfügen dagegen über deutlich geringere Einwohnerzahlen (siehe nachfolgende Abbildung). Abbildung 4: Einwohner nach Stadtteilen in der Stadt Erftstadt Einwohner Stadtteil abs. in % Ahrem 1.090 2% Blessem/ Frauenthal 1.920 4% Bliesheim 3.335 6% 410 1% Dirmerzheim 2.170 4% Erp 2.570 5% Friesheim 2.970 6% Gymnich/ Mellerhöfe 4.640 9% 520 1% Kierdorf 3.200 6% Köttingen 3.730 7% Lechenich/ Konradsheim 11.740 23% Liblar 13.060 25% 550 1% 51.905 100 Borr/ Scheuren Herrig Niederberg Stadt Erftstadt gesamt Quelle: Stadt Erftstadt, Stand: 31.12.2013 Quelle: Einzelhandelskonzept der Stadt Erftstadt (2011), S. 16 9 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt Der Projektstandort ist dem Stadtteil Erftstadt-Gymnich/ Mellerhöfe zuzuordnen, der innerhalb des Stadtgebietes von Erftstadt eine nordwestliche Randlage einnimmt. Mit rd. 4.640 Einwohnern stellt dieser den drittgrößten Stadtteil dar. Angrenzende Stadtteile sind der rd. 2 km südöstlich gelegene Stadtteil Dirmerzheim sowie die rd. 3 km bzw. 4 km entfernt gelegenen, zur Nachbargemeinde Kerpen gehörenden Stadtteile Brüggen und Balkhausen. Die Leitlinien der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung sind im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Erftstadt festgelegt. Hierin ist eine polyzentrische Versorgungsstruktur definiert, die neben den zwei 3 gleichrangigen Stadtteilzentren Ortsmitte Lechenich und dem Erftstadt Center in Liblar noch zwei Nahversorgungzentren (Ortsmitte Gymnich und Carl-Schurz-Straße/ Liblar) vorsieht. Während die beiden Stadtteilzentren gemeinsam eine gesamtstädtische Versorgungsfunktion gewährleisten sollen, sollen die Nahversorgungszentren ergänzend hierzu ein umfassendes Angebot im kurzfristigen Bedarf vorhalten. Die abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiche übernehmen hinsichtlich ihres jeweiligen Angebotsspektrums somit unterschiedliche Versorgungsfunktionen. Darüber hinaus beinhaltet die Zentrenstruktur der Stadt Erftstadt drei ergänzende Nahversorgungsstandorte (den Edeka-Supermarkt an der Theodor-Heuss-Straße, den Edeka-Supermarkt an der AbtHorchem-Straße und den Edeka-Supermarkt am Niederweg in Friesheim). Neben der räumlichen Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche ist mit dem Einzelhandelskonzept gleichzeitig auch die „Erftstädter Liste“ zur Definition der nahversorgungs-, zentren- und nicht-zentrenrelevanten Sortimente festgelegt worden. Demnach ist das Kernsortiment des geplanten Drogeriemarktes den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zugeordnet. Fazit zur Makrostandortanalyse: ■ ■ ■ ■ Sehr gute verkehrliche Erschließung Mittelzentrum mit rd. 51.900 Einwohnern Stadtgebiet von Erftstadt weist eine disperse Siedlungsstruktur auf. Das Gemarkungsgebiet der Stadt Erftstadt erfährt bedingt durch die naturräumlichen wie auch städtebaulichen Zäsuren (z.B. Flussverlauf der Erft, Verlauf der Autobahn A 61) eine deutliche Zweitteilung. ■ Der Siedlungsschwerpunkt ist in den Stadtteilen Liblar (13.060 Einwohner) und Lechenich (rd. 11.740 Einwohner) auszumachen, die in etwa über identische Bevölkerungspotenziale verfügen. Die Einwohnerzahlen in den sonstigen Stadtteilen fallen deutlich geringer aus. ■ Der Stadtteil Gymnich, in dem sich der Projektstandort befindet, stellt mit rd. 4.640 Einwohnern den drittgrößten Stadtteil innerhalb des Stadtgebietes von Erftstadt dar. 3 Aufgrund der spezifischen Siedlungsstruktur ist auf die Ausweisung eines Hauptzentrums verzichtet worden. 10 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt 3.2 Mikrostandort Lage des Projektgrundstücks und Nutzungsumfeld Der Projektstandort befindet sich auf einem bisher brachliegenden Nachbargrundstück des ReweSupermarktes im südlichen Eingangsbereich von Erftstadt-Gymnich an der Dirmerzheimer Straße (L 162), rd. 400 m südöstlich des Nahversorgungszentrums Gymnich. Abbildung 5: Mikrostandort Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: www.openstreetmap.de Das nähere Standortumfeld weist eine heterogene Struktur auf. Im Westen, Norden sowie im Nordosten sind Wohnnutzungen prägend, während sich im Südosten gewerbliche Nutzungen (u.a. Rewe, Tankstelle, Kfz-Handel) anschließen. 11 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt Abbildung 6: Siedlungsstruktur und verkehrliche Erreichbarkeit Quelle: Eigene Darstellung; Kartengrundlage: www.openstreetmap.de Verkehrlich erschlossen wird der Standort über die Dirmerzheimer Straße (L 162), die im weiteren Verlauf in die Gymnicher Hauptstraße übergeht. Diese stellt eine wichtige innerörtliche Erschließungsstraße dar und verbindet die westlich der A 61 gelegenen Stadtteile Gymnich, Dirmerzheim, Lechenich im Süden mit dem Hauptsiedlungskörper des nördlich angrenzenden Mittelzentrums Kerpen. Der Projektstandort bietet somit zwar eine gute innerörtliche Erreichbarkeit, befindet sich aber abseits regional bedeutsamer, vielbefahrener Hauptverkehrsstraßen und wird auch vor diesem Hintergrund keine weiträumige Ausstrahlung entfalten können. Der am Standort bereits ansässige Vollsortimenter verfügt derzeit über einen dem Eingangsbereich ebenerdig vorgelagerten Parkplatz mit rd. 80 Stellplätzen. Dieser soll im Zuge der Projektrealisierung um knapp 50 Stellplätze erweitert werden. Die dem Projektstandort zugeordnete Bushaltestelle „Maarweg“ wird im Stunden- bzw. Halbstunden-Takt von der Buslinie 920 (Liblar – […] - Lechenich – Dirmerzheim – Gymnich – Brüggen – […] – Kerpen) angefahren, so dass eine funktionsgerechte Einbindung in das lokale ÖPNV-Netz gegeben ist. Auch für nicht-motorisierte Kunden aus den umliegenden Wohngebieten ist der Standort gut zu erreichen. Die Erreichbarkeit ist daher insgesamt als gut einzustufen. 12 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt Projektskizze Als Betreiber des geplanten Marktes ist der Filialist dm vorgesehen, der eine Verkaufsfläche von etwa 750 m² betreiben möchte. Da es sich hierbei zudem um den umsatzstärkeren der prinzipiell infrage kommenden Anbieter handelt, stellt dieser Untersuchungsansatz den „Worst-Case“ dar. 4 So realisiert dm im eigenen Filialnetz eine durchschnittliche Umsatzleistung von rd. 3,9 Mio. € je Filiale , 5 während der Wettbewerber Rossmann aktuell im Durchschnitt einen Filialumsatz von 2,8 Mio. € erreicht. Abbildung 7: Planskizze REWE Bestand Planvorhaben Quelle: Ten Brinke Projektentwicklung GmbH, Stand: 08.2015 Gemeinsam mit dem benachbarten Supermarkt wird der geplante Drogeriemarkt einen attraktiven Verbundstandort darstellen. Dabei lassen insbesondere die gemeinsame Stellplatzanlage hohe Synergieeffekte erwarten. Unter Zugrundelegung des aktuellen Sortimentskonzeptes des Betreibers dm, liegt die Angebotsausrichtung des geplanten Drogeriemarktes mit einem Verkaufsflächenanteil von rd. 64 % eindeutig im Bereich 4 5 Quelle: dm-Homepage, Geschäftsjahr 2013/ 2014 Quelle: Rossmann –Homepage, Stand: 2014 13 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt der Drogeriewaren. Insgesamt rd. 36 % werden auf sonstige Sortimente entfallen, von denen die Sortimentsgruppe der (Bio-) Nahrungs- und Genussmittel inkl. Gesundheits- und Fitnesspräparate wiederum den mit Abstand größten Anteil auf sich vereint. Daneben werden jeweils untergeordnete Flächenanteile regelmäßig von den Sortimenten Babybekleidung, Tiernahrung/-pflege, Haushaltswaren, Bilderrahmen