Allgemeine Vorlage (Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. E 23, Ortsteil Kreuzau, "Friedenau"; hier:a)Beratung und Beschlussfassung zum Ergebnis der Offenlage b)Satzungsbeschluss)

Gemeinde Kreuzau Bauamt - Herr Schmühl BE: Herr Schmühl Kreuzau, 04.02.2010 Vorlagen-Nr.: 20/2009 2. Ergänzung - öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Umweltausschuss Bau- und Planungsausschuss Hauptausschuss Rat 03.03.2010 09.03.2010 23.03.2010 13.04.2010 Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. E 23, Ortsteil Kreuzau, "Friedenau"; hier: a) Beratung und Beschlussfassung zum Ergebnis der Offenlage b) Satzungsbeschluss I. Sach- und Rechtslage: Der Rat der Gemeinde Kreuzau hat in seiner Sitzung am 06.10.2009 dem Bebauungsplanentwurf Nr. E 23, Ortsteil Kreuzau, „Friedenau“, zugestimmt. Da das Verfahren gemäß § 13 a BauGB durchgeführt werden konnte, wurde die Verwaltung ermächtigt, in Anwendung des § 13 Abs. 2 Satz 2 BauGB die Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB durchzuführen. Der Bebauungsplanentwurf hat in der Zeit vom 09. November 2009 bis 09. Dezember 2009 im Rathaus Kreuzau offengelegen. Die entsprechende Bekanntmachung hierzu ist im Amtsblatt der Gemeinde Kreuzau am 30.10.2009 erfolgt. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 26.10.2009 gebeten, ihre Stellungnahmen zum Planentwurf bis zum 30.11.2009 abzugeben. Von den eingegangenen Stellungnahmen sind folgende, zumindest teilweise, in die Abwägung einzubeziehen: - Stellungnahme Landrat - Kreisentwicklung und Straßen - vom 26.11.2009, - Stellungnahme WVER vom 26.11.2009, - Stellungnahme des Anliegers A. Titze vom 19.11.2009, - Stellungnahme des Herrn R. Schall vom 02.12.2009. Nachstehend gebe ich Ihnen die abwägungsrelevanten Stellungnahmen zur Kenntnis und unterbreite Ihnen gleichzeitig die entsprechenden Abwägungsvorschläge: 1. Landrat Düren 1.1 Abteilung Kreisentwicklung und Straßen Inhalt der abzuwägenden Stellungnahme: „Das Plangebiet grenzt an die vom Kreis Düren als Baulastträger unterhaltene Kreisstraße 29 (K 29) und soll hierüber erschlossen werden. Das Verkehrsaufkommen auf der K 29 liegt laut Kreisverkehrsprognosemodell bei 5.100 Fahrzeugen DTV. Die Breite der K 29 beträgt im Bereich der Einmündung der Erschließungsstraße ca. 5,5 m. In unmittelbarer Nähe der Einmündung befindet sich die einspurige Rurquerung der K 29. Laut den Planunterlagen ist die einzige Erschließung des neuen Wohngebietes über die K 29 geplant. Wenn dies so ausgeführt wird, ist dem Straßenbaulastträger darzulegen, dass der durch das Wohngebiet entstehende Quell-/Zielverkehr ohne größere Störungen des Verkehrsablaufs auf der K 29 abfließen kann. Hier sind insbesondere die o. g. Hindernisse, einspurige Rurquerung, Bahnübergang Rurtalbahn und der Knoten K 29/L249 zu nennen. Das Plangebiet wird ausschließlich durch eine Erschließungsstraße erschlossen. Dies erscheint insbesondere im Falle einer eventuellen Sperrung dieser Zufahrtstraße problematisch, da so die Erreichbarkeit beispielsweise in Notfällen, nicht mehr gegeben ist.