Beschlussvorlage (Anlage zur Beschlussvorlage WP7-180/2008)

Planungsrechtliche Festsetzungen zum Bebauungsplan Nr. 4/Kaster- Städtebauliche EntwicklungsmaßnahmeMühlenerft“ 5.2. Festsetzungen 5.2.1 Art der baulichen Nutzung WA § 9 Abs.1 Nr.1 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO Textliche Festsetzung: Eine Teilfläche des Plangebietes ist als WA (Allgemeines Wohngebiet) nach § 4 BauNVO festgesetzt. Die in § 4 Abs.3 Nr. 2, 3, 4 und 5 BauNVO genannten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sind nicht Bestandteil dieses Bebauungsplans (§ 1 Abs.6 Nr.1 BauNVO). Es soll ein überwiegend dem Wohnen dienendes Gebiet entstehen, das sowohl einen hohen Schutz der Wohnruhe gewährleistet als auch im Sinne einer zukunftsfähigen Entwicklung in geringem Maß weitere, das Wohnen ergänzende und nicht störende Nutzungen ermöglicht. Die nach § 4 Abs.3 Nr.3, 4 und 5 BauNVO in WA-Gebieten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen) werden ausgeschlossen, um den ruhigen Wohncharakter des Gebietes zu schützen. 5.2.2 Maß der baulichen Nutzung § 9 Abs.1 Nr.1 BauGB in Verbindung mit §§ 16 – 20 BauNVO Das Maß der baulichen Nutzung wird im Geltungsbereich des Bebauungsplans durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Zahl der Vollgeschosse (Z) bestimmt. Grundflächenzahl (GRZ) 0,4 Nach § 19 Abs.1 BauNVO gibt die GRZ an, wieviel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind und überbaut werden dürfen. Diese Verhältniszahl berechnet sich aus überbauter Grundstücksfläche / Fläche des Baugrundstücks. Dabei ist nach § 19 Abs.3 BauNVO “.. die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. ..”. Textliche Festsetzung: Die nach § 19 BauNVO Abs.4 Satz 2 zulässige Überschreitung der zulässigen GRZ ist im gesamten Bebauungsplangebiet gemäß § 19 Abs.4 Satz 3 BauNVO zulässig, dabei sind wasserdurchlässige Materialien zu verwenden. Die GRZ (Grundflächenzahl) umfasst weiterhin die durch bauliche Anlagen entsprechend § 2 Abs.1 Bauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NW) überdeckte Fläche. Dabei sind nach § 19 Abs.4 BauNVO bei der Ermittlung der Grundfläche “..die Grundflächen von 1. Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, 2. Nebenanlagen im Sinne des § 14, D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\anlagen\T2587.doc1 3. Baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, sind mitzurechnen...” Geschossflächenzahl (GFZ) Die Geschossflächenzahl (GFZ) spiegelt die bauliche Dichte der Grundstücke wider. Sie gibt an, wieviel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Diese Verhältniszahl berechnet sich aus der Summe der Geschossflächen / Fläche des Baugrundstücks, hierbei werden die Geschossflächen aus den Außenmaßen der Gebäude berechnet. Im Bebauungsplan wird gemäß § 16 und § 17 Abs.1 BauNVO eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 0,8 als Höchstgrenze festgesetzt (siehe zeichnerische Festsetzungen). Besonders entlang der Erschließungsstraßen soll mit dieser Festsetzung eine straßenbegleitende und raumbildende Wirkung der Bebauung erzielt werden. Um eine überproportionale bauliche Entwicklung zu vermeiden, wird durch die Festsetzung von überbaubaren Grundstücksflächen die bauliche Ausnutzung bewusst von