Sitzungsvorlage (Anlage 1)

Wissen schafft Zukunft. Einzelhandelskonzept für die Stadt Jülich - Zwischenergebnisse Rainer Schmidt-Illguth/ Claus Ciuraj BBE-Handelsberatung GmbH Niederlassung Köln © by BBE Handelsberatung GmbH www.bbe.de Demografische Entwicklung www.bbe.de 2 Kaufkraftniveau/ -potenzial www.bbe.de 3 Regionale Wettbewerbssituation Quelle: Eigene Darstellung www.bbe.de 4 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze www.bbe.de 5 Einzelhandelsstrukturen Kernstadt Jülich www.bbe.de 6 Regionalplan www.bbe.de 7 Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze - Kernstadt www.bbe.de 8 Innenstadtbereich - Einzelhandelsstrukturen www.bbe.de 9 Innenstadtbereich – Nutzungsstrukturen www.bbe.de 10 Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten www.bbe.de 11 Lebensmittelangebot nach Betriebsformen www.bbe.de 12 Nahversorgungssituation in Jülich Insg. rd. 5.500 Ew. www.bbe.de 13 Nahversorgungssituation in Jülich l l l l www.bbe.de 14 Einzelhandelszentralität www.bbe.de 15 Fazit Angebots- und Nachfragesituation (I)  Das Mittelzentrum Jülich befindet sich in einer ausgeprägten regionalen Wettbewerbssituation: In den nahversorgungsrelevanten Sortimenten verfügen die umliegenden Grundzentren (inzwischen) über eigene, attraktive Angebotsstrukturen. In den mittel- und langfristigen Sortimenten steht die Stadt Jülich vor allem mit den umfassenden Angeboten des Oberzentrums Aachen, der Stadt Düren und dem Gewerbegebiet Aachener Kreuz im Wettbewerb.  Vor allem in den innenstadtprägenden Sortimenten Bekleidung, Schuhe, Sport, Optik, Uhren/ Schmuck, Haushaltswaren und Spielwaren weist das Mittelzentrum Jülich vergleichsweise hohe Zentralitätswerte auf und kann demnach eine übergemeindliche Versorgungsfunktion übernehmen.  Im nahversorgungsrelevanten Sortiment der Lebensmittel, dem (Unterhaltungs-) Elektroniksegment, im Möbelsegment sowie beim Heimwerkerbedarf sind dagegen Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen, die auf entsprechende Angebotslücken hindeuten. www.bbe.de 16 Fazit Angebots- und Nachfragesituation (II)  Nicht in allen Angebotsbereichen, die heute Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen haben, sind zusätzliche Verkaufsflächen anzustreben. Denn neben marktseitigen Voraussetzungen haben (neue) Einzelhandelseinrichtungen v.a. standortseitige Anforderungen zu erfüllen: Nur am „richtigen“ Standort machen Neuansiedlungen bzw. Umsiedlungen von Einzelhandelsbetrieben städtebaulich Sinn und stärken den Einzelhandelsstandort Jülich.  Gleichzeitig können sich auch bei ausgeglichener bzw. positiver Umsatz-KaufkraftRelation in einer Warengruppe Handlungserfordernisse ergeben: nämlich dann, wenn die derzeitigen Angebotsstandorte städtebauliche Anforderungen nicht genügen. www.bbe.de 17 Vorgaben des Landesentwicklungsplans (I)  Großflächige Einzelhandelsbetriebe dürfen nur innerhalb der in den Regionalplänen dargestellten „Allgemeinen Siedlungsbereichen“ errichtet und erweitert werden.  Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen nur in zentralen Versorgungsbereichen errichtet werden.  Welche Sortimente als zentrenrelevant gelten, regeln die Gemeinden über ortstypische Sortimentslisten. Bei der Festlegung der Liste sind so genannte „zentrenrelevante Leitsortimente“ zu beachten.  Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten (Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren) dürfen ausnahmsweise auch außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen realisiert werden. Dazu ist allerdings nachzuweisen, dass eine Errichtung in integrierter Lage innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches aus städtebaulichen und siedlungsstrukturellen Gründen nicht möglich ist, die Bauleitplanung der Gewährleistung der wohnungsnahen Versorgung dient und zentrale Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigt werden. www.bbe.de 18 Vorgaben des Landesentwicklungsplans (II)  Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen zentrale Versorgungsbereiche nicht wesentlich beeinträchtigen.  Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten sollen so dimensioniert werden, dass der zu erwartende Gesamtumsatz die sortimentsbezogene Kaufkraft in der Gemeinde nicht überschreitet (Grundsatz).  Betriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten dürfen dann außerhalb zentraler Versorgungsbereiche angesiedelt werden, wenn die zentrenrelevanten Randsortimente auf max. 10 % der Verkaufsfläche beschränkt werden (Ziel). Der Umfang des zentrenrelevanten Randsortiments soll 2.500 m² Verkaufsfläche nicht überschreiten (Grundsatz). www.bbe.de 19 Vorgaben des Landesentwicklungsplans (III)  Die Gemeinden werden veranlasst, vorhandene Standorte großflächiger Betriebe außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen über Bebauungspläne auf den Bestand zu begrenzen, der baurechtlichen Bestandsschutz genießt. Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn dadurch keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche erfolgt.  Einzelhandelsagglomerationen außerhalb Allgemeiner Siedlungsbereiche und Agglomerationen mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen ist auf der Ebene der Bauleitplanung entgegenzuwirken. Dabei ist eine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche zu vermeiden.  Zwischen Kommunen durch förmliche Beschlüsse vereinbarte Regionale Einzelhandelskonzepte sind bei der Aufstellung und Änderung von Regionalplänen zu berücksichtigen.  Die Regelungen gelten auch für vorhabenbezogene Bebauungspläne für Vorhaben im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO. www.bbe.de 20 Regionalplan www.bbe.de 21 Erste konzeptionelle Schlussfolgerungen (I) In Bezug auf die Versorgungsstruktur zeichnet sich die Innenstadt aufgrund der Konzentration strukturprägender Einzelhandelsbetriebe und ergänzender Dienstleistungseinrichtungen als wichtigster Versorgungsstandort der Stadt Jülich aus. Weitere Stadtteil- oder Nahversorgungszentren sind nicht vorhanden. Angesichts der Schlüsselfunktion, die die Jülicher Innenstadt übernimmt, ist dem Ausbau der Einzelhandelsangebote in der Innenstadt eine hohe Priorität einzuräumen. Demnach sollten Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Kernsortimenten zukünftig auf den zentralen Versorgungsbereich der Stadt Jülich konzentriert werden. Ein Ausbau dezentraler Angebotsstandorte würde letztlich zu einer Schwächung des zentralen Versorgungsbereiches führen, der die mittelzentrale Versorgungsfunktion der Stadt wesentlich prägt. Diesbezüglich ist ein Ausschluss von zentrenrelevanten Einzelhandelsbetrieben in den Gewerbegebieten zu empfehlen. Bereits vorhandene Betriebe sollten im Bestand festgeschrieben werden, wobei notwendigen Maßnahmen zur betrieblichen Erneuerung Rechnung getragen werden sollte. www.bbe.de 22 Erste konzeptionelle Schlussfolgerungen (II) Während in den Sortimenten Bekleidung, Schuhe und Sport bereits heute Kaufkraftzuflüsse generiert werden können, sind im ebenfalls zentrenprägenden Sortiment Unterhaltungselektronik keine adäquaten Angebote vorhanden. Zudem befindet sich der größte Anbieter in einer nicht-integrierten Lage. Hier ist die