Allgemeine Vorlage (Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. F 14, Ortsteil Stockheim, „Stockheim-West“ hier: Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) BauGB)

Gemeinde Kreuzau Bauamt - Herr Schmühl BE: Herr Schmühl Kreuzau, 02.02.2010 Vorlagen-Nr.: 11/2010 - öffentlicher Teil Sitzungsvorlage für den Umweltausschuss Bau- und Planungsausschuss Hauptausschuss Rat 03.03.2010 09.03.2010 23.03.2010 13.04.2010 Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. F 14, Ortsteil Stockheim, „Stockheim-West“ hier: Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 (1) BauGB I. Sach- und Rechtslage: Zur Vermeidung von Wiederholungen verweise ich einleitend auf meine Ausführungen in der Sitzungsvorlage Nr. 10/2010. Entsprechend der fortlaufenden Nummerierung erhält der Bebauungsplan die Bezeichnung F 14. Das Plangebiet hat eine Größe von rund 100.000 m² und wird wie folgt begrenzt: - im Norden durch die Straßenzüge L 327/Andreasstraße, im Süden durch die angrenzende Feldlage, im Westen durch die vorhandene asphaltierte Zufahrt in das Gelände des ehemaligen Munitionsdepots, im Osten durch die Panzerstraße. Die Abgrenzung des Plangebietes wollen Sie der verkleinerten Ablichtung eines ersten Bebauungsplanentwurfes entnehmen. Der Vorhabenträger hat inzwischen auch einen ersten Entwurf erarbeiten lassen, der in verkleinerter Form der Anlage 1 ebenfalls zu entnehmen ist und Ihnen in der Sitzung selbstverständlich maßstabgerecht vorgestellt wird. Vorab hierzu folgende Ausführungen: Das Plangebiet wird in der Flächennutzungsplanänderung als Wohnbaufläche dargestellt; im konkreten Bebauungsplan erfolgt eine Ausweisung gemäß § 4 BauNVO als allgemeines Wohngebiet (WA). Zugelassen werden sollen nur die nach § 4 Abs. 2 BauNVO allgemein zulässigen Nutzungen, und zwar 1. 2. 3. Wohngebäude, die der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe. Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. Die gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen sollen ausgeschlossen werden. Hierbei handelt es sich um 1. 2. 3. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, 4. 5. Gartenbaubetriebe, Tankstellen. Es soll eine bis zu zweigeschossige Bebauung mit einer maximalen Firsthöhe von 9 m zugelassen werden. Die offene Bauweise ist vorgesehen, wobei jedoch nur Einzelhäuser errichtet werden sollen. Da der Vorhabenträger eine großzügige Grundstücksgröße vorsieht, besteht die Gefahr, dass bei Festsetzung einer GRZ von 0,4 nicht gewollte größere Wohnhäuser entstehen. Von daher soll auf die Festsetzung einer GRZ verzichtet werden; stattdessen soll gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO eine maximale Größe der Grundfläche der baulichen Anlagen für die Wohnhäuser festgelegt werden. Ich schlage Ihnen hier eine maximale Grundfläche von 140 m² vor. Die GFZ kann unbedenklich alsdann mit 0,8 festgesetzt werden. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen festgesetzt, die unterschiedlich zwischen 16 und 20 m tief sind. Ein Abstand zur jeweiligen öffentlichen Verkehrsfläche ist mit 5 m geplant. Die äußere Erschließung erfolgt durch eine Anbindung an die Andreasstraße etwa mittig zwischen dem Abzweig der L 327, Ortsumgehung Stockheim und der Panzerstraße. Die innere Erschließung ist sehr großzügig vorgesehen, teilweise mit bis zu 10 m Ausbaubreite. An mehreren Stellen sind öffentliche Parkplätze im Straßenbereich geplant. Eine größere Grünanlage soll mittig des Plangebietes entstehen. Eine Spielplatzfläche ist am Rande des Plangebietes ebenfalls vorgesehen.. Zur Abgrenzung gegenüber der L 327 und der Andreasstraße ist eine Aufschüttung und Bepflanzung beabsichtigt. Zur freien Feldlage hin ist ebenfalls die Anlegung eines 5 m breiten durchgehenden Pflanzstreifens beabsichtigt. Der Vorhabenträger hat bewusst Wert auf Großzügigkeit, sowohl der Grundstücke als auch der öffentlichen Verkehrsflächen gelegt und verspricht sich hiervon optimale Vermarktungsvoraussetzungen. Die zu verlegenden Schmutzwasserkanalleitungen können an den bestehenden