Sitzungsvorlage (Sozialer Wohnungsbau Anfrage Nr. 11/2014 der SPD-Fraktion vom 17.11.2014 )

Stadt Jülich Der Bürgermeister Amt: III Az.: Sc/Wo Jülich, 11.02.2015 öffentlicher Teil Vorlagen-Nr.: 105/2015 1. Ergänzung Sitzungsvorlage Beratungsfolge Termin Ausschuss für Kultur, Wirtschafts- 26.02.2015 förderung und Stadtmarketing TOP Ergebnisse Sozialer Wohnungsbau Anfrage Nr. 11/2014 der SPD-Fraktion vom 17.11.2014 Anlg.: SD.Net Beschlussentwurf: Entfällt Begründung: Bezüglich der o.a. Anfrage werden die Fragen zu 1., 3., 5., 6. und 7. vom Kreis Düren beantwortet (s. Sitzungsvorlage 105/210). Die anderen Fragen werden wie folgt beantwortet: 2. Welchen Bedarf hat der Jülicher Wohnungsmarkt – insbesondere auch unter Berücksichtigung der Flüchtlinge – in Bezug auf sozialen Wohnungsbau? Hierzu können folgende Zahlen als Anhaltspunkte dienen: 2014 wurden 184 Wohnberechtigungsscheine ausgegeben. Im Bereich SGB XII gab es im Dezember 2014 467 Bedarfsgemeinschaften und im Bereich SGB II 1102 Bedarfsgemeinschaften. Weitere Erläuterungen können in der Sitzung gegeben werden. 3. Gibt es in der Verwaltung ein Konzept, wie in Zukunft mit der wachseneden Anfrage im Bereich des sozialen Wohnungsbaus umgegangen werden soll? Ein solches Konzept existiert nicht. 4. Liegen der Stadtverwaltung Modelle von externen Unternehmen vor, wie man im Bereich des sozialen Wohnungsbaus gewinnbringend investieren könnte? Wie kann sozialer Wohnungsbau umgesetzt werden? Der Stadtverwaltung und auch der SEG Jülich liegen keine entsprechenden Modelle vor. Die SEG Jülich hat bei den beiden örtlichen Wohnungsbauunternehmen Rheinbau und WoGe Jülich angefragt, wie diese den Markt für geförderten Wohnungsbau (in Jülich) einschätzen und ob sie derzeit Projekt in dieser Hinsicht planen. Ein Unternehmen führte aus, dass bei dem derzeitigen niedrigen Zinsniveau geförderte Kredite für den öffentlich-geförderten Wohnungsbau nicht interessant seien. Da diese Kredite auch nur mit zusätzlichen baulichen Vorgaben vergeben werden und die errichteten Wohneinheiten sich dann in der öffentlichen Bindung befinden würden - Mieterhöhungen und Modernisierungsmaßnahmen sind mit der Fördergeber abzustimmen – plant dieses Unternehmen derzeit keine Projekte im Bereich des öffentlich-geförderten Wohnungsbaus. Diese Aussage deckt sich mit der Einschätzung der externen Investoren, die bei der SEG Jülich betreut werden. Das andere Jülicher Unternehmen beabsichtigt, öffentlich geförderten Wohnungsbau in einzelnen Projekten umzusetzen oder beizumischen. 8. Welcher Zustand hat bezahlbarer/sozialer Wohnraum in Jülich? Ist dieser Zustand zumutbar? Anmerkung: Alle Aussagen zur Frage 8 beziehen sich auf den Hausbesitz der SEG Jülich. Informationen über den Zustand von Sozialbauwohnungen externer Dritter sind nicht zugänglich, wenngleich diese in ihrer Ausstattung/in ihrem Zustand vergleichbar sein sollten. Die SEG Jülich hat 2009 den städtischen Hausbesitz übernommen. Etwa die Hälfte der Wohnungen befindet sich in einer Zweckbindung für öffentliche Wohnungsbaumittel. Der Zustand der Wohneinheiten kann, zum Zeitpunkt der Übernahme durch die SEG Jülich, als einfach bis schlecht bewertet werden. In den meisten Wohnungen waren keine Heizungen vorhanden. Durch den Verkauf einzelner Immobilien hat die SEG Jülich die nötige Liquidität generiert, um die verbliebenen Immobilien sukzessive zu modernisieren. Dieses Konzept wird die SEG Jülich auch in Zukunft weiter verfolgen. 