den Höchstwerten der Baunutzungsverordnung reduziert, dies in Anpassung an die individuellen Grundstücksgrößen. Zahl der Vollgeschosse Im Baugebiet wird gemäß § 16 Abs.4 Satz 2 BauNVO eine Zahl von höchstweise 2 Geschossen zugelassen. Dies wird begründet mit dem städtebaulichen Ziel, einen monostrukturierten Straßenraum zu vermeiden. In Anpassung an den Charakter der Umgebungsbebauung wird festgesetzt, dass das 2. Vollgeschoss nur als Dachgeschoss ausgeführt werden darf. Höhe baulicher Anlagen § 9 Abs.1 Nr.1 BauGB in Verbindung mit § 16 Abs.2 Nr.4 und § 18 BauNVO Textliche Festsetzung: Sockel Die Sockelhöhe der Gebäude darf im gesamten Bebauungsplangebiet im Mittel nicht mehr als 0,35m betragen. Bezugspunkt ist die Endausbauhöhe der Erschließungsstraße, gemessen an der Straßenbegrenzungslinie in der Mitte des Baugrundstücks. Traufhöhe Die Traufhöhe ist die Schnittkante der Vorderkante Außenwand mit der Dachhaut. Die Traufhöhe darf insgesamt (inklusive Sockel) maximal 4,80m betragen. Bezugspunkt ist die Endausbauhöhe der Erschließungsstraße, gemessen an der Straßenbegrenzungslinie in der Mitte des Baugrundstücks. D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\anlagen\T2587.doc2 Firsthöhe Wohngebäude Die Firsthöhe darf bei zweigeschossigen Gebäuden maximal 10,00 m betragen. Bezugspunkt ist die Endausbauhöhe der Erschließungsstraße, gemessen an der Straßenbegrenzungslinie in der Mitte des Baugrundstücks. Fenster und Gebäudeöffnungen Aus Gründen des Schallschutzes wird die Oberkannte von Fensteranlagen im Obergeschoß (zu Wohnzwecken) auf max. 5,80 m über der Endausbauhöhe der Erschließungsstraße festgesetzt. Firsthöhe Garagen Die Traufhöhe bei Garagen mit geneigten Dächern wird mit max. 3,00 m im Mittel an der Grundstücksgrenze festgesetzt. Die Höhenfestsetzungen bieten einen großzügig bemessenen städtebaulichen Rahmen für die Höhenentwicklung der Gebäudekörper, der eine variationsreiche und individuelle Art der Bebauung ermöglicht, aber trotz der Vielfalt ein städtebaulich geschlossenes Erscheinungsbild des Baugebietes gewährleistet. Dabei sind die Höhenmaße so bemessen, dass eine wirtschaftlich sinnvolle Ausnutzung der Grundstücke möglich ist und verschiedene Bauformen realisiert werden können. Als Bezugspunkt die Mitte der Grundstücksgrenze entlang der Straßenbegrenzungslinie festgesetzt. Bauweise § 9 Abs.1 Nr.2 BauGB in Verbindung mit § 22 BauNVO Im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans wird die offene Bauweise festgesetzt. Diese Festsetzung entspricht dem städtebaulichen Charakter der angrenzenden, bestehenden Siedlungsbereiche und erreicht hierdurch, dass sich das neue Baugebiet in diesen Siedlungskontext einfügt. Überbaubare Grundstücksflächen § 9 Abs. Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 23 BauNVO Im gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplans werden die überbaubaren Grundstücksflächen mit Baugrenzen festgesetzt. Wesentliches städtebauliches Ziel ist es, eine straßenbegleitende Bebauung zu entwickeln, die den öffentlichen Raum klar begrenzt und von den privaten Hinterbereichen trennt. Die Festsetzung von Bebauungsgrenzen und einer Bebauungstiefe von überwiegend 14,00 m ermöglicht jedoch auch kleinere Vor- und Rücksprünge und