und Foto/Optik belegt. Laut Erftstädter Sortimentsliste ist das projektrelevante Kernsortiment den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zuzuordnen. Planungsrechtliche Situation Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr. 116 ErftstadtGymnich, Lindgesweg. Die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 116 schließen bisher eine weitere Einzelhandelsnutzung in diesem Bereich aus. Das Planvorhaben bedingt daher eine Änderung der bisherigen Festsetzungen. Dies soll im Rahmen eines Vorhaben- und Erschließungsplanes (vorhabenbezogener Bebauungsplan „Nr. 116 A, Erftstadt6 Gymnich, Drogeriemarkt“) erfolgen . Ein entsprechender Aufstellungsbeschluss ist am 29.09.2014 vom Rat der Stadt Erftstadt beschlossen worden; die frühzeitige Bürgerbeteiligung hat am 01.10.2015 im Rahmen einer Abendveranstaltung stattgefunden. Fazit zum Mikrostandort ■ Der Standort ist keinem ausgewiesenen zentralen Versorgungsbereich zugeordnet, stellt jedoch faktisch den wesentlichen Angebotsstandort der wohnungsnahen Versorgung in Gymnich dar. ■ Durch die Standortunion mit einem Rewe-Supermarkt wird das direkte Standortumfeld des Planvorhabens wesentlich von einem Anbieter nahversorgungsrelevanter Sortimente geprägt. ■ Der Projektstandort verfügt über eine gute innerörtliche Erreichbarkeit, befindet sich aber abseits regional bedeutsamer, vielbefahrener Hauptverkehrsstraßen und wird vor diesem Hintergrund nur untergeordnet von „Zufallskunden“ profitieren können. ■ Im Rahmen der vorliegenden Analyse wird als potenzieller Betreiber der Filialist dm unterstellt, der zurzeit den umsatzstärksten Betreiber im Angebotsformat des kleinflächigen Drogeriemarktes darstellt. ■ Die Genehmigungsfähigkeit des Planvorhabens soll über die Änderung der bisherigen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 116 im Rahmen eines Vorhaben- und Erschließungsplanes (vorhabenbezogener Bebauungsplan) erfolgen. 6 Quelle: Amtsblatt der Stadt Erftstadt Nr. 23, 29. Jahrgang vom 03.09.2015 14 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt 4 Wettbewerbssituation Um Aussagen über die wettbewerblichen Rahmenbedingungen und mögliche absatzwirtschaftliche Auswirkungen treffen zu können, ist eine Betrachtung der relevanten Angebotsstrukturen erforderlich. Da es sich bei dem Planvorhaben um die Ansiedlung eines Drogeriemarktes handelt und der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand für den (regelmäßigen) Einkauf nahversorgungsrelevanter Sortimente stark begrenzt ist, konzentrieren sich die Wettbewerbsbetrachtungen auf die nächstgelegenen Angebote in der Stadt Erftstadt sowie auf den südlichen Bereich der Nachbarstadt Kerpen. Im Mittelpunkt der Betrachtung stehen dabei die Wettbewerbsstrukturen in den umliegenden zentralen Versorgungsbereichen. Abbildung 8: Zentrale Versorgungsbereiche im Standortumfeld Quelle: Eigene Darstellung 15 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt Die Verkaufsflächen der relevanten Einzelhandelsbetriebe wurden von der BBE Handelsberatung GmbH erfasst und eine Umsatzschätzung vorgenommen. Ausgehend von betriebsformen- bzw. betreiberspezifischen Durchschnittswerten und unter Berücksichtigung weiterer relevanter Einflussfaktoren (u.a. das ansprechbare Kaufkraftvolumen, die Wettbewerbssituation, die Attraktivität der Anbieter, die Stellplatzsituation etc.) wurden die Umsätze der Betriebe individuell hochgerechnet. 4.1 Relevanter Wettbewerb in den zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Erftstadt Das im Stadtteil Gymnich, rd. 400 m nördlich vom Projektstandort entfernt gelegene Nahversorgungszentrum Gymnich stellt den dem Projektstandort nächstgelegenen zentralen Versorgungsbereich dar. Es erstreckt sich entlang der Gymnicher Hauptstraße, beginnend mit dem Kreuzungsbereich Kerpener Straße und Am Flutgraben im Norden bis zu dem Kreuzungsbereich Sternenstraße und Kunibertusplatz im Süden. Den größten Einzelhandelsbetrieb innerhalb des Nahversorgungszentrums stellt der Lebensmitteldiscountmarkt Norma an der Gymnicher Hauptstraße dar, der mit rd. 500 m² allerdings über keine marktgerechte Größendimensionierung verfügt. Ansonsten findet sich nur ein Streubesatz von Ladenhandwerksbetrieben sowie mehreren Dienstleitungs- und Gastronomiebetrieben. Da innerhalb des Nahversorgungszentrums kein Anbieter im Drogeriewarensegment vorhanden ist, beschränkt sich das entsprechende Angebot auf die Randsortimente des Norma Lebensmittelmarktes und dürfte sich auf maximal 0,4 Mio. € belaufen. Rd. 2 km südlich des Projektstandortes befindet sich das Stadtteilzentrum Lechenich. Der Einzelhandelsschwerpunkt ist dort im Wesentlichen entlang der Bonner bzw. der Herriger Straße auszumachen. Projektrelevant ist hier insbesondere die inhabergeführte Betrieb DroNova-Filiale an der Bonner Straße. Hierbei handelt es sich um den ehemals als „Ihr Platz“ geführten Betrieb, der seit Anfang 2015 unter dem 7 neuen Franchisekonzept betrieben wird. In Bezug auf die Verkaufsfläche weist der Markt eine vergleichbare Größenordnung wie die in Liblar gelegene dm-Filiale auf, verfügt allerdings über keinen eigenen Kundenparkplatz. Als einziger Drogeriemarkt in Lechenich wird er dabei sowohl lokale Versorgungsfunktion übernehmen als auch die sonstigen in der Ortsmitte vorhandenen Kunden des Stadtteilzentrums ansprechen können. Darüber hinaus sind neben der Parfümerie Vollmar zudem die Lebensmittelanbieter Norma und Lidl im Stadtteilzentrum vertreten, die in ihren jeweiligen Randsortimenten Drogeriewaren anbieten. Insgesamt summiert sich die Verkaufsfläche im Drogeriewarensegment im Stadtteilzentrum Lechenich auf rd. 400 m², auf denen nach eigener Prognose ein Umsatz von rd. 1,9 Mio. € erwirtschaftet wird. 7 Beliefert werden die einzelnen DroNova-Franchisenehmer von der Iwan Budnikowsky GmbH & Co. KG, die v.a. in Hamburg und im norddeutschen Raum insgesamt knapp 500 eigene Drogeriemärkte betreibt. 16 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt In dem jenseits der A 61 gelegenen Stadtteil Liblar befinden sich zwei zentrale Versorgungsbereiche: das Stadtteilzentrum Liblar sowie das Nahversorgungszentrum Carl-Schurz-Straße. Das Stadtteilzentrum Liblar umfasst im Wesentlichen den Standortbereich des Erftstadt-Centers mit einer Lidl- Filiale, dem gegenüberliegenden Real SB-Warenhaus inkl. Shopzone sowie einem benachbarten dm Drogeriemarkt. Der dm Drogeriemarkt stellt dabei nicht nur die nächstgelegene, sondern auch die einzige dm-Filiale im Stadtgebiet von Erftstadt dar. Aufgrund dieses „Alleinstellungsmerkmals“, der Lage im Standortverbund mit dem größten Lebensmittelmarkt der Stadt Erftstadt sowie des attraktiven Marktauftritts wird das Marktgebiet dieses Anbieters deutlich über den Stadtteil Liblar hinausreichen, so dass die Filiale von entsprechenden Kaufkraftzuflüssen aus den sonstigen Ortslagen profitieren wird. Gleichzeitig wird die in Liblar ansässige dm-Filiale den Hauptwettbewerber des in Gymnich geplanten Drogeriemarktes innerhalb des Erftstädter Stadtgebietes darstellen. Von großer versorgungsstruktureller Bedeutung ist zudem das über 4.000 m² große Real SB-Warenhaus, das zugleich über ein umfassendes projektrelevantes Randsortimentsangebot verfügt. Als mit deutlichem Abstand größter Lebensmittelanbieter in Erftstadt ist auch für diesen Markt von einer gesamtstädtischen Ausstrahlung auszugehen. Insgesamt beläuft sich das Angebot im Drogeriewarensegment auf rd. 1.060 m², auf denen ein projektrelevanter Umsatz in Höhe von rd. 5,0 Mio. € erwirtschaftet wird. Das Nahversorgungszentrum Carl-Schurz-Straße befindet sich rd. 1 km nördlich des Stadtteilzentrums Liblar. Kundenfrequenzstärkste Betriebe sind dort die Lebensmittelanbieter Rewe und Aldi. Das im Nahversorgungszentrum vorhandene Angebot wird zudem durch mehrere kleinteilige Einzelhandelsbetriebe sowie Dienstleistungs- und Gastronomieanbieter ergänzt. Ein Drogeriemarkt ist dort nicht vorzufinden. Vor diesem Hintergrund übernehmen die vorhandenen Lebensmittelmärkte auch im Drogeriewarensegment entsprechend hohe Versorgungsfunktionen. Das vorhandene Drogeriewarenangebot beschränkt sich auf die im Randsortiment vorgehaltenen Angebote und beläuft sich auf rd. 230 m² bzw. rd. 1,2 Mio. €. 