Beschlussvorlage (Stellungnahme 2)

Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH Stellungnahme zum Bebauungaplan KE 321 „Am Falder / Auf dem Bürrig“ Geschäftsführung: Dr. Paul G. Jansen Dipl.-Geogr. Ursula Mölders Dipl.-Ing. Dominik Geyer HRB Köln 36154 Bachemer Str. 115 50931 Köln-Lindenthal Postfach 41 05 07 50865 Köln Fon 0221 94072-0 Fax 0221 94072-18 info@stadtplanung-dr-jansen.de Köln, Januar 2008 www.stadtplanung-dr-jansen.de Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH Bachemer Str. 115 50931 Köln-Lindenthal Fon 0221.94072-0 Fax 0221.94072-18 www. stadtplanung-dr-jansen.de Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH Ludwigsburg | Büros in Erfurt, Köln, Wien Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl 51147 Köln, Frankfurter Str. 249 b Telefon: 02203 - 96430 Telefax: 02203 - 964319 Email: office.koeln@gma.biz Internet: www.gma.biz Bearbeitung Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH: Dipl.-Ing. Dominik Geyer Dipl.-Ing. Wolfgang Schindel Dr. Paul G. Jansen Bearbeitung GMA, Gesellschaft für Markt und Absatzforschung: Projektleitung: Dipl.-Volksw. Angelina Sobotta Projektverantwortung: Dipl.-Ing. Peter U. Berger Köln, am 25. Januar 2008 Inhalt 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 2 2.1.1 2.2 3 3.1 3.2 3.2.1 3.2.2 ÜBEREINSTIMMUNG MIT DEN LANDESPLANERISCHEN VORGABEN Der Begriff „Ergänzungsbereich“ Anforderungen an zentrale Versorgungsbereiche Kriterium 1: städtebaulich integrierte Lage, Kriterium 2: Gute Anbindung an das öffentliche Personennahverkehrsnetz Kriterium 3: Einbettung in ein kommunalplanerisches Gesamtkonzept Kriterium 4: Der zentrale Versorgungsbereich muss die Funktion, die ihm die Kommune zuweist, auch erfüllen können Kriterium 5: sparsamer und schonender Umgang mit Freiflächen Kurzes Resumee 3 3 3 4 5 5 9 9 9 VORAUSSICHTLICHE AUSWIRKUNGEN DER PROJEKTREALISIERUNG AUF DEN EINZELHANDEL IN DER STADT BEDBURG Situation in den beiden Versorgungszentren Potenzielle Auswirkungen 11 13 15 BEBAUUNGSPLAN KE 321 „AM FALDER / AUF DEM BÜRRIG“ Anregungen zu den textlichen Festsetzungen Anregungen zur Begründung der Bauleitplanung Synergien mit dem zentralen Versorgungsbereich Zentrenrelevante Verkaufsflächenzahlen 19 19 21 21 22 Übereinstimmung mit den landesplanerischen Vorgaben Vorbemerkung Im gesamten Rhein-Erft-Kreis sind mit Ausnahme der Stadt Frechen Kaufkraftabflüsse virulent. Die Stadt Bedburg verfolgt das Ziel, diese vorliegenden Kaufkraftabflüsse über die weitere Qualifizierung der Stadtzentren abzufangen und damit gleichzeitig den Zentren wieder Entwicklungsperspektiven zu geben. Hierfür hat der Rat der Stadt Bedburg verschiedene Beschlüsse zu den zentralen Lagen gefasst, die eindeutig darauf abzielen, die zentralen Versorgungsbereiche in Bedburg und Kaster zu stärken. Auf dieser Grundlage wurde für die zentrale Ortslage in Kaster im Herbst 2007 ein städtebaulicher Wettbewerb durchgeführt mit der Zielsetzung, hier die zentralen (Einkaufs-)funktionen nachhaltig zu stärken. Ein vergleichbarer Wettbewerb für das Zentrum von Bedburg ist in Vorbereitung und ein erster Workshop mit den Akteuren hat bereits stattgefunden. Des weiteren wurden bereits erste Untersuchungsschritte für ein Einzelhandelskonzept beauftragt (Flächenerhebung nach Sortimenten) und eine erste (noch vorläufige) Definition der zentralen Versorgungsbereiche wurde vorgenommen. Gleichzeitig ist es der Stadt Bedburg bewusst, dass eine Stärkung der zentralen Lagen nur dann erfolgreich umgesetzt werden kann, wenn die Entwicklungsperspektiven nicht durch Handelsnutzungen an nicht integrierten Standorten unmöglich gemacht werden. Insoweit nimmt die Stadt Bedburg inzwischen eine stark reglementierende Haltung hinsichtlich der Neuansiedlung bzw. Erweiterung von Einzelhandelsnutzungen an nicht integrierten Standorten ein und begrüßt die Regelungsinhalte des §24 a LEPro und die daraus abzuleitenden Handlungsmaximen mit Nachdruck. Mit diesen Strategien hat die Stadt Bedburg ein großes Interesse daran, dass die eigenen Entwicklungsmöglichkeiten nicht durch neue periphere und auf die Region ausstrahlende Standorte anderer Kommunen im Einzugsbereich konterkariert werden. Die Standortwahl, Dimensionierung und die Sortimente, die im Rahmen der Bauleitplanung KE 321 „Am Falder / Auf dem Bürrig“ planungsrechtlich ermöglicht werden sollen, werden seitens der Stadt Bedburg demnach als sehr kritisch angesehen. Zur Erarbeitung einer fundierten Stellungnahmen hat die Stadt Bedburg Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH in Zusammenarbeit mit der GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH beauftragt, die geplante Einzelhandelsansiedlung mit über 40.000 qm Verkaufsfläche am Standort „Am Falder / Auf dem Bürrig“ in der Stadt Kerpen zu bewerten. Hierfür wurden drei grundlegende Prüfschritte durchgeführt: ƒ Prüfung der Planung bzw. der Herleitungen, inwieweit das Fachmarktzentrum den neuen landesplanerischen Vorgaben entspricht 1 Übereinstimmung mit den landesplanerischen Vorgaben ƒ Überprüfung der städtebaulichen Betroffenheit der Stadt Bedburg ƒ Überprüfung der Konsistenz der städtebaulichen Planung 2 Schritt 1 wurde von Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH vorgenommen. Es wurde überprüft, inwieweit die landesplanerischen Vorgaben insbesondere im Hinblick auf den § 24 a LEPro in Verbindung mit dem aktuellen Entwurf des Einzelhandelserlasses umgesetzt werden bzw. im Widerspruch stehen. Landesplanerische Vorgaben Die Stadt Kerpen hat bis dato in das Beteiligungsverfahren nur die unmittelbar angrenzenden Nachbargemeinden einbezogen. Aufgrund der räumlichen Lage dieses neuen Fachmarktzentrums und der vorhandenen zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Bedburg sowie des heute vorhandenen Besatzes ist davon auszugehen, dass weniger der Bestand, aber umso mehr die Entwicklungsmöglichkeiten in den zentralen Lagen der Stadt Bedburg erheblich eingeschränkt werden. Um die tatsächliche Betroffenheit der Stadt