ein individuelles Bauen. Stellung der baulichen Anlagen § 9 Abs.1 Nr. 2 BauGB D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\anlagen\T2587.doc3 Im Bereich der Haupterschließungsstraße wird die Stellung der baulichen Anlagen parallel zur Straßenbegrenzungslinie festgesetzt. Diese Bereiche sind die prägenden öffentlichen Räume im Bebauungsplangebiet und deshalb mit besonderer Sorgfalt auszuformen. Die Stellung der baulichen Anlagen parallel zur Straße gewährleistet einen klar gegliederten und räumlich gefassten Straßenraum, wie er als Adresse für das Plangebiet gewünscht ist. Größe der Baugrundstücke § 9 Abs.1 Nr. 3 BauGB Textliche Festsetzung: Die Mindestgrundstücksgröße für die Wohnbaugrundstücke beträgt ca. 300m². Diese Festsetzung wird getroffen, um eine übermäßige, städtebauliche und ökologische Belange konterkarierende Verdichtung zu verhindern. Ortstypisch für Bedburg ist der Zuschnitt der Wohnbaugrundstücke größer als 300 m². Diese Ortstypik soll bewahrt bleiben, während auf der anderen Seite bei einer überwiegenden Zweigeschossigkeit auch bei 300m² großen Grundstücken eine sinnvolle Ausnutzung von Grund und Boden und die Einschränkung eines übermäßigen Flächenverbrauchs gegeben ist. Garagen und offene überdachte Stellplätze (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB und § 12 Abs. 6 BauNVO) ¾ Garagen müssen mit ihrer Zufahrtsseite mindestens 5,00 m hinter der anschließenden öffentlichen Verkehrsfläche liegen. ¾ Auf Grenzen zu öffentlichen Verkehrsflächen müssen Garagen einen seitlichen Grenzabstand von 0,50 m einhalten; ausgeschlossen hiervon sind Wohnwege und Stichstraßen mit weniger als 6,10 m Breite. Stellplätze und Zufahrten Die Versiegelung durch Bau von Gebäuden und Erschließungswegen ist möglichst gering zu halten. Es wird daher empfohlen, bei der Anlage von Stichwegen und Stellplätzen versickerungsfähige Materialien (Rasengittersteine / Ökopflaster ) zu verwenden. Höchszulässige Zahl der Wohnungen § 9 Abs.1 Nr. 6 BauGB Textliche Festsetzung: Im gesamten Bebauungsplangebiet sind in Wohngebäuden max. 2 Wohnungen zulässig. Diese Festsetzung dient der Einschränkung einer übergroßen Ausnutzung der Grundstücke. Das Bebauungsplangebiet soll vor allem den Bedarf an Wohngebäuden für Familien mit Kindern decken, die Wohnungsgrößen sollten deshalb ausreichend bemessen sein. Die Festsetzung erlaubt in jedem Wohngebäude eine zweite Wohneinheit, die z.B. als D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\anlagen\T2587.doc4 Einliegerwohnung genutzt werden kann und damit auch ein Mehrgenerationenwohnen ermöglicht. Geschosswohnungsbau mit mehr als zwei Wohneinheiten pro Gebäude würde diese städtebauliche Eigenart des Gebietes erheblich stören und zu einer Verdichtung führen, die die soziale und verkehrliche Infrastruktur überlasten würde. Fläche für Versorgungsanlagen Gem. § 9 Abs. 1 Ziffer 12 wird im Bereich des WA eine Fläche in einer Größe von 15 m² als Fläche für Versorgungsanlagen mit der besonderen Zweckbestimmung Elektrizität festgesetzt. 