“ Abwägungsvorschlag: Es trifft zwar zu, dass die Erschließung über die K 29 erfolgt; für Notfälle (eventuelle Sperrung dieser Zufahrtstraße) ist aber eine Zufahrt zur Straße „In der Au“ vorgesehen. Nach Rücksprache mit dem Kreis Düren wurde dies übersehen, sodass diese Stellungnahme als erledigt zu betrachten ist. Unabhängig davon, ob die Forderung einen störungsfreien Ablauf darzulegen überhaupt rechtlich haltbar ist (wir befinden uns immerhin innerhalb der OD) weise ich auf Folgendes hin: Das Kreisverkehrsprognosemodell, wonach das Verkehrsaufkommen bei 5.100 Fahrzeugen DTV liegt, stammt aus dem Jahre 2003. Aktuelle Verkehrszählungen liegen nicht vor. Das Verkehrsprognosemodell 2003 dürfte wohl aus mehreren Gründen nicht mehr realistisch sein. Seit diesem Zeitpunkt hat die Mülldeponie erheblich an Bedeutung verloren, was zwangsläufig zu geringerem Verkehr führt. Zahlen hierüber liegen mir natürlich auch nicht vor. Die Belegschaft der Firma Hoesch, Werk I, betrug im Jahre 2003 noch 320 Mitarbeiter, aktuell beträgt die Mitarbeiterzahl nur noch 140, somit leider 180 Mitarbeiter weniger. Hierdurch hat sich das Verkehrsaufkommen mit Sicherheit um 360 Fahrbewegungen pro Tag reduziert. Das ehemalige Werkgelände Hoesch II wurde bekanntermaßen aufgegeben. Hier befand sich jahrelang das Magazin für Werk I. Der hiermit verbundene Verkehr ist entfallen. Das neue Logistikzentrum der Firma Hoesch wird ausschließlich über die K 27 angefahren; vorher wurden auch zahlreiche Belieferungen über die L 249/K 29 vorgenommen. All diese Faktoren weisen eindeutig darauf hin, dass das angegebene Verkehrsaufkommen heute nicht mehr zutreffend sein kann. Zugegebenermaßen wird sich durch das neue Baugebiet zusätzlicher Verkehr ergeben. Unter Zugrundelegung üblicher Prognosezahlen ist mit folgendem zusätzlichen Verkehrsaufkommen zu rechnen: 60 Wohnhäuser x 2 PKW 50 behindertengerechte Altenwohnungen x x 4 Fahrten 1 Fahrzeug = x = = 420 Fahrzeuge nach DTV 2 Fahrten 100 Fahrzeuge DTV, Pflegeheim der Caritas ca. 40 Fahrzeuge x 4 Fahrten 160 Fahrzeuge DTV, In der Summe ergeben sich hierdurch 840 Fahrzeuge DTV. (durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke in KFZ/ 24 h) Der vorliegende Sachverhalt wurde inzwischen ebenfalls mit der Fachabteilung des Kreises Düren besprochen. Aufgrund des geschilderten Sachverhaltes wird auf ein förmliches Verkehrsgutachten verzichtet. 1.2 Amt für Landschaftspflege und Naturschutz Dieses Fachamt weist darauf hin, dass nach dem Bebauungsplanentwurf ein im Landschaftsplan Kreuzau-Nideggen festgesetztes Landschaftsschutzgebiet teilweise mit Bauflächen überplant sei. Obwohl die FFH-Vorprüfung zu dem Ergebnis gekommen ist, dass das FFH-Schutzgebiet der Rur nicht beeinträchtigt wird, regt die ULB an, die Gelegenheit zu nutzen, durch entsprechende Festsetzungen im Bebauungsplan einen ökologischen Pufferstreifen zum Naturschutzgebiet/FFHGebiet zu entwickeln und herzustellen. Darüber hinaus wird darauf hingewiesen, dass eine artenschutzrechtliche Prüfung bisher nicht vorgenommen worden sei, jedoch zwingend in die Abwägung mit einbezogen werden muss. -2- Abwägungsvorschlag: Im Bebauungsplanentwurf ist unmittelbar angrenzend an den RurUferRadweg und an den Mühlenteich die Parzelle Nr. 18 als Fläche zum Schutz und Entwicklung des vorhandenen Biotops ausgewiesen (siehe Anlage 1). Hierbei handelt es sich unstrittig um die seit Jahren geschützte Fläche. Die angenzenden und im B-Plan als WA-Gebiet ausgewiesenen Flächen des Grundstückes wurden bisher immer gewerblich genutzt und waren im Flächennutzungsplan auch als gewerbliche Bauflächen dargestellt. Die Darstellungen im Landschaftsplan Kreuzau-Nideggen sind nicht parzellenscharf, man