9. Welche Möglichkeiten hat die Stadt Jülich selber, um sozialen Wohnungsbau zu unterstützen? (Stichwort Grundstücke, Mietgarantien, usw.)? Eine erste Durchsicht der möglichen Wohnungsbaufördermodelle hat drei Möglichkeiten der (sozialen) Wohnbauförderung ergeben: 1. 2. 3. Das kaufmännische Immobilienmanagement bzw. die SEG Jülich selektieren aus dem verfügbaren Grundstücksportfolio mögliche Grundstücke, die vergünstigt angeboten werden könnten, mit der Maßgabe sozialen Wohnungsbau umzusetzen. Die Stadt Jülich macht für eigene städtebauliche Projektflächen die Vorgabe, dass ein Grundstücksanteil von 20-30 % mit sozialem Wohnungsbau bebaut werden muss. Etablierung einer eigenen kommunalen Wohnungsbaugesellschaft Die SEG Jülich verfügt derzeit nicht über die benötigten personellen und finanziellen Kapazitäten für diese Aufgabe.. 10. Wie ist das Zusammenspiel zwischen Stadtverwaltung und SEG Jülich im Thema sozialer Wohnungsbau? Welche Rolle wird insbesondere der SEG Jülich zugeschrieben? Die SEG Jülich vermarktet als Tochter der Stadt Jülich eigene und städtische Grundstücke, die einer Bebauung oder Nachnutzung zugeführt werden sollen. Hierzu findet ein intensiver Austausch mit dem kaufmännischen Immobilienmanagement der Stadt Jülich statt. Für sozialen Wohnungsbau Sitzungsvorlage 105/2015 1. Ergänzung Seite 2 verfügt die Stadtentwicklungsgesellschaft Jülich derzeit nicht über die benötigten personellen und finanziellen Ressourcen. 11. Gibt es insgesamt eine Analyse der IST-Situation (Bestand und Bedarf) seitens der Stadtverwaltung und/oder SEG Jülich? Der Stadt Jülich/SEG Jülich liegen keine Datenbestände vor. Mögliche Quelle einer Datenerfassung kann die Datenbank der NRW Bank sein. Gemäß dem Wohnungsmarktbericht 2013 und 2014 ist der Kreis Düren im Jahr 2013 im unteren Mittelfeld aller Städte und Kommunen in NRW was den Anteil an geförderten Wohnungen betrifft. In Jülich wurden keine geförderten Wohnungen errichtet (siehe Wohnungsmarktbericht NRW 2014, S. 7). Laut der Auswertung der NRW.Bank sinkt seit mehreren Jahren die Anzahl der Haushalte, die eine Wohnung suchen und von ihrem Einkommen her für eine öffentlich geförderte Mietwohnung infrage kommen. Quelle: NRW.Bank Wohnungsmarktbericht 2013 S. 17 Sitzungsvorlage 105/2015 1. Ergänzung Seite 3 Quelle: NRW.Bank Wohnungsmarktbericht 2013 S. 18 12. Wie sehen ganz konkret die weiteren Ideen/Planungen rund um die bisherige Schweizer Siedlung aus? Die SEG Jülich hat über den Sachstand Schweizer Siedlung in den Sitzungen des Ausschusses für Kultur, Integration und Soziales per Mitteilung am 08.11.2012 und des PUB am 04.07.2013 berichtet. Der Sachstand kann wie folgt zusammengefasst werden: Eine Modernisierung der Häuserblöcke Schweizer Straße 32-40 und 42-50 war baulich und wirtschaftlich nicht darstellbar. Da die SEG Jülich nicht über die finanziellen Mittel für eine Ersatzbaumaßnahme verfügt, war die Zielsetzung, den Neubau durch private Investoren durchführen zu lassen. Die drei verbliebenen Mieter wurden frühzeitig über die Pläne