Ansiedlung eines größeren Fachmarktes an einem InnenstadtStandort anzustreben. Denn das vorhandene Kaufkraftpotenzial der Stadt und ihres Einzugsgebietes erreicht eine Größenordnung, die die Ansiedlung eines entsprechenden größeren Anbieters trotz zunehmender Marktanteile des Online-Handels durchaus realistisch erscheinen lässt. www.bbe.de 23 Erste konzeptionelle Schlussfolgerungen (III) Auch im nahversorgungsrelevanten Einzelhandel sollte Entwicklungen innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Priorität eingeräumt werden. Denn neben der Versorgung der unmittelbar im Stadtzentrum lebenden Bevölkerung tragen die vorhandenen Lebensmittel- und Drogeriemärkte wesentlich zur Frequenz der Innenstadt bei. Handlungsbedarf ergibt sich insbesondere daraus, dass der Kaiser´s-Markt als einziger Lebensvollsortimenter in der Stadtmitte Schwächen im Marktauftritt zeigt. Deshalb wird zu prüfen sein, ob eine Modernisierung am heutigen Standort möglich erscheint. Andernfalls sind städtebaulich sinnvolle Ersatzstandorte im Innenstadtbereich zu identifizieren. www.bbe.de 24 Erste konzeptionelle Schlussfolgerungen (IV) Außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs ist die Sicherung und Entwicklung von Angebotsstandorten der Nahversorgung ausschließlich in Lagen mit Wohngebietsbezug anzustreben. Im Umkehrschluss sollten die in den Gewerbegebieten vorhandenen nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetriebe im Bestand festgeschrieben werden. Neuentwicklungen/Verlagerungen im Lebensmittelsegment sind demnach vorrangig auf innerstädtische Standorte zu lenken, um dort zur Attraktivitätssteigerung und zur Stärkung der Besucherfrequenzen beizutragen. Zusätzliche Ansiedlungspotenziale im nicht-zentrenrelevanten Bereich bestehen potenzialseitig vor allem bei Möbeln und im Heimwerkerbedarf, wobei für ersteres die regionale Angebotssituation als limitierender Faktor anzusehen sein dürfte. Dabei ist eine Konzentration des nicht-zentrenrelevanten großflächigen Einzelhandels auf wenige, städtebaulich geeignete Standorte im Stadtgebiet zu verfolgen. www.bbe.de 25 Erste konzeptionelle Schlussfolgerungen (V) Da es sich bei den Ergänzungsstandorten des großflächigen, nichtzentrenrelevanten Einzelhandels letztlich um Konkurrenzstandorte zur Stadtmitte handelt, sollten zentren- und nahversorgungsrelevante Sortimente an diesen Standorten künftig nur noch als betrieblich notwendige Randsortimente zugelassen werden. Zur genauen Untergliederung der Einzelhandelsangebote in nahversorgungsrelevante, zentrenrelevante und nicht-zentrenrelevante Sortimente ist eine „Jülicher Sortimentsliste“ zu erarbeiten und zu begründen. Die Sortimentsliste bildet eine wesentliche Grundlage für die Steuerung des Einzelhandels über die Bauleitplanung. www.bbe.de 26 Regionalplan www.bbe.de 27 Jülicher Sortimentsliste Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente WZ 2008 Bezeichnung Definition der nicht-zentrenrelevanten Sortimente WZ 2008 Bezeichnung nahversorgungsrelevante Sortimente 47.11.1 Nahrungsmittel, Getränke, Tabakwaren Sonstiger Einzelhandel mit Waren 47.11.2 verschiedener Art, Hauptrichtung Nahrungsund Genussmittel, Getränke und Tabakwaren 47.73 aus 47.75 Apotheken Drogerieartikel (ohne kosmetische Erzeugnisse und Parfümerieartikel) aus 47.78.9 Wasch-, Putz-, Reinigungsmittel www.bbe.de 28 Jülicher Sortimentsliste Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente WZ 2008 Bezeichnung zentrenrelevante Sortimente 47.41 Datenverarbeitungsgeräte, periphere Geräten und Software 47.42 47.43 aus 47.51 Telekommunikationsgeräte Geräte