17 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt Abbildung 9: Relevante Angebotssituation Quelle: Eigene Darstellung 18 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt 4.2 Wettbewerber außerhalb der zentralen Versorgungsbereichen in der Stadt Erftstadt Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche sind keine Drogeriefachmärkte vorzufinden. Das projektrelevante Angebot beschränkt sich daher im Wesentlichen auf das im Randsortiment der großen Lebensmittelmärkte geführte Drogeriewarenangebot. Zu nennen sind diesbezüglich: ■ Rewe an der Dirmerzheimer Straße (Gymnich) ■ Rewe am Kölner Ring (Lechenich) ■ Aldi an der Zunftstraße (Lechenich) ■ Rewe und Netto An der Patria (Lechenich) ■ Norma an der Theodor-Heuss-Straße (Liblar). 4.3 Relevanter Wettbewerb in der Stadt Kerpen8 Das bipolare Hauptzentrum Kerpen ist rd. 5 km nördlich vom Projektstandort entfernt. Während der südliche Bereich die Straßenzüge Stiftsplatz und Stiftsstraße bis Antoniterstraße, Hahnenstraße bis Alte Landstraße im Norden und Kirchstraße im Süden, Kölner Straße von Ladenlokal Oberemm - Schmitz bis zum Kreuzungsbereich Hahnenstraße umfasst, erstreckt sich der nördlicher Teil über den Bereich „Am Falder“/“Auf dem Bürrig“. Während im südlichen Bereich des Hauptzentrums neben den projektrelevanten Anbietern Lidl und Rossmann auch die Bekleidungsanbieter Vögele sowie Hövel Moden die strukturprägenden Einzelhandelsbetriebe darstellen, konzentrieren sich im nördlichen Bereich des Hauptzentrums überwiegend großflächige Angebotsformate. Hervorzuheben sind u.a. das Kaufland SB-Warenhaus, der Elektrofachmarkt Saturn, das Möbelhaus Roller sowie ein Obi Bau- und Gartenmarkt. Die im Hauptzentrum Kerpen – nördlicher Teil lokalisierte dm-Filiale stellt im Norden den nächstgelegenen Markt innerhalb des eigenen Filialnetzes und als solches den wesentlichen Wettbewerber innerhalb der Stadt Kerpen dar. Darüber hinaus wirkt der dm-Markt limitierend auf das Einzugsgebiet der in Gymnich geplanten Filiale ein. Ergänzt wird das projektrelevante Angebot durch die Randsortimentsabteilungen der dort ansässigen Lebensmittelanbieter, wobei insbesondere die Kaufland-Filiale ein umfassendes Drogeriewarenangebot vorhält. Demzufolge wird im Hauptzentrum Kerpen mit den modernen Drogeriemärkten dm und Rossmann sowie den Randabteilungen der Lebensmittelmärkte (Kaufland, Penny, Lidl) ein umfangreiches Drogeriewarenangebot vorgehalten. Die projektrelevante Verkaufsfläche beläuft sich auf insgesamt rd. 1.100 m², auf denen ein projektrelevanter Umsatz von rd. 5,3 Mio. € generiert wird. 8 Das aus dem Jahr 2008 stammende Einzelhandelskonzept der Stadt Kerpen wird derzeit fortgeschrieben und befindet sich im (politischen) Abstimmungsprozess. Im Rahmen dieser Untersuchung wird auf das Standortkonzept des (noch) aktuellen Einzelhandelskonzeptes abgestellt. 19 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt Außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche, rd. 1,5 km westlich des Hauptzentrums befindet sich der Fachmarktstandort „Einkaufszentrum Langenich“. Wesentliche Angebotsüberschneidungen bestehen an diesem Standort insbesondere mit dem dort ansässigen Rossmann-Drogeriemarkt; untergeordnet auch mit den Randsortimenten der Lebensmittelmärkte Aldi und Rewe sowie des Sonderpostenanbieters Thomas Philipps. In den südöstlichen Stadtteilen Brüggen, Balkhausen und Türnich sind mit Ausnahme der am Türnicher Marktplatz ansässigen inhabergeführten Ihr Platz-Filiale keine weiteren Drogeriemärkte vorzufinden. Ergänzt wird das projektrelevante Angebot auch hier von den Randsortimenten der vorhandenen Lebensmittelmärkte (Rewe und Lidl in Türnich, Lidl und Netto in Brüggen). Darüber hinaus bestehen Planungen, in Kerpen-Brüggen einen Rewe Lebensmittelmarkt zu errichten. Detaillierte Informationen liegen zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Gutachtens nicht vor. Nach Wettbewerbslagen differenziert, stellt sich die Angebotsstruktur im Drogerie-/ Parfümeriewarensegment wie folgt dar: Abbildung 10: Nahversorgungsrelevante Angebotssituation Verkaufsfläche in m² Relevante Standorte Stadtgebiet Erftstadt, davon Umsatz in Mio. € 2.420 13,6 420 2,7 Stadtteilzentrum Liblar 1.060 5,7 Nahversorgungszentrum Gymnich < 100 0,4 Nahversorgungszentrum Carl-Schurz-Str. (Liblar) 230 1,4 Sonstige Lagen (Rewe Dirmerzheimer Str.(Gymnich); Norma und (Liblar); Rewe Kölner Ring und An der Patria, Netto an der Patria, Aldi Zunftstr. (Lechenich)) 650 3,4 2.640 11,5 1.200 6,4 nördlicher Teil 820 4,2 südlicher Teil 380 2,2 840 3,2 600 1,9 5.050 25,0 Stadtteilzentrum Lechenich Stadtgebiet Kerpen, davon Hauptzentrum Kerpen, davon Einkaufszentrum Langenich 1) Sonstige Lagen (Lidl, Netto, Heerstr. (Brüggen); Lidl Heerstr., Ihr Platz, Rewe am Markt (Türnich)) Untersuchungsraum insgesamt 1) Ohne das Planvorhaben in Kerpen-Brüggen Quelle: Eigene Berechnungen, Rundungsdifferenzen möglich 20 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt Fazit zur Wettbewerbssituation: ■ Die Drogeriewarenausstattung ist nach der insolvenzbedingten Schließung der früheren Schlecker-Filialen als defizitär zu bewerten – dies gilt auch für Erftstadt-Gymnich sowie den angrenzenden Stadtteilen (nördliches Stadtgebiet). ■ Im Mittelzentrum Erftstadt sind mit dm/ Liblar und DroNova/ Lechenich nur noch zwei Drogeriemärkte ansässig. Während die dm-Filiale aufgrund der guten verkehrlichen Erreichbarkeit sowie der Verbundlage mit dem Real SB-Warenhaus derzeit von Kaufkraftzuflüssen aus dem gesamten Stadtgebiet profitieren dürfte, wird der in Lechenich ansässige Drogeriemarkt vornehmlich Versorgungsfunktion für Lechenich und angrenzende Stadtteile übernehmen können. ■ Aufgrund der insgesamt defizitären Drogeriewarenausstattung wird der ansässige Lebensmitteleinzelhandel in überdurchschnittlichem Umfang Versorgungsfunktionen übernehmen. Daher werden die vorhandenen Lebensmittelmärkte aktuell einen – im Bundesdurchschnitt – überproportional hohen Marktanteil im Drogeriewarensegment erreichen. ■ Daneben stellen vor allem die für die in den nördlichen Stadtteilen lebende Bevölkerung nahegelegenen und verkehrlich gut angebundenen Angebotsstandorte in der Nachbarstadt Kerpen attraktive Versorgungsalternativen dar, die dementsprechend von Kaufkraftzuflüssen aus Erftstadt profitieren werden . Wie in Erftstadt auch, werden hierbei vor allem die Standorte „Am Falder“ bzw. das Einkaufszentrum Langenich profitieren können. ■ Die Anbieter Ihr Platz (Kerpen-Türnich) und DroNova (Lechenich) werden dagegen vor allem lokale Versorgungsfunktion übernehmen und nur untergeordnet von Kaufkraftzuflüssen profitieren. ■ Vor dem Hintergrund der vorgefundenen Wettbewerbsstrukturen wird das Planvorhaben somit grundsätzlich dazu in der Lage sein, eine – im nördlichen Stadtgebiet von Erftstadt – bestehende Versorgungslücke zu schließen und derzeit abfließende Kaufkraft zukünftig wohnortnah zu binden. 