Bedburg darstellen zu können wurde im Schritt 2 eine Gesamterhebung aller Einzelhandelsflächen, gegliedert nach Sortimentsgruppen in der Stadt Bedburg durchgeführt. Darauf aufbauend wurden die zentralen Versorgungsbereiche (zunächst noch vorläufig) abgegrenzt. Hintergrund ist, dass die tatsächlichen Auswirkungen lediglich auf Grundlage einer dezidierten Kenntnis der eigenen Einzelhandelssituation erfolgen kann. Die Auswertung der Erhebung und die faktische Betroffenheit der Bestandssituation aber auch der Entwicklungsperspektiven der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Bedburg wurde durch die GMA ermittelt. Städtebauliche Betroffenheit Die Bauleitplanung bedarf gewisser Begründungszusammenhänge, die sich aus den eingebundenen Fachgutachten, den Vorgaben der Landesplanung, aber auch weiterer Konzepte ergeben. Es wurde in einem dritten Schritt nachgeprüft, inwieweit die durch die Stadt Kerpen vorgegebenen Rahmenbedingungen und die in den Fachgutachten getroffenen Aussagen umgesetzt und begründet wurden bzw. inwieweit der Konkretisierungsgrad der Festsetzungen den Anforderungen, die an eine konsistente Bauleitplanung zu legen sind, genügen. Bauleitplanung Übereinstimmung mit den landesplanerischen Vorgaben 1 Übereinstimmung mit den landesplanerischen Vorgaben 1.1 Der Begriff „Ergänzungsbereich“ Im Rahmen der Bauleitplanung, den gutachtlichen Stellungnahmen und im Einzelhandelskonzept wurde für den Geltungsbereich der Begriff „Ergänzungsbereich zum Zentralen Versorgungsbereich“ gewählt. Im § 24 a Landesentwicklungsprogramm lautet der entsprechende Passus: „Kerngebiete sowie Sondergebiete für Vorhaben i.S. des § 11 Abs. 3 BauNVO (…) dürfen nur in zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden.“ Ein „Ergänzungsbereich“ ist dagegen keine landesplanerisch relevante Kategorie. Kriterien für die Zulässigkeit von großflächigen Vorhaben mit zentrenrelevanten Sortimenten können demnach aus dieser Bezeichnung nicht abgeleitet werden. 1.2 Anforderungen an zentrale Versorgungsbereiche Gemäß § 24a LEPro dürfen Kern- und Sondergebiete für großflächige Einzelhandelsvorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO nur noch in zentralen Versorgungsbereichen geplant werden. Nachdem den Kommunen die Aufgabe zukommt, zentrale Versorgungsbereiche in Form einer Zentrenhierarchie räumlich konkret abzugrenzen und funktional festzulegen, kann der verwandte Begriff „Ergänzungsbereich“ lediglich verstanden werden als „Erweiterung des zentralen Versorgungsbereichs“ der Stadt Kerpen. Damit sind an die betreffenden Flächen auch diejenigen Kriterien zu legen, die mit der Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche selbst verknüpft sind. Im aktuellen Entwurf zum Einzelhandelserlass sind zentrale Versorgungsbereiche folgendermaßen charakterisiert: „Zentrale Versorgungsbereiche zeichnen sich stets durch ein gemischtes und kompaktes, d. h. räumlich verdichtetes, Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungseinrichtungen aus (Einzelhandel, Gastronomie, Dienstleistungen, Handwerksbetriebe, Büronutzungen, Wohnungen). Diese Nutzungsmischung bildet sich sowohl in der Fläche (horizontale Gliederung) als auch in der Höhe (vertikale Gliederung) ab. Durch die Wohnfunktion unterscheiden sich zentrale Versorgungsbereiche von sonstigen Einzelhandelsstandorten, z. B. Einkaufs- und Freizeitzentren.“1 Folgende Kriterien sind gemäß des zitierten Erlasses an die zentralen Versorgungsbereiche zu stellen: 1. städtebaulich integrierte Lage 2. Gute Anbindung an das öffentliche Personennahverkehrsnetz 1 1 vgl. Entwurf: Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben; Bauleitplanung und Ge- nehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass) Gem. RdErl. d. Ministeriums für Bauen und Verkehr - V A 3 / VI A 1 - 16.21 - u. d. Ministeriums für Wirtschaft, Mittelstand und Energie- 323 - 58 - 28 - v. . .2007 3 Übereinstimmung mit den landesplanerischen Vorgaben 3. Einbettung in ein kommunalplanerisches Gesamtkonzept 4. Der zentrale Versorgungsbereich muss die Funktion, die ihm die Kommune zuweist, auch erfüllen können 5. Zugunsten eines sparsamen und schonenden Umgangs mit Freiflächen ist bei der Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche von den tatsächlichen Verhältnissen, d.h. den bestehenden Zentren, auszugehen 1.3 Kriterium 1: städtebaulich integrierte Lage, Städtebaulich integriert bedeutet im Grundsatz, dass die Fläche in einem im Regionalplan dargestellten Allgemeinen Siedlungsbereich und dort in einem baulich verdichteten Siedlungszusammenhang mit wesentlichen Wohnanteilen liegt. Zwar ist die Fläche im Regionalplan als ASB dargestellt, aber aufgrund der peripheren Lage am nördlichen Siedlungsrand handelt es sich nicht um einen baulich verdichteten Siedlungszusammenhang mit wesentlichen Wohnanteilen. Die Fläche grenzt nur mit einer Seite an den Siedlungszusammenhang und ragt ansonsten in die freie Landschaft. Aufgrund der angrenzenden Bereiche zum Schutz der Natur, insbesondere „Dickbusch/Lörsfelder Busch“ ist auch in Zukunft nicht davon auszugehen, dass das Kriterium der städtebaulich integrierten Lage erfüllt sein wird. Wenn die Fläche als Erweiterung des zentralen Versorgungsbereiches gewertet wird, sollte weiterhin davon ausgegangen werden, dass es einen funktionalen und räumlichen Zusammenhang zu dem im Einzelhandelskonzept der Stadt Kerpen festgelegten zentralen Versorgungsbereich gibt. Der Weg zwischen Stiftsplatz und dem Plangebiet beträgt ca. 1,4 km. Eine funktionale Verbindung oder Verknüpfung ist nicht erkennbar. Im Einzelhandelskonzept wird der Zusammenhang durch eine „gedachte Linie über die Sindorfer Straße“2 hergestellt. Diese Aussage qualifiziert die erforderliche räumlich-funktionale Verbindung nicht; weitere Aussagen, die eine Verbindung zwischen den Standorten belegen könnten, werden nicht getroffen. Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass es sich bei dem Standort nicht um eine städtebaulich integrierte Lage handelt. Eine funktional-räumliche Verbindung zum zentralen Versorgungsbereich existiert nicht. Das Lageverhältnis und die Größenordnung des Standortes wird anhand der folgenden Abbildung deutlich, die den im Einzelhandelskonzept der Stadt Kerpen definierten zentralen Versorgungsbereich sowie den Standort „Am Falder / Auf dem Bürrig“ darstellt. 2 Einzelhandelskonzept der Stadt Kerpen, März 2007, S. 24 4 Übereinstimmung mit den landesplanerischen Vorgaben Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage: Google Earth sowie Einzelhandelskonzept der Stadt Kerpen 1.4 Kriterium 2: Gute Anbindung an das öffentliche Personennahverkehrsnetz Aktuell kann die Fläche über die REVG Buslinie 966 erreicht werden. Es handelt sich hierbei um einen Schulbus, dessen Fahrplan hauptsächlich auf die Belange der Schulen (hier: Ausbildungszentrum des Berufsförderungswerks der Bauindustrie) ausgerichtet ist. Aussagen darüber ob und inwieweit die verkehrliche Erschließung über den ÖPNV verbessert werden soll sind nicht getroffen. In der Begründung zum Bebauungsplan wird ausschließlich die Erschließung für den motorisierten Individualverkehr thematisiert. 1.5 Kriterium 3: Einbettung in ein kommunalplanerisches Gesamtkonzept Die Grundlage für die Festsetzungen des Bebauungsplans KE 321 „Am Falder / Auf dem Bürrig“ ist das Einzelhandelskonzept für die Stadt Kerpen vom März 2007 und die darauf aufbauende gutachterliche Stellungnahmen „Tragfähigkeits- und Verträglichkeitsanalyse“ von BBE Unternehmensberatung. Auf das letztgenannte Gutachten ist die GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH im Auftrag der Stadt Bergheim bereit dezidiert eingegangen. Auf die entsprechenden Ausführungen wird verwiesen. Nachdem das Ein- 5 Übereinstimmung mit den landesplanerischen Vorgaben 6 zelhandelskonzept eine der wesentlichen Grundlagen für die Begründung der Bauleitplanung darstellt und im Rahmen der Tragfähigkeits- und Verträglichkeitsanalyse durch die BBE Unternehmensberatung übernommen wird, ist im Rahmen dieser Stellungnahme nunmehr das vorliegende Einzelhandelskonzept zu thematisieren. Zu den erforderlichen Inhalten der Einzelhandelskonzepte heißt es im aktuellen Entwurf zum Einzelhandelserlass: „In den Einzelhandelskonzepten legen die Gemeinden ihre Entwicklungsziele für den Einzelhandel (angestrebte Einzelhandelsausstattung für die angemessene Versorgung der Bevölkerung) und die Standorte für die weitere Entwicklung des Einzelhandels (Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche hinsichtlich ihrer konkreten Lage und räumlichen Ausdehnung und ihrer konkret gegebenen Versorgungsfunktion) fest.“3 Die Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche geht mit Rechtswirkungen für den einzelnen Vorhabenträger einher und wird in nicht wenigen Fällen zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen. Viele Investoren werden sich in ihrem (vermeintlichen) Rechtsanspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung für die Einzelhandelsnutzung beschränkt sehen. Umso wichtiger ist es, die zentralen Versorgungsbereiche auf die Grundlage einer umfassenden und konkreten Bestandserhebung der Einzelhandelssituation zu stellen. Eine Erhebung der Flächenzahlen nach Sortimentsgruppen ist hierfür unerlässlich, da erst auf dieser Basis fundierte Aussagen zu den Verhältnismäßigkeiten zwischen Umsatz und Kaufkraft abgeleitet werden können und die Definition von zentrenrelevanten Sortimenten („Kerpener Liste“) nur darauf aufbauend vorgenommen werden kann. Der im Einzelhandelskonzept im Kapitel 4.2 „Der Einzelhandelsbesatz in den zentralen Versorgungsbereichen der drei großen Stadtteile“ deskriptive Text wird dieser genannten Anforderung nicht gerecht. Konkrete Aussagen zu Flächenzahlen und Sortimenten werden nicht getroffen, eine sortimentsspezifische Flächenerhebung in der Stadt Kerpen hat im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Kerpen offensichtlich nicht stattgefunden. Gleichwohl werden ohne nähere Begründung die zentralen Versorgungsbereiche abgegrenzt und die zentrenrelevanten Sortimente definiert. Ein Mangel in der Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche wird auch darin gesehen, dass Serviceeinrichtungen und zentrale Dienstleistungen, die ja sehr wichtige Synergien zu Einzelhandelseinrichtungen haben und in gleicher Weise zur Versorgungsstruktur zu rechnen sind, nicht berücksichtigt sind. Es ist z.B. nicht nachvollziehbar, warum die Stadtverwaltung Kerpen am Jahnplatz 3 vgl. Entwurf: Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben; Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben (Einzelhandelserlass) Gem. RdErl. d. Ministeriums für Bauen und Verkehr - V A 3 / VI A 1 - 16.21 - u. d. Ministeriums für Wirtschaft, Mittelstand und Energie- 323 - 58 - 28 - v. . .2007 Einzelhandelskonzept der Stadt Kerpen Übereinstimmung mit den landesplanerischen Vorgaben zwar direkt an den zentralen Versorgungsbereich angrenzt aber nicht mit einbezogen ist. Die Begründung für die Definition des zentralen Versorgungsbereichs ist insbesondere im Hinblick auf ihre rechtliche Wirkung nicht ausreichend. Die alleinigen Aussagen, dass dieser Bereich allgemein „als Zentrum angesehen und angenommen wird“ und dass nur auf diesen Flächen eine „Handelsnutzung planungsrechtlich verträglich sowie funktionell sinnvoll erscheint“ werden in keiner Weise dem Begründungserfordernis eines zentralen Versorgungsbereiches gerecht. Auch auf die genannte gute Erschließungsqualität wird nicht näher eingegangen und bleibt als qualitative Aussage stehen. Die Stadt Kerpen sollte hier frühzeitig nacharbeiten, denn eine Ausschlusswirkung für Sortimentsgruppen außerhalb dieses zentralen Versorgungsbereiches kann mit diesen Aussagen nicht begründet werden. In der Begründung zu der Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche wird weiterhin ausgeführt, dass hier „gute Vorraussetzungen zur Verdichtung des vorhandenen Geschäftsbesatzes“ gegeben sind und „die in nicht unerheblichem Umfang vorhandenen Reserven in Form von Baulücken, minder- oder fehlgenutzter Flächen“ lassen eine ausreichende Nachverdichtung in diesem Bereich zu.