Allgemeine Vorlage (Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. I 11, Ortsteil Winden, "Kaysersmühle"; hier: Zustimmung zum Planentwurf )

Gemeinde Kreuzau Bauamt - Herr Schmühl -621-00/I 11 BE: Herr Schmühl Kreuzau, 14.08.2007 Vorlagen-Nr.: 28/2007 1. Ergänzung - öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Bau- und Planungsausschuss Umweltausschuss Hauptausschuss Rat 29.08.2007 06.09.2007 19.09.2007 09.10.2007 Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. I 11, Ortsteil Winden, "Kaysersmühle"; hier: Zustimmung zum Planentwurf I. Sach- und Rechtslage: Aufgrund des einstimmigen Ratsbeschlusses vom 08.05.2007 hat der Investor das Planverfahren soweit fortgeführt, dass nunmehr der endgültige Planentwurf mit Begründung und diversen gutachterlichen Untersuchungen vorliegen. Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang, dass die gutachterliche Stellungnahme zur potentiellen städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkung neuer Einzelhandelsflächen in Kreuzau, Standort Winden, zu dem Ergebnis kommt, dass die geplanten Märkte den derzeitigen zentralen Versorgungsbereich Kreuzau nicht schädigen. Der Planentwurf selbst wird in der Sitzung vorgestellt. Hierzu vorab folgende wesentlichen Informationen: Es verbleibt bei der Ausweisung eines Sondergebietes „Einkaufszentrum“ entsprechend § 11 Abs. 3 BauNVO. Es entstehen insgesamt rund 4.300 m² Verkaufsflächen, die sich wie folgt aufteilen: Lebensmittelmarkt-Vollsortimenter: Lebensmittelmarkt-Discounter: zwei Fachmärkte, je Einrichtung ca. 2.000 m² Verkaufsfläche, ca. 1.000 m² Verkaufsfläche, ca. 650 m² Verkaufsfläche. Das Maß der baulichen Nutzung wird in Anwendung des § 16 BauNVO durch Festsetzung der GRZ und der maximalen Gebäudehöhe festgelegt. Gemäß § 17 BauNVO beträgt die GRZ 0,8. Es wird allerdings darauf hingewiesen, dass die bebaubare Fläche, die durch die Baugrenzen definiert wird, deutlich kleiner ist. Durch die Anlage der ca. 210 Stellplätze erfolgt jedoch eine nach § 19 BauNVO auf die GRZ anzurechnende Versiegelung, die zu dem relativ hohen Ausnutzungsgrad der Bodenversiegelung beiträgt. Anstelle der Zahl der Vollgeschosse wird eine maximale Gebäudehöhe von 12 m über gewachsenem Gelände festgesetzt. Aufgrund des schalltechnischen Gutachtens ist es erforderlich, entlang der im Neubau befindlichen Wohnbebauung an der Straße „Im Richelnberg“ eine Schallschutzwand mit 2 m Höhe und 48 m Länge zu errichten. Diese wird im B-Plan ebenfalls festgesetzt. Ich schlage Ihnen nunmehr vor, dem Planentwurf zuzustimmen. Sie haben bereits mit Ratsbeschluss vom 08.05.2007 festgelegt, dass das Verfahren in Anwendung des § 13 a BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt wird. Ich werde von daher nunmehr die Behördenbeteiligung durchführen, hierbei jedoch eine verkürzte Frist (3 Wochen) einräumen. Gesetzlich wäre es auch möglich, der betroffenen Öffentlichkeit eine verkürzte Frist zur Stellungnahme zu setzen. Da im vorliegenden Fall die betroffene Öffentlichkeit jedoch nicht ermittelt werden kann, muss aus Rechtssicherheitsgründen die übliche Offenlage für die Dauer eines Monats erfolgen. Ich beabsichtige die Offenlage in der Zeit vom 08.10. bis 09.11.2007 durchzuführen. Das Ergebnis dieses Verfahrens sollte alsdann in der Sitzung des Bauausschusses am 14.11.2007 beraten werden, sodass der Rat in der Sitzung am 11.12.2007 voraussichtlich den Satzungsbeschluss fassen könnte. Hierdurch wäre das vom Investor vorgegebene Zeitfenster seitens der Verwaltung eingehalten. Trotz all dieser bisher positiven Weiterentwicklung des Verfahrens gibt es leider auch einen Wermutstropfen, wobei ich hoffe, dass auch hier noch eine zufriedenstellende Lösung einvernehmlich mit der Bezirksregierung gefunden werden kann. Während man bisher in den Vorgesprächen der Ausweisung eines Sondergebietes wohlwollend gegenübergestanden hat, hakt es in diesem Punkt nunmehr. Der Grund hierfür ist das am 04.07.2007 veröffentlichte Gesetz zur Änderung des Gesetzes zur Landesentwicklung (Landesentwicklungsprogramm - LEPro). In diesem LEPro wurde ein neuer Paragraph 24 a mit der Überschrift „großflächiger Einzelhandel“ eingefügt. Hiernach soll der großflächige Einzelhandel grundsätzlich zunächst nur noch im zentralen Versorgungsbereich der Gemeinde liegen. Dieser zentrale Versorgungsbereich ist unstrittig der Ortsteil Kreuzau und hier die Bereiche „Hauptstraße, Mittelstraße, Mühlengasse, Teichstraße“. Die gesetzlichen Bestimmungen lassen zwar auch zu, in Nebenzentren großflächige Einzelhandelsbetriebe anzusiedeln; die genauen Voraussetzungen hierfür müssen aber noch durch einen Einführungserlass festgelegt werden. Dieser wird voraussichtlich jedoch erst im September 2007 erscheinen. Hierbei spielt mit Sicherheit die Kaufkraft eine Rolle und das vorhandene Warensortiment im Hauptzentrum. Das in der Vorlage erwähnte Gutachten geht bereits auf die neuen gesetzlichen Vorhaben des § 24 a ein und belegt eigentlich, dass ein Nebenzentrum im Ortsteil Winden möglich ist ohne das Hauptzentrum Kreuzau zu schädigen. Obwohl der Flächennutzungsplan ja nicht mehr geändert, sondern nur angepasst wird, bedarf die Ausweisung des Sondergebietes dennoch der Zustimmung der Bezirksplanungsbehörde nach § 32 Landesplanungsgesetz. Anlässlich einer Dienstbesprechung am 14.08.2007 in der Kreisverwaltung Düren habe ich die aktuelle Situation mit der Bezirksplanungsbehörde erörtert. Bevor dieser Einführungserlass vorliegt, wird mit Sicherheit keine Entscheidung getroffen werden. Möglicherweise wird es erforderlich, in der nächsten Sitzungsrunde noch einen ergänzenden Beschluss zum Thema: „Zentraler Versorgungsbereich/Nebenzentrum“ zu fassen. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Sämtliche Kosten der Bauleitplanung trägt der Investor. III. Beschlussvorschlag: „Dem vorliegenden Bebauungsplanentwurf Nr. I 11, Ortsteil Winden, „Kaysersmühle“, wird zugestimmt.“ Der Bürgermeister i.V. - Stolz IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: ________ Ja: ________ Nein: Enthaltungen: ________ ________ -2-