Allgemeine Vorlage (Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplanes im Bereich der Grundstücke Gemarkung Obermaubach-Schlagstein, Flur 4, Parzellen Nr. 178 und 166, Ortsteil Schlagstein, "Holzweg")

Gemeinde Kreuzau Bauamt - Herr Schmühl -621-00BE: Herr Schmühl Kreuzau, 15.07.2008 Vorlagen-Nr.: 55/2008 - öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Umweltausschuss Bau- und Planungsausschuss Hauptausschuss Rat 13.08.2008 21.08.2008 09.09.2008 24.09.2008 Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplanes im Bereich der Grundstücke Gemarkung Obermaubach-Schlagstein, Flur 4, Parzellen Nr. 178 und 166, Ortsteil Schlagstein, "Holzweg" I. Sach- und Rechtslage: Mit dem als Anlage beigefügten Schreiben vom 22.02.2008 beantragt die Eigentümerin der Parzelle 178 die Aufstellung eines Bebauungsplanes für ihr Grundstück Parzelle 178 und die Nachbarparzelle 166. Der B-Plan soll die Möglichkeit eröffnen, auf dem eigenen Grundstück Parzelle Nr. 178 ein Wohnhaus zu errichten und auf dem Nachbargrundstück Parzelle 166 den dortigen Bestand (Gartenhaus) festzuschreiben, da die betreffenden Grundstückseigentümer an einer Wohnhausbebauung definitiv kein Interesse haben. Die Angelegenheit war bereits mehrfach Gegenstand politischer Beratungen. Ich habe im Vorfeld versucht, dass der Antrag aus meiner Sicht wegen Aussichtslosigkeit zurückgenommen wird; da mir dies nicht gelungen ist, bedarf es nunmehr einer erneuten Entscheidung des Rates. Der erneute Antrag hat schon eine mittlerweile fünfjährige Vorgeschichte. Der chronologische Ablauf stellt sich wie folgt dar: 1. Die Antragstellerin hat im April 2003 eine Bauvoranfrage zur Errichtung eines Wohnhauses auf ihrem Grundstück gestellt. Der Kreis Düren hat diese Bauvoranfrage aus planungsrechtlichen Gründen abgelehnt. Das Grundstück wird zwar vom wirksamen Flächennutzungsplan der Gemeinde Kreuzau als Wohnbaufläche erfasst, liegt jedoch planungsrechtlich im Außenbereich und fügt sich in die vorhandene Bebauung nach § 34 BauGB definitiv nicht ein. 2. Aufgrund dieser Ablehnung hat die Antragstellerin am 13.07.2003 einen Antrag auf Änderung der Innenbereichssatzung unter Einbeziehung ihres Grundstückes gestellt. Da die Einbeziehung in den Innenbereich rechtlich nicht möglich ist, hat der Bau- und Planungsausschuss in seiner Sitzung am 10.11.2003 nach Durchführung einer Ortsbesichtigung folgenden Beschlussvorschlag für den Rat unterbreitet: „Da eine Einbeziehung der Grundstücke Gemarkung Obermaubach-Schlagstein, Flur 4, Parzelle 178 sowie 166 tlw., in die Innenbereichssatzung des Ortsteils Schlagstein rechtlich nicht möglich ist, wird der Antrag abgelehnt. Die Grundstücke werden allerdings in einen zukünftig aufzustellenden Bebauungsplan einbezogen. Die Verwaltung wird beauftragt, bei der Aufstellung des Bebauungsplanes entsprechend zu verfahren.“ Aufgrund der Beschlussempfehlung des Bauausschusses hat die Antragstellerin mit Schreiben vom 18.11.2003 ihren Antrag zurückgezogen. 3. Mit Schreiben vom 23.03.2004 hat die Antragstellerin erneut einen Antrag auf Einbeziehung in den Innenbereich und Aufstellung eines Vorhaben- und Erschließungsplanes gestellt. Der Rat hat in seiner Sitzung am 21.07.2004 hierzu folgenden Beschluss gefasst: „1. Der Antrag zur Aufstellung eines Vorhaben- und Erschließungsplanes für das Grundstück Gemarkung Obermaubach-Schlagstein, Flur 4, Parzelle 178, wird abgelehnt. 2. Das Grundstück wird allerdings, wie vom Bau- und Planungsausschuss bereits in seiner Sitzung am 10.11.2003 empfohlen, in einen zukünftig aufzustellenden Bebauungsplan einbezogen, sodass der Antragstellerin diesbezüglich keine Nachteile entstehen.“ Zur Vorbereitung eines späteren Bebauungsplanes war es zunächst erforderlich, die an die Parzelle 178 angrenzenden Grundstücke 13/1 und 26/1 im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche darzustellen. Aus diesem Grunde hat der Rat am 17.05.2005 die Aufstellung der 28. Änderung des FNP beschlossen. Nach Durchführung des Verfahrens wurde der Beschluss gemäß § 5 BauGB am 07.11.2006 gefasst. Nach Genehmigung durch die Bezirksregierung erfolgte die Schlussbekanntmachung am 13.03.2007. Der Plan hat somit seit diesem Zeitpunkt Rechtskraft erlangt. Zur Vorbereitung eines Bebauungsplanaufstellungsbeschlusses hat die Verwaltung am 24.10.2007 mit den betroffenen Grundstückseigentümern konkrete Gespräche über die Aufstellung eines B-Planes geführt. Die Eigentümer der Parzelle 13/1 und 26/1 haben jedoch unmissverständlich mitgeteilt, dass sie derzeit insbesondere aus Kostengründen an der Aufstellung eines Bebauungsplanes nicht interessiert sind, es sei denn, ein Vorhabenträger würde die Grundstücke in derzeitigem Zustand erwerben. Die Eigentümer der Parzelle 166 haben erklärt, dass sie ebenfalls an der Ausweisung einer