“4 Damit wird deutlich gemacht, dass der noch vorhandene („nicht unerhebliche“) Entwicklungsspielraum eine wesentliche Grundlage für die Abgrenzung darstellt. Auch wird nachvollziehbar gemacht, dass die städtebaulichen Zielsetzung in der Nachverdichtung und Konzentration des Einzelhandels in diesem Bereich erfolgen soll und kann. Der Ergänzungsbereich „Am Falder / Auf dem Bürrig“ ist im Einzelhandelskonzept dagegen allein in der Aussage begründet, dass ein Standort erforderlich ist, um die „eklatante Unterdeckung auf dem Segment Unterhaltungselektronik“5 ausgleichen zu können. Eine weitere Begründung für den Standort wird nicht angeführt. Dabei wird nicht berücksichtigt, dass in unmittelbarer Nachbarschaft in Kerpen Sindorf-Süd an der Kerpener Straße 150 der Betrieb Medialand mit ca. 4.500 qm Verkaufsfläche das Segment der Unterhaltungselektronik abdeckt. Wenn in Kerpen eine Unterdeckung in der Unterhaltungselektronik tatsächlich vorliegen sollte, dann nicht am Standort „Am Falder / Auf dem Bürrig“. Die Begründung für den Ergänzungsstandort zum zentralen Versorgungsbereich ist insoweit nicht nur nicht ausreichend, sie ist auch nicht zutreffend. Auf die Gründe für diese Standortwahl wird weder im BBEGutachten noch in der Begründung zum Bebauungsplan weiter ein4 vgl. Einzelhandelskonzept Stadt Kerpen, Kap. 6.3.1 Hauptzentrum Kerpen S. 24 5 vgl. Einzelhandelskonzept der Stadt Kerpen, S. 25 7 Übereinstimmung mit den landesplanerischen Vorgaben 8 gegangen. Allein aufgrund der Aussage, dass ein Fachmarkt für Unterhaltungselektronik angesiedelt werden soll, kann und darf eine planerische Entscheidung dieser Tragweite nicht getroffen werden. Zusammenfassend ist hinsichtlich des Einzelhandelskonzeptes der Stadt Kerpen darauf zu verweisen, dass die getroffenen Aussagen nicht den erforderlichen Ansprüchen, die an ein solches Konzept zu stellen sind, genügen. Es fehlen die zwingend erforderlichen Zielsetzungen für die Einzelhandelsentwicklung insgesamt. Für die Nahversorgung sind Ziele formuliert, nicht aber für die zentralen Versorgungsbereiche. Darüber hinaus sind die Aussagen nur sehr eingeschränkt fachlich nachvollziehbar bzw. nicht mit Quellen oder Herleitungen belegt (z.B. Abb. S. 9). Insbesondere die genannten Rechtswirkungen des Einzelhandelskonzeptes erfordern gemäß dem aktuellen Entwurf des Einzelhandelserlasses i. d. R. eine verfahrensmäßige Beteiligung der Öffentlichkeit und der berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange. Es wird im Entwurf zum Einzelhandelserlass mit Nachdruck empfohlen, entsprechend den Verfahren nach §§ 3 ff. BauGB die Beteiligung für das Einzelhandelskonzept durchzuführen. Insbesondere sollten die Bezirksplanungsbehörde, die Industrie- und Handelskammer, die Handwerkskammer und die Organisationen des Einzelhandels beteiligt werden. Darüber hinaus sollte eine Abstimmung mit den betroffenen Nachbargemeinden im Sinne einer freiwilligen interkommunalen/ regionalen Abstimmung durchgeführt werden. In diesem Verfahren gibt es Gelegenheit, die noch offenen Fragen zu klären und die entsprechenden Rechtswirkungen auf ein fachliches Fundament zu stellen. Ein weiteres Gutachten, das ein kommunales Gesamtkonzept repräsentiert, ist das räumlich funktionale Entwicklungskonzept aus dem Jahr 2002 sowie das darauf aufbauende Handlungskonzept aus dem Jahr 2003. Beide Gutachten werden im Einzelhandelskonzept als Grundlage benannt. Die Aussagen des räumlich funktionalen Entwicklungskonzept gehen allerdings nur sehr eingeschränkt konform mit den Inhalten des Einzelhandelskonzeptes: „Um die notwendige Stabilisierung des Einzelhandels in den Zentren zu erreichen, ist es dringend erforderlich, die Ansiedlung von großflächigem Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten in den verkehrsgünstig gelegenen Siedlungsrandlagen zu unterbinden.“6 Die konkrete Aussage für die betreffende Fläche lautet: „Der Standort "Falder" zwischen Sindorfer Straße, "Auf dem Bürrig" und Erttalstraße ist sehr gut geeignet, großflächige Einrichtungen mit überregionaler Bedeutung unter Einschluss zentrenunschädlichem Einzelhandel anzusiedeln. Dieser könnte z.B. im Möbelsektor liegen, 6 vgl. Räumlich - funktionales Entwicklungskonzept Teil 1, Dortmund 2002, S. 33 Räumlich funktionales Entwicklungskonzept Übereinstimmung mit den landesplanerischen Vorgaben denkbar wäre auch eine Verbindung von Freizeit-, Kultur-, Sport- und Einzelhandelsangeboten in einem urban-entertainment-center.“7 Im Konzept wird darüber hinaus empfohlen, in Kerpen Mitte innerhalb des zu definierenden zentralen Versorgungsbereiches ein Einzelhandelszentrum mit höherwertigen umfassenden Warenangeboten in Verbindung mit einer hohen Aufenthaltsqualität zu entwickeln. Die entsprechenden Flächenpotenziale seien vorhanden. Dies funktioniere aber nur, wenn „eine Ansiedlung von zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb des definierten Zentrums vermieden wird.“8 Allein mit diesen Aussagen wird deutlich, dass zwar ein kommunalplanerisches Gesamtkonzept vorliegt, eine Einbettung der aktuell zur Diskussion stehenden Planung in dieses Konzept nicht erkennbar ist. 1.6 Kriterium 4: Der zentrale Versorgungsbereich muss die Funktion, die ihm die Kommune zuweist, auch erfüllen können Abgesehen von der beabsichtigten Ansiedlung eines Einzelhandelsbetriebes für Unterhaltungselektronik werden im Einzelhandelskonzept keine Ziele und Funktionszuweisungen für die zentralen Versorgungsbereiche vorgenommen. Wenn davon ausgegangen wird, dass eine der grundlegenden Zielsetzungen die Stärkung der zentralen Lagen ist, so muss davon ausgegangen werden, dass mit dem „Ergänzungsbereich“ genau diese Zielsetzung nicht unterstützt wird. 1.7 Kriterium 5: sparsamer und schonender Umgang mit Freiflächen Zugunsten eines sparsamen und schonenden Umgangs mit Freiflächen ist bei der Festlegung der zentralen Versorgungsbereiche von den tatsächlichen Verhältnissen, d.h. den bestehenden Zentren, auszugehen. Der Ergänzungsbereich ist faktisch kein bestehendes Zentrum und grenzt auch nicht an ein bestehendes Zentrum an. Es werden ausschließlich Freiflächen in Anspruch genommen. 