der Unterhaltungselektronik Haushaltstextilien (z. B. Haus- und Tischwäsche), Kurzwaren, Schneidereibedarf, Handarbeiten sowie Meterware für Bekleidung und Wäsche ohne Matratzen, Lattenroste, Ober- und Unterdecken aus www.bbe.de 47.53 Heimtextilien (Gardinen, Dekorationsstoff, Vorhänge, dekorative Decken) Definition der nicht-zentrenrelevanten Sortimente WZ 2008 Bezeichnung nicht-zentrenrelevante Sortimente 45.32.0 Einzelhandel mit Kraftwagenteilen und -zubehör, Autokindersitze aus 47.51 Matratzen, Lattenroste, Ober- und Unterdecken 47.52.1 Metall- und Kunststoffwaren (u. a. Schrauben und -zubehör, Kleineisenwaren, Bauartikel, Dübel, Beschläge, Schlösser und Schlüssel, Installationsbedarf für Gas, Wasser, Heizung und Klimatechnik, Bauelemente aus Eisen, Metall und Kunststoff, Werkzeuge aller Art; Werkstatteinrichtungen, Leitern, Lager- und Transportbehälter, Spielgeräte für Garten und Spielplatz, Drahtwaren, Rasenmäher) 47.52.3 Anstrichmittel, Elektroinstallationszubehör, Bauund Heimwerkerbedarf aus 47.53 Tapeten und Bodenbeläge, Teppiche 29 Jülicher Sortimentsliste Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente WZ 2008 Bezeichnung zentrenrelevante Sortimente aus elektrische Kleingeräte 47.54 47.59.2 47.59.3 aus 47.59.9 47.61.0 47.62.1 47.62.2 47.63 www.bbe.de keramische Erzeugnisse und Glaswaren Musikinstrumente und Musikalien Haushaltsgegenstände (u. a. nicht elektrische Haushaltsgeräte, Koch-, Brat- und Tafelgeschirre, Schneidwaren, Bestecke) Bücher Fachzeitschriften, Unterhaltungszeitschriften und Zeitungen Definition der nicht-zentrenrelevanten Sortimente WZ 2008 Bezeichnung nicht-zentrenrelevante Sortimente aus elektrische Haushaltsgeräte (Großgeräte, 47.54 „Weiße Ware“) 47.59.1 Wohnmöbel, Kücheneinrichtungen, Büromöbel aus 47.59.9 Holz-, Kork- , Flecht- und Korbwaren (u. a. Drechslerwaren, Korbmöbel, Bast- und Strohwaren, Kinderwagen), Spiegel, Bedarfsartikel für den Garten, Gartenmöbel, Grillgeräte aus 47.59.9 Lampen, Leuchten und Beleuchtungsartikel Schreib- und Papierwaren, Schul- und Büroartikel bespielte Ton- und Bildträger 30 Jülicher Sortimentsliste Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente WZ 2008 Bezeichnung zentrenrelevante Sortimente aus 47.76.1 Schnittblumen 47.77 Uhren und Schmuck 47.78.1 Augenoptiker 47.78.2 47.78.3 Foto- und optische Erzeugnisse Definition der nicht-zentrenrelevanten Sortimente WZ 2008 Bezeichnung nicht-zentrenrelevante Sortimente Pflanzen, Saatgut und Düngemittel (u. a. aus Baumschul-, Topf- und Beetpflanzen, 47.76.1 Weihnachtsbäume, Blumenbindereierzeugnisse, Blumenerde, Blumentöpfe) 47.76.2 Zoologischer Bedarf und lebende Tiere Kunstgegenstände, Bilder, Bilderrahmen, kunstgewerbliche Erzeugnisse, Briefmarken, Münzen und Geschenkartikel aus 47.78.9 www.bbe.de Handelswaffen, Munition, Jagd- und Angelgeräte 31 Jülicher Sortimentsliste Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente WZ 2008 Bezeichnung zentrenrelevante Sortimente WZ 2008 Bezeichnung nicht-zentrenrelevante Sortimente aus 47.64.2 Sportartikel (Sportbekleidung, Sportschuhe, Sport-Kleingeräte) 47.64.1 aus 47.64.2 47.65 47.71 Spielwaren, Bastelartikel Bekleidung 47.72 47.74 47.75 Schuhe, Lederwaren und Reisegepäck medizinische und orthopädische Artikel kosmetische Erzeugnisse und Körperpflegemittel (ohne Drogerieartikel) www.bbe.de Definition der nicht-zentrenrelevanten Sortimente Fahrräder, Fahrradteile und -zubehör Sport-Großgeräte, Boote, Campingartikel und Campingmöbel 32 Standort- und Zentrenkonzept Welldorf Von-Schöfer-Ring Linnicher Str. Koslar www.bbe.de An der Leimkaul