der SEG Jülich unterrichtet und geeignete Alternativwohnungen angeboten. Die beiden Wohnblöcke Schweizer Straße 32-40 und 42-50 wurden daraufhin öffentlich für mehrere Monate vermarktet. Das Bauunternehmen, das die Fläche 2014 erworben hat, plant den Neubau von Wohneinheiten im einfachen bis mittleren Segment. Mit den erzielten Verkaufserlösen wurden in den letzten Monaten einige Wohnungen der Siedlung erstmalig mit Etagenheizungen ausgestattet. Die SEG Jülich möchte die positive städtebauliche Entwicklung des Quartiers weiter vorantreiben und den baulich und wirtschaftlich abgängigen Block Eschenweg 2-10 mittelfristig entmieten. Dies soll –wie auch schon in der Vergangenheit praktiziert- möglichst sozialverträglich erfolgen. Den verbliebenen Mietern möchte die SEG Jülich möglichst passende Ersatzwohnungen anbieten. Sitzungsvorlage 105/2015 1. Ergänzung Seite 4 Bei der Diskussion in der Verwaltung tauchten zwei weitere Fragen auf, die in diesem Zusammenhang von Interesse sein könnten. A. Wie kam die Mietpreisbremse nach Jülich und ab wann gilt sie? Das Landeskabinett (die Landesregierung) von NRW hat auf Vorschlag des Bauministeriums eine Mietpreisbremse für bestehende Mietverträge beschlossen. Nach dieser Verordnung wird die Kappungsgrenze bei der Anpassung von bestehenden Mietverträgen an die ortsübliche Vergleichsmiete auf 15 % begrenzt. Die Verordnung ist zum 1. Juni 2014 für Jülich in Kraft treten. B. Könnte das erfolgreiche Wirtschaftsmodell der gewoge – Aachen auch in Jülich umgesetzt werden? Hinweise zur gewoge Aachen:  Die gewoge AG aus Aachen einer der größten Vermieter von Wohneinheiten in Aachen.  Haupteigentümer der Gesellschaft sind die Stadt Aachen sowie die Sparkasse Aachen.  Die Gesellschaft hat 2013 4.688 Wohneinheiten bewirtschaftet und einen Umsatzerlös von 30 Mio. € erzielt. Der Gewinn betrug 2013 über 3,7 Mio. €. In einem Jahresbericht der nicht gemeinnützigen Gesellschaft heißt es wörtlich:  Derzeit Probleme bei Mietausfallrisiken, insbesondere bei den sozial schwächeren Mietern, verstärkte Nutzung von Bonitätsprüfungen  Nettokaltmiete im Schnitt bei 4,53 €/m²  Von den 4.688 Wohneinheiten sind 2.248 öffentlich gefördert und nur 168 Wohneinheiten mit einer Mietpreisbindung.  die künftige Gesellschaftsentwicklung soll durch das „Ausschöpfen des Mietsteigerungspotenzials im Bestand […] wodurch von einer Erhöhung der Umsatzerlöse ausgegangen werden kann.“  Das Unternehmen sieht den Markt für höherwertige Wohneinheiten wachsen. Wirtschaftlichkeitsbetrachtung (für Ausgaben/Investitionen mit einer Wertgrenze ab 25.000 € brutto): Sitzungsvorlage 105/2015 1. Ergänzung Seite 5 ja 1.Finanzielle Auswirkungen: Gesamtkosten: nein jährl. Folgekosten: Haushaltsmittel stehen bereit: ja jährl. Einnahmen: nein (siehe Beschlussentwurf) bei Produktsachkonto: (unter Berücksichtigung der Vorbelastungen) noch verfügbar: Erläuterungen zu Ziffer ______ ja 2.Der Personalrat ist zu beteiligen: Mitbestimmung Mitwirkung nein Anhörung Der Personalrat hat zugestimmt: ja nein Der Personalrat hat Bedenken erhoben: ja nein 3.Die Gleichstellungsbeauftragte ist zu beteiligen: ja nein Sie hat dem Beschlussentwurf gemäß § 5 Abs. 5 GO NW widersprochen: ja nein Sitzungsvorlage 105/2015 1. Ergänzung Seite 6