1.8 Kurzes Resumee In der Zusammenführung wird deutlich, dass der Begriff „Ergänzungsbereich“ keine landesplanerische Relevanz beinhaltet. Das Vorhaben ist aufgrund seiner zentrenrelevanten Sortimente und seiner Größenordnung gemäß § 24 a LEPro ausschließlich in einem zentralen Versorgungsbereich zulässig. Die Kriterien, die an zentrale Versorgungsbereiche oder ihre Erweiterungen zu stellen sind, werden nicht erfüllt. 7 8 ebenda S. 43 ebenda S. 80 9 Übereinstimmung mit den landesplanerischen Vorgaben Aufgrund der Gesetzesmaterialien, aber auch der zwischenzeitlich bereits vorliegenden Rechtsprechung zu zentralen Versorgungsbereichen kann nachgewiesen werden, dass der vorgesehene Standort „Am Falder/Auf dem Bürrig“ nicht den Vorgaben der Raumordnung und Landesplanung entspricht und weder als Ergänzungsbereich noch als Erweiterung des zentralen Versorgungsbereichs der Innenstadt von Kerpen dargestellt werden kann. 10 Stellungnahme Ansiedlung Fachmarktzentrum Kerpen 2. Voraussichtliche Auswirkungen der Projektrealisierung auf den Einzelhandel in der Stadt Bedburg 2.1 Aktuelle Einzelhandelsausstattung der Stadt Bedburg 2.1.1 Gesamtbetrachtung Im Januar 2007 wurde die aktuelle Einzelhandelsausstattung der Stadt Bedburg durch Mitarbeiter des Büros Stadt- und Regionalplanung Dr. Paul G. Jansen GmbH aufgenommen; die Daten wurden der GMA zur Weiterbearbeitung zur Verfügung gestellt. Demnach sind im Bedburger Stadtgebiet insgesamt 137 Betriebe des Einzelhandels und Ladenhandwerks (Bäcker, Metzger) ansässig, die eine Verkaufsfläche von ca. 34.510 m² belegen. Die Angebotsstruktur ist dabei in starkem Maße durch den kurzfristigen Bedarf geprägt: Ca. 17.800 m² Verkaufsfläche (ca. 52 % der im Stadtgebiet vorhandenen Verkaufsfläche) entfallen auf die Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit / Körperpflege und Blumen / Pflanzen / zoologischer Bedarf. Der mittelfristige Bedarf, der die Warengruppen Bücher / Schreib- und Spielwaren sowie Bekleidung / Schuhe / Sport umfasst, ist mit insgesamt ca. 4.090 m² Verkaufsfläche (ca. 12 %) nachgeordnet. Stärkere Bedeutung hat demgegenüber der langfristige Bedarf, zu dem Elektrowaren, Hausrat / Einrichtung / Möbel und der sonstige Einzelhandel (u.a. Bau- und Gartenbedarf, Sportgeräte, Autozubehör) zählen, mit ca. 12.620 m² Verkaufsfläche (ca. 36 %). Bereits diese erste Betrachtung der Bedburger Einzelhandelsdaten läßt erkennen, dass die Wahrnehmung der mittelzentralen Versorgungsfunktion mit einem über die Grundversorgung hinausreichenden Angebot derzeit stark eingeschränkt ist. Stellungnahme Ansiedlung Fachmarktzentrum Kerpen Tabelle 1: Einzelhandelsausstattung der Stadt Bedburg im Vergleich Stadt Bedburg Zahl der Be- Warengruppe gesamt triebe Nahrungs- und Genuss- Städtever- Verkaufsfläche in m² gleich m² je 1.000 VK je 1.000 EW 1) EW Fachmarktzentrum Kerpen (max. VK in m ²) 44 14.490 595 580 3.600 16 1.625 67 66 900 9 1.685 69 46 1.000 8 525 22 42 1.500 Bekleidung, Schuhe, Sport 24 3.565 146 287 1.500 Elektrowaren 5 1.265 52 74 4.000 13 3.670 151 396 25.200 18 7.685 316 509 19.600 137 34.510 1.417 2001 42.000 mittel Gesundheit, Körperpflege Blumen, Pflanzen, zoolog. Bedarf Bücher, Schreib- und Spielwaren Hausrat, Möbel, Einrichtungen sonstiger Einzelhandel Einzelhandelswaren gesamt 1) Quelle: GMA-Kennziffern des Einzelhandels in Deutschland und Österreich 2007, Städte 20.001 30.000 Einwohner Quelle: Bestandserhebung Stadt- und Regionalplanung 2007, GMA - Berechnungen (gerundete Werte) Die Vergleichsdaten aus Städten mit einer Zahl von 20.001 bis 30.000 Einwohnern bestätigen diese Einschätzung und ermöglichen eine Einschätzung der in der Stadt Bedburg notwendigen Angebotsergänzungen. Diese betreffen nicht den kurzfristigen Bedarf, in dem die Einzelhandelsausstattung sortimentsbezogen sogar überdurchschnittlich ausgeprägt ist, sondern die mittel- und langfristigen Bedarfssparten: * bei Büchern / Schreib- und Spielwaren sowie Bekleidung / Schuhe / Sport werden nur ca. 51 - 52 % des in vergleichbaren Städten vorgehaltenen Angebotes realisiert; Stellungnahme Ansiedlung Fachmarktzentrum Kerpen * bei Elektrowaren beträgt die Einzelhandelsausstattung ca. 70 % des üblichen Niveaus, * bei Hausrat / Einrichtung / Möbel sind es lediglich 38 % der andernorts vorgehaltenen Fläche und * im sonstigen Einzelhandel ca. 62 %. In der Gesamtbetrachtung liegt die Einzelhandelsausstattung ca. 29 % unter den Werten vergleichbarer Städte. Dies entspricht in einer ersten überschlägigen Berechnung einem Verkaufsflächendefizit von ca. 14.000 m². Auch unter Berücksichtigung der intensiven Wettbewerbssituation durch die Randlage im Großraum Köln und der siedlungsstrukturellen Rahmenbedingungen im Stadtgebiet ist somit ersichtlich, dass der Bedburger Einzelhandel nur durch umfassende Angebotsergänzungen die Versorgungsfunktionen eines Mittelzentrums wahrnehmen kann. Im Umkehrschluss ist abzuleiten, dass bereits aktuell intensive Einkaufsverflechtungen mit den benachbarten Einkaufsplätzen bestehen und ein hoher Teil der im Stadtgebiet verfügbaren Kaufkraft an andere Standorte abfließt. Die GfK Nürnberg beziffert die Zentralität (Verhältnis von Umsatz zu Kaufkraft im Stadtgebiet) auf ca. 85,8 %. Das bedeutet, dass unter Berücksichtigung von Kaufkraftzu- und abflüssen ca. 14 % der im Stadtgebiet verfügbaren Kaufkraft an anderen Standorten umgesetzt werden. Bei einer Kaufkraft im Stadtgebiet von ca. 130 Mio. € entspricht dies einem Betrag von ca. 18 Mio. €. 