Römerstraße 33 Erste konzeptionelle Schlussfolgerungen (VI) Konzentration (großflächiger) Ansiedlungsvorhaben mit nahversorgungs-/ zentrenrelevanten Kernsortimenten auf den zentralen Versorgungsbereich der Stadt Jülich, dadurch Erhöhung der Kundenfrequenz innerhalb des Zentrums, Schaffung kompakter Nutzungsstrukturen in zentraler Lage und somit Vermeidung einer räumlichen Ausdehnung des Zentrums. Vor diesem Hintergrund gilt es, die derzeitige räumliche Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches zu verifizieren. Auch sind betreibergerechte Ergänzungsstandorte im räumlich-funktionalen Zusammenhang der Hauptgeschäftslage zu identifizieren. Schließlich sind konkrete Empfehlungen für standortgerechte Einzelhandelsnutzungen auszusprechen. www.bbe.de 34 Innenstadtbereich – Potenzialflächen www.bbe.de 35 Innenstadtbereich – Potenzialfläche 1 Standortbewertung:  Standort zur Aufnahme (mehrerer) kleinerer Fachmarktkonzepte geeignet  Inwertsetzung würde den Trading Down-Tendenzen an D‘dorfer Straße entgegenwirken www.bbe.de 36 Innenstadtbereich – Potenzialfläche 2 Standortbewertung:  Standort grundsätzlich zur Aufnahme eines modernen Lebensmittelmarktes geeignet www.bbe.de  Austauschbeziehungen mit gewachsener Geschäftslage aufgrund räumlicher Nähe und funktionaler 37 Anbindung zu erwarten Innenstadtbereich – Potenzialfläche 3 Standortbewertung:  Dimensionierung grundsätzlich zur Aufnahme eines (großflächigen) Einzelhandelsbetriebes ausreichend www.bbe.de  Standort von wesentlicher Bedeutung für zukünftige Entwicklung der Kleinen Rurstraße 38 Innenstadtbereich – Potenzialfläche 4 Standortbewertung:  Standort grundsätzlich zur Aufnahme eines (großflächigen) Einzelhandelsbetriebes geeignet  westl. Gegenpol zur A-Lage www.bbe.de  Erhalt innerstädtischer Stellplätze – wahrscheinlich – nur über Zweigeschossigkeit möglich 39 Innenstadtbereich – Potenzialfläche 5 Standortbewertung:  Hinsichtlich städtebaulicher und verkehrlicher Aspekte nicht als Einzelhandelsstandort zu entwickeln => innerstädtisches Wohnen www.bbe.de 40 Innenstadtbereich – Potenzialfläche 6 Standortbewertung:  Nur geringes Kopplungspotenzial aufgrund innerstädtischer Randlage  Flächenzuschnitt und verkehrliche Anbindung problematisch www.bbe.de  Prioritär nicht als Einzelhandelsstandort zu entwickeln => Wohnen 41 Innenstadtbereich – Potenzialfläche 7 Standortbewertung:  Aufgrund fehlendem innerstädtischem Kopplungspotenzial nicht als Einzelhandelsstandort zu entwickeln  Attraktiver Wohnstandort www.bbe.de 42 Innenstadtbereich – Potenzialfläche 8 Standortbewertung:  Mangels städtebaulicher Qualität und aufgrund fehlender Anbindung an den Hauptgeschäftsbereich nicht (länger) dem zentralen Versorgungsbereich zuzuordnen www.bbe.de  Konkurrenzstandort zur Innenstadt 43 Zentraler Versorgungsbereich (Entwurf)  Aufgrund der weitreichenden, bauleitplanerischen Privilegien ist die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches von erheblicher Bedeutung und dementsprechend sorgfältig vorzunehmen/abzuwägen  Gutachterlicherseits wird ggü. dem Ratsbeschluss von 2008 vorgeschlagen, die räumliche Abgrenzung (deutlich) enger zu fassen und auf die Standortbereiche zu beschränken, die in engem, funktionalem Zusammenhang mit dem gewachsenen Geschäftsbesatz stehen. www.bbe.de 44 Wissen schafft Zukunft. Einzelhandelskonzept für die Stadt Jülich - Zwischenergebnisse Rainer Schmidt-Illguth/ Claus Ciuraj BBE-Handelsberatung GmbH Niederlassung Köln Goltsteinstraße 87 a 50968 Köln Tel. 0221 789 41 160 schmidt-illguth@bbe.de ciuraj@bbe.de © by BBE Handelsberatung GmbH www.bbe.de