kann zu dem Ergebnis kommen, dass nunmehr ausgewiesene Wohnbauflächen innerhalb des Schutzbereiches liegen. Allerdings ist dann festzustellen, dass die Festsetzungskarte nicht korrekt ist. Aufgrund bestehender Baurechte hätte nur die jetzt im B-Plan unter Schutz gestellte Fläche in das Landschaftsplangebiet einbezogen werden dürfen. Die Stellungnahme wird somit zurückgewiesen. Die Forderung, das B-Plan-Verfahren dazu zu nutzen, am Rande des Plangebietes zum RurUferRadweg hin einen ökologischen Pufferstreifen anzulegen, wird ebenfalls zurückgewiesen. Zum einen ist es dem Investor nicht zumutbar, aufgrund der Grundstückspreise hier einen ökologischen Pufferstreifen anzulegen, zum anderen frage ich mich, welche ökologische Bedeutung dieser Pufferstreifen haben soll. Wenn das FFH-Schutzgebiet der Rur gestört ist, dann doch wohl durch den vorhandenen RurUferRadweg und nicht durch zukünftig an diesen RurUferRadweg angrenzende Hausgärten. Zufahrten aus dem Plangebiet zum RurUferRadweg sind nicht zulässig. Die Stellungnahme wird zurückgewiesen. Es trifft zu, dass zunächst kein artenschutzrechtliches Gutachten in Auftrag gegeben worden ist, weil davon ausgegangen wurde, dass die Fachabteilung im Rahmen der Erteilung der Abbruchgenehmigung die artenschutzrechtlichen Belange geprüft hat. Zu diesem Zeitpunkt hätte dies einen Sinn ergeben. Die Baugenehmigung enthält jedoch keinerlei Auflagen. Unabhängig davon hat der Investor aber inzwischen durch das Büro für Ökologie und Landschaftsplanung Fehr, Stolberg, eine artenschutzrechtliche Bewertung des Plangebietes vornehmen lassen. Die zusammenfassende Bewertung ergibt, dass artenschutzrechtlich keine Bedenken bestehen. Dieses Gutachten wird zu den Bebauungsplanunterlagen genommen und dem Amt für Landschaftspflege und Naturschutz selbstverständlich zur Verfügung gestellt. 1.3 Amt für Wasser, Abfall und Umwelt Diese Fachabteilung fordert aus wasserwirtschaftlicher Sicht die Offenlegung des Kreuzauer Mühlenteiches und weist darauf hin, dass bei Beibehaltung der Überbauung der vorhandene räumliche Rechen nicht ausreicht und hierdurch auch eine Erschwernis der Gewässerunterhaltung besteht. Wie Sie nachstehend aus der Stellungnahme des WVER noch entnehmen können, fordert auch der WVER die Beseitigung der Überdeckung. Im Falle der Beibehaltung lehnt man die zukünftige regelmäßige Wartung des Rechens ab. Stellungnahme im Rahmen der Abwägung: Der Bebauungsplan sieht in der Tat die Beibehaltung der seit Jahrzehnten vorhandenen Überbauung auf einer Länge von rund 130 m vor. Das Teilstück ist in der beigefügten Kopie des Bebauungsplanes (siehe Anlage 2) gekennzeichnet. Bei dieser Bebauung handelt es sich um die ehemalige Bodenplatte der Fabrikhallen. In einem inzwischen durchgeführten gemeinsamen Ortstermin mit der Unteren Wasserbehörde, dem WVER und dem Investor konnte unter Abwägung aller Belange eine einvernehmliche Regelung erzielt werden. Hiernach werden 105 m der Überbauung entfernt. Lediglich das restliche Teilstück von 25 m bleibt überdeckt, um an dieser Stelle auch das historische Gewölbe aus Denkmalschutzgründen erhalten zu können. Auf den bisher vorhandenen Rechen kann verzichtet werden. -3- Bedingt hierdurch kann auch der im B-Plan vorgesehen „Räumweg“ entfallen. Durch den Wegfall dieses Räumweges kann die überbaubare Fläche innerhalb des WA-9-Gebietes um 3 m verbreitert werden. Auch hierzu verweise ich auf den entsprechenden als Anlage beigefügten Lageplan (noch Anlage 2). Die Bedenken der Unteren Wasserbehörde sind somit ausgeräumt. 