Beschlussvorlage (Begründung)

Bebauungsplan Nr. 77 – 1. Änderung, E.-Lechenich, Am Burgfeld/REWE 2. Vereinfachte Änderung BP 77 – 1. Änderung, E.-Lechenich, Im Burgfeld/REWE Begründung Stand: August 2015 INHALT 1. Planungsanlass 2. Bestehende Planungen 3. Planungsrechtliche Festsetzungen (gem. § 9 Abs. 1 BauGB) 4. Umweltbezogene Informationen und Hinweise 5. Rechtsgrundlagen Anlage 1 Bebauungsplan Nr. 77 – 1. Änderung, E.-Lechenich, Am Burgfeld/REWE 1. Planungsanlass Die REWE West eG plant die Renovierung und energetische Sanierung des REWE Marktes in Lechenich, Kölner Ring 2, in den Jahren 2015/2016. Um eine solche Umrüstung wirtschaftlich umsetzen zu können, muss die Gebäudehülle möglichst kompakt sein. Aus diesem Grund ist die Erweiterung des Marktes an der südwestlichen Gebäudeecke geplant. Mit der Erweiterung ist gleichzeitig eine Verkaufsflächenerweiterung verbunden. Da sich die bestehenden Baugrenzen auf das Gebäude in seinem Ist-Zustand beziehen, ist eine solche Erweiterung derzeit nicht möglich. Der Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung hat in seiner Sitzung am ………………. beschlossen, mit einer vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr. 77 – 1. Änderung die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Erweiterung zu schaffen. Von der frühzeitigen Unterrichtung und Erörterung nach § 3 (1) und § 4 (1) BauGB wird gem. § 13 (2) 1 BauGB abgesehen. Der Geltungsbereich ist dem beigefügten Anlageplan zu entnehmen. 2. Bestehende Planungen Der Gebietsentwicklungsplan Region Köln stellt für den Änderungsbereich einen Allgemeinen Siedlungsbereich dar. Der Bereich ist im Flächennutzungsplan der Stadt Erftstadt als Wohnbaufläche dargestellt. Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 77 – 1. Änderung, E.-Lechenich, Am Burgfeld/REWE setzt ein Allgemeines Wohngebiet ohne Baufenster fest. 3. Planungsrechtliche Festsetzungen (gem. § 9 (1) BauGB) Mit der bisherigen Festsetzung ist die Erweiterung des Gebäudes nicht möglich. Aus diesem Grund wird das bestehende Baufenster erweitert und die textlichen Festsetzungen wie folgt geändert: In Satz 1 wird der Passus „Verkaufsfläche von bis zu 950 qm“ gestrichen und wie folgt ersetzt: „Verkaufsfläche von bis zu 1050 qm“. Hiermit sind die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Erweiterung/Ergänzung des REWE-Marktes geschaffen. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebietes (Allgemeines Wohngebiet) bleibt erhalten. Die Einstufung (Festsetzung) als Sondergebiet könnte demgegenüber den Weg für ansonsten unzulässige Beeinträchtigungen der in unmittelbarer Nachbarschaft angesiedelten Wohnbebauung schaffen. Mit der Beibehaltung der Einstufung als WA-Gebiet ist sichergestellt, dass es auch in Zukunft keinerlei Möglichkeiten geben wird, städtebaulich und planungsrechtlich nicht gewünschte Umnutzungen vornehmen zu können, die dem Gebietscharakter des Allgemeinen Wohngebietes widersprechen. 2 Bebauungsplan Nr. 77 – 1. Änderung, E.-Lechenich, Am Burgfeld/REWE Tragfähigkeitsberechnung Orientierungswerte: Einzugsbereich: Auf die Anwendung des 700 Meters Radius wird, wie bei der Berechnung im Zuge der Aufstellung des BP 77 1. Änderung verzichtet, da sich das Vorhaben in Ortsrandlage befindet und etwa die Hälfte des Plangebiets nicht von Wohnbebauung umgeben ist. Kaufkraftbindung: 35 %