21 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt 5 Nachfrageanalyse - Einzugsgebiet und Kaufkraftpotenzial Das Einzugsgebiet umfasst denjenigen Siedlungsbereich, aus dem die Verbraucher überwiegend bzw. zu großen Teilen das Planvorhaben zum Einkauf aufsuchen werden. Es stellt damit das Gebiet dar, in dem das Untersuchungsvorhaben eine hohe Versorgungsbedeutung bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten übernimmt bzw. übernehmen wird. Unter Berücksichtigung der Angebots- und Nachfragesituation wird das Einzugsgebiet für das Untersuchungsobjekt abgegrenzt. Dabei sind für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung grundsätzlich folgende Faktoren von Bedeutung: ■ die Häufigkeit der Bedarfsdeckung im geplanten Sortimentsbereich ■ der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand9 ■ die projektrelevante Wettbewerbssituation, wie z. B. die Entfernung und die Attraktivität der relevanten Anbieter im engeren und weiteren Standortumfeld ■ die Attraktivität des Projektvorhabens, die u. a. durch die Dimensionierung, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad des Betreibers bestimmt wird, ■ die Qualität des Projektstandortes, die u. a. die verkehrliche Erreichbarkeit, die Lage zu Siedlungsschwerpunkten sowie ggf. Agglomerationseffekte umfasst, ■ Barrierewirkungen, ausgehend von den topographischen, infrastrukturellen oder baulichen Gegebenheiten, ■ traditionelle Einkaufsorientierungen der Bevölkerung. Dazu ist anzumerken, dass ein Einzugsgebiet grundsätzlich nicht als statisches Gebilde anzusehen ist, sondern vielmehr als modellhafte Abbildung eines Teilraumes, aus dem potenziell der wesentliche Kundenanteil eines Betriebes/ Standortverbundes stammt. Für das Planvorhaben sind folgende Faktoren für die Reichweite des Kundenherkunftsgebietes von Bedeutung: ■ Die für den Drogeriemarkt geplante Verkaufsfläche (max. 750 m²) ordnet sich der am Standort vorhandenen Verkaufsfläche des Rewe-Marktes (rd. 1.500 m²) deutlich unter. ■ Die räumliche Ausdehnung des Einzugsgebiets wird wesentlich von dem bereits am Standort vorhandenen Rewe-Markt mitbestimmt. ■ Sowohl der Angebotsschwerpunkt des Rewe-Marktes als auch des Planvorhabens liegt in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten, so dass diese Anbieter nur über räumlich begrenzte Einzugsgebiete verfügen. Denn mit zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmen- 9 Mit zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmendem spezifischen Wert des nachgefragten Gutes nimmt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand ab. Dem zu Folge sind bei einem Angebot der Grundversorgung die Aktionsradien räumlich enger als bei Angeboten des längerfristigen Bedarfsbereichs (z.B. Möbelsortiment). 22 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt dem spezifischen Wert des nachgefragten Gutes nimmt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand ab. ■ Die Firma dm ist sowohl in Erftstadt-Liblar als auch im Hauptzentrum Kerpen mit attraktiven Filialen vertreten. Diese werden limitierend auf die Ausstrahlkraft der in Erftstadt-Gymnich geplanten Filiale einwirken. ■ In den umliegenden Ortslagen Lechenich, Liblar, Kerpen-Brüggen sowie dem Hauptsiedlungskörper von Kerpen sind jeweils vergleichbare Angebotsformate vorzufinden. Auch vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass der geplante Drogeriefachmarkt nur ein räumlich eingeschränktes Einzugsgebiet ansprechen kann und demzufolge vornehmlich lokale Versorgungsfunktion übernehmen wird. Unter Berücksichtigung der o. g. Aspekte lässt sich aus Gutachtersicht somit ein Einzugsgebiet abgrenzen, das im Wesentlichen die im nördlichen Bereich des Stadtgebietes gelegenen, derzeit unterversorgten Erftstädter Stadtteile Gymnich, Dirmerzheim und Kierdorf mit rd. 10.010 Einwohnern umfasst. Aufgrund der räumlichen Nähe sowie der verkehrlichen Anbindung ist darüber hinaus auch der an ErftstadtGymnich angrenzende Kerpener Stadtteil Brüggen mit rd. 4.660 Einwohnern dem Einzugsgebiet zuzuordnen. Für die im Einzugsgebiet lebende Bevölkerung stellt der geplante Drogeriemarkt zusammen mit dem bereits am Standort vorhandenen Rewe-Markt einen verkehrlich gut zu erreichenden, attraktiven (Nah-) Versorgungsstandort dar. Insgesamt umfasst das Einzugsgebiet des Planvorhabens ein Bevölkerungspotenzial von rd. 14.670 Einwohnern. Aufgrund der vorab beschriebenen Wettbewerbsstrukturen im regionalen Umfeld sind dem Einzugsgebiet darüber hinaus keine weiteren Teilgebiete zuzurechnen. Über das abgegrenzte Einzugsgebiet hinaus sind zudem „Streuumsätze“ mit Kunden aus den umliegenden Stadtteilen zu erwarten. Diese werden im weiteren Verlauf der Untersuchung als sog. „diffuse Umsatzzuflüsse“ berücksichtigt. 23 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt Abbildung 11: Einzugsgebiet des geplanten Drogeriefachmarktes Quelle: Eigene Darstellung Das vorhabenrelevante Kaufkraftvolumen errechnet sich aus der Multiplikation der Bevölkerungszahl im Einzugsgebiet mit dem statistisch ermittelten Pro-Kopf-Ausgabebetrag von rd. 297 € für das Drogeriewarensegment, gewichtet mit der jeweiligen sortimentsspezifischen Kaufkraftkennziffer für die Stadt Erftstadt bzw. Kerpen. Die Höhe der Kaufkraftkennziffer wird durch die Einkommensverhältnisse der Bevölkerung bestimmt. Die Kennziffer gibt unabhängig von der Größe der Stadt das verfügbare Netto-Einkommen pro Einwohner im 24 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt Verhältnis zum Gesamt-Einkommen der Bundesrepublik an, welches für die Ausgaben im Einzelhandel zur Verfügung steht. Das sortimentsspezifische Kaufkraftniveau der Stadt Erftstadt liegt bei 103,9, in der Stadt Kerpen dagegen bei 90,2. Abbildung 12: Kaufkraftpotenziale im Einzugsgebiet im Drogeriewarensegment Kaufkraft in Mio. Einwohner Niveau Pro-Kopf in € Insg. in Mio. € Stadt Erftstadt (Gymnich/ Mellerhöfe, Dirmerzheim, Kierdorf) Stadt Kerpen (Brüggen) Einzugsgebiet insg. 10.010 103,9 309 3,1 4.660 90,2 268 1,2 14.670 99,5 296 4,3 Quelle: Eigene Berechnungen unter Verwendung der MB-Research-Kaufkraftkennziffern; Rundungsdifferenzen möglich Nach den Zahlen der BBE-Marktforschung steht im abgegrenzten Einzugsgebiet im Drogeriewarensegment somit ein Kaufkraftvolumen in Höhe von insgesamt 4,3 Mio. € im Jahr zur Verfügung. Fazit zum Einzugsgebiet: ■ Das Einzugsgebiet des geplanten Drogeriemarktes wird sich im Wesentlichen auf die nördlichen, aktuell unterversorgten Erftstädter Stadtteile sowie den angrenzenden Kerpener Stadtteil Brüggen beziehen. ■ Umsätze mit Kunden aus den sonstigen Ortsteilen beschränken sich auf diffuse Streuumsätze. ■ Das nahversorgungsrelevante Kaufkraftpotenzial der im Einzugsgebiet lebenden Personen beläuft sich auf rd. 4,3 Mio. € p. a. 25 