5.3.1 Art der Baulichen Nutzung im SO o Ein Teilbereich des Plangebietes wird entsprechend der beigefügten Planzeichnung gem. § 11 Abs. 2 BauNVO als Sondergebiet mit der besonderen Zweckbestimmung Freizeitbad mit Wellnessbereich und Sportanlagen ausgewiesen. Zahl der Vollgeschosse Im Baugebiet wird gemäß § 16 Abs.4 Satz 2 BauNVO eine Zahl von höchstweise 3 Geschossen zugelassen. Dies wird begründet mit dem städtebaulichen Ziel, den Anforderungen an die geplante Nutzung Rechnung zu tragen. Eine höchst zulässige Firsthöhe im Baugebiet wird daher nicht festgesetzt. Grundflächenzahl Im Bebauungsplan wird gemäß § 16 und § 17 Abs.1 BauNVO eine GRZ von 0,3 als Höchstgrenze festgesetzt (siehe zeichnerische Festsetzungen). Stellplätze Innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksflächen im Umfeld des Sondergebietes werden Flächen für Stellplätze gem. § 9 Abs. 1 Ziffer 4 Baugesetzbuch festgesetzt. Versorgungsanlagen Innerhalb der Freiflächen im Bereich des Sondergebietes wird entsprechend den Anforderungen des Sondergebiets eine Fläche zur Sicherstellung der Versorgung vorgehalten werden, um den Belangen des Versorgungsträgers Rechung zu tragen. 5.4.1 Denkmal- und Bodendenkmalpflege; (§ 9 Abs. 5 Nr. 3 und Abs. 6 BauGB) Im Rahmen von eingehenden Bodenuntersuchungen wurden die Belange des Bodendenkmalschutzes angemessen berücksichtigt. Ein Hinweis auf die Vorschriften der §§ 15 und 16 des Denkmalschutzgesetzes wird aus prophylaktischen Gründen in die Planung mit aufgenommen. Im Rahmen der Bauausführung ebenso wie bei den Erdarbeiten für die Erschließung wird auf die Meldepflicht und Veränderungsverbot bei der Entdeckung von Bodendenkmälern hingewiesen (§ § 15, 16 DSchG NRW). D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\anlagen\T2587.doc5 Die Bedeutung der Fläche als ortsfestes Bodendenkmal im Sinne des Denkmalschutzgesetzes macht auch hier eine Abwägung zwischen der städtebaulichen Zielsetzung und den Belangen des Bodendenkmalschutzes nach Vorgaben des § 11 DSchG NW erforderlich. Der Konflikt, der hier in Bezug auf die Belange des Bodendenkmalschutzes durch der städtebaulichen Zielsetzungen und damit durch die Planung ausgelöst wird soll – vereinbarungsgemäß – dadurch gelöst werden, dass eine Ausgrabung und Dokumentation des Bodendenkmals und damit eine Erhaltung als Sekundärquelle erfolgt. Da die Ausgrabung in einem unmittelbaren Ursachenzusammenhang mit der Planung steht und durch diese ausgelöst wird, ist sie als sog. Ersatzmaßnahme zu werten. Die Kosten hierfür sind vom Planungsträger zu übernehmen. Es wird daher gem. § 9 Abs. 2 Ziffer 2 im Rahmen des Ergebnisses aus dem Abwägungsprozess festgesetzt, dass die Umsetzung der Planung erst nach Ausräumen der Belange der Bodendenkmalpflege erfolgen kann. 5.4.2 Bodenverhältnisse im Plangebiet Die Bodenkarte des Landes NRW Blatt L 5104 weißt für einen geringfügigen Teil des Plangebiet Böden aus, die humoses Bodenmaterial enthalten. Das Plangebiet wird daher teilweise gem. § 9 Abs. 5 Nr. 1 des Baugesetzbuches als Fläche, bei deren Bebauung gegebenenfalls besondere bauliche Maßnahmen, insbesondere im Gründungsbereich erforderlich sind, gekennzeichnet. Ferner wird auf die Bauvorschriften der DIN 1054 „zulässige Belastung des Baugrundes“ der DIN 18196 „Erd- und Grundbau; Bodenklassifikation für bautechnische Zwecke“ hingewiesen. Zum Schutz des Bodens ist der Bodenaushub als Vermeidungsmaßnahme soweit möglich auf dem Grundstück zu belassen. 