2.1.2 Situation in den beiden Versorgungszentren Die Einzelhandelsausstattung der beiden integrierten Versorgungsbereiche, BedburgStadtmitte und Kaster, signalisiert unterschiedliche Versorgungsfunktionen: • In der Stadtmitte sind insgesamt 68 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 8.610 m² ansässig. Dies entspricht ca. 25 % der gesamtstädtischen Einzelhandelsfläche. Als Magnetbetriebe fungieren ein großflächiger Lebensmittelvollsortimenter, zwei kleinere Drogeriemärkte, ein Bekleidungsfachmarkt und zwei größere Fachgeschäfte (Elektrowaren, Heimtextilien). Der Filialisierungsgrad ist durchschnittlich (u.a. Ihr Platz, Schlecker, Kik, Zeemann, Ernstings Family). Stellungnahme Ansiedlung Fachmarktzentrum Kerpen Der Einzelhandelsbesatz verteilt sich im Hinblick auf die Verkaufsfläche gleichmäßig auf die Bedarfssparten. • Der Versorgungsbereich im Ortsteil Kaster wird hingegen durch den kurzfristigen Bedarf geprägt, so dass sich die Versorgungsfunktionen auf den Ortsteil konzentrieren dürften. Insgesamt sind 16 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 4.025 m² (ca. 12% der Bedburger Gesamtausstattung) diesem Versorgungszentrum zuzuordnen. Eine Sondersituation ergibt sich dabei durch ein großflächiges, inhabergeführtes Möbelhaus, das in Randlage des Versorgungszentrums ansässig ist. Es beeinflusst in starkem Maße die Verkaufsflächenzahl und –struktur des Ortsteilzentrums, wird aber vermutlich primär von Zielkunden aufgesucht, so dass nur in geringem Maße Synergieeffekte für den umgebenden klein strukturierten Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz entstehen. Stärkere Magnetwirkungen gehen von dem Verbrauchermarkt aus. Tabelle 2: Einzelhandelsausstattung in den zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Bedburg Stadtmitte Zahl der Betriebe Kaster Verkaufsfläche in m ² in % Zahl der Betriebe Verkaufsfläche in m ² in % kurzfristiger Bedarf 21 2.575 30 10 1.955 49 mittelfristiger Bedarf 24 3.260 38 3 465 11 langfristiger Bedarf 23 2.775 32 3 1.605 40 gesamt 68 8.610 100 16 4.025 100 Quelle: Bestandserhebung Stadt- und Regionalplanung 2007, GMA-Berechnungen In der Gesamtbetrachtung sind somit ca. 37 % der im Stadtgebiet vorhandenen Verkaufsfläche den beiden integrierten Versorgungslagen zuzuordnen. Neben dem bereits dargestellten Erfordernis, die Versorgungsfunktionen des Mittelzentrums umfassend zu stärken, ist somit auch die Notwendigkeit erkennbar, die Einzelhandelsausstattung der beiden integrierten Versorgungsbereiche zu erhöhen. Vorrangig sollte dabei das heute schon leistungsstärkere und über den kurzfristigen Bedarf hinausreichende Versorgungsfunktionen übernehmende Zentrum in der Stadtmitte ausgebaut werden. Hierzu sind zum einen Angebote in der Schlüsselbranche Bekleidung / Schuhe /Sport auszuweiten, zum anderen Stellungnahme Ansiedlung Fachmarktzentrum Kerpen Ergänzungen in den sonstigen Warengruppen des mittel- und langfristigen Bedarfs vorzunehmen. Die genannten Planungsziele und Handlungsansätze der Stadt Bedburg machen deutlich, dass durch die Aufwertung der Rahmenbedingungen in den beiden Versorgungsbereichen erste Schritte erfolgen, um die Attraktivität der Einzelhandelslagen zu erhöhen. Die im Anschluss notwendigen privaten Initiativen auf Betreiber- und Eigentümerseite erfordern darüber hinaus Planungs- und Investitionssicherheit in Bezug auf die Wettbewerbsentwicklung. Die Stadt Bedburg wird durch die Erarbeitung und Verabschiedung eines städtischen Einzelhandelskonzeptes die diesbezüglichen Voraussetzungen gemäß § 24 LEPro innerhalb des Stadtgebietes schaffen. 2.2 Potenzielle Auswirkungen In der BBE-Auswirkungsanalyse für das Planvorhaben wird ein Einzugsgebiet für die geplante Fachmarktagglomeration abgegrenzt, dem die Stadt Bedburg nicht zugeordnet wird. Damit wird postuliert, dass sich die Bedburger Bevölkerung nicht oder nur in einem zu vernachlässigenden Umfang auf die dort geplanten Einzelhandelsangebote orientieren wird. In einem zweiten Schritt werden Einzelhandelslagen, die derzeit für die Bürger in diesem Einzugsbereich als Einkaufsziele von Bedeutung sind, dargestellt und im Hinblick auf ihre voraussichtliche Betroffenheit analysiert. Da Bedburg nicht zum Einzugsgebiet zählt und zudem nicht als Einkaufsstadt mit regionaler Ausstrahlung eingestuft wird, erfolgt keine Betrachtung der aktuellen Situation und der Entwicklungsperspektiven des Bedburger Einzelhandels. Die voraussichtlichen Auswirkungen der Realisierung des Planvorhabens auf den Bedburger Einzelhandel werden somit nicht geprüft. Die beiden Bedburger Versorgungsbereiche, Stadtmitte und Kaster, liegen in Luftlinie ca. 15 km (Stadtmitte) bzw. 17 km (Kaster) vom Standort des Planvorhabens entfernt. Die Fahrtzeit wird von Map 24 mit jeweils ca. 20 Minuten angegeben. Trotz dieser räumlichen Nähe und den aus GMA-Sicht bereits bestehenden Einkaufsorientierungen der Bedburger Bevölkerung auf die Einzelhandelsanbieter in Kerpen-Sindorf werden die Auswirkungen des Planvorhabens auf den Bedburger Einzelhandel in den integrierten Versorgungslagen Stellungnahme Ansiedlung Fachmarktzentrum Kerpen nicht geprüft. Statt dessen werden Umlandkommunen in die Betrachtung einbezogen, deren Versorgungslagen weiter entfernt liegen (z.B. Brühl: Fahrtzeit nach Map 24 ca. 24 Minuten, Niederzier: Fahrtzeit nach Map 24 ca. 23 Minuten) oder Kommunen, deren bedeutende Einzelhandelslagen eine andere Angebotsstruktur aufweisen als das Planvorhaben (z.B. Hürth). In Anbetracht der Einzelhandelsausstattung der Stadt Bedburg, aber auch der benachbarten Umlandkommunen, ist jedoch aus GMA-Sicht in starkem Maße zu erwarten, dass sich auch die Bedburger Bevölkerung auf die geplante Fachmarktagglomeration ausrichtet. In der Folge werden sowohl andere Einkaufsorte betroffen sein wie auch Einkaufsplätze innerhalb des Stadtgebietes. In folgenden Angebotsbereichen ist davon auszugehen, dass sich die Bedburger Bürger auf das Planvorhaben orientieren: • Bei Unterhaltungselektronik befinden sich die nächstgelegenen größeren Anbieter in Kerpen-Sindorf, Düren und Frechen / Köln-Marsdorf, so dass in Anbetracht der Entfernung zu Düren und Frechen / Köln-Marsdorf davon auszugehen ist, dass ein nah platzierter Anbieter aufgesucht wird; • Fachmärkte mit Sportartikeln, -großgeräten sind in der vorgesehenen Dimensionierung von insgesamt maximal ca. 2.100 m² Verkaufsfläche nur in der Kölner Innenstadt vertreten, so dass auch in diesem Segment eine stärkere Nähe des Planstandortes festzuhalten ist; • die nächstgelegenen Möbelanbieter mit mehr als insgesamt ca. 21.000 m² Verkaufsfläche sind in Frechen / Köln-Marsdorf ansässig und ebenfalls weiter entfernt als der Standort des Planvorhabens; • gleiches gilt für Bettenartikel und Heimtextilien; • auch Bau- und Gartenbedarf ist in der vorgesehenen Dimensionierung nur in Düren oder Frechen / Köln-Marsdorf präsent. Einige der geplanten Fachmarktangebote (u.a. Büroartikel, Babyartikel, Reitsport, Motorradzubehör) sind ebenfalls nicht oder nur in deutlich kleinerer Dimensionierung im Untersuchungsraum vertreten, so dass die Märkte eine Sonderrolle mit starker regionaler Ausstrahlung übernehmen werden, von der auch die benachbarten Betriebe profitieren werden. Stellungnahme Ansiedlung Fachmarktzentrum Kerpen Damit lassen die unterdurchschnittlichen Einzelhandelsausstattung der Stadt Bedburg, bestehende Einkaufsorientierungen Bedburger Bürger nach Kerpen-Sindorf und die größere Entfernung alternativer vergleichbarer dimensionierter Fachmarktangebote erwarten, dass die Stadt Bedburg zum Einzugsgebiet des Planvorhabens zählt. Mit der vorgesehenen Dimensionierung von maximal ca. 42.000 m² Verkaufsfläche dürfte sich der Planstandort „Am Falder / Auf dem Bürrig“ in Verbindung mit dem bereits ansässigen Kaufland-SB-Warenhaus und den nur wenige Meter entfernten Anbietern in KerpenSindorf als exponierter Einzelhandelsstandort in der Region etablieren. Er wird in erster Linie in Wettbewerb treten zu den vorhandenen dezentralen Agglomerationsbereichen, insbesondere zu Kerpen-Sindorf (ca. 35.000 m² Verkaufsfläche). Die Verkaufsflächenausstattung der Stadt Kerpen würde somit – ungeachtet möglicher Betriebsschließungen innerhalb des Stadtgebietes in Folge der Projektrealisierung – von derzeit insgesamt ca. 97.500 m²auf ca. 139.500 m² steigen. Es ist nicht zu erwarten, dass sich der mit dem Vorhaben verbundene Zielumsatz von ca. 80 bis 90 Mio. € (Einschätzung durch BBE) alleine aus der bislang aus dem Stadtgebiet abfließenden Kaufkraft (Saldo von Kaufkraftzu- und -abflüssen in der Stadt Kerpen nach BBE: ca. 73,9 Mio. €) rekrutieren wird. Vielmehr ist davon auszugehen, dass das Planvorhaben dazu beitragen wird, die Marktposition des Kerpener Einzelhandels zu Lasten des Einzelhandels in den Umlandkommunen, und dabei auch der Stadt Bedburg, weiter auszubauen. In der Stadt Bedburg, die mit ca. 24.350 Einwohnern zwar eine geringere Bevölkerungsbedeutung aufweist, jedoch eine vergleichbare Versorgungsfunktion wie die Stadt Kerpen zu erfüllen hat, stehen derzeit insgesamt ca. 34.510 m² Verkaufsfläche zur Verfügung. Insbesondere die Bedburger Stadtmitte (ca. 8.610 m² Verkaufsfläche) und das Ortsteilzentrum von Kaster (ca. 4.025 m² Verkaufsfläche) bedürfen der Angebotsergänzung und Bedeutungsstärkung, damit die Versorgungsfunktionen der Stadt Bedburg umfassend wahrgenommen werden können. Entscheidende Impulswirkungen werden dabei von der geplanten städtebaulichen Aufwertung beider Versorgungsbereiche erwartet. Infolge der Realisierung der geplanten Fachmarktagglomeration in der Stadt Kerpen würde sich allerdings eine erheblich erschwerte Marktposition für die Betriebe in den integrierten Versorgungsbereichen der Stadt Bedburg ergeben – mit negativen Folgen auf die notwendige Investitionstätigkeit. Stellungnahme Ansiedlung Fachmarktzentrum Kerpen In Anbetracht dieser Situation ist davon auszugehen, dass eine Realisierung des Planvorhabens in der Stadt Kerpen erhebliche Auswirkungen auf die aktuelle Situation und die Entwicklungsperspektiven des Bedburger Einzelhandels nehmen würde. Bebauungsplan KE 321 „Am Falder / Auf dem Bürrig“ 3 Bebauungsplan KE 321 „Am Falder / Auf dem Bürrig“ 3.1 Anregungen zu den textlichen Festsetzungen A Textliche Festsetzungen 1. Sondergebiet – SO 1 „Fachmarktzentrum“ Punkt 3 Die mit * gekennzeichneten Sortimente werden als nicht zentrenrelevant bezeichnet. Allerdings sind auch die Lebensmittel, Getränke, Drogerie und Apothekenartikel nicht in der Kerpener Liste der zentrenrelevanten Sortimente aufgeführt. Dieses Sortimente sind vielmehr nahversorgungsrelevant. Dies sollte klargestellt werden. „ Das Randsortiment muss einen Bezug zum Kernsortiment haben“ Diese Festsetzung ist nicht hinreichend konkret. Es ist klar zu definieren und zu begründen, welche Randsortimente den jeweiligen Kernsortimenten zugeordnet sind. 2. Sondergebiet SO 2 „Fachmarktzentrum“ 2.2 Zulässige Nutzungsarten „Die vorhandene Wohnnutzung auf dem Flurstück Nr. 39 genießt Bestandsschutz nach Maßgabe der nachstehenden Bestimmungen. Erweiterungen sind zulässig, wenn und soweit die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnverhältnisse angemessen ist.“ Diese Festsetzung ist nicht hinreichend konkret. Es ist zu quantifizieren, was unter dem Verhältnis zum vorhandenen Gebäude und unter Berücksichtigung der Wohnverhältnisse zu verstehen ist. Wenn die Rechtsgrundlage dieser Festsetzung §1 Abs. 10 BauNVO 1990 ist, sollte diese zitiert werden. „Für Baby-Artikel wird festgesetzt, dass das Sortiment „Bekleidung“ nur bis maximal 30 % der Verkaufsfläche zulässig ist. Kinder und Babyartikel gehören gemäß Einzelhandelskonzept zu den zentrenrelevanten Sortimenten. Auch gemäß der Tragfähigkeits- und Auswirkungsanalyse der BBE Unternehmensberatung können in dieser Sortimentsgruppe „… Beeinträchtigungen nicht ausgeschlossen werden“9. Im genannten Gutachten wird darauf aufbauend weiter differenziert nach Kinderwagen, Kindersitze und Kindermöbel einerseits und Kinderkleidung andererseits. Während die 9 vgl. BBE Unternehmensberatung, Tragfähigkeit und Verträglichkeitsanalyse für ein geplantes Fachmarktzentrum in der Stadt Kerpen S. 81. 