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt 6 Auswirkungsanalyse 6.1 Umsatzleistung des Planvorhabens Die Einschätzung der Umsatzleistung des Planvorhabens bildet die Voraussetzung für die Bestimmung der zu erwartenden Umsatzumlenkungen und der hierdurch möglicherweise hervorgerufenen städtebaulichen Auswirkungen. Die Umsatzerwartung des Planvorhabens hängt zunächst von der Verkaufsflächengröße und von der Sortimentsaufteilung ab. Hinzu kommen aber auch die Gesamtattraktivität des Standortes, die standortbezogene Wettbewerbsintensität, das ansprechbare Kaufkraftpotenzial sowie siedlungsräumliche und topografische Gegebenheiten. Als projektrelevant sind hierbei folgende Rahmenbedingungen zu betrachten: ■ Die Dirmerzheimer Straße übernimmt eine bedeutende innerörtliche Erschließungsfunktion für den Stadtteil Gymnich; gesamtstädtisch bzw. regional ist diese allerdings nicht von Relevanz. ■ Aufgrund der Verbundlage mit dem bereits am Standort ansässigen Rewe-Markt wird das Planvorhaben von Verbundeffekten profitieren können. Zugleich werden aber auch untergeordnet Wettbewerbsbeziehungen zu dem Rewe-Markt bestehen. ■ Die Wettbewerbsintensität im Drogeriewarensegment im weiteren Standortumfeld des Planvorhabens ist relativ hoch: Sowohl in den Erftstädter Stadtteilzentren als auch in der benachbarten Stadt Kerpen sind direkte Wettbewerber vorzufinden. ■ In nördlicher und südlicher Richtung stellen die jeweils rd. 6 km entfernt im Kerpener Hauptzentrum (nördlicher Teil) gelegenen bzw. im Stadtteilzentrum Liblar lokalisierten, attraktiven dmFilialen einen limitierenden Faktor im Rahmen der Eigenkonkurrenz dar. ■ Das Planvorhaben soll in einer Zwischenlage zwischen den beiden dm –Filialen angesiedelt werden. Die damit einhergehende Filialnetzverdichtung wird ein bestehendes Versorgungsdefizit schließen und somit zu einer Veränderung der bestehenden Kunden- und Kaufkraftströme der in den derzeit unterversorgten Erftstädter Stadtteilen (Gymnich, Kierdorf, Dirmerzheim) lebenden Bevölkerung führen. Unter Berücksichtigung der vorgenannten Rahmenbedingungen prognostizieren die Gutachter für den 10 geplanten Drogeriefachmarkt einen Umsatz von insgesamt maximal rd. 3,9 Mio. €. Der weit überwiegende Anteil des zu erwartenden Umsatzes wird dabei auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente Drogeriewaren (rd. 2,6 Mio. €) und Lebensmittel (rd. 0,6 Mio. €) entfallen. Ein Umsatz in Höhe von insgesamt rd. 0,7 Mio. € wird mit sonstigen Sortimenten erwirtschaftet werden. Hierunter sind insbesondere die Sortimente Babybekleidung, Tiernahrung/-pflege, Kerzen, Strumpfwaren, Bilderrahmen und Foto/Optik zu verstehen. 10 Damit entspricht die zu erwartende Umsatzleistung dem durchschnittlichen Filialumsatz des Anbieters dm. Quelle: dm-Homepage, Geschäftsjahr 2013/ 2014 26 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt Abbildung 13: Umsatzerwartung des Planvorhabens Sortiment Umsatzerwartung in Mio. € Drogeriewaren 2,6 Nahrungs- und Genussmittel 0,6 Nahversorgungsrelevante Sortimente 3,2 Sonstige Sortimente 0,7 Gesamt 3,9 Quelle: Eigene Berechnungen; Rundungsdifferenzen möglich Vor dem Hintergrund der sortimentsbezogenen Umsatzstruktur wird in der weiteren Untersuchung zunächst das Drogeriewarensegment einer genaueren Betrachtung unterzogen. Bezogen auf das im Einzugsgebiet vorhandene sortimentsspezifische Kaufkraftpotenzial würde der geplante Drogeriemarkt durchschnittlich knapp 50 % binden (müssen). Unter Berücksichtigung der im Kapitel Marktsituation im Drogerieeinzelhandel dargelegten Distributionskanäle, der Lagebeziehungen sowie der vorhandenen Wettbewerbssituation ist dieser Wert als unrealistisch hoch zu erachten. Vor diesem Hintergrund ist der Prognoseansatz, den durchschnittlichen Filialumsatz anzusetzen, als Worst-Case zu bewerten. Abbildung 14: Marktanteile des geplanten Drogeriemarktes im Drogeriewarensegment (Kernsortiment) Umsatzherkunftsgebiete erwarteter Umsatz in Mio. € Umsatzanteil in % Kaufkraftpotenzial in Mio. € Kaufkraftbindungsquote in % Einzugsgebiet 2,1 80 4,3 48 diffuse Herkunft 0,5 20 ./. ./. Planvorhaben gesamt 2,6 100 ./. ./. Rundungsdifferenzen möglich Quelle: eigene Prognose und Berechnungen Es ist davon auszugehen, dass mit rd. 80 % der Großteil des zu erwartenden Umsatzes mit Kunden aus dem Einzugsgebiet erzielt wird und rd. 20 % des Umsatzes (rd. 0,5 Mio. €) als Streuumsatz mit Kunden aus den außerhalb des Einzugsgebietes gelegenen Wohnorten sowie Zufallskunden generiert wird. 27 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt 6.2 Umsatzumverteilungseffekte Im Hinblick auf die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen ist der im Drogeriewarensegment zu erwartende Umsatz des Planvorhabens als maßgebliche Bewertungsgröße heranzuziehen, der Auslöser für Veränderungen von Kaufkraftströmen sein kann und in deren Folge sich ggf. Auswirkungen auf bestehende Angebotsstrukturen ergeben können. Ausgehend vom Status quo werden die Veränderungen der Kaufkraftströme im Rahmen einer Kaufkraftstrom-Modellrechnung simuliert. Das Prognosemodell berücksichtigt folgende Faktoren: ■ Einwohnerzahlen und einzelhandelsrelevante Kaufkraft im Untersuchungsgebiet ■ Zeitdistanzen im Einkaufsverkehr zwischen den Kundenwohnorten im Untersuchungsgebiet und den relevanten Wettbewerbsstandorten ■ Standorte, Dimension und Attraktivität der relevanten Wettbewerber ■ Agglomerationseffekte am Planstandort. Auf der Basis dieser Prognose können Aussagen darüber getroffen werden, welche Standorte durch die Realisierung des Planvorhabens in welchem Umfang durch Umsatzeinbußen in den relevanten Sortimentsbereichen betroffen sind. Anzunehmen ist dabei, dass der Umsatz, der im Realisierungsfall am Planstandort gebunden wird, zwangsläufig Anbietern an anderer Stelle verloren geht. Denn weder ein erweiterter noch ein neuer Anbieter vergrößert den verfügbaren "Kaufkraftkuchen", sondern sorgt lediglich für eine räumliche Umverteilung des Umsatzes. Dies ist grundsätzlich als Ausdruck zulässigen Wettbewerbs zu sehen, kann aber für die Genehmigungsfähigkeit des Planobjektes eine Rolle spielen, wenn dadurch nachteilige Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche und die wohnortnahe Versorgung in Erftstadt und in den umliegenden Kommunen ausgelöst werden können. Bei der Einschätzung der zu erwartenden Umsatzverlagerungseffekte werden folgende Annahmen zugrunde gelegt: ■ Die durch die Einzelhandelsplanung hervorgerufenen Umsatzverlagerungen gehen in erster Linie zu Lasten derjenigen Wettbewerber, die eine vergleichbare Marktpositionierung und Angebotsausrichtung mit dem geplanten Drogeriemarkt aufweisen. ■ Mit zunehmender Entfernung des Projektstandortes nimmt die Stärke der Umsatzverlagerungseffekte ab. Dies bedeutet, dass relevante Einzelhandelsbetriebe im näheren Umfeld des Projektstandortes stärker von Umsatzverlagerungen betroffen sind als weiter entfernt gelegene Einzelhandelsbetriebe. ■ Dieser Annahme liegt die Tatsache zugrunde, dass für den Verbraucher die Attraktivität von Einzelhandelsbetrieben mit zunehmender Zeitdistanz und des hiermit verbundenen steigenden Zeitund Kostenaufwandes geringer wird. Die Zeitdistanzempfindlichkeit der einzelnen Sortimente ist jedoch unterschiedlich und wird wesentlich durch den Warenwert und die Häufigkeit der Nachfrage bestimmt. ■ So weisen insbesondere Güter des täglichen Bedarfs wie - z. B. Drogeriewaren - aufgrund des relativ niedrigen Warenwertes sowie der relativ hohen Einkaufsfrequenz eine hohe Zeitdistanzemp- 28 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt findlichkeit auf. Die Folge hiervon ist, dass bereits nach relativ kleiner Zeitdistanz die Nachfrage nach nahversorgungsrelevanten Gütern deutlich abnimmt. ■ Aktuell stellt im Stadtgebiet von Erftstadt v.a. neben der im Stadtteilzentrum ansässigen einzigen dm-Filiale auch die Randsortimentsabteilung des Real SB-Warenhauses den Angebotsschwerpunkt im Drogeriewarensegment dar. Darüber hinaus fungieren auch die in der Nachbarstadt Kerpen gelegenen Drogeriemärkte (Hauptzentrum Kerpen, Einkaufszentrum Langenich) als verkehrlich gut erreichbare Einkaufsalternativstandorte. Hinzu kommt auch die umfangreiche Randsortimentsabteilung von Kaufland (Hauptzentrum Kerpen-nördlicher Teil), in der ebenfalls projektrelevante Sortimente vorzufinden sind. ■ Aufgrund der defizitären Drogeriewarenausstattung in den Erftstädter Stadtteilen Gymnich, Dirmerzheim und Kierdorf bestehen hier derzeitig hohe Kaufkraftabflüsse, die vor allem bei den verkehrlich gut zu erreichenden Drogeriemärkten (v.a. dm/ Erftstadt-Liblar und Kerpen und Rossmann/Kerpen-Langenich) zu entsprechenden (Mehr-)Umsätzen führen. Darüber hinaus ist davon auszugehen, dass ein überdurchschnittlich hoher Anteil der im Einzugsgebiet vorhandenen Drogeriewarenkaufkraft im Randsortiment der ortsansässigen Lebensmittelmärkte gebunden wird. ■ Der geplante (dm) Drogeriemarkt nimmt eine Zwischenlage zwischen den beiden dm-Märkten im Norden (Kerpen-Hauptzentrum (nördlicher Teil) und Süden (Erftstadt-Stadtteilzentrum Liblar) ein. Dies wird zu einer Verschiebung der jeweiligen Marktgebiete und damit zu Kannibalisierungseffekten innerhalb des eigenen Filialnetzes führen. ■ Das Planvorhaben wird in einem hohen Maße bislang an umliegende Standorte abfließende Kaufkraft zukünftig wohnortnah binden können. Die vorstehenden Annahmen haben im Hinblick auf die durch die geplante Ansiedlung des dm-Marktes zu erwartenden Umsatzverlagerungen folgende Konsequenzen: 29 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt Abbildung 15: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Umsatzverlagerungen im Drogeriewarensegment Umsatz in Mio. € Relevante Standorte in Mio. € in % Stadtgebiet Erftstadt, davon 13,6 1,5 11 Stadtteilzentrum Lechenich 2,7 0,2 8 Stadtteilzentrum Liblar 5,7 0,8 13 Nahversorgungszentrum Gymnich 0,4 < 0,1 14 Nahversorgungszentrum Carl-Schurz-Str. (Liblar) 1,4 < 0,1 6 Sonstige Lagen, davon 3,4 0,4 12 0,7 0,3 41 2,7 0,1 4 11,5 0,8 7 6,4 0,5 8 nördlicher Teil 4,2 0,4 9 südlicher Teil 2,2 0,1 6 3,2 0,2 7 1,9 < 0,1 4 25,0 2,3 10 Diffuse Umverteilung ./. 0,3 ./. Umverteilungseffekte insgesamt ./. 2,6 ./. Rewe Dirmerzheimer Str.(Gymnich) Sonstige Wettbewerber (Norma (Liblar); Rewe Kölner Ring und An der Patria, Netto An der Patria, Aldi Zunftstr. (Lechenich)) Stadtgebiet Kerpen, davon Hauptzentrum Kerpen, davon Einkaufszentrum Langenich Sonstige Lagen 1) (Lidl, Netto/ Brüggen; Lidl, Ihr Platz, Rewe/ Türnich) Untersuchungsraum insgesamt Quelle: Eigene Berechnungen, Rundungsdifferenzen möglich Der prognostizierte Drogeriewarenumsatz des geplanten Anbieters wird sich auf etwa rd. 2,6 Mio. € belaufen, wovon der überwiegende Teil innerhalb von Erftstadt umverteilt wird. Absolut werden sich die höchsten Umverteilungen mit rd. 0,8 Mio. € bzw. rd. 13 % auf die innerhalb des Stadtteilzentrums Liblar ansässigen projektrelevanten Anbieter konzentrieren. Diese werden sich in erster Linie gegenüber der dort vorhandenen dm-Filiale auswirken. Aufgrund der derzeitig defizitären Drogeriewarenausstattung wird dieser verkehrlich gut zu erreichende Anbieter allerdings derzeit hohe Kaufkraftzuflüsse – auch aus den nördlichen Stadtteilen von Erftstadt – zu verzeichnen haben, so dass er als sehr umsatzstark einzuschätzen ist. Nach erfolgter Projektrealisierung wird sein Umsatz maximal auf ein leicht unterdurchschnittliches Niveau fallen, so dass er auch zukünftig immer noch wirtschaftlich tragfähige Umsatzleistungen generiert. Die Betriebsaufgabe dieses Anbieters ist somit –trotz deutlicher Wettbewerbsverschärfung- nicht zu erwarten. Auch gegenüber der Randsortimentsfläche des Real SB-Warenhauses im Stadtteilzentrum Liblar werden sich Umverlagerungen einstellen. Da dieser Anbieter aber neben den nahversorgungsrelevanten Sorti- 30 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt menten auch ein umfassendes Nonfood Angebot vorhält, sind ausreichend Spielräume vorhanden, um auf Umsatzeinbußen in einzelnen Angebotssegmenten mit Sortimentsumstellungen zu reagieren. Darüber hinaus werden auch die im Stadtteil Erftstadt-Gymnich ansässigen Lebensmittelmärkte Norma und Rewe von Umsatzeinbußen in Höhe von insgesamt rd. 0,3 Mio. € betroffen sein, wobei der am Planstandort gelegene Rewe Markt deutlich höhere Umsatzverluste zu verzeichnen haben wird. Die sortimentsspezifischen Umverteilungsquoten liegen bei (deutlich) über 10 %. Bezogen auf den jeweiligen Gesamtumsatz relativieren sich die Umlenkungen jedoch weitestgehend: Mit Umsatzeinbußen in Höhe von rd. 3 – 4 % (Norma) bzw. 5 - 6 % (Rewe) werden sich keine geschäftsgefährdenden Größenordnungen ergeben, so dass beide Märkte auch weiterhin oberhalb der Rentabilitätsgrenze betrieben werden können. Für den Rewe-Markt ist zusätzlich zu berücksichtigen, dass der geplante Drogeriefachmarkt den derzeitigen Solitärstandort von Rewe zukünftig versorgungsstrukturell aufwerten, zu höheren Frequenzen führen und dadurch perspektivisch stabilisieren wird. Umsatzeinbußen werden auch die im Stadtteilzentrum Lechenich (v.a. DroNova, Norma, Lidl) bzw. im Nahversorgungszentrum Carl-Schurz-Straße (v.a. Aldi, Rewe) vorhandenen Anbieter zu verzeichnen haben. Mit sortimentsspezifischen Umverteilungsquoten von 6 – 8 % ist der wirtschaftliche Fortbestand dieser Wettbewerber aber auch weiterhin gewährleistet. Untergeordnet werden auch die sonstigen, außerhalb der zentralen Versorgungsbereichen von Erftstadt ansässigen Lebensmittelmärkte von Umlenkungseffekten betroffen sein. Mit insgesamt rd. 0,2 Mio. € bzw. rd. 4 % werden sich hier einzelbetrieblich jedoch nur geringe Größen ergeben, aus denen Betriebsgefährdungen durchgängig auszuschließen sind. Die Umverlagerungen gegenüber den Anbietern im Stadtgebiet von Kerpen werden insgesamt eine Umsatzgröße von max. 0,9 Mio. € erreichen. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um das „Zurückholen“ derzeit aus dem Einzugsgebiet abfließender Kaufkraft, die zukünftig wohnortnah gebunden werden kann. Von Umsatzumlenkungen werden demnach vor allem diejenigen Wettbewerber betroffen sein, die derzeit von der defizitären Drogeriewarenausstattung in Erftstadt profitieren. Die einzelbetrieblich höchsten Umsatzeinbußen werden sich dabei gegenüber der im Hauptzentrum Kerpen, nördlicher Teil, ansässigen dm-Filiale einstellen. Auch die Rossmann-Drogeriemärkte (Hauptzentrum Kerpen, südlicher Teil/ Einkaufszentrum Langenich) werden von Umsatzeinbußen betroffen sein. Die Betriebsaufgabe einer der Anbieter ist aber nicht zu erwarten. Denn unter Berücksichtigung der Angebotsstruktur im Untersuchungsraum sowie der ansprechbaren Bevölkerungs- bzw. Kaufkraftpotenziale im jeweiligen Marktgebiet werden diese Anbieter auch nach erfolgter Wettbewerbsverschärfung weiterhin oberhalb der Rentabilitätsschwelle betrieben werden können. Gegenüber allen sonstigen Anbietern (v.a. Ihr Platz in Türnich, Lebensmittelmärkte in Türnich, Brüggen) wird nur eine geringe Umsatzgröße umverteilt. Aufgrund der geringen Höhe der prognostizierten Umverteilungseffekte ist nicht davon auszugehen, dass hierdurch einzelne Wettbewerber in ihrer wirtschaftlichen Tragfähigkeit gefährdet werden. Außerhalb des Untersuchungsraumes wird ein Umsatzanteil von max. 0,3 Mio. € im Rahmen einer diffusen Umverteilung generiert, der vor allem auf die am Standort zu erwartenden Streuumsätze zurückzuführen ist. Aufgrund der geringen Höhe der prognostizierten Umverteilungseffekte sowie der Vielzahl an 31 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt potenziellen Wettbewerbsbetrieben ist nicht davon auszugehen, dass hierdurch einzelne Wettbewerber in ihrer wirtschaftlichen Tragfähigkeit gefährdet werden. Für das Lebensmittelsegment ist von folgendem Sachverhalt auszugehen: Das von dm vorgehaltene Lebensmittelangebot umfasst neben (Bio-)Lebensmitteln, Tee, Getränken und Säften auch Süßwaren und Nahrungsergänzungspräparate. Vor dem Hintergrund der vorgefundenen Angebotsstrukturen werden diese derzeit v.a. von den großen Vollsortimentsbetrieben vorgehalten. Aufgrund der vergleichsweise geringen Umsatzgröße von insgesamt rd. 0,6 Mio. € (vgl. Abbildung 13) werden die entsprechenden Umlenkungen bei den einzelnen Marktteilnehmern mit kaum wahrnehmbaren Umsatzeinbußen einhergehen. Einzig der benachbarte Rewe-Markt wird mit rd. 0,1 – 0,2 Mio. € von quantifizierbaren Umverlagerungen betroffen sein. 6.3 Städtebauliche Bewertung Für die städtebauliche Bewertung des Vorhabens ist entscheidend, ob durch die induzierten Umsatzverlagerungseffekte zentrale Versorgungsbereiche in ihrer Funktionalität geschädigt werden oder die Nahversorgung in Wohngebieten nachteilig beeinflusst wird. Dies wäre dann zu unterstellen, wenn infolge der geplanten Ansiedlung des Drogeriemarktes solche Betriebe geschlossen werden, die für die Funktionsfähigkeit bestehender Versorgungszentren wichtig sind, ohne dass adäquate Nachnutzungen realisiert werden können. Die BBE Handelsberatung GmbH vertritt die gutachterliche Einschätzung, dass durch die aktuell geplante Ansiedlung des Drogeriemarktes in Erftstadt-Gymnich – unter dem Vorbehalt fehlender Entwicklungsmöglichkeiten im Nahversorgungszentrum von Gymnich – keine nachteiligen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Erftstadt sowie in den umliegenden Städten und Gemeinden zu erwarten sind. Folgende Gründe sprechen zusammenfassend für diese Einschätzung: ■ Der Planstandort befindet sich außerhalb des im Einzelhandelskonzept abgegrenzten Nahversorgungszentrums Gymnich, das als solches Versorgungsfunktion für die in Gymnich bzw. dem benachbarten Dirmerzheim lebende Bevölkerung übernehmen soll. ■ Aufgrund des nur begrenzten Marktpotenzials wird kein weiterer Drogeriemarkt in Gymnich rentabel zu betreiben sein. ■ Im kommunalen Einzelhandelskonzept wird eine Öffnung außerhalb des abgegrenzten Zentrums gelegener Areale für den nahversorgungsrelevanten Einzelhandel an die Bedingung geknüpft, dass „Standortalternativen in der Ortsmitte ausgeschlossen werden müssen.“ Hierbei haben zwar Überlegungen zur Neuaufstellung des ortsansässigen Norma-Marktes im Vordergrund gestanden, im Grundsatz dürfte dies aber auch für den geplanten Drogeriemarkt gelten. ■ Diesbezüglich ist festzuhalten, dass die im Einzelhandelskonzept hierfür empfohlenen mindergenutzten Flächen im Bereich des Parkplatzes an der Kreissparkasse seit Verabschiedung des kommunalen Einzelhandelskonzeptes im Oktober 2011 noch keiner neuen Nutzung zugeführt worden sind. Auch sind diesbezüglich keine Planungen bekannt. Die im Einzelhandelskonzept für Gymnich vorgeschlagene, die Nahversorgungssituation stabilisierende Entwicklung (Explizit: Neu- 32 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt ansiedlung eines „marktfähigen“ Discounters bzw. Verlagerung Norma) hat somit trotz positiver planerischer Voraussetzungen nicht stattgefunden. ■ Auch dass die Stadt Erftstadt das aktuelle Planverfahren zur Ansiedlung eines Drogeriemarktes bereits begonnen hat spricht aus Sicht der BBE Handelsberatung GmbH dafür, dass das im Ein11 zelhandelskonzept vorgeschlagene Standortareal an der Kreissparkasse nicht verfügbar ist. ■ Das Planvorhaben sieht die Ansiedlung eines Drogeriemarktes in einer für Neubauten marktüblichen Größendimensionierung vor (max. 750 m²). ■ Neben dem Kernsortiment Drogeriewaren sowie Nahrungs- und Genussmittel werden in untergeordnetem Umfang sonstige Nonfood-Sortimente (u.a. Tierfutter, Babybekleidung, Haushaltswaren, Fotoartikel) angeboten. ■ Der Angebotsschwerpunkt des Planvorhabens ist gemäß „Erftstädter Sortimentsliste“ eindeutig in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten auszumachen. ■ Vor dem Hintergrund eines – seit dem Rückzug der Schlecker-Filiale – fehlenden Drogeriemarktes im Stadtteil Gymnich ist davon auszugehen, dass auf diese Betriebsform ausgerichtete Kunden sich derzeitig nicht wohnortnah versorgen können und vor allem auf die verkehrlich gut zu erreichenden Angebotsstandorte in Erftstadt-Liblar („Erftstadt-Center“) bzw. dem benachbarten Kerpen („Erft-Karree/EKZ Langenich) ausweichen. ■ Grundsätzlich wird der geplante Drogeriemarkt somit in der Lage sein, ein in den nördlichen Stadtteilen von Erftstadt bestehendes Versorgungslücke schließen zu können. ■ Bei den mit der Projektrealisierung zu erwartenden Umsatzverlagerungen wird es sich daher in erster Linie auch um das „Rückholen“ bislang abfließender Kaufkraft handeln. ■ Durch den geplanten Drogeriemarkt wird es nach Einschätzung der BBE Handelsberatung somit zu einer deutlichen Verbesserung der wohnortnahen Versorgung in den nördlichen Stadtteilen von Erftstadt kommen: Denn zukünftig würde in Gymnich mit einem Lebensmittel-Discounter (Norma), einem Vollsortimenter (Rewe) und dem geplanten Drogeriemarkt ein umfassendes nahversorgungsrelevantes Angebot vorgehalten werden. ■ Umsatzumverlagerungen im Zuge der Projektrealisierung werden insbesondere diejenigen Anbieter hinzunehmen haben, die derzeit am stärksten von der defizitären Drogerieausstattung bzw. der aus dem Einzugsgebiet abfließenden Kaufkraft profitieren. Zu einem wesentlichen Teil werden die zu erwartenden Umsatzumverlagerungen innerhalb des eigenen Filialnetzes stattfinden und die in etwa gleich weit entfernt gelegenen dm-Filialen in Erftstadt-Liblar bzw. Kerpen betreffen. Eine Betriebsaufgabe dieser als umsatzstark zu bewertenden Filialstandorte ist nicht zu erwarten. ■ Hohe sortimentsbezogene Umverteilungsquoten werden sich auch gegenüber den in Gymnich ansässigen Lebensmittelmärkten ergeben. Bezogen auf den jeweiligen Gesamtumsatz werden diese mit 3 – 5 % aber keinesfalls geschäftsgefährdende Größendimensionen einnehmen. Somit wird auch der in zentraler Lage von Gymnich ansässige Norma-Discountmarkt weiterhin oberhalb der Rentabilitätsschwelle betrieben werden können. ■ Auch sonstige Wettbewerber werden durch das Planvorhaben nicht in ihrem wirtschaftlichen Fortbestand gefährdet sein. 11 Den im Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Stadt Erftstadt erfolgten Standortempfehlungen haben ausschließlich städtebaulich-funktionale Aspekte zu Grunde gelegen. Eine tiefergehende Überprüfung der einzelnen Potenzialflächen im Stadtgebiet (tatsächliche Verfügbarkeit, Baurecht, Denkmalschutz etc.) hat nicht stattgefunden. 