überbaubaren Fläche im rückwärtigen Bereich ihres Grundstückes jetzt und auch in Zukunft kein Interesse haben. Einzig verbleibender Interessent ist somit die Antragstellerin. Aufgrund dieses Gesprächsergebnisses hat die Verwaltung auf Bitten der Antragstellerin im Januar 2008 nochmals ein Gespräch mit den Eigentümern der Parzelle 166 geführt. An der Einstellung hat sich jedoch nichts geändert. Ich habe der Antragstellerin aus diesem Grunde mitgeteilt, dass aus Sicht der Verwaltung die Angelegenheit als erledigt betrachtet wird, da eine Einzelfalllösung städtebaulich nicht vertretbar ist. 4. Obwohl ich zunächst den Eindruck hatte, dass für diese Auffassung Verständnis besteht, wurde nunmehr dennoch mit Schreiben vom 22.02.2008 ein erneuter Antrag gestellt. Zu diesem Antrag wird nunmehr konkret wie folgt Stellung genommen: Es ist grundsätzlich zulässig, auch für einen Einzelfall einen Bebauungsplan aufzustellen. Es ist jedoch nicht Aufgabe der Gemeinde, Bauleitplanung zu betreiben, um ein unwirtschaftliches Grundstück, das nur Kosten ohne Nutzen verursacht, in Bauland umzuwandeln. Sinn und Zweck einer Bauleitplanung ist es, geordnete städtebauliche Verhältnisse zu schaffen. Die Aufstellung eines B-Planes nur für die Parzelle 178 widerspricht eindeutig der heute vorhandenen städtebaulichen Ordnung, die durch eine einzeilige Bebauung entlang der Straße „Holzweg“ geprägt ist. Gerade aus diesem Grunde wurde auch seinerzeit die Bauvoranfrage abgelehnt, weil sich ein Baukörper auf der Parzelle 178 nicht in die vorhandene Struktur einfügt. Soll dies wirklich durch einen Bebauungsplan umgangen werden? Auch die Nachbarparzellen 153, 185, 15/1, 22/1, sind im Flächennutzungsplan als Wohnbauflächen dargestellt, liegen jedoch ebenso wie die Parzelle 178 im Außenbereich und sind nicht bebaubar, obwohl sie von der Größenordnung her ebenfalls für eine Bebauung durchaus geeignet wären. Städtebaulich vertretbar wäre ausschließlich ein B-Plan unter Einbeziehung der Parzellen 26/1, 13/1 und 166 sowie der bereits vorhandenen Bebauung. Dies scheitert jedoch am derzeitigen Willen der überwiegenden Mehrheit der Eigentümer. -2- Die Aufstellung des B-Planes nur für die Parzelle 178 hätte darüber hinaus den Nachteil, dass zu einem späteren Zeitpunkt bei Realisierung der größeren und städtebaulich sinnvollen Lösung die Erschließung fast unmöglich wird. Eine wirtschaftliche Erschließung des Gesamtgebietes ist nur unter Einbeziehung der Parzelle 178 und der bestehenden privaten Zufahrt zu diesem Grundstück möglich. Über die Parzelle 178 und die vorgelagerte Dienstbarkeitszuwegung müsste der zukünftige Schmutzwasserkanal für den rückwärtigen Bereich verlegt werden. Außerdem müsste sich in diesem Bereich die Zu- oder Ausfahrt in das zukünftige neue Baugebiet befinden, da die andere Zufahrtsmöglichkeit über die Parzelle 58 nicht für Begegnungsverkehr geeignet ist. Abschließend möchte ich auch noch darauf hinweisen, dass ein Anspruch auf Einbeziehung des Grundstückes in einen Bebauungsplan nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes nicht besteht. Ich schlage Ihnen aus den vorstehend genannten Gründen vor, den Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplanes abzulehnen. Diese Ablehnung steht auch in keinerlei Widerspruch zum Ratsbeschluss vom 21.07.2004, ich wiederhole: „1. Der Antrag der Antragstellerin zur Aufstellung eines Vorhaben- und Erschließungsplanes für das Grundstück Gemarkung Obermaubach-Schlagstein, Flur 4, Parzelle 178, wird abgelehnt. 2. Das Grundstück wird allerdings, wie vom Bau- und Planungsausschuss bereits in seiner Sitzung am 10.11.2003 empfohlen, in einen zukünftig aufzustellenden Bebauungsplan einbezogen, sodass der Antragstellerin diesbezüglich keine Nachteile entstehen.“ Dieser Beschluss wurde ausschließlich vor dem Hintergrund gefasst, dass nur eine städtebaulich sinnvolle Bauleitplanung gewollt ist, daraufhin wurde ja auch der Flächennutzungsplan im rückwärtigen Bereich geändert. Ein Gesamtkonzept ist auch nach wie vor in Zukunft möglich, wird derzeit jedoch von den meisten Eigentümern insbesondere aus Kostengründen abgelehnt. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Sofern Sie meinem Beschlussvorschlag folgen, keine. III. Beschlussvorschlag: „Der Antrag auf Aufstellung eines Bebauungsplanes für die Grundstücke Gemarkung Obermaubach-Schlagstein, Flur 4, Parzelle 178 und 166, wird abgelehnt, da hierdurch ungeordnete städtebauliche Verhältnisse geschaffen würden. Die Aufstellung eines Bebauungsplans für diesen Bereich ist nur unter Einbeziehung der angrenzenden Parzellen 13/1 und 26/1 städtebaulich sinnvoll und vertretbar.“ Der Bürgermeister i.V. - Stolz - IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: ________ Ja: ________ Nein ________ Enthaltungen: ________ Anlagen -3-