2. Stellungnahme WVER vom 25.11.2010 Wie bereits zuvor erwähnt, fordert auch der WVER die Beseitigung der Überbauung sowie des Rechens. Zur Vermeidung von Wiederholungen verweise ich auf meine vorstehenden Ausführungen. Aufgrund der erzielten Einigung gelten die Bedenken als ausgeräumt. 3. Stellungnahme des Herrn A. Titze Herr Titze hat insgesamt 4 verschiedene Stellungnahmen vorgetragen und zwar wie folgt: 1. 2. 3. 4. Er erhebt Widerspruch gegen den vorzeitigen Beginn von Baumaßnahmen. Er erhebt Widerspruch zum Verbleib der Betonplatte über dem Mühlenteich Er fordert die Beseitigung des Rechens, um eine kostenintensive Unterhaltung zu vermeiden. Er legt Widerspruch gegen die geplante Bauhöhe von 8,50 m in der Zone WA 9 ein, und zwar beschränkt auf die Bebauung, die an der Kreuzstraße liegt. Er fordert die Reduzierung der Bauhöhe von 5,50 m bis maximal 6 m mit dem Hinweis, dass bei der Erteilung seiner Baugenehmigung damals eine 1 ½ geschossige Bauweise vorgeschrieben worden wäre. Stellungnahme im Rahmen der Abwägung: Zu 1) Der Widerspruch gegen den vorzeitigen Baubeginn ist nicht abwägungsrelevant. Es handelt sich hierbei um den ersten Baukörper des Bauträgers zur Errichtung von 25 Wohneinheiten. Die Baugenehmigung wurde durch den Kreis Düren planungsrechtlich auf der Grundlage des § 34 BauGB (Innenbereich) erteilt. Die komplette Bebauung entlang der Straße „Friedenau“ war jederzeit ohne Bebauungsplan möglich. Zu 2) und 3) Aufgrund der erzielten Einigung mit der Unteren Wasserbehörde und dem Wasserverband Eifel-Rur werden die Betonplatte und der Rechen beseitigt. Den Forderungen des Herrn Titze wird somit Rechnung getragen. Zu 4) Hierzu verweise ich zunächst auf den Bebauungsplanauszug (Anlage 3). Der von Herrn Titze angesprochene Teilbereich ist hierin besonders gekennzeichnet, und zwar als WA 10 Gebiet. Die Entscheidung, die maximale Firsthöhe im WA-9-Gebiet einheitlich auf 8,50 m festzusetzen, wurde getroffen in Anpassung an die vorhandene Bebauung im Bereich „In der Au“ und die Wohnhäuser Kreuzstraße 22 und 24. Entlang der Kreuzstraße können maximal 2 Gebäude entstehen. Die Beibehaltung der Firsthöhe von 8,50 m wäre städtebaulich vertretbar, zumal die Wohnhäuser Kreuzstraße 22 und 24, die sich auf der gleichen Straßenseite befinden, eine Firsthöhe von 8,56 m bzw. 8,76 m aufweisen. Eine Beeinträchtigung der Bebauung des Grundstückes Titze wäre nicht gegeben. Nach Rücksprache mit dem Investor ist dieser jedoch bereit, die Firsthöhe für die maximal 2 möglichen Wohnhäuser auf 6,50 m zu reduzieren, jedoch bei Beibehaltung der Zweigeschossigkeit. Den Begriff der 1 ½ Geschossigkeit gibt es in der Bauordnung ohnehin nicht. Durch die Reduzierung auf 6,50 Firsthöhe und aufgrund der Tatsache, dass das Wohnhaus des Herrn Titze selbst eine Firsthöhe von 6,74 m hat, ist aus meiner Sicht den Wünschen des Herrn Titze Genüge getan. -4- 4. Stellungnahme des Herrn R. Schall Herr Schall fordert wie sein Nachbar, Herr Titze, die Beseitigung der Bodenplatte über dem Mühlenteich sowie die Beseitigung des Rechens. Er fordert darüber hinaus ebenfalls eine Reduzierung der Bauhöhe für die beiden Häuser an der Kreuzstraße auf maximal 6 m. Zur Vermeidung von Wiederholungen verweise ich auf meine vorstehenden Ausführungen. Den Forderungen bezüglich der Beseitigung der Bodenplatte und des Rechens wird Rechnung getragen. Die Firsthöhe wird von 8,50 m auf 6,50 m reduziert. Abschließend schlage ich Ihnen vor, dem Bebauungsplan Nr. E 23, Ortsteil Kreuzau, „Friedenau“, gemäß § 10 BauGB als Satzung nebst der dazugehörigen Begründung zu beschließen. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Sämtliche Kosten der Bauleitplanung trägt der Investor. III. Beschlussvorschlag: a) Über die eingegangenen Stellungnahmen wird wie folgt entschieden: 1. Landrat, Kreisentwicklung und Straßen 1.1 Auf die Erarbeitung eines förmlichen Verkehrsgutachtens wird verzichtet. 1.2 Den Festsetzungen des Landschaftsplanes Kreuzau-Nideggen wird durch den Bebauungsplan Rechnung getragen, da die Parzelle Nr. 18 entsprechend auch im BPlan unter Schutz gestellt ist. Darüber hinausgehende Flächen haben zu keinem Zeitpunkt dem Landschaftsschutz unterlegen. Die hier vorgetragenen Bedenken werden zurückgewiesen. Der Forderung, am Rande des Plangebietes zum RurUferRadweg hin einen ökologischen Pufferstreifen anzulegen, wird nicht gefolgt. Das geforderte artenschutzrechtliche Gutachten wurde inzwischen erstellt und wird zu den Bebauungsplanunterlagen genommen sowie dem Amt für Landschaftspflege und Naturschutz zur Verfügung gestellt. 1.3 Der vorhandene Rechen im Mühlenteich wird beseitigt. Die vorhandene Überdeckung des Mühlenteiches (bisher 130 m) wird auf einer Länge von 105 m beseitigt. 2. WVER Der vorhandene Rechen wird beseitigt. Die bisher vorhandene Überbauung (130 m) wird auf einer Länge von 105 m beseitigt. 3. Anlieger Titze 3.1 Der Widerspruch gegen den vorzeitigen Beginn von Baumaßnahmen zurückgewiesen, da nicht relevant für das Bebauungsplanverfahren. wird 3.2 Dem Widerspruch zum Verbleib der Betonplatte über den Mühlenteich wird insofern stattgegeben, als die Überdeckung auf einer Länge von 105 m beseitigt wird. 3.3 Der Forderung zur Beseitigung des Rechens wird gefolgt. -5- 3.4 Aufgrund des Widerspruches wird die Firsthöhe innerhalb der Zone WA 9 auf 6,50 m reduziert und zwar beschränkt auf die Bebauung, die unmittelbar an der Kreuzstraße liegt. 4. Anlieger R. Schall Dem Widerspruch zum Verbleib der Betonplatte über den Mühlenteich wird insofern stattgegeben, als die Überdeckung auf einer Länge von 105 m beseitigt wird. Der Forderung zur Beseitigung des Rechens wird gefolgt. Die Firsthöhe innerhalb der Zone WA 9 wird aufgrund des Widerspruchs auf 6,50 m reduziert und zwar beschränkt auf die Bebauung, die unmittelbar an der Kreuzstraße liegt. b) Änderung des Bebauungsplanentwurfes Aufgrund der getroffenen Abwägungen ergeben sich folgende Änderungen des Bebauungsplanentwurfes: - Reduzierung der Überdeckung des Mühlenteiches von bisher 130 m auf nunmehr 25 m. - Verzicht auf den im B-Plan-Entwurf enthaltenen Räumweg, da der Rechen entfällt. - Erweiterung der überbaubaren Fläche in der Zone WA 9 um 3 m parallel zum Mühlenteich. - Darstellung einer Zone WA 10 im Bereich der Kreuzstraße mit Reduzierung der Firsthöhe von 8,50 m auf 6,50 m. c) Der Bebauungsplan Nr. E 23, Ortsteil Kreuzau, „Friedenau“, wird unter Berücksichtigung der vorstehenden Änderungen gemäß § 10 BauGB als Satzung nebst der dazugehörigen Begründung beschlossen. Der Bürgermeister - Ramm Anlagen IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________ -6-