33 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt ■ Aufgrund der geringen Umverlagerungen gegenüber Standorten außerhalb des Untersuchungsraumes ist auch nicht davon auszugehen, dass hier die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Versorgung beeinträchtigt wird und die Zutrittschancen von Betrieben gleicher Marktausrichtung durch das Planvorhaben eingeschränkt werden. ■ Die Randsortimente des Drogeriemarktes (u. a. Nahrungs- und Genussmittel, Baby- und Kinderbekleidung, Tiernahrung, Fotoartikel) stellen eine Abrundung des vorgehaltenen Kernsortiments dar. Aufgrund des nur geringen Umsatzvolumens je Sortiment sind städtebaulich relevante Auswirkungen auszuschließen. Zudem ist zu berücksichtigen, dass sich die zu erwartenden Wettbewerbswirkungen auf eine Vielzahl von Betrieben beziehen werden. ■ Im Fazit stellt das Planvorhaben eine sinnvolle Entwicklung der wohnungsnahen Versorgung für das nördliche Stadtgebiet von Erftstadt dar, die keine nachteiligen Auswirkungen auf die benachbarten zentralen Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung erwarten lässt. Im Sinne der im Einzelhandelskonzept für Gymnich formulierten Entwicklungsempfehlungen wäre allerdings zunächst zu prüfen, ob nicht innerhalb des Nahversorgungszentrums für die Aufnahme eines modernen Drogeriemarktes infrage kommende Flächenpotenziale vorhanden sind. 34 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt 7 Fazit ■ Im südlichen Ortseingangsbereich von Erftstadt-Gymnich ist auf einem bislang brachliegenden Nachbargrundstück des Rewe-Supermarktes die Ansiedlung eines Drogeriemarktes mit einer Verkaufsfläche von max. 750 m² geplant. ■ Der Projektstandort befindet sich außerhalb eines im Rahmen des kommunalen Einzelhandelskonzeptes abgegrenzten zentralen Versorgungsbereiches. ■ Durch den unmittelbar benachbarten Rewe-Markt wird das direkte Standortumfeld des Planvorhabens wesentlich von einem Anbieter nahversorgungsrelevanter Sortimente geprägt. ■ Im Zuge der Wettbewerbsanalyse konnte aufgezeigt werden, dass sich die relevante Angebotsstruktur in Erftstadt räumlich differenziert darstellt. Während im südlichen Bereich der Stadt Erftstadt mit den innerstädtisch gelegenen Drogeriemärkten sowie der umfangreichen Randsortimentsabteilung des Real SB-Warenhauses ein entsprechendes Angebot vorgehalten wird, beschränkt sich das Angebot im nördlichen Stadtgebiet hingegen im Wesentlichen auf die Randsortimente der dort vorhandenen Lebensmittelmärkte. ■ Aufgrund dieser als defizitär zu bezeichnenden Ausstattung im Drogeriesegment ist demnach davon auszugehen, dass derzeitig hohe Kaufkraftabflüsse aus den nördlichen Erftstädter Stadtteilen in Richtung der im Stadtteil Liblar ansässigen Angebotsstandorte bestehen. Auch die in der Nachbarstadt Kerpen gelegenen Drogeriemärkte – insbesondere im Erft-Karree sowie dem Einkaufszentrum Langenich - fungieren als verkehrlich gut erreichbare Einkaufsalternativstandorte. Darüber hinaus werden die ortsansässigen Lebensmittelmärkte (Rewe, Norma) aktuell einen – im Bundesdurchschnitt – überproportional hohen Umsatzanteil im Drogeriewarensegment erreichen. ■ Das projektrelevante Einzugsgebiet des Planvorhabens umfasst daher im Wesentlichen die Erftstädter Stadtteile Gymnich, Dirmerzheim und Kierdorf. Darüber hinaus ist dem Einzugsgebiet aufgrund der räumlichen Nähe sowie der guten verkehrlichen Anbindung auch die östlich gelegene Ortslage Kerpen-Brüggen zuzuordnen. ■ Für die im Einzugsgebiet des Planvorhabens lebende Bevölkerung wird das im Verbund mit dem Rewe-Markt agierende Planvorhaben einen verkehrlich gut zu erreichenden, attraktiven (Nah-) Versorgungsstandort darstellen. ■ Im Einzugsgebiet des Planvorhabens leben insgesamt rd. 14.670 Einwohner, die im Drogeriewarensegment über ein Nachfragevolumen von insgesamt rd. 4,3 Mio. € verfügen. ■ Es wurde aufgezeigt, dass von dem im Worst-Case-Szenario maximal zu erwartenden Gesam- tumsatz des Planvorhabens (rd. 3,9 Mio. €) etwa 3,2 Mio. € in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten erwirtschaftet werden. Der Angebotsschwerpunkt des Planvorhabens liegt mit rd. 2,6 Mio. € dabei eindeutig im Kernsortiment Drogeriewaren. ■ Die geplante dm-Filiale nimmt eine Zwischenlage zwischen den beiden dm-Märkten im Norden (Kerpen-Hauptzentrum (nördlicher Teil) und Süden (Erftstadt-Stadtteilzentrum Liblar) ein. Die Realisierung des Planvorhabens wird zu einer Verschiebung der jeweiligen Marktgebiete und damit zu Kannibalisierungseffekten innerhalb des eigenen Filialnetzes führen. ■ Vor diesem Hintergrund werden die zu erwartenden Umsätze in hohem Maße gegenüber den nächstgelegenen dm-Filialen umverteilt und dort mit entsprechend hohen Umsatzeinbußen einhergehen. ■ Allerdings kann beiden Märkten derzeit eine hohe Umsatzleistung zugesprochen werden. Nach erfolgter Wettbewerbsverschärfung wird diese auf ein maximal leicht unterdurchschnittliches Niveau fallen, so dass auch zukünftig immer noch wirtschaftlich tragfähige Umsatzleistungen gene- 35 Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Drogeriemarktes in Erftstadt riert werden. Eine Gefährdung der Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche ist daher nicht zu erwarten. ■ Hohe sortimentsbezogene Umverteilungsquoten werden sich auch gegenüber den in Gymnich ansässigen Lebensmittelmärkten (Rewe, Norma) ergeben. Bezogen auf den jeweiligen Gesamtumsatz werden diese mit 3 – 5 % aber keinesfalls geschäftsgefährdende Größendimensionen einnehmen. Somit wird auch der in zentraler Lage von Gymnich ansässige Norma-Discountmarkt weiterhin oberhalb der Rentabilitätsschwelle betrieben werden können. ■ Umsatzumlenkungen in einer betriebsgefährdenden Größenordnung gegenüber sonstigen Wettbewerbern in zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Erftstadt oder in Nachbarkommunen sind ebenfalls auszuschließen. ■ Außerhalb zentraler Versorgungsbereiche gelegene Wettbewerber werden im Zuge der Projektrealisierung durchgängig nicht existenziell gefährdet sein. ■ Es konnte aufgezeigt werden, dass mit der Projektrealisierung bestehende Kaufkraftabflüsse reduziert und zukünftig wohnortnah gebunden werden. ■ Insgesamt betrachtet stellt der geplante Drogeriemarkt - unter dem Vorbehalt fehlender Entwicklungsmöglichkeiten im Nahversorgungszentrum von Gymnich - versorgungsstrukturell somit eine sinnvolle Entwicklung der derzeit defizitären wohnungsnahen Versorgung im nördlichen Stadtgebiet von Erftstadt dar. Diesbezüglich konnte aufgezeigt werden, dass das Planvorhaben dazu in der Lage sein wird, zukünftig zu einer umfassenden Nahversorgung in Gymnich beizutragen und bestehende Kaufkraftabflüsse perspektivisch wohnortnah binden zu können, ohne dass negative Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO auf zentrale Versorgungsbereiche in Erftstadt und dem Umland sowie auf der wohnortnahen Versorgung dienende Angebotsstandorte zu erwarten sind. Köln, im November 2015 BBE Handelsberatung GmbH i. V. Anna Heynen i. V. Rainer Schmidt-Illguth 36