5.4.3 Vorbeugender Hochwasserschutz / Überschwemmungsgebiet Der Erftverband hat im Rahmen des Gewässerauenprogramms Erft die Überflutungsgebiet HQ 100 ermittelt. Es zeigt sich, dass das überplante Gebiet nach Grundwasserwiederanstieg im zukünftigen Überschwemmungsgebiet als auch in der rückgewinnbaren Überschwemmungsfläche der Erft bzw. Kasterer Mühlenerft liegt. Im Regionalplan ist diese Fläche als Fläche für den vorbeugenden Hochwasserschutz gekennzeichnet. Die Fläche wird daher gem. § 9 Abs. 6a nachrichtlich durch Kennzeichnung übernommen. Gleichlautend wurde demgemäß die Ausweisung überbaubarer Grundstückflächen zurückgenommen bzw. verschoben. D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\anlagen\T2587.doc6 Hinweise: o Sollten bauliche Anlagen einschließlich untergeordneter Gebäudeteile eine Höhe von 20,00 überschreiten, sind die Planungsunterlagen der Wehrbereichsverwaltung III, Wilhelm-RaabeStr. 46, 40470 Düsseldorf, vorab zur Prüfung zuzuleiten. o Für den rechtzeitigen Ausbau des Telekommunikationsnetzes sowie die Koordinierung mit dem Straßenbau und anderen Leitungsträgern ist eine frühzeitige Abstimmung mit der Deutschen Telekom AG vorzunehmen und schriftlich anzuzeigen. Ebenfalls ist mit der RWE Rhein-Ruhr-Netzservice GmbH eine Abstimmung betreffend der Anpassung der Netze erforderlich. o Bei nicht auszuschließenden Näherungen von Bepflanzungen an Versorgungsleitungen ist die DVGW Richtlinie GW 125 „Bepflanzungen im Bereich unterirdischer Versorgungsanlagen“ zu berücksichtigen. Darüber hinaus notwendig werdende Schutzmaßnahmen sind mit RWERhein-Ruhr Netzservice abzustimmen. o Das Plangebiet liegt bereichsweise in einem Augegebiet o Baugrundverhältnisse: o Wegen der Bodenverhältnisse im Auegebiet sind bei der Bauwerksgründung ggf. besondere bauliche Maßnahmen , insbes. Im Gründungsbereich , erforderlich. Hier sind die Vorschriften der DIN 10 54 „baugrund- Sicherheitsnachweise im Erd- und Grundbau“, der DIN 18196 „Erdund Grundbau, Bodenklassifikation für bautechnische Zwecke“ sowie die Bestimmungen der BauO NRW zu beachten. o Grundwasserverhältnisse: o Der natürliche Grundwasserspiegel steht nahe der Geländeoberfläche an. Der Grundwasserstand kann vorübergehend durch künstliche oder natürliche Einflüsse verändert sein. Bei den Abdichtungsmaßnahmen ist ein zukünftiger Wiederanstieg des Grundwassers auf das natürliche Niveau zu berücksichtigen Hier sind die Vorschriften der DIN 18195 „Bauwerksabdichtungen“ zu beachten. o Die Auswertung der dem Kampfmittelräumdienst zur Verfügung stehenden Luftbilder ergibt im Umfeld Hinweise auf das Vorhandensein von Bombenblindgängern / Kampfmitteln. Da sich jedoch im unmittelbaren Bereich keine Hinweise auf das Vorhandensein von Kampfmitteln ergeben, bestehen aus Sicht des Kampfmittelräumdienstes keine Bedenken gegen die Durchführung der in Rede stehende Maßnahme. Eine Garantie der Freiheit von Kampfmitteln kann gleichwohl nicht gewährt werden. Daher sind bei Kampfmittelfunden während der Erd/Bauarbeiten die Arbeiten sofort einzustellen und die nächstgelegene Polizeidienststelle oder der Kampfmittelbeseitigungsdienst zu verständigen. Das Merkblatt Sondierbohrungen ist Anlage zur Begründung. D:\Programme\SD.NET\bin\BackSystems\tmp\anlagen\T2587.doc7