Sammler Stockheim-Niederau angeschlossen werden. Ein Anschluss des Niederschlagswassers an die öffentliche Kanalisation ist nicht möglich. Im weiteren Verfahren muss untersucht werden, ob eine unmittelbare Einleitung in das Gewässer „Panzergraben“ erfolgen oder alternativ eine Verrieselung gegebenenfalls außerhalb des Plangebietes in angrenzenden Waldflächen möglich ist. Im Zusammenhang mit dem Aufstellungsbeschluss ist diese Entscheidung jedoch nicht relevant. Der weitere Verfahrensablauf ist deckungsgleich mit dem Verfahrensablauf zur 32. Änderung des FNP. Der Planungsaufwand ist jedoch weitaus detaillierter. Es ist zunächst ein faunistischartenschutzrechtliches Gutachten erforderlich. Dieses Gutachten erstreckt sich über mehrere Monate und wurde bereits in Auftrag gegeben, da zahlreiche Untersuchungen gerade in den Wintermonaten zwingend erforderlich sind. Ich bin gerne bereit, Sie in der Sitzung näher über den kompletten Umfang dieses Gutachtens zu informieren. Vom Ausgang dieses Gutachtens ist es entscheidend abhängig, ob bzw. gegebenenfalls unter welchen erheblichen Auflagen das Planverfahren fortgeführt werden kann. Völlig unabhängig von diesem faunistisch-artenschutzrechtlichen Gutachtens ist selbstverständlich ein Umweltbericht zu erstellen und eine ökologische Bewertung vorzunehmen. -2- Die Eingriffsermittlung wird mit Sicherheit Ausgleichsmaßnahmen erfordern. Hierüber kann selbstverständlich erst zu gegebener Zeit beraten werden. Völlig unabhängig von diesen noch nicht feststehenden Ausgleichsmaßnahmen muss auf jeden Fall der Ersatzwald im Verhältnis 1 : 1 angelegt werden. Innerhalb des Plangebietes befinden sich auch, wie Ihnen bekannt, Eigentumsflächen der Gemeinde Kreuzau in einer Größenordnung von ca. 31.600 m². Da die gesamte Abwicklung des Bebauungsplanes von der Planung über die Erschließung, Vermessung und Vermarktung über den Vorhabenträger erfolgen soll, bedarf es sowohl des Abschlusses eines städtebaulichen Vertrages gemäß § 11 BauGB, aber auch eines privatrechtlichen Kaufvertrages zwischen der Gemeinde Kreuzau und dem Vorhabenträger. Ich verweise in diesem Zusammenhang auf zwei gesonderte Sitzungsvorlagen im nichtöffentlichen Teil der nächsten Sitzungsrunde im Bauausschuss, Hauptausschuss, Rat. Ich schlage Ihnen vor, den Aufstellungsbeschluss zu fassen, sowie dem ersten vorliegenden Entwurf einschließlich der bisher vorgesehenen Festsetzungen zuzustimmen, damit analog zur FNP-Änderung der Scopingtermin und die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit durchgeführt werden können. Bezüglich der konkreten Festsetzungen ist es selbstverständlich möglich, in der nächsten Beratungsrunde Ergänzungen oder auch Änderungen vorzunehmen. II. Haushaltsmäßige Auswirkungen: Die Kosten des Bebauungsplanes, der von einem Städteplaner aufgestellt wird sowie der erforderlichen Fachbeiträge, werden sich meines Erachtens auf mindestens 100.000,00 € belaufen. Diese Kosten werden vom Vorhabenträger in voller Höhe übernommen. Nähere Einzelheiten werden in einem städtebaulichen Vertrag geregelt. III. Beschlussvorschlag: 1. Die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. F 14, Ortsteil Stockheim, „Stockheim-West“, wird gemäß § 2 (1) BauGB beschlossen. Der Planbereich wird wie folgt umgrenzt: - im Norden durch die Straßenzüge L 327/Andreasstraße, im Süden durch die angrenzende Feldlage, im Westen durch die vorhandene asphaltierte Zufahrt in das Gelände des ehemaligen Munitionsdepots, im Osten durch die Panzerstraße. 2. Dem vorliegenden 1. Entwurf des Bebauungsplanes mit den darin enthaltenen Festsetzungen wird zugestimmt, wobei Änderungen/Konkretisierungen von einzelnen Festsetzungen bzw. zusätzliche Festsetzungen bis zur tatsächlichen Offenlage möglich sind. 3. Die Verwaltung wird ermächtigt, die Verfahren gemäß § 4 (1) BauGB (Scoping) und § 3 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit) durchzuführen. Der Bürgermeister - Ramm - -3- IV. Beratungsergebnis: Einstimmig: Ja: Nein: Enthaltungen: ________ ________ ________ ________ -4-