19 Bebauungsplan KE 321 „Am Falder / Auf dem Bürrig“ erstgenannten Sortimente aus Sicht der Gutachter keine nennenswerten Auswirkungen haben werden, da entsprechende Angebote in Kerpen nur in geringem Umfang vorhanden sind, kann dies für die Kinderkleidung nicht ausgeschlossen werden. Darauf aufbauend wird die Kinderbekleidung zum Randsortiment deklariert. Zielsetzung ist offensichtlich, die Regelung des §24 a LEPro zur Anwendung kommen zu lassen, in deren Rahmen der Umfang der zentren- und nahversorgungsrelevanten Randsortimente maximal 10 % der Verkaufsfläche, jedoch nicht mehr als 2.500 qm betragen darf. Allerdings kann es nicht im Sinne einer problemorientierten und inhaltlich kohärenten Planung sein, zentrenrelevante Kernsortimente planungsrechtlich zu ermöglichen, indem sie zu Randsortimenten umdeklariert werden. Nicht mehr nachvollziehbar ist, dass die oben zitierte textliche Festsetzung, für das „Randsortiment“ (Kinder)-Bekleidung nicht nur auf 10 % sondern auf 30 % der Verkaufsflächen zulässig sein soll. Diese Festsetzung entbehrt jeder Grundlage, sie findet sich in keinem Fachgutachten dargestellt, in der Begründung zum Bebauungsplan wird nicht darauf eingegangen. 3. Sondergebiet – SO 3 „Fachmarktzentrum“ 3.3 Zulässige Sortiment und Verkaufsflächenobergrenzen „Innerhalb der maximal zulässigen Verkaufsfläche von 2.000 qm wird die Verkaufsfläche für einzelne Sortimente wie folgt begrenzt: Autohaus max. 2.000 qm Reitsport: max. 2.000 qm“ In Verbindung mit der maximal zulässigen Verkaufsfläche von 2.000 qm ist demnach nur eine der genannten Nutzungsarten möglich ? 3. Sondergebiet – SO 4 „Fachmarktzentrum“ 4.3 Zulässige Sortimente und Verkaufsflächenobergrenzen „Das Sortiment Heimtextilien wird als nicht zentrenrelevantes Kernsortiment festgesetzt“ Eine Begründung der Festsetzung findet sich in dem Bebauungsplan nicht. In der Regel werden Haus- und Heimtextilien als zentrenrelevant eingestuft. Die Festsetzung steht im Widerspruch zur „Kerpener Liste“, in der Einrichtungszubehör als zentrenrelevant eingestuft werden. Auch gehört diese Gruppe zu den allgemein zentrenrelevanten Leitsortimenten. In der Tragfähigkeit und Verträglichkeitsanalyse für ein geplantes Fachmarktzentrum in der Stadt Kerpen der BBE wird unter der Kapi- 20 Bebauungsplan KE 321 „Am Falder / Auf dem Bürrig“ telüberschrift „6.13 Auswirkungen im Heim- und Haustextiliensortiment“ zwar folgende Aussage getroffen: „Unter den Begriff der Heimtextilien werden in der Regel textile Bettwaren (Decken, Kissen, Matratzen etc.), Raumdekoration (Gardinen, Dekostoffe etc.) sowie Teppicherzeugnisse (Knüpf-, Web- , Tuftedteppiche) subsumiert. Die Sortimentsgruppe Raumdekoration wird hierbei im Allgemeinen als zentrenrelevant eingestuft. Hingegen gelten die textilen Bettwaren sowie Teppicherzeugnisse häufig als nicht zentrenrelevant. Zu den Haustextilien werden im Allgemeinen Haus-, Tisch- und Bettwäsche gerechnet. Sie werden allgemein üblich den zentrenrelevanten Sortimenten zugerechnet.“ Diese differenzierte Betrachtung spiegelt sich in der textlichen Festsetzung nicht wider. Es werden im Einzelhandelskonzept und im BBE-Gutachten die Einzelsortimente dieser Sortimentsgruppe zum überwiegenden Teil als zentrenrelevant eingestuft. In den textlichen Festsetzungen wird entgegen dieser Darstellung festgesetzt, dass die Sortimentsgruppe allgemein nicht zentrenrelevant ist. Dies ist ein erheblicher Mangel insbesondere als in der Begründung zum Bebauungsplan darauf nicht eingegangen wird und die Festsetzung im Widerspruch zum Einzelhandelskonzept und zum BBE-Gutachten steht. 3.2 Anregungen zur Begründung der Bauleitplanung 3.2.1 Synergien mit dem zentralen Versorgungsbereich Folgende Aussage wird zur Begründung des Einzelhandelsstandortes getroffen: „Durch die geringe Entfernung von 900 m zur Ortsmitte von Kerpen verfügt der Standort ferner über eine Lagegunst, aufgrund derer eine positive Strahlkraft der geplanten Nutzung auch auf das Kerpener Zentrum und den dort befindlichen Einzelhandelsbesatz angenommen werden kann.“ Nach vorherrschender Meinung sind Synergien zwischen Einzelhandelsstandorten dann zu erwarten, wenn die Entfernung fußläufig, d.h. in einem Radius von max. 500 m verknüpft sind und in dieser Entfernung auch nur dann, wenn zwischen den Standorten ebenfalls attraktive Ziele (sog. „Trittsteine“) liegen. Die Stadt Bedburg hat die Erfahrung gemacht, dass trotz einer deutlich engeren Lage zwischen den Einzelhandelsnutzungen auf dem Gelände der ehemaligen Zuckerfabrik und der zentralen Einkaufslage von Bedburg (Luftlinie 450 m) keine nennenswerten Synergien bzw. Impulse für die Bedburger Innenstadt entstanden sind. Die getroffene Aussage widerspricht der vorherrschenden fachlichen Meinung und den Erfahrungen in der Stadt Bedburg. 21 Bebauungsplan KE 321 „Am Falder / Auf dem Bürrig“ 3.2.2 Zentrenrelevante Verkaufsflächenzahlen Abschließend ist festzuhalten, dass über die Bauleitplanung unter Berücksichtigung der Obergrenzen für die Fachmarktzentren insgesamt und unter Berücksichtigung der Obergrenzen für die einzelnen Sortimentsgruppen ein Angebot an zentrenrelevanten Kernsortimenten mit einer Verkaufsfläche von 10.000 qm bauplanungsrechtlich ermöglicht wird. Werden hierzu noch die zentrenrelevanten Randsortimente (10 %) der nicht zentrenrelevanten Kernsortimente addiert, wird in der Summe eine Verkaufsfläche von 13.200 qm (!) für zentrenrelevante Sortimente planungsrechtlich ermöglicht. Den Ausführungen der BBE ist zu entnehmen, dass hierfür eine weitere Detailprüfung erforderlich ist, um die Verträglichkeit tatsächlich nachweisen zu können. Dieser Nachweis wurde nicht erbracht, in der Begründung zum Bebauungsplan wird kein Begründungszusammenhang zu den textlichen Festsetzungen hergestellt, eine Aussage zu den entsprechenden Auswirkungen wird nicht getroffen. Entscheidungen dieser Tragweite ohne hinreichende Begründung zu versehen ist ein wesentlicher Mangel der Bauleitplanung. Eine gerechte Abwägung kann auf dieser Basis nicht erfolgen. 22