Faktor 0,35 Grundlagen der Berechnung: Einwohner Ortsteil Lechenich 11.360 Kaufkraft für Nahversorgung pro Kopf und Jahr* 2.296 € Kaufkraftkennziffer der Gemeinde* 1,091 Verkaufsfläche 1.450 m² Umsatz je m²/Jahr 6.500 € *Werte laut IHK Köln Sortimentsspezifische Kaufkraft = 11.360 x 2.296 x 1,091 x 0,35 = 9.959.625,20 € Erwarteter Gesamtumsatz = 1.450 m² x 6.500 €/m² = 9.425.000 € Ergebnis: Da die sortimentsspezifische Kaufkraft größer des zu erwartenden Gesamtumsatzes ist, kann davon ausgegangen werden, dass keine negativen Auswirkungen hinsichtlich der Versorgungsfunktion zu erwarten sind. Aus städtebaulicher Sicht beurteilt bestehen gegen die Errichtung keine Bedenken, da im Ergebnis der Tragfähigkeitsberechnung keine negativen Auswirkungen hinsichtlich der Versorgungsfunktion zu erwarten sind. 4. Umweltbezogene Informationen und Hinweise Umweltprüfung Bei der Änderungsfläche handelt es sich um eine durch Verkehr stark gestörte, versiegelte Fläche. Die Bebauung der Fläche wird keine erheblich negativen Beeinträchtigungen auf die Tier- und Pflanzenwelt, das Orts- und Landschaftsbild sowie anderer Schutzgüter erzeugen. Die Auswirkungen auf die Schutzgüter sind somit als nicht oder wenig erheblich einzustufen; von einer Umweltprüfung und einem Umweltbericht wird daher gemäß § 13 (3) BauGB abgesehen. Artenschutz Bei Erstellung oder Änderung eines B-Planes sind artenschutzrechtliche Anforderungen gem. § 44 BNatSchG in Verbindung mit § 1 (6) Nr. 7 BauGB zu prüfen. Die auf dem Plangebiet geplanten Vorhaben im Rahmen der Vereinfachten 3 Bebauungsplan Nr. 77 – 1. Änderung, E.-Lechenich, Am Burgfeld/REWE Änderung erscheinen aufgrund der bestehenden Biotopausstattung und des vorhandenen hohen Störungseinflusses nicht dazu geeignet, planungsrelevante Arten zu beeinträchtigen. Artenschutzrechtliche Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG werden voraussichtlich nicht berührt. 5. Rechtsgrundlagen Die Erstellung der 2. Vereinfachten Änderung des BP 77 – 1. Änderung, E.Lechenich, Am Burgfeld/REWE stützt sich auf die aktuelle Bau- und Umweltgesetzgebung. Die verwendeten gesetzlichen Grundlagen sind der Planzeichnung zur 2. Vereinfachten Änderung zu entnehmen. Die von der Änderung betroffenen Träger wurden gem. § 13 (2) 3 BauGB in der Zeit vom ……………. bis einschließlich ……………... beteiligt. Die Öffentlichkeit ist von der Änderung nicht betroffen. Erftstadt, den DER BÜRGERMEISTER Im Auftrag 4 9 12 34 g We 7 32 10 30 5 28 8 3 41 26 6 1 39 24 22 37 20 4 35 18 2 16 14 12 33 10 31 8 29 27 6b 25 4k 6a 22 6 4j 23 21 21 20 4i 19 19 4h 17 18 17 4g 16 4f 4e Am Burgfeld 4d 13 4c 15 4b 4a 11 3 9 2 15 4 7 1 14 13 5 12 3 11 REWE-Markt 7 8 9 2 10 Radweg Radweg 7 1 5 3 9 11 13 15 13 13 d 13 c 13 b a 25 30 23 26 28 22 24 21 19 32 1 27 g Bonner Rin 31 29 ANLAGEPLAN Stadt Erftstadt, Umwelt- und Planungsamt Erftstadt, im Juni 2